协信城立方销讲百问11.4.26
协信城立方销讲百问
一、概况
1、小区名称、组团名称、以及各栋？
（1）协信城立方
（2）协信城立方由9幢高层和小高层、38幢花园洋房组成。（一期）
2、楼盘所在地理位置？
协信城立方位于重庆热点开发区域西永城市副中心核心生活区南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学以及重庆科技学院。咫尺紧邻西永保税港B区和台资信息园，是未来国际人口最集中的区域。
3、周围主干道及离主干道距离？
本案周边主干道有大学城南二路和重大南路。
4、周围楼宇及建筑物：
二、开发、设计、施工等公司介绍
1、发展商名称？
协信控股集团
2、公司所在地址？
重庆市渝中区新华路4号附1号时代天骄大厦正二层
3、开发过哪些楼盘？
商业综合体：
1997年协信商厦；
1999年协信时代天骄；
2002年协信黄金海岸；
2004年协信购物广场长寿Mall;
2004年协信购物广场巴南Mall;
2008年协信中心；
2009年协信城；
2010年协信公馆；
住宅：
2000年协信天骄骏园；
2001年协信天骄年华；
2005年协信TOWN城；
2007年协信阿卡迪亚
2007年协信柠檬郡；
2007年协信云栖谷；
2008年协信彩云湖1号；
2008协信天骄城；
2009年协信君临天下
2010年协信再云端
4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？
5、监理单位名称及监理项目？
6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？
上海新日清建筑设计事务所日清
项目：金地天御、龙湖moco、龙湖时代天街、万科悦府等
7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？
重庆天骄物业管理服务有限公司（17年极致追求，获得“全国满意度第一”殊荣）。
成立于1999年1月，公司注册资金叁佰万元，全国一级物业管理企业资质，中国物业管理协会会员单位，重庆市物业管理协会副会长单位，是一家具有现代管理理念，以规范化、标准化运营为特征的专业物业服务公司。
公司现有员工400余人，拥有一支懂经营、善管理、通技术、精业务的经营管理和专业技术人员队伍。在管理和技术人员中大专以上学历的占85%, 具有中级以上技术职称的有14人，管理人员持证上岗率100%。
公司一贯注重管理的科学化、规范化，吸收和借鉴世界先进的管理经验，2000年9月，聘请世界著名的罗兰·贝格国际战略管理咨询有限公司对天骄物管公司企业组织结构、岗位设置、管理作业流程进行了全面的设计；2002年公司通过ISO9001：2000国际质量体系认证，现公司建立了完善的管理服务体系。
公司目前受托管理的物业主要有时代天骄、天骄俊园、天骄年华、天骄·美茵河谷、天骄·风城大院、协信·黄金海岸、协信·百年广场等楼盘，总规模达130.8万平方米，管理的物业有高尚住宅小区(大厦)、商场、别墅、写字间等多种类型。公司针对不同物业的特点，为业主提供专业化、规范化、个性化的全方位服务。在所管理的楼盘中，时代天骄大厦首开重庆市酒店式高尚住宅之先河，先后荣获“渝中区物业管理优秀大厦”和“重庆市物业管理示范大厦”称号；天骄俊园小区荣获“重庆市十佳住宅小区”、“消费者满意楼盘”、“渝北区物业管理优秀小区”、“重庆市园林式小区”等称号；天骄年华获得了“全国首届新世纪人居经典综合大奖”、“中国名盘”、“消费者满意楼盘”、“沙坪坝区物业管理优秀小区”、“重庆市物业管理优秀小区”等称号；公司荣获“重庆市首届信得过物业管理企业称号”、“2003·重庆地产年度物业管理榜”上榜企业、重庆物管满意度民意大调查“十大金牌物管”称号。
公司秉承“品质铸就价值”核心价值理念和“温情永恒，关爱一生”的服务理念，专注服务，努力以专业化的科学管理和人性化的亲情服务，为业主营造温馨和谐的“天骄生活方式”，我们的目标是经过几年的艰苦努力，实现公司管理的现代化、经营的集约化、服务的专业化、协作的社会化，并以不断创新的管理理念和服务方式，铸就物业管理服务高品质，提升天骄物管的品牌形象，使天骄物管公司成为重庆一流、国内知名的专业化物业服务集成
商。
8、物管费：（包含公摊，电梯费）
9、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？
广州怡境景观设计有限公司
代表作品：广东广州恒大御景半岛、广东广州中粮万科金域蓝湾、重庆保利江上明珠、重庆恒大雅苑等
10、售楼处电话：
65766688 65766699
三、楼盘资料
（一）规划：
1、用地性质？批地时间？年限？（1号地块）
项目名称：协信.城立方
土地使用年限50年40年
2060年6月
土地使用年限
至
2、占地面积？建筑面积？
项目总占地706亩总建筑面积102万方
一期占地86249㎡约130亩总建筑面积为265648.55㎡
3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？
容积率2.5 绿地率为30.0%
4、产品的设计特点？
规划：建筑布局—南北通透较大. 带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。)
建筑：户型设计简洁，明快。面积合理，功能分区明显。立面突出“新都市古典主义”的风格，造型轻盈、通透色彩丰富明快。
5、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？
小区采用封闭管理，封闭方法利用场地自然高差，不用栏杆围墙，管理分区高层洋房独立分区，分别管理。
6、小区有否监控系统?
