2016-2017年普洛斯竞争优势研究报告

2016年10月出版

正文目录

1、公司概况 (4)

1.1、ProLogis 拆分出GLP (5)

1.2、公司资产分布 (7)

1.3、股权结构 (8)

2、普洛斯全球业务概况 (8)

2.1、物业开发、运营、基金管理形成闭环 (9)

2.2、业绩稳健，有效抵御经济周期 (11)

2.2.1、开发业务 (13)

2.2.2、运营业务 (14)

2.2.3、基金管理业务：盈利性最强的业务 (15)

2.2.4、财务分析 (17)

2.3、客户和竞争对手 (18)

2.3.1、主要客户 (18)

2.3.2、主要竞争对手 (22)

3、普洛斯在中国 (23)

3.1、步步为营，布局中国市场 (23)

3.2、无法超越的市场占有率 (24)

3.2.1、普洛斯中国市场布局 (24)

3.2.2、竞争对手和客户 (26)

3.3、普洛斯核心竞争力 (27)

3.3.1、高周转、高回报、高杠杆运作模式下的高收益 (27)

3.3.2、有效突破土地资源限制 (27)

3.3.3、客户至上原则，多套解决方案 (28)

3.3.4、高效的信息系统 (29)

4、我国物流地产发展 (29)

4.1、各行业涉足物流地产生领域 (30)

4.2、驱动因素 (30)

4.2.1、人口刺激 (30)

4.2.2、网络购物带来物流需求 (31)

4.3、我国地产物流行业落后 (32)

4.3.1、物流地产五大经营模式 (32)

4.3.2、人均仓储面积仍然很低，优质土地是关键 (33)

4.4、外资主导、内外差距较大 (34)

图表目录

图表 1：金融危机期间 ProLogis 股价暴跌 (5)

图表 2：ProLogis 和 GLP 发展历史沿革 (6)

图表 3：GLP 和 Prologis 对比 (6)

图表 4：2008-2016年公司已完工地产设施规模（百万平方米） (7)

图表 5：公司 2016 财年物业分布 (7)

图表 6：公司大股东股权结构 (8)

图表 7：普洛斯股东结构分布 (8)

图表 8：普洛斯提供的四大服务 (9)

图表 9：普洛斯解决方案 (9)

图表 10：普洛斯三大业务状况 (9)

图表 11：普洛斯三大业务 (10)

图表 12：普洛斯（GLP）运营模式 (10)

图表 13：2011-2016年普洛斯营业收入、净利润（亿美元） (11)

图表 14：普洛斯 16 财年收入业务结构 (12)

图表 15：普洛斯 16 财年收入区域结构 (12)

图表 16：普洛斯 16 财年利润区域分布 (12)

图表 17：普洛斯物业开发标准 (13)

图表 18：2013-2017年公司完工和新开工项目 (13)

图表 19：2013-2017年公司开发业务收入、成本、毛利 (14)

图表 20：2014-2016 财年物业出租率 (14)

图表 21：2016 财年运营部门经营业绩 (14)

图表 22：2012-2016年京东租赁普洛斯物流设施情况 (15)

图表 23：2012-2016年基金规模和管理费用 (15)

图表 24：普洛斯三大类地产基金分类 (16)

图表 25：普洛斯基金情况 (16)

图表 26：2012-2016年公司分红情况 (17)

图表 27：2009-2016年普洛斯收益指标分析 (17)

图表 28：普洛斯负债指标分析 (18)

图表 29：零售业（快消品、电商、零售与快餐） (18)

图表 30：第三方物流服务业 (19)

图表 31：普洛斯客户所属行业分布 (19)

图表 32：普洛斯中国五大客户 (20)

图表 33：普洛斯日本五大客户 (20)

图表 34：普洛斯美国五大客户 (21)

图表 35：普洛斯巴西五大客户 (21)

图表 36：普洛斯中国主要竞争对手 (22)

图表 37：普洛斯日本主要竞争对手 (22)

图表 38：普洛斯美国主要竞争对手 (22)

图表 39：普洛斯巴西主要竞争对手 (23)

图表 40：普洛斯中国市场发展脉络 (24)

图表 41：普洛斯的中国网络分布 (25)

图表 42：普洛斯中国物流设施分布 (25)

图表 43：普洛斯主要物流园 (25)

图表 44：中国市场竞争情况 (26)

图表 45：普洛斯租赁市场中国前十大客户及占比 (27)

图表 46：普洛斯占地策略 (27)

图表 47：普洛斯服务体系 (28)

图表 48：企业涉足物流地产情况概览 (30)

图表 49：2005-2015年中国城镇化率逐年提升 (30)

图表 50：2005-2015年城镇居民年人均消费性支出 (31)

图表 51：2011-2018 年中国网购市场规模 (31)

图表 52：2011-2018 年中国网购市场结构 (32)

图表 53：物流地产五大经营模式 (32)

图表 54：中美人均仓储面积对比 (33)

图表 55：中国现代物流设施供给情况（百万平方米） (33)

图表 56：中国市场物流地产公司概况 (34)

图表 57：2015 年主要物流地产商中国市场份额 (35)

全球领先现代物流设施提供商。新加坡普洛斯集团（GLP）于 2010 年 10 月在新加坡证券交易所上市，是目前全球规模最大的物流地产公司之一。2008年由于次贷危机，美国普洛斯集团（ProLogis）出售亚洲业务，由新加坡投资公司GIC 收购所设立。公司主要从事物流地产开发、运营和基金管理业务。

