物业招投标规定

关于印发《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》的通知

市房发[2010]236号

各开发建设单位、物业服务企业：

为规范前期物业管理招标、投标活动，维护前期物业管理招标、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《西安市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定了《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》。现印发给你们，请遵照执行。

二〇一〇年十月十八日

西安市前期物业管理招投标管理暂行规定

第一章总则

第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》相关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本市行政区区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本规定。

第三条市房屋行政管理部门负责全市物业管理招标投标活动的

监督管理工作。

第四条长安区、临潼区、阎良区及市辖县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚信的原则。第六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者物业管理区域规划总建筑面积不超过3万平方米的，经所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第七条政府提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第八条新建商品物业按照建管分离的原则，建设单位在商品房销售（预售）之前完成，已投入使用物业的招标投标工作，应在原物业管理委托合同到期前完成。没有按规定签订物业服务合同并在行政主管部门进行合同备案的，商品房预售项目审批部门不予核发《商品房预售许可证》。

第九条任何单位和个人不得限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第十条本规定所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建

设单位。

第十一条物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人可以直接组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人直接组织招标的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力；具有招标工作经验的人员和相应的专业力量。

第十二条招标人应根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件一般应包括以下内容：

（一）、招标人或其委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;

（二）、招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报件所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立情况等。

（三）、物业管理服务内容及标准。

（四）、对投标人及投标书的要求，含投标人的资质条件及投标书

的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人的基本情况、份数等）。

（五）、投标报价要求、评标方法和标准。

（六）、物业服务合同的签订说明（包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件）。

（七）、招标实施方案（包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等）。

（八）、投标书密封要求和送达的截至时间、地点及方式。（九）、悔标的责任。

（十）、其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。

招标文件可载明投标保证金，对未中标人编制投标文件的经济补偿，中标后履约保证金等内容。

第十三条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含10万）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含7万）平方米以上的多层、高层混合项目。

下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上5万平方米以

下的高层项目；

（三）规划总建筑面积3万（含3万）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

招标方式一经确定，中途不得变更。

第十四条招标人采取公开招标方式的，应当按照有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）、招标人的名称、地址、联系方式。

（二）、招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况。

（三）、投标资格条件，报名的地点、期限。

（四）、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采用邀请招标方式的，应报请所在地物业管理行政主管部门批准后，招标人应向3个以上（含本数）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十五条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在地物业行政主管部门备案。

备案时招标人应提供以下资料：

（一）、招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及总平面图等复印件。

（二）、招标公告或者投标邀请书。

（三）、招标文件。

（四）、重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同。（五）、招标人直接组织的，应提交招标小组和工作秩序等资料；招标委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同。

（六）、法律法规规定的其他资料。

备案机关对备案材料内容不完整的，有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十六条采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。

实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件应当包括资格预审申请书，申请人须知以及需要投标人提供的技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等证明，物业行政主管部门出具的资质核对证明材料。

第十七条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选5个以上资格预审合格的投标人。

第十八条招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，不得少于20日。

第十九条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘物业项目现场。

第二十一条招标人不得向他人透露已设的标底，已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的具体情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十二条招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十三条通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）、预售新建商品房项目的，应当在取得《商品预售许可证》之前完成。

（二）、新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日内完成。

（三）、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内完成。（四）、重新选聘物业服务企业的物业管理项目，在物业服务合同届满或解除前完成。

第三章投标

第二十四条本规定所称的投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十五条投标人应当按照文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出，不得附有招标人不能接受的条件。

投标文件包括以下内容：

（一）、投标函。

（二）、投标报价，包括物业服务费收支预算方案。

（三）、物业管理方案，包括物业服务理念与目标、物业管理服务机构运作方法及管理制度目录，物业管理服务人员配备，物业管理服务分项标准与承诺。

（四）、对招标文件所列其他内容的陈述。

（五）、招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后应向投标人出具签收收据，并按要求加以妥善保管。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得与招标人串通投标，不得排挤其他投标人的公平竟争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益、业主利益或者他人的合法权益。

