物业综合服务楼宇巡查管理标准作业规程
1.目的
1.1规范楼宇巡查工作,保障小区正常的工作和生活秩序。
2. 适用范围
2.1适用于客户中心的楼宇巡查工作。
3. 职责
3.1客户中心主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
3.2客户中心客户专员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
4. 程序要点
4.1 客户中心主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作
方案,内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。
4.2 楼宇巡查的内容:
4.2.1 治安隐患的巡查。
4.2.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.2.3 清洁卫生状况的巡查。
4.2.4 园林绿化维护状况的巡查。
4.2.5 装修违章的巡查。
4.2.6 消防违章的巡查。
4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。
4.3 楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了
解”等。
4.3.1 “看”:通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题;
4.3.2 “听”:从设施设备运行时声音判断是否有故障;4.3.3 “摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用情况;4.3.4 “调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设
备的使用状况。
4.4 房屋本体巡查的工作要领
4.4.1 检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态,
记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下
运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单
位门口贴上相关告示;当发现电表异常运转(如倒转、
有盗电嫌疑)时,应在《巡查登记表》中予以记录并
及时报告客户中心主管。
4.4.2 巡查楼梯间
a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状
态;
b) 检查梯间墙身、天花面层是否出现剥落、脱漆、墙、地
面瓷片是否完整无损;
c) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全,灭火器是否有漏
气或过期,失效现象,防火门是否
关闭,消防安全疏散指示灯是否完好,消防疏散通道是
否堵塞,防盗预警设施及消防报警
设施是否完好;
d) 检查卫生状况是否良好。
4.4.3 巡查逃生天台:
a) 检查逃生天台门是否能随时的打开(严禁上锁);
b) 检查天台护栏是否完好,避雷针、电视天线、隔热层是
否完好;
c) 检查有无违章占用逃生天台现象;
d) 检查雨水管是否通畅;
e) 检查卫生状况是否良好。
4.4.4 巡查电梯:
a) 检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
b) 检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
c) 检查照明灯及安全监控设备是否完好;
d) 检查卫生状况是否良好。
4.4.5 巡查大堂、门厅、走廊;
a) 检查各类安全标识是否完好;
b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
c) 检查卫生状况是否朗良好。
4.4.6 巡查中发现梯间弥漫异常气味、焦味时应立即对相
关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
4.5 公共设施设备巡查的工作要领
4.5.1 巡查水、电、气、通讯设施:
a) 检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、冒
现象;
b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
c) 检查室外消防设施是否配件齐全,标识完好。
4.5.2 巡查公共文体设施:
a) 检查雕塑小品是否完好,是否有安全隐患;
b) 检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;
c) 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否
有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.5.3 巡查道路、广场、公共集散地:
a) 检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好;
c) 检查各类雨水、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是
否齐全;
d) 检查卫生状况是否完好。
4.5.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场:
a) 检查防盗设施是否完好;
b) 检查停放的车辆是否有损伤现象;
c) 检查各类标识是否完好无损;
d) 检查卫生状况是否良好。
4.6 巡查周边环境
4.6.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.6.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环
境、高空抛物现象。
4.6.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
4.6.4 检查卫生状况是否良好。
4.7巡查违章装修
详见《装修管理标准作业规程》。
4.8巡查空置房
详见《空置房管理标准作业规程》。
4.9 对巡查中发现问题的处理要领
4.9.1 客户专员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能
进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决,否则
及时将问题记录在《巡查记录表》中,巡查回来后
报告客户中心主管解决。
4.9.2 客户中心主管视情况按下列情况处理:
a) 属公共设施设备破损丢失的,按《报修管理标准作业规
程》处理;
b) 属管理处其他部门员工工作不力造成的,应通知其他相
关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决,特殊情况需经管理处经理同意后适当延长;
c) 属住户违章造成的问题,应按《住户违章处理标准作业
规程》处理。
4.9.3 对巡查中发现问题处理完毕后客户中心客户专员应
现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的
记录,并经相关人员签字认可。
4.10 本规程执行情况作为本规程执行情况作为管理处/客
户中心相关人员绩效考评的依据之一。
5.相关文件
《报修管理标准作业规程》
《装修管理标准作业规程》
《住户手册》
《住户投诉处理标准作业规程》
《空置房管理标准作业规程》
《住户违章处理标准作业规程》
6.质量记录
《巡查记录表》
《巡查问题处理表》
(每月底汇总由客户中心归档保存,保存期两年)。