监控中心设在弱电管理中心，同时可根据需要在各组团保安值班室设置分控。在小区主要出入口、主要通道、电梯前室、电梯轿厢、地面停车场及地下停车库、各设备机房等重要区域设置摄像机进行监视，将监视区域的情况以图像方式实时传送到小区弱电管理中心，管理中心设主控机及监视器对小区实施全方位监控。小区边界防盗监控由远红外探测器、显示屏、监控器组成。
7、楼间距为多少米？
楼间距从22——58米
8、有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表格形式）
产品明细：
配套设施一览表
配套设施一览表
分类名称单位数据规划要求备注教育九班制幼儿园平方米2629.78 2500 9个班
社区服务物业管理用房平方米938.57 929.77 1号楼吊层设
置
居委会个359.03 339.45 4号楼吊层设
置
消防控制室平方米61.75 4号楼首层设
置
配套体育
设施
乒乓球场平方米20
1,8号楼内设
置
羽毛球场平方米150
入口广场附
近设置
健身路径平方米150
儿童游戏场平方米150
室外综合健身
场
平方米400
标准篮球场平方米560
商业服务综合市场个3011.37 3000 1，2，3，4号楼吊层设
置
市政公用垃圾转运站个占地200
9、架空层高度？净高？用途？
无架空层。
10、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？
车位总数：1300个分为：地上136个，位于小区外商业门面口。地下：1164个，位于整个一号地块下。车位租或售，及价格等待定。
11、会所面积？几层？服务内容？
无
12、会所功能？使用方法？收费标准？
无
13、小区配套与家居服务？
14、小区可有消防系统？为何牌子？
有
15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？
小区实行人车分流，一期共有车行人行出入口4个。其中洋房区2个，高层2个。
16、小区商业配套服务？
在高层区设有400㎡的风情（露天）游泳池，在小区内还设置了篮球场、网球场、乒乓球场、儿童游乐中心等娱乐健身设施。小区配备了22万方的综合体，其中8万方为自持商业由协信集团统一运营管理。包括有五星级酒店、IMAX五星级电影院、SHOPMALL、精品旗舰店等将打造成辐射整个大学城区域的商业中心。
17、住户专车的发车时间？收费标准？
未定
18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？
水电按重庆市标准执行，
19、商铺规划？商铺使用年限？
待定
20、动工时间？竣工时间？入伙时间？
项目动工时间2010年
交房时间：
高层：
1/2/7/8#楼 2013.6.30
3/4/5/6/22/23 2013.7.30
洋房：
9-15#楼 2012.6.30
16-21#楼 2012.8.15
21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？
美宅均带精装修。装修标准高达1600元/平米，远高于市面同类型产品。
（二）、交通、配套
1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？
至沙坪坝火车站30分钟；
至沙坪坝步行街30分钟；
双碑隧道、双碑大桥贯通后至江北机场车行30分钟
2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线
888 高级车
266 中级车
291 中级车
289 中级车
456 中级车
璧山开往主城各区的中巴车均通过项目附近。
3.银行？
中国农业银行、中国银行
4、现有肉菜市场？
5、饮食？
现目前大学城熙街开设有餐饮；小区门口也设置了餐饮娱乐一条街。
6、娱乐？
大学城拥有6个主题公园，30余个中小公园。小区门口也有30亩的市政公园。可以让你身心得到极大的舒展。
7、宾馆？
8、邮政、电信局？
9、医院？
第三军医大附属医院，离项目步行10分钟
10、药店？
11、购物商场？
小区门口8万方的自持商业中包含了大型量贩式超市、百货商场‘
12、幼儿园、小学;中学？
小区配备了台湾小金星幼儿园。
（三）、建筑：
1、楼体为何结构？基础为何种基础？
主体为框架剪力墙，基础为桩基础
2、楼板的厚度？
12㎝
4、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？
没有隐梁，但剪力墙可以减少柱子。
5、山墙厚度？
200
6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？
pvc
7、有否天然气管道？
有
8、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？
外墙为石材和真石漆
9、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？
在房间内，阳台，厨房，卫生间均做两面一底防水涂料
10、楼宇抗震等级？
四级六度注：属于重庆标准规范
11、空调水的排放是做如何处理的？
设有空调水管排放。
（四）、室内：
1、楼梯间装修标准？
待定
2、入户门与房间门的尺寸？
3、每户供电最大负荷为多少？
住宅
（1）一房二厅：3KW/户；
（2）二房二厅：4KW/户；
（3）三房二厅：5 KW/户；
（4）四房二厅：6KW/户；
（5）一房二厅跃层：4KW/户；
商业门面照明用电（300lx）：12W/m2
4、楼梯间照明系统？
吸顶灯
5、每户可带装修？装修标准？
美宅均带精装修。装修标准高达1600元/平米，远高于市面同类型产品。
6、业主可否更改隔墙？
视结构而定
7、窗可为飘窗？飘窗宽度？距地面多高？
精装产品的飘窗在交房时，直接改为可使用面积。
8、内各种接口布置房（有线电视、电话）？
接口到户，具体位置待定
9、房间内各种电器开关为何种品牌？
待定
10、可否安装防盗网？
不可以
11、是否预留空调机位？
有
12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）
四、发展商承诺
1、房产证几时办理？几时可以拿到？
原则上在双方签定《商品房买卖合同》后十日内到房管局登记备案，在房屋交付使用后，60日内应办理产权证。（如业主不能按时领取房产证，责任视具体情况而定）
2、可否外销？外销可否做按揭？
3、可会提供业主质量保证书？
交房时，开发商会向业主提供两书：即住宅使用说明书、住宅质量保证书。
4、预售证编号
未办理
5、物业管理公司提供哪些服务？
一般提供的常规服务有：公共环境清洁服务、公共绿化养护服务、公用设备设施日常维修养护、公共秩序维护。
6、按揭银行？按揭年限？
7、付款方式？
一次性，按揭
附件:
?建筑本体共用部位共用设施设备与物业规划内的市政共用设施配套服务设施的维修养护和管理,充分发挥原有设计功能,确保使用安全舒适方便;
?对小区实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,全体安全全护卫经过严格训练,实行准军事化管理,确保小区安全;
?公共环境的酒店式清洁绿化服务;
?停车场专业管理和区内秩序与安全管理(收费)
?商务秘书服务(收费)
?室内小量维修(收费)
购房百问手册
1．开发商背景及其主要业务
重庆协信控股（集团）有限公司。
