房地产项目收并购交易模式设计要点分析

房地产项目设计任务书11265708

某公寓项目规划设计建议书方案 一、规划的自然条件 [XX]公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。[XX]公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于[XX]公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。 二、规划的市场条件 我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。 纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状，也为物资房产在[XX]公寓的实际规划中，提供了一种突破的基础。 三、规划的中心思想 在“以人为本”已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。[XX]公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。 [XX]公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。 四、规划的基本内容 1、基本布局 最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。（E）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在（E）南侧和（C）北侧。出口设在（A）南侧和（F）北侧。大门设在（C）与（E）之间。这种在布局的优势在于： （1）打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。 （2）增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。 （3）市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。 （4）给道路留出自然空间，降低建筑成本。 （5）真正做到人车分流。 （6）为做好户型奠定了极为良好的基础。 （7）楼层数为六层，层高便可设计成3米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。 2、对称性 [XX]公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语

万科集团核心竞争力及背景分析

2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

地产项目设计任务书-规划设计(模板)

规划设计任务书一、项目基本情况 1．项目概况 1）项目位置 2）占地面积 3）地块周边状况 4）其它 2．项目优劣势分析 优势 1）地形优势 2）主题概念优势 3）周边生态环境景观优势 4）周边公交系统及配套设施优势 5）其它 劣势 1）地形劣势 2）环境影响劣势 3）周边不良景观劣势 4）周边公交系统及配套设施劣势 5）其它 二、项目定位与开发理念 1．客户定位 2．主题定位 3．物业类型 4．开发理念 三、项目技术经济指标 1．技术经济指标： 占地面积： 拟建建筑面积： 其中：住宅： 商业： 会所： 停车场（库）： 其它配套设施： 建筑容积率： 建筑覆盖率： 建筑类型： 车位数： 户数： 绿化率： 2．户型配置

3．配套设施 四、总体规划设计原则 1．前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。 2．均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。 3．人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。 4．经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。 5．规范性：设计方案必须遵守深圳市有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 五、交通与流线规划 1.出入口位置建议： 2.交通与流线规划建议： 3.设计要求： 六、群体空间形态规划 1.建筑群体空间组织: 2.住宅规划的空间秩序感： 3.小区立面的整体性和连续性： 4.居住领域的可识别性： 5.其它 七、景观规划 1.景观规划的主题和理念： 2.景观系统的整体性和连续性： 3.景观设计的丰富性和层次感： 4.会所及销售环境的景观设计： 5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果： 6.其它

房地产项目收购尽调清单

资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；

（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

中海地产结构设计任务书

附件1：中海地产结构设计任务书中海地产建筑结构管理部

目 录 第一部分 总 则 (2) 第二部分 中海地产结构设计任务书内容 (3) 一、 总则 (3) 二、 主要设计参数及材料 (4) 三、 荷载取值 (5) 四、 结构布置与设计 (7) 五、 构造措施 (13) 六、 设计管理 (14)

第一部分 总 则 编制目的：为保证项目结构专业扩初及施工图设计的顺利开展，安全适用、技术先进、经济合理的进行结构设计，减少施工过程中的返工与改动，特制定本任务书。 编制时间：20013年1月1日 主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：本任务书适用于结构专业扩初设计及施工图设计开始前，提交给设计院作为设计指引用途。各地区公司可根据实际情况进行适当调整。相关要求与地方规定 不符的，可按照地方规定执行。

