房地产项目成本管理手册
山东房源实业集团有限公司
房
地
产
项
目
成
本
管
理
手
册
2014年3月
房地产项目成本管理手册
为加强房地产开发项目成本控制，有效做好开源节流工作，结合集团公司体系建立工作和精细化管理的要求特编制本手册：
一、做好项目前期准备阶段的控制和管理工作
（一）做好室外道路、管网方案的初步设计和优化
工程开工前应提前做好项目的室外配套道路的平面、竖向定位和管网配套的初步设计，实地考察和科学论证，为图纸设计和施工预留提供依据，保证与配套工程的施工相一致，避免设计图纸与实际配套不相符造成施工预留错误而返工，造成浪费。
措施：开工前1个月内完成方案设计，实地考查并衔接专业部门，掌握准确的管道接引位置和走向，组织有关部门论证方案的可行性并确定。
（二）做好现场三通一平的统筹考虑
1．场地平整
对于拆迁和存置大量土方的项目，场地平整时充分考虑配套方案的室内外标高和施工现场平面组织设计，即要满足现场施工的需要，又要兼顾将来配套工程施工时道路路面和绿化区域的平面设计，避免大量回填土方和余土外转。
2．施工用水电的接引
（1）施工用电：配套费缴纳后由电业部门负责施工和安装，施工用变压器确定位置时统筹考虑施工现场的布局和地下工程的开工计划，避免施工用电缆接引过长和地下工程开工冲突，设置开关数量尽量满足附近施工单位接引的需要；用地面积较大小区合理考虑设置施工用接线箱。
（2）施工用水：优先选择地下水作为施工用水，由各施工单位自行钻井，可以考虑将市政自来水接引至用地地界内作为备用水源。
3．施工道路及围墙的修筑
随着城市文明化管理和扬尘治理的不断深入，对施工工地的施工道路和现场硬化要求逐步严格，工程开工前进行施工道路的修筑已势在必行。施工入口的设置和施工道路的修筑要考虑项目将来的永久性道路，一次性成型，道路标高、混凝土标号和厚度应满足施工和将来的需要，各类过路管道考虑
齐全提前预埋，考虑截水沟的设置，避免重复施工和返工浪费。施工院墙也要与小区永久性院墙相结合。
（三）做好地质勘查和天然地基的科学选定
1．地质勘查
结构图纸设计前提前做好项目的地质勘查，要求勘查单位实事求是，提供的地质情况要具体并与实际相符，科学合理提出地基持力层和承载力，避免过分保守、以点带面，给设计人员基础结构设计时造成误导，加大了混凝土和钢筋的含量，造成了浪费。
同时，对于地下水位的情况提出科学、合理的论断，用以指导地基开挖阶段的施工组织，避免施工时判断有误差，出现二次开挖或超挖，延误了工期，产生了费用的浪费。
2．地基处理方案的选择
根据基础埋深和勘查土层情况，多层工程一般选用粉质粘土层或砂层作为持力层，承载力一般为140MP-180MP；对于需要进行地基处理的软卧层部位，采用级配砂石回填时因砂价格高选用石砂4：6级配；对于岩层持力层当开挖标高超过设计标高并标高不一致而破碎费用或混凝土找平费用较高时，采取设置褥垫层方式可以满足地基处理和承载力要求。
砂石回填时要充分利用开挖出的原砂，节约砂的材料费用；毛石混凝土找平的地基处理时要充分利用现场破碎的石方，节约毛石费用。
（四）加强图纸设计的技术交底和过程控制
选择两家或三家单位对结构进行设计，同时聘请专业水平高、责任心强的专业设计人员进行图纸的优化和审核，优选配筋和混凝土用量少的结构形式，设计图纸一旦投入使用，施工过程中对其结构部分很难再进行大的变更和改动，即使有改动也需要重新出图，影响施工进度，也给后期决算带来很多遗留问题。
1．设计任务书和交底
设计图纸是决定工程造价的根本，也是施工阶段技术管理工作的依据，设计合同签订时和设计前期，应根据可行性分析和项目调查意见书的要求，制定科学详细、控制性强的设计任务书，明确建筑户型和布局、立面和屋面效果、门窗和阳台详细做法、楼梯及雨棚做法、节能设计要求、装饰和安装标准等，保证设计人员充分理解和领会我们的意愿和要求，有指令的开展设计工作。
2．设计中间阶段跟踪和预审
设计中间过程要对设计人员的阶段性设计内容进行跟踪，了解和掌握具体的设计图纸是否符合我们的要求，不合适的及时调整，不符合规范要求的内容及时沟通处理；正式图纸出图前由工程管理部根据审批效果图、确定方案图纸及营销意图组织人员进行预审，审核户型布局、墙体分隔、各类细部造型和节能做法等进行审核，保证出具的正式图纸在建筑标准、结构要点和安装细部满足销售、施工和物业管理的要求，不能草草出图，给后期施工带来诸多待解决的问题，增加了成本控制的风险。
3．基础形式及结构
（1）根据地基承载力情况，多层工程要求设计人员优先选择条形基础，车库外伸主墙部分选择地挑梁基础；当选择筏基时严格控制筏基厚度、混凝土标号和配筋率，一般多层工程筏基厚度控制在350，混凝土为C30，钢筋C10@150双层双向，C12支撑钢筋替代拉钩筋。
（2）高层工程选择筏板基础时，避免过分保守设计加大筏基厚度、配筋和放大角，11层工程筏基厚度控制在600，混凝土为C30，钢筋C16@150双层双向，17层工程筏基厚度控制在900，混凝土为C30，钢筋C18@150双层双向，支撑钢筋替代拉钩筋。
4．剪力墙设计
（1）+-0.00以下与筏板连接的剪力墙竖向钢筋控制在C12@150，水平钢筋控制在C12@200。
（2）+-0.00以上剪力墙钢筋竖向钢筋控制在C8@150，水平钢筋控制在C8@200。
（3）独立单体高层工程18层以下工程外剪力墙厚度控制在250，内剪力墙控制在200，剪力墙混凝土标高控制在C30。
（4）地下车库工程外剪力墙厚度控制在300-350，剪力墙混凝土标高控制在C30。
5．现浇板设计
（1）多层工程
现浇面设计要求大于4.2米开间和屋面（不含阁楼层房间底板）板厚为120或130，开间大于3.9米以上设置φ6@200温度抗裂筋，其他情况板厚为100，不设置温度筋，
（2）高层工程
地下一层的+-0.00板和地下二层的负二层顶板厚度为160（抗震嵌固层），钢筋C12@150双层双向，其他楼层设计同多层设计。
（3）地下车库
板厚除消防车道部位设计按350-400外，其他部位设计为300，配筋为C12@150双层双向建议选用井子梁+空心楼盖结构，节约混凝土和钢筋费用。
6．圈梁、构造柱设计
除储藏室层大角及部分转角位置370*370构造柱主筋选用C14外，其余240*240构造柱主筋选用4根C2，圈梁主筋选用4根Φ12。
7．建筑户型布局、外观立面和屋面造型等建筑设计
二、科学论证和选定建筑、装饰和安装的标准
建筑、装饰和安装标准的确定是在充分调查和分析后论证确定的房屋建设的标准，即尊重设计意愿和验收规范又高于图纸设计，在论证分析阶段应引起各级相关部门和人员的高度重视，慎之又慎，一经确定，不能轻易更改，作为施工的依据贯彻施工管理的始终，避免施工前期阶段的工序浪费和返工。
（一）层高
1.地下负2层层高3.3米，负1层层高
2.9米；地上住宅标准层层高2.9米，阁楼层层高2.9米；
2.地下车库层高
3.9米；
（二）储藏室、设备间、地下车库、走道、楼梯间、设备层等
1.楼（地）面
（1）地下车库地面：C20细石混凝土地面平均40厚，原浆压实赶光。
（2）其他楼面：水泥砂浆楼面（1、20厚1:2水泥砂浆压实赶光；2、素水泥浆一道；3、现浇钢筋混凝土基础或板）。
2．内墙面
（1）地下车库、储藏室混凝土剪力墙、框柱：清理打磨用1：3水泥砂浆封堵加固眼，后刮仿瓷涂料三遍。
（2）地下车库、储藏室后塞墙：混合砂浆抹面墙面（1、刮仿瓷涂料三遍；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；3、10厚1:0.5:2.5水泥砂浆打底扫毛；4、砌块、砖墙或混凝土墙）。
3．顶棚
（1）储藏室顶棚：保温涂料顶棚（1、刮仿瓷涂料三遍；2、30厚B1级EPS聚苯板薄抹灰保温层（暂定）；3、现浇混凝土楼板）。
（2）其他顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（1、现浇钢筋混凝土楼板；2、清理打磨；3、刮仿瓷涂料三遍）。
4．踢脚：后塞墙为水泥砂浆踢脚（1、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、砖墙），混凝土墙不抹灰，清理打磨用1：3水泥砂浆封堵加固眼，后刷丙烯酸漆，高120。
5．车库、楼梯间、坡道墙裙：后塞墙为水泥砂浆墙裙（1、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、界面砂浆一道；4、砖墙），混凝土墙不抹灰，清理打磨用1：3水泥砂浆封堵加固眼，后刷丙烯酸漆，高1米。
6．楼宇门外室外平台、台阶、无障碍坡道：砖砌混凝土花岗岩台阶（1、30厚1:3干硬性水泥砂浆贴20厚机刨花岗岩；2、底刷素水泥浆一道；3、M5.0水泥砂浆砖砌台阶回填砂，C15砼80厚找平），花岗岩颜色、规格另定。
7．地下车库坡道：做法另定。
（三）室内楼面
1．厅、卧室、书房等楼面：预留贴地砖楼面。
2．厅、卧室、书房等地暖楼面。