前身为重庆协信实业（集团）有限公司，创办于1994年5月，是一家以房地产开发为主导产业的多功能大型企业集团。注册资本为1.5亿元人民币，总资产规模近10亿元人民币，净资产达6亿元。集团下辖重庆协信城市建设发展有限公司、重庆长信房地产开发有限公司、重庆协信商务发展有限公司、重庆协信购物中心发展管理有限公司、重庆天骄物业管理有限公司五个直属事业部，全资拥有重庆协信商厦物业管理有限公司、重庆涪陵协信实业有限公司、重庆机动车交易（市场）有限公司、重庆协信汽车贸易有限公司等多家公司，控
股重庆中城联置业发展有限公司和重庆西部国际汽车城有限公司，参股重庆市商业银行、上海中城房网投资管理有限公司、北京动动文化艺术有限公司、北京世联.通投资顾问有限公司等多家企业。公司自创立以来，一直秉承“创造我们的共同价值”的核心理念和“主导本业、创造需求、至诚守信、适时发展”的经营理念，不断开拓创新、锐意进取，取得了良好的经济效益，同时也取得了良好的社会效益。截止2002年底，公司已累计向国家上缴税费近1亿元，直接提供800多个就业岗位，为4000多人提供了就业机会。继1997年公司被重庆市委、市政府命名为“重庆市百户重点私营企业”和“私营企业五十强”后，2001年8月1日再次被重庆市委、市府命名为“重庆市百户重点私营企业”和“私营企业五十强”。此外，公司还先后被授予“重庆市首届房地产开发企业五十强”、“重庆市纳税大户百强”等称号。2001年11月，公司入选“中国私营企业500强”，排名400位；同年，公司被评为“中国房地产著名品牌企业二十强”，公司所开发的“天骄”品牌系列住宅入选“中国地产知名品牌”。近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展，累计开发量已达110万平方米。先后成功开发了“小康楼”、“协信商厦”、“时代天骄”、“涪陵协信城市花园”、“天骄俊园”、“天骄年华”等项目，所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。目前正在进行开发的“天骄·美茵河谷”、“协信·黄金海岸”、“协信·百秀城”、“协信·巴南新天地”、“重庆西部国际汽车城”等项目在重庆本地房地产市场具有重要影响力，并受到社会各界及业内高度评价。
2．施工单位背景及其主要业绩（或资质）？
重庆博达建设集团股份有限公司；一级总承包
中建三局第二建设工程有限责任公司；一级总承包
3．建筑设计公司背景及其业绩？
4．景观设计公司背景及其业绩（或资质）？
广州怡境景观设计有限公司
代表作品：广东广州恒大御景半岛、广东广州中粮万科金域蓝湾、重庆保利江上明珠、重庆恒大雅苑等
5．园林设计单位及其业绩（或资质）？
广州怡境景观设计有限公司
代表作品：广东广州恒大御景半岛、广东广州中粮万科金域蓝湾、重庆保利江上明珠、重庆恒大雅苑等
6．监理公司背景及其资质？
重庆建新建设工程监理咨询有限公司
甲级
7．物业管理公司背景及其业绩（或资质）？
重庆天骄物业管理服务有限公司。
成立于1999年1月，公司注册资金叁佰万元，全国一级物业管理企业资质，中国物业管理协会会员单位，重庆市物业管理协会副会长单位，是一家具有现代管理理念，以规范化、标准化运营为特征的专业物业服务公司。
公司现有员工400余人，拥有一支懂经营、善管理、通技术、精业务的经营管理和专业
技术人员队伍。在管理和技术人员中大专以上学历的占85%, 具有中级以上技术职称的有14人，管理人员持证上岗率100%。
公司一贯注重管理的科学化、规范化，吸收和借鉴世界先进的管理经验，2000年9月，聘请世界著名的罗兰·贝格国际战略管理咨询有限公司对天骄物管公司企业组织结构、岗位设置、管理作业流程进行了全面的设计；2002年公司通过ISO9001：2000国际质量体系认证，现公司建立了完善的管理服务体系。
公司目前受托管理的物业主要有时代天骄、天骄俊园、天骄年华、天骄·美茵河谷、天骄·风城大院、协信·黄金海岸、协信·百年广场等楼盘，总规模达130.8万平方米，管理的物业有高尚住宅小区(大厦)、商场、别墅、写字间等多种类型。公司针对不同物业的特点，为业主提供专业化、规范化、个性化的全方位服务。在所管理的楼盘中，时代天骄大厦首开重庆市酒店式高尚住宅之先河，先后荣获“渝中区物业管理优秀大厦”和“重庆市物业管理示范大厦”称号；天骄俊园小区荣获“重庆市十佳住宅小区”、“消费者满意楼盘”、“渝北区物业管理优秀小区”、“重庆市园林式小区”等称号；天骄年华获得了“全国首届新世纪人居经典综合大奖”、“中国名盘”、“消费者满意楼盘”、“沙坪坝区物业管理优秀小区”、“重庆市物业管理优秀小区”等称号；公司荣获“重庆市首届信得过物业管理企业称号”、“2003·重庆地产年度物业管理榜”上榜企业、重庆物管满意度民意大调查“十大金牌物管”称号。
公司秉承“品质铸就价值”核心价值理念和“温情永恒，关爱一生”的服务理念，专注服务，努力以专业化的科学管理和人性化的亲情服务，为业主营造温馨和谐的“天骄生活方式”，我们的目标是经过几年的艰苦努力，实现公司管理的现代化、经营的集约化、服务的专业化、协作的社会化，并以不断创新的管理理念和服务方式，铸就物业管理服务高品质，提升天骄物管的品牌形象，使天骄物管公司成为重庆一流、国内知名的专业化物业服务集成商。
8．有哪些知名内设供应商？
9．项目所在具体位置及区域特点？
协信城立方位于重庆热点开发区域西永城市副中心核心生活区南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学以及重庆科技学院。咫尺紧邻西永保税港B区和台资信息园，是未来国际人口最集中的区域
10．距本案最近的公交车站在哪里？步行需要多长时间？
本案周边交通发达，项目步行距离都在5分钟以内，有公交枢纽站现已开通大学城片区至沙坪坝区、江北龙头寺、石桥铺、大坪等多路公交线路。
11 周边的公交车次？
888路、266、289、291
12．周边道路状况？自驾车如何到达？
自驾车从内环高速走大学城隧道，通过西永微电园直走抵达大学城南路转至大学城东路即到。
13．到达某某环线、某某地点、机场高速等需要多长时间？
14．周边是否有地铁或城市轻轨？在未来规划中是否有这两种交通方式？具体情况？
项目周边设有轻轨7号线及地铁1号线。地铁一号线2012年建成从朝天门到西永的路段，全长32公里。途径渝中区、九龙坡区、沙坪坝区，构成轨道交通重要客运走廊，从而拉近了大学城与各主城之间的距离。
15．本项目地理位置的规划前景，有哪些突出点？
协信城立方位于重庆热点开发区域西永城市副中心核心生活区南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学以及重庆科技学院。咫尺紧邻西永保税港B区和台资信息园，是未来国际人口最集中的区域
16．周边有什么市政规划？
17．周边医院的具体位置？
重医附属医院和第三军医大（距离协信城立方约500米）两所三级甲等医院。
18．周边菜市场、超市购物中心的具体位置？
目前大学城卓越熙街、乡村基、德克士、千叶眼镜、刘一手、奇火锅等知名商家已经开业，其他商业实施逐步开始营业。距离项目地步行10分钟左右。
19．周边娱乐、体育健身场所的具体位置？
20．周边公园的位置？
协信城立方又为公园之城：大学城板块拥有大学城中央公园，1000亩木鱼石公园、大成湖公园等18个公园，环境宜人。协信城立方项目内还包括2万方与水景、原生植被、体验等相结合的中央公园绿化广场，。
21．周边幼儿园、中、小学校的位置？
协信城立方地处远离闹市的重庆最大的人文之城、教育之城，4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、四川美术学院、重庆科技学院等14所知名高校。重庆八中、大学城一中，QSI 国际中学，人民小学等7所中小学为业主子女提供便利的优质教育服务。目前，我们正与各所中小学协调入学事宜，暂时还没确定。社区配套3大专业幼儿教育机构，让孩子在家门口无忧成长。
22．周边的加油站位置？
23．周边电信局、邮局、银行的位置？