第四章开标、评标和中标

第二十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的统一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第三十条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加，并应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行。

开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十一条开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守评标规则，评标委员会应当认真公正、诚实、廉洁地履行职责。

第三十二条物业管理评标专家由招标人在开标前3日从所在地物业管理行政主管部门建立的评标专家库中采取随机抽取的方式确定，评标委员会应推选一名评标委员会负责人，具体负责组织评标工作，在评标必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

第三十三条建设单位依法通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应当由招标人代表和物业管理专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于总数的2/3。

依照国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家库中抽取专家的，评标无效。

第三十四条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分，现场答

辩等情况进行综合评标。

除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十五条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3个有序的合格的中标候选人。

第三十六条依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会已否决不合格的投标，或确定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十七条招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员

会推荐的中标候选人的排序确定中标人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发

出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力，中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的应当承担法律责任。

第三十九条招标人应当自确定中标人之日起15日内向所在地

物业管理行政主管部门备案。

备案资料应包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

第四十条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

合同签订之日起15日内应当向物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十一条招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按本规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。

第五章附则

第四十二条本规定中的住宅物业的建设单位，未通过招投标方式选聘物业管理企业的或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，按《西安市物业管理条例》第八十五条规定予以处罚。

招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处罚。

第四十三条招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担相应的法律责任。

第四十四条本规定自2010年12月1日起施行。

第六章 物业管理招投标

第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质

招投标管理实施细则

招投标管理实施细则 xx热电有限责任公司 招投标管理实施细则 1.1为加强南阳热电有限责任公司招投标工作的管理，进 一步规范工程项目的设计、施工、监理和物资设备的采购及招标 活动，保障工程质量和安全，降低工程造价，缩短工期，提高投 资效益，依据《中华人民共和国招标投标法》、《中电投河南分公司发电企业招投标管理实施细则》、国家有关招投标的管理规定,依据河南分公司对南阳热电有限责任公司的授权，结合南阳热电 有限责任公司实际情况，特制定本实施细则。 1.2招投标工作必须遵循公开、公平、公正和诚实守信的 原则，坚决杜绝各种违规、违纪和违法操作行为。招投标应以技 术、质量、管理、信誉、业绩、履约能力和合理报价等条件进行 竞争。凡持有工商行政管理部门核发的具有相应经营范围的营业 执照，并具有与项目规模相应资质等级证书和资信证明的法人和 组织均可参加投标，不受地区、部门和行业的限制，也不受任何 地方、部门、单位和个人的非法干预。任何单位和个人不得将依 法必须进行招标的项目化整为零或以其他任何方式规避招标。 1.3招标投标活动的监督，由同级监察、审计、法律业务 主管部门负责。 1．4招标投标是法人或者其他组织之间的经济活动，受国

家法律保护和约束。南阳热电有限责任公司有关部门按照其职责 分工，依法对招标投标活动进行监督管理。招投标有关部门和个 人必须自觉接受监督，不得以任何方式拒绝接受监督。 1.5企业外委的工程项目，必须按权限报上级主管部门批 准，采取公开或邀请招标方式进行招标。各单位依据管理权限可 以自行组织项目的招标，也可以委托进行项目招标工作。按隶属 关系接受上级单位委托进行的招标项目，其招标方案、招标文件、资格审查结果、评标报告需报上级主管部门审定。招标过程原始 文件记录必须确保完整齐全并归档备查、接受监督。 1.6本实施细则适用于南阳热电有限责任公司的生产工 程、后勤及小型基建项目的招投标工作。 本细则所称生产工程，是指对发电设备和设施，以及相应配 套的辅助性设施进行的维修、大修、技术改造工程。生产工程的 招投标，包括生产工程项目中的设计、施工、调试、监理、咨询、设备物资采购和大件运输等项目的招投标。 1.7计划经营部是招投标管理的归口部门。 1.7．1凡符合以下条件公司外委的生产工程、后勤及小型 基建项目及物资采购项目必须进行招标： 1)xx投资在20万元以上的项目。 2)资金在10万元以上的委托加工、安装等项目。 3)投资在10万元以上的技改工程项目。

