物业设备设施管理培训教材范文
《物业设备设施管理》学习辅导
一、结构
第一讲物业设备设施管理基础
第二讲设施设施中大修规定
第三讲节能管理
第四讲工程部经理的管理责任
第一讲
物业设备设施管理基础
一、物业设备管理的意义和目标
1、物业设备概述
什么是物业设备设施？
物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
2、物业设备管理的意义
管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的
作用，并提供了有力保障。
(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范
化的强有力手段。
(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约
资金投入，保障设备安全运行的保证。
(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标
用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
衡量物业设备管理质量的两个指标：
A-----设备有效利用率，%；
B-----设备的完好率，%；
4、物业设备是否完好的标准为：
（1）零部件完整齐全
（2）设备运转正常
（3）设备技术资料及运转记录齐全
（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
（1）物业设备基础资料的管理
（2）物业设备运行管理
（3）物业设备维修管理
（4）物业设备更新改造管理
（5）备品配件管理
（6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等
1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
（1）设备原始档案
设备原始档案包括：
a)设备清单或装箱单
i.设备发票
ii.产品质量合格证明书
iii.开箱验收报告
iv.产品技术资料
v.安装施工、水压试验、调试、验收报告
b)设备技术资料
设备技术资料包括：
i.设备卡片
ii.设备台帐
iii.设备技术登录薄
iv.竣工图
v.系统资料
c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。
一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。
(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，
必须严格要求持证上岗。
(3)加强维护保养工作。
(4)设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵
敏可靠。
(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监
测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事
故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
(1)初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑一下因素：
A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。
B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。
C、设备价格及运行时能源的耗用情况。
D、设备寿命。
E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。
F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。
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（2）运行成本管理
A、能源消耗的经济核算。
B、操作人员的配备。
C、维修费用的管理。
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行
强制保养。
（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。
A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班
中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有
无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。
B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计
划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：*彻底内外清扫、擦洗、疏通；
*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;
*检查安全装置
*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；
*清洗油箱，检查油位指示器，换油；
*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
（3）设备的点检
*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。
*设备的点检包括日常点检及计划检查。
*设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：（1）运行状况及参数；（2）安全保护装置；（3）易磨损的零部件；（4）易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;(5)在运行中经常要求调整的部位；（6）在运行中经
常出现不正常现象的部位。
**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检
内容主要有：（1）记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；（2）更换零
部件；（3）确定修理的部位、部件及修理时间；（4）安排检修计划。
（4）物业设备的计划检修
*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以
检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划
检修
*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处
于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4
种。
（5）计划检修和维护保养的关系
*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，
一般就不采用设备更新方式。
备品配件的管理
*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。
*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准
备好，这就是备品配件管理的基本原则。
*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维
修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，
加快资金周转。
5、固定资产（设备）管理
*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用
过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设
备、工具等。
*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超
过两年的，也应当作为固定资产管理。
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固定资产管理应考虑的几个问题：
*固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。
*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。
*设备的报废
*固定资产的管理要求：
A、保证其完整无缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正确核定其需用量。
D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
F、进行其投资预测。
6、工程资料的管理
1) 资料管理的目的和意义
2) 物业工程资料的分类目录
A、竣工验收资料
B、设备管理资料
C、二次装修设备改造变更资料
3）工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。
4）工程资料管理的要求：
A、归档：要求和时间
B、保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体）；每
年年底一次特别清理。
三、物业设备管理制度、
*现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。
物业管理的规章制度有下列三大类：
（1）技术规程方面的制度
A、物业设备接管验收制度
B、物业设备的安全操作规程
C、物业设备的保养维修规程
（2）管理工作方面的制度
A、物业设备预防性计划维修保养制度
B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，
文明运行制度。
C、工具领用保管制度
（3）、责任方面的制度
A、各专业，技术工种及管理岗位责任制度
B、值班制度
C、交接班制度
D、报告记录制度
四、物业设备管理的要求标准
*设备管理体制
(1)、企业负责人管理职责
(2)、设备管理部门及其人员配备
（3）、健全必要的管理制度
（4）、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
*设备技术与经济管理
（1）、设备前期管理
（2）、固定资产管理
（3）、设备技术管理
（4）、设备经济管理
（5）、设备使用与维护管理
（6）、设备检修管理
（7）、动力房管理
（8）、特种设备管理
第二讲设备设施大中修规定
一、供电系统设施设备的大中修
（1）设施设备大中修的依据
1 ．《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303 )
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2. 《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB 50150 )
3 ．《供配电系统设计规范》（GB5o052 )
4 ．《1oKv 高压配电柜使用维护说明书》
5 ．《10Kv 变压器使用维护说明书》
供电系统设备设施的大中修
（2）中修的确定及项目内容
1．设备设施中修确定的条件
部分解体修理和更换少量的部件，零部件更换率一般为10﹪～20﹪.
2.设备设施中修的项目内容
是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备正常运转并能够恢复、达到应有的标准以技术要求。
供电系统设备设施的大中修
（3）．大中修的确定及项目内容
1．设备设施大修确定的条件
对设备进行全面检修、全部解体，零部件更换率一般不超过30﹪.
