东鼎名人府邸分析表

房屋预售个案分析表

松江区新城街道东鼎名人府邸项目 2 分期计划制作人文磊日期 20 11-12-21

房屋预售个案分析表

东鼎名人府邸看房分析

项目概况

东鼎名人府邸位于松江新城区滨湖路310弄，新松江路南侧，江学路西侧、北翠路北侧，土地规划面积42861.8平方米，总建筑面积150000平方米，由9幢22-28层的高层组成，规划户数为895户。另外项目自建有酒店及大型商场，位于项目东侧，目前已经在建。

小区毗邻松江最大的66万平米中央公园，环境优美，空气清新。小区距离松江大学城比较近，交通方便，靠近松江新城最热闹的商业圈——开元地中海；有数码广场、苏宁电器、地中海影城、星巴克咖啡、乐购大卖场等，满足业主每日生活的方方面面。

产品及销售情况

东鼎名人府邸于2010年12月第一次开盘，推出180-246平米大平层公寓，其中三房为毛坯交房，均价18000元/平米，四房为精装修交付，装修标准为5000元/平米，均价为25000元/平米，共计248套。2011年五月第二次开盘，推出92套180-246平米大平层公寓，其中三房为毛坯交房，均价18000元/平米，四房为精装修交付，装修标准为5000元/平米，均价为25000元/平米，另外推出286套小面积公寓（东鼎馨城丽都），82-91平米，毛坯交房，均价为18000元/平米。目前购房有优惠，一次性付款总价97折，贷款总价98折。在2011-12-16日推出30套特价房源位于高区的91平米2房，以统一价15000元/平米销售。

分析

2011-12-21前往东鼎名人府邸现场看房。

第一次看到东鼎名人府邸的时候，就有一种似曾相识的感觉。宽大的阳台、形如乌纱帽的屋顶都和“汤臣一品”有几分神似。而且外墙用材也一样，都是3毫米进口纯铝板，能经久不变色、不失光泽，长期保持美观。项目位于松江新城核心区域，周边的配套相对完善，各种生活配套应有尽有，周边人气相对于新城其他项目而言更旺，对于买房自住的客户来说绝对是个不错的选择。南邻松江最大的66万平米中央公园，打开窗就可以欣赏公园美景。

不过走进售楼处，并没有看到有现场看房客户。售楼处很冷清，现场有6个业务员左右，无所事事，在控台内聊天，有2个业务员甚至趴在桌上睡觉，有点太松懈了。整个销售是代理商销售，没有采用现在流行的中介做分销。

从业务员口中得知，小户型公寓成交不错，在今年5月份推出的时候就卖掉了120套左右，在当前的市场下实属不易。目前286套小户

型公寓仅剩110套左右，均价为18000元/平米，而就在上周五2011-12-16日，推出30套特价房源位于高区的91平米2房，以统一价15000元/平米销售。看销控表还有10几套在售。基本上购买该类产品的客户基本上都是自主客户，不好还是首次置业者，看重了小区位于松江新城核心的地理优势，配套齐全。

而对于该案的大平层房源销售则不太理想，在2010年12月第一次开盘后到现在，总共去化不到100套，还有将近250套左右在售。对比起同样位于松江新城的龙湖好望山来说相差甚远。最主要的原因是项目的定价。东鼎名人府邸精装户型25000元/平米的均价以及毛坯18000元/平米的均价比龙湖好望山高出一截，龙湖大平层毛坯均价15000元/平米，而且离地铁仅几百米的距离，出行更为便利，性价比高于东鼎名人府邸。而在目前市场上大多数项目都在大举降价的情况下，东鼎97-98折的优惠对客户基本没有吸引力。作为一个定位高端的项目，确有一些小面积公寓，使得整个项目的侧次不均，对于有购买力的客户来说，可能不希望自己的邻居和自己不是一个阶层的人，他们更加渴望同阶层的人住在一起，这样对自己的事业或许也会有帮助，扩展自己的生活圈子。

另外，选择自主的客户还需要面临出行问题，离轻轨9号线有2公里的距离，处理都得靠公交接驳，不过好在项目周边的公交线路较多，可以充当社区班车。