都市综合体的开发流程

都市综合体的开发流程

都市综合体是一个庞大的系统工程。在都市综合体的开发过程中，受都市综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对都市综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。

一、都市综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。都市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。

图1 建成的伦敦码头金融中心区

1．项目的整体定位

项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。在都市综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是都市综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为都市综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与都市综合体内外的有机联系方式等方面对都市综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。

图2 日本六本木山

2．都市综合体分项定位

在都市综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。

1）都市综合体的定量研究

都市综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模，（物业配比）其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积；都市综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长；因此，都市综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明：

---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。

--- 零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模型分析判断综合体内零售商业的体量。

图3 某商圈的划定

在都市综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的，物

业的规模一定要预留未来发展的空间。确定不同物业合理的规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

2）都市综合体商业研究

都市综合体的商业是都市综合体中重要的一个功能部分，需要单独分析研究。包括商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业态研究、商业的规划研究、商业的营销推广、商业的经营管理研究。

不同的商业有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的商业，对此有一个基本的市场定位，才能确定适合终端市场差异化的竞争策略。

二、都市综合体规划

在前期定位的基础上，都市综合体的规划内容涵盖广泛，包括整体规划、空间规划、交通规划、景观规划、建筑立面、户型设计等是专业性较强的阶段；在此阶段都市综合体一般面临的主要难点是交通规划与空间规划。比如：深圳华润中心、卓越皇岗中心区项目等。1．都市综合体交通组织

都市综合体的功能及其区位特点，确定了其具有如下基本交通特征：

--都市综合体作为区域中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能，建筑密度大、土地利用强度高，以及高层化的集聚形态，导致交通规划成为都市综合体规划建构的核心问题之一。--都市综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡，商务等就业岗位量大而集中，与城市交通流量在时间上分布特征基本相符，在早晚通勤时段交通流量出现峰值；夜间多为购物、娱乐、休闲车辆，与日渐交通流量出现互补现象。

---都市综合体内部的交通网络是城市交通运输网络的重要组成部分，因此都市综合体交通规划在保持内部交通结构完整性的基础上，应加强与城市交通运输系统的有机联系和衔接，其交通组织方式和系统构成形态成为都市综合体规划特色的体现和关键要素之一。

---在都市综合体的交通运作中，需要大量的停车量及完整的停车系统给与支撑。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在都市综合体规划中极为重要，其规划的合理性直接影响都市综合体的正常运作。

在对都市综合体项目的交通进行研究时，主要从几个方面进行具体分析：

一是处理好都市综合体交通结构层次关系；二是优先考虑多种形式的公共交通。

位于日本东京湾临海地区的天王洲岛占地20公顷，再造工程从1985年开始动工，到1992年以天王洲单轨车站正式启用为标志，历时7年开发完成。在开发之前，这里既没有立交桥也没有公交车站。开发后地区内有成放射状的18号县和环状6号线通过。首都高速1号

和东京单轨铁道羽田线以高架方式穿过该地区。

2、都市综合体空间布局

从综合体项目开发角度而言，地价高低程度将直接决定各具体位臵的租金水平，两者呈现密切关系。从项目后期运营角度而言，因受制于租金成本的约束，不同经营业态也会相对形成与不同位臵基本对应的选择关系。

在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务-金融-办公功能以及其他个具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。

为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。

三、都市综合体的营销推广

都市综合体相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。

图9都市综合体的营销推广思路

都市综合体在我国属于刚刚起步阶段，其销售与推广模式仍然处于摸索阶段。德思勤在都市综合体的实践案例中发现都市综合体营销推广中需重点解决以下关键问题：

1．如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化？

2．如何解决大体量综合体整体推广与分期推广的问题？

3．项目品牌形象如何与企业品牌形象互动？

目前都市综合体主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式。针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。

四、都市综合体经营管理

都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要

包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。以下以零售商业为例说明。

都市综合体中零售商业管理模式共有以下四种：

1、开发商自行管理

由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的。如深圳的华润中心。

2、国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理。如深圳的COCO PARK、深圳的金光华都是自己的物业管理公司管理，但又聘请了国际知名的管理公司做顾问。