2．设备设施大修的项目内容
对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，修复设备的附件以及翻新外观，是设备基本恢复原有性能。
供电系统设备设施的大中修
（4）高压供电系统主要设备设施大中修参考周期
Ａ、符合以下条件者可考虑变压器大修：
1 ．在运行中发现配电变压器有缺陷或异常，危及安全运行，又不能在现场进
行处理者。
2 ．配电变压器平均负荷率持续在80 ％以上，且测量绝缘水平有明显下降趋
势者。
3 ．运行年限已达到设计使用寿命（一般为20 年），且长期处于80 ％以上重
载运行者。
4 ．在运行中遭受多次过电压，二次短路电流冲击等需进行吊芯检查者。
5 ．属技术改进项目需要大修解决者。
Ｂ、断路器
根据实际使用条件并结合产品设备手册要求，断路器操作次数等主要参数达到生产厂家技术文件中约定条件者应进行检查和测试，依据测试结果确定是否进行大中修，以保证其工作可靠性。
供电系统设备设施的大中修
（5）设施设备大中修的工作内容
1、管理目标
Ａ．提高管理价值，使管理区域内设备保值、增值；
Ｂ．延长设备使用寿命，为客户节约资金；
Ｃ．使设备在良好工况下运行。
二、电梯大中修的确定及项目内容
1、电梯中修的确定条件
A、出对个别零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加润滑油、拧紧电气接线端子的螺栓等外，均需进行拆卸检查。
B、需拆检电梯传动部件和机械电气安全装置，需更换有异常声响或磨损的零件，以及拆修部分电气元件。
C、新装电梯在使用2年以上的且使用十分频繁的。
凡符合上述1、2、3三条中任何一条者，即可算为中修项目。
2、电梯中修项目内容
A、电梯的机械部件中修项目内容
1）清洗曳引机涡轮减速机和调换减速箱内的齿轮油。
2）调换曳引机蜗杆轴伸处的石面盘根或耐油橡胶封圈。
3）调换曳引机涡轮减速箱盖与箱体之间的密封垫圈或重新涂抹封圈。
4）调换电磁制动器闸瓦的石棉刹车带，并调整闸瓦与制动轮的间隙小于等于0.5mm，并使间隙均匀。
5）调整和整修层矫门的联动部分，调整更换层矫门滑轮及更换门扇下端、滑块。6）调整电磁制动器的制动弹簧压缩力。
7）限速器上卡绳压块的调整或更换。
8）检查和调整轿厢安全钳楔块与导轨之间间隙为2到3mm，并使间隙保持均匀一致。
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9）检查和调整限速器钢丝绳与安全钳连杆的连接情况，并检查和调整限速器钢丝绳的张紧及伸长状况。
10）调整和调换轿厢、对重的导靴及靴衬。
11）检查和调整曳引钢丝绳的松紧度，若轿厢在最高层的层楼平面位置是，对重底部与对重缓冲器顶面之间小于100mm时，应截短曳引钢丝绳的伸长部分，使该间距在尺寸范围内。
12）检查和调整门刀与层门机械钩子锁滚轮的啮
合状况，并调整锁钩的锁紧合状况。
13）调整或更换导靴靴衬，修锉导轨上的划痕，并重新校正导轨。
B、电梯的电气部分中修项目内容
主控制及信号继电器屏上继电器、接触器触点的整修或更换，或更换整个继电器、接触器。
1）检查和拧紧各接触器、继电器上的接线螺栓。
2）检查和调整方向机械联锁的可靠性。
3）检查和调整井道内各限位开关动作可靠性及动作位置。
4）检查和调整井道内各磁性开关工作的可靠性。
5）检查和更换轿厢操作箱、各层厅外呼按钮箱上的按钮元件、开关及电气元件。6）检查和更换信号指示灯的灯泡及灯座。
7）动力回路的信号照明回路的绝缘电阻的测量和处理。
8）对乘客电梯、集选控制的有/无司机电梯，应检查门保护和超载、满载控制的动作可靠性。
9）对直流电梯、闭环控制的交流调速电梯应检查和调整测速装置作用可靠性；整修或调换测速机的电刷和清除其整流子的灰精粉。
10）对直流电梯的直流电动机和发电机的整流子和碳刷进行清洗整修或更换。11）检查和调整电梯的起动舒适感和平层停车准确度。
在上述各项中有60%---70%及以上需于以检查、更换和调整的，则既可属电梯中修程度。
Ｃ、电梯大修的确定及项目内容
电梯大修的确定
1）电梯已中修2次以上的。
2）电梯虽然未中修，但正式投入使用已达5-6年的。
3）电梯发生过重大事故，其主要部件严重受损的。
凡符合上述1、2、3三条件中的任何一条时，宜安排进行电梯大修。
Ｄ、电梯大修项目内容
电梯的机械部件大修项目内容
1）涡轮减速机的拆修
a、调整和铲刮涡轮蜗杆齿侧间隙，如磨损量过大，即需要更换涡轮副。
b、调整或更换涡杆轴伸出端的轴承及石棉盘根。
c、更换涡杆轴的后门头平面轴承。
d、整修或更换减速器滑动轴承。
e、若涡杆减速箱的箱体、箱盖铸件有严重变形或有裂痕等，则应予以更换或修补。２）电磁制动器的拆修、清洗、更换刹车皮，调整间隙。
３）若曳引电动机有异常摩擦声，起制动电流明显增大，轴向窜动增大，空载电流明显增大，则应予以更换为同型号、同规格的电动机。
４）限速器的拆修和动作速度的整定并加封纪急记。
５）限速器钢丝绳的清洗，截去伸长部分，并检查和润滑其张紧轮的转动部分。６）调换安全钳的楔块，并调整其与导轨面的间隙均匀，并保证间隙在2-3mm之内；
并用检修速度试验安全钳动作的可靠性。
７）清洗导轨，更换严重变形的轿厢导轨或用增加导轨撑架方法调整其垂直度和平行度。
８）轿厢的整形或更换部分严重变形的矫壁。
９）拆修自动门机或更换同型号尺寸的自动门整机或更换门电机。
１０）整修或更换矫内的装潢。
１１）调整层轿门的连动性，检查和调换层、轿门滑轮和调换严重变形的层、轿门门扇。
１２）更换或重新车削导向轮、轿厢轮、对重轮的绳槽，拆洗其轮轴，更换并润滑轴承。
１３）彻底检查并清洗油压缓冲器，更换缓冲器油。
１４）调整或更换轿厢门的安全板、光电保护器或电子保护器。
１５）对集选控制电梯需检查轿厢的满载、超载装置的动作可靠性。
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１６）轿厢及层、轿门的喷漆。
１７）调整和更换轿厢、对重的导靴及其靴衬。
１８）截短伸长的曳引钢丝绳或更换断丝严重的曳引钢丝绳。
电梯的电气部分的大修项目内容
1）更换控制屏上继电器、接触器或控制屏重新接线。
2）由于电梯控制功能的增加而重新调换控制屏。
3）调换或更换个别层楼的门电锁接点。
4）调换井道各限位保护开关的动作位置，并更换个别开关元件。
5）矫内和层外各层的操作箱、按钮箱中的元件及布线的整理等等。
6）更换电线管内的导线。
7）检查动力电路、照明及信号电路的绝缘电阻。
8）检查或更换随行电缆的段股或外表老化的电缆线。
9）检查或更换信号指示系统的功能及元件。
10）对直流电梯、交流调速电梯尚需检查和更换电机碳刷、整流子的清洗及车削等以及其输出电压、电流等参数是否变化大。
11）对于有选层器的电梯应检查或更换选层器。
12）检查和调整更换严重烧蚀的主电源开关及熔断丝等。
13）检查和调整电梯整机性能，使之达到原设计要求。
14）检查和调整电梯的各项功能，使之达到原设计要求。
在上述各项各条中有60%--70%予以检查、更换、调整的，则既可属电梯大修程度。电梯修理周期表
三、空调系统的大中修
1、制冷机寿命的减少的六个基本影响因素
A、开/关周期的次数；
B、运行时间；
C、平均负荷；
D、最初安装或最后一次大修后起算时间；
F、空气泄漏和净化的程度；
G、设备日常维护保养得水平；
这些因素的前提是压机得到正确的维护。
2、基本标准
一个标准型制冷压缩机在需要对其损耗的零件进行大修之前基本上可以运行5-10年，制冷机使用接近实际理想状态的程度在决定压缩机的寿命方面起到了主要的作用，由于几乎没有制冷机是在理想状态下工作，因此，大多数压缩机在它们一旦到达目标年龄时都需要进行预防的大、中修。
3、大中修周期与工作内容
A、中修
1)周期：一般运行3-5年或实际运行5000-10000小时。
B、中修内容：
1)机体内外清洗，重新按规定进行组装；
2)对机组各部装配标准进行校验；
3）对制冷剂进行检查，净化处理，按标准加入；
