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关于房产税的税收筹划

关于房产税的税收筹划

摘要

随着房产税的改革,房产税对组织国家税收、调节居民收入、控制房价的影响将更为明显,对企业的负担也不可避免地造成影响,因此十分有必要对房产税的税收筹划进行探讨。一个合理有效的税收筹划方案既可以为国家贡献税收,也可以为企业减轻负担,从而增加更多的营业利润投入生产和惠及员工的生活。本论文立足于税收筹划角度,以FG公司为例,结合企业所处的具体环境,通过对房产税现行法律法规的学习,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠四方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。

关键字:税收筹划征税范围计税依据计征方式税收优惠

目录

* 封面------------------------------------------------------1 * 摘要关键词 ---------------------------------------------2 * 目录------------------------------------------------------3 1 绪论-----------------------------------------------------4

1.1 研究背景----------------------------------------------5

1.2 研究方法和意义----------------------------------------5

1.2.1 研究方法--------------------------------------6

1.2.2 研究意义--------------------------------------6

1.3 我国房产税的现状--------------------------------------7

1.3.1 产生背景--------------------------------------7

1.3.2 发展历程--------------------------------------7

1.3.3房产税的征收情况-------------------------------8

1.4国内外房产税的现状------------------------------------9

1.5 房产税筹划应考虑的因素-------------------------------12

2 房产税的税收筹划------------------------------------------12

2.1 征收范围的税收筹划 ----------------------------------12

2.2 计税依据的税收筹划-----------------------------------14

2.2.1合理分解房租收入 ------------------------------14

2.2.2 通过关联企业转租 -----------------------------15

2.3 计征方式的税收筹划-----------------------------------15

2.3.1将出租变为投资---------------------------------15

2.3.2 将出租变为仓储管理-----------------------------15

2.4 优惠政策的税收筹划------------------------------------16

3 FG公司税收筹划实例研究------------------------------------16

3.1 案例研究----------------------------------------------16

3.2 结论和不足 -------------------------------------------17

4 房产税税收筹划中应注意的问题--------------------------------19

4.1 税收筹划应以合理合法为前提---------------------------19

4.2 税收筹划必须遵循成本一效益原则-----------------------19

4.3 税收筹划应重视会计与税收差异 -----------------------19

5 结论-------------------------------------------------------20 参考文献-----------------------------------------------------21 致谢---------------------------------------------------------22

1 绪论

1.1 理论背景——房产税税收筹划

房产税税收筹划,顾名思义,是对纳税主体减轻房产税税负的税收筹划活动。所以,对房产税筹划的研究,首先要掌握税收筹划的概念,在此基础上,才可对房产税筹划的概念有清晰的认识。税收筹划,又被称为税务筹划,通常认为是指“纳税人依据所涉及的现行税法,遵循税收国际惯例,在遵守税法的前提下,运用纳税人的权利,根据税法中的允许、不允许、以及非不允许的项目、内容等,对企业组建、经营、投资、筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利财务目标实现的谋划与对策”。1936年,英国上议院议员汤姆林爵士在“国内税务局专员与威斯特敏斯特公爵诉讼案”一案中作出的判例,被公认为法律上第一次认可的税收筹划。

税收筹划有广义和狭义之分,广义的税收筹划包括:节税、避税、转嫁税负。转嫁税负可以视为避税的一种,狭义税收筹划则仅指节税,本文以下所用税收筹划概念均取其广义。纳税人所具有的少缴税款的内在需求,各种税收优惠的存在也在客观上为税收筹划提供了筹划空间,加上法律对税收筹划的认可和专业的税收筹划人才的不断充实,使得税收筹划在国内外都得以迅速发展起来。

1.2 研究方法与意义

1.2.1 研究方法

本文采用的是规范性的研究方法,主要用以下三种方法分析:

1)文献法

我国房产税改革虽然启动较晚,目前仍还处于地方试点的工作阶段,但学术界和实务界已经对房产税改革进行了大量的相关研究,取得了较为丰富的研究成果。本研究将对我国房产税税收筹划的有关文献进行梳理和分析,充分借鉴和吸收有关研究成果,在此基础上深化对房产税改革工作的认识,提炼出房产税改革的观点,主要运用在第一部分和第四部分;

2)总体描述法

根据我国房产税的发展现状以及参考部分国外征纳情况进行总体描述;在此基础上从计税依据、征税范围、计征方式、税收优惠四方面对房产税进行筹划的理论描述,主要运用在第二部分;

3)案例分析法

通过对实际案例进行研究,综合考虑传统税收征税与筹划后企业纳税情况的对比,进而计算出企业的节税效益,主要运用在第三部分。

1.2.2 研究意义

虽然从税收数据上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度不断加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。

