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一生之城——里斯顿新城

里斯顿成功的关键因素:高科技产业的发展和Reston 建设所带来的高素质人口聚集形成互动,形成了产业与人口不断升级的良性循环里斯顿所在的费尔法克斯郡全美经济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一。邻近机场所带来的便捷交通、靠近世界最大的信息技术购买商美国政府的有利位置和高素质的人口是高科技企业聚集的三大原因。

1、里斯顿概况

位置:里斯顿位于华盛顿市以西35公里,杜勒斯机场收费公路旁,开车至杜勒斯机场15分钟,属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县;

规模:占地约45平方公里;

居住建筑信息;

规划户数: 28000;

建成户数: 22000

开发时间进程

购买场地:1961年

开始规划:1962年

开工:1963年

开盘:1964年

开发阶段数:6(5个村中心和1个市镇中心)

完成阶段数:6

完成百分比:99%

全部竣工日期:2005年

2、开发历程

里斯顿的开发始于1962年,是罗伯特E 西蒙的作品。是美国最早也是成功的新城之一。

罗伯特E西蒙:毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市——雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究。

1961年3月西蒙的公司从Lefcourt Realty公司手中以2000美金/英亩的价格购买下费尔法克斯郡郊区的6750英亩土地。

1962 年,为了实现自己的开发设想,西蒙和他的规划师们制定了一套不同于当时郡里的分区制度的一套土地利用规则,也就是后来的PRC 区划法。并推动菲尔法克斯郡检查委员会通过这套法规,使土地复合利用和局部提高开发强度在里斯顿成为可能。

1963年春天,里斯顿的第一个项目安娜湖村中心的规划被郡里批准。

1963 年,Gulf Oil 公司宣布注资里斯顿开发,使罗伯特西蒙能够继续实现他的梦想。

1964年,里斯顿的第一个18洞高尔夫球场North Gold Course开始营业.。

1964 年,感恩节前两天,里斯顿迎来了第一家企业的落户:The Air Survey Corporation,一个拥有30名员工的航空摄影和成像技术公司。

两个星期以后,1964年12月9日,安娜湖村的第一套住房售出。

到1965年2月,Anne 湖村落活动中心的商用空间全部租出。承租方包括一个药房、费尔法斯克郡图书馆,一家室内装修工作室,发型屋、硬件商店、园艺商店、干洗店、理发店、酒店、艺术品商店、精品店、超市和儿童商店。而且,第一家办公楼也很快就被一家人寿保险公司、一家银行、一家律师事务所和两家牙医诊所租走。

当时Anne湖村落活动中心已于1965年12月正式开放,包括:两个社区游泳池,四个网球场,一个排球馆,众多的运动场地,一条地下人行横道以及好几英里的步行通道,第一个18孔高尔夫球场,一个骑马场,一栋15层高的大厦,227栋Townhouse,113套公寓以及接近100套独立的分体式家庭住房,当然毫无疑问的是村落活动中心已经完全竣工了。而且,好几个公司已经登记入住实业中心,4家已经开业,雇用人数超过250人。居民人数接近500人。

1966年,美国政府宣布将投资5000万美金在里斯顿商务中心85英亩的土地上兴建一个美国地理勘查总部。

1978 年,海湾油业公司又将此项目的主要部分卖给了移动公司(MOBILE Corporation)。现在里斯顿的管理者是特布洛克(Terrabrook),他的主要目标是完成市镇中心的建设。

20 世纪80 年代初,里斯顿原本开发时所采用的PRC 区划法经过修改扩展成为一种市镇中心等级区划法,提供了一种机制用以开发集中式、高密度、多功能的中心。里斯顿市镇中心是美国唯一一个根据等级区划法进行开发的项目。

1988年市镇中心破土动工时,里斯顿的人口已经超过4.3万,为社区的“市中心”提供了一个坚持的经济基础。市镇中心位于杜勒斯收费路的北侧,沿一条主要步行街分布着12个街区。从收费路上路过的人们能看到市镇中心独具特色的天界线形成的地标性景观,来自整个大都会区的居民们被吸引到此处的办公楼、商店和餐馆中,并来进行周末活动。