4）按标准重新加入润滑油；
5）检查校验各种计量、监视与测量装置；
6）对脱漆或锈蚀部位进行除锈、补漆；
7）检查合格后试运行；
C、大修
1）大修周期：一般为使用5-10年或实际运行10000-20000小时。
D、大修内容
1）对机组进行全部解体、检查、修理或更换已失效的零、部件；
2)有必要时对基础进行重新校验、调整；
3）机体内外清洗，重新按规定进行组装；
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4）对机组各部装配标准进行校验；
5）对制冷剂进行检查、净化处理，按标准加入；
6）按标准重新加入润滑油；
7）检查校验各种计量、监视与测量装置；
8）全部进行除锈油漆；
9）检查合格后试运行。
四、给排水系统大、中修
1、中修的确定和项目内容
A、水泵等电机设备的轴承更换；
B、阀门的更换；
C、管道腐蚀严重局部更换；
D、蓄水池的修补；
E、人渗池、雨水口、雨水检查井的修补；
F、渗水地面的修补；
2、大修的确定及项目内容
A、水泵等电机线圈的更新。
B、电控柜的更新。
C、管道腐蚀严重全部更换。
D、渗水地面的更新。
E、蓄水罐的更新。
F、雨水井、人渗井、弃流设备的新。
五、消防系统的大中修
1、消防设备设施的大中修界定
就消防系统而言，设备可分为两大类，一类是电器部分：包括消防配电和消防自动报警系统。另一类是灭火设备：包括水灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、干粉灭火系统、正压送风和排烟设备和防火卷帘设备等。因此，对物业管理区域内的消防系统涉笔大中修的界定与其它系统有所不同。
A、消防设备的中修
中修是对设备进行部分解体、修理或更换不封主要零件与基准件，或修理使用期限等于或下于修理间隔周期的零件；同时要检查整个机械，紧固所有机件，消除扩大
的间隙，校正设备的基准，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求。B、消防设备的大修
大修是对设备进行定期的，包括更换主要零部件的全面检修工程，即通过更换，恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和生产效率而进行的全面修理。
C、消防各系统设备设施大修的分类说明
1）消防报警联动控制系统：均由消防部门认可的专业生产企业提供的井口或国产品牌产品，工作原理大同小异，但其各生产企业的产品不具有通用性和可替代性。当系统不能正常、准确地接收报警和发出各种联动输出信号，原产品功能已不能满足设计和使用要求，或因生产企业产品停产、无法保证提供系统设备备件时，则需要考虑对消防报警系统设备进行升级或对系统进行更新换代。
2）消防供水设备设施：大修工程主要是对各部位进行拆卸、清洗、调整，对老化或损坏严重的设备、配件更换。
a）水泵：解体检查叶轮、轴、轴承、壳体及密封件等，更换损坏的部件。大修后应能满足正常使用要求。
b）电机：解体检查。
c）管道：发现总水表与分水表流量相差较大时，应检查暗管，发现损坏应立即更换。锈蚀严重的管段应更换，局部出现砂眼、滴水应修复。
d）高、底位水箱：许多消防水箱与建筑物的生活水箱共用，因此，应注意，水箱内壁应完好、光滑平整，修复或更换破损的水箱并做好防腐。水箱出现局部变形应修复或更换。
e）阀门：阀门应启闭灵活，启闭不灵活应修理或更换。消防系统的逆止阀必须拆卸检查，应符合性能要求。
f）消火栓灭火系统：包括消火栓泵和电机、压力罐、水管、阀门、消火栓等设备。
大修界定参见五.1条。
g）自动喷水灭火系统：包括喷头、报警阀组、水流指示器、压力开关、末端试水装置、管道和供水设备组成。大修界定参见五.1条。
3）防排烟系统：正压送风分机、排烟风机、排烟防火阀、防火阀。
a）风机：当风机出现异常噪音或经检测试风道的出口风压不能达到设计要求时，需要对风机进行大修。
ｂ）防火阀：应保证排烟防火阀、防火阀的开启灵活，排烟防火阀配套装置故障无15
法修复或防火体、叶片出现问题时，则需要进行更换。
4）防火分区防火卷帘门、防火门。
a)当防火门出现变形不能正常关闭时，则需要对防火门进行修理，甚至更换。
b)防火卷帘包括底座、帘片、导轨、轴承、按钮、电机、控制箱、烟感、温感等
设备出现问题时，则需要进行更换。
5）消防应急照明、灭火器材应急照明中使用的蓄电池，外观变形、电压低于规定正常值或电压正常，但不能额定的工作电流、已超出蓄电池的使用寿命的情况，则需更换。
六、设施设备的大中修管理制度
将损坏严重，使用年限较长的设备通过更换或维修部件来恢复设备原有的性能，为正确拟定大中修方案、减少执行过程中的偏差，做到适时、合理维修及更换配件，执行此项制度。
1、设备大中修费用不能超过当前市场上同类设备的重置价值；
2、设备中修周期依据日常维护保养记录制定；
3、设备大修时间依据中修周期及结果确定；
4、依据维修设备的设计说明和使用手册来执行大、中修工作计划；
5、应提出计划，通过上级批准后安排施工；
6、设备的大、中修及更新改造前后应出具设备性能指标评价报告；
7、设备大、中修工程原则上应与专业维修公司签订专业维修工作合同；
8、物业工程技术人员要负责设备大、中修工作的监督并做好记录；
9、大、中修完成后，要将各项技术指标进行试验，并填写报告；
10、验收通过后，设备大中修工作终结。
供电系统设备设施的大中修
七、设备报废标准的探讨
1 ．设备大修费用超过设备重置费用的50 ％以上。
2 设备的技术与质量标准：
l ）设备运行可靠性和技术性能落后，不能满足客户使用要求的最低标准和需要，导致客户大量投诉或者严重投诉的；
2 ）长期使用，主要部件已经损坏老化且购不到配件；运行成本或维护成本大
大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的；
3 ）因事故或其他原因造成损坏，不能修复或无修复价值。
3 ．设备的安全与环境标准：
l ）超过安全使用期限，存在安全隐患的设备；
2 ）不符合国家颁布的环境使用标准在现有技术条件下又不能改造达标的
设备。
4 ．国家明确规定应淘汰的设备。
5 ．能效达不到国家规定的设备设施。
第三讲节能管理
空调系统节能要求
1、空调运行人员应掌握系统的实际能耗情况，应接受相关部门的审计，应
定期调查能耗分布状况和分析节能潜力，提出节能和改造建议。
2、应根据系统的冷（热）负荷及能源供应等条件，经技术经济比较，按节
能原则，制定合理的运行方案。
3、工程部每年进行一次空调通风系统能耗系数的测算，测算结果应作为对
系统节能状况进行检测和比较的依据。
4、当空调通风系统的使用功能和负荷分布发生变化，空调通风系统存在明
显不平衡时，应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失调率不宜
超过15%，最大不超过20%；风量失调率不宜超过15%，最大不超过
20%。
5、启动冷热源设备对系统进行预热或预冷运行时，宜关闭新风系统；当采
用室外空气进行预冷时，宜充分利用新风系统。
6、对人流密度相对变化较大的场所，宜采用新风需求控制，应根据室内二
氧化碳浓度值控制新风量，使二氧化碳浓度满足规范要求。
7、表面式冷却器的冷水温度，应比空气出口干球温度至少低3.5度。
8、风系统运行时宜采取有效措施增大送回风温差，但不影响系统的风量平
衡。
9、制冷工况运行时宜采用大温差送风，并应符合规定。
10、空调通风系统在供冷工况下，水系统的供回水温差小于3度时，以及
在供热情况下，水系统的供回水温差小于6度，宜采取减小流量的措施，
但不影响系统的平衡。
17
11、空气过滤器的前后应定期检查，当压差不能直接显示或远程显示时，
宜增设仪器仪表。
12、对多台并联运行的同类设备，应根据实际负荷情况，自动或手动调整
运行台数，输出总量与需求相匹配。
13、具备调速功能的设备的输出能力宜自动随控制的变化而变化。