第二部分 中海地产结构设计任务书内容 一、总 则 1.【中海**项目】的扩初及施工图设计单位，在设计中应参考本任务书，预防住宅设计 中常见错漏问题，满足我司通常做法的要求，提高住宅设计质量。 2.图纸要求 2.1.工程名称：【中海**项目】 2.2.技术措施：施工图设计前设计院应提供我司结构设计统一技术措施。 2.3.图纸规格：规格尽量统一。 2.4.图面要求：各图纸中各种做法、标注清晰明确，不同种类的标注字体需相对一 致，其中包括图纸目录、图签部分、图纸的主要内容部分。 3.内容说明 3.1.结构设计应遵循安全、合理、经济、先进的原则并满足建筑使用功能，设计时 应进行多方案比较并与同类结构进行技术经济比较，优化结构设计。 3.2.结构设计须在方案设计阶段积极参与，并进行结构初步试算，综合考虑安全、 合理、经济、先进等因素，对建筑方案提出专业意见与建议，为后续设计的顺 利进行提供保证。 3.3.重视结构选型，经过方案优化选用抗震作用及抗风性能好的结构体系和结构布 置方案，所选用结构体系应受力明确、传力简捷、经济合理，尽量避免采用短 肢剪力墙、异形柱等结构体系。学校、幼儿园的设计时应特别注意抗震等级的 确定。 3.4.结构形式尽量采用钢筋混凝土结构，如有特殊要求或需要而采用钢结构时，应 坚持节省成本的原则，全面考虑结构方案、选材用材、节点设计、施工便捷等 方面的因素进行设计。 3.5.必须选择合适的计算假定、计算简图、计算方法及计算程序，对于重要高层结 构、复杂高层结构，应至少用两个不同的力学模型的结构分析程序进行计算， 分析比较，并对计算结果的合理性进行判断，确认其可靠性，保证结构的安全。 3.6.结构构造设计必须从概念设计入手，加强连接，保证结构有良好的整体性和延 性、足够的强度和适当的刚度。 3.7.设计中应高度重视与建筑、设备专业以及施工单位的密切配合，根据功能要求

房地产营销策略分析 论文

毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

房地产项目规划方案设计任务书模版

规划方案设计任务书 目录 一、项目基本情况 二、项目定位与开发理念 三、项目技术经济指标 四、总体规划设计原则 五、交通与流线规划 六、群体空间形态规划 七、景观规划 八、公共配套规划 九、分期建设 十、投资限额 十一、规划设计成果 十二、进度安排 十三、附件清单

一、项目基本情况 1．项目概况 1）项目位置 2）占地面积 3）地块周边状况 4）其它 2．项目优劣势分析 优势 1）地形优势 2）主题概念优势 3）周边生态环境景观优势 4）周边公交系统及配套设施优势 5）其它 劣势 1）地形劣势 2）环境影响劣势 3）周边不良景观劣势 4）周边公交系统及配套设施劣势 5）其它 二、项目定位与开发理念 1．客户定位 2．主题定位 3．物业类型 4．开发理念 三、项目技术经济指标 1．技术经济指标： 占地面积： 拟建建筑面积： 其中：住宅： 商业： 会所： 停车场（库）： 其它配套设施： 建筑容积率： 建筑覆盖率： 建筑类型： 车位数： 户数： 绿化率： 2．户型配置（设计研发部提供） 3．配套设施 四、总体规划设计原则

1．前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。 2．均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。 3．人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。 4．经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。 5．规范性：设计方案必须遵守深圳市有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 五、交通与流线规划 1.出入口位置建议： 2.交通与流线规划建议： 3.设计要求： 六、群体空间形态规划 1.建筑群体空间组织: 2.住宅规划的空间秩序感： 3.小区立面的整体性和连续性： 4.居住领域的可识别性： 5.其它 七、景观规划 1.景观规划的主题和理念： 2.景观系统的整体性和连续性： 3.景观设计的丰富性和层次感： 4.会所及销售环境的景观设计： 5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果： 6.其它 八、公共配套规划 1．会所：建筑面积控制在㎡左右，内部功能设置包括： 会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。 2.商业配套设计要求：建筑面积控制在㎡左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住

房地产并购尽职调查清单

房地产并购尽职调查清单 一、基本情况的文件 1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。 2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。 3.目标企业最新经年检的税务登记证。 4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。 5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。 6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。 7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。 8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。 9.目标企业的全部工商查档文件。 10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。 11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。 12.目标企业的各项管理制度。 13．银行开户许可证。 二、所开发的项目 1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）； 2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复； 3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图； 4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。 5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管

房地产市场营销模式的现状分析(一)

房地产市场营销模式的现状分析(一) 房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。 一、房地产市场营销面临的新形势 资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产市场营销面临新的形势。 自2004年3月末以来，面对经济总体过热信号，国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始，采取了一系列调控措施，尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括：投资增速过猛的势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；市场削减不合理需求，市场结构逐步优化。对房地产企业而言，银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展，但短

期将带来较大的压力。 房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月～2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%。但我们也应该看到，一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年，以北京房地产市场为领头，全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元，同比增长28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍处于高位运行。2005年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长10.1％、9.7％和1.4％。 住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，据国家统计局数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。 个人住房需求下降。从金融统计数据看，房地产市场营销的需求正在减少。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，增长达4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%，仅增加2600亿元，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这

