湖塘“水漾年华”策划报告
常州新区鸿森房产营销代理有限公司
2003年12月
目录
一、湖塘房地产发展现状
二、项目简介
三、项目SWOT分析
四、竞争对手分析
五、项目整体定位
六、项目形象主题定位
七、目标客户定位分析
八、项目整体规划与建筑建议
九、户型建议
十、物业配套及景观设想
十一、开发流程及销售安排
十二、初步营销推广策略
十三、项目VI系统作品展示
一、湖塘房地产发展现状
1、宏观经济分析
素有“苏南五虎”之一的武进区经济发达,多次跻身全国百强县十强之列,而湖塘系武进区政府所在地,湖塘全镇人口13万多,2002年全镇农民人均收入6185元,职工人平均工资11758元,人均储蓄额21355元。湖塘素有纺织之乡的美誉,日出万匹,经纬天下,纺织造就了湖塘包括湖塘周边乡镇众多的富翁,有雄厚的购房消费潜力。
武进目前定位为常州城市副中心,大常州居住中心开始南移,湖塘正面临新一轮的发展机遇,城市建设正发生着日新月异的变化,放眼二三年内,这里将是一片崭新的天地,这里将上演新城市的传奇。
2、湖塘房地产市场研究
需求量
随着常州特大型城市建设力度加大,城市拆迁量剧增,今年常州房地产市场需求量急剧扩大,加之今年商品房竣工面积减少因素的影响,房地产市场整体呈现供不应求的状况,价格不断攀升,炒房现象出现。据有关部门统计,1-10月份全市竣工房屋面积95万平方米,同比下降%,全市商品房成交销售万平方米,同比下降%,商品房现房成交价每平方米为2284元,同比上升%,而商品房平均销售也达到了每平方米3000元以上。
在大常州的宏伟规划蓝图中,武进被定位为“大常州的城市副中心”,大常州居住中心南移,而湖塘首当其冲。湖塘版块,自1999年年底开始升温,直至现在,价位从当初的800元每平方米升到2400每平方米,涨幅尤以今年最高,但炒房程度远不如常州市区,整体是非常健康的。据统计,2003年上半年武进开发面积达29万平方米,销售面积17万平方米。湖塘价格上涨一是全国性的大
环境的驱使,二是常州政府以南北发展为重点的规划使然,运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设等等,这些都加重了人们选择湖塘时的砝码。2002至2003年开盘销售的住宅类项目,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬,足以说明今后几年湖塘区域购房需求量很大。
但就整个常州来说,新北区均价接近3000元/平方米,而常州老城区均价已经超过3000元/平方米,而湖塘均价不超过2300元/平方米,说明湖塘房地产业潜力很大,前景十分看好。
支付能力
湖塘由于纺织业比较发达,消费能力较为雄厚,尤以中产阶层消费需求巨大,购房者中以二次购房的居多。根据市场调查结果显示,100--130平方米、三房二厅的户型、总价在30万以内的房子最为抢手。
项目规模层次
2002至2003年开盘销售的住宅类项目有,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓,除分几期开发的四季新城50万平方米建筑规模外,其余均为中等偏下规模,一般在15万平方米以下,档次大多定位中档次,其中新城芳草园系武进区第一个纯小高层社区,档次较高宣传突出前公园后超市,与教育联姻,较有特色。
今后,武进房地产发展将坚持“成片开发、规模开发”的思路,催生了一些超级大盘。比如,2004年湖塘房产界将要上市的新楼盘有:新城南都,政法广场南金桥房产地块,新城房产夏雷村500亩地块。其中新城房产的两个项目一个南都占尽规模优势、一个夏雷村地块紧临本案,将成为本项目未来主要竞争对手。
主力户型导向
湖塘地区纺织业发达,一般私营业主老板多是“有车一族”,以在常州市区购房为荣,实际在湖塘购房的多是机关单位企业中层阶层,因此,在湖塘100-130平方米之间,以经济实用为主的大小三房为主打户型也是一种必然。其中新城芳草园105平方米三房一厅一卫户型十分好销,说明经济实用、功能齐全的房型深受市场欢迎。
3、住宅区域调查报告
户型结构
湖塘楼市以多层、小高层住宅为主,多层为砖混结构,小高层为框架结构,建筑形态、多为板式住宅。产品户型丰富多样,精巧两房、适用大小三房、尊荣四房、豪华五房,空中别墅可满足不同层次消费群的购房需求。市场主打户型为100-130平方米的大小三房。
交付标准
湖塘楼市的交付标准基本同常州相同,基本是毛坯房,目前还没有出现全装修概念。交付时,各种管线预设到位,一般单元电子防盗门、进户防撬门安装到位,有线、宽带端口预留,业主基本装修后就可入住。
承受总价
30万是常州楼市的一个分水岭。一般工薪阶层购房多选择100-130平方米的大小三房,总价25万左右。私营业主等高端消费总价则在40万以上。
付款方式
湖塘购房付款方式与常州基本相同,一次性、银行按揭、公积金贷款、分期付款方式多样灵活自由,但湖塘人付款方式大多选择一次性付款和银行按揭两种,分期付款基本没有。
户型细节
在户型的设计细节上,体现人本关怀,基本做到全明设计、动线合理、功能分区、公私分开、干湿分离。具体到细节方面,主要表现在房型一般大开间、短进深,南北通透、采光良好,主卧、客厅多朝阳并有观景阳台,阳台形式变化多样,主卧配有卫生间,卫生间多为明卫等。复式空中花园多设计有阳光花房、观景露台等,彰显舒适绿色生活主张。
购房计划
尽管湖塘楼市供不应求,房价不断拉升,但炒房比例很少,购房者80%以上均是自主,但以二次购房者为主,投资购房用于出租者约占10%。这说明湖塘的楼市还是自给自足型,还处于刚刚起步、迅猛发展阶段。不过,2-3年后,随着运河改道、“城市副中心”建设加快,湖塘版块认同度趋强,投资炒房比例肯定会有所上升。
二、项目简介
1、项目位置
项目位于武宜路以东、金鸡路南侧,占地平方米,原为武进拖拉机厂、塑料厂、居民区等,区政府规划为大型居住区域。
2、周边配套
交通:紧临武宜路和改扩建金鸡路,距汽车站500米,家门口武宜路上有14路直通市中心,另有508、316、317、320、319通往武进各地,交通
十分便捷;
商业:家门口就有信特超市,与在建中的阳湖广场(富甲一方)隔河相望;
学校:金太阳幼儿园、湖塘桥中心小学、桥北初级中学、武进电大
医院:常州市第三人民医院、武进中医院
菜场:聚湖农贸综合市场
3、地块分析
本地块原为工业小区,周边散落民居,规模较大,北有金鸡路,南有大通河,周边配套较为齐全,十分适宜居住。但目前周边现状破烂不堪,散落民居、闲置菜地、河水污浊,出租户多,影响楼盘的居住档次。由于本区域规划为湖塘未来大型居住区,因此放眼2-3年后,金鸡路拓宽、工业区搬离、河水污染源减少并得到治理,以及大量房屋拆迁后,这里将会出现崭新的一片天地。