14、当空调通风系统为间歇运行方式时，应根据气候状况、空调负荷情况
和建筑热惰性，合理确定开停机时间。
15、冷却塔补水总管上应安装水量计量表，应定期记录和分析补水记录，
并应采取措施减小补水量。
16、空调房间的运行设定温度：冬季小于等于18度；夏季室内外温差小
于等10度。
17、对作息时间固定的单位建筑，在非上班时间内应降低空调运行控制标
准。
18、设备及管道的保温情况应定期检查。
19、水泵的电流值应在不同的负荷下检查记录，并应与水泵的额定电流值
进行对比，对于水泵电流和输送系数偏高的系统，应通过技术经济比较采取节能措施。
20、要做好空调的能源消耗的计量、抄录、统计、汇总、分析工作，严格
控制能源消耗，使其逐年降低，实现有效的节能管理。
一、节能管理
1、有关机构研究表明，大厦内主要能源消耗为：空调占60%，照明占23%，
电梯占6%，其他约占11%。
2、节电措施如下：
A、采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。
B、冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。
C、照明系统中采用节能设备，及时调整照明系统的启停时间。
D、增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回
水温度。
E、制定节能工作计划与有关节能的规章制度。
F、统计和分析能源消耗。
G、巡视、检查和监督能源使用。
第四讲工程部经理的管理责任
工程部经理是工程部管理的核心，他的工作十分重要。一个良好的业务素质和管理才能的工程部经理，可以使大厦创造比同等大厦更多的利润。从
这个角度讲，工程部经理也是大厦的“利润中心”负责人。
一、工程部经理的工作内容---为设定的目标服务
1、人力控制
1）观察各级管理人员是否履行其职责
2）工作计划实施的进度与工作质量评估
3）员工的工作情绪
4）劳动生产率的评估
2、材料控制
1）设备档案、设备运行数据库的建立和控制。设备档案与运行数据的积累是编制工程部“计划性维修”计划的依据，因此要十分重视对
这方面的管理。
2）工程零、配件及其他维修材料、工具等是否齐全，保持合理的库存量是减少库存积压的关键。因此，必须掌握零、配件及其他维
修材料、工具使用的数量、型号、品种等数据，提出合理的仓库
存量限量。
3、工作质量和工作量的控制
1）工作量分配是否合理，是否忙闲不均的现象。
2）日常维修中队返修率要进行调查，从调查中找出原因并以解决。
3）从客户的投诉信及兄弟部门反馈的信息中，检查是否做到了能及时维修。
4、工作管理的工作计划的制定
根据工作计划，每月可以集散不同的部门人员为实施工作计划需
求服务。
制定统一的培训计划：
1）全体员工都参加培训。
2）业务培训/多样性、经常性、使每位员工达到一专多能的工作能力，19
这样，编制减少，工作效率反而提高了。
3）对客户服务要树立“服务意识“。
5、员工考核
员工管理是企业增加价值的主要途径，因此员工考核是工程部经
理重要的工作内容之一。要把员工考核作为员工激励的一部分，
通过考核使工程部员工明确自我努力的方向，达到更高的工作目
标要求。建议从四个方面着手：
1）日常工作表现：完成工作量的多少和工作质量的优劣。
2）思想状况：是否有积极向上的要求，及与他人工作配合的情况如何。
3）技术专长：是否积极学习专业知识，有无“一专多能”的工作能力。4）对领班以上人员要考核管理能力一项，是否尽到管理责任，是否团结下属，团队意识强与弱，等等。
《结束》
2011年10月30日
物业设备设施安全管理培训讲学
设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。 设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。 设备设施值班管理 1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。 2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。 3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应
物业设施设备方案
物业设施设备方案 1.物业项目整体设计概况 1、1物业项目的基本概况 该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源与房屋职业学院,临边天津医科大学临床学院,南开大学滨海学院,地球村等。 1、2项目的工作标准 1、2、1服务理念 亲情服务人文关怀依法诚信管理,竭诚高效服务,创造优美环境,持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2、1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能,保障设施的正常使用。 3、设施设备人员的岗位职责 3、1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查; 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查与维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡
查; 完成领导交办的其它任务; 检查共公设施损坏情况,落实修理; 3、2设施设备技术人员的岗位职责 就是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员) 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 3、3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排,遵守纪律,树立良好服务意识。 2.负责本物业区域维修工作,熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、 分布,掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视,发现公用设施有损坏、隐患或其她异常情况,应及时 给予维修,保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务,接到客户报修,应及时赶到现场,排除故障。确 有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时,应及时向部门负责人汇报,组织人员抢修,分析事故 原因,做好记录,提出建议。 6.定期清洁配电房,做到“三净”(设备净、机房净、工作场地净),确保设备正常 运行。 7.工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程、工作标准,坚决贯彻执 行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训,刻苦钻研技术,不断提高工作水准,做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性,完成领导交办的其她工作。
物业设备设施管理指南
物业设施设备管理 1.1 物业设施设备 1物业:物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备，以及相关的场地。 2.物业管理:是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。 3.物业设施设备:是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 4.物业设施设备分类，主要分为： (1) 强电系统 (2) 电梯升降系统 (3) 空调系统 (4) 给排水系统 (5) 消防系统 (6) 弱电系统（智能化系统） (7) 房屋与设施 1.2 物业设施设备管理 1．物业设施设备管理:是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高