普洛斯全球业务概况。2015 财年，公司营业收入达 7.09 亿美元，主要收入来源为租金收入。普洛斯目前在全球拥有超过 4000 家优质客户，主要提供自建租赁、收购与回租、咨询服务以及定制化服务。截止 2016 财年第三季度，美国和中国分别是普洛斯地产规模最大和最有价值的市场（中国占净资产 59%，美国占总资产规模 44%）。

开发、运营、基金管理三大业务有效协同。地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，开发完成后交由运营部门管理，待物业成熟后置入基金（证券化），加速现金周转，而基金管理部门还可获取管理费和分红收入，三大业务有效协同。

中国物流地产行业整体落后。房地产商万科、金融业平安、电商物流等企业开始涉足物流地产行业，行业关注度逐渐升高。一方面是由于城镇化带来的人口刺激，另一方面是网络购物带来越来越大的 B2C 物流需求。我国物流地产行业面临土地资源紧张等诸多制约因素，且外资占据额绝对主导地位。国内较知名宇培、安博、深国际等物流地产企业市占率均远小于普洛斯。

1、公司概况

新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008 年被新加坡政府投资公司（GIC）以 13 亿美元收购，并于 2010 年 10月在新加坡证券交易所上市。本报告主要研究 GLP，即 ProLogis 原亚洲业务；如无特殊说明美国普洛斯集团，报告中的普洛斯均代

指 GLP。

1.1、ProLogis 拆分出GLP

1997-2007 是 ProLogis 发展的黄金时间，公司股价从 97 年的 10 美元（前复权）上涨至 2007 年的 48 美元（前复权）。08 年以前，ProLogis 持续激进扩张，仅 2007 年就新启动了 191 个项目（470 万平方米），预计总投资额38 亿美元。随着金融危机的爆发，公司新落成物业招租不利，基金募集遭遇困境，导致数十亿美元的资产无法完成周转，只能由物业管理部门代持；加之债务融资困难导致公司出现大面积资金缺口。公司股价也从 2007 年 10 月最高66.86 美元，一路下跌至 2008 年 11 月的 8.73 美元，跌幅超过87%。

图表 1：金融危机期间 ProLogis 股价暴跌

2008年董事会迫使原公司董事长兼 CEO 司马景瀚（JeffreyH.Schwartz）辞职，并任命原公司 COO Walter C.Rakowich 为新 CEO，同时宣布了一系列镇略计划以减少债务降低风险，增强公司的流动资金。除了削减派息，裁员和暂停现有 82 亿美元项目开发计划以外的新建项目外，最重要的举措便是出售亚洲资产。

2008 年 12 月，新加坡政府投资公司（GIC）以 13 亿美元收购 ProLogis 在中国的全部资产以及日本资产的 20%（日本资产的 80%由 GIC 持有）。中日资产是普洛斯资产包中最优质的部分，基本未受到美国总部危机的干扰，收购价格为

关于仓库管理流程的审计报告

关于仓库管理流程审计的报告 审字[2015 ]第002号 根据审计工作安排，审计组于2015年5月01日起至2015年5月20日止对XX股份有限公司仓库作业内部控制制度的遵循性及合理性进行了内部审计，现将相关情况报告如下： 一、基本情况介绍 1、制度及组织架构建设：根据仓库负责人反馈，仓库组目前隶属管理部，在编人员10共计人，其中主管1名，仓管员9名。仓库分5大类，分别是：标准件仓、辅料仓、试模材料仓、冲压仓、刀具仓，主要为公司物资提供储存、保管等职能。为规范仓库管理，公司制定一系列作业流程、制度等受控文件共计23份。 2、趋势分析：根据ERP数据，截止2014年12月底存货余额万元，较年初增长%。其中原材料余额万元，较年初增长；低值易耗品余额万元，与年初基本持平；库存商品万元，较年初增长%；自制半成品万元，占总存货余额的92%，较年初增长123%。具体详见附表： 3、周转分析：2014年存货平均余额万元，存货资金占用量大，周转率为，非常低。周转天数195天，相当于从取得存货开始，至消耗、销售为止所经历的天数需195天。能够转变为货币资金或者应收账款的能力非常弱。实际上平均存货余额主要受累于库存商品及自制半成品的拖累，占平均存货比率分别为%及84%。因此从侧面也反映出整个生产经营过程对排产及出货的反应能力是不足的。具体详见附表： 4、呆滞料分析： 附表： 二、审计依据 审计依据：本次审计依据为规定条款及相关法律法规； 三审计目标及审计范围 1、审计方法及目标：审计过程中采用了检查、访谈、审查单据、抽盘、查阅与审计事项有关的其他 必要的审计程序，取得相关依据，形成审计意见。以促进组织增加价值； 2、审计范围：仓储管理流程各环节项目的审查，主要包括<出入库程序、日常管理、废旧品管理、 单据规范>等方面的审查。 四、发现问题及改善建议 1、物资盘点方面 1）管理现状及存在问题：目前仓库物料盘点主要由财务部主导进行月度抽盘、半年度及年度全盘，

五金公司仓库管理程序文件

1.目的 为了规范并加强仓库管理工作，确保物品质量，更好地控制物料并配合生产。 2.范围 适用于对本公司所有生产主料、辅料、外发加工物料、半成品、成品、待处理品、顾客提供品的控制管理。 3.职责 3.1 货仓负责对原材料的规格验收；物料、工具、模具（塑胶模）半成品、 成品；收发、储存、搬运、防护、标识管理。塑胶模管理（参见《塑胶 模收发规定》） 3.2 品管部负责配件、半成品、成品进仓前的检验工作。 4.定义（无） 5.作业流程 5.1 作业流程图（见附表一） 5.2仓库规划：货仓部对货仓进行规划并划出规划图，库区物料摆放一般要照 平面图执行。（参见《仓库平面图》） 5.3物料的入仓 5.3.1 当仓管员收到供方的“送货单”和货物时，核对“送货单”是否与《外购 物料收货通知单》一致，点收所送物料是否与“送货单”数量一致， 如有误，则在送货单上注明实际数量，或通知采购部处理。需要发 货（参照《外发加工管理程序》）。 5.3.2外发加工送回的物料，仓管员依照加工商“送货单”核对物料数量，如 果有误则在“送货单”上更改。