3．厨房、卫生间、洗刷间、阳台楼面：地砖防水楼面（1、8厚300×300防滑地砖，稀水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、20厚1:3干硬性水泥砂浆结合层；3、铺贴300g/m2TS防水一道（沿墙上翻高度不低于25cm），管道周围25cm内刷聚氨酯涂抹防水两道，不低于1.5mm厚；4、素水泥浆一道；
5、地暖保温细石保护层）。做1%的排水坡度，坡向地漏。
4．主楼商业及沿街室内楼面：清理打磨，预留贴地砖。
（四）室内墙面、顶棚
1．厅、卧室、书房等内墙面、踢脚：水泥石灰膏砂浆抹面（1、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、砌块或砖墙）。
2．厨房、卫生间、洗刷间等内墙面：面砖内墙（1、300×450规格釉面砖，白水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、5厚1:2水泥砂浆粘结层；3、素水泥浆一道；4、6厚1:2.5水泥砂浆压实抹平;5、9厚1:3水泥砂浆打底扫
毛；6、界面砂浆一道；7、砖墙或混凝土墙）。高度至梁底，面砖颜色另定。
3．阳台墙裙：面砖墙裙（1、300×450规格釉面砖，白水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝；2、5厚1:2水泥砂浆粘结层；3、素水泥浆一道；4、6厚1:2.5水泥砂浆压实抹平;5、9厚1:3水泥砂浆打底扫毛；6、界面砂浆一道；7、砖墙或混凝土墙），高度至顶棚底，面砖颜色另定。
4．厅、卧室、书房、阳台等顶棚：清理打磨。
5．厨房、卫生间、洗刷间等顶棚：清理打磨，预留住户吊顶。
6．主楼商业及沿街内墙：除进行外墙、分户墙和卫生间分隔外，其余墙体不砌筑。
（1）外墙、分户墙：水泥石灰膏砂浆抹面（1、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、砌块或砖墙）。
（2）混凝土墙、柱：清理打磨后用1：3水泥砂浆封堵加固眼，不抹灰。
（3）卫生间内墙面：水泥砂浆打底墙面（1、6厚1:2.5水泥砂浆压实抹平;2、9厚1:3水泥砂浆打底扫毛；3、界面砂浆一道；4、砖墙或混凝土墙），预留贴墙砖。
8．主楼商业及沿街顶棚：清理打磨。
（五）楼梯间
1．楼面：水泥砂浆楼面（1、20厚1:2水泥砂浆压实赶光；2、素水泥浆一道；3、现浇钢筋混凝土楼板、踏步）。
2．内墙面：刮仿瓷涂料墙面（1、刮仿瓷涂料三遍；2、南北墙20厚1：0.5：2.5水泥石灰膏砂浆抹灰，两侧隔墙25厚胶粉聚苯颗粒保温层；3、砖墙或混凝土墙）。
3．顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（1、刮仿瓷涂料三遍；2、清理打磨；3、现浇钢筋混凝土楼板）。
4．主楼商业及沿街内楼梯：预留钢结构楼梯，由经营用户自行安装。
（六）楼宇门至标准层一层入口门厅和一层至阁楼层电梯间
1．楼面：地砖楼面（1、铺贴600专用楼踏步砖；2、40厚1:3干硬性水泥砂浆结合层；3、素水泥浆一道；4、现浇钢筋混凝土楼板），地砖颜色另定，踏步两侧镶嵌黑色地砖。
2．内墙面：混合砂浆刮腻子墙面（1、刮内墙腻子两遍；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；2、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆打底扫毛；3、
砌块或砖墙），电梯轿厢门翻榜采用地板砖包边，地板砖颜色另定。
3．踢脚：地砖踢脚（1、120高黑色地砖，白水泥浆擦缝；2、5厚1:1水泥砂浆粘结层；3、10厚1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆压实抹光；4、10厚1:0.5:2.5水泥砂浆打底扫扫毛；5、砖墙或混凝土墙）
4．顶棚：刮腻子顶棚（1、刮顶棚腻子两遍；2、清理打磨；3、现浇钢筋混凝土楼板）。
（七）外墙面
1、住宅部分储藏室、标准层外墙面：粘贴55厚EPS模塑聚苯板薄抹灰保温涂料外墙（1、外墙真石漆或弹性涂料；
2、弹性漆刷弹性底涂，刮柔性腻子两遍；
3、3厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布；
4、贴55厚耐火等级B1级EPS聚苯板保温层，胶粘剂粘贴；
5、10厚1:2.5水泥防水砂浆压光扫毛（掺5%防水剂）；
6、10厚1:3水泥砂浆打底找平（掺5%防水剂）；
7、砖墙）；空调隔板、飘窗板等保温做法执行图纸设计要求。
2．主楼商业及沿街楼外墙面
（1）东立面和南北立面外墙：干挂大理石墙面（1、干挂大理石；2、10厚1:2.5水泥防水砂浆压光扫毛；3、10厚1:3水泥砂浆打底找平（掺5%防水剂）；4、砖墙）。
（2）西墙面：水泥砂浆外墙（1、10厚1:2.5水泥防水砂浆压光扫毛（掺5%防水剂）；2、10厚1:3水泥砂浆打底找平（掺5%防水剂）；3、砖墙）。
（八）屋面防水
1．主楼阁楼层、设备层平屋面（含天沟）：水泥砂浆平屋面（1、3mm 厚-20度SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于25cm；2、20厚1:3水泥砂浆找平；3、60厚1:6（重量比）水泥水渣保温找坡层坡度2%；4、50厚XPS挤塑保温板5、钢筋混凝土屋面板）。
2．主楼设备层顶部平屋面、沿街楼平屋面：水泥砂浆平屋面（1、3mm 厚-20度SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于25cm；2、20厚1:3水泥砂浆找平；3、1:6（重量比）水泥水渣保温找坡层最薄处100厚，坡度2%；
4、钢筋混凝土屋面板）。
（九）栏杆、油漆
1．楼梯栏杆：普通成品木扶手、钢管焊制栏杆，刷调和漆。
2．木门及木制作：刷调和漆。
3．阳台及落地窗（窗台高度低于900）：不锈钢栏杆，距离可踏面高度
不低于1.1米。
4．屋面平台栏杆：主楼阁楼层、设备层平台屋面为上人屋面，安装不锈钢栏杆，距离可踏面高度不低于1.1米；沿街楼及设备层顶部屋面为非上人屋面，不安装栏杆。
（十）门窗
1．单元楼宇门：肯德基可视对讲门，与室内设可视对讲系统。
2．进户门：1.0米宽防撬门。
3．内门：不安装。
4．储藏室门：木制夹板门，折铁锁鼻、普通挂锁。
5．住宅部分窗：外窗（含阳台窗）为（5+12+5）mm厚单框中空双玻铝合金平开窗，样式为固定大玻璃，开启小窗扇，除楼梯间外外窗均带纱扇。其中7层（含7层）以上、落地窗1米以下及单片玻璃超过1.5平方米的外窗为外侧单钢化安全玻璃，7层以下为普通白色浮法玻璃；内窗为单框5cm 单玻铝合金推拉窗。
6．储藏室外窗：单框5cm单玻铝合金推拉窗。
7．防火门：楼梯间防火门及管道井门为钢木防火门，配电间、机房为钢质防火门。出屋面防盗门为喷塑防火安全门，车库至地下储藏室及地下储藏室各单元间通道门为钢木防火门。
8．主楼商业及沿街一层门：钢化玻璃门，式样另定。
9．主楼商业及沿街外窗：西立面和北立面外窗为玻璃幕墙窗，其他为（5+12+5）mm厚中空双玻铝合金平开窗。
（十一）给排水系统
1．设置高低区供水系统，六层以下为低区供水，六层（含）以上为高区供水；室内埋地、暗敷墙内及明装给水管为PPR管，地下室及管道井内高区给水管为外钢内塑复合管，低区为PPR管。
2．每户设置单独给水系统，于单元主管道埋地敷设引至户内，主管道于负一层管道井内设置主阀门，水表设于每层管道井内，一户一表，普通水表，表前预留安装锁闭阀的管道长度15cm，表后设置DN20闸阀，并沿管道井竖向预留2Φ20PVC极抄信号穿线管。
3．户内出地面给水支管暗埋墙内（含剪力墙）。
4．厨房给水予留安装洗菜池水嘴接口，一深水封地漏。
5．阳台给水安装一普通试验水嘴，一深水封地漏，预留洗衣机水嘴接
口；阳台相邻两户排水立管共用一道Φ110PVC管。
6．卫生间淋浴及洗手盆热水管道自热水器埋地引至。
7．卫生间设冷热水系统；洗手盆、水嘴等不安装，预留接口；卫生间预留热水器、淋浴器接口，热水器、淋浴器、座便器不安装。
8．厨房设冷热水系统，洗菜池和水嘴不安装。
9．四层三通口（含）以上排水主、支管及四层以下排水支管为UPVC管材，四层以下排水主管为柔性铸铁排水管。
10．厨房和暗卫生间安装住宅烟气集中排放烟气道。
11．主楼商业部分：给水于楼层管道井内设置控制阀门，预留水表安装位置，其他管道由经营用户自行安装；排水只安装卫生间排水主、支管。
12．沿街楼：设置单独供水系统，安装卫生间主管道；排水只安装卫生间排水主、支管；其他给水支管和洁具由经营用户自行安装。
（十二）雨水管
室外落水管管材为UPVC管，固定卡为专用不锈钢卡；雨水管和空调冷凝水管同位置处取消空调冷凝水管，雨水管设置斜三通预留冷凝水排水。
（十三）供暖