房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。 2. 物业设施设备管理的目标 (1)用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设备管理的根本目标。具体为： 1)保持设施、设备完好，满足使用功能； 2)确保物业及使用人的安全； 3)促进物业保值增值。 (2)衡量物业设施设备管理质量的三个指标： 1)房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即： 房屋完好率(％) = (完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积) ÷房屋总建筑面积×％ 2)危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即： 危房率(％)=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×％ 3)设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即： 设备设施完好率(％)=完好设施设备数量÷设施设备总数量×％ (3)物业设施设备是否完好的基本标准为： 1)零部件完整齐全； 2)设施设备运转正常； 3)设备技术资料及运转记录齐全； 4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；
物业设备设施管理培训教材
《物业设备设施管理》学习辅导 一、结构 第一讲物业设备设施管理基础 第二讲设施设施中大修规定 第三讲节能管理 第四讲工程部经理的管理责任 第一讲 物业设备设施管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1、物业设备概述 什么是物业设备设施？ 物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 2、物业设备管理的意义 管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： (1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的 作用，并提供了有力保障。 (2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范 化的强有力手段。 (3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约 资金投入，保障设备安全运行的保证。 (4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 (5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理质量的两个指标： A-----设备有效利用率， %； B-----设备的完好率， %； 4、物业设备是否完好的标准为： （1）零部件完整齐全 （2）设备运转正常 （3）设备技术资料及运转记录齐全 （4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 （5）防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 （1）物业设备基础资料的管理
物业设施管理和维护方案总结
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
物业设施设备管理指南
《物业设施设备管理指南》_526页_管理手册
目录 第一部分强电系统 第1章高压供电系统 (1) 1.1 高压供电系统概述 (1) 1.2 供电系统的接管验收 (7) 1.3 供电系统的运行管理 (10) 1.4 供电系统的维护保养 (17) 1.5 供电系统设施设备的大中修 (20) 第2章低压配电系统 (23) 2.1 低压配电系统概述 (23) 2.2 低压配电系统的接管验收 (25) 2.3 配电系统的运行管理 (26) 2.4 低压配电系统的维护保养 (33) 2.5 自备应急发电机 (40) 2.6 电力电容器 (44) 2.7 电池 (47) 2.8 设施设备的大中修 (53) 第3章用电设备 (58) 3.1 电照明和电光源 (58) 3.2 电动机 (70) 第4章低压电器 (75) 4.1 低压电器概述 (75) 4.2 低压电器的接管验收 (82) 4.3 低压电器的管理 (83) 第5章建筑防雷与接地 (87) 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级 (87) 5.2 建筑物防雷与接地系统概述 (88) 5.3 电力系统的防雷设施 (94) 5.4 防雷与接地系统的接管验收 (96) 5.5 防雷与接地系统的维护保养 (100) 第二部分电梯升降系统 第6章电梯升降系统概述 (103) 6.1 电梯升降设备的分类 (103)
6.3 轿厢和门系统 (109) 6.4 导向系统和重量平衡系统 (110) 6.5 安全保护系统 (111) 6.6 电力拖动和电气控制 (113) 6.7 微机在电梯中的应用 (113) 6.8 电梯土建技术要求 (113) 第7章电梯升降系统的接管验收 (115) 7.1 接管验收工作依据 (116) 7.2 接管验收工作要求 (117) 7.3 接管验收工作程序 (118) 7.4 接管验收的实施 (118) 第8章电梯升降系统的运行管理 (125) 8.1 运行管理的依据 (126) 8.2 运行管理内容 (126) 8.3 运行管理要求 (134) 8.4 环保节能 (138) 8.5 电梯事故 (139) 第9章电梯升降系统的维修养护 (140) 9.1 维修养护的依据 (140) 9.3 维护方法 (143) 9.4 电梯的常见故障及其排除 (149) 第10章升降系统的大中修 (152) 10.1 电梯中修的确定及项目内容 (152) 10.2 电梯大修的确定及项目内容 (153) 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期 (154) 10.4 电梯设备报废标准的探讨 (155) 第三部分空调系统 第11章空调系统概述 (161) 11.1 空调系统的构成 (161) 11.2 空调系统的分类 (168) 第12章空调系统的接管验收 (174) 12.1 接管验收工作依据 (175)
小区物业设施设备管理
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业设备设施管理培训教材
