城镇化对住房需求的实证分析

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城镇化对住房需求的实证分析
徐天帅 高媛 姬宇 山西农业大学 山西晋中 030801
摘要:近年来随着城镇化的快速推进,居民对住房需求的愿望也越来越强烈。本文从计量经济学的角度,通过
建立一定的模型,来研究城镇化过程中影响居民住房需求的三个因素,并依据模型预测出未来5年居民的住房
需求。并在此基础上,为政府决策部门和房地产商提供一些合理建议,希望对帮助市场中各个主体形成理性的
预期和行为动机起到一定的作用。
关键词:城镇化 ;住房需求; 实证分析;建议
伴随着我国城镇化进程的高速推进,居民对住房的需求
也越来越旺盛。这主要表现在以下三个方面:
1、大量人口不断涌入城市,这其中包括数量庞大的农业
人口,而其中一部分人会在城市首次置业,部分人会租赁住
房,从而形成一定的新增住房需求。
2、城镇化必然会导致城市大规模的拆迁、改建、扩建,
从而会对原有房屋的居民产生被动性的住房需求。
3、城镇化带来的城市经济的快速发展,势必会使城镇居
民的收入快速增长,从而产生改善性住房的需求。
一、经济计量分析
1.1变量的选取
本文主要研究城镇化对居民住房需求的影响程度,并试
图通过建立一定的模型,进行定量分析,从而准确把握居民住
房需求。本文将住房需求选作为被解释变量,城镇化所引起
的三个住房需求作为解释变量来进行分析。影响被解释变量
住房需求的因素包括住房价格,住房的销售面积,消费者对住
房的预期等。本文选取住宅的销售面积作为主要影响因素,
原因是虽然住房价格对住房需求的影响很大,但是若选取这
个因素,则本文则会变为研究城镇化对住房价格的影响,关于
这方面的研究,曾江辉已经有这方面的具体研究(详见《商场
现代化》2010年6月中旬刊第614期,城镇化对中国房地产价
格影响的实证分析)。故本文选取住房销售面积作为最大影
响因子。销售面积能够准确反映居民的住房需求,我国连续
几年住房销售面积呈上升态势(除了2008年),这表明居民住
房需求的旺盛。接下来选取解释变量。农村人口大量转入城
市,说明我国城市化进程的步伐不断加快,故选用城市化率作
为分析因素。城市每年改扩建,都会购置大量的土地,所以第
二个影响因素我们选取历年土地购置面积。城镇化使城镇居
民收入提高,故选用历年城镇居民可支配收入作为第三个影
响因子。最终我们选定历年城市化率、每年土地购置面积、
城镇居民可支配收入作为最终的解释变量。
1.2数据的选取
为了保证数据的权威性,本文从国家统计局网站收集到
以下数据,并且