三、项目SWOT分析
1、优势
湖塘经济发达,城市拆迁量大,需求量大、购房能力较强;
地处湖塘与兰陵的交界点,临近312国道,紧依金鸡路、在武宜路与常
漕路中间,交通十分便利;
周边为成熟生活区,小区配套的菜场、医院、学校、银行、超市等都为
现成资源,适宜居住;
金鸡路改造工程在即,政府规划金鸡路以南、项目家门口为绿化区,足
以使土地价值脱胎换骨;
紧临大通河,有天然河景优势,可充分宣传“水居时代”概念;
项目规模较大,产品有规划宣传后天优势;
地块多为工业小区,拆迁较为容易,项目启动快。
2、劣势
地处老式民房区,周边的房屋降低项目档次;
周边民房内多为租住户,择邻而居的观念会影响本项目的销售;
大通河河水污染较为严重,政府综合治理较为棘手;
近几年武进区政府的发展方向在湖塘桥以南,目前湖塘桥北面少受人关
注。
3、机会
金鸡路拓宽为30米,是本项目的最大利好消息;
湖塘作为大常州南翼中心,必将引发新一轮城市建设,湖塘区域前景看
好;
湖塘楼市目前推案少,可售房基本没有,房价攀升,市场供不应求。
4、威胁
湖塘南部区域大盘比如新城南都规模大,区域外环境好,发展潜力大,
为市场看好,将直接威胁本案销售;
房地产业国家政策性强,准入门槛高、规范严格,给开发带来一定难度
与限制;
项目规模较大,拆迁量较大,开发周期较长,容易出现一些不确定因素。
四、竞争对手分析
新城南都
新城南都位于武宜与长虹中路交界处,占地面积700亩,体现了武进房地产界“坚持成片开发,提高房地产规模档次”的发展战略,由实力雄厚业绩卓著口碑良好的新城房产开发,其金字招牌具有相当的号召力。
新城南都定位“常州南翼新都会,国际生活示范城”,系武进出现的最大的高尚住宅项目。规划有大型商业街,过万平方米独立会所、沿河(里底河)泛会所等。并邀请世界著名的贝尔高林公司及悒德国际等进行园林规划和建筑规划。
项目周边环绕着淹城森林公园、恽南田购物公园、花园街商业步行街等多个大型项目。新城南都雄厚的开发商实力、超前的规划、大家的手笔、完善的配套、
便利的交通,均具有独特的优势,将成为本项目最大的竞争对手。
由于新城南都目前没有售楼处,没有楼书户型等宣传资料,因此我们对新城南都的规划细节还不十分了解,我司将进一步进行跟踪关注。
五、项目整体定位
整体规划思路
常州房地产发展迅猛楼市火暴楼市看涨不看跌,投资趁早
湖塘区域房地产健康发展,炒房少区域楼市无泡沫,有增值空间金鸡路扩建使地块价值脱胎换骨
地块地段较好,有规模优势交通方便/配套齐全/天然河景/道路扩建适宜做中等规模中高档社区可聘请知名物业管理提升楼盘档次
中高楼盘需要休闲健身去处项目周边配套虽全,仍需会所画龙点睛以多层、小高层为主,围合布局景观做精,户型创新,智能化适用宣传销售推广主题14万平方米双水景中央生活特区
整体定位
本地块原为工业小区集中区域,位于老中央生活区内,周边配套较为齐全,此区域政府规划为湖塘桥北大型生活居住区,但居住层次多以工薪阶层为主,因
此本项目不适宜做顶级楼盘,因为没有一个高档的居住氛围,因此我们给项目的定位是:集购物、娱乐、休闲、居住、餐饮于一体的中高档社区。
六、项目形象主题定位
案名建议
水漾年华
繽紛水漾嘉年華
14万平米双水景中央生活特区
释义:
此广告语时尚感强,亲水特征一目了然。副标题突出“双水景”概念,一为天然水景,自然不加修饰;一为工匠用心之作,缤纷荡漾。“仁者爱山,智者乐水”,居住其间,可感受生命年华的美好、享受本案所赋予的生活特权。
广告语朗朗上口,富有诗意,给人以无穷的遐想,充分体现本案大空间、双水景特征。语言简短,上口快、易于传播。
阳湖金水湾
江南天下秀/璀璨阳湖家
14万平米双水景中央生活特区
释义:
本案名准确地概括了该项目所具备的内在与外在特征。阳湖为湖塘代称,表明了该项目所处地理位置。“金”既指金鸡路,又暗喻此区位乃“寸金之地”,同时又暗示该项目拥有“金”质的内涵。“水”指大通河,表明该项目的亲水特征,“湾”说明项目规模大并给人心灵港湾的丰富联想。
此案名朗朗上口,易于传播。既符合项目地理特征,又迎合本案消费群体彰显身份的心理特点。
阳湖春晓
金鸡啼畅/春满阳湖
14万平方米双水景中央生活特区
释义:
其一:本案名“阳湖春晓”富有江南特色,给人以无穷美的遐想;
其二:“阳湖春晓”之阳湖是沿用千年湖塘的别名,案名方位明确易记;
其三:本案北邻扩建中金鸡路,新金鸡路的开通,为项目最大利好,恰如诗中“雄鸡一唱天下白”所言,将唤醒阳湖之春晓。此案名与路名相应和,又兼具诗情画意。
其四:“阳湖春晓”又有祝福湖塘美好明天的内涵。
本案名富有韵律、易于传诵。
阳湖畅园
14万平方米双水景中央生活特区
释义:
一个“畅”字,寓意无穷。既有诸事一帆风顺之意,又涵概新金鸡路开通之意,同时暗示入住本园将家事、业事、事事顺畅。
此案名具有好的口彩,满足消费者向往吉祥如意的愿望。案名言简意赅,内涵丰富无穷。
案名简单易记、易于传播。
其他案名建议:时代逸居/水清木华/江南世家/阳湖春天
主题概念建议(一)
一条路一条河一个家
水漾年华
繽紛水漾嘉年華—14万平米双水景中央生活特区
一条路,扩建中的金鸡路,一条河,天然水景大通河,项目最大的优势!一个家,水漾年华。路之端点,水之漾处,是温暖的家。
主题语朴实而有温暖感,具有丰富的想象空间,体现项目最大的卖点。
副标题--中央生活特区示意该项目地理位置优越,交通便利,配套成熟齐全,为区政府规划湖塘桥北未来大型中央生活区;双水景突出项目的环境优势,家外有河,“园”内有溪,彰显生态住宅特色。末尾一个“特”字表现项目的尊贵,表达了一种都市生活新主张。
主题概念建议(二)
江南天下秀璀璨阳湖家
释义:此广告语具有领袖者的大气与胸襟。
江南本身就是一个别具诗意的名称,江南天下秀,本案既网罗了江南美景于一身,又包容了江南千年的文化底蕴于其中。是江南传统文化与江南园林美景集大成者。
璀璨阳湖家,比喻本案为阳湖地界新升起的一颗耀眼明星。同时又有因为本案的存在,而使阳湖更加璀璨生辉之意。
此广告语大气、个性鲜明。与其它楼盘广告语区别明显,使消费者不会产生雷同感或模糊记忆。对仗工整,便于传播、易于记忆。
七、目标客户定位分析
1、目标客户定位
知道房子卖给谁,项目也就成功了一半。是“百鸟在林”还是“一鸟在手”?方法决定结果!仔细研究区域市场,精细划分目标客户群,当项目、业主、宣传成一线时,还担心业主会跑掉吗?!