物业设备设施管理培训教材 《物业设备设施管理》学习辅导 一、结构 第一讲物业设备设施管理基础 第二讲设施设施中大修规定 第三讲节能管理 第四讲工程部经理的管理责任 第一讲 物业设备设施管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1、物业设备概述 什么是物业设备设施, 物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 2、物业设备管理的意义 管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义: (1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 (2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入， 保障设备安全运行的保证。 (4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 (5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理质量的两个指标: A-----设备有效利用率， %; B-----设备的完好率， %; 4、物业设备是否完好的标准为: (1)零部件完整齐全 (2)设备运转正常 (3)设备技术资料及运转记录齐全 (4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 (5)防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 1 (1)物业设备基础资料的管理 (2)物业设备运行管理 (3)物业设备维修管理 (4)物业设备更新改造管理 (5)备品配件管理
物业设备设施管理考核试题
2016年04月
物业设备设施管理考核试题 作业1 第一章~第四章 一、填空题 1、物业设备管理的基本内容包括（管理）和（服务）两个方面 2、按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组、暖通组、（弱电及电梯组）和维修组 3、对物业设备进行管理、操作、保养、维护，保证设备正常运行的总负责人是（工程部经理）的岗位职责 4、建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段，称为室内给水部分。给水系统按照其用途可分为（生活给水系统）、（生产给水系统）、（消防给水系统）三类 5、给水管道的连接方法有（螺纹连接）又称丝扣连接、焊接、承插连接和（法兰连接） 6、水表是一种计量用户累计用水量的仪表。目前室内给水系统中广泛采用（流速式）水表 7、室内给水系统主要由（引入管）、（水表节点）、给水管道、给水附件、升压和储水设备和室内消防设备等组成。 8、当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压，而建筑物内部用水量又很不均匀时，宜采用设置（升压）设备的给水方式 9、供生活引用水的水箱应设有密封箱盖，箱盖上应设有检修人孔和通气管，通气管上不得撞设阀门，管口应朝下设置，且管口应装设(防尘虑网)。通气管管径一般不小于50mm 10、建筑内排水系统可分为（生活排水系统）、（工业废水排水系统）、（屋面雨水排水系统）三类 11、建筑内排水系统可分为(分流制)和（合流制）两种 12、建筑内部排水管道内呈水气两相流动，（通气管道）的作用就是将排水管道内散发的有毒有害气体排放到屋顶上方的大气中去。 13、左式大便器按冲洗的水力原理可分为（冲洗式）和（虹吸式）两种
14、小区内若采用分流制排水系统，根据排水管道的功能不同应分设（雨水管道系统）和污水管道系统 15、居住小区给水排水管道系统由（接户管）、（小区支管）和（小区干管）组成 16、小区内若采用分流制排水系统，根据排水管道的功能不同应分设（污水管道系统）和雨水管道系统。 二、单项选择题 1、对物业设备进行管理、操作、保养、维护，保证设备正常运行的总负责人是A的岗位职责 a．工程部经理 b.各专业技术主管 c.领班 d.维修人员 2、防储水量按保证室内_C_的消防设计流量考虑 a.3米 b.6米 c.10米 d.20米 3、一般来讲，二层建筑物室内给水系统所需的压力为D_kpa a.20 b.40 c.100 d.120 4、管径按设计秒流量计算，管口下缘应高出水箱底50～100mm，以防污物流入配水管网。对生活与消防共用水箱，管口应设在消防储水量对应的水位之上是__B__ a．进水管 b.出水管 c.溢流管 d.排水管 5、居住小区是指含有教育、医疗、文体、商业服务及其它公共建筑的城镇居民住宅建筑区，居住小区占地面积为10～20万平方米，居住C户 a.300~800 b.1000~2000 c.2000~3000 d.3000~4000 6、居住小区给水排水管道系统中，指布置在建筑物周围，直接与建筑物引入管和排出管相接的给水排水管道是__a__ a．接户管 b.小区支管 c.小区干管 d.排水管 7、一般说，居住组团占地面积为__A__万平方米 a.小于10 b.10～20 c.20~30 d.30~24 三、简答题 1、室内给水系统有哪几种给水方式？ 答：室内给水系统给水方式主要有如下几种：1、直接给水方式；2、设置升压设备的给水方式；3、分区供水的给水方式；4、气压罐给水方式。 2、室内排水系统由哪几部分组成？
物业设施设备方案
物业设施设备方案1.物业项目整体设计概况1.1物业项目的基本概况临边600号天津国土资源和房屋职业学院，该项目位于天津滨海新区大港学苑路天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。项目的工作标准1.2服务理念1.2.1亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2.1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。 3.设施设备人员的岗位职责 3.1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查； 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查； 完成领导交办的其它任务； 检查共公设施损坏情况，落实修理； 3.2设施设备技术人员的岗位职责 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。
物业设备管理人员岗位职责 3.3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。 设备的种类、熟悉物业管理区域内公用配套设施、负责本物业区域维修工作，2. 分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。 6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。 7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。 4.设施设备人员的工作制度 4.1设施设备人员的管理制度 1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
物业设施设备管理指南(第一部分)
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物业设施设备管理指南 2 目录 第一部分强电系统 第1章高压供电系统 (1) 1.1 高压供电系统概述 (1) 1.2供电系统的接管验收 (7) 1.3 供电系统的运行管理 (10) 1.4 供电系统的维护保养 (17) 1.5 供电系统设施设备的大中修 (20) 第2章低压配电系统 (23) 2.1 低压配电系统概述 (23) 2.2低压配电系统的接管验收 (25) 2.3配电系统的运行管理 (26) 2.4低压配电系统的维护保养 (33) 2.5 自备应急发电机 (40) 2.6电力电容器 (44) 2.7电池 (47) 2.8 设施设备的大中修 (53) 第3章用电设备 (58) 3.1 电照明和电光源 (58) 3.2 电动机 (70) 第4章低压电器 (75) 4.1 低压电器概述 (75) 4.2 低压电器的接管验收 (82) 4.3 低压电器的管理 (83) 第5章建筑防雷与接地 (87) 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级 (87) 5.2 建筑物防雷与接地系统概述 (88) 5.3 电力系统的防雷设施 (94) 5.4防雷与接地系统的接管验收 (96) 5.5 防雷与接地系统的维护保养 (100) 第二部分电梯升降系统 第6章电梯升降系统概述 (103) 6.1 电梯升降设备的分类 (103) 6.2 电梯的基本原理 (106)