1．采用市政暖气管道供暖，地下室架空及管道井内主管为双面镀锌钢管，分户控制阀门设于楼层管道井内，分户回水管阀门后设置DN20铜制过滤器，预留热力表安装位置；七层（含）以下为低区，七层以上为高区。
2．客厅、卧室、餐厅采用地暖，一户一控制系统，分水器设于厨房，主管至分支器管道为PPR热水管，分支器至各房间盘管选用PEX-A管材（做法： 1、基底清理，埋地给水管道敷设完成；2、平均3cm厚发泡水泥找平铺反射膜；3、敷设PEX-A管材；4、5cm厚细石混凝土保护层压实抹平）。
3．厨房、阳台不采暖，浇筑5cm厚细石，卫生间设串联式同侧连接暖气片采暖，水平支管敷设在地面7cm厚细石混凝土内，采用PEX-A管，埋地无接头，出地面连接暖气片采用PPR热水管，只进水管设一阀门（球阀），钢质小背篓散热器片。
4．主楼商业部分：只于楼层管道井内设置供回水阀门，预留热力表安装位置，其他由经营用户自行安装。
5．沿街楼：设置单独集中供暖供回水管道系统，预留并安装主（立）管道；其他楼层支管和暖气片由经营用户自行安装。
（十四）电力电讯
1．高压供电及变压器至各栋号、车库和沿街主电源执行电业部门根据设计图纸出具的施工图纸。
2．每户设置单独供电系统，设置多媒体箱并预留电源；单元集中电表箱设于负一层配电间内，一户一表，储藏室用电计入分户电表，公共照明用电计量设置单独公用电表，表箱内预留安装抄表终端空间。
3．客厅、卧室设普通专用空调插座，客厅、主卧设有线电视及电话插座，书房设宽带插座。
4．卧室灯具双控，其他房间单控，客厅、卧室各设2组普通五孔插座，厨房设2组防水五孔插座，餐厅设2组普通五孔插座，卫生间设2组防水五孔插座（含1组热水器专用插座）, 洗刷间、阳台各设1组普通五孔插座；有窗卫生间取消排气扇电源，由住户自行接引。
5．楼梯间安装LED灯管声光控吸顶灯；其他所有房间安装普通白炽座灯头。
6．室外楼梯间（楼宇入口平台）安装LED灯管声光控吸顶灯；储藏室设1开关、1组普通五孔插座。
7．地下车库安装LED单管照明，应急照明灯管安装蓄电池。
8．单元门出入口厅设置可视对讲门系统，主机设于门上，与每户连接。地下车库与住宅楼通道连接的出入口设对讲非可视系统，与每户连接。
9．主楼沿街及商业：只设置主电源箱，分户和户内电源箱不安装（暂定）；室内电线只埋管不穿线，开关、插座和灯具不安装；由经营用户自行安装。
（十五）燃气
厨房设生活燃气灶用管道燃气系统。
（十六）消防系统
1、按设计要求安装火灾自动报警系统及联动控制系统（火灾事故广播、消防电讯、自动喷水及非消防电源断电等）、消防给水系统（室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、地下排污系统等）、防排烟系统。
2、消防管道采用双面镀锌管道，主管卡箍式连接，支管采用丝接。
（十七）电梯
地下室及阁楼层停靠，设五方通话，主机设于主入口门卫值班室。
（十八）其他
1．对内墙饰面进行仿瓷施工的工程建议采用普通混合砂浆、石灰膏罩
面的做法。
2．对定位较高的开发项目可以试行三小间墙地砖不进行铺贴，洁具不进行安装的标准。
3．对外墙剪力墙设计占外墙比例大、后塞墙体较少的外墙工程，可以试行外墙剪力墙不抹灰、只后塞墙抹灰的做法。
4．对外窗安装可以试行安装副框的形式，减少窗口抹灰和保温施工时细部处理不到位、出现裂缝造成窗周围渗水，淋水试验时重复处理延误工期，也造成淋水成本的增加。
三、加大图纸审查和图纸会审的力度
（一）建筑图纸的审查
1.审查各类开间尺寸、轴线、标高和层高是否符合要求和合理；
2.审查房间布局、墙体设置是否合理；
3.审查楼梯间、雨棚、窗台、阳台、女儿墙、栏板、空调隔板和外立面及屋面造型是否符合要求和合理；
4.审查三小间布局、排烟道、洁具位置是否合理；
5.审查楼宇门、车库门、进户门、储藏室门、内门、防火门、管道井门、储藏室窗、各类飘窗窗台等尺寸和做法是否符合要求；
6.审查电梯基坑、井道、机房、门洞（榜）尺寸、高度和层站数是否满足要求；
7.审查管道井、强弱电井尺寸是否满足要求；
8.审查平面、立面和剖面图及详图是否冲突；
9.审查节能做法、防水做法是否符合要求和合理；
10.审查各类安全出口、通道、过道尺寸及位置是否合理；
（二）结构图纸的审查
1．审查结构标高、尺寸和布局是否与建施一致；
2．审查地基持力层和承载力是否与勘察报告一致；
3．审查基础结构形式、厚度和配筋情况及详细做法等是否合理和满足要求；
4．审查混凝土标高、砌体材料、砌筑砂浆标号等是否合理和符合要求；
5．审查构造柱、剪力墙和各类梁尺寸、钢筋级别和型号等是否合理和
符合要求；
6．审查钢筋连接方式、节点做法、加强钢筋设置等是否具体并符合要求；
7．审查现浇面厚度、配筋等是否合理并符合要求；
8．审查楼梯、雨棚、阳台、窗台、空调隔板、栏板外墙造及屋面造型等详细做法是否具体并符合要求；
9．审查电梯井、集水坑及后浇带等做法是否具体并符合要求；
10．审查结构与安装预留等部位是否冲突。
（三）审查安装图纸
1．审查给排水、暖气、消防用管材是否合理和符合要求；
2．审查给排水、暖气、消防和电力等整体系统、管道和线径是否合理和符合要去；
3．审查各类预留管、洞、箱位置及功能房是否满足要求和与室外配套工程相一致；
4．审查三小间、阳台给排水管、洁具位置和布局是否合理；
5．审查各类管道走向、标高及交叉部位是否合理；
6．审查消防箱、正压风机、灭火器箱位置具体位置及是否合理；
7．审查消防水池、水箱间及泵房具体尺寸和位置是否合理；
8．审查地下室喷淋和排烟系统及分区是否可以取消和合理；
9．审查室内强弱电分路、终端数量和位置是否合理和满足要求；
10．审查地暖分支器、壁挂炉和暖气片位置是否合理。
四、科学论证和选定施工方案
施工组织设计阶段确定的施工方案，对工程建设成本影响很大，像各类模板及支撑形式、钢筋接头和支撑方式、回填土方的预留方案、垂直运输机械的选择、基础做法形式、防水做法由造价人员通过计算对比后优选既节约又实用的施工方案和施工方法，有的工艺、方法在施工合同签订时直接写入合同条款中，使施工有依据，可控制。
（一）地下室防水及后浇带止水做法
1．底板防水做法：平板贴500g/㎡TS防水卷材一道，电梯井及后浇带部位铺贴500g/㎡TS防水卷材两道，其他阴阳角部位设置57cm宽附加层，上做30厚C15细石混凝土保护层，筏板外侧外墙M5.0水泥砂浆砌筑200厚
水泥砖模。
2．外侧剪力墙防水做法：500g/㎡TS防水卷材一道，外侧抹20厚1:2.5水泥砂浆保护层，其中与筏板基础阴角及顶板阳角部位设置水平和竖向各57cm宽附加层，剪力墙后浇带外侧砌200厚×1.3米宽水泥砖模并1:2.5水泥砂浆抹灰，设置1.8米宽附加层；主楼南北墙车库顶板以上外墙贴至负一层窗台底。
3．车库顶面防水做法：500g/㎡TS防水卷材一道，上做C15细石混凝土保护层并顺水找坡，平均50厚，后浇带部位铺贴500g/㎡TS防水卷材两道，与主楼剪力墙阴角位置水平和竖向各57cm宽附加层。
4．后浇带止水做法：基础筏板后浇带、剪力墙及顶板现浇面后浇带两侧设置300宽×3厚止水钢板。
（二）模板及支撑形式
1．混凝土垫层：木模板。
2．满堂混凝土筏板基础：四周外墙100（局部200）水泥砖挡土墙兼做模板，高低差部位采用木模板；电梯井及积水坑采用胶合板模板，木支撑。
3．剪力墙（含剪力墙柱）：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。
4．框柱、构造柱：胶合板模板、钢支撑。
5．框梁、连系梁及挑梁：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。
6．窗台梁、现浇过梁：胶合板模板、钢支撑。
7．预制过梁：木模板。
8．现浇混凝土楼板、窗台板、楼梯：胶合板模板、钢支撑。
9．阳台、雨棚、栏板及挑檐：胶合板模板、钢支撑。
（三）结构构件钢筋接头位置和方式
根据施工规范要求，各部位混凝土构件的钢筋接头位置、接头方式及节点具体做法如下：
1．基础筏板钢筋：按每9.0米设置接头，采用单面搭接焊。
2．车库框柱及剪力墙竖向钢筋：无接头；车库剪力墙水平钢筋：长度小于9.0米钢筋不设置接头，超过9.0米每9.0米设置接头，绑扎搭接。
3．车库现浇面钢筋：底层筋采用人工绑扎搭接，上层筋采用单面搭接焊；按每9.0米设置接头。
4．车库、住宅（商住）楼及沿街楼框梁、连梁：长度小于9.0米钢筋不设置接头，超过9.0米C22以上含C22采用机械套筒连接、C22以下采用单面搭接焊。
5．住宅（商住）楼、沿街楼框柱及剪力墙竖向钢筋：C12以下钢筋采用
绑扎搭接，C12以上含C12钢筋采用电渣压力焊；剪力墙水平钢筋：长度小于9.0米钢筋不设置接头，超过9.0米每9.0米设置接头，绑扎搭接。
6．住宅（商住）楼、沿街楼现浇面钢筋：除双层钢筋现浇板板每9.0米设置接头，绑扎搭接外，其余板钢筋无接头，在梁（墙）中断开；底层板筋伸入外墙1/2并不小于5d长度，上层筋伸入墙内按锚固长度。
7．主次梁及梁柱节点：主次梁节点（无支座）位置钢筋主梁箍筋按加密区设置，次梁不设置；梁柱节点位置梁箍筋不设置，柱箍筋按加密区设置。