24．周边有哪些宾馆、饭店？档次如何？
25．项目占地面积？
总用地面积：706亩
27．总建筑面积是多少？
总建筑面积：102万方
28．项目的规划定位属于何种性质？
住宅部分：都市新古典社区、中高档现代居住文化典范中心
商业部分：辐射整个大学城片区的高端商业中心。
产品定位：住宅产品选择较为经济适用，高档的高层产品。及别墅品质的情景花园洋房。
风格定位：庄园式风格
29．土地使用权是多少年？
50年
30．住宅建筑面积是多少？公建是多少？
住宅建筑面积：79.2万方
31．小区共由几栋楼组成？分几期开发？
分三期开发
32．主体建筑高度？分别是多少层？
一号楼：30层 53—61㎡复式高层住宅
二号楼：30层 53.6—65.3平米精装高层住宅
三号楼：30层 53.6—65.3平米精装高层住宅
四号楼：18层 53.6—65.3平米精装高层住宅
五号楼：18层 63.5-96.8平米精装高层住宅
六号楼：30层 63.5-96.8平米精装高层住宅
七号楼：30层 63.5-96.8平米精装高层住宅
八号楼：30层 53—61㎡复式高层住宅
二十二号楼：18层 53.6—65.3平米精装高层住宅
33．容积率？
2.5
37．社区高层和小高层总户数是多少？分别每幢楼内有多少户数？
社区共1796户 1#楼280套 2#楼240套
3#楼240套 4#楼144套
5#楼108套 6#楼180套
7#楼180套 8#楼280套
22#楼144套
38．一共有多少种户型？最大、最小户型、主力户型分别是哪些？
共有户型：
户型区间：51-97平米
主力户型：51平米 65平米 97平米
39．总体规划的特点？
由2幢3梯3层28户的30F清水跃层住宅和7幢30F、18F的高层、小高层精装纯住宅以及38幢一梯2户的6+1、11+1电梯花园洋房
40．开工时间？
开工时间是2010年
41．主体竣工日期（一期）
一标段洋房：2012.3.31
二标段洋房：2012.5.15
高层：2012.12.31
42．交房时间？
一标段洋房：2012.6.30
二标段洋房：2012.8.15
高层：2013.7.15
43．外立面采用什么材料？颜色？是否会影响私密性？
44．地上还是地下车库？有多小个车位？是否租售及其价格？
共有车位：1300 （地上：136 地下：1164），租售待定
45．车位是否有产权？多少年？
有产权， 50年
46．户数与车位的比例是多少？有无公共车位及位置在哪？
1:0.6
47．停车场管理采用何种系统或设备？
未定
48．是否有会所？会所的具体位置？
是泛会所概念
55．使用率、得房率（平均以及每种户型）是多少？
详见户型图
56．公摊面积包括哪些内容？
根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼体前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、值班警卫室等、以及为整栋楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务队
专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水平投影面积的一半。
57．小区智能化包括什么？
小区采用可视对讲及防盗报警系统。系统是由管理中心、门口机、室内分机三个主要部分组成，实现几方互相通话，对讲、综合报警、中心综合管理。系统包括可视对讲、紧急求助、室内自动报警。
58．是否有宽带网？多少兆？
有
59．配套设施有哪些？
游泳池，网球场，幼儿园
60．墙体如何保温？
61．标准层的层高？净高？
层高3米，净高2.8米
62．设备层是几层？
在-1层车库
63．小区用什么供水？如何收费？二次加压供水的楼层在几楼？费用如何收取？64．给、排水管先用何种材质？
65．生活用水和饮用水是否分开？
未分开。
66．有无24小时热水？其收费方式及标准？
无。
67．热水管选用何种材质？使用期限为多少年？
无。
68．单户的电压是多少？流量？
住宅
（1）一房二厅：3KW/户；
（2）二房二厅：4KW/户；
（3）三房二厅：5 KW/户；
（4）四房二厅：6KW/户；
（5）一房二厅跃层：4KW/户；
商业门面照明用电（300lx）：12W/m2
69．每户有几条回路？
70．电力供应系统如何？是否有备用应急电源？
住户用电为一户一表，其余公共用电为专用变压器供电，有发电机作备用电源。71．采暖方式？计费方式及其标准？
没有
72．各房间的暖气温度可调节吗？
不能
73．是中央空调还是分户式空调？是否有新风系统？
74．可自然通风吗？
可以，本方案窗口朝向为南北，重庆四季北风较多，故可以
75．煤气还是天然气入户？
天然气。
76．电视接收系统？如何收费？
重庆共用电视系统。
77．每户有线电视端口有几个？如何分布？
每户进入1条主线，接收端口由用户自行配置。
78．是否有紧急按扭和烟雾感应器？
有。
79．安防系统怎样？
80．小区有几个出口？如何分布的？
一期共有车行人行出入口4个。其中洋房区2个，高层2个
81．排水系统怎样？
排水雨污分流。雨水进市政雨水管，生活污水经小区生化池处理后进市政污水管，商铺的厨房污水经隔油池后再到生化池。
82．抗震设防几度？
四级六度
83．建筑物结构？楼板厚度？隔音状况？
框剪，12CM，外墙为聚苯颗粒墙面隔音良好
84．单元隔墙的厚度？隔音状况？
85．玻璃的品牌？材质？
86．装修的交房标准是否与样板间一致？
87.、装修房质保年限及质保流程？
88、阳台栏杆的高度？什么材质？
89．隔墙是否可以拆除？
除结构柱外，砌体内隔墙可以被改动；
90．小区变电站、污水处理、垃圾收集站的位置？是否会影响日常生活？
变电站在-1层车库内，污水处理的生化池埋于地下，不影响日常生活。
91．每户预留几根电话线？
92．小区内部有无公共广播系统？
93．电梯的品牌？数量？速度？是否真达地下车库？是否有工作人员看守？
。
94．物业提供哪些服务？
一般提供的常规服务有：公共环境清洁服务、公共绿化养护服务、公用设备设施日常维修养护、公共秩序维护。
95．物业费？
96．入住后对物业不满意，如何解决？
97．可注册办公吗？
按重庆市2009年住宅禁商的相关规定住宅性质办公场所不能办理营业执照
98．项目的整体装修风格？
99．公共部位装修标准？（包括大堂、公共卫生间、公共过道、门、窗、墙面等）？
100．外立面的材质？
墙面保温层上真石漆
101．是否提供菜单式装修？
暂时不能
102．地板的材质和品牌？
103．户内墙面的材质和品牌？
104．天花的处理？
105．门的材质和品牌？
106 窗的材质和品牌？
107．门锁材质和品牌？
108．厨卫洁具的材质和品牌？
109．电源开关的材质和品牌？
暂时没定
110．哪些灯具是包括在精装修里的？
待定
111．灯具的的材质和品牌？
待定
112．保修（后）期多久？
主结构一年，防水5年
113．每户是否有纱窗？
没有
114．厨卫上下水管使用什么材质，会不会有噪音？
室内生活给水立管采用内筋嵌入式衬塑钢管，卡环连接；入户支管采用PP-R管，热熔连接。室外生活给水管采用钢丝网骨架塑料复合管，电熔连接。
115．商品房的销售面积如何计算？
该套房屋共用墙墙体水平投影面积的一半以内的面积计入销售面积
116．套内建筑面积的计算方法？
建筑面积-公摊面积
117．公用建筑面积的计算公式？
建筑面积－套内面积
118．公用建筑面积的分摊系数公式？
公摊面积/套内面积
119．分摊的公用建筑面积公式？
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
120．房屋的均价、起价、最高价分别是多少？
121．精装修标准为多少元/平米？