选取1997~2012年的数据,保证了数据的有效
性。
1.3模型的设定
采用EViews软件进行分析和估计模型。设定Y为住房销
售面积,X
2
为城市化率,X
3
为城镇居民可支配收入,X
4
为土地
购置面积。输入数据,作出这四个变量的线性图,如图1.1
从图中可以看出Y、X
4
是曲折上升的,X
3
是逐年增长的,
但增长速率有所变动,而X
2
在多数年份呈现水平波动,说明变
量之间不一定是线性关系,可探索将模型设定为以下对数模
型:
LNY=β
1
+β
2
X
2
+β
3
LNX
3
+β
4
LNX
4
+u
其中u为随机变量
1.4估计参数
将数据输入EViews软件来进行分析,如图1.2
可得以下模型
LNY=-173577.7+5576X
2
+0.382LNX
3
-0.646LNX
4
(63324)(2278.8)(1.77667) (0.45818)
t=(-2.7410)(2.4471)(0.21553) (-1.4095)
=0.9648 F=138.26 DW=1.945
从图1.2可以看出,解释变量系数检验的t值不显著,而且
解释变量的系数太小,并且X
4
(历年土地购置面积)的系数与广角 | Wide Angle
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住房需求成反向关系,这显然不符合实际情况。综合以上因
素,剔除X
4
,重新设定模型
LNY=β
1
+β
2
X
2
+β
3
LNX
3
+u
根据样本数据,再次使用普通最小二乘法估计参数,得到
样本回归模型如(图1.3):
LNY=-92766.86+2612.808X
2
+2.521073LNX
3
1.5模型检验
1.5.1经济意义检验。从回归结果看,各个解释变量的系
数都为正,符合经济意义。城镇化率的提高和城镇居民收入
的增长对居民的住房需求有显著影响。
1.5.2统计推断检验。
1 . 5 . 2 . 1 拟 合 优 度 : 从 回 归 的 结 果 看 , 可 决 系 数
R
2
=0.967227,修正的可决系数 ,这说明模型
对样本的拟合很好。
1.5.1.2 t检验:分别针对H
0:
β
j
=0(j=1,2,3),给定显著
性水平α=0.05,查t分布表得自由度为n-k=16-2=14的临
界值
t
α/2
(n-k)=2.145。由表2.3中数据可得,与β
1
、β
2
、
β
3
对应的t统计量分别为-3.325、2.867、2.627,其绝对值
均大于
t
α/2
(n-k)=2.145,这说明在显著性水平
α=0.05下,分别都应当拒绝H
0:
β
j
=0(j=1,2,3),也就
是说,当在其他解释变量不变的情况下解释变量“城镇化
率”(X
2
)、“城镇居民家庭收入”(X
3
)分别对被解释变量
“居民住房需求”Y都有显著的影响。
1.5.2.2 F检验:针对H
0:
β
1
=β
2
=β
3
=0,给定显著性
水平α=0.05,在F分布表中查出自由度为k-1=2-1=1和
n-k=16-2=14的临界值Fα(1,14)=4.6。由表2.3中得到
F=191.8344,由于F=191.8344> F
α
(1,14)=4.6,应拒绝原
假设H
0:
β
1
=β
2
=β
3
=0,说明回归方程显著。
1.5.2.3 自相关性检验:给定显著性水平0.05,查DW
表,当n=16,k=2时,得下限临界值d
L
=0.737,上限临界值
d
U
=1.252,因为DW统计量为1.924,1.252<1.924<4-
1.252=2.748,根据判定区域知不存在自相关。
1

. 5 . 1 . 5 异 方 差 性 检 验 : 运 用 W h i t e 检 验 法
n R
2
= 1 1 . 3 2 0 9 7 , 由 W h i t e 检 验 知 , 在 α = 0 . 0 5 下 ,
查 χ
2
分 布 表 , 得 临 界 值 χ
2
0 . 0 5
( 5 ) = 1 1 . 0 7 0 5 , 因 为
nR
2
=11.32097>χ
2
0.05
(5)=11.0705,所以拒绝原假设,表明
模型存在异方差。
1.6模型修正
1.6.1 对异方差的修正
运用加权最小二乘法(WLS)进行估计,分别选用权数
w
1t
=1/X
t
,w
2t
=X
2
t
,w
3t
=1/sqr(X
t
), 生成序列w
1
,w
2
,w
3
,经
估计检验,选取权数w
2t
效果最好,然后再进行White检验。如
图1.4
经检验可知nR
2
=2.643249>χ
20.05
(3)=7.814。通过检
验,证明原方程不存在异方差。但是回到经过加权之后估计
的结果,又发现经过加权之后的模型,自相关性又不能通过检
验。(见图1.5)所以还需进行进一步修正。
1.6.2 对自相关性的修正。
采用一阶自回归形式,运用广义差分法进行修正,可以
发现经过修正后DW统计量为1.988,1.252<1.988<4-
1.252=2.748,符合要求。(见图1.6)最后进行偏相关系数检
验和BG检验,也符合要求。
这样,经过一系列的修正,可决系数R
2
、t、F统计量也均
达到理想水平。
由此,我们得到最终的居民住房需求模型为
LNY=-110613.5+3152.687 X
2
+ 2.059457LNX
3