8．剪力墙水平筋锚入剪力墙柱、框柱内方式和挑梁压内侧剪力墙（柱）长度及其他未注明钢筋构造做法执行11G101图集具体要求。
五、做好基础及地下室施工阶段的成本管理
基础及地下室工程的施工包括土方开挖、地基处理、防水施工、基础钢筋绑扎、混凝土浇注及地下室剪力墙、梁板梯的施工和满堂脚手架的搭设等分项工程和内容，大部分工程要涉及到基坑支（防）护、地下水降（排）水、后浇带留置、塔吊安装位置的确定、主楼和地下车库及沿街楼的交叉施工、混凝土裂缝防治等技术含量较高的施工难点，对工程造价和工期影响很大，深入研究和做好地下工程的施工组织设计，合理选择施工方案，提前做好突发事件的预案设计对保证工程的顺利施工意义重大。
（一）土方开挖及降排水
1．土方开挖顺序：当施工现场受到道路和周围建筑物影响时，正确选择土方开挖的顺序至关重要，应遵循“先边后里、先浅后深、边挖边退、出槽先清”的原则，即先将基坑周边根据图纸设计和施工操作的需要一次性挖至需要尺寸，再对内部土方集中挖除；先对基底标高较高的部分挖除后再二次对较深部分挖除，保证天然地基不受挠动；土方开挖时由远而近退挖，在挖至一定操作面后组织边挖边清槽，推至基槽坡道时尽量将清槽出土方挖出后最后挖掘机出槽后只对坡道开挖，保证挖掘机不再二次下槽，重新打坡。
2．基槽放坡：当开挖基槽深度4.0米以上时，需要根据土质情况做好放坡的设计。当基槽四周为混凝土路面、土质稳定时，要严格控制操作面和坡度，避免多挖、超挖，基槽深度：放坡面可以将放坡控制在3：1至2：1以内，当四周无混凝土路面且土质松软时根据现场实际加大坡度，一般控制在2：1至1：1之内，保证基槽不会塌方，造成安全隐患。
3．基槽降水：当开挖季节处于富水期（一般6-8月份）时，地下水位
高于开挖槽底，会对开挖造成较大影响，应在设计标高以上预留不少于50cm 的土（砂）层，在基坑周围按每10米设置井点的方式进行降水，当地下水位降至设计标高50cm以下时，边继续降水边组织土方开挖和清槽，对电梯井、积水坑部位，当地下水位降至坑顶标高下1.5米以下时，可以停止排水，待垫层和防水施工之前再继续降水，可以节约降水成本和工期。降排水采用明管降水。
4．排水井点的封堵：当地下水位降至基底下1.5米并稳定后，在基础筏板混凝土浇注时需要对电梯井等部位井点进行防水封堵，可以采用泵边排水、使用水泥掺加专用早强封堵剂的方式进行封堵，费用较低、效果较好。
（二）地基处理
1．当设计选择粘土层或砂层为持力层，基底出现淤泥质土、松散土质时，根据地基承载力要求，需要对该部位挖除后回填，应在清槽之前通过组织勘察、设计单位预验槽提前确定地基处理方案，清槽后及时对该部位进行换填，不延误工期，一般回填要求采用砂：石子为7：3级配，目前砂价格高于石子，可以采用6：4级配，节约费用，基槽开挖出砂含泥量较低时可以用于回填，节约砂的材料费用。
2．当设计选择采用岩石层为持力层时，设计岩高处岩层往往不均匀，存在局部高出设计面、局部低于设计面的情况，可以根据情况选择破高填凹。当回填量较少时，采用毛石混凝土或C15混凝土找平后直接作地基，当回填量和面积较大、混凝土费用较高时，可以将较高部位破至设计标高下30-50cm，选择整体回填30-50cm砂石褥垫层的方式达到地基处理的要求，节约费用。
（三）基坑支（防）护
1．当开挖深度低于5.0米且基槽边坡较为稳定时，可以不进行专业支护，只对边坡做好塑料布覆盖防止雨天雨水对边坡浸泡造成安全隐患，同时对坑边做好挡水处理。
2．当开挖深度超过5.0米或基槽边坡松软存在安全隐患时，根据临沂市边坡支护的规定，应通过边坡检测、专业设计及专家论证等程序进行边坡支护方案的论证，并由有专业资质的施工队伍进行施工，费用高、工期长，应尽量采用阶梯开挖的形式降低开挖深度，如果必须支护时，则应提前组织论证和设计，不能影响验槽和发生安全事故。
3．当基槽距离道路距离较近、存在安全隐患时，应对该部位采用砌筑
毛石或砖挡土墙的方式进行边坡加固，顶部浇注不小于1.0米宽的混凝土面；当距离建筑物较近需要对原建筑基础进行防护时，可以采用排桩或砌挡土墙的方式。
（四）后浇带和伸缩缝的留置
1．因主楼超过45米时要求设置后浇带或伸缩缝，因后浇带留置后需要在主体及砌体完成后45天之后、混凝土收缩稳定后方可浇注，对工期影响较大，后浇带二次施工费用也较高，综合而言，建议选择单元间设置双墙、留置伸缩缝。
2．地下车库与主楼相连接的，应在主楼前后柱跨中间留置后浇带，待主楼主体及砌体完成后45天、车库混凝土强度达到100%后浇注完成。
（五）施工塔吊位置的选择
当高层工程与车库相连接时，施工塔吊一般需要安装在车库内，该处车库基础要同塔吊基础合并考虑，按塔吊基础的混凝土厚度和较大配筋进行处理，当需要留置施工缝时设置止水钢板，顶板开口部位可以设置为采光井。
（六）几个重要控制节点
1.外墙轴线考虑储藏室保温做法是否需偏心。
2.地下室外墙预留主给排水、电气、消防等预留口是否与室外管线设计走向和位置一致，以最短距离为宜。
3.地下室和楼梯间主要安全出口高度不低于2.0米，宽度不小于1.2米重点控制。
六、做好主体工程施工阶段的成本管理
（一）严格复核标一层楼层放线
标一层的楼层轴线、墙体、柱、洞口、阳台及外墙造型是否正确关系到以上楼层的施工，关系重大，施工单位放线时建设单位、监理人员应现场指导、监控，随时纠偏并认真复核，不错过任何一点部位，保证无漏点和盲点，避免产生因放验线不正确出现返工浪费并影响工期。
（二）做好剪力墙、现浇面及楼梯模板标高的验收
剪力墙模板验收是混凝土浇注成型前最后一道控制关，应对模板截面、垂直度和加固情况进行仔细验收，保证无错误。
现浇面模板标高关系到楼层层高、现浇面混凝土厚度及三小间楼面高
差，应根据竖向控制点标高进行复核。
（三）钢筋施工时做好设计图纸与图集的配合使用
设计图纸说明和详图一般为通用做法，很多工程实际的细部和节点做法需要参照图集进行施工，当图纸做法不清晰时，也要按图集施工，需要建设、监理人员确定采用的图集及具体的做法，在满足规范要求的前提下避免钢筋的浪费，特别是节点做法和接头方式，必要时要征求造价人员的意见，对比费用，选择费用低、施工方便的做法，达到控制成本的效果。
（四）混凝土施工做好塌落度、水灰比和材料配比的控制
混凝土塌落度和水灰比关系到混凝土的质量和裂缝的防治，一般应控制在160-180之间，根据气温情况偏差控制在+-20；随时对商混公司的材料进行不定期检查，保证材料级配合理，严格控制砂的含泥量和石子粒径。
（五）做好节点重要部位和易分歧位置影像资料的留置，为工程决算留置依据。
（六）造价人员参与隐蔽验收和现场查勘，了解现场实际施工情况，留置详细第一手资料，为工程决算提供依据。
（七）做好电气埋管的隐蔽验收和资料的完善，电气埋管前应对设计图纸重新进行优化和合并，减少不必要的浪费，隐蔽资料满足设计要求，并反映现场实际。
（八）几个重要控制节点
1.外墙轴线考虑储藏室保温做法是否需偏心。
2.外墙空调隔板、空调预留眼位置与空调插座位置和数量是否一致。
3.各房间插座数量和位置是否满足使用功能要求，是否与暖气片安装位置相冲突，是否符合装饰家居布置需要，强弱电预埋线管与安装标准要求插座、开关设置数量和位置相一致，避免出现预埋过多或过少。
4.管道井门尺寸预留是否一致，消防箱安装位置尽量避免管道明装或明装管道尽量缩短。
5.外墙腰线、阳台造型、外窗和屋面造型等细部部位主体施工时尽量考虑砼构件一次成型，避免后期装饰时不易施工。
6.进户门和内门尺寸主体施工时预留是否适用，特别是厨房和卫生间门尺寸。
7.管道井内管道考虑综合布管排列是否合理，空间是否满足，特别消防箱控制阀门和水表等安装位置可操作性是否满足管理需要。
8.管道井、强弱电井墙体材料是否满足强度和抗裂缝要求，是否考虑消防防火封堵要求。
9.120后塞墙体与梁尺寸不一致是考虑与卧室一侧齐，错台留置于厨房和卫生间内。
10.各类门窗洞口是否需预留木砖，其他需安装设备部位是否需预埋固定件。
11.灯头预留位置是否位于房间中心，插座高度是否满足功能要求，特别是三小间插座，壁挂炉和油烟机插座宜1.8米，电饭煲或微波炉插座宜1.3米，冰箱插座宜0.4米，洗衣机插座宜1.3米，洗刷间插座宜1.3米，客厅空调插座宜0.4米，其他空调插座宜2.1米。
12.电梯门洞预留尺寸是否满足安装要求，考虑满足安装要求前提下预留尽量避免二次后塞施工。
13.电梯井道顶部高度是否满足安装高度要求，考虑门窗预留尺寸。
14.楼宇门高度不宜低于2.4米，考虑可视对讲电源是否预留到位。
15.考虑电梯五方通话线路如何敷设，如何与室外管道相衔接。
16.壁挂炉考虑排气口中心距墙距离宜15cm，电源插座位置是否与壁挂安装位置相冲突。
17.三小间、阳台和楼梯间板面标高是否考虑与后期地面施工相协调。
18.三小间各类管道位置是否合理，是否考虑空间使用和洁具布置是否考虑引至地下室后如何引至室外。
七、做好装饰安装工程施工阶段的成本管理
（一）装饰施工阶段
1. 房间尺寸是否规整，各类门窗洞口抹灰后尺寸是否与要求一致，是否规整。