经过40 年的发展,Reston 已经成为美国最大最成功的新城,居住人口达到6.5万人,当地就业率超过50%。

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近期的发展:轻轨计划

在今后的十多年里,对于里斯顿社区和里斯顿协会而言,其中一个最大的挑战是随着人口的显著增长,呈现出来的该区域的交通需求。在后续的25年里,杜勒斯走廊的人口有望增加56%,而工作人数将增加71%。

里斯顿是被设计成一个自给自足的社区,然而,随着杜勒斯走廊一带日益增长的交通流量,社区内部的堵车现象会日益成为居民关注的焦点。斯堪的纳维亚新城成功的最关键因素之一就是他们拥有高效的铁路运输,铁路运输连接着所有的村落和首府。同样的,1968 年,里斯顿社区协会优先考虑投资兴建公共交通,并且开始运营来往于里斯顿和华盛顿之间的快速列车。现在,根据华盛顿特区的运输专家预言,铁路时代已经到来。

2002年的12月19日,弗吉尼亚联邦交通部门批准投资3亿美金修建铁路系统延长路段,该铁路系统预计要延长至杜勒斯机场,途经由里斯顿中部,而里斯顿的3个铁路站点也在计划之列。然而,庞大的铁路系统扩张计划呈现了一个两难抉择。

因为罗伯特西蒙希望里斯顿拥有田园的感觉,他特意设计了杜勒斯走廊作为商业和实业用途。

选择这样来使用土地是出于艺术的考虑,但是要通铁路就会非常低效能。杜勒斯走廊土地使用的压力促使里斯顿协会不得不对现有土地进行重新分区,考虑把高速公路区域划分给高人口密度的居住项目。否则,为了增加铁路乘客人数,所谓的交通就会严重影响发展。

两个站点1/4英里内的分区调整早就已经得到了费尔法斯克的批准。但是,这个调整与里斯顿协会的建筑导则法定化背道而驰。要顺利完成调整,里斯顿境内90%的房产所有人必须同意该项目才

可以。联邦政府将承担50%的地下铁道扩张费用,州府承担25%,费尔法斯克、兰登以及机场等当地实体将承担另外的25%。这最终把小心翼翼,做任何调整都要从创始人的远景出发的里斯顿的居民带入一个两难境地。

西蒙先生已经表达了基本支持铁路项目,但是他依然坚持里斯顿必须要保持并继续该社区的精神。虽然里斯顿经常成为高层联邦政府的有趣话题,但是,该铁路项目可望成为联邦政府对于里斯顿开发项目的最直接支持。当然人们也很关注收入的变化,走廊周边用地不管作为零售还是作为办公室都非常有利可图。现在,人们尚未最后决定是否因为交通状况重新划分走廊的区域,不过可以确信的,导向清晰的房产开发将是最有经济价值。

3、今日里斯顿

经过40 年的发展,Reston 已经成为美国最大最成功的新城,居住人口达到6.5万人,当地就业率超过50%。

一生之城——里斯顿新城

里斯顿市镇中心包括12个街区,这个多功能的地区由不同的建筑师设计,是区域性的就业、居住和娱乐中心区,为市中心的开发作了示范。

4、先进的规划理念

规划背景:60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动美国城市规划当中的“新城运动”历时两个截然不同的时期。第一时期运动发端于1920 年代和1930 年代早期,试图为成千上万不得不忍受贫民窟可怕生活的工人提供另外一种选择。相反,1960 年代的新城运动是一种反对郊区生活的反映。随着二战后时代新兴繁荣的到来,由于国家之前对于需求估计不足,住房需求空前激增。美国大型都市周边的新兴低密度郊区开发发展迅速但是非常随意,缺乏深入思考,没有考虑到创造更多就业机会,高效使用土地以及为社区的长期繁荣打好基础。到1960年代,美国规划师们看到了郊区无计划扩张的消极影响:由于有产阶级逐渐搬离市区,整个社会对于汽车的依赖程度持续不断地增加,种族和阶层分化问题也日益严峻。而且,由于很少有家庭能够承担超过一辆汽车,较之以往家庭中的主要劳动力,社区中家庭人员的迁移能力和自由程度也大幅度受到限制。

罗伯特E 西蒙的七项目标:

1.新兴社区必须为人们提供更多选择机会,以使人们能够充分利用休闲时间。这就意味着,新城

需要提供丰富的文化娱乐设施和各种独处环境。

要做到让任何人都能终身生活在一个社区,举家迁移既非无可避免也不是人们所期望的。通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平,以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根——随着他们特定住房需求的变化,总是能够找到自己想要的。作为副产品,这也最终导致社区生活的生动化和多样化。