5.3.3 仓管员将“送货单”复印一份给IQC，并通知其检验，检验合格后，才 可入库。客供品也须经IQC检验合格后才入库，免检的物料（见免 检物料一览表）可经仓管直接入仓，铁料须贴免检单，其它物料可 不贴免检单。 5.4仓库物料管理（参见《仓库物料管理规定》） 5.5物料的出仓 5.5.1 当仓库接到用料部门开出的“领料单”时，仓管应核对请领物料的名 称、颜色、数量、订单号等，确认无误后，执行发料；发料时需双 方点数核对，领料方有必要核查物料（领料单由车间组长批准或指 物代理人），仓管员对库存所欠的物料应注明欠料状况在领料单上， 并汇总成“欠料表”，（计划部、仓库组长）。 5.5.2 物料出仓后，仓管员要及时登记帐本并做日报表、（《车间领料单》）。 5.5.3仓管员在发料时，可多发放订单数量的5-8%. 5.6 物料异常处理 5.6.1 在生产过程中,如因各种原因（品质异常、遗失）需补领物料时，需 填写“补料单”（见附表二）经部门主管和副总经理签名后方可发货。（“补 料单”上须填写清楚补料原因、数量。） 5.6.2 生产结束后,现埸如有余配件、半成品等需退入仓库的，现埸车间需 先整理；并填写《退料单》，经车间QC检查合格后（标有合格标牌）, 由车间副组长填写，组长批准《车间配件（材料）退料单》，才可退 入仓库。 5.6.3 现埸车间在生产过程中,对不合格配件、半成品等，先填写《物料异

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究 2009-11 普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。 业务模式 普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。 战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。 客户定位 客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。 开发模式 开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

项目工程部仓库管理程序(试行)

工作行为规范系列 项目工程部仓库管理程序 （试行） （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-75081项目工程部仓库管理程序（试行）Project Engineering Department Warehouse Management Program Trial 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目工程部仓库管理程序(试行) 1、目的:保证仓库存放物品进出有帐可查，确保第一时间正确解决问题。 2、范围:适用于工程部仓库。 3、职责:仓库管理员应做好存放物品明细帐，做到入库、领料有据可查。 4、程序: 4.1清理仓库，做好明细帐单。 4.2物品入库必须填写相应入库单，由主办人同仓库管理员共同监督，并在入库单上签字认可(入库单附后)。 4.3领用物品必须填写领料单，由领用人同仓库管理员共同监督，并在领料单上签字认可(领料单附后)。 4.4入库单、领料单由仓库管理员保存，以备查阅。

4.5物品入库领用后，即时做好增减明细台帐，以备查阅。 4.6仓库安全保卫工作，由工程部保安人员监管。 5、相关表单: 5.1入库单。 5.2领料单。 6、本程序文件应发放到工程部全体人员。 注:1、本人保证严格按此文件要求执行。 2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。 编制:校对:审批:发放号: 入库单 入库物品名称供货商数量入库日期物品原用途 主办人签字仓库管理员签字 部门经理签字 备注 领料单 领用物品名称供货商数量领用日期领用物品作何用途

领用人签字仓库管理员签字 部门经理签字 备注 请输入您公司的名字 Foonshion Design Co., Ltd

(-普洛斯-)-HSE工作计划书

主要施工机械/工器具/安全用具报审表

目录 1工程概述 (3) 1.1工程地点 (3) 1.2主要工程量 (3) 2健康、安全与环境（HSE）管理手册 (3) 2.1项目HSE方针 (3) 2.2项目领导承诺.............................................3-4 2.3HSE管理目标 (4) 3组织机构及职责 (4) 3.1HSE组织机构..............................................4-5 3.2HSE责任制................................................5-7 4规划（策划） (7) 4.1HSE会议...................................................7-8 4.2HSE教育培训...............................................8-9 4.3HSE检查...................................................9-10 4.4不符合纠正措施 (10) 4.5事故管理...................................................10-11 5人员能力评价 (12) 5.1HSE安全主管 (12) 5.2HSE监督员 (12) 5.3特种作业人员 (12) 5.4能力评价....................................................12-13 6风险识别、评价及削减措施 (13) 6.1事故发生频次分级 (13) 6.2危害和影响评价...............................................13-16 6.3相关控制措施.................................................16-20

仓储物流管理制度及流程1

第一章总则 为加强公司物资管理，做好物资的出入库及保管等工作，确保公司经营活动的顺利进行，特制订本流程。 第二章仓库管理制度 (一)、仓库管理的总体要求 1、仓库是公司物料供应体系的一个重要组成部分，是公司各种物料周转储备的环节。 同时担负着物料管理的多项业务职能。它的主要任务是：保管好库存物料，做到数 量准确、质量完好、确保安全、收发迅速、面向生产、服务周到、降低成本、加速 公司资金周转。 2、公司实际生产需要和厂房条件统筹规划，合理布局，实施物控管理，降低成本，控 制浪费，对生产过程物料的成本及浪费进行核算。 (二)、物料入库流程 1、物料入库之前，应先进入待验区，由包装人员报告给品管部。并由品管部对物料进 行检验，合格则在入库申请单上签字。签字后由包装车间送仓库办理入库。未经检验合格的物料不准入库，更不准投入使用。 2、物料验收入库时，仓管员要亲自同交货人办理交接手续，核对清点物料名称、数量 是否一致，并按要求签字，以明确承担物料保管的经济责任。 3、物料数量验收准确后，仓管员凭送货单所开列的名称、型号、数量存放就位，并及 时建立手工和做单录入电脑，并按照规定将入库台账抄送生产部门。 4、不合格物料应隔离堆放，并张贴不良物料标识卡。 5、验收中发现问题要及时通知采购、品管部负责人处理。 (三)、物料出库流程 1、按“推陈储新，先进先出”的原则发放在库物料。 2、所有领料按照以下方式处理： （1）生产车间凭领料清单提前送到仓库，仓管员根据领料清单单号、名称、规格、型号、领料数量、根据实际需要可一次或多次将物料配好，经生产车间物料员签字 确认后领取。