项目周边老新村换房居民,为项目主力客群之一;
(项目周边有老坝村、烈帝村、夏雷村等村落,计5千7百多户家庭,1万三千多人口。这些村落都面临拆迁之嫌,是本项目主力客户群。其中烈帝、降子村是湖塘镇综合实力十强村,华家村、降子村是湖塘镇工业十强村。
周边村民有很强的购房能力。)
项目周边拆迁户,为项目主力客群之一;
周边学校、医院、机关、工薪阶层,为项目主力客群之一;
大运河改道拆迁户;
部分投资者
外来落户湖塘者;
部分个体、私营业主
其他
2、目标客户特征分析
追求生活品质,对都市生活向往;
有较为稳定的工作,拆迁户有一定的拆迁补助;
注重地段、环境、物业、服务及时尚户型;
追求经济实用,对面积、家庭智能化系统要求够用;
能承受25万左右的总价。
八、项目整体规划与建筑建议
1、总平图规划
本项目北邻即将扩建30米宽的金鸡大道,西侧靠近武宜中路,南连大通河,在深入挖掘地块特点后,并结合湖塘区域房地产发展现状,我司建议地块设计成多层、小高层复合社区。
小区整体规划建议采用围合布局,前低后高,前面临大通河为多层住宅,建议设计成联排叠加别墅,但数量不宜太多,后面为六层多层成行列式排列,最后面沿街为底商纯小高层设计,部分商铺可做成会所。然后根据地块情况,在不规则的中北部最西侧和东南部各设计1-2幢点式小高层,而不影响后面楼房视野,充分提升土地利用价值。
大门建议设在原拉丝车间附近,建议人车分流设计,一条主干道贯通小区南北,将小区一分为二,在小区主入口处设计大型主题广场,导入“叠水瀑布”汇入沿主干道蜿蜒相依的一条小溪内,组团景观散落在小区建筑内。
这样设计,小区整体呈阶梯状,南低北高,负阴抱阳,犹如太师椅一样,每幢楼都有足够的开阔视野,冬天还可抵御北方寒流,符合阴阳风水之说,常州大型楼盘金色新城、莱茵花苑等就是采用此种整体布局。
在整体规划布局中,之所以建议沿大通河处设计几幢联排叠加别墅,实则醉翁之意不在酒,而在于画龙点睛,来提升项目档次,以提高业主“期望价格势能”。会所建议设置在部分沿街商铺内,这样一则能够保证小区内环境安静,二则可对外经营对内服务,以保证以后会所正常服务。目前,在各大城市社区中,小区内会所经营管理一直是老大难问题,如果只对小区内服务,经营难以为继服务水平不高,成为开发商一个包袱,如果对外经营,小区出入人员杂乱难以管理。如果会所沿街设立,上述问题将不再成为问题!会所在对内优惠服务的同时可对外营业,增加利润以解决会所的实际生存问题并籍此来提高服务水平,做到开发商既无包袱之忧业主也满意其服务,一举数得,而金鸡路的扩建可谓成人之美。另外在会所的经营管理上可对外招标也可自己经营。
2、建筑建议
建筑风格
鉴于项目多层、小高层设计特点,根据湖塘现有楼盘建筑风格,为挖掘项目
卖点,实行差异化竞争,我司建议建筑风格宜采用现代主义与欧洲新古典主义风格相结合的建筑风格,即以现代板式设计为主调,添加欧式新古典主义的时尚元素,比如屋顶、阳台、立面的处理,做成类似“TOWNHOUSE”风格的多层建筑,尊贵典雅中富含现代生活气息。
我们之所以建议添加欧洲新古典主义建筑风格元素设计,主要有如下几点考虑:
其一,我项目建筑形态为多层、小高层设计,适宜做成类似“TOWNHOUSE”的产品风格;我们之所以选择欧洲新古典主义建筑风格,而摈弃“巴洛克”和“洛可可”欧洲建筑风格,就是考虑新古典主义风格是在旧古典主义对称、秩序、均衡、理性、严格的建筑风格上添加现代时尚的音符,符合中国人的居住习惯;
其二,在房屋结构基本不变的前提下,增加欧式风格,建筑成本相差无几;
其三,“TOWNHOUSE”正成为一种“城市造镇”计划的主打产品,受到市场欢迎,如常州奥林匹克花园就有“TOWNHOUSE”产品。值得注意的是,我司建议是添加“TOWNHOUSE”产品元素,而不是建造“TOWNHOUSE”产品就是出于项目中高档定位以及湖塘购房消费特点的考虑;
其四,也是最重要的,本产品为创新产品,有种多层别墅的建筑感觉,目前在湖塘市场尚属首创,根据我司对湖塘市场消费心理的深入了解,相信本产品一经推出定会受到市场欢迎。
建筑布局
①建筑单体的走线尽量平行,秩序感强并可避免漏斗效应而产生强风带。
②建筑摆设、朝向、布局应尽量面向景观资源。
③玻璃采用与小区内整体氛围相统一的色彩。
④建议沿街商铺临街柱距6-8米左右,底层层高米。
建筑立面
①小高层三段式设计,以基座、腰线、线板等进行分段化处理。
②多层除釉面砖及涂料外,可考虑运用部分仿真石砖,可营造欧洲建筑风情。
③底墙面可采用具有文化底蕴的浮雕设计。
④窗的形式采取多样化处理(飘窗、角窗等),开闭方式以平移和外开为主。
⑤建议用较活泼的暖色作为主色调如黄色、蓝色等。
景观阳台
①在考虑住宅内部采光条件的同时,尽量加大阳台部分的进深,以供住户作为
休闲空间。
②在立面上避免单调重复,将其分段配合色彩变化,使大面积墙壁富于变化。
小高层采用上下错位式阳台设计。
③建议增加大角度观景窗,比如用270度观景窗,让业主感受到“溪石共嬉戏,水月相玲珑”的江南风情。
④为统一立面,建议空调位统一隐蔽在阳台内侧。
车库设计
由于小区规模大且定位中高档社区,因此建议人车分流,车库泊位按1:设计,既有地上临时停车位,又需要有地下车库,地下车库建议设计在小区北部广场下,可直接从车库通往小高层,出入十分方便。地下车库一般净高4米左右。
九、户型建议
设计原则
由于本项目定位中高档,因此设计应秉承“以人为本”设计理念,坚持实用适用原则,进行户型创新。
户型设计理念
户型设计体现人本理念,有明确合理的功能分区,注意采光通风,讲究房间的间隔分布,具体一点就是:全明设计,大开间,短进深,景观阳台,动线合理,功能分区,公私分开,干湿分离等。
主力户型
小户型热销是今年常州楼市的一大主题,也反映了由于房价不断攀生,为控制购房总价,消费者在保证功能齐全的情况下,对经济实用的100-130平方米中小户型更独有情钟,新城芳草园105平方米小三房热销就说明了这一点。
鉴于项目定位为中高档住宅,购房者多为周边工薪阶层,因此我司建议以经济实用的100-130平方米大小三房作为本项目主力户型,而其中110-120平方米三房二厅一卫户型配比适当放大,以迎合市场实际需求。
而130-150平方米的户型为补充户型,而150平方米以上的户型只是点缀,
主要为提升楼盘档次需要。因此,我们的户型配比建议是:
户型配比
户型面积户型类别配比建议备注90---100平方米2房2厅1卫20%辅助户型
110—120平方米3房2厅1卫40%主力户型
120--130平方米3房2厅2卫20%主力户型
5%辅助户型130—150平方米3房2厅2卫
4房2厅2卫
150以上平方米4房/5房/跃层5%辅助户型
户型细节
玄关:玄关可适当压低,造成先抑后扬的视觉效果,上方建议做成吊柜,还可以适当存放一些物品,一举数得。
客厅:开间米,不少于4米,客厅设计最忌讳所有房间绕厅布置,造成开门太多,通行线路交叉,不利于厅内家具的布置和使用,也影响休
息区的私密性和安静。
餐厅:临窗景观餐厅概念,视觉与味觉完美结合,吃饭成为一种享受。
卧室:“大厅小卧”曾经流行,但不能走极端,建议客厅面积在21-30平方米,卧室12-15平方米。
书房: 三房的户型中可将多功能房设计成书房,迎合比较注重文化品味的学校、医院、机关单位人员。
储藏室:建议既可设计成“走入式”,也可在卧室内设计“嵌入式”壁橱。
墙体:房间在无非承重墙的要求下,建议选择优质薄板或者空留请业主打成橱壁墙,以节省空间。
厨房:建议“L”设计,动线合理,实用方便,有操作平台。
卫生间:一般大户型有双卫,一间主卧,一间公用。公用卫生间建议浴厕与洗手分离,先是“洗手间”,里面是“浴厕间”。
洗衣机:建议在卫生间或阳台辟出一定位置,以免洗衣弄湿地面或穿厅越室不方便。
景观阳台:面积控制在5-6平方米,形状有变化以丰富立面效果。
十、物业配套及景观设想
1、家庭智能化建议
前瞻、实用原则
24小时保安巡逻/小区电子红外线监控/可视对讲系统(选装)/三表出户远传/小区一卡通系统/车库闭路监视系统/有线电视/宽带/三防报警系统等
2、交通系统
人车分流的三级道路体系:
尽量避免长距离直线车道,希望以弧形车道来控制车速,以减弱噪音及废气污染提高安全系数。
以步道路作为纽带,建立三级网络道路系统,车行路、单元路、景观人性小径相结合,达到出行方便、散步达到视觉上移步换景的连续感。
地面材质考虑:车道要耐用、防滑、基本无噪声,设有减速带;步道具有健身、赏景、休闲散步的作用;
3、景观及休闲
建筑景观化
建筑是刚性的,应通过景观柔性,把自然和人性回归。因此建筑摆设、朝向、布局应尽量面向景观资源,做到“推窗见景、户户有景”。
立体绿化水化
建议保留或移植原有大树林,少建绿地多栽树,大树既是“空气吸尘器”,更容易塑造人与自然的和谐统一。起伏坡地、立体绿化,大大提高绿化率的同时,使景观变化富有动感和层次。在提高绿化率的同时,也应强化“水化率”概念。本地块南邻大通河,自然的河道,像人的血液一样,流动显示生命活力。园内也应有水景,建议导入“叠水活景”设计,也就是瀑布的一种变形,水从高到低,蜿蜒起伏,潺潺流水,滋润心田,形成双水景概念。
主题景观与组团景观结合