2.各类梁底部位抹灰后高度是否一致，阴角是否顺直，阳角护角是否顺直。
3.三小间底子抹灰高度是否合理，面层如何处理。
4.三小间贴砖返口是否合理，门窗洞口位置垂直和水平方向是否闭合，是否保证洞口规整，各类开关、插座和接线盒是否预留，与顶棚接茬位置是否顺直，预留排气口尺寸和地面排水坡向是否满足要求，地漏位置拼砖是否
合理，与厅室成品地面是否预留高差20。
5.外墙抹灰前是否对孔洞防水处理进行检查，是否挂钢板网防裂，是否使用防水砂浆，各类门窗洞口是否规整，各类造型知否顺直和贴滴水条，窗口位置是否满足窗户安装要求，各类预留口是否穿管预留，各类窗板、空调板和阳台滴水条长度与外墙成品面齐，不宜深入墙面或少于墙面。
6.外保温是否设置防火隔离带，窗口翻口网格布和抗裂砂浆是否到位和
顺直，错台部位是否考虑防渗水处理和顺直，各类预留口位置是否平滑美观。
7.地面面层处理是否合理，是否考虑与三小间地面高差，高低差位置是否贴大理石条分隔，与楼梯间楼面接茬位置是否考虑进户门安装，进户门高度是否符合要求并统一尺寸。
8.各类栏杆高度和间距是否满足强制性条文规定，栏杆固定点是否满足固定需要。
9.屋面保温施工前是否已确定外墙雨水管位置，是否已进行出屋面管道和排气孔预留，是否已对女儿墙内侧抹灰，排水坡向是否与雨水管位置相一致，厚度是否满足要求，墙角位置是否做成弧形满足防水铺贴需要，找平层厚度和强度是否满足要求。
10.屋面防水施工前是否确定保温层间隔时间和强度满足要求，SBS底层冷底子油是否均匀，附加层和搭接宽度是否满足要求，收口位置铺贴是否密实，各类管口位置是否刷聚氨酯处理。
11.仿瓷涂料施工前门窗是否已打胶完成，阴阳角位置是否标杆找角，基底不平或凹凸严重部位是否已由土建找补，成品面层施工前是否再次进行细部打磨和处理，成品压光是否均匀，踢脚线和墙裙胶带是否顺直，根部是否采取了防污染措施。
12.外墙漆施工腻子找平和打磨平整，特别注意洞口内侧处理细致，造型位置线条顺直，面漆施工时贴胶带顺直，面漆调和均匀，配比一致，外墙面各类预留孔洞安装PVC护口。
（二）门窗安装工程
1.外墙保温完成后进行尺寸测量，出现尺寸不规整应通知土建施工单位进行整改满足要求后制作。
2.外窗制作时考虑发泡密封尺寸，安装时考虑外墙保温对固定的影响，重点控制规整顺直和固定牢固，发泡密封到位，内外胶均匀顺直（必要时贴
房地产全成本管理
房地产投资全成本管理 一、可行性研究分析 1、含义和目的 房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 2、成本管理中的意义 a．作为申请项目核准的依据 b．项目申请投资的依据 c．是筹集建设资金的依据 d．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 e．是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究分析构成 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 ①.封面 ②.摘要 ③.目录 ④.正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。 ⑤.附表 ⑥.附图 4、可行性研究投资分析案例 二、项目总投资组成 1、项目总投资 包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。 项目总投开发建 设成本 开发产品成本（占开发建设成本98.4%） 固定资产投资（占开发建设成本1.6%）经 营 经营资金 运营费用
资成 本修理费用 经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税 2、开发建设成本 包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表： 开发建设成本费用 工程开发成本一、土地费用 二、前期工程费用 三、基础设施建设费 四、建筑安装工程费 五、公共配套设施建设费 六、开发间接费 管理费用七、管理费用销售成本八、销售费用 财务费用九、开发期税费 十、其它费用及不可预见费十一、利息 3、经营成本 经营成本经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税 三、开发建设成本控制 1、工程开发成本 1.1、成本控制相关名词解释 ①、目标成本：指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努力所要实现的成本 和利润目标，是项目成本的控制线。 ②、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位的职责，明确在成本管理中“谁 来做”，“做什么”的关系，将目标成本落实到实处。 ③、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。指 项目实施过程中的预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本的差异，帮 助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，并在项目整个生 命周期任一时间点，都能适时分析。
项目成本管理制度 (1)
中国有色金属工业第十四冶金建设公司 国际工程管理部项目成本管理制度 第一章总则 第一条成本管理是充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。 第二条本办法适用于公司所属各直管部、项目部所承建的各项建设工程，如：房屋建筑工程、市政公用工程、公路工程、机电设备安装工程、冶炼工程、钢结构工程、矿山工程等。 第三条公司所属各项目部、直管部进行全过程项目成本管理（招投标、月报的收集、目标成本的管理、结算管理、单据的收集、分供方过程管理等），必须遵守国家法律法规和有关政策规定。 第二章招投标管理 第四条本制度所称的招标方式泛指采用公开招标、邀请招标、询价（比价）、竞争性谈判。 （一）公开招标，是指以招标公告的方式，邀请不特定的法人或者其他组织参加投标的方式； （二）邀请招标，是指以投标邀请书的方式，邀请特定的一般不得少于三家的法人或者其他组织参加投标的方式；
（三）询价（比价），是指以询价函的方式，向三个以上的拟选分供商进行询价，并按照满足需求，质量和服务同等且报价最低的原则择优确定供货商的方式； （四）竞争性谈判，是指邀请三个以上的供货商就事先确定的谈判文件逐一进行谈判，并按照满足需求，综合得分最高的原则确定供货商的方式。 第五条凡采购额在人民币300万元以上的采购项目应采用以上采购方式，凡总价在人民币300万元以上的劳务分包工程和总价在人民币5万元以上的专业分包工程应采用前两种方式进行招标，公司对上述范围内的招标进行统一组织和管理。 第六条任何单位和个人不得将应按照本办法进行的招标采购化整为零或者以其他任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉招标活动。 第七条招标活动一般包括招标前期工作、编制招标文件以及开标、评标、定标等内容。 第八条在招标活动中，招标工作相关单位、部门人员与投标商有利害关系的，应当申请回避。 第九条招标活动应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，招标过程严格按照本办法规定的程序进行。 第十条公司相关部门应严格履行与招标活动有关的管理职责，招标过程由公司纪检监察室实施全程监督，对不合法、不合规，损害招投标双方权益的招标行为，纪检监察人员有权予以纠正和制止。 第三章目标成本管理 第十一条项目成本预测： 在工程项目投标阶段，根据建设单位（发包人）提供的投标文件、施工图和市场上对于该工程所需用的各类物资、机械设备的供给情况和价格情况，与本企
恒大房地产项目动态成本管理流程
恒大房地产项目动态成 本管理流程 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
x房地产公司项目动态成本管理流程 【最新资料，WORD文档，可编辑】 北京海赋兴业房地产开发有限公司 1. 目的 规范项目开发过程中成本的管理过程，加强动态成本控制，建立动态成本监督预警机制。 2、适用范围 适用于公司开发项目实施阶段动态成本的管理控制工作。 3、术语和定义 3.1.动态成本：指工程项目中的即时成本，主要包括项目工程成本、设计类成本、前期类 成本和营销类成本等。 4、职责 4.1.成本采购部 4.1.1.负责项目目标成本管理； 4.1.2.负责根据项目开发目标成本，按月度定期（每月30日完成）编制项目成本信 息报告； 4.1.3.根据项目开发阶段，负责审核项目相关责任主体的目标成本调整申请； 4.1.4.对各项目成本责任主体的成本执行情况进行监控； 4.1. 5.负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、现场签证管理； 4.1.6.负责定期（每月25日）提交相关成本信息资料。 4.1.7.负责对工程供应商采购进行成本控制； 4.1.8.负责项目材料设备类目标成本控制； 4.1.9.负责对材料设备供应商采购进行成本控制； 4.2.工程部 4.2.1.负责项目工程签证的成本控制；