目录 3 6.3 轿厢和门系统 (109) 6.4 导向系统和重量平衡系统 (110) 6.5 安全保护系统 (111) 6.6 电力拖动和电气控制 (113) 6.7 微机在电梯中的应用 (113) 6.8 电梯土建技术要求 (113) 第7章电梯升降系统的接管验收 (115) 7.1 接管验收工作依据 (116) 7.2 接管验收工作要求 (117) 7.3 接管验收工作程序 (118) 7.4 接管验收的实施 (118) 第8章电梯升降系统的运行管理 (125) 8.1运行管理的依据 (126) 8.2 运行管理内容 (126) 8.3运行管理要求 (134) 8.4环保节能 (138) 8.5电梯事故 (139) 第9章电梯升降系统的维修养护 (140) 9.1维修养护的依据 (140) 9.3 维护方法 (143) 9.4电梯的常见故障及其排除 (149) 第10章升降系统的大中修 (152) 10.1 电梯中修的确定及项目内容 (152) 10.2电梯大修的确定及项目内容 (153) 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期 (154) 10.4 电梯设备报废标准的探讨 (155) 第三部分空调系统 第11章空调系统概述 (161) 11.1 空调系统的构成 (161) 11.2 空调系统的分类 (168) 第12章空调系统的接管验收 (174) 12.1 接管验收工作依据 (175) 12.2 接管验收的范围 (175) 12.3 接管验收的程序 (176) 12.4 空调设备、设施和技术档案的建立 (181) 第13章空调系统的运行管理 (181) 13.1 运行管理依据 (181) 13.2 运行管理的内容 (182)
物业管理培训资料
一、物业管理概念: 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、业主概念： 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 三、入住概念： 是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相关手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入住。 四、物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理： 1、房屋的使用、维修、养护； 2、消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化 地、沟、渠、池、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理； 3、清洁卫生 4、车辆行驶及停泊； 5、公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同检定的其他物业 管理事项。 五、物业管理公司的权利： 1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； 2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用； 3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；
4、选聘专营公司承担专项经营业务。 六、物业管理公司的义务： 1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益； 2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业 管理； 3、接受业主委员会和业主的监督； 4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动； 5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。 七、业主承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定： 1、未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； 2、不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及 通道进行违章凿、折、搭、占； 3、不得堆放易燃易爆剧毒放射性等物品，但自用生活性燃料除外； 4、不得利用房屋从事危害公共利益的活动； 5、不得侵害他人的正当权益。 八、住宅区内禁止下列行为： 1、践踏、占用绿化地； 2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚） 等公用设施而影响其正常使用功能； 3、乱抛垃圾、杂物； 4、影响市容观瞻的乱搭、乱挂等；
物业管理年度培训计划
序号类别培训对象课 程 实施时间(2016年XX月--2017年XX月)培训事宜 备注X X X X X X X X X X X X培训形式场地授课课时培训讲师组织部门费用预算 1 入职培训新入职 员工培 训 员工手册及规章制度 各部门负 责人 各相关部 门 2岗位工作职责、作业流程在岗人 员已完3有效沟通与管理 4如何做好一名优秀的员工 5 售楼处培训客户引 导台 岗位职责 案场客服 主管 案场客服 部门 在岗员 工已培 训 6礼仪礼貌7交流技巧 8 水吧台岗位职责 9礼仪礼貌 10交流技巧 11水吧设施设备操作流程及规程 12 样板房岗位职责 案场客服 主管 案场客服 部门 13礼仪礼貌 14交流技巧 15样板房设施设备操作流程及规程 16 保安岗位职责案场保安 负责人 保安部门 在岗员 工已培 训 17礼仪礼貌 18 保洁岗位职责案场保洁 负责人 保洁部门 19礼仪礼貌 20 全体人 员 物业管理基础知识（含规约、前期协议） 案场项目负责人案场负责 在岗员 工已培 训 21物业案场服务操作指南 22物业管理知识问答 23案场物业服务人员行为规范 24销售人 员 物业基础知识培训（含规约、前期协议）
序号类别培训对象课 程 实施时间(2016年XX月--2017年XX月) 培训事宜备注 X X X X X X X X X X X X 培训形式 场地 授课课时培训讲师组织部门费用预算 25管理风险 物业服务过程中存在的风险案场项目负责人 案场负责 26物业服务 物业管理经理七个阶段在岗员工已培 27物业 服务知识管理 人员素质 提升培训全体员工公司历史及发展前景\企业文化 项目经理项目中心 在岗员工已培训 28物业管理发展历史及物业常识 29物业法律法规知识30物业服务标准 31入伙程序(收房程序)（含两书等）32二次装修流程 33中低层 管理员(队长、主管) 管理者的角色认知与定位项目经理 配合各部门 项目中心 在岗员工已培 34客户投诉处理技巧 35项目报修程序36有效沟通与管理37如何成为一名优秀的主管 38一线员工的管理与激励 39中层管 理员 职业管理人员应具备的素质与能力项目经理 配合各部 门 公司配合 项目 40 档案建设与管理在岗员工已培训 41工作计划制定与实施42服务礼仪与技巧43 标杆企业参观学习44如何提升业主满意度 45物业工作计划管理 46如何有效沟通和交流 47物业服务应知应会在岗员工已培48 社区文化开展和建设
物业设备设施管理制度和操作规程.