房地产项目设计任务书

“金域蓝湾”项目设计任务书 委托单位（甲方）：武汉城市建设投资有限公司 被委托单位（乙方）：大洋不动产 委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计 一. 设计依据 1. 本项目计划立项批文 2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要 3. 本项目1:1000规划红线附图 4. 本项目地质勘探资料 5. 国家及武汉市现行有关法规、规范 二. 项目简介 1. 项目名称——金域蓝湾 2. 项目现状条件 “金域蓝湾”项目位于洪山区的关山片区，地块东至粮食集团地块，西达学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。 “金域蓝湾”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。它将是当地最为重要的人文宜居社区。而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。教育园、高速

路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。 本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。 根据当地县城市发展规划，项目用地的南侧为规划拓宽的交通性主干道城市主干道，而其他三面则是职教园规划的景观休闲城市干道；目前该片区主要城市配套管线设施（电力、通讯、给排水等）沿城市主干道铺设，部分道路也正式开始整治、施工。 3. 项目的基本技术指标 （1）用地：项目用地面积约142亩，其中规划出让建设用地暂定为75128㎡。 （2）项目整体基本为一梯两户（或三户）的花园洋房、一梯六户的景观高层及部分公寓物业组成。其中一期以花园洋房为主，总体花园洋房比例不低于总量的15%，景观高层（包括公寓）的比例为85%左右，其中景观高层主要安排在花园洋房之后推出，而公寓产品则安排在产品基本呈现的中后期。 （3）总建筑面积：225384㎡，其中一期开发量约为3—4万㎡ （4）住宅面积：约19万㎡（总建面积-商业面积-停车位面积） （5）商业和公建面积：约3.5万㎡ 其中： 商务公寓：约1.5万㎡ 幼儿园面积：1000㎡ 会所（主要以集中式商业的形式呈现，前期满足销售中心功能，后期适合分零招租）：3000㎡ 其他商业和公建：约1.5万㎡ （6）停车位：全部考虑地下车库，部分考虑路面停车位，（可根据当地当地小区停车位数量要求下限设置） （7）绿地率：≥30%

万科集团战略分析修改

万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：

一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住

【内部资料】房地产投资收并购项目的方式

一 房地产并购的方式 1.房地产项目并购的方式 2.房地产资产并购的特点 3.房地产项目公司股权并购的特点 4.房地产项目公司股权和资产转让比较 5.增资扩股和股权并购方式的比较 6.国有、民营和外资企业并购的特点 7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略 8.2018年和当前房地产收并购的特点 9.保利和招商的案例分析

1.房地产项目并购的方式 ?收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少 ?收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多 ?收购资产–较少 ?收购非项目公司（很多公司一般不考虑） 房地产并购的特点： ★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等

房地产（集团）公司和项目公司 ?百强房企83%的并购以获取项目资源为目的； ?百强房企10%为获取房地产公司； ?百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的； ?前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；?其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。

资产并购模式 基本交易架构图 投资人 转让方 (1)设立房地产企业 (1)缴付出资 (2)购买目标房地产 新项目公司 (2)支付资产转让对价 (3)办理产权转移登记 2.房地产资产并购的特点 房地产项目转让需要满足以 下三个条件： ?根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》其中第39条的要求：按照出让合 同约定已经支付全部土地使用权出让金 ，并取得土地使用权证书（注：土地出 让金已经支付）； ?按照出让合同约定进行投资开发，属 于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上。 ?不属于司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的情形，不属于依法回收土地使用 权，且房地产权属清晰、权属证明依法 登记。

万科地产集团有限公司设计任务书

【十里画廊项目】 （1#、2#楼） 施工图设计任务书 平顶山市十里画廊置业有限公司公司 总工室 二零一四年一月

第一部分总则 (5) 一、目的 (5) 二、依据 (5) 三、适用范围 (5) 四、图纸要求 (5) 1.工程名称： (5) 2.图面要求： (5) 3.时间要求： (6) 4.其他要求： (6) 五、内容说明 (7) 第二部分建筑专业 (7) 一、建筑专业设计任务书 (8) 1.设计说明 (8) 2.统一做法 (8) 3.构造要求 (11) 4.立面 (13) 5.外立面装修设计深度 (13) 6.室内装修设计深度 (14) 7.环境 (14) 8.详图 (14) 9.其它 (14) 二、设计管理 (14) 第三部分结构专业 (15) 一、结构专业设计任务书 (15) 1.结构设计的一般要求 (15) 2.结构设计的特殊要求 (17)