1600元/平米
122．有哪几种付款方式？
按揭、一次性付款
123．哪几家银行可做贷款？分别有什么服务项目？
建行、农行、中行、光大等4家。
124.是否可使用公积金贷款购房？如何办理？贷款最高金额？
原则上可以，但公司正在申请。
125．每层、每种户型的差价是多少？
126．再次购买（或老客户介绍）是否有优惠？如何优惠？
127．有无代租服务？租金价格？
128．投资回报率怎样？
129．与周边其它项目相比较有何投资优势？
130．如何保留房号（如果是选号）？
131．保留期限有多长（如果是选号）？
132．小订金、定金分别是多少（如果是要预定）？
133．合同如何签署？
⑴签署《重庆市商品房买卖合同》时应提交以下材料：（买受人本人必须到签约现场）
①协信城立方认购协议书原件；
②买受人居民身份证原件及复印件；
③认购定金收据（原件）
⑵若办理按揭，则应在签署《个人住房借款合同》《抵押合同》时应提交以下材料：
（银行要求已婚人员夫妻双方必须同时到场进行面签）
①买受人居民身份证原件及复印件；
②首付款收据（原件）；
③买受人户口原件；
④已婚人员提供结婚证原件，未婚人员需要在户口所在地的民政局开具“未婚证明”；
所在单位的收入证明，月收入金额≥（月供金额＋每月正常开支及还贷）×2 134．目前关于个人购房的具体政策有哪些变化？
1、多家银行已调整了贷款优惠政策，首套房利率折扣最低为9折。外地户口不能提供本地社保或纳税证明的不予办理按揭。
2、现阶段不能办理8成按揭
3、二次购买成套商品住宅可能恢复3%的契税。
4、房产不足5年转手交易的，全额征收营业税。
135．交易税费需要交哪些？分别在什么时间发生？
1 契税总房款×3％√√
2 合同印花税总房款×0.5‰√√
3 转移登记费￥80元√√
4 权证工本费√√
5 测绘费￥73.8元√√
6 抵押登记费￥80元√
√
7 抵押合同印花
税
8 按揭保险费√
以上所有税费都在签订合同时缴纳，由开发商代收代缴。
公共维修基金计算方式为：竣工套内建筑面积×80元
136．目前本项目具备了哪些销售证件？其证件号？
证件证号
重庆市商品房预售（预租）许可证
重庆市房地产权证
中华人民共和国建设工程规划许
可证
中华人民共和国建设用地规划许
可证
中华人民共和国建筑工程施工许
可证
房地产开发企业暂定资质证书0103264
137．为什么要办理商品房预售预购登记手续？如何办理？
法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此制度推行的原因大致有以下几点原因：
1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。
2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。
3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。
办理商品房预售、预购方法：
买卖双方签订《商品房预售合同》后30日内，办理预售、预购登记手续。根据开发商的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。买卖双方要携带全部预售契约一并到场，就买方而言应提交以下资料：
1、居民身份证原件及其复印件；
2、户口簿及其复印件；若是委托他人办理的，还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。
3、《商品房预售合同》原件
138．个人购房应提交的材料？
一次性：需提供产权人身份证
按揭：需提供产权人：身份证、户口、收入证明、婚姻证明或单身证明。
139．外地人在重庆置业有哪些条件限制？具体的办理办法是怎样的？需要额外交纳哪些费用（如果你是外地人）？
购房采用一次性付款的方式，手续与本地人相同。
若采用按揭方式：
外地人在须提供重庆一年时间或以上的社保或纳税证明，否则银行不予办理按揭。140．未成年人购房应提交的材料（如果你是未成年人）？
未成年人购房不能办理按揭，一次性付款需提供其监护人的证明材料。（监护人所提供材料与其它成年人购房所需提供的按揭资料相同。
若买受人与其监护人在同一户口簿上，需提供监护人的身份证、户口簿以及未成年人的出生证明或独子证明或监护人户口所在地街道派出所出具与子女关系的证明。
141．两人或以上购房所需提供的材料以及所需办理手续（如果你是两人或以上）？
除了分别提供“个人购房应提交的材料”（销售100问四－12）外，还必须提供书面形式的经两位（或以上）买受人签字盖章确认的“房屋产权分配比例”。
142．企业单位购房应提交的材料（如果你是企业单位）？
单位购房需携带营业执照、组织机构代码证、法人身份证明及其身份证复印件；若是委托办理还必须提供法人亲自签署的授权委托书、经办人的身份证复印件。
143．外省市驻京办事处、联络处购房应提交的材料（如果你是外省市驻京办事处、联络处）外省市驻重庆办事处或联络处提供其总公司或主管单位同意其购买并确定以何名义登记备案的批复文件。
达衣岩协信店永川城区市场营销方案策划
“达衣岩”协信店永川城区市场营销方案 1.1 宏观环境分析 1.1.1 人口 根据重庆市永川区统计局《重庆市永川区2018年国民经济和社会发展统计公报》报告显示，2018年永川区城镇常住人口为79.7万人，其中女性人口为56.2万人，常住人口城镇化率达到69.76%，为重庆主城九区以外城镇化程度较高的大区。 1.1.2 经济 根据重庆市永川区统计局《重庆市永川区2018年国民经济和社会发展统计公报》报告显示，2018年永川区社会消费品零售总额344.8亿元，比上年增长14.3%，批发零售贸易业销售总额为1051.9亿元，同比增长43.6%。 城镇常住居民人均可支配收入为36749元，比上年增长9.1%。城镇居民人均消费性支出达到20314元，比上年增长12.9%。其中生活消费支出为13077元，占人均总支出的53.2%。居民消费水平稳步提升，城区居民消费能力较高。 1.1.3 政策 根据《2018年重庆市永川区人民政府工作报告》显示，永川政府今年把发展经济的着力点放在实体经济上，把大数据智能化作为创新发展的突破口，强化先进制造业的主导作用、新兴产业的引领作用、现代服务业的支撑作用，加快构建支柱产业多元、高效、接续的支撑格局，使经济发展的动力增强、活力提升、行稳致远。并在此基础上大力发展现代服务业，适应消费需求升级新趋势，强化商圈集聚辐射能力，推进渝西广场智慧商圈建设。 1.1.4 设计师品牌行业分析 （1）行业界定 根据国际惯例定义，设计师品牌可以分以下为三类：一、以设计师命名的品牌；二、另起一个名字作为品牌核心；三、由设计师主导的品牌。设计师品牌完全表达了设计师自身对服装设计的理解，反应了设计师的个人风格，具有鲜明的特点和独特的设计风格、理念，品牌忠诚度一般高于非设计师品牌。 （2）行业现状及问题分析 随着互联网的普及与个性化理念的渗透，消费者对服装的需求偏好发生了改变，逐渐变得成熟起来，原本大众化的服装设计已经难以满足消费者对时尚和个性的需求，越来越多消费者偏爱那些能表达出自己独特个性的服装设计，设计师品牌也凭借其鲜明的特点和独特的设计风格、理念崭露头角，设计师品牌的发展也迎来了前所未有的机遇。 但面对竞争激烈的服装市场，设计师品牌的现状依然不容乐观。现阶段设计师品牌主要存在以下几方面的问题： 一、品牌运营模式不健全 就目前设计师品牌市场而言，其设计往往与管理、营销等环节脱轨，在个人品牌服装店的营销方式和管理模式上缺乏科学性，没有有效的营销策略与战略管理，从而使个人品牌服装店得不到有效的宣传与推广，加大了经营风险，最终因为高额的成本费用，在竞争激烈的市场中难以继续发展。 二、服务人员专业素质不高
2018产业园区年度榜重磅发布!