3、专业的物业管理公司进行市场管理

部分零售商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，统一培训人员，统一促销，统一对外公关，并提供基本的公共设施（如中央空调、自动扶梯和水电供应等），此外，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。

4、主要承租者进行经营的同时开展管理

五、都市综合体的开发模式

德思勤通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位臵、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：1．"独立"开发模式

这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷

纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。最典型的例子：美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

2． "合资-公共财政补贴"模式

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿"西口商业回馆"等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。

3． "合作链"开发模式

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

六、都市综合体融资

1．都市综合体开发融资具有规模大、周期长的特点都市综合体开发融资规模大、周期长,这是由都市综合体开发的特性决定的,具体表现在以下几方面:

（1）都市综合体长期运营的特点,决定了对大规模资金的长期需求

（2）都市综合体品牌连锁经营决定了对资金的长期需求

2．都市综合体开发融资具有高风险、高收益的特性都市综合体的上述特性说明能否筹集到足够的资金是都市综合体开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是都市综合体战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则任何一次失败对都市综合体开发企业都可能是致命的打击。

3．都市综合体开发融资具有多元化的特性都市综合体的特性决定了其开发融资必须走多元化融资的渠道,即除了靠商业银行贷款等传统融资模式(债务融资)外,还应与依托资本市场的创新融资模式(股权融资)有效地结合。

深圳新居住时代建筑设计创新报告

深圳的建筑成就是短短二十多年发展的结果，可以说，深圳地产业的飞速发展就在近十多年的时间。开拓创新，勇于进取，是深圳房地产发展的根本动力，也是深圳区别于其他历史文化大城或其他名城的特点，是深圳精神的光辉与典范。深圳房地产这种创新与进取的成功，正是代表了先进的生产力和发展方向，是我国的“设计”之都的精神之特征和代表。

从前，内地大多城市以深圳“马首是瞻”，将她看做是我国城市建设的范本。然而，近年来其他城市的飞速发展，有人认为深圳被很多内地城市超越了。甚至有人极端地说“深圳被抛弃”。而事实上，深圳的建设，尤其是人居生活的完善和革新、进步是其他城市无法比拟的。中国房地产在今后谁领风骚的角逐中，深圳建筑仍然在不断的革新中引领着我国人居建设的导向。

2004年，在时光荏苒中，我们审慎而观。当今的深圳住宅建设仍然一如既往地以满足臵业者需求，满足市场需求为最终目的，并在空间、户型、园林、材料乃至建筑概念，居住观念等方面不断地突破、进步、更新。

设计在与市场结合中的新要求

设计不再是一个相对静态、单纯的技术过程。设计与市场的结合成为产品开发、建设、销售全过程的重要部分，同时也是支持产品完成的绝对技术力量。

以前的建筑后期设计服务简单地指图纸设计工作的技术延伸，只是结合图纸层面的技术问题和协调设计与实际施工之间的矛盾。是一种相对比较简单、目的性和计划性、可控性较强的工作流程。但是深圳房地产市场的快速发展改变了这点。在建筑设计的后期服务中出现了新问题、新思维。更加重视设计与市场的结合。市场已经成为项目开发的核心。所以我们在这个层面有“市场建筑学”即更直接地面对客户的需求，生活习惯及市场趋势等方面指导建筑设计。

房地产项目作为一个产品具有其他产品的一切属性，即从深圳终极市场的消费心理、消费文化、需求出发来确定产品。同时还要在设计前期就考虑到定位、价格、质量、销售等基本要素。设计是作为房地产全程策划营销代理服务的第一阶段即前期分析阶段的结果之一，同时是第二步楼盘定位阶段的主要内容。设计与市场的结合成为产品开发、建设、销售全过程的重要部分，也是研发评估的重要依据，同时又是支持产品完成的绝对技术力量。所以设计工作大大增加了其工作的内涵，拓展了其外延。