物业管理招投标的主要问题及对策

物业管理招投标的主要问题及对策 [摘要]在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上，分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题，并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。 [关键词］物业管理招投标问题对策 在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。”随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。 一、物业管理招投标的重要性及其意义 l、企业竞争和市场发育的必然要求 在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律，企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。目前物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理的手段难以扶优扶强，缺乏规模经济效益所致。因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式，树立“竞争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企业才会有生命力。竞争是市场经济的内在要求。物业管理水平和物业管理人员素质的提高，业主利益的满足和保证，管理体制的创新都需要通过竞争来实现。如今，物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。随着物管市场竞争机制的引入和深入发展，物业管理招投标呼之欲出。只有通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 我国物业管理发展极不平衡，尤其是在中西部地区由于其发展时间短，行为不够规范，服务水平参差不齐，社会对物业管理认识不足，人们的物业管理消费水平不高、消费意识和观念还未到位，使得这些地区物业管理市场发育缓慢。经过几年的发展，全国各地目前已初步形成了不少有较强市场竞争意识的专业物业管理企业，迫切希望能扩大市场占有率。如果不能保证市场竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，对行业发展产生不利影响。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争交流，最终将带领行业及其他企业共同进步和提高。而招投标的实行为行业内综合实力强的企业迅速成长提供了更为有利的条件。

上海市物业管理招投标管理办法

上海市物业管理招投标管理办法 第一章总则 第一条【目的和依据】 为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条【适用范围】 建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条【主管部门分工】 上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。 区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责： （一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案； （二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案； （三）确定开标场地，安排开标、评标时间； （四）物业管理项目的中标备案； （五）批准建设单位协议选聘物业服务企业； 第二章一般规定 第四条【公开招标规定】 除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。 第五条【协议选聘情形】 符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目； （二）投标人少于3个的住宅物业管理项目； （三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的； （四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。 第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】 前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。 （一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的； （二）物业服务企业提出解除合同； （三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。 第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】 业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容： （一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

招投标管理实施细则

**********管理有限公司 招投标管理实施细则 （试行） 第一章总则 第一条目的 为规范**********管理有限公司的招投标管理，参照公司《招标管理办法》的基本原则，结合公司的实际，系统地规定招投标管理过程中职责和工作关系，建立科学、合理的招投标管理体系和工作机制，提高招投标工作质量，控制风险，维护公司的合法权益，特制定本实施细则。 第二条依据 本实施细则依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等国家、北京市招投标政策法规。 第三条招投标管理过程 招投标管理过程包括：立项审批，招投标方案、招投标文件编制，供方/投标方资格审查，标底编制规定，发标、评标、定标，招投标结果报批，合同履约监控，招投标材料归档等。 第四条适用范围 1. 凡属国家或地方法律法规规定，必须进行公开招投标或采用其他规定形式的项目； 2.公司自行组织的招投标项目： （1）年合同额在50万元（含）以上的经营类项目； （2）合同额在20万元及以上的咨询管理类项目；

（3）政府委托管理工作涉及的服务采购项目及所有使用政府资金的项目； （4）其他合同额在80万元（含）以上的项目； （5）公司领导提出需要评审的项目。 第五条依照本实施细则规定必须招标的项目具备下列情况之一的，经项目审批部门批准，并招投标审议小组同意可不进行招标，采用单一来源（直接发包）的方式确定承包人或供货商或服务提供者等； 1.涉及国家安全或者有特殊保密要求的； 2.抢险救灾的； 3.项目的勘察、设计采用特定专利或者专有技术或者其建筑艺术造 型有特殊要求的； 4.承包商、供应商或服务提供者少于３家，不能形成有效竞争的； 5.对限额以下的金额小、技术复杂、工期紧张的服务或采购等其 他特殊情况不适宜招标的。 第二章招投标管理组织形式 第六条公司招投标工作审议机构 公司招投标工作审议小组是公司招投标工作的审议机构，统筹指导并决策监管公司及所属公司招投标管理工作。 公司招投标工作审议小组由公司及所属公司总经理助理职级以上的领导组成，公司总经理任组长。 第七条公司招投标工作执行机构 公司招投标工作组是公司招投标工作的执行机构，具体实施招投标