2018产业园区年度榜重磅发布！产业地产运营商产业发展 力大排名 5月25日，吸引产业园区全行业目光的2018产业园区年度报告及榜单在上
海丽思卡尔顿酒店园区大会现场重磅发布，产业园区行业顶尖企业悉数到场。2018评选中将园区促进产业发展的能力评选占比进一步加大，相比于2017年产业园区年度榜，产业地产行业排名竞争更加激烈。最终华夏幸福、招商蛇口、中新集团、宏泰发展、张江高科位列产业园区50强榜单前五位。颁奖现场中国工业合作协会理事长唐保玲女士作为颁奖嘉宾为产业园区年度榜获奖机构及个人颁发奖状。 首先发布的是主榜单：2018年度中国产业园区运营商50强榜单。
华夏幸福蝉联榜首，以招商蛇口、中新集团、宏泰发展、张江高科、中关村发展集团、深圳湾科技、苏高新集团、星河产业集团、星月投资为代表的，以促进产业发展为核心产业园区运营商排位突飞猛进。 2018年随着我国产业升级，产业弯道超车的诉求进一步提升，相比于2017年，方升研究团队大幅度提高了产业发展力的权重指标，降低了去年最重要的企业发展力指标。经过了两万余次的比对，国控园区和产业新城类产业园区在产业发展力方面大幅领先。国控园区或者是地方城投公司，往往肩负着区域的开发，建设，融资等核心功能，而在北上深苏几个区域都有一些产业集聚，产业发展良好的园区，这些园区应该是国控园区或城投公司学习的标杆，比如张江高科、中关村发展集团、上海临港，深圳湾科技（深投控），上海金桥，苏高新，深圳科技工业园，北京经开，合肥高新股份等。在产业发展力方面国控园区普遍优于民营，得益于国有企业和政府之间千丝万缕的关系，可以在产业促进方面不计成本的投入，但反过来，也受制于体制限制，在决策效率和动作方面不及民营园区。无论国控园区还是民营园区都纷纷加码产业投资，增强产业方面影响力话语权。而在产业链打造方面，国控园区无疑占尽优势，一方面启动的早，很多国控园区相继在上世纪90年代起步，另一方面强者恒强的因素也制约了民营园区的追赶步伐。 在企业发展力方面，产业园区运营商分化严重，在方升研究团队采集的4组数据中，销售额方面的差异尤为明显。收入超过百亿的企业仅华夏幸福一家，一骑绝尘，50亿以上的企业也仅有招商蛇口，联东U谷和启迪协信三家，中新集团，宏泰发展紧随其后。大多数销售额分布在5亿到15亿之间。传统老牌园区开发商张江高科，东湖高新，园区板块业务收入分别仅有12.53和11.92亿元，这其中大部分比例来自于产业园区交房的销售额，由于园区物业的复制性不如住宅，因此如果没有后续项目跟上，很容易造成营业收入持续下降。在毛利率方面，厂房为主的运营商最低，科技园运营商其次，产业投资和区域开发类型的运营商毛利率在4-5成。 华夏幸福 华夏幸福近三年越发强势，实现了产业园区年度榜的三连冠。在企业发展力数据方面无可挑剔，堪称产业园区，产业新城领域市场化最强者。2018年除了大本营廊坊外，在长三角，嘉善，溧水等项目异地复制初见成效，产业新城一项以周期长闻名，华夏幸福的强势取决于这些新项目的成功与否。而在产业促进方面，作为民营企业的华夏幸福，即使和恒大碧桂园这种传统房企相比也未必有多大的优势，恒大投资1000亿与中科院合作，而碧桂园也组建了战投部四处出击，和思科，富士康的合作彰显了进军科技小镇的决心，反观华夏幸福，作为产业园区龙头企业还没有拿出能匹配江湖地位的大动作，近期大举投资新能源汽车领域企业也许是在提前布局。无论如何，华夏幸福作为产业园区领域的现象级企业，他的商业模式，团队架构，以及融资，现金流管理等诸多方面都树立了行业标杆，再次斩获
产业案例：启迪控股集团介绍
产业研究案例：启迪控股集团研究 https://www.wendangku.net/doc/968864636.html,房讯网2014-10-15 16:17:00 分享到：4 [提要]启迪控股以清华大学为依托，以科技园区开发运营起步，并已形成创业孵化服务等特色服务。 启迪控股以清华大学为依托，以科技园区开发运营起步，并已形成创业孵化服务等特色服务。同时，启迪控股通过综合利用"政、产、学、研、金、介、贸、媒"八大创新要素理论，正在以自建自营、合作开发、输出管理三种运营模式辐射发展。 1.启迪控股简介 启迪控股股份有限公司（简称启迪控股）成立于2000年，其前身是1994年成立的清华科技园发展中心。启迪控股是依托清华大学设立的综合性大型企业，同时是北京清华科技园开发、建设、运营单位，也是紫光股份有限公司的第一大股东。公司旗下直接投资及控参股企业200多家，管理总资产超过300亿元人民币。 目前，启迪控股已形成以科技园区开发运营为主的大型企业，依托清华大学强大的科研能力和师资力量，辅以发展教育培训、创新研究等产业，并于2011年获得科技部首批"现代服务业创新发展示范企业"。其开发运营的清华科技园获得"中国第一个A类大学科技园"，不仅在国内30多个城市布局战略，还率先以国内大学科技园身份在美国硅谷投资创建首个中美跨境孵化基地。此外，启迪控股还计划在香港、韩国、俄罗斯、以色列等地区和国家拓展园区业务，最终形成中国乃至世界科技园行业的清华品牌。 创业孵化服务是启迪控股的特色服务，启迪控股为此专门成立启迪创业孵化公司，并以园区和孵化器为载体，以科技创新类研发机构、科技创新类创业企业、科技创新类大中型企业等为主要服务对象，已孵化培养上市企业上市8家。其下一步将打造的"孵化+金融"第四代孵化器，将进一步升级孵化服务体系，并成为其品牌输出运营模式中的又一亮点。 2.启迪控股的发展历程 启迪控股构建了以科技园区和科技新城为载体辐射全国的科技服务平台。1994年至今，公司历经四个发展阶段：1994年至1999年，是清华科技园建设起步期，主要完成清华科技园的规划；从2000年起，逐步形成分园网络，成为科技园区的管理和运营者；2006年起，着力完善以科技园为载体，形成覆盖地产、投资、服务、金融、传播、培训即多元化一体化服务体系；2012年后，进入再升级阶段，开始重点打造科技新城和新型孵化器。 经过20年的蜕变，启迪控股完成从单一的科技园区到社区、校区、园区三区联动的科技新城的升级；从传统孵化器到以金融服务为主的新型孵化器的升级，形成金融化、专业化、国际化、网络化的新一代孵化器；从单一的创投公司到紫光股份、启迪金控、启迪实业三位一体全新业务格局的升级，并逐步形成"清华品牌"。
职业健康安全环境管理重大风险控制策划表
中国建筑项目管理表格 职业健康安全、环境管理重大风险控制策划表 表格编号CSCEC8B-PM-B10124 项目名称及编码启迪协信青岛科技园一期项目；共 7 页第页 项目基本情况 序号类型重大风险描述施工部位控制要点 1管理缺陷未对作业人员进行有效的三级 安全教育 施工全过程ae 2管理缺陷未对作业人员进行安全技术交 底或交底不具体、不明确 施工全过程ac 3管理缺陷未对危险性较大作业编制专项 方案或方案有效性差 施工全过程ac 4管理缺陷未进行必要的设计或设计计算 有误 施工全过程ac 5管理缺陷未按照要求对方案进行专家论 证 施工全过程ab 6管理缺陷安全设施配备不足施工全过程 a 7管理缺陷未给作业人员配备必要的个体 防护用品 施工全过程 a 8管理缺陷未对作业人员进行动态管理，疏 于对新进人员的教育培训 施工全过程 a 9管理缺陷未按规定建立安全机构或配备 管理人员 施工全过程ace 10 管理缺陷安全设备、设施未按规定验收施工全过程ac 11 管理缺陷大型设备安拆单位无资质施工全过程ace 12 管理缺陷大型设备、安拆人员无证上岗施工全过程ce 13 管理缺陷设备、机具未经验收即投入使用施工全过程ce 14 管理缺陷拆除作业未制订专项施工方案建（构）筑物拆除ab 15 管理缺陷没有统一指挥建（构）筑物拆除ce 16 管理缺陷专项施工方案失误，或安全验算 错误 土石方与基坑工 程 ab 17 管理缺陷降水过深造成周边地基塌陷土石方与基坑工 程 de 18 管理缺陷未进行沉降观测施工全过程af 19 管理缺陷未按照模板施工方案搭设模板 支撑系统 模板工程aef 20 管理缺陷拆除模板无专人监护模板工程 e 21 管理缺陷架子工无证上岗作业脚手架工程 b 22 管理缺陷未按照方案搭设脚手架工程ae 23 管理缺陷外架搭拆、拆除没有设置监护区 域或无人监护 脚手架工程be 24 管理缺陷拆除内装修架无人监护抹灰工程be