由于项目规模较大,建议设置一个主题广场,形成一个开放的精神堡垒式休闲活动广场,建议以“城市之光”命名,显示武进湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。
为照顾景观的均好性,以弱化位置不好房子的销售抗性,建议设计组团景观,做到户户有景,家家见绿。
水、绿色、石、雕塑,是造园的基本元素。“石令人古,水令人远”、“园可无山,不可无石”,“小中见大”是造园的常用手法与精髓。建议雕塑一些与湖塘纺织有关的人文历史小品,提升小区的文化内涵。比如浣纱女等。
运动休闲
强调景观的可参与性,融合自然、运动、健康的生活居住主题,是小区规划的一个重要方面。
因此本项目一定要考虑设置一些必要的运动休闲设施。建议设计一条慢跑道,把小区串联在一起利于晨练。还要考虑老人和小孩的健身玩耍需求,比如建造亲子乐园、老人健身广场、休闲凉亭等,让老有所乐、幼有所玩。
配置一定数量的户外健身运动器材,部分散落在小区的内部,部分集中在健身休闲广场,提高运动设施的利用率。
背景音乐
小区建议设置背景音乐,兼做紧急广播之用。假日的午后,一杯香茗,舒缓的音乐,如画的风景,打造音乐侵淫的生活境界,让人沉醉其间,流连忘返。
植物选配
风格自然化,园林主题化。即局部不同风格的园林与建筑风格融合一致,相
辅相成,形成数个园区,而每个园区均有其相应的主题,为其塑造特殊的文化背景,别具一格,趣味无穷。具体做法是运用各类植物的独有风味,进行人格化配置,形成各种风格的景观,如松柏之挺拔傲然,竹之潇洒风流,杨柳之婀娜多姿,莲之亭亭玉立等。让业主尽享“楼在园中,家在景中,小桥流水到我家”的生活意境。
园林化的景观还需要贴切的艺术化的好名称,便于提炼主题景观组团特色,并形成一个系列,使景观特色鲜明有文化归属感,也便于景观的宣传推广。比如以代表江南特色的“梅、兰、竹、菊”命名,组团名分为梅园、兰园、竹园、菊园。当然,这里只是假设,届时景观设计出台后,我司再根据景观特色给一个恰如其分的组团称谓。
十一、开发流程及销售安排
房地产开发流程
第一阶段 前期阶段
第二阶段规划设计阶段
第三阶段施工图阶段
同时进行
第四阶段 招标阶段 第五阶段 施工阶段 第六阶段 验收阶段 第七阶段 物业管理阶段
2、销售安排
开发推广步骤
鉴于项目规模较大,营建周期较长,拆迁量大不能一步到位,建议采用分期开发的策略,开发一期成熟一期,热销一期,逐步拉动人气,树立市场良好口碑。另外分期开发,铺摊面较小,资金压力小、回笼快。
分期开发应根据项目实际情况进行,目前沿金鸡路拆迁已基本完毕,可优先开发,然后分期向南推进。
在销售推出时,先主推多层,小高层,后推别墅,最后再推沿街商铺。这
资格预审 标底编制 编制标书 招标(议标) 合同签定 基础 主体结构 管线 内外装潢 市政配套设施
各分部、分项工程竣工验收 ——全部工程竣工验收 ——开发商、施工单位、监理公司、设计院四方验收 ——房屋入库(确定房屋管理形式房屋验收)
——出库分配及销售,办理产权证
制作资料(包括用途、规划、结构、布置等) 完成总投资25%以上 物价局备案
建议物价局下对比价
(以上的工作领取预售许可证)
物 业 管 理 阶 段
营销策划方案模板5篇 市场成长状况,产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何,相应营销策略效果怎样,需求变化对产品市场的影响。但超多的到访人潮及具创意的行销方式,_了传统营销渠道。小而美的企业也可能当主角了。也许你已经来不及成为现存产业的重要品牌、但是你绝对有机会成为网络上的知名品牌. 互联网已经越来越多的改变我们的生活,人们对电子商务的注意力已经转变到如何将这些电子业务变成更便捷、模块化、个性化、更紧密集成的电子化服务,流程定制上来,即要实现“你在WEB上工作”到“WEB为你工作”这一重大转变。网络资源的利用程度已经能够很大地决定一个企业的生存与发展,高赛尔公司虽已有自己的门户网站,但企业的网络营销才刚刚起步,尚未构成一套完整的网络营销战略和方案,因而需要根据网络市场的特点和企业资源,策划出一套行之有效的网络行销计划,以期能使传统销售和网络销售有机地集合。 二、网络营销环境分析 营销环境,是指对企业的生存和发展产生影响的各种外部条件。营销环境是企业营销管理过程中不可控制的因素,企业经营的优劣成败,在于营销管理者能否顺应不断变化的营销环境。公司的市场营销环境是指在营销活动之外,能够影响营销部门发展并持续与目标顾客良好关系的潜力的各种因素和力量。营销环境既能带给机遇,也可能造成威胁。成功的公司务必持续不断地观察与适应变化着的环境。
1、市场环境分析 我国的黄金销售量从1982年的0.7吨增长到目前的大约140吨,从而使中国成为世界第三大黄金消费国,照此速度增长的话我国的黄金市场规模会发展得令人吃惊.据有关部门统计,世界上大约7,000人就拥有一家金店,而我国目前仅有8,000多家金店,即使仅以发达地区的2亿消费者计算,也才到达25,000人才有一家金店,在大城市仅有55%的居民拥有珠宝首饰,中小城市这一比例仅为23%,而东部的农村更少,仅到达17%.目前以及将来黄金礼品市场的增长动力主要来自婚庆需求,境外游客需求,还有赠品等.中国人由于受传统的影响,对黄金个性钟爱,除了购买项链,戒指,耳环,手链外,一些纯金小摆设比如磨砂或空心的生肖等饰物也颇受欢迎.但是欢迎的仍然是那些表面深度光处理过的首饰,内含建筑风和自由风格的抽象图样的款式仍旧受欢迎。在销售上,黄金名店和连锁点形式站主要地位,一些大的商场等也设有专柜,―这些方式都是传统的行销,在e化的当今时代似乎有点落伍。随着中国的入世,黄金市场也逐步走向开放,这更是给黄金行业的发展带来了生机,另外人民银行也对黄金报价改为每周一次,使黄金价格更贴国际行情。 2、企业形象分析 2.1公司简介 某金银公司是中国印钞造币总公司成都印钞公司与香港金银路有限公司合资成立的企业,亦是人民银行系统首家合资企业。成都印钞公司是集印钞、造纸、金银精炼和加工为一体的大型综合性企业,
幸福尚城整体营销策划案(三) 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 (-)广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化,广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 (二)广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作,作为广告一个动态行进屮的战术应对系统,统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 (三)广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上,其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 (四)广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益,广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标,往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业,为长线的梯级化成长储备爆发能量。 (五)广告原则上没有“高端”和“平庸”之说,其中最大的界别在于,谁搭建了最快捷的输送路径,谁提供了最赏心的营养套餐,谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 (-)主力媒体的选择 在新眦本土,可供选择的主力媒体有: 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》; 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道; (二)辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》; 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏; 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页; ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志; 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站,供受众上网浏览: (三)立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势,集屮广告资源进行重点投放;同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定,向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何,在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮,在项目入市之前以及早期,广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内,软、硬广告的协同作战体系,将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场,渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