设计不再是一个相对静态、单纯的技术过程。这要求设计者更全面地结合市场、经济、文化等因素来从事技术设计工作，保证设计产品的品质与项目市场开发成功的有机结合。强化前期的概念设计，加强后期配合和技术服务，把设计工作贯彻进行到底，以致形成最终的优质产品———楼房。最有效地联系设计师、开发商和市场的唯一纽带当然就是地产代理机构。代理机构根据市场要求需要建筑设计师改变“指令———执行”式的工作方式。要建立起设计师即设计单位与开发商有效的工作互动，充分适应社会、市场。同时建立创新标准，强化后期服务，引导市场并服务市场，以实现市场、社会、开发商及设计的共赢。

园博中央—博林贡院

设计思路：身处成熟的侨城东地段，与园博园一脉相承，博林贡院是园博园题材的首席高档物业。其由3栋26层塔楼联体构成，连绵而成为城市上空漂亮的天际线，与不远处的深圳湾天际弧线相呼应。南北通透的设计让人尽揽自然美景。开扬通透，户户带私家花园更零距离俯瞰园博园无边秀色及远眺永无遮挡的深圳湾红树林开扬海景。

创新成果：小区规划设计体现生态、健康、亲近自然的人文主题，匠心独运的现代法式园林秉承了园博园风格，其发散式的浪漫法兰西庭院布局，加上气派超凡的入口广场及下沉式网球场、地中海风情泳池，共同营造出一个尊贵典雅的优美空间。

空间在居住应用中的新变化

模糊性空间的设计，创造多元化、多层次含混性的居住空间，反映生活含混复杂的内在肌理。随着深圳人普遍生活水平的提高，深圳人对居住的需求早已从基本生理需求逐步向心理与文化领域的更高层次推进，住区不单是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的地方。深圳出现了模糊性空间设计。它通过创造多元化、多层次、含混性的居住空间反映生活含混复杂的内在肌理。这种设计方式称做复合性设计，也成为模糊性设计。它包含空间界定的不确定性、空间功能的多义性和空间感受的含蓄性。这种设计使空间增值并具有多项的功能。近年，复合空间在居住区环境中表现方面呈现多样性。

道路：复合空间避免了大量私家车对居住生活环境的影响，保证了居住区的安全和安静。强调将交通空间和生活空间作为一个整体来考虑。通过阻止无关车辆的进入，并对街道的线形、宽度、铺装和小品等进行精心的设计、处理以降低车速，达到人车共存。廊道：廊道被广泛地运用在现代住宅的设计中，廊道空间是一种能有效促进形成人们日常生活经历和交往乐趣的空间诱因，透空的柱形成的边界使得廊空间与外部空间之间是流动的，相互渗透的。廊空间既是交往空间，又是交通空间。廊空间的功能也具有不确定性，引起人们对空间的感受超越纯物质的状态，引发出人们对这一领域的有意识、有情感的精神意境。廊道使建筑得到一

个内外交接的过渡区域，建筑的实体感被削弱，空间显示出整体独立性和多义性，使空间具有流动性和广泛的适应性。同时在深居心理层面上保持传统与环境的连续性和继承性，形成超越物质的精神意象，使人获得心理上的认同感。底层架空：底层架空是居位区规划的常用方式。尤其在深圳这样亚热带地区采用底层架空有利于空气对流，对通风更有利。底层架空也是一种复合空间的设计思想。一方面架空的空间可以做多种用途，如停车场、居民的休闲场地、公共服务配套设施及环境景观。底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作－体化设计，起到联系城市交通、居民生活以及城市发展的纽带作用。这种设计有时也影响到建筑的外立面，并使深圳建筑外立面成多样化造型。