重庆房地产公司排名前50强
重庆房地产公司排名前50强小介绍： 重庆龙湖企业拓展有限公司 1 重庆华宇物业(集团)有限公司 2 重庆市金科实业(集团)有限公司3 重庆隆鑫地产(集团)有限公司 4 重庆鲁能开发(集团)有限公司5 重庆同创置业(集团)有限公司 6 重庆东和实业(集团)有限公司 7 重庆光华房地产开发有限公司 8 重庆协信控股(集团)有限公司 9 重庆兴茂产业发展集团有限公司 10 重庆洋世达实业(集团)有限公司11 重庆海宇置业(集团)有限公司12 重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司13 融侨锦江(重庆)房地产有限公司14 重庆源聚房地产开发有限公司 15 重庆鸥鹏物业开发有限公司 16 重庆南方集团有限公司 17 重庆港城房地产(集团)有限公司18 重庆升伟房地产集团有限公司 19 重庆晋愉地产(集团)股份有限公司20 重庆英利房地产开发有限公司 21
重庆财信房地产开发有限公司 22 重庆长安房地产开发有限公司 23 重庆珠江实业有限公司24 保利(重庆)投资实业有限公司 25 重庆力扬物业发展有限公司 26 重庆金阳房地产开发有限公司27 重庆香江高科地产发展有限公司 28 重庆市锦天置业(集团)有限公司 29 重庆庆隆屋业发展有限公司 30 重庆斌鑫集团有限公司31 重庆渝开发股份有限公司 32 重庆天景置业有限公司 33 重庆北城置业有限公司34 重庆大川集团房地产开发有限公司 35 重庆东海房地产开发(集团)有限公司36 重庆浦辉房地产开发有限公司37 重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司38 重庆市人和房地产发展有限公司 39 重庆市元方房地产开发有限公司40 重庆金鹏物业(集团)有限公司41 重庆聚富房地产开发有限公司 42 重庆世家地产发展有限公司 43
智能建筑电气设计中应注意的几个问题 张军
智能建筑电气设计中应注意的几个问题张军 发表时间：2019-07-30T11:06:24.857Z 来源：《建筑细部》2018年第27期作者：张军[导读] 本文对智能建筑电气设计中应注意的几个问题进行了分析，以供参考。 深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司 518000摘要：随着社会的发展，各行各业都开始了蓬勃的发展，事业上升迅速。随之而来伴随的是能源的大量消耗，而建筑行业的能源消耗使得全国能源消耗量持续上升，这使得建筑行业进入瓶颈期。而电气设计又是建筑行业能源消耗的重要部分，因此如何在电气设计上进行节能技术的使用决定了建筑行业未来的发展，这也将对国家能源问题提供借鉴意义。鉴于此，本文对智能建筑电气设计中应注意的几个问 题进行了分析，以供参考。 关键词：智能建筑；电气设计；问题引言 随着我国城镇化的进程推进，各类城市建筑不断拔地而起，满足了人们的生活和工作需求。而城市商业综合体项目日渐增多，在给人们带来便利的同时，也因为其高能耗给原本紧张的能源造成了巨大的压力。因此，必须采取有效的节能措施，在满足城市综合体本身的所需的能源的基础上，提高能源的有效利用率。 电气设计是建筑设计中不可或缺的组成部分，从发展的角度来看，电气设计的节能程度需要有适当的进步，以实现社会发展与环境文明之间的平衡。 1智能建筑与建筑电气节能基本概述智能化相较于传统建筑而言区别甚大，主要区别便是前者融入了计算机、现代智能等诸多技术，并借助上述先进技术来对建筑进行管理，并针对公共安全系统加以优化组合。智能建筑通常与科技进步联系密切，但该类建筑形式在国内起步较晚，当前仍旧是以借助国外技术为主，因此具体应用时仍旧伴有诸多问题。比如系统不够稳定、建筑操作相对复杂等情况，所以建筑企业必须针对智能建筑展开深度研究，特别是针对电气节能组织研究，为资源节能夯实基础。 传统建筑业因计算机等技术发展而变化迅速，智能化逐步演变为建筑业主流趋势。对于智能建筑来说电气系统设计极为关键，相较于传统模式下的电气系统，智能建筑可以借助智能系统来监控建筑设备，确保电气设备得到及时调整，还可以对其能耗做到实时监测、评估，并依靠参数调整等来控制电气设备，从而达成节能目标，确保电气系统运行更富稳定性。此外，智能建筑伴有的控制系统可以发挥电气设备在节能方面的优势，从而对电力资源浪费等情况予以规避。总之，智能建筑就像是由诸多智能设备构成的智能网络，电气系统则是网络的关键环节。 2智能建筑电气节能设计的基本原则满足建筑物的功能：在对电气工程进行节能设计过程中，首先应满足人的舒适度、安全性的要求，然后在采取有效的技术措施，降低电气设备的能源消耗。 重视经济效益：节能设计的目的在于避免能源的不必要消耗，而不是不顾一切地进行节能减排。因此，在电气工程节能设计过程中，应结合实际情况，充分考虑经济效益的基础上，合理选择有效的节能措施，避免为了盲目的追求节能效果，而增大经济投入。 先进性原则：在节能设计过程中，应首先找出需要采取节能措施的设备和系统，然后利用科学的技术手段来实现技能减排，避免事倍功半，不仅无法达成降低建筑能耗的目的，而且导致多余能耗的增加。 3智能化建筑电气节能中存在的普遍问题对于我国来说，在智能建筑电气节能这一块技术仍是不够成熟的，总之，我国针对这一领域的缺陷仍是十分明显的，就拿现在的节电系统来说，我国现在的节电系统在协调上仍存在大量问题，正是由于协调性较差，因此难以发挥其应有的作用，这也从根本上影响了节能效果，同时在现有的电气设备的基础上，也因为我国在智能化这一块领域水平没有达到相关的要求，并且控制的制度也不够规范，因此消耗的电能仍是过高的，我们不难理解，智能化建筑电气节电优化仍应遵从安全和环保这一基本原则，并且在这一原则的基础上还要求我们必须符合当下要求的标准，对于配电系统这一过程而言，我们也应该考虑到整个建筑的负荷分布来进行选择最优的方案，并且所使用的设备必须达到我们要求的节能环保的效果，保证设备安全稳定运行的前提下还要避免设备产生额外的支出 4智能建筑电气设计存在问题的解决对策 4.1减少有功功率损耗 从变压器的具体组成和运行特性角度来分析，在固定电压和频率的条件下，有功损耗不会发生改变，与变压器的负载不存在任何关系。利用空载试验有助于尽快确定变压器的具体型号，同时通过“定向”处理降低变压器涡流损耗。在进行变压器选择时，必须优先选择电阻值较小的绕组，如铜芯变压器，采用新型变压器，不仅质量好，而且可以有效降低损耗，进而保证良好的节能效果。因此，变压器得到了广泛的应用，应尽可能选择节能变压器。 4.2增加变压器容量 在选择变压器容量时，需要让变压器在运行时应尽可能接近最佳负荷率，以确保变压器达到最佳节能效果。对于一些建筑物而言，不止有一台变压器，面对多台变压器时，需要结合实际负载，合理地确定变压器的数量。在变压器满足负载要求的条件下，应最大限度地减少变压器的数量，以达到最佳的节能效果。 4.3电动机节能 首先，相关工作人员要深入了解电机的负载特性，以便根据实际情况选择更好的电机型号。负荷特性一般分为两类，一类是连续的，另一类是断续的。连续负载是指在知道电机实际功率的条件下，输出功率是否能够完全匹配各种负载的电机。如果电机的输出是等平方的减负荷特性，则阀门和风门应该在轻负荷下打开，同时利用速度电机保持低速运行，从而节约用电。断续负荷可以使电机在轻负荷下停止工作，并在电机运行时缓慢释放多余的能量。 4.4变频技术负荷增加