北京奥特莱斯案例调研报告 一、基本情况和结论 名 称 建筑 面积 商品均价(元) 人均消费额 (元/人/次) 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 8,000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 - - - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区(道路 干线汇集地) 良好 注: 1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通; 2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 (1)北京奥特莱斯布局 爱家outlets 赛特outlets 燕莎outlets 活力东方outlets
分析:从布局上看,大的奥特莱斯经营店集中在东边(国贸CBD)和北边(亚奥)商圈内,西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外,还没有规模大有特色品牌折扣购物中心,而西北(西山板块、中关村等)开发了大量的高档别墅和社区,聚集了大量的高端消费人群,修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 (2)周边环境
(3)建筑概况 (4)经营状况 (5)进驻品牌统计(上海奥特莱斯) 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下:
1、虽处郊区,但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地,汇聚上海及周边客源 上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北,嘉松中路以东。新通波塘以西,紧临A9高速公路,南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路,西邻A30郊环高速公路。离核心区域人民广场26公里(开车30-50分钟),所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。 2、经营以中高档品牌为主 入驻的近200个品牌中,以国际一二线品牌为主,国内品牌较少。商品均价在500-1500之间,人均消费额较高。 3、欧式风格、低密度低容积率建筑,购物之余有公园游玩休闲之感 上海奥特莱斯设计采用欧式风格,且大多为一层商铺建筑,且设有喷泉、公园、草地、桥廊等,并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮,使人在购物之余能尽享公园游览之乐。4、租售结合 出于物业增值、统一管理等原因,商铺大部分只租不卖,但对于大的品牌商,也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。 入驻的部分品牌如下: 服装、箱包、鞋等
双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 (一)供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2(二)需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7(三)价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8(四)结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 (一)项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 (二)项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 (三)存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 (一)目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 (二)项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (三)客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (四)价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (五)项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 (六)销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 (七)现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 (一)媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 (二)活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
一份完整的策划书
营销策划的目的与任务、主要思路、主要步骤、方案的形成、应注意的主要问题。 消化营养的目的是健体益智; 管理消化了资源, 重要的是把消化的资源变成财富。 一、企业营销策划的目的与主要任务 ( 一) 营销策划的目的 最大限度地实现企业的社会价值和其产品( 服务) 的市场价值。( 二) 营销策划的主要任务及其关系 企业营销的内容( 标的物) 主要有两个: 企业整体形象、企业生产的产品或服务。 树立企业整体形象的目的是提高企业的社会地位、提升企业的社会价值、扩大企业在市场上的影响力。 树立企业整体形象的最终目的也是为了更好地、更长远地营销企业生产的产品或服务。 树立企业整体形象和营销企业产品( 服务) 分别有一系列的手段和工具, 同时, 也有它们通用的手段和工具。 1、企业产品营销策划任务 首先, 确定企业产品( 服务) 营销的主目标; 其次, 确定企业产品( 服务) 的市场定位( 定位——拟在市场中传播的新取向) ;
再次, 确定企业产品( 服务) 营销的全方位定位; 最后, 确定实现营销全方位定位的最佳模式。 ( 1) 企业产品( 服务) 营销的主目标一般有三种选择: A、提高市场占有率——把增加市场占有率( 市场份额) 为主目标进行策划; B、追求利润最大化——把近期实现利益放在首位, 一切以安全回收资金和价格理想为出发点; C、打败竞争对手——不遗余力地打败竞争对象。 ( 2) 确定企业产品( 服务) 的市场定位一般要回答如下四个问题: A、地理——潜在客户在什么地方; B、人口——潜在客户有多少; C、心理——潜在客户的内在心理特点; D、行为——潜在客户的外在行为表现形式。 经过对上述四个问题的明确, 系统掌握产品的终端市场( 消费者为主体) 环境。 ( 3) 企业产品( 服务) 营销的全方位定位主要包括如下四个方面, 即传统的四P定位理论: A、产品定位 企业从自身技术、人才、供应、生产、投入等条件出发, 依据产品的市场定位, 在产品的功效、品质、竞争性等方面, 给产品在潜在客户的心目中确定最符合企业利益期望的位置,
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子, 而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓“小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 (一)合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新