本文根据房产税的相关规定,结合自身的实际工作经验,拟从房

产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,达到节税的目的。

1.3 我国房产税的现状

1.3.1 产生背景

房产税是各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等,这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。

1.3.2 发展历程

周期的“廛布”,唐朝的“间架税”,清朝初期的“市廛输钞”,清末和民国时期的“房捐”等,都是房产税的雏形;

1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税。同年6月,将房产税和地产税合并为房地产税;

1951年8月8日,政务院公布《城市房地产税暂行条例》;

1973年简化税制,将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税,只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税;

1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

1.3.3 房产税的征收情况

征收范围:房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体征税情况,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

征收标准:房产税征收标准从价或从租两种情况:

从价计征,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值,以陕西省为例:

应纳税额=房产原值×(1-20%)×税率(1.2%)

从租计征(即房产出租),以房产租金收入为计税依据,税率为12%。

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

1.3.4 我国房产税的征收情况

从表1-1中反映出我国房产税在逐年增加,相对应的在税收比重中也有所提高。世界上大多数国家的税收制度中都会涉及到房产税, 在其税收收入中的比重也在逐年增加。财政部财政科学研究所所长贾康在两会中提出房产税新改革离我们并不远,估计会在2017年正式出台相关文件。中国房产税的制度不会照搬美国模式,房产税征收范围第一套房产免征,至于第三第四套的可能采用固定税率。这让很多人感受到房产税步伐在接近。房产税在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,如何做好房产税的税收筹划直接影响着企业和个人的税收负担。

关于房产税的税收筹划

表1-1 2007-2013年度房产税征收情况

1.4国内外房产税的现状

美国是个税收制度相对比较完备的国家,他对房产的收缴的相关税项主要是房产税和交易税。房产税是一个财产税,每年交纳,是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税,一次性过户时交齐,一般由买卖双方平摊,约为房价的2-4%。征税主体:美国50个州都征收房产税,这一税的目的是地方政府的主要收入来源。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,将税收收入做到取之于民,用之于民。因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税,房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,比例为:郡税(1/7),城市税(1/7),学区税(5/7)。优惠政策:美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。

加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房产税比较复杂,因为它不是计征一次,而是市镇、县和学区重复计征,各地的税率差别很大,但大多在1%左右,平均占家庭收入的5%,而个人所得税占家庭收入的10%以上。在加拿大,老年人支付的房产税占个人收入的11. 7%,而年轻人则只占4.2%,这是因为老年人退休收入低,但住的房子较大,所以比例就显得高。为了减轻低收入群体的纳税负担,在年度个税申报时会有个调整,如果收入低,政府会退回房产税。加拿大政府在房产税这一政策上,将低收入群体的纳税负担考虑了,减轻国民的纳税义务,同时也要防止少数国民却居住房屋面积较大的房屋,造成一定程度上的资源浪费。

加拿大税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说,一套80万元的房子,按0.5% 的税率计算,一年为4000元,平均到每个月不到400元。但如果逾期缴纳物业税,就会被罚款和抽取利息,连续三年欠缴,政府便有权将物业拍卖。这种奖励与惩罚共存的机制,有效遏制了漏税、不纳税的行为,同时也减轻了国民纳税负担。

德国《宪法》第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。同医疗、教育等一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税,占有土地的人才必须缴纳土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值为1-1.5%的不动产税,房屋买卖还需要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利,还需

缴纳差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入要缴纳个人所得税,2009年后统一为25%的资本利得税。作为一个曾是全球房荒最严重国家之一,德国在稳定房地产市场方面的成功经验,确实值得我国借鉴。房地产业被定位为社会福利机制,德国国土面积35.702万平方公里,略小于我国云南省,云南省约39万平方公里。截至2006年底,全国总人口数为8245万人,其中外籍人有750万人,约3800万户,拥有4000万套住房,完全可以满足每个家庭一套住房,人均居住面积为41平方米。减免政策:从1990年起对居民购建的自有自用住宅,实行土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、

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2. 房产税税收筹划

2.1 征税范围税收筹划

按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业,生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内,无论是否使用,每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但交通便利,对公司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。

按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号)对征税的房产范围进行

了明确:“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所;独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的规定,从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确:凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围,需要征税的建筑必须符合房产的特征。

另外,按照税法规定,房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的余值按,1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此,对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行,只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账,就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。

2.2 计税依据税收筹划

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行筹划。

2.2.1 合理分解房租收入

目前企业或者个人出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套设施,比如机器设备、办公用具等附属用品。税法对这些设施并不征收房产税,而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及费用除外,以减轻房产税的税负。

