中国特色社会主义理论与实践研究结课作业

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从三中全会看我国房地产行业的发展趋势

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北京理工大学

Beijing Institute of Technology

2013年11月9日至12日，万众瞩目的中国共产党第十八届三中全会在北京召开。十八届三中全会是新一届党中央和领导集体召开的关于改革方略和施政纲领的一次重要会议。全会听取讨论了习近平总书记的工作报告，并审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

《决定》明确了全面深化改革的重大意义，是新一届党中央动员全党全国各族人民全面深化改革的行动纲领，其内容涉及经济、政治、文化、社会、生态文明以及国防和军队改革、党的建设制度各大领域的全面改革，提出了60项具体改革任务，可谓句句是改革，字字有力度[1]。

《决定》正式公布后，各大媒体联合专家学者纷纷推出针对《决定》的各方面解读。作为普通民众，我们也翘首以盼，希望从文件的字里行间中读出这新一轮改革将对我们普通人的生活产生怎么的影响。

坊间推出的各种版本图解，给我们描绘出了一幅幅《决定》改变我们未来生活的图景。随着每一项改革任务的切实落实到位，我们每个人的衣食住行，生养医教等方方面面都会因为这一系列改革而发生着重大改变。

住房是我们每个人生活最密切相关的方面之一，下面我将针对房地产行业谈一谈，我对十八届三中全会后，国内房地产行业发展的一点认识。

从1978年土地相关法规的调整改革算起，我国的房地产业已经伴随改革开放经历了35年的历程。从最初的理论探索与起步，到如今的宏观调控限购阶段，经历了许多风风雨雨，也影响着一代又一代普通百姓的生活。

改革开放初期至上世纪90年代末，我国的房地产行业还基本处于相对稳定和协调发展的阶段。在这一时期，福利分房制度和商品房市场同时并存。到2000年初的时候，我国的福利分房制度完全废止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，直接刺激了商品房市场的发展。至此，开启了我国房地产业的高速发展时代。2003年，由于各开发商争相高价拿地，开始出现了所谓的“地王”。同年，为了抑制房地产行业的过热发展，央行121号文件和国务院18号文件的颁发，标志着我国房地产行业政策调控阶段的开端[2]。

2003年开始到如今，房地产行业经历了黄金10年，10年间不断有针对房地产行业的政策调控颁布实施，然而不幸的是，调控却一次次沦为“空调”，每一次调控出台，换来的都是房价的报复性疯涨，而普通百姓的买房希望也一次次被

浇灭。房地产业的畸形发展，不仅让大多数普通老百姓买不起房，只能望房兴叹，同时也阻碍了其他行业的健康发展。如今，地方政府每年的GDP总量中，土地出让等产值占据了极大的比例，远远高于其他行业，甚至其他许多行业的生产总值之和。土地收入成为地方政府最主要的收入，地方政府彻底沦为土地政府。地方政府和房地产开发商的利益绑定在了一起。与此同时，由于房地产行业的高利润率，使得其他工业企业，商业公司为了追求资本利润的最大化，也纷纷转向房地产业，严重阻碍了各行业的平衡发展，破坏了经济的可持续发展。

房地产行业发展至今，最大的现实就是一边是诸如温州炒房团，飞机炒房团等一大批投机者的产生，以及各地不断被爆料出来的空城、鬼城的现状，而另一边则是普通民众对与高房价的无奈和失望。

因此，我认为，我国未来的房地产发展已经不再应该是单纯的政策调控问题了，而应该是改革问题！令人欣慰的是，党中央及领导集体已经关注到了这个问题，在《决定》中也明确提及到了与房地产行业相关的改革措施。我认为主要可以归纳为以下几点：

1、正确处理市场和政府的关系

经济体制改革是全面深化改革的重点。其核心问题就是如何处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用，更好地发挥政府作用[3]。值得我们注意的是，此次会议提出要使市场在资源配置中起“决定性”作用，而以往的提法则是“主导性”作用。由此可见，此次会议是对市场作用的提法升级，凸显了中央坚持市场化改革方向的决心！而对于政府的作用，则是切实转变政府职能，深化行政体制改革，建设法治政府和服务型政府。在以后的经济活动中，政府则将进一步简政放权，不该管的少管，将职能彻底转变为服务型政府。总的来说即是，改革的重要方向就是在经济活动中，进一步加强市场的作用，减小政府政策调控的干预，让市场规律自身去主导调控。

2、深化财税体制改革

财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。要建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。同时，《决定》还明确指出了要加快房产税立法并适时推

进改革，通过完善税收制度这一调节杠杆来合理发挥政府的职能，对房地产业进行正确引导和调控。

3、建立全社会房产等基础数据统一平台

加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。通过建立全社会房产等基础数据统一平台，建立个人基础信息数据库，对于房地产行业来说，有利于后续房产税工作的切实实施，打击房地产行业内的各种投机倒把行为，同时对于国内的反腐斗争也具有重大意义和积极作用。

4、建立城乡统一的建设用地市场

当前我国城乡的二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，农村发展现状远远落后于城镇发展。因此推进城乡要素的平等交换和公共资源的均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制，对于我国的城镇化建设具有极其重要的意义。通过建设城乡统一建设用地，赋予农民对于土地的抵押、转让等权利，使得农村土地也能够像城市土地一样自由转让，这样整个土地市场的供给都将变得更加灵活，自由和充足，促进房地产行业的良性发展，起到调节房价的作用。

可以预见，将来房地产行业的发展方向将会是以市场为主导，起决定性作用，由市场规律去直接调节房价。而政府将不会对房地产市场进行直接干预，则是通过建立健全财税制度，利用税收这一杠杆去间接参与房地产市场调控，同时通过建立全社会房产等基础数据统一平台，对房地产业进行监督规划，预防遏制各种投机和腐败行为。再通过城乡统一建设用地，增加土地供应量的同时也赋予了农民更多的权利和利益，提高农民生活水平。同时，政府通过建设保障性住房，改善低收入群体和刚毕业大学生的居住条件，进一步促进房地产行业的健康发展。房地产业将从政府直接干预型完全过渡到由市场主导决定的协调发展型经济行业，政府职能也将完成从主导市场过渡到为市场服务的职能上来。而如果这一系列的改革能够顺利推行切实实施下去的话，我们有理由相信，届时的房地产行业将会获得良性的可持续协调发展，房价也将会回归到一个理性合理的水平，老百姓真正“住有所居”的梦想也就不远了！

参考文献：

[1]胡敏.《决定》将如何改变我们的生活[EB/OL]. 中国改革论坛. 2013.11

[2]李战军.中国房地产市场宏观调控十年祭[EB/OL]. 新浪地产. 2012.1

[3]十八届三中全会.中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[N]. 新华每日电讯.2013.11.15(2)