3.荷载取值要求 (18) 4.对设计全过程的配合要求 (18) 5.主体工程 (19) 6.基础及地下室工程 (19) 7.楼地面工程 (20) 二、结构设计管理 (20) 第四部分机电专业 (21) 一、电气部分 (21) 1.设计范围及指标 (21) 2.设计注意事项及我司的习惯做法 (21) 二、给排水部分 (25) 1.设计范围及指标 (25) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (25) 三、暖通部分 (27) 1.设计范围及指标 (27) 2.设计注意事项及发展商的习惯做法 (27) 四、燃气部分 (29) 五、设备安装初步设计成果要求 (29) 六、设备安装施工图设计成果要求 (31) 1.建筑给排水施工图成果要求 (31) 2.室外给排水施工图成果要求 (32) 3.建筑电气施工图成果要求 (33) 4.室外电气施工图成果要求 (34) 5.采暖施工图成果要求 (35) 七、设计管理 (36) 1.综合 (36) 2.设计过程管理 (37)

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

房地产项目概念设计任务书模版

概念设计任务书 一、概念设计目标 1.项目楼盘设计形象目标 ?营造当地的中高档价位, 纯粹的和有品味的“精品”居住区。 ?以概念设计阶段提出的规划空间及用地利用等结论性意见为基础，通过深化研究小区与城市的 关系、小区与自然的关系；重点研究组团之间的关系、住宅之间的关系创造富于特色的规划格局。 ?景观上营造从城市到山野、从人工到自然过渡交融的序列与特色，通过灵活的高差变化，设计 主题鲜明，层次丰富多彩的生态社区。 ?建筑设计注重户型的创新与建筑风格的展现，并且兼顾与自然共生的空间形态和社区文化。 2.前期工作步骤 ?通过前期市场定位、规划草案、密度分析等工作解决五个问题：市场定位、项目风格、经济技 术指标、产品面积指标、产品种类及配比等问题。 ?通过概念设计研究解决五个问题：初步规划方案、建筑风格确定、景观轴线空间、交通组织方 式、分期开发、示范区域等。 ?根据项目总体发展计划，编制设计计划。 ?通过以上问题的解决，形成规划方案设计任务书，指导规划方案的设计。 3.设计计划 二、经济技术指标结论 1.楼型配比 2.综合经济技术指标表

综合经济技术指标表

三、规划参考 1、周边产品分析 2、地块利用分析

四、概念设计阶段应解决的问题： 1、住宅产品的种类和形式 提供示意的平、立、剖面表示其空间关系；并提供能展示建筑风格的意向图片。 住宅种类：（仅供参考） 高层（16层，底层架空）：平均每户面积控制在100平方米左右；层高在3米以内；一梯四户为 佳，有部分一梯六户亦可。 小高层（12层，底层架空）：平均每户面积控制在100平方米左右；层高在3米以内；一梯四户为 佳，有部分一梯六户亦可。 多层（平均5层，可根据空间变化作 3、4、5、6层均可）： 平均每户面积控制在150平方米左右；层高在3米以内； 基本为一梯两户，转角楼型选择做一梯三户亦可。 2、交通组织方式 停车方式：100％的人车分流；政府要求的1：2.5户的停车位全设在地下车库；除利用人防面积外，增加自然采光通风的区域作生态地下车库；另外，在设计上巧妙利用半地下、架空空间和地面场地作停车场。 停车数量：按户数作配比——多层车位配比为：1:1 高层车位配比为: 1:3 3、销售分期 本项目分两期开发，每期建筑面积依次约为6万平方米和8万平方米。 分期依据：开发与销售推广进度的配合；多层住宅在一期开发完毕。 4、景观类型 营造多尺度的景观空间，处理小区基地与同大路之间高差（此处为小区主要人流入口）；利用架空层、屋顶花园考虑创造绿化活动空间。

万科商业运营模式及借鉴.介绍

万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区

联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。