换代也愈来愈快,每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明:单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎,买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此,本项目必须是整体素质的超越,同时又具有鲜明的卖点,二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 (二)项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 (1)项目处于合肥市最新的开发区,邻瑶海高尚住宅区,周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有,生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 (2)但我们也应看到,项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现,呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 (3)项目占地20亩,地形呈L形,由于地块自身面积及形状的因素,决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征,把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节,使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品,其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较,制造差异化是为了提升产品的整体素质,同时保持产品的适度超前,又能够迎合市场,走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化,而是全面领先的策略,保证产品创新而又能
范文范例参考指导 样板房文明施工及样板展示区方案 编制人: ______________ 审核人: _______________ 审批人: _______________ 兖矿东华建设有限公司 重庆项目部 word格式整理
年月日
目录 -、工程概况 (1) 二、编制依据 (1) 三、样板展示区内容 (3) 四、施工方法和工艺 4.1、施工准备4.2梁、板、柱4.3楼梯4.4砌筑工程4.5屋面展示区 五、成品保护 六、样板区施工照片指引13 14
一、工程概况 重庆嘉道房地产开发有限公司开发的嘉道刘帀子山花园项目,该项目位于巴南区龙洲湾道角村,渝南大道163号位置,拟建地块呈不规则长条形,南北长约900m、东西宽约300?600m ,项目总征地面327539.10m2 ,项目定位为以经济性和舒适性别墅为主的中高档住宅区。本期主要为带地下车库的花园洋房,户型为叠拼及联排为主,本工程建筑面积约为m2,包括叠拼别墅栋、联排别墅各1栋,其中别墅带有地下车库,其中结构高度为9m , 别墅结构高度为12m 本方案主要为样板区展示规划和现场文明施工策划,其中,样板区展示区位于大门入口 位置,展示区主要分为建筑实体展示和材料展示两部分 本次施工样板展示区的意义在于:在总结以往房建工程施工经验和教训的基础上,为提高新开项目工程质量和实测实量成绩,为使各楼栋工程在整体、细部要求、工艺做法、功能要求上达到统一的质量标准和观感要求。推行工程质量样板引路的做法。根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板,从而有利于消除工程质量通病,有效地促进工程施工质量整体水平的提高。 二、编制依据 1、XX二期施工图纸 2、〈Xx二期施工组织设计》 3、〈建筑施工模板安全技术规范》JGJ162-2008 4、《屋面工程技术规范》GB50345-2012 5、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思,是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态,又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品,再加上店铺装修追求简约,减少中间环节,节约开支,所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品,深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起,就形成了具有一定规模的工厂直销中心,后来这种模式被美国人发扬光大,他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯,并辅之以舒适、清新的购物环境,加上一定的餐饮、娱乐设施,以延长顾客逗留时间。据统计,全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯,成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”,但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式,还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS,大多借助洲际公路吸引客流,主要集中销售几家大的工厂做出来的产品,也可以称为大盒子式的奥特莱斯,北京燕莎主要是借鉴这种模式;另外就是欧洲小镇式的OUTLETS,这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 (一)奥特莱斯物业型态模式分类
公司营销创意策划方案最新范文 公司营销创意策划方案1 一. 前言 随着我县经济的发展,新生中小企业的适量不断增加。对中小企业进行资信评估、担保与反担保、追偿、清算与重组业务、置业担保等业务应运而生。其蕴含的商机无可限量。本次广告宣传主要从网络,电视媒体,实体广告,和短信群发四方面进行,从而达到增加公司知名度,扩展业务等目标。 二. 市场分析 (一) 企业经营状况分析 通过公司领导和员工的共同努力,我们公司取得了良好的收益。资产运营平稳。但是公司现在所面临的一个重大问题是知名度不够。公司要追求进一步的发展,就必须加大业务拓展的力度,进一步宣传品牌,增强企业的知名度。 (二) 产品分析 公司的主要产品是为中小企业提供资信评估、担保与反担保、追偿、清算与重组业务、置业担保。能提供这一业务的企业在我县很少(可写具体数字)因此我们所面临的竞争不强,公司的业务在市场中占有相当大的份额。我们更应该注重品牌的发展。因为当产业发展进入成熟阶段,品牌就成为产品及企业竞争力的一个越来越重要的因素。(三) 市场分析 近年来,我县的中小企业数量不断增加,(此处可加具体数据),并且
刚起步的企业资金链是不完整的,中小企业在发展的开始和过程中很容易出现资金短缺的状况,因此我们存在着很大的客户群体。(四)消费者研究 中小企业主要是通过媒体的途径了解本公司所提供的服务。对中小企业来说公司所提供的服务也是现阶段所必需的,有需求必然就会有市场。 三. 广告战略 ? 服从公司整体宣传策略,树立产品形象,同时注重树立公司形象。? 长期性,在一定时段上推出一致的广告宣传。 ? 广泛性,选择多样化的宣传方式同时注重抓宣传效果好的方式。 ? 把握时机,灵活变通 四.广告策略 (一)网络宣传 在企业比较集中的网站做广告。像企业关注的信息平台,当地的信息类网站,门户类网站等。另外可以启用一批网络推广员,在企业关注的各大论坛推广。 (二)电视媒体宣传 在我县电视台做广告。形式灵活多变。①在黄金时段做普通广告,循
泛华浐灞欧亚大道住宅项目二期工程样板展示区施工方案 编制: 审核: 审批: 日期:年月日
第五建筑公司西安项目部
目录 一、编制依据.......................................................................................................................... - 4 - 二、工程概况.......................................................................................................................... - 4 - 三、施工部署.......................................................................................................................... - 5 - 四、施工准备.......................................................................................................................... - 5 - 4.1、人员准备...................................................................................................................... - 5 - 4.2、机械准备...................................................................................................................... - 