2008年西安商品房市场分析报告

西安商品房市场月度分析报告

（2008年5月份）

一、市场整体情况

1、市场销售特征

上月，西安楼市逐步走出年初走弱的阴影，伴随市场观望情绪减弱，楼市销量稳步回升，楼市回暖迹象日渐显化，但5.12日汶川发生里氏8.0级强震，全市部分项目受到不同程度影响，在震灾影响下，买方市场观望情绪再次急剧加重，致使原本销量已逐步回升、同比降幅逐月减少的西安楼市遭遇重击，全市商品房销量同比降逾3成，降幅明显。

据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：5月，全市商品房销售面积为487319平米，较上月环比下降27.05个百分点，较去年同期相比下降33.97%。

5月份，西安楼市各城区商品房销量跌多涨少，其中，仅有城北区、城西区两区环比销量有所上升，分别为13.07%和13.88%；其他城区均有较大幅度下降，其中降幅最大为城内区，销量环比上月下降57.95%，降幅最小的西高新区也有34.83%的下浮。其他城区分别为，城东区下降43.74%，城南区下浮38.93%。

本月各物业成交比例如图所示，普通住宅占到总销售量的92.01%，较4月份所占份额上升15.53%；商服用房份额较上月大幅下降，本月占总销售量的3.38%，环比下滑15.17%；写字楼销量占总成交面积的2.98%，较上月上浮0.84%；别墅成交比例较上月微升，市场份额占总成交量的1.49%。

从变动比率可以看出，本月别墅、写字楼类物业市场份额变动不大，商服用房销量锐减使得本月普通住宅所占份额有所上升。

5月份西安各城区各物业商品房销售面积一览表

单位：平方米

商服用房销量大幅下降86.7%；写字楼本月交易量有小幅上涨，幅度为1.51%；别墅类物业成交量较上月大增97.11%。

5月份西安各城区各物业商品房销售金额一览表

单位：元

5月份西安各城区各物业商品房成交价一览表

单位：元/平米

本月全市普通住宅销售面积排行前10名的项目为：

本月全市普通住宅销售金额排行前10名的项目为：

而高。

1

2008年5月份城南区各物业在售价格依次为：普通住宅类4108元/平方米；商服用房9477元/平方米；写字楼5173元/平方米；别墅类7691元/平方米。

从城南区均价走势图来看，商服用房均价上升2.17个百分点，写字楼均价较上月上浮1.89%，别墅均价则上升4.44%。

本月城南区各物业价格持续上扬，销量方面普通住宅环比变动不是很大，市级机关小区成为本月城南区销量方面的最大支撑。而商铺用房及写字楼类物业下降幅度十分明显，别墅类物业则成为城南5月楼市唯一亮点，环比增长107.8%。

城南区2008年5月销售情况

单位：平方米

本月城南区商品房销售量较4月份下降38.93%，占本月全市商品房销售总量的32.35%，市场份额较上月下降6.3%。商品房销量方面以绝对优势占据全市首席。具体分物业来看：本月城南区普通住宅类销售面积较上月下降4.57%，占到本月全市普通住宅总成交量的33.18%，市场占有率较上月上升2.67%。商服用房的成交面积较上月有大幅下降，降幅为98.62%，占本月商服用房类总成交量的6.88%。本月写字楼类物业交易量同样有较大幅度萎缩，环比上月下降77.55%，占全市同类物业销量比重的2.51%。别墅类物业交易量翻番，幅度为107.77个百分点，占到城南各物业总成交量的95.06%。

本月城南区各物业销售面积排行前10名的项目为：

本月城南区各物业销售金额排行前10名的项目为：

城南区2008年5月普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

本月城南区普通住宅总共销售1538套，较上月上升1.38%。城南本月销量集中区间段依然以90-110区间销售最佳，中等面积户型继续成为城南板块销售主力。

城南区2008年5月普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元

从交易价格段上可以看出，本月销量最高区间发生在5400-5700元/平米价格区间，其次为5100-5400元/平米价格区间，2800-3000元/平米区间项目销量居第三，3000-4200元/平米各区间项目销量较少均未突破100套。

城南区2008年5月普通住宅购买人群来源情况

单位：套

2、城北区

2008年5月份城北区各类物业在售价格依次为：普通住宅类3564元/平方米，商服用房类6058元/平方米，写字楼4669元/平方米，别墅类5014元/平方米。

从城北区均价走势图来看，本月城北区商服用房类均价上升3.63%；写字楼均价较上月上升2.01%；别墅类物业均价上浮2.7%。

城北区本月表现可谓十分抢眼，在全市销量整体不济的情况下，城北区反而逆势上扬，环比上升13.07%，其中普通住宅环比上升12.22%，城区销量受个别新推项目集中备案拉升明显，而商服用房环比翻番的增长也为城北区本月表现锦上添花。

城北区2008年5月销售情况

单位：平方米

本月城北区商品房销售量较4月份增长13.07%，销售面积占全市商品房销售总量的29.13%，较上月市场占有率上升10.34%。

具体分物业来看：本月城北别墅类物业无交易发生；普通住宅类交易量较上月上升12.22%，占到本月全市普通住宅交易量的30.28%，位居第二，比重较上月上升1.55%；商服用房交易量增长明显，幅度为102.38%，占本月全市商服用房成交量的29.41%；写字楼交易量本月则有一定幅度下降，降幅为38.33%，占全市比重的9.22%，较上月份额下降5.95%。