（2）电工或维修领料应由行政部填写领料清单。说明领料原因，采用“以旧领新”的方式办理领料手续。对交回的不合格配套部件，纳入工具库不良品库统一管理。 （3）工程，技术开发部门领料由领料人填写领料单，经部门主管签字批准。 （4）仓库领料必须由仓管员填写领料单，再由主管签字批准。 3、成品、物料出厂，应按规定程序办理。 4、所有发料凭证，仓管员应妥善保管，不可丢失。 5、所有发料需凭领料单，所有人员未经许可不得自行在仓库取用物料。违反者由仓库 报告给行政部，由行政部对其按厂纪厂规处理。 (四)、其他相关事项 1、仓库管理员要对出入库台帐要及时做单输入，做到日清日结，不得压帐。 2、允许范围内的差错、合理的自然损耗所引起的盘盈盘亏，须及时上报《库存盘点表》， 报经有关领导审批处理，以便做到帐、卡、物、资金四一致。 3、特殊情况下可先发料，再补办领料手续。但是必须在当日把手续办妥，否则按厂纪 厂规处理。 第三章物料入库管理办法 (一)、制订目的 规范仓库收料控制程序及管理，使之作业有章可循。 (二)、适用范围 适用本物料仓库收料相关事宜，除另有规定外，皆依本规定办理。 (三)、工作职责 1、仓库：负责物料的清点与入库工作。 2、品管：负责物料的品质检验工作。 3、采购：负责物料的进度跟踪及不良物料的退换处理。 (四)、工作内容 1、供应商送货 （1）供应商送货车到公司厂区后，应及时将“送货单”呈交对应物料仓库仓管员。 （2）待收物料送到指定的待验区，若此物料为生产急料，仓管员可将物料先收到生产备料区。

仓库管理员岗位职责和仓库管理员工作流程

仓库管理员岗位职责和仓库 管理员工作流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

仓库管理员岗位职责和仓库管理员工作流程 仓库管理员岗位职责 1、按时上下班，到岗后巡视仓库，检查是否有可疑现象，发现情况及时向上级汇报，下班时应检查门窗是否锁好，所有开关是否关好； 2、认真做好仓库的安全、整理工作，经常打扫仓库，整理堆放货物，及时检查火灾隐患； 3、检查防盗、防虫蛀、防鼠咬、防霉变等安全措施和卫生措施是否落实，保证库存物资完好无损； 4、负责学校物资的收、发、存工作，收货时，对进仓货物必须严格根据已审批的请购单按质、按量验收，并根据发票记录的名称、规格、型号、单位、数量、价格、金额打印入库单或直拔单，并在货物上标明进货日期。属不符合质量要求的，坚决退货，严格把好质量关； 5、验收后的物资，必须按类别固定位置堆放，做到整齐、美观； 6、食堂仓管员负责鲜活餐料验收监督，严格把好质量、数量关，对不够斤两的物资一定不能验收，要起到监督作用； 7、发货时，一定要严格审核领用手续是否齐全，并要严格验证审批人的签名式样，对于手续欠妥者，一律拒发； 8、物品出库或入仓要及时打印出库单或入库单，随时查核，做到入单及时，月结货物验收合格及时将单据交与供应商,做到当日单据当日清理； 9、做好月底仓库盘点工作，及时结出月末库存数报财务主管，做好各种单据报表的归档管理工作； 10、严禁私自借用仓库物品，严禁向送货商购买物资; 11、严格遵守学校各项规章制度，服从上级工作分工； 仓库管理员工作流程 1、请购 1）对于定型物资及计划内物资的请购，由仓管部根据库存物资的储备量情况向采购干事提出请购；2）对于非定型及计划外物资的请购，由使用部门根据需要提出购买物品的名称、规格、型号、数量，并说明使用情况，填写请购单并由使用部门负责人签名认可，报仓管部由仓管员根据库存情况提出意见转采购部； 2、验收 1）仓管员根据采购计划进行验货； 2）对于印刷品的验收，仓管部依据使用部门提供的样板进行； 3）货物如有差错，及时通知财务主管与采购干事，以扣压货款，并积极联系印刷商做更正处理； 4）所有物资的验收，一律打印入库单或直拨单，一式三联，第一联交财务部，第二联仓库留存，第三联送货人留存，(如欠帐，此联由送货人留存，凭此联到财务结账，如是采购现金付款，则此联交领用部门备查)。 5）对于直拔物资，仓管员做一级验收之后，通知使用部门做二级验收合格，则由部门负责人直接在直拔单上签字即可。进仓物资的验收，由仓管员根据供货发票及请购单上标明的内容认真验收并办理入仓手续，如发现所采购物资不符合规定要求，应拒绝收货，并及时通知采购部进行退、换货手续；3、保管 1）仓管部对仓库所有物资负保管之责，物资堆放整齐、美观、按类摆放，并标明进货日期，按规定留有通道、墙距、灯距、挂好物资登记卡； 2）掌握商品质量、数量、卫生、保质期情况，落实防盗、防虫、防鼠咬、防变质等安全措施和卫生措施，保证库存物资完好无损； 4、盘点 1）仓库必须对存货进行定期或不定期清查，确定各种存货的实际库存量，并与电脑中记录的结存量核对，查明存货盘盈、盘亏的数量及原因，每月底打印盘点表，报财务审查核对； 2）管理实现了电脑化管理，所有商品的入库、直拔、领出、库存统计直接通过电脑系统完成。1．上岗后第一时间应对仓库的门，窗及各库区存放的物资进行巡查，发现异常立即报告。 2．每天下班前对各库区的门，窗等进行检查，确认防火、防盗等方面确无隐患后才可离岗下班。