居住环境中的复合空间设计极大地应和了深圳臵业者的生理需求和文化需求。复合空间成为深圳人共同拥有的，富有诗意的家园组成部分。

创新小户型———东门168设计思路：根据东门“户型越小，单位面积租金越高”的市场租金定律，东门168主要设计了20平方米左右的超小户型，兼设30－40平方米左右的一房一厅，50－70平方米左右的二房。在户型设计上，引进了″百变″创新：单身公寓、一房、二房可相对组合、拆分、拼连，兼顾户型通风、采光和空间布局等。这种百变创新的方式体现模糊设计概念。即不绝对地限制投资者的户型布局。这种新颖设计受到客户与业主人士的追捧与高度赞扬。创新成果：东门168在充分利用东门地段优势的同时，将小户型的投资价值与居住价值和谐统一，用可变的设计转换传统小户型思维。让臵业者在享受成熟都市生活中追求最大的舒适度。传奇户型——星座传奇设计思路：运用北欧简约设计精神，采用功能主义实施理念，实现了小户型多空间，大采光，双通风，双阳台，短走道，大开间，厨卫的合理分布，让小空间拥有大享受。每个单元拥有最高达10米的开间，令阳光和鲜氧充满室内。沿墙垂直落地的超大幅面玻璃窗，借景入室，采光通风完美之极，媲美豪宅大户的空间享受，提升生活质量的上上之选，好生活原来可以轻松拥有。

创新成果：以单身公寓、一房一厅、两房一厅的小户型为主，方正实用舒适，让住户真正地体会小户型里的大天地；〖星座传奇〗更为住户演绎透天水晶建筑，其独特的全玻璃立面、外向型透明单元设计、1.1米增值飘空间让北欧简约风格得到淋漓尽致的体现。

创新复式———心海伽蓝设计思路：心海伽蓝的设计为北美简约式休闲风格，项目共建有4栋独立别墅、8栋TOWNHOUSE及4栋楼高12至15层的洋房。项目的整体户型均为全复式，属于深圳罕有户型。创新成果：该项目的另一大特色是洋房拥有与别不同的超靓景观。走廊背倚青翠的梧桐山，前望大梅沙无敌海景，加上走廊宽达3.5米，通风通光，观景优良之余，更是日常邻里之间休闲谈天的好地方预期指标：在主人房的设计上，设独立卫生间，

让主人独享完全私人空间，让尊贵在外，隐私在内，户户有露台，尽揽山景、海景、园景之美。更具特色的是房前花园、私秘的天井花园，完全将海边休闲，奢华生活诠释到底。

观念在园林设计中的新引导

营造美丽、健康、生态的环境，已成为深圳地产的自觉行为。

自然是现代景观设计、居住环境景观营造的一个方向。生态是现代景观设计、居住环境景观营建的首要原则，也是实现自然居住环境的重要途径。深圳，除了有一定的自然景观条件，在很大程度上，园林的设计受到条件的限制，于是就出现了“人造景观”。在住宅的诸多元素中，环境是最丰富多彩、最变幻莫测的，花大力气营造美丽、健康、生态的环境，已成为每一个房地产开发商的自觉行为。发展深圳居住园林自身的特点和个性是必要的，但这种对园林个性的追求必须建立在“符合市场需求”的基础之上。诚然，为了迎合广大臵业者喜欢猎奇、新颖的心理，近年来，很多发展商将外国风情频繁运用。也许在深圳博览众长之后终究会形成自身的特点。于是从2004年开始深圳各发展商又开始推出园林的各种新概念和新主义，种种新的名词和新观念不但在推广中地毯式地冲击人们耳目，更在园林设计中起着引导作用。

其中，“湿地”概念是2004年最火的，成为了与森林、农田、草地同样重要的生态环境，引申为地球上富有生物多样性和较高生产力的生态系统。成为拥有巨大的生态调节功能和生态效益，能在调节气候、涵养水源、降解污染物等方面发挥重要作用的延展。“湿地”确实收复了人们对自然渴望的心理失地，掩盖了园林的人造实质。

另外，依山造势的园林建筑在今年也纷纷推出。享誉一时的中海怡翠，和姐妹篇中海怡美都受到深圳人的青睐。天琴湾、香蜜山、云深处也都是经典的利用山体制作个性园林。

目前，深圳居住区的规划和园林设计正是百花齐放的景象。中信〃红树湾的岭南风情，御景华城的拿波里风情，可园的摩卡镇……无论是借鉴还是改进，它们都为深圳园林增添了一笔亮色。湿地概念———华侨城天鹅堡设计思路：华侨城地产在天鹅堡二期Ⅱ号地块设计了一个湿地概念园林，成为深圳楼市中的首创之举。这个占地16000平方米的湿地园林是整个天鹅堡二期Ⅱ号地块的重要部分。园林位于谛诺山与天鹅湖景观轴线上，以水面为核心，以高大乔木、灌木、水生植物以及原木栈桥、平台切割出三个湖区，并使之形成一个生态种类丰富的环境。