物业管理招投标四大难题

物业管理招投标四大难题 物业管理招投标的四大难题 物业管理引入招投标机制是市场发展的必然。早在1999年5月建设部宋春华副部长就在深圳召开的全国物业管理工作会议上强调,“各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标”。招投标机制可以充分实现市场资源的优化配置,规范物业管理市场,但在具体实施的过程中仍有4大难题需要解决。 难题一:物业管理招投标无法可依。 虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》,但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动,所以对于物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。目前,我国尚未颁布《物业管理条例》,也没有制定全国性的物业管理招投标规则,造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据,问题较多且难以处理。 建议:立法部门应根据物业管理市场发展需要,尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。 难题二:传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破。 部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念,在项目开发完毕后自己成立物业管理公司进行后期管理。这种做法的直接后果是:由于项目的开发人员普遍没有物业管理经验,故此类物业公司管理人员的素质普遍较低,专业性不强,服务意识较差,管理水平较低,广大业主和使用人满意率不高,投诉较多。此外,由于开发和经营一体,所以开发商和物业公司责、权利不清,造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业公司,形成业主与物业公司矛盾突出,而物业公司无法承担更无力解决此类问题。 建议:开发商转变观念是解决这一问题的关键。目前,已有不少开发商认识到开发与管理分离的好处,通过招标方式选择优秀的物业管理企业,这样不但可以分清建管责任,而且优质的管理更可以增加项目的卖点。 难题三:自发、隐性招标较多。 此类招标多是为避开政府监控,冒竞争之名,行暗箱操作之实。招标方在招标前早已定好中标人,只是借用招投标的形式掩人耳目。其他投标单位在全然不知的情况下投入大量的成本去编制标书、参加答辩,结果却不知是给人家做了嫁衣。这种做法损人利己,广大业主和善意投标人利益受损不说,还落得个无法理论。 建议:招标事关大家切身利益,所以应该接受广大业主的监督。但在竞争机制引进物业管理市场之初,政府也应给予适度的干预,并制定出监督措施和办法,这样才能使物业管理的招标活动逐步走向规范和成熟。如北京市的物业管理招投标活动目前就实行招标前登记,招标后备案的办事程序,使招投标全程纳入政府监控,最大限度地保障了招投标双方的合法权益。 难题四:物业管理委员会招标任重道远,新老物业公司的交接问题突出。 物业管理委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构,代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项,重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差,对公共事务漠不关心。反映到招投标上的问题是,管委会重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊,落实中标结果更是难上加难。所以业主委员会招标后原物业公司拒不退出,中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。 建议:为了保障自己的合法权益,全体业主应自觉配合管委会的日常工作,积极参与小区的管理和监督。同时各级法院应加大对物业管理纠纷的审理力度,明确物业管理委员会的法律地位,采取强制措施落实中标结果。

典型物业管理案例分析

典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部

小区物业管理招投标方案

×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

招投标管理制度优秀范文

招投标管理制度 第一章总则 第一条为规范公司的招投标活动，维护公司的合法权益，保证择优签约，提高投资效益，确保项目工程质量，根据《中华人民共和国招标投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》，结合公司实际情况，制定本管理制度。 第二条本制度适用于四川**水电工程技术有限责任公司招投标管理工作。 第三条引用文件 《中华人民共和国招标投标法》 国家七部委颁发《评标委员会和评标方法暂行规定》 第二章招投标管理办法 第四条本办法所称招标活动，是指公司施工及设备、设施的加工制造、安装大修及设备、材料的采购，以及国家规定的其他需招标项目的招标工作。 第五条公司在规定标准、范围内的招标均自行开展，并在上级主管部门备案。公司一般不选择招标代理机构委托招标。 第六条公司招标分为公开招标、邀请招标和议标三种方式，实行邀请招标和议标项目须经上级主管部门批准同意。 第七条符合下列范围和规模标准之一的项目必须进行招标： （一）工程施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （二）重要设备、材料等项目的制造、采购，单项合同估算价在100万元以上的；