+AR(1)
(41046.16) (1312.152) (1.3180) (0.3488)
t=(2.694857) (2.402684) (1.5625) (-0.0028)
F=102.651
二、模型的解释与使用
LNY=-110613.5+3152.687 X
2
+2.059457LNX
3
+AR(1)
2.1城镇化率对居民住房需求有显著影响。在假定其他变
量不变的情况下,当年城镇化率每增长1%,平均说来住宅销
售面积会增长3152.687万平方米。原因是城镇化是伴随着大
量人口涌入城市,他们或许有自己买房的需求或许有租赁的
需求,这就刺激住房销售面积的增长。现阶段,我国正处于城
镇化加速发展时期,1997年全国城镇化率为31.91%,2012年
增至52.6%,年均增长1.293%。快速的城镇化进程给房地产
行业带来深刻的影响,不仅促进了城市建设,更直接刺激了住
宅需求,这种需求的表现形式以首次置业为主。另外,每年进
入城市工作的农业人口数量也非常庞大,据2006年《中国农
民工调研报告》统计,我国外出农民工数量为1.2亿人,其中
极小部分人会在城市首次置业,部分人会租赁住房,从而也形
成一定的住宅需求。这部分人的居住问题可以通过若干途径
解决,如购买商品住宅、保障性住房(经济适用房和廉租房),
租赁住房等。根据《中国统计年鉴》可以大致估算出,城镇
人口每年增加2000万,加上每年大约有10万的“农转非”人Wide Angle | 广角
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口,未来五年约有1亿城镇新增人口,约3300万个家庭需要新
增住房需求,其中包括购房和租赁,假设其中有50

%的家庭会
选择购买一手新房,户均面积为90平米,则其总需求为14.9
亿平方米左右。而依据模型所得出的结果,城镇化率未来五
年总共增长6.3%,那么住房销售面积未来五年将会增加7.5
亿平方米。而居民总需求为14.9亿平方米,二者相差7.4亿
平方米。这说明住房销售市场潜力巨大。
2.2城镇居民收入对住房销售面积确实存在影响。在假定
其他变量不变的情况下,当城镇居民年收入每增长1%,平均
说来住房销售面积会增长2.059万平方米。这与理论分析和
经验判断相一致。人均收入的快速增长,会带来改善型住房
的需求。自从2002年以来,我国城镇居民人均可支配收入保
持年均10%的增长速度,2012年全年城镇居民人均可支配收
入为24565元,比上年增长12.6%,扣除价格因素,实际增长
9.6%。在我国宏观经济持续向好的大环境下,预计未来五
年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增
长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力,近
年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提
高。
另外,从国际经验看,人均GDP超过2000美元后,住宅消
费将步入加速升级阶段,而我国2006年人均GDP已超过2000
美元,2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美
元。因此,现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房
换高档房的改善性住宅需求旺盛。此外,随着我国经济的发
展以及城市家庭模式的变化,城镇家庭小型化的趋势越来越
明显,包括婚房在内的购房需求在一定程度上也属于改善性
需求。
按照2012年国家统计局的数据,我国城镇人口数为7.11
亿,城镇平均家庭人口数为2.97,那么城镇家庭数为2.39亿
个。按收入水平划分,高收入和最高收入两类家庭占城镇家
庭总数的20%左右,也即0.478亿个家庭有能力改善居住水
平,由此可以在一定程度上佐证,全国大致有0.39亿个富裕
型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验,一个
中产家庭10年左右才会产生新的购房需求,若按未来五年内
有50%的中国富裕家庭,也即约0.239亿个家庭会购买新房,
若按户均100平米计算,未来5年将有23.9亿平米的改善型购
房需求存在。很多零散的调查也表明,目前在很多大城市,改
善型需求已成为市场上的主导性需求。
2.3本文未能从计量经济学的角度证明历年土地购置面
积对住房销售面积的影响,但“历年土地购置面积是影响住
房销售面积的重要单一变量”的结论应当是合理的,通过每
年的土地购置面积与购置用途,可以反映出每年有多少土
地用于住宅建设,然后再通过房地产公司统计出住房销售面
积。本项研究在这方面的失败,原因可能是历年土地购置面
积只能从