2.个体的价值和尊严应该成为规划的首要重点,这点比大规模概念更加重要。

3.应使人们能在同一社区工作并生活。

4.商业、文化、娱乐设施从开发之初就要为居民配备完毕,而不是几年之后才动手建设。

5.自然和人造的景致是优质生活的必须,需要(从一开始就)关注。

6.里斯顿必须在财政上获得成功复合功能:一个生活、工作、休闲的场所里斯顿的设计以一个多

功能规划方案作为基础,其中包括适合各年龄合收入阶层的多种户型的住宅,以及办公和购物中心。

社区设施有学校、图书馆、教堂、日托中心、医疗护理设施、消防队、警察局、文化娱乐活动设施、公共交通网和公共开放空间。公司总部、商业办公、公共机构和政府机构所在地是易于识别的。今天,里斯顿拥有6.3万居民和超过4万个工作岗位,实现了工作和居住的平衡,它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。里斯顿以在邻里和道路交汇处设施宽阔的自然保护区,建设环境保护型社区而小有名气。成片的住宅被茂密的树丛掩映着,从道路上只能依稀看到。

里斯顿业主委员会以普通所有的身份关注着社区中的开放空间,公园区、林荫道、街道和占总占地1/3 以上的公共设施,关注着社区的一草一木。社区娱乐设施包括两个高尔夫球场(其中一块是日常收费使用的场地,另一块是私人场地),17个室外游泳池,众多的网球场,一座综合性社区中心和一系列的湖泊和公园,开放空间总占地超过1100 英亩。社区中的小路和林荫道超过89 公里,将村

中心和邻里以及开放空间连在一起,其中包括分隔车行道和横跨溪流的人行桥。社区的艺术性通过建设导则保护协定得到了保障。

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7.一生之城:住宅多样化的先锋概念

里斯顿的多种住宅形式相结合的先锋概念使一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。社区中有5 个村,安妮湖村(LAKE ANNE)、猎人森林村(HUNTERS WOODS)、高橡树村(tall oaks)、南湖村(South lake)和北点村(NORTHPOINT),每个村都围绕一个多功能的村中心而建。

安妮湖村史第一个被开发的村,它环绕着安妮湖村中心和五个人工湖中的一个湖而建。著名住宅建筑设计师为这第一个村设计了当代式的城市住宅,这种形式的住宅在当时还不为人所。安妮村最著名的是他的水边商场,首层是商店,上层是住宅。安妮湖村中心体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点。在这一地地区内建设独户住宅,每个地块的大小从0.25 到2 英亩不等。像其他各村一样,猎人森林村中也有商业中心、学校和娱乐设施。其余村中开发其住宅区时都根据当时的市场状况进行了调整,建筑式样也不断进入,从20 世纪60 年代当代玻璃和木材的结构发展为80年代更为传统的式样和材料。

南湖村中有独户住宅,联排住宅和天井式住宅,他们围绕两个相连的人工湖和一个有小学、初中和高中的学校校园而建。北点村是最后开发的一个村,村中建有豪华的湖边住宅,以满足人们对里斯顿生活方式的强烈需求。在各村中,许多最好的地块都临湖或能看到湖面,一簇簇的住宅被树林隔开,尽管住宅密度较高,仍保持了美丽的田园风光和良好的独处空间。

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5、从罗伯特E·西蒙破产想到的:私人开发商主导的新城,政府的支持不可少

虽然,由于他个人强大的资金实力以及甘愿为了理想自己承担这些费用,里斯顿不至于像其他一些1960年代出现的新型社区一样被短期市场需求紧紧束缚。西蒙的财富使他拥有了自己建造一座真正的美国新城的自由,所以这座新城短期之内并不需要赢利。

这就使得里斯顿非常接近于某个欧洲的“新城”,在欧洲,比起消费者的需求,政府对于项目的推进会施加更多影响。西蒙的其他优势,特别是吸引商业投资,为里斯顿赢得了绝佳的位置——高速发展起来的杜勒斯走廊。

将新城放在南北交叉路口位置和西蒙的愿望——把里斯顿建成美国社会的微缩景观是相宜的。在1961 年,即将建成里斯顿的土地在所有售卖所有权的土地当中位于美国大都市周边最大的一块土地。