我们通过生活中的走访调查,抽样得出小案例:日常生活中,小A为个体工商户,租房协议中每月房屋负担总支出为28000元,其中租金20000元,附属设施租用费5000元,物业费2000元,煤水电等其他费用1000元。由此计算得出:个人租金占房屋负担总费用71%,其余占29%。这样无形中加大了个人房产税税负。因此我们以小A为例,对调查样本进行分析,如表2-2所示,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费除外,以减轻房产税的税负。

关于房产税的税收筹划

表2-2 房屋负担费用表

2.2.2 通过关联企业转租

实际中,我们发现不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起,如果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租给关联企业,再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人,只是房产转租人,根据税法规定,转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。

2.3 计征方式税收筹划

房产税的计税方式有从价计征和从租计征,从价计征是按房产计税余值计征,税率为1.2%,从租计征是按房产的租金收入计征,税率为12%。

随着经济的发展,房屋的租金普遍偏高,如果房屋是以前年度修建的,则其账面原值很低,这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况,“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此,要转变租赁方式,变从租计征为从价计征。

2.3.1将出租变为投资

企业将房屋对外出租,按规定要按租金收入缴纳房产税,如将房屋对外投资入股,参与被投资方的利润分配,共同承担风险,投资方就不用按12%的高税率缴纳房产税,而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳,相比之下,这样计算的房产税要少得多。

2.3.2将出租变为仓储管理

出租合同中出租房屋属于从租计征的房产范围,但如果是仓储合

同则属于从价计征的房产范围。虽然,租赁与仓储是两个不同的概念,租赁只需提供空房就行了,不对存放的商品负责;而仓储不仅需要添置设备设施,配备相关的人员,还要对存放的商品负责,从而增加人员的工资和经费开支,但这些开支还是远远低于节税数额,扣除这些开支后,企业还是有可观的收益的。

2.4 优惠政策税收筹划

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。因此纳税人出租房时,可以使用市场价格,向个人出租用于居住,享受税收优惠。税法规定房产大修停用半年以上,经税务机关审核在大修期间可以免

3. FG公司税收筹划实例研究

3.1 案例研究

FG公司在某内陆省份中等城市兴建工业园,近来企业老总发现公司的房产税税负太重,因此,聘请注册会计师对企业历年的房产税、固定资产账目、预算报告进行评估和查阅,发现以下几点未进行合理避税:

1).工业园区除建造厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物,工程造价40000万元人民币,其中厂房、办公用房工程造价为25000万元,其他建筑设施造价为15000万元;

2).投资建厂,房产原值为10000万元;

3).拥有一写字楼,配套设施齐全,对外出租。全年租金共3000万元,其中含代收的物业管理费300万元,水电费为500万元;

4).公司的一处两层楼房位于城市闹市区,专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪 70年代,设施陈旧,每年只能收取租金 60万元。2006年,该公司花500万元对房屋进行重新装修改造,装修改造后,出租给A公司每年收取租金200万元;

5).企业现有5栋闲置库房,房产原值为2000万元,将闲置库房出租收取租赁费,年租金收入为200万元。如果配备保管人员将库房改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费,年仓储收入为200万元,但需每年支付给保管人员2万元。 (当地房产原值的扣除比例为30%)

3.2 结论和不足

通过表3-1,可以清楚的看到,通过税收筹划所产生的节税效益:

关于房产税的税收筹划

关于房产税的税收筹划

我们得出FG公司筹划前和筹划后共节税:210+84+96+13.5+5.2= 398.3万元。

通过从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨得出:企业在使用筹划后的方案,能减少房产税税收负担,实现房产税的节税效益最大化。

然而,该案例的不足之处在于未能建立模型,而是采取理论研究和查阅账本、资料的方式得到结论,具有单一性,研究性不强。

4. 房产税税收筹划中应注意的问题

税务筹划可以给企业带来节税利益,但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是:政策、经济环境变化风险、税务行政执法力度导致的风险、财务管理和会计核算风险等等

4.1 税收筹划应以合理合法为前提

税收筹划不可盲目的钻法律的空子,因此在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则,密切关注房产税等相关税收法律政策变动,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合企业自身的实际情况,综合衡量税务筹划方案,才能达到预期的效果和目标。

4.2 税收筹划必须遵循成本一效益原则

税收筹划是企业财务管理的重要组成部分,它涉及筹资、投资、生产经营等过程。它应该服从财务管理的目标,即利润(税后利润)最大化。因此在筹划税收方案时,不能过分地强调税收成本的降低,而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少,使纳税人的绝对收益减少。

4.3 税收筹划应重视会计与税收差异

虽然会计制度与税法同属规范经济行为的专业领域,但二者分别