4.2.2.负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、签证的执行 监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。 4.3.设计部 4.3.1.负责项目设计类目标成本控制； 4.3.2.负责按照限额设计要求完成设计工作，确保项目成本不超过目标； 4.3.3.负责对设计供应商采购、设计变更进行成本控制； 4.3.4.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。 4.4.项目拓展部 4.4.1.负责控制项目前期费用； 4.4.2.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。 4.5.营销部 4.5.1.负责项目营销类成本的控制； 4.5.2.负责对营销供应商采购、营销费用进行成本控制； 4.5.3.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。 4.6.分管副总/总经理 4.6.1.负责按权限审核/审批目标成本的调整申请。 5.工作流程 5.1.项目目标成本制定 5.1.1.在方案设计结束后，成本采购部根据以审定批准的项目初步目标成本，分解 目标成本并与相关部门签订目标成本控制责任书，经公司审批通过后，由总经理下发给各个责任部门。（目标成本控制责任书）。 5.1.2.各责任部门主要负责的工程类成本费用如下： 5.1.1.1设计部：负责按照成本限额设计的要求完成设计及控制设计变更、设计费用等设计 类成本等； 5.1.1.2项目工程部：负责控制项目工程签证成本、工程供应商、材料设备类采购成本等； 5.1.1.3项目拓展部：负责控制项目前期费用； 5.1.1.4营销部：负责控制项目营销类成本等。 5.1.2成本采购部：负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、现场签证的 管理。 5.1.3工程部负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、签证的执行 监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。
(完整版)建筑工程项目成本管理
目录 摘要 关键字 一、引言 二、建筑项目成本管理概述 （一）建筑工程项目成本管理的内涵 （二）建筑工程项目成本的构成 （三）建筑工程项目成本管理的作用 （四）当前我国建筑企业工程项目成本管理的现状三、建筑工程项目成本管理的过程 （一）建筑工程项目成本管理的具体流程 （二）建筑工程项目管理的阶段分析 四、企业建筑工程项目成本管理中存在的主要问题 （一）项目管理人员成本控制意识薄弱 （二）企业内部没有形成责权利相结合的成本管理体制（三）材料管理不严，浪费现象严重 （四）忽视工程项目"质量成本"的管理 （五）忽视工程项目"工期成本"的管理 （六）成本核算流于形式，指导意义不大 五、加强建筑项目成本管理的对策 （一）增强项目管理人员成本管理意识 （二）实行全程成本控制，建立成本核算管理体系 （三）加强项目实施过程中的成本管理 （四）加强质量成本管理 （五）完善工期成本管理 （六）加强工程项目成本核算监督力度 六、结束语 参考文献
摘要：近年来建筑市场的竞争日益激烈，建筑施工企业获利空间也越来越小，工程项目的成本控制越来越重要。但在许多企业中，成本管理工作在很多方面并没有到位，并且不同程度地出现了一些问题，这严重限制了企业在日益激烈的市场竞争中的发展。工程项目成本管理是一个整体的、全员的、全过程的动态管理过程，是实现企业经济效益最大化的必由之路，是工程项目管理的核心内容之一。本文介绍了建筑项目管理的概念、过程及作用，重点研究了项目管理的现状和其中存在的诸多亟待解决的问题，有针对性地提出了相应的对策建议。 关键词：建筑工程项目成本管理
建筑工程项目成本管理 一、引言 建筑业在我国国民经济发展中占有重要地位,与整个国家经济的发展、人民生活的改善有着密切的关系。随着市场经济的迅速发展，尤其是最近几年房地产市场的繁荣，建筑产业已发展成为国民经济支柱产业。但市场经济的激烈竞争和国际金融危机的影响，建筑工程企业获利越来越难。如何加强建筑工程项目的成本管理、控制资源耗费、降低成本为企业增加效益，一直是相关研究的热点。工程项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对工程项目实施过程中所发生的费用，通过进行有效的计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用、实现目标利润、创造良好经济效益的一种科学的管理活动。 成本管理是建筑业经营管理的重要组成部分,对改善经营管理具有决定性的作用。工程项目成本管理是一个复杂的过程，施工企业如何以建筑工程项目管理为中心，提高工程质量，保证进度，降低工程成本，提高经济效益，这是事关建筑施工企业生存和发展的关键。所以，项目成本管理对施工企业来说是一个极具挑战意义的课题。建筑施工企业只有对工程项目在安全、质量、工期保证的情况下，严格控制工程成本，争取降低工程成本，才能使建筑施工企业在市场竞争中立于不败之地。 二、建筑项目成本管理概述 （一）建筑工程项目成本管理的内涵 什么叫成本？其实学术界的概念并没有完全统一。美国会计学会认为：“成本是指为达到特定目的而发生的或应发生的价值牺牲，它可以用货币单位加以衡量。”我国认定的成本概念是：“企业为生产经营商品和提供劳务等发生的各项直接支出，包括直接工资、直接材料、商品进价以及其他直接支出，直接计人生产经营成本。企业为生产经营商品和提供劳务而发生的各项间接费用，分配计人生
VK地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)[120886]
VK地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)[120886] VK地产项目成本管理工作流程指引（成本部适用） 一、主要职责： 1. 工程结算管理； 2. 现场签证管理； 3. 设计变更管理； 4. 产值、资金计划审核，付款台帐建立； 5. 投标报价，合同价格审核； 6. 成本动态管理； 7. 现场临时任务。 二、基本原则 1. 工程造价确定原则(顺序优先) ■ 甲方限价 ■ 合同价 ■ 中标价(或三家比价最低价) ■ 合同规定确定方式 ■ 市场询价 2. 造价工程师行为准则 ■ 成本责任优先 3. 现场签证、设计变更事前办理原则 三、操作流程 1.工程结算管理 (1) 工作内容 ■ 园区管网工程结算； ■ 绿化造园工程结算； ■ 装饰工程结算； ■ 外委工程结算； ■ 零星工程结算； ■ 工程竣工结算； ■ 工程结算定案单填写； (2) 工作条件（前提） ■ 经办人出具工程结算工作交接单，非包死工程附两份结算书，必要时应附竣工图； (3) 工作流程 (4) 需注意检查事项 ■ 结算资料必须齐全--结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、竣工图（如需要）； 工程结算工作交接单需注意事项 ■ 工程结算工作交接单各项内容须填写完整； ■ 工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容； ■ 存在合同外增减工程，需有项目部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理； ■ 提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式； ■ 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人；
