万科房地产项目可行性研究报告
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题目：万科房地产项目可行性研究报告
目录
第一章总论------------------------------------------------------------------------------2
1.1. 项目背景与概况-------------------------------------------------------------2
1.2. 问题与建议-------------------------------------------------------------------2 第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------3
2.1. 投资环境分析--------------------------------------------------------------3
2.2. 衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4
2.3. 推广渠道------------------------------------------------------------------------4 第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------5
3.1. 建设规模------------------------------------------------------------------------5
3.2. 项目概况现状------------------------------------------------------------------5
3.3. 项目建设条件------------------------------------------------------------------6 第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------6
4.1. 设计依据------------------------------------------------------------------------6
4.2. 给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------6
4.3. 建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6 第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7
5.1. 环境现状---------------------------------------------------------------------7
5.2. 项目建设对环境的影响 -----------------------------------------------------7
5.3. 环境保护措施 ----------------------------------------------------------------7 第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------8
6.1 目的及意义--------------------------------------------------------------------8
6.2. 职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9
7.1. 项目开发期-------------------------------------------------------------------9
7.2. 项目实施进度安排------------------------------------------------------------9
7.3. 项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9 第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------10
8.1. 投资估算结果---------------------------------------------------------------10
8.2. 资金筹措---------------------------------------------------------------------10 第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11
9.1. 财务评价基础数据的选择------------------------------------------------11
9.2. 财务评价----------------------------------------------------------------------11
9.3. 不确定性分析----------------------------------------------------------------14 第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15
10.1. 项目对社会的影响分析---------------------------------------------------15
10.2. 风险分析----------------------------------------------------------------------15
10.3. 社会评价结论----------------------------------------------------------------16 第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------16
11.1. 可行性研究结论-------------------------------------------------------------16
11.2. 建议-----------------------------------------------------------------------------16
第一章总论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、
2、3号楼)项目
2、承办单位概况：
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：吴小平
企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南
3、可行性研究报告编制依据：
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
4、项目提出的理由:
（1）项目建设符合国民经济发展;
（2）项目对城市建设将起到促进作用;
（3）解决劳动就业的需要。
5、拟建地点
本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔
湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。
1.2. 问题与建议
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第二章项目投资环境与市场研究
2.1. 投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。
2.2. 衡阳房地产投资分析
从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。
2.3. 推广渠道
1、报纸广告
包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
2、短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。
3、影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。
第三章建设规模与项目开发条件
3.1.建设规模
本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）
3.2.项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站
不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。
2、土地权属类别和土地状况
本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批
准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。
3.3.项目建设条件
衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。
第四章节能节水措施
4.1. 设计依据
为贯彻执行国家节约能源、保护环境的法规和政策、开发利用新能源和可再生能源，提高采暖和空调的能源利用效率，改善湖南省居住建筑室内热环境，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。
4.2. 给排水方面缺陷
排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面布置的问题。给排水设计的细部及漏项问题。转换层洗手间排水管的问题。
4.3. 建筑部分节能设计
1、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。
2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部
采用坡屋顶，以增加温隔热性能。
3、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。
4、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。
第五章环境影响评价
5.1. 环境现状
1、大气质量现状。根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。
2、气象。全年气候的基本特点：上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性。
5.2.项目建设对环境的影响
项目范围内没有任何污染源，包括项目投入的物料、工厂生产过程、项目产出物，均无污染源。项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。
5.3. 环境保护措施
①噪声治理。高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
②污水治理。本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
③固体废物治理。小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集
点，布置在交叉路口，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒。
第六章劳动卫生与消防
6.1目的及意义
国家劳动安全部门明确规定，建设项目中劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用（三同时）
劳动安全卫生设计是建设项目初步设计文件的重要内容之一，也是项目竣工验收的居。在项目可研阶段，必须报送劳动部门审批，通过后方可立项和实施。
6.2.职业安全卫生健康对策与措施
1、安全施工保障措施
（1）、防自然灾害措施。
（2）、电气安全保障措施。
（3）、机械设备安全。
（4）、安全供水。
（5）、通风、防尘、防毒。
（6）、噪声控制。
（7）、厂区绿化。
2、消防主要防范措施
（1）、根据生产运输及厂区消防要求，对厂区四周区带之间，设置环形的主、次道路网，既是运输道路，同时兼作消防车道，主、次干道的宽度能够保证消防车辆畅通无阻。
（2）、消防给水按同一时间内发生一次考虑。厂区设生产消防双路给水管网，道路一侧每隔不大于120米处设置地上消火栓。按有关规范配置室内外消火栓，
并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90的要求，配备一定数量干粉灭火器。
（5）、预防措施：定期检修消防设备及器材。定期对消防人员进行培训，人员要持证上岗。
第七章项目实施进度
7.1. 项目开发期
2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。
7.2. 项目实施进度安排
项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。 2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工； 2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工； 2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
7.3. 项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: (1)建立项目实施进度报表； (2)派出常驻人员，现场进行检查； (3)定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。