（三）项目总投资在500万元以上的，但分标单项合同估算价低于前三项规定的标准的； （四）设备大修、更新、改造，单项合同估算价在20万元以上的。 第八条公司任何部门和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 第九条每一标段的招标，潜在投标人应当在3个以上。投标人少于3个或者所有投标被否决时，公司应当依法重新招标。 第十条招标活动应当遵循公开、公平、公正、择优和诚实信用的原则。公司招标不受地区、部门、行业的限制。 第十一条招标活动及其当事人应当接受上级主管部门的指导和监督。 第十二条招标应具备的基本条件 （一）勘察设计招标应具备的基本条件 1、勘察设计项目已经确定； 2、勘察设计所需资金已落实； 3、必需的勘察设计基础资料已收集完成。 （二）工程监理招标应具备的基本条件 1、初步设计已经批准； 2、监理所需资金已经落实； 3、项目已列入年度计划。 （三）工程施工招标应具备的基本条件 1、初步设计已经批准； 2、资金来源已落实，年度投资计划已经安排；

物业公司招投标管理办法

投标管理办法 一、目的为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。 二、适用范围 本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。 三、部门主要职责 招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为： 1、人事行政部： 1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。 2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。 3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。 4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。 2、品质管理部、经营管理部： 1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。 2）负责对投标文件技术部分的编写。 3）参与标书的编制、开标和答疑工作。 四、投标程序 1、获取招标信息 网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。 2、申请投标审批 网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行部联系， 投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文件。 3、购买招标文件 人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。 4、投标环境调查 投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。 5、投标文件的编制 1）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。 2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 3）投标文件由商务标书和技术标书组成。 商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏

物业管理招投标的一般流程

物业管理招投标的一般流程 一、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立 物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要"在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。"会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第

10物业管理招投标案例分析

物业管理招投标案例分析 在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。 为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。 根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。 附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。 1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。 1)百花湖花园住宅区招标概况 (1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。

物业管理招投标

物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广

到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理

招投标管理制度及流程

招投标管理制度及流程 根据《中华人民共和国招标投标法》，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （1）大型基础设施，公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目； （2）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。 有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。 传统的建筑、交通行业的招标，分设计阶段招标和施工阶段招标，而信息系统工程的招标通常只进行一次，承建单位中标后，其任务应包括方案设计、网络施工、系统集成及应用软件的开发，有关设备及软件的选购也应包括在招标范围内。 招标 《中华人民共和国招标投标法》规定，招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。国务院发展计划部门确定的国家重点项

目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。 招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。 招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备下列条件： （1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金； （2）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； （3）有符合规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。 从事工程建设项目招标代理业务的招标代理机构，其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。具体办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。从事其他招标代理业务的招标代理机构，其资格认定的主管部门由国务院规定。招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本法关于招标人的规定。

最新物业公司招投标管理办法资料

投标管理办法 一、目的 为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。 二、适用范围本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。 三、部门主要职责招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为： 1、人事行政部： 1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。 2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。 3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。 4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。 2、品质管理部、经营管理部： 1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。 2）负责对投标文件技术部分的编写。 3）参与标书的编制、开标和答疑工作。 四、投标程序 1、获取招标信息 网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。 2、申请投标审批网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文件。 3、购买招标文件人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈

信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。 4、投标环境调查投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。 5、投标文件的编制 1 ）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。 2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 3）投标文件由商务标书和技术标书组成。 商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。 技术标书包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。 4）人事行政部根据招标文件拟订投标文件目录及标书编制计划，负责标书商务部分的编写，并将投标文件资料进行汇总，由项目负责人组织审查、讨论，形成投标书。 5）经营管理部负责标书技术部分费用的编写，包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价。 6）品质管理部负责标书技术部分方案的编写，包括项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。 7）参与投标的部门或人员对招标书中不明确或不清楚的问题，反馈到人事行政部，由人事行政部与招标方进行联系澄清。 6、投标书的评审 投标书送交之前，应由项目负责人组织相关人员对该标书进行评审。评审通过后方

物业管理招投标存在的问题及对策研究

物业管理招投标存在的问题及对策研究 摘要：随着经济的发展，物业管理行业正在逐渐的发展、壮大、涌现了大量的物业管理企业，物业管理市场混乱，缺乏有效的竞争机制。本文立足于物业管理招投标市场现状及存在的问题，论述了我国物业管理招投标三种招投标形式及发展现状，通过分析现阶段物业管理招投标存在的主要问题，探索推进我国物业管理招投标发展的对策。 关键词：物业管理物业管理招投标对策 一什么是物业管理招投标 所谓物业管理招投标，是招标和投标二种行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发单位和物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自 身要求的物业管理公司；投标则是物业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓管理业务的行为。 二物业管理招投标的现状分析及问题 国务院2003 年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。 1、我国物业管理招投标发展状况 当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。 2、目前我国物业管理三种招投标办法分析

高教公寓物业管理招投标案例分析

高教公寓物业管理招投标案例分析 在百家湖花园首次面向全国招聘管家之后,江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱,也通过招标的方式寻找管家。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了价格战。 为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地约30万平方米,由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出,物业管理收费标价占招标总分的一半,标书占30分,答辩和企业信誉分别占10分。 根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》,住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级,每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下,南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后,南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说,南京的物业管理市场才刚刚启动,老百姓对物业管理收费一向颇有意见,这次明确将收费标准作为硬杠杆,显然增加了物业管理公司的压力,比如爱涛置业要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来,降低一个收费等级,提高一个服务档次,势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗,以降低企业经营成本。从长远来看,这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。 附:南京两次物业管理招投标活动效果分析。 1999年12月5日,南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日,南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘管家。最终,两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏,特别是南京市物业管理市场化的进程。 1)百花湖花园住宅区招标概况 (1)物业标的:在建,规划建设26,8万平方米,已建11万平方米,其中别墅3万平方米(已入住)。 物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全,维修基金基本落实。 物业管理区域:一个。 (2)招标范围:全国公开招标,公证部门全过程公证。 (3)招标主体:物业管理主管部门受开发商委托,与开发商共同招标并运作。 (4)投标方:深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。 (5)评委组成:建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。

2取得物业管理项目的途径 招投标

1.1取得物业管理项目的途径 一、不同历史时期的房屋管理 （一）计划经济下的房屋管理 传统的房屋管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房屋进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。 （二）市场经济下的房屋管理 物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，采用科学管理的手段进行社会化管理提供有偿服务，其管理机构是物业管理公司。 二、市场经济下物业管理项目的取得 物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的行业。物业管理的实体是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属个人所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托（雇用），代表业主并运用经济手段经营管理物业。 （一）谁开发、谁管理 10多年前，在房地产市场刚刚启动时，物业管理概念未被广大业主所认识，物业管理也未被绝大多数业主所接受。为避免开发商开发出的楼盘卖出后由于产权分散而无人管理，政府制定了“谁开发建设、谁负责管理”的政策。当时绝大多数的小区（大厦）都是由开发商属下的物业管理公司负责管理的。 （二）招投标 随着人们对物业管理的认识提高和行业的发展壮大，以及法律法规的健全与完善，物业管理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的管理公司，凭借素质良好的人才及丰富的经验、优良的服务态度获得开发商及业主的信赖，为开发商承担了物业经营的最后一个环节--管理服务工作，从而实现了物业所有权与管理权的分离，也使物业管理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业管理招投标彻底变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管