关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项 ■ 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算； ■ 竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认； 结算工作注意事项 ■ 结算前必须认真阅读合同不少于一遍； ■ 结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度； ■ 结算前原则上造价工程师应先核算工程量； ■ 与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划，且双方签字确认后附在结算件上； 填写结算定案单需注意事项 ■ 在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式； ■ 结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致； ■ 工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全； ■ 上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书，具体格式按后附表格规定； (5) 权限 10万元以下报项目总经理签字后送财务副总； 10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字，然后送财务副总； (6) 参考文件 《预结算管理办法》 《结算样表》 2.现场签证管理 (1) 工作内容 1. 对以下内容确定造价； ■ 施工过程中出现的各种技术措施处理； ■ 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项； ■ 发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程； ■ 施工过程中出现的奖励和索赔问题； 2. 同施工单位共同确认签证单； 3. 确定签证原因及责任归属； (2) 工作条件（前提） ■ 工程组或设计部提供现场签证单； (3) 工作流程 不合格 合格 (4) 现场签证单需注意检查事项 ■ 各项内容填写完整； ■ 变更原因、内容明确：作法标识明确，可以清晰计算工程量，增减工程表示清晰,可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。签证内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则； ■ 提出部门及签证原因必须明确； ■ 甲方主办人必须签字； ■ 现场工程量已由楼盘工程师及监理复核完毕，成本组人员可对现场工程量进行抽查核对。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成(总5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
(企业管理手册)项目成本管理操作手册最全版
（企业管理手册）项目成本管理操作手册
项目成本管理操作手册 第1节总则 1项目成本确定 1.1项目成本的编制 1.1.1可研成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目标成本不应超过可研成本。 1.1.2目标成本：项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化并确定可研成本中工程类成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工图设计，必须完成较完整的扩初设计，达到可对可研成本中工程类成本进一步细化的目的，确定目标成本中工程类成本控制部分；项目开盘前，确定目标成本中非工程类成本控制部分，依据已确定的目标成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程类成本，形成项目实施的目标成本，由董事长批准。 1.2项目成本编制应具备的条件 1.2.1可研成本 1）每个新项目进行成本测算，发展部应提供书面的《项目内联单》，并经主管副总裁批准。《项目内联单》需包含以下内容 a）土地价款的组成（是否含城市基础设施配套费和土地契税）； b）土地价款的支付方式； c）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等）； d）项目各业态销售价格； e）对成本影响较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增容费等）。 2）规划院应提供方案，并经主管副总裁或董事长签批。
1.2.2目标成本 确定项目目标成本时，项目公司需准备以下资料: 1）《项目合作意向书》和《国有土地使用权出让合同》； 2）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件； 3）合同台账和已签订的主要合同； 4）当地的主要材料设备价格。 1.3项目经营决策文件的会签和交底 1.3.1项目公司将目标成本上报，股份公司成本控制部牵头审核，确定目标成本，形成《项目经营决策文件》，进行《项目经营决策文件》的会签。 1.3.2《项目经营决策文件》由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本控制部总经理、财务部总经理、项目管理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。 1.3.3《项目经营决策文件附件》由股份公司成本控制部、股份公司财务部、股份公司项目管理中心分管业务的副总经理会签。 1.3.4《项目规划经济技术指标》由股份公司规划院项目主管工程师和分管该项目的副院长会签。 1.3.5《项目投资计划表》和《项目成本计划表》由项目公司分管成本的副总和股份公司成本控制部分管目标成本的副总会签。 1.3.6《项目经营决策文件》会签完毕后，由股份公司相关部门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、现金流等方面的联合培训，使项目公司在项目实施前完整掌握《项目经营决策文件》，实施过程中自觉进行控制。 2项目成本过程管理
建设工程施工项目成本管理
施工项目成本管理 8.1 一般规定 8.1.1项目成本控制管理应包括项目成本的预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料和编制成本报表。 8.1.2 8.1.3项目经理部应建立以项目经理为中心的成本控制体系，进行成本目标分解，明确各管理人员和作业层的成本责任和相互关系。 8.2 成本控制管理程序 8.2.1 项目经理部成本控制管理应按下列程序进行： （1）建设公司经营部进行项目成本预测，制定下达项目成本控制目标。 （2） （3）项目经理部实施成本控制。 （4）项目经理部进行成本核算。 （5） （6）收集、保存成本资料。 8.2.2 项目经理部施工项目成本控制程序框图： 建设公司下达的经营指标 项目经理部成本责任目标 目标成本降底率≥建设公司下达的经营指标 目标成本分解 横向分解到各部门、岗位，纵向分解到分部分项工程，落实到作业队 反复测算修订平衡 编制施工预算、确定降低成本技术组织措施、修订费用标准 编制项目总成本计划、各级各部门成本计划 工程施工（工程项目的进度、质量、安全、成本控制） 建立成本责任制度、成本控制信息系统、落实成本控制措施、监督费用支出 反馈整改 检查成本计划完成情况，监测成本费用变化 核算已完工施工成本，发现超支，分析原因，条取措施，纠正不利偏差
中间考核 按月（季、年）度考核、分施工阶段考核、评价、奖罚，及时信息反馈 竣工工程成本考核、总结 为以后的同类施工项目提供预测资料 8.3 目标成本的测算和下达 8.3.1根据建设公司下达的经营目标，测算： 目标成本降低率＝目标成本降低额/预算成本 目标成本降低额＝预算成本－目标成本 预算成本＝工程结算收入－税金 目标成本＝人工费、材料费、机械费、其他直接费的计划成本＋管理费计划－物资供应利润计划 8.3.2目标成本测算依据 （1） （2）该项目的预算成本。 （3）项目施工组织设计及成本降低措施。 （4） （5）企业内部的施工定额。 8.4 成本控制 8.4.1施工项目成本控制对象 8.4.2施工项目成本控制内容 施工项目成本内容 即直接从事建筑安装施工的生产工人开支的各项费用。包括： 直 接 成 本 外租机械的租赁费，施工机械的安装、拆卸进出场费等。 括：材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具、用具使用费，检验 试验费，工程定位复测费，工程交点费，场地清理费，冬雨季施工增加 费，夜间施工增加费，仪器仪表使用费等。
万科房地产项目成本控制研究
万科房地产项目成本控制研究 摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的
梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.