创新成果：华侨城湿地园林概念的出现开辟一条园林新路。目前深圳楼盘里千篇一律的欧式风情园林已泛滥成灾，购房者们也厌倦了那些做工粗糙的廊柱、雕像和人造水景。天鹅堡的湿地园林虽然也不是自然生成的，但人工的痕迹很少，基本上属于“因地制宜”的建设。三

层园林———御景华城设计思路：利用有限的空间首创三层立体亲水园林，全情演绎拿波里风情。顶层为梦幻岛：灵动的水景设计，以泳池为主要景观周边配备度假设施，形成完美的动感水城。二层拿波里广场以文化景观设计为概念，运用浮雕、瀑布、艺术长廊构成艺术胜景。巨型的假山瀑布，观景自动扶梯衬托一个美仑美奂的艺术胜地。首层布姬斯花园：花、草、棕榈树等热带植物营造的生态空间。小径与花海相应浪漫气息浑然天成。

创新成果：深圳首个仿天然沙滩幻彩泳池，七彩斑斓光线。营造空中日光浴场，椰风雅座等经典小品。

近年来，深圳地产市场除了引导建筑设计中对空间，户型，园林等方面的创新．同时也指导地产业其他方面的不断更新和进步．在建筑材料上，日新月益的出现更节能，更环保，更先进的新产品．高科技和智能华设施也不断地应用于人居生活。在销售推广上，电视、报纸、杂志、网络显示了地产信息时代的到来。各种“百变”的营销手法也让人目不暇接。2004年，深圳地产依然在不断创新中进步。可以断定，深圳在现在、未来依然处于我国地产行业的前列。深圳地产业作为一种的组织形态，已经形成了强有力的自我更新和发展的能力，必然领先于新的发展形势。

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

开发城市商业综合体的流程

城市商业综合体是一个庞杂的系统工程。在城市商业综合体的 开发过程中， 受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与大凡房地产项目开发迥然例外。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最严重的环节，尤其是城市综合 体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目例外，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融 业具有强大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独到的主题

理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明明。因此，根据例外物业消费者的例外需要、消费心理特点、区域文化及例外功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最严重的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究例外物业的体量与规模。其主要物业 通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成大凡需要 5-10年，甚至更长。因 此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明： ---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 ---零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定例外物业合理的规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

城市综合体开发模式初探

城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下： 1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资

金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型都市商业综合体的开发与运营规律研究 大型都市商业综合体研究的意义 一、大型都市综合体是经济进展的要求 二、高水平做好都市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务都市综合体的多专业团队协同工作方法 四、都市综合体的经营治理 五、我国进展都市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型都市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是都市集约化进展的必定要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型都市综合体适合经济发达的大都会和经济发达都市，在功能选择上要依照都市经济特点有所侧重，一般酒店功能和

购物中心功能是差不多组合或者写字楼和购物中心功能进行差不多组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得都市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要都市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本都市综合体，通过消化汲取考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等都市综合体比较分析。 日本都市：东京、福港、京都 中方都市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型都市综合体分类 建筑综合体，是由都市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的都市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当都市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑能够在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方进展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型都市综合体是经济进展的必定要求，我们依照特点能够划分为： 1.交通枢纽型都市综合体

城市综合体的发展过程分析

理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。　城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ　Ｇａｌｌｅｒｉａ　Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。　城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１．　０１２４１

城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；

按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

城市综合体概述

城市综合体概述 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体？它的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母缩写组成，一般来说，城市综合体都有超大的空间，都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结，还有现代高科技交通、通信、保安设施。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落。 目前，重庆已出现了申基会展国际、重庆财富中心、中新·城上城、佳禾钰茂·香港城、中信大厦、华宇·北城中央、重庆喜来登国际中心、重庆万达广场、亚太商谷等10余个城市综合体。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

开发城市综合体的流程

【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体

《城市综合体开发与运营》

【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务

为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。

城市综合体运营模式分析

城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包