本月城北区各物业销售面积排行前10名的项目为：

本月城北区各物业销售金额排行前10名的项目为：

城北区2008年5月普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

本月城北区普通住宅总销售1397套，较上月增长17.49%。本月70-90平米区间增长十

分明显，成为本月销量最高面积区间，而90-110面积段以微弱劣势屈居第二位，但两者占据城北本月普通住宅销量的一半以上。

城北区2008年5月普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元

城北区2008年5月普通住宅购买人群来源情况

单位：套

3、城西区

2008年5月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3672元/平方米，商服用房类6695元/平方米，写字楼4401元/平方米，别墅类4174元/平方米。

从城西区均价走势图来看，商服用房微升0.06％，写字楼均价上升2.52%；别墅均价上调3.91个百分点。

本月城西销量方面同样喜人，商品房环比销量增长13.88%，成为本月全市各城区中增幅最大的区域。其中普通住宅类物业销量上浮18.55%。主要由于城西自身商品房体量较小，受个案影响较为明显，加之上月下降幅度较大、本月个别项目销量猛增带动影响，使得城西区域本月销量翻红。

城西区2008年5月销售情况

单位：平方米

本月城西区商品房成交量较上月有上升明显，幅度为13.88%。销量占到本月全市商品房销售总量的8.9%，与上月市场占有率相比上升3.2%。

具体分物业来看：本月城西区普通住宅较5月份的销售量增长18.55%，占全市普通住宅销售面积的9.56%；商服用房销售量较上月下降92%，占全市同类物业成交量的0.82%；写字楼成交量类物业则有大幅增长，幅度为83.01%，占全市写字楼成交量的2.31%；别墅类物业没有成交发生。

本月城西区各物业销售面积排行前10名的项目为：

本月城西区各物业销售金额排行前10名的项目为：

城西区2008年5月普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

城西区本月普通住宅销售总套数为456套，较上月上升9.09%。70-90平米区间本月销量继续占据接近40%份额，90-110平米区间位居第二，两类面积段销量占总销量的50%以上。

城西区2008年5月普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元

城西区2008年5月普通住宅购买人群来源情况

单位：套

4、城内区

2008年5月份城内区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类4457元/平方米，商服用房类12731元/平方米，写字楼5607元/平方米，别墅类5319元/平方米。

从城内区均价走势图来看，商服用房价格环比上升2.76%，写字楼价格上浮1.67%，别墅类较上月上升3.22个百分点。

城内区普通住宅供应总量较少，销量变动幅度较为明显，同时由于开发成本、商业发达等因素使得城内区住宅价格居全市之首，但随着新兴区域的迅速崛起，配套设施的逐步完善，其价格也是一路上扬，城内一区独高的格局也在逐渐转变中。

城内区2008年5月销售情况

单位：平方米

本月城内区商品房销售量较上月有较大幅度下降，降幅为57.95%，占全市商品房销售

总量的比例为1.58%，较上月市场份额下降1.16%。

具体分物业来看：本月城内普通住宅销量较上月下降49.26%,占到本月全市普通住宅销量的1.52%；商服用房销量较上月大降83.84%，占全市商服用房销量的4.74%。写字楼有少量交易发生，别墅类物业本月无成交。

本月城内区各物业销售面积排行前10名的项目为：

本月城内区各物业销售金额排行前10名的项目为：

城内区2008年5月普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

城内区普通住宅本月销售总套数为113套，较上月下降45.67%。其中50平米以下类户型销量十分突出，所占份额占到总量的45%。

城内区2008年5月普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元

城内区2008年5月普通住宅购买人群来源情况

单位：套

5、高新区

2008年5月份西高新区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类4183元/平方米，商服用房类8284元/平方米，写字楼5295元/平方米，别墅类6075元/平方米。

从本月西高新均价走势图来看，商服用房类均价上升 2.26%；写字楼类物业均价上涨2%；别墅类较上月同样上浮3.35个百分点。

高新区本月商品房销量环比下滑明显，各物业均有不同程度下降，其中商服用房下降最为明显，环比下浮71.55%，同时由于市场供应减少，尾盘增多，销量方面一路走低。同时也使得西高新区普通住宅销量所占全市份额萎缩明显。

西高新区2008年5月销售情况

单位：平方米

本月高新区商品房销售量较上月下降34.83%，销售量占全市商品房销售总量的12.65%，较上月市场占有率下降1.51%，在各城区中位居第四位。

具体分物业来看：普通住宅类物业销量较上月下降13.85%。销量占全市住宅销量的10.03%，较上月市场占有份额下降0.19%；商服用房销量较上月下滑71.55%，占全市总量的55.14%；写字楼销量下降27.08%，占全市总成交量的51.86%，市场份额下降20.34%；别墅类物业无成交。

本月西高新区各物业销售面积排行前10名的项目为：

本月西高新区各物业销售金额排行前10名的项目为：

西高新2008年5月普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

本月高新区普通住宅共销售438套，较上月下降15.44%。本月占据主力户型的面积段以中等面积户型为主，小中大类户型销量较为平均。

西高新2008年5月普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元

西高新区2008年5月普通住宅购买人群来源情况

单位：套

6、城东区

2008年5月份城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3612元/平方米，商服用房类6803元/平方米，写字楼4811元/平方米，别墅类4988元/平方米。