项目成本管理的制度、原则与措施
项目成本管理：制度、原则与措施 项目成本管理水平不仅直接决定着项目的经济效益，而且最终影响到企业经济效益最大化目标的实现。因而加强项目成本控制是实现项目效益最大化的基本保障，是施工企业财务管理的重要组成部分。我们中铁十六局针对前几年存在的组织层次多，管理粗放，成本观念淡薄，费用开支无约束等问题，将项目部作为成本控制中心，以贯彻落实责任成本管理为切入点，在不断探索、努力实践的基础上，紧紧盯住影响成本控制的三个环节（责任成本预算、实际成本控制和预算与实际成本对比分析），狠抓成本费用组成的四项重点（劳、材、机、费），建立了五项制度，坚持了四项原则，采取了三条措施。几年来的实践表明，这些制度和措施对提高企业效益发挥了积极作用。1998年以来，我局在每年处理消化历史遗留问题数千万元的基础上，实现利润逐年攀升，由1998年的729万元增加到2000年的1316万元。 一、五项制度 （一）管理目标责任合同制。为满足业主对企业的合同要求，兑现投标承诺，我局在每项工程中标上场前，都要由局（处）党政主管与项目的经理及党工委书记签订《项目管理目标责任书》，把项目工期、质量、安全、上交款、经费
开支等指标以合同的形式写进责任书内，并将项目总体目标分解为年度指标，在每年工作会议上与项目经理、党工委书记签订《年度项目管理目标责任书》。项目经理、党工委书记按上交款指标的一定比例，缴纳风险抵押金；项目经理每年向局（处）工作会议述职，报告年度《项目管理目标责任书》的执行情况。局（处）依据《项目管理考核评比办法》，设定年度优秀、达标和不合格项目部三个级次，对工程进度、质量、安全、效益和文明施工等五个方面进行考核，按照得分情况实施奖优罚劣兑现阶段目标。项目完工时，依据项目上场时企业主管与项目经理、党工委书记签订的《责任书》，进行全面系统的考核与审计，落实《责任书》条款，兑现奖罚，对完成目标的项目领导人双倍返还风险抵押金；对完不成指标的项目领导人，除没收风险抵押金外，还规定在三年内不得担任项目主要领导人。实行管理目标责任合同制，规范了项目管理行为，加强了项目过程控制，提高了项目管理水平，激发了项目管理人员争优创优的积极性。 （二）项目资源配置评审制。为了解决项目资源优化配置问题，每项工程中标后，局里依据合同条款、施工条件等，按照“五个到位”即“管理人员责任到位、生产要素配置到位、工程任务分割到位、项目管理目标到位、资金保障到位”和“四个适应”即“管理水平与工程需要相适应、技术力量与工程需要相适应、机械设备与工程需要相适应、资金保障
建筑工程项目成本管理措施
项目成本管理是对项目施工中所发生的成本费用进行预测、计划、控制、核算、考核及分析，以正确反映公司工程项目施工生产的经济成果，不断降低工程项目成本，提高公司经济效益。 一、项目制造成本分类 A：直接成本 B：间接成本 二、项目成本管理原则 1．项目经理部是项目成本控制中心，公司财务部是项目成本核算中心。 2．公司合约部是项目成本管理的主管部门，对项目成本管理进行监督和指导。 3．项目经理部承担部分市场风险，即项目在实施过程中，由于外部市场的变化（含政府政策变化）而导致钢筋、商品混凝土、水泥、木材总体采购价格变化超过一定幅度（+ %，根据项目实际情况和当时市场价格浮动情况在项目管理责任书中明确），由此产生的赢利或亏损不应由项目部承担，其它材料、机械、人工等因市场变化产生的风险由项目部承担。 4．项目经理部须承担管理风险，即在项目施工过程中，因项目经理部自身管理不当或决策失误而导致的项目成本的增加，应由项目经理部承担。 三、项目成本管理主要内容 1．项目成本目标预测 2．项目成本计划的编制 3．项目成本控制的实施 4．项目成本目标调整 5．项目成本核算 6．项目成本分析 7．项目成本考核 四、项目成本管理要求 1.项目成本目标测算 1.1.公司合约部会同项目部根据项目实施方案在与业主正式合同签订后三个月内完成项目目标成本测算。 1.2.项目成本目标的测算依据为： 1.2.1.中标预算书（包括“决算书”） 1.2.2.经批准的施工图 1.2.3.总承包合同
1.2.4.项目实施方案 1.2.5.选定的分包价格 1.2.6.已确定的施工组织设计 1.2.7.施工预算定额 1.2.8.工程所在地造价管理有关文件规定 1.2.9.市场价格信息 1.3.项目经理部配合合约部编制以下测算表，确定项目成本目标 1.3.1.项目分包成本预测表（BG-XM-71） 1.3. 2.项目材料成本预测表（BG-XM-72） 1.3.3.项目机械及措施费成本预测表（BG-XM-73） 1.3.4.项目现场管理费成本预测表（BG-XM-74） 1.3.5.项目目标成本汇总表（BG-XM-75） 1.4.编制注意事项 1.4.1.项目分包成本预测表：扩大劳务分包成本按照分包方案中规定的范围计算扩大劳务分包成本总价；专业分包成本按照分包方案中规定的范围参照中标预算书中的数量、单价、取费等因素综合测算。 1.4. 2.项目材料成本预测表：按照中标预算书中的材料定额用量结合当季材料价格信息计算，其中暂估材料（设备）按照招标文件提供的暂估价计算（以后按实际采购将调整）,实际采购价与暂估价产生的价差不进行考核；主要材料（钢筋、商品砼）同时参考物资部提供的价格信息；周转材料使用费按照施工组织设计中的脚手架体系和模板体系以及投标承诺的质量、工期目标进行计算。 1.4.3.项目机械及措施费成本预测表：中、大型机械使用费按照施工组织设计中的大型机械使用方案参考物资部提供的租赁价格信息进行计算，中小型机械使用费和工具用具使用费暂时按照中标预算书中的数量计算，措施费参照投标预算书中的项目划分，根据施工组织设计以及以往的经验数据测算，原则上不突破投标报价金额。 1.4.4.项目现场管理费成本测算表：按照现场管理方案测算，项目经理部负责协助进行；其中管理人员工资由人力资源部提供指标；办公费、低值易耗品摊销费和固定资产折旧修理费由行政部、财务部提供指标。 1.4.5.项目目标成本测算汇总后，得出项目成本目标具体数值，经审核批准后，作为项目管理目标之一，在《项目管理目标责任书》中明确，具体规定见本手册第三章项目管理策划。 2.项目成本计划的编制 2.1.项目经理部负责按照施工组织设计和项目成本目标编制《项目产值、成本计划
中海地产工程成本管理培训1010245489
房地产工程成本管理讲座提纲 1房地产工程成本管理观点解析 1.1不同部门观点的辩论 1.1.1观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量 进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。 1.1.2观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包 括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起 到了“四两拨千斤”的作用。 1.1.3观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意 图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。 1.2目前流行的观点 1.2.1工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包 括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～ 20％，这是目前比较流行的观点。 1.3工程成本控制的投资理念 1.3.1选用技术方案的标准是什么呢？ ◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。 ◆投资决定技术标准。 1.3.2承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。 1.3.3房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理 预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量 档次一致性。 1.4套用传统定额计价体系的误区 1.4.1误区之一：费率误区。 1.4.2误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。 1.4.3误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。 1.5工程量清单的威力 1.5.1为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业 的工程师算不过施工单位的工程师呢？ ◆这是信息对称与不对称的问题。 1.5.2工程量清单的威力 1.5. 2.1工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标， 容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有 利于工程顺利实施； 1.5. 2.2工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地 产企业依照市场规律控制工程成本； 1.5. 2.3工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规 范现场签证； 1.5. 2.4设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于 动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； 1.5. 2.5工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利 于提高结算效率。
工程管理部成本管理制度手册
X公司工程管理部成本管理制度手册 【最新资料，WORD文档，可编辑】 成 本 管 理 手 册 某某股份有限公司 工程管理部制 ****年**月**日
目录 一、成本管理制度与流程................................................ 工程结算审批工作程序............................................... 工程结算复核实施细则............................................... 工程成本检查调研工作指引........................................... 企业成本核算指导................................................... 工程付款审核工作程序............................................... 工程付款审批工作程序............................................... 工程预结算管理办法................................................. 扣款审批工作程序................................................... 工程预结算管理规范................................................. 责任成本管理体系指引............................................... 目标成本科目分类................................................... 新项目发展管理制度.................................................
房地产项目开发成本控制措施[1].doc
房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述： 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1．项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2．土地、土建、设备费用。
房地产项目目标成本管理(考核)
房地产项目目标成本管理（考核） 房地产项目目标成本管理 一、目标成本的概念及内容 1.目标成本是房地产企业基于市场状况，结合企业经营计划，根据预期销售价格和目标利润进行预先确定的，经过努力所需要实现的成本指标，是项目成本的控制标杆。 2.目标成本包括拿地成本、前期准备费用、建筑工程费、安装工程费、室外管网工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费、期间费用、流转税费和企业所得税。 二、目标成本管理的几个阶段 1.拿地阶段：在项目立项决策前，根据项目定位、项目预案、土地信息和周边市政配套情况，参考类似项目的成本数据或已结算项目的数据进行编制，并将其作为规划设计、方案设计阶段目标成本的参照依据。 2.设计阶段：设计阶段是成本控制极为重要的阶段，本阶段能够实现的成本控制的效果占整个项目全阶段成本控制效果的比率约为75%～80%。这一阶段的成本控制的阻力最小，控制成本需要进行的成本投入最低。重点关注产品定位，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式等。方案设计完成后，根据规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积及相应建筑指标进行编制，将其作为限额设计的依据。
3.施工阶段：根据施工图纸计算工程量，结合合同条件及市场预期确定计算单价，将其作为责任成本分解的基础。此阶段的工程量、价计算应包括单体建筑安装工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程。在编制时未有施工图纸的科目，可以拿地阶段的目标成本为基础进行调整。 三、目标成本管理机制 1.建立成本合约规划机制，变事后统计为事前控制 合约规划的过程是一个渐进明晰的过程，在前期做合约规划时，肯定有部分费用难于明确，即所谓的规划余量，随着项目的推移逐渐将规划余量转换为明确的合约规划，并进一步明确为具体的合同。 成本控制是以运营管理为导向，希望对预计要签订的合同进行事前控制，因此按照“合同分类”思想构建控制科目，将目标成本按预计要签的合同大类进行分解；同时将目标成本落实到具体的责任部门，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距， 分析原因，制定改进措施。 按控制科目树（合同类别）确定的目标成本使集团统一管控的科目变少，项目团队通过提前预估每一个控制科目下可能会发生的合同（合约规划）来指导合同签订，实现对成本的控制转移到对合同的控制，将成本控制载体由对“明细费项的控制”转为对“合约规划对应合同的控制”。