2016年房地产行业分析报告完整版

2016年房地产行业分析报告完整版

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目录

一、2016年房地产行业基本面将持续复苏

1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升 .

2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆”

（1）美国案例

（2）住宅按揭占比上升

（3）日本案例

（4）中国分析

（5）按揭贷款占比中长期将有所提升

3、美元加息对中国房地产影响不大

（1）香港案例

（2）日本案例

（3）韩国案例

（4）台湾案例

（5）泰国案例

（6）智利案例

（7）中国情况

4、2016年行业基本面将持续上行 .

二、城市分化将延续，利润压缩促转型 .

1、城市间分化将会延续 .

（1）一线城市拥有持续向上空间

（2）一线城市土地供给紧张推高了房价 . （3）核心二线城市仍具有一定向上空间

（4）三、四线城市房地产基本面有较大下行压力2、地价高企压缩利润率，转型成为主旋律（1）地价高企，“面粉贵过面包”

（2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷（3）房企利润率被压缩，转型成为浪潮

三、积极拥抱房地产转型浪潮

1、房地产交易

（1）一手房销售规模将达到每年7万亿，且渐趋稳定（2）世联行：一手房交易市场霸主地位

（3）二手房销售规模长期将超过一手，增长潜力大

2、大金融

3、大健康

四、重点企业简况

1、万科

2、金地集团

3、华联控股

4、财信发展

5、世联行

6、中洲控股

7、香江控股

货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。主要逻辑如下：

1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。

3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。

4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。

第二，城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型

1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；

3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。我们一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。

看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。近年房企净利率、毛利率和ROE 呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。目前房企转型方向包括金融、医疗健康、资源能源、军工智能、新材料等领域。在诸多转型方向中，考虑到房地产行业拥有成交规模大、运营杠杆高、有土地储备优势等天然属性，我们看好房地产企业未来三大布局方向，即：房地产交易、大金融和大健康。

一、2016年房地产行业基本面将持续复苏

1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升国外历史数据表明，货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。从美国历史看，过去45年美国经历了三轮大的货币宽松周期：第一轮宽松周期（1974年7月至1979年7月），面对当时复杂的国际国内环境，美国货币政策摇摆不定，大量的货币供应和政策目标不定导致了当时的“滞胀”局面；第二轮宽松周期（2001年5月至2006年1月），当时美联储出于对经济陷入衰退的担忧，加大了货币供应。第三