普洛斯物流园

普洛斯物流园 普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地与消费城市得物流配送网络。公司已进入得城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。 普洛斯哈南现代产业园 项目概况 普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建得国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨得副中心。普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。 普洛斯长春得经济开发区内，此经济开发区位于长春市得东北方向。区内有很多国内外著名得汽车产业配套生产商以及三方物流企业。因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市得一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应得三方物流与电子商务等为中心客户得市场。同时，普洛斯也将给这些客户提供优质得硬件设施、专业得物流管理与良好得工作与物流仓储环境。这些正就是我们区别于一些当地物流仓储供应商得优势所在。同时，我们要树立普洛斯园区得品牌效应，从众多当地得物流仓储供应商之中脱颖而出。仓储面积为54,000平方米。 沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供 290,000标准工业生产厂房。沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事得行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。 便捷交通 ?距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里 ?距离沈阳桃仙国际机场30公里 ?距离沈阳市中心35公里 ?距离营口港180公里 普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，就是沈阳市城市南扩得核心发展区域。浑南新区，将就是未来沈阳市新得城市与行政中心。普洛斯沈阳普菱物流园规划总建筑面积78,000平方米，将建成4栋单层库。沈阳市就是中国东北地区得门户城市，东北地区重要得经济中心，物流中心，航空、高速公路、铁路运输交汇中转枢纽。根据政府得规划，坐落于城市东南部得浑南新区将成为沈阳市得新得核心城区。普洛斯沈阳普菱物流园位于浑南新区，距离沈阳市核心区仅8公里，就是理想得城市配送中心与地区物流中转中心距浑南大道2公里距离市中心8公里距沈丹高速10公里距沈大高速18公里距桃仙机场20公里。 普洛斯浑南南物流园位于中国东北沈阳浑南区。浑南新区被定位为城市新中心商务区。普洛斯浑南南物流园将成为理想得支持沈阳餐饮电子商务与消费品公司配送得物流中心。该园区将建成后可提供84,000平方米得优质仓库空间 距浑南大道1公里 ?距三环路 2公里 ?距沈阳 - 丹东高速公路 11公里

普洛斯发展历程简述

普洛斯发展历程 1991年，安全资本实业信托公司（前身）； 1994年，纽交所上市； 2001年，进入日本； 2003年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)； 市场环境：当时中国刚经历一场物流园区的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普 洛斯作为外资，举步维艰。2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收 购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。同年，普洛斯 又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。自此打开中国市场。2007年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络； 商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理 部门。地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。地产开发部门把项目 转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租 金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入 物流地产基金。通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并 回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。资产和现金的加速循环 推动了以自我开发为主的内生规模扩张。 2008年，次贷危机全面爆发。普洛斯新落成物业的招租不利，基金的募集也遭遇困境； 11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职， 成为该公司成立以来的最大事件； 12月24日，SMG基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司— —新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中 国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品 牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年 后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只SMG基金，正是由 此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和 日本高级管理团队联合注资成立的。某种意义上，可以看作是普洛斯高管团队的一 次变相的“MBO”）； 易主之后的普洛斯更名为“Global Logistic Properties”（GLP），而原来的名字Prologis 则属于原来的普洛斯。2011年初，美国的普洛斯宣布与AMB安博置业合并，新公 司名字正是Prologis，并成为世界上最大的物流地产公司。 2010年10月，普洛斯展开全球招股，其基石投资者中不乏中资大鳄的身影。中国国家社保基金基金委托博时基金总计购买1亿股普洛斯股份，占普洛斯完成IPO后总股本的 2.2%。普洛斯的中国基石投资者还包括中投公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集 团、香港南丰集团等。 2014年2月19日，普洛斯宣布公司获得了包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元(约152亿人民币)的投资，并签署战略合作协议。交 易完成后，普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。 2017年7月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡 上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元（约合16.6元人民

仓库进出仓管理流程(精)

仓库进出仓管理流程 1 、仓库保管员必须合理设置各类物资和产品的明细账簿和台账。原材料仓库必须根据实际情况和各类原材料的性质、用途、类型分明别类建立相应的明细账、卡片;半成品、产成品应按照类型及规格型号设立明细账、卡片;财务部门与仓库所建账簿及顺序编号必须互相统一,相互一致。合格品、逾期品、失效品、废料、应分别建账反映。 2 、必须严格按照仓库管理规程进行日常操作,仓库保管员对当日发生的业务必须及时逐笔登记台帐,做到日清日结,确保物料进出及结存数据的正确无误。及时登记台帐,保证帐物一致. 3 、做好各类物料和产品的日常核查工作,仓库保管员必须对各类库存物资定期进行检查盘点,并做到账、物、卡三者一致。必须定期对每种铸件材料的单重进行核对并记录,如有变动及时向领导反映,以便及时调整。 4 、生产车间必须根椐生产计划及仓库库存情况合理确定采购数量,并严格控制各类物资的库存量;仓库保管员必须定期进行各类存货的分类整理,对存放期限较长,逾期失效等不良存货,要按月编制报表,报送领导及财务人员. 二、入库管理 1 、物料进库时,仓库管理员必须凭送货单、检验合格单办理入库手续;拒绝不合格或手续不齐全的物资入库,杜绝只见发票不见实物或边办理入库边办理出库的现象。 2 、入库时,仓库管理员必须查点物资的数量、规格型号、合格证件等项目,如发现物资数 量、质量、单据等不齐全时,不得办理入库手续。未经办理入库手续的物资一律作待检物资处理放在待检区域内,经检验不合格的物资一律退回,放在暂放区域,同时必须在短期内通知经办人员负责处理。