侧面反映住房销售面积,不能从直观上直接体现,也
有可能是对解释变量的选取错误(主要是因为对全国每年拆
迁、扩建、改建的数据不容易获取)。
三、政策建议
3.1有条不紊的阶段性推进城镇化。城镇化会带动基础
设施,城市交通运输、城市住房建设、商业餐饮的发展,是
经济持续健康发展的新的增长点。大力推进城镇化的建设步
伐,尤其是发展以中小城镇为主的城市,大力发展县域经济,
让本地居民能够就地就业,就地居住。城镇化过程中不仅要
注重商品房的建设,还应当加强对廉租房、公租房的建设以
及建设大量适合大众阶层能够购买起的住宅②。同时政府部
门还应当简化便民服务手续,促进房地产业持续健康发展,出
台措施控制房价,防止房地产商囤积居奇、抬高房价,以此来
满足广大人民对住房的需求。
3.2大力提高居民收入水平。近年来随着我国经济的持
续快速发展,城镇居民的可支配收入持续增长,居民的住宅条
件得到了很好的改善,体现了收入对居民住房需求的改善有
着极大的支撑作用。但是从2002年起我国城镇居民收入每年
大约增长12.3%,而全国平均房价从2002年至2012年平均每
年增长9.54%,虽然居民收入增长幅度大于房价的增长幅度,
但是由于房价的基数大于城镇居民的收入,故仍需要努力提
高居民收入③。这就需要对相关产业进行升级换代,借助于
城镇化,以建促业,同时还应当提高最低工资标准,提高居民
初次收入分配中的比重,减少企业赋税,规范市场秩序,健全
社会保障体系,增加居民投资渠道,降低居民投资门槛等。
3.3土地购置面积对住房销售面积的影响不大,但是确实
存在影响。为此,在城市改扩建、拆迁的时候也不能忽略这
部分人对住房的需求。他们大部分或者由政府直接补偿房屋
或是拥有补偿款,对购买房屋的意愿也是相当强烈。尤其长
期生活在狭小的空间之内或者是由于各种生活设施的不便利
以及生活环境的不理想,使得他们对较好的住宅有了更强的
需求。因此就必须充分考虑这部分人的意愿。城市在进行改
造的时候,应当尽其所能为其提供可供选择的住宅。
最后,由于本文讨论的是城镇化,在设定模型的时候也给
出了随机变量,因此也不能忽视随机变量对模型的影响。首
先在进行城镇化过程中,各级政府应将城镇住宅发展、用地
规模纳入到城市规划之中,控制土地出让规模,杜绝自建房屋
和违章用地。其次,应严格控制商品房住宅价格的上涨,保
证人民住有其居,居有其所。如加强房地产的监控,征收房
产税等。最后,抑制住房投机行为,适当提高城镇人口购买第
二套房的条件④。当前“房姐”现象屡见

不鲜,这些人在一
定程度上推高了房价,为此有必要出台相关措施来制止这一
现象。如居民在购买第二套房的时候可适当提高银行贷款的
“首付比例”和贷款利率,让真正需要住房的人有房可买和
有房可住。
参考文献
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作者简介
1.徐天帅(1987年生)男.籍贯:山西孝义.学位:本科.主要从
事工作:山西农业大学研究生学院.研究方向:农业经济管理
2.高媛.山东工商学院国际商学院2011级会计学专业
3.姬宇.山东工商学院国际商学院.教授