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
设施设备培训
?学什么： ?设备简介 ?前期接管 ?保养的规程 ?维修的流程 ?开元与小区的分工合作 ?节能节岗 ?主任做什么 ?设备设施管理概论 ?物业设备简介 ?设备设施的前期管理和接管验收 ?保修期的设备管理 ?设备基础管理和档案建立 ?设备标准化改造 ?设备运行管理 ?设备设施保修与消单 设备设施的保养 ?节能型物业管理 ?智能控制与物业安全管理 一、设备设施管理概论?要点 ?1、设备设施管理的概念
?2、设备设施管理的意义及其目的 ?3、设备设施管理的主要内容 1、设备设施管理的概念 ?概念： 对所有物业设备的使用、日常维护、维修与更新进行的管理工作的统称。 其中，物业设备包括给排水系统、供配电系统、通排风系统、垂直运输系统、消防报警系统以及建筑智能化系统等几大系统。（ps：物业设备的相关内容将在下章详 2、设备设施管理的意义和目的 ?意义 （1）为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障； （2）实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规X化的强有力手段；（3）提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证； （4）城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用； （5）强化物业管理企业的基础建设。 目的 科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。
根本目标：用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。 3、设备设施管理的内容 ?两项主要工作 ?用好管好设备 （1）制定合理的运行管理制定，保证设备在合理的外界环境和运行工况下运行，而不至于过快老化； （2）通过合理的安排设备运行和进行技术改造，实现能源的节约，是当前社会的趋势。?开源节流 （1）设备节能改造和合理运行直接带来的水电能耗的降低； （2）通过智能化设备的合理使用来替代人力，实现人工成本的节约。 具体来说，根据设备的生命周期，物业设备管理主要包括设备的前期介入管理、物业设备的接收管理、设备的基础资料档案管理、设备的运行管理、设备的维护管理、设施设备的更新改造管理等方面。本课程 下面将一一详细介绍。 二、物业设备简介 ?要点 ?建筑给排水系统 ?建筑供配电系统 ?建筑通排风系统 ?建筑垂直运输系统 ?建筑消防系统 ?建筑智能化系统
物业设备、设施管理制度标准范本
管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备、设施管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站
物业设备设施管理要点
物业设备设施管理要点 1. 物业公司工程部工作流程及运行模式 每个物业项目有不同的物业经营管理特点、要求，因此专业的物业公司根据每个物业项目自身的具体情况制定不同的工作流程。但总体上讲物业工程管理一般都是按照设备运行管理和设施维护管理两大核心进行的，设备运行管理又分为24小时不间断运行管理和12小时可间断运行管理的方式，设施维护管理有公共设施定期维护保养规程和入室维修维护制度大型物业项目由于体现物业的品牌效应。工作流程需要标准化的奠基，小型物业项目一般为了降低管理成本和简化过程，会将工程流程制定得相对简单。 2. 专业技术队伍的建设，用工方式和岗位编制 专业技术的建立仍然是视物业项目的工程机电设备，装饰工程的豪华程度而定。高档物业对工程技术人员队伍要求相对稳定，一般物业可保持主管领班阶层相对稳定。用工方式一般采用正式工，高档物业可考虑辅以临时工、季节工，岗位编制要根据物业规模管理要求的标准和对关键岗位的认定来设计。 3. 基础设备设施维修保养制度及细则 物业项目有各自独立的特点，写字楼、公寓楼、商场、地下停车场、小区都有其不同的要求。各种设备设施以及公共建筑，都应根据设备设施自身的要求和相关国家的规范文件要求执行。具体表现在定期巡检、定期保养、年度、季度试验、易损件更换、专业设备维保合同、履行合同中的监管、合同执行完毕后的评价等等，员工执行过程中的作业指导书的建立。 4. 设备台帐的建立与管理 这是物业接管的一件大事，属工程管理中的一个重要范畴。主要有工程图纸的管理、建设工程中工程变更洽商记录、各类政府部门的验收意见、隐蔽工程中间验收记录、整体竣工验收资料、说明、图纸、管理应由专人管理、借阅制度。 5. 物业公司在设备设施管理上如何控制成本 设备设施管理上的成本控制划分两个方面：
某物业设施设备工作手册
设备设施工作手册(试行)
《设备设施工作手册》目录 编号标题 WI-S-01 闭路监控系统保养规程 WI－S－０2 变压器保养规程 WＩ-S-０3道闸系统保养规程 WI－S-04电瓶车保养规程 ＷＩ-Ｓ－05阀门保养规程 WI-S－06防盗监控系统保养规程 WI-S-07防火卷帘门保养规程 WI-S-08 风机系统保养规程 WI-S－09 用水、供水系统保养规程 WI-S－1０管道煤气系统保养规程 WI-S-11 中央空调系统保养规程 WI-S-１２室外照明系统保养规程 ＷＩ-S-1３蔬散出口指示灯保养规程 WI-S-14 水泵保养规程 WI－S-15 消防拴保养规程 ＷI－S-1６有线电视线路保养规程 WＩ－Ｓ-1７防避雷系统保养规程 WI-S-1８控制柜保养规程 WI-Ｓ－1９低变配电柜（箱)、开关保养规程WI-Ｓ-31 设备分类代码 WI-S-32 设购置流程 WI-Ｓ-３３设备改造流程 WI-S-３4 设备重大故障维修流程 WI-S-3５设备(机具)外委维修规定 WI-Ｓ－36 变压器室管理规定 ＷI-Ｓ-3７配电房(室）管理规定 WI－S-3８空调机房管理规定 WI－S－39 公共设施巡查制度 ＷI-S-４0 设备保养维护供方监督管理规定 WI-S-５1闭路监控系统操作规程 ＷI-S-５２低压配电柜配电操作规程 WI－S-5３电梯安全操作规程 ＷＩ-S-54 控制柜作业指导书 WＩ－S-55瓶组站操作规程 ＷI-S-５6 气化炉操作规程 ＷI－S-５7 气化站作业指导书 WI-S－５8 中央空调系统操作规程 WI-S-５9 电梯困人救援规程 ＷI-Ｓ－６0 电梯层门钥匙使用安全守则 WI-S-61电梯机房管理规定
物业设备设施管理指南.docx
物业设施设备管理 1.1物业设施设备 1物业 :物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备，以及相关的场地。 2.物业管理 :是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关 秩序的活动。 3.物业设施设备:是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割 的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 4.物业设施设备分类，主要分为： (1)强电系统 (2)电梯升降系统 (3)空调系统 (4)给排水系统 (5)消防系统 (6)弱电系统（智能化系统） (7)房屋与设施 1.2物业设施设备管理 1．物业设施设备管理:是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋 及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用 人对房屋、设施、设备使用的需要，为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。 2.物业设施设备管理的目标 (1)用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设备管理的根本目标。具体为： 1)保持设施、设备完好，满足使用功能； 2)确保物业及使用人的安全； 3)促进物业保值增值。 (2)衡量物业设施设备管理质量的三个指标： 1)房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即： 房屋完好率 (％ ) = ( 完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积) ÷房屋总建筑面积×％ 2)危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即： 危房率 (％ )=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×％ 3)设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即： 设备设施完好率(％ )=完好设施设备数量÷设施设备总数量×％ (3)物业设施设备是否完好的基本标准为： 1)零部件完整齐全； 2)设施设备运转正常； 3)设备技术资料及运转记录齐全；