3 、收料单的填开必须正确完整,供应单位名称应填写全称并与送货单一致,铸件收料单上还应注明单重和总重。收料单上必须有仓库保管员及经手人签字,并且字迹清楚。每批材料入库合计金额必须与发票上的金额一致。 三、出库管理 1 、各类材料的发出,原则上采用先进先出法。物料(包括原材料、半成品出库时必须办理出库手续,并做到限额领料,车间领用的物料必须由车间主任(或其指定人员统一领取,领料人员凭车间主任或计划员开具的流程单或相关凭证向仓库领料,领料员和仓管员应核对物品的名称、规格、数量、质量状况,核对正确后方可发料;仓管员应开具领料单,经领料人签字,登记入卡、入帐。 2 、成品发出必须由各销售部开具销售发货单据,仓库管理人员凭盖有财务发货印章和销售部门负责人签字的发货单仓库联发货 , 并登记。 3 、仓管员在月末结账前要与车间及相关部门做好物料进出的衔接工作,各相关部门的计算口径应保持一致,以保障成本核算的正确性。 4 、库存物资清查盘点中发现问题和差错,应及时查明原因,并进行相应处理。如属短缺及需报废处理的,必须按审批程序经领导审核批准后才可进行处理,否则一律不准自行调整。发现物料失少或质量上的问题(如超期、受潮、生锈、或损坏等,应及时的用书面的形式向有关部门汇报。 四、车间及工具管理 1 、在仓库领用的工具要做好登记,用毕及时归还并登记工具使用情况。生产车间内常用工具应妥善保管以免发生遗失。车间领导有责任和义务进行管理。 2 、对以损毁工具应上报库管员填报损坏单注明损毁原因分清责任进行处理。 3 、生产车间内所有物品摆放应按照以划分的区域进行摆放,其区域不得出现与之不符的部品。对废品要及时清理保持车间内的整洁。

普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响

普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响 为推动国内产业园区健康、快速发展，由中国指数研究院主办、优客园区招商网承办的“中国产业园区发展高层峰会”于2014年10月23-24日在北京举行。大会汇集了数十位国家相关部委领导及专家、全国上百个一、二线城市的政府开发区领导及代表、500多位产业园区开发与运营企业的精英高层及金融机构代表，以及上百家网络门户媒体、平面纸媒和电视台共同参与。 普洛斯副总裁朱琦： 今天很高兴有机会跟产业园区的大佬们分享我们普洛斯的经验，其实我有一点犹豫，因为我们物流园区跟产业园区有一点不同，但是后来是一样的，因为服务业的提升是将来的产业当中不可缺少的一个环节，而且将来的比重会更高，所以也借这个机会跟大家分享一下。 普洛斯整个在国内的份额还有整个的资产规模在行业里面比较领先，我们和第二位、第三位的同行有6-8倍的差距，但是这个市场整体是非常分散，其实以中国最新的统计数据有将近八亿左右的物流基础设施，在八亿中，普洛斯建了有一千万的园区在运营，其实在这个市场上，普洛斯是相对保持一个比较谦虚的状态，研究好我们的网络，服务好我们的客户，我们在支持我们客户的发展的时候，有一些客户想要的我们还是提供不出来，其实也很可惜，下面大概介绍一下普洛斯整个在中国发展的一些情况。 普洛斯首先还是比较专一，只是在物流园区的投资和运营做的，所以大家各位在做产业园的时候涉及到的行业很多，客户也很多，各个园区面临着多行业多领域的大的客户基础，我们是覆盖物流领域的客户，也包括了第三方物流，一些企业内部的物流部门，我们有三个国家，在中国、日本和巴西，中国和日本是原来传统上两个比较主流的板块，巴西是在2012年收购一个大的运作平台，这样在全球有两千多万总资产规模，有一千万在中国，因为中国整个经济发展毫无疑问在整个投资市场中是非常好的，所以整个的投向是在中国领域，物流这个东西是很讲究规模效应和网络效应，所以在不断滚大网络的时候，客户的黏性在不断的提升。 刚刚讲到了客户主体，我们的客户主体和各位不太一样，亿达会关注在软件这一块，还有其他的一些生物制造，还有办公研发，所以它的门类比较多，门类是比较单一，但是需求的主体还是来自于各个行业，因为物流像是一个托盘，各个行业都离不开物流，只要你有生产或者是生活资料的流动，物流像是一个托盘托底，但是这个过程主体也在变化，大家都是企业物流在运作，后来第三方物流的发展，外包的趋势越来越明显，物流已经慢慢从一个企业运营的环节变成了一个比较大的产业，而且这个产业增长的速度是非常的快，一方面来自于经济实体的物件和消费的流动，另外一方面整个服务外包成为一个大的趋势时候，使得物流产业变成了非常大的一个部分，物流会占到15%的增加值是非常高。这里大家比较熟悉的看到快递公司，快运公司，还有第三方物流公司，这是形成了形形色色的细分之后，物流产业的细分主体，国内消费非常旺盛的时候，大家对食品安全，冷链配送的要求，配送时效要求越来越高，带来了一些新的发展机会，所以在普洛斯构成中有60%是第三方物流企业，30%是零售商和电商，电商是一个贸易形式，贸易形式背后有很多物流体系支撑，过去这一两年电商的需求非常旺盛，也成为我们非常大的一个需求主体。物流和商贸很难分家，商贸物流国家做规划的时候也是把它作为一个系统运作的，所以在这里物流的主业主体是物流公司，还