6 - 4.3、材料准备...................................................................................................................... - 7 - 五、施工方法.......................................................................................................................... - 7 - 5.1、钢筋工程...................................................................................................................... - 7 - 5.2、模板工程...................................................................................................................... - 8 - 5.3、混凝土工程.................................................................................................................. - 9 - 5.4、砌筑工程...................................................................................................................... - 9 - 5.5、抹灰工程................................................................................................................... - 11 - 5.6、门窗工程................................................................................................................... - 12 - 5.7、安装工程................................................................................................................... - 13 - 六、成品保护....................................................................................................................... - 13 - 七、样板展示区施工照片指引 ......................................................................................... - 14 -
武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 项目区位 项目地点: 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧,湖滨大道北侧,紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发,上海百联是国内知名商业地产运营商,旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格,由纵横集团开发建设项目工程。 该项目定位及基本规划 项目经营思想:打造现代化、时尚化生态综合购物广场,形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主,集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念:“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划:占地面积约133>.6万平方米,营业面积9万多平方米,打造商铺三百余套,其中商铺开间8-10米不等(视品牌及分布位置而定),层高5米,径深13米;四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等;其中,主要经营的产品以男女精品服饰为主,其经营时间从上午十点至晚间八点。
项目基本情况调研 内部硬件设施 建筑格局及风格: 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格,两层环形建筑结构格局,部分商铺上下连通一体,两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。 内部优化特色: 每个区域中均设有一座独立电梯,连接一层二层商圈,可提升项目品质及整体美感; 每间商铺内拥有分户型美的空调,该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买; 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑,现场环境优雅,文化气息浓郁。 卫生间: 卫生间内部设施齐全,厕具均具备较高品质,属于公厕中上等标准。同时,在A-D四大区域中均配置有厕所,能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统: 两处银行柜员机及ATM机,工商银行入驻,提供完善金融系统。 消防系统: 电子监控消防系统,层次较高。 安保系统: 全方位出入口摄像头监控;4座岗亭位于项目4座出入口;四大经营区域保障1-2名保安24小时巡逻。
万科花山紫悦湾一期工程 实 体 样 板 策 划 方 案 编制人: 审核人: 审批人:
中地鼎天建筑工程 2014年11月18日 实体样板方案 一、工程概况及编制依据 市洪山区花山生态新城位于花城大道以北,梅城路以东, 一期总建筑面积为:38050.72M2;多层洋房B1#、B2#、B3#、B13#、B14#、B15#楼建筑面积为:31424.78M2,商业4#、5#楼建筑面积为:3764.24M2,幼儿园建筑面积为:2759.61M2,配电房建筑面积为:102.09M2,本工程结构类型为:洋房主体为剪力墙结构,商业主体结构为框架结构,建筑结构的安全等级为二级;本工程的抗震等级:剪力墙四级,框架四级,抗震设防烈度为6度;本工程的耐火等级为;二级。洋房基础为条形基础。 编制依据: 1、现行国家标准、规和规程及万科集团企业验收标准
国家和行业现行的施工质量验收规: 《建设工程项目管理规》(GB/T50326-2006) 《混凝土结构工程施工质量及验收规》(GB50204-2011) 《混凝土质量控制标准》(GB50164-2011) 《建筑地面工程施工质量及验收规》(GB50209-2010) 《屋面工程质量验收规》(GB50207-2010) 《建筑装饰装修工程质量验收规》 (GB50210-2011) 《建筑地基基础工程施工质量及验收规》(GB50202-2002) 《建筑基坑支护技术规程》 (JGJ120-2012) 《钢筋焊接及验收规程》 (JGJ18-2012) 《砌体工程施工质量验收规》(GB50203-2011) 《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013) 《施工现场临时用电安全技术规》(JGJ46-2005) 《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-2011) 《建筑施工高处作业安全技术规》(JGJ80-2011) 二、场地规划 2.1实体样板展示区的选址 根据样板选址的原则,结合现场的实际情况,确定万科花山紫悦湾一期工程工程样板展示区放置在现场办公区。 万科花山紫悦湾一期工程工程样板展示区位置图
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析(S) 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解(W) 3、项目SWOT分析之机遇点(O) 4、项目SWOT分析之威胁点(T) 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范,整体进入理性发展趋势,在市场发展的过程中,可分为三个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下表:
综上所述: ——开发量持续增长,市场竞争日益激烈; ——宏观经济走好,消费力量分流; ——综合因素影响,房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范,政府管控力度加大,房地产金融政策 可能收紧,开发成本增多; ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点; ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型,部分消费者有70~90 m2的小房型需求; ●多层住宅仍然是市场需求主体,小高层认同度呈上升趋势,建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力; ●消费者对小区交通和车库要求比较高; ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用; ●市场成熟程度整体不高,缺乏绝对的品牌项目和开发公司; ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统,推广方式较模式化,无新意; ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件, 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
市场营销策划方案模板 一、策划目的/概述。 企业开张伊始,尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 (一)市场状况分析及市场前景预测? 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。? 2.市场成长状况,产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何,相应营销策略效果怎样,需求变化对产品市场的影响。? 3.消费者的接受性,这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析,产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出:? ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品,市场大。 ④生活水平提高,中、上阶层增多,显示其将来市场成长。(二)影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件,如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等,对一些受科技发展影响较大的产品如:计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。?
营销方案,是对市场机会的把握和策略的运用,因此分析市场机会,就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会,策划就成功了一半。? (一)优势 (二)劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势,表现为多方面:?企业知名度不高,形象不佳影响产品销售。 ?产品质量不过关,功能不全,被消费者冷落。??产品包装太差,提不起消费者的购买兴趣。 ?产品价格定位不当。 ?销售渠道不畅,或渠道选择有误,使销售受阻。 ?促销方式不务,消费者不了解企业产品。 ?服务质量太差,令消费者不满。? ?售后保证缺乏,消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服,从优势中找机会,发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分,对不同的消费需求尽量予以满足,抓住主要消费群作为营销重点,找出与竞争对手差距,把握利用好市场机会。 (三)机会 (四)威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标,即营销策划方案执行期间,经济效益目标达到:总销售量为×××万件,预计毛利×××万元,市场占有率实现××。 五、营销战略(具体行销方案)?
中寰创世营销策划企业官方网站 https://www.wendangku.net/doc/9f944862.html,/ 中寰旗下河南策划行业门户网站——河南 营销策划网 https://www.wendangku.net/doc/9f944862.html,/
企业的营销策划方案是从营销策划到营销目标实现的一个思维载体,其中包括对将开展的营销活动进行创造性的谋划;采取各种有效措施去协调各方面力量,努力实现目标;对企业实施的一系列营销行为进行检查,评价;密切注视环境的变动趋势,迅速而准确地反馈相关信息,根据事实进行判断,并随时采取措施进行调整,以保证最终营销目标的实现。因此,企业通过制定营销策划方案,对营销组织和营销活动的管理与控制,尽可能地把握与推动营销活动状态,以发展与维持市场营销资源与目标的平衡,与变化多端的市场相适应,是企业营销活动成功与否的基本保证。 营销策划方案拟定步骤 (1)确定目标主题。将策划的目标主题确立于一定时空范围之内,力求主题明晰,重点突出。 (2)收集资料。围绕目标主题,通过多种方式收集信息资料。 (3)调查市场态势。围绕目标主题,进行全面的市场调查,掌握第一手资料。 (4)整理资料情报。综合市场调查的第一手资料和现成的第二手资料,整理成为对目标主题有用的情报。 (5)提出具体创意。根据实际需要,提出营销策划新的创意。 (6)选择可行方案。将符合目标主题的创意,变成具体的执行方案。 (7)制定实施细则。根据选定的方案把各功能部门和任务加以详细分配,分头实施,并按进度表与预算表进行监控。 (8)制定检查办法。对策划的方案提出详细可行的检查办法和评估标准。 营销策划方案的行文要点 (1)策划方案名称。要求清楚、明确、具体。 (2)策划者资料介绍。包括姓各、单位和职务等。 (3)完成方案的时间。按实际完成方案日期填写年/月/日。 (4)策划方案的目标。用准确的数据表达清楚。 (5)策划方案的正文。包括策划的起因、背景、目标主题和市场机会、创意关键、实施及检查评估 (6)预算和进度细表。列表详细说明方案所需资金投入、人力投入、组织构建和进度安排等。 (7)方案的效果预测。根据资料情报预测策划方案实施的量化效果。 (8)方案参考的资料。列出制定策划方案所参考的文献资料,增加方案的可信度和可行性。 (9)其他备案的说明。对多个备选的方案,进行必要的补充说明。 (10)其他的注意事项。提出预防措施,以做到有备无患。
目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 (一)供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2(二)需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7(三)价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8(四)结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 (一)项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 (二)项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 (三)存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 (一)目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 (二)项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (三)客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (四)价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 (五)项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 (六)销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 (七)现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 (一)媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 (二)活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29