仓库工作流程及出入库管理流程图

仓储科工作流程管理文件 一、物料或成品入库 （一）物品采购回来后首先办理入库手续，由采购人员向仓库人员逐件交接。仓库人员要根据采购订单的项目认真清点所要入库物品的数量，并检查好物品的规格、质量，做到数量、规格、品种，价格准确无误，质量完好，配套齐全，并在接收单上签字,并开具入库单（或在入库登记簿上共同签字确认）。 （二）对于在外加工货物应认真清点所要入库物品的数量，并检查好物品的规格、质量，做到数量、规格、品种准确无误，质量完好，配套齐全，并在接收单上签字, 并开具入库单。 （三）物品入库根据入库凭证，现场交接接收，必须按所购物品条款内容、物品质量标准，对物品进行检查验收，并做好入库登记。 （四）物品验收合格后，应及时入库。 （五）物品入库，要按照不同的型号、材质、规格、功能和要求，分类、分别放入货架的相应位置储存，在储存时注意做好防锈，防潮处理，保证货物的安全。（六）物品数量准确、价格不串。做到帐、物料卡、货物相符合。发生问题不能随意的更改，应查明原因，是否有漏入库，多入库。 （七）精密、易碎及贵重货物要轻拿轻放．严禁挤压、碰撞，倒置，要做到妥善保存，其中贵重物品应入公司内小仓库保存，以防盗窃。 （八）做好防火、防盗、防潮工作，严禁与我公司无关的人员进入仓库。 （九）仓库保持通风，保持库室内整洁，由于仓库的容量有限，货物的摆放应整齐紧凑，作到无遮掩，物料卡要醒目，便于识别辨认。 二、物料或成品出库 （一）物品出库，仓库人员要做好记录，领用人签字。 （二）物品出库，数量要准确（账面出库数量要和领料单，实际出库实际数量相符）。做到帐、物料卡、货物相符合。发生问题不能随意的更改，应查明原因，是否有漏出库，多出库。 （三）仓库人员严格执行凭领料单发货，无单不发货，内容填写不准确不发货，数目有涂改痕迹不发货，发生上述问题应及时的与相关的责任人做好货物的核对，保

普洛斯管理物流地产

普洛斯管理物流地产基金解析

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就来看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值。 通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。 尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。 全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如何做大的？ 一、以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

仓库管理控制程序

1目的 为进一步完善物资收、发、存的管理程序，保障公司正常经 营的秩序性和连续性，减少库存资金占用，使仓库作业合理化、标准化、程序化。 2 适用范围 本程序适用于公司经营、销售、办公所需各种库存物资的管理。 3 工作职责 3.1财务部 3.1.1仓管员负责物资、材料的存储与保管，做到：计划管理、合理库存、节约成本，提高各类物资的周转率，充分发挥其效能。 3. 1.2严格把好物资进仓验收关，对进仓的物资认真核对“物资采购申请单”、“报批件”、“合同”，按时、按质、按型号、规格入仓登记与验收，凡不符合规定，拒绝签收入仓，严禁涂改票据。 3.1.3经验收合格后的物资，分类存放，做到整洁有序，并认真填写库存卡，对库存物资应每月盘点一次，使账、物、卡三相符，盘点后的月报表一式三份，交仓库主管、财务及相关部门。 3.1.4每日对进、出仓的物品应认真填写“收货单”“仓库领货单”，将类别、名称、规格、型号、计量单位、数量、单价、金额、领用部门、进行汇总，以便相关人员对仓库及各部门领用材料进行核算。单据须妥善保管，不得丢失，月底装订成册归档备查。

3.1.5食品、饮料类商品入库要验收、登记、严格按照先进先出的原则出库，如发现接近保质期限的商品，应及时向有关部门通报，避免给公司造成损失。 3.1.6对任何部门、个人，严格按先办手续后发货的程序办理，禁止先出仓后补手续的做法，特殊情况须上报主管同意。 3.1.7各部门领用的物品、材料、工具等，由部门经理审批签名，有的要以旧换新，才能出仓。 3.1.8仓管员应熟悉物资（材料）品种、规格、型号、产地及性能，对物资（材料）标明标记，分类排列，存放整齐、美观，数量准确。做到当日单据当日清理入账，账单相符，账物相符。 4 工作程序 4.1入库程序 4.1.1采购部门采购回来的物资交财务部库房办理入库手续，仓管员凭发票及供应商提供的采购部订单、随货同行单，对照“物资采购申请单”、“报批件”、“合同”会同采购经办人一同对所购货物按品种、规格（型号）、数量、单价和质量进行检查、核对、验收，对一些专业性、技术性较强的物资，供应商应提供相关的产品技术标准及“产品质量检验单”，并由使用部门技术人员及部门经理签字确认其质量及验收标准。 4.1. 2物资验收入库后由供应商、仓管员、收货人、部门经理在“收

普洛斯物流园

普洛斯与安博的物流地产运营特点 关于普洛斯 亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商 在中国及日本33个市场拥有并管理总计数百亿元的资产 为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市 普洛斯的运营模式： 成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。

公司发展历程： 普洛斯竞争优势：

运营中普洛斯中国物流园概览–华东地区 –华南?中西部地区

–华北?东北地区 普洛斯的定位 作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。 相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。 早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯正是应这种需求而诞生的。 根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。

做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。 于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。 这样的选择似乎有些大胆，但正是这样的定位以及进一步的“以客户为中心”的定位造就了普洛斯的成功，也决定了普洛斯的商业模式难以复制。 针对资金需求量大的特点，普洛斯采用了房地产投资信拖的定位予以化解。作为一家房地产投资信托类公司，普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行货款所得，普洛斯的资金渠道问题迎刃而解。而这样雄厚的资金基础也为其扩张打下了良好的基础，公司五年内在欧洲投资了50亿美元，每年在日本投资0.7亿美元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。而这样的资金投入也令许多意图效仿者望而却步。 针对回报周期长的特点，普洛斯的选择进入便已经甩掉了许多追求快速暴利的商业、住宅地产商，减少了许多竞争。同时，物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。普洛斯定位于此就如在汹涌澎湃的房地产大潮中找到了一处徐缓之流。 “以客户为中心” 针对空置的风险，普洛斯选择了“以客户为中心”的定位。就如普洛斯中国区董事总经理梅志明一再强调的那样：必须拥有强大的客户资源才能保持物流地产盈利。 成立之初的普洛斯定位于客户提供美国国内区域性的物流配送业务，而公司也国这样的定位实现业的差异化。随着客户海外扩张的需求日益增加，普洛斯也在客户的引导下，将业务逐渐扩展至全球，并由此开创了以“客户为中心”的动作方式。如后面将会介绍的那样，作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新颖、灵活的租赁项目上，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。

ERP仓库管理控制程序

ERP仓库管理控制程序 1.仓库分类：包材仓、成品仓、材料仓（包括：标准件仓、五金电器仓、玻璃水晶仓）、备料仓、退料仓、废 品仓、车间仓；每一个仓位必须有专人负责管理； 2.物料分类：物料分专用件、通用件； 3.物料类别：包材类、玻璃水晶类、标准件类、电器类、灯罩类、管类、大五金类、小五金类、吸顶灯、吊灯、 台灯、落地灯、壁灯、其他类； 4.委外管理：委外指令由MRP自动分析生成，无需仓库文员重新分配，自动生成的前提是该物料要做物料属 性时就已经设置好委外需求（含多次加工需求），如在委外过程中，委外指令有变动的，则通过“委外分配变更”进行重新变更委外指令，委外可以多单合并或拆单委外、可以组件委外； 5.委外领料：仓库文员根据委外指令进行委外领料录单，仓管员负责物料发外加工，仓库文员负责委外加工单 据跟踪及管理；设备设置委外领料数量不能大于委外指令； 6.委外暂收：来料单据必须标明委外领料单号、制令单号、灯体型号及物料编号，仓库员负责收货，仓库文员 根据委外加工单进行录入委外暂收单，委外暂收不能大于委外领料数量，录完由仓库文员转交单据给品质部进行检验工作； 7.委外检验：品质部IQC检验后，注明检验数量、合格数量、不合格数量、不合格原因等，由品质文员录入， 品质主管审核后，品质文员交回仓库文员合格数量做委外入库工作，不合格数量做委外退货工作； 8.委外入库：由仓库文员将委外暂收单转为委外入库单，入库数量不能大于暂收数量，仓库主管审核后将暂收 单、对应的退料单及入库单统一上交财务对账员； 9.委外物料监控、综合分析在途物料的欠数及成本，交期报警； 10.采购暂收：来料单据必须标明采购单号、制令单号、灯体型号及物料编号，仓库员负责收货，仓库文员根据 采购单号进行录入采购暂收单，采购暂收不能大于采购订单数量，采购收货日期不能提前采购交期（暂定可提前5天），录完由仓库文员转交单据给品质部进行检验工作； 11.采购检验：同上委外检验； 12.采购入库：检验后由仓库文员将采购暂收单转为采购入库单，入库数量不能大于暂收数量，仓库主管审核后 将暂收单、对应的退料单及入库单统一上交财务对账员； 13.仓库备料：由仓库备料员根据订单信息，按订单数量、灯体型号、排产时间进行备料工作，仓库备料数量不 能大于订单数量，备料信息可按订单号、灯体型号、物料编号、车间进行筛选查询，可挪用、锁单、可分配拉线，足料报警、欠料报警等； 14.生产领料：根据备料信息，以生产物料员签名领走的物料为依据，仓库主管1审，装配主管2审后形成领料 数据，领料按套领也可小批量或合并领料； 15.生产补料：是指排产指令以外的领料或生产损耗，由车间文员录入，车间主管1审，生产经理2审，总经理 3审后，相关部门协调处理补料工作； 16.车间合格品退仓：由线拉物料员清点数量，IPQC检验判定结果并签名，车间文员录良品退料单，车间主管1 审，仓库收料2审后退回仓库良品仓； 17.车间不合格品退仓：由线拉物料员清点数量，TPQC检验判定结果并签名、注明不良原因、退回厂商等信息， 车间文员录良品退料单，车间主管1审，仓库收料2审后退回仓库不良品仓；每月自动生成车间不良品退仓报表； 18.成品入库：由车间成品入库物料员提供入库数量，车间文员录入成品暂收单，车间主管1审，仓库成品仓管 2审签名接收，品质QA检验合格，品质主管审核后，由成品仓管转成品入库单，仓库主管审核后交财务部； 系统设置成品入库数不能大于订单总数量； 19.销售出库：由业务员发出的“出货通知单”成品仓库根据出货通知信息配合出货工作，仓库文员负责销售出 库单的录入，仓库主管1审，业务员2审，生产经理3审后交财务部核对后，总经理审核后生成应收货款，系统设备出货数量不能大于订单总数量；