建设项目各阶段成本优化的要点与方法
DOI:10.16767/https://www.wendangku.net/doc/968864636.html,ki.10-1213/tu.2019.08.139 建筑工程建设项目各阶段成本优化的要点与方法 张延跃 深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司 摘要：建设项目的成本投入关系到工程所能获得的经济 效益，做好成本优化工作会增强建设项目的市场竞争力，本文研 究建设项目各阶段成本优化的要点与方法，认为影响成本优化 效果的关键因素是项目经理对成本控制工作的态度和成本优化 方案的落实情况，在规划阶段中，应科学确定建设项目的规模，竣工结算阶段要做好审计工作。希望能为关注此话题的研究者 提供参考意见。 关键词：成本优化;项目规模；工程量清单 1引言 实践证明在项目建设初期，以设计阶段成本优化控制方案 为依托，统筹把握各项费用开支，能够实现对有限建设资源的合 理分配，也能更好控制建设阶段所出现的不必要浪费情况。虽 然目前建设企业已经认识到成本优化控制的重要性，但是实施 成本优化方案的工作还有很多需要改进的地方。 2建设项目各阶段成本优化的重要性 完成一个建设项目需要投人大量的资金，也需要各方人员 的协调配合，建设项目的完成周期需要经历一个漫长的过程。前前后后会投人大量的人力、物力、财力。此时一个科学全面的 阶段成本优化方案就显得尤为重要，该方案统筹概括建设项目 的基本费用开支和建设时间。科学合理的优化方案会促进各项 工作顺利开展,也能保证建设项目的整体质量水平。制定完善 的阶段成本控制方案，在施工时，按照方案给出的要求来组织施 工，就很有可能实现对每个环节各项资源的优化配置，合理搭配 施工的各种要素，从而减少不必要的资源浪费，保证各种资源的 潜在价值能够充分发挥。阶段成本优化控制实现对项目成本的 良好把握，有效控制施工成本，对项目良好规划，会促进施工工 艺提高应用水平，从而强化企业的市场竞争性。 3建设项目各阶段成本优化要点分析 3.1项目经理对成本控制工作的态度 存在部分施工项目的主要管理人员对阶段成本控制不够重 视。现阶段绝大多数的建设项目执行项目经理责任制，在具体 的施工过程中，项目经理对施工成本的把控不够深人，不符合设 计阶段所制定的成本控制要求。在项目正式开工之前,没有站 在成本控制的角度明确后续施工过程会产生的各种费用开支。没有认真落实全面评估预算工作。由于企业忽略成本控制措施 的实际落实，很有可能出现后期施工资金不足的情况m。项目负 责人为了解决这一问题，只能通过以次充好这样的手段，以保证 项目能够正常完成，但是这也会成为整个建设项目的质量隐患。 3.2成本优化方案的落实 从当前成本预算的情况来看，预算的内容主要包括主要施 工材料，缺乏对机械设备使用成本的考虑，也没有全面考量整个 施工过程所有可能用到的材料。所以在施工后期常常会出现施 工材料费用超出预算的情况。当出现这种情况，就意味着阶段 成本控制方案仅仅停留在规划层面上，并没有得到真正的落实，无法真正发挥优化建设项目施工成本的作用。就房地产企业来 说，管理人员认为成本控制是财务的工作，认为自己的责任是做 好施工建设任务。在此条件下，制定完善的成本控制制度就不 可能实现。通常情况下，成本控制这一问题只是在会议上简单 提一下，也有可能会下发一个文件，但是这对费用开支起不到任 何影响作用。 4建设项目各阶段成本优化的正确方法 4.1科学确定建设项目的规模 在规划项目的阶段，要注意科学确定建设项目的规模。此 时要注意考量国民经济的发展情况，判断市场需求，结合国家对产业颁发的政策，还要考虑工艺设备的发展情况。通过全面分 析，拟定建设项目所能达到的最大成效。项目单位成本所能获 得收益是一定的，确定的建设规模要保证投人的资源能够得到 充分利用。如果确定建设小规模的项目，会导致投人的资源不 能得到充分利用，这就意味着单位成本的投人水平较高，无法实 现最佳的项目经济效益。而假如确定建设大规模的项目，投入 的资源可能无法满足实际需求,降低项目的服务质量，又或者是 投人的资源过多，出现了供大于求的情况,就会导致项目运营持 续亏损。比如在某地,企业建立了一个休闲度假村，投人了大量 的资金，设施设备十分完善，属于高端旅游项目，但是当地人民 的消费水平十分有限，该休闲度假村每天的管理运营成本远远 大于收入。由此可见,科学确定建设项目的规模十分重要，这不 仅关乎到建设项目的资金投人，而且也关系到未来运营历程中 所能获得的经济效益。 4.2设计理念与价值理念的结合 设计阶段不仅是计划变成现实的阶段，也是选择技术、材 料、设备的关键时期,针对成本要做好标准选择和成本控制之间 的协调工作。设计阶段是限制工程造价的重要时期。设计工作 要分析比较工程设计和工程造价的具体情况。设计工作要实现 技术和经济的良好结合，保证选择的工程技术先进可靠，同时也 起到提高项目经济效益的作用[21。 (1) 造价工程师参与设计工作。为了实现这一目标,造价人 员有必要参与到设计工作中，为设计人员提供有价值的参考意 见。不仅要重视建设项目的工程效用,使用先进的技术手段，还 要考虑到应用技术手段所要投人的资金成本。在设计阶段，有 了造价人员的参与，就能协调好项目功能效用和经济因素之间 的关系。造价工程师参与设计工作，为设计师提供造价咨询服 务，保证设计师在设计工作中所运用的价值理念是经过优化的。 运用最为经济的方式实现项目所要求的技术目标。 (2) 在建设项目中增加价值工程。在建设项目的各个阶段 中，都要运用价值工程，而在设计阶段运用价值工程所能发挥的 作用会更明显。帮助设计人员更好了解客户的需求，也能对产 品的效果有更好的把握。大部分设计人员在设计工作中都比较 重视功能，而忽略成本控制问题，加人价值工程后，这一问题就 能得到有效缓解=保证设计的建设项目性价比更高。 4.3编制准确的工程量清单,合理制定招标控制价 建设单位选择承包人通过招投标方式实现，在招投标阶段， 管理工程造价的有效手段是遵循相关法律法规,制定优质的工 程量清单，重视编制招标控制价工作，此外还要做好投标文件的 审核工作。工程量清单是投标人参与投标报价的重要依据，完 整准确的工程量清单能够为招标质量提供保障，同时也是施工 过程造价控制的保证。清单内包含的内容会影响合同价确定、 工程价款支付、工程变更、工程结算。为了提高工程造价控制的 有效性,应当以《建设工程工程量清单计价规范》为重要依据，高 度结合工程实际情况,编制的工程量清单要细化项目名称，也要 明确项目特征,此外还应当准确计算工程量。在编制招标控制 价的工作中，要高度结合《建设工程工程量清单计价规范》、工程 造价管理机构发布的造价信息、招标文件、工程量清单这些内 容。从而准确判断投标报价的合理性，有效避免投标人高价串 标。为了实现对工程造价的有效控制，要保证对施工可能出现 的专业工程、工程设备和材料覆盖全面。 4.4发包人和承包人共同参与施工时的采购任务 机械设备、材料采购是施工阶段的重要工作,在完成这项任 (下转第179页) 177
启迪协信设计管理部品质管控管理办法
设计品质管控管理办法 修订记录 为有效地控制和提升项目的品质，打造企业品牌，设计管理部制定品质管控管理办法如下： 一、设计品质提升目标 1.1 规划设计方案满足产业营销需求，适度创新，超越市场预期。
1.2 在满足成本限额标准的前提下，整体提升设计图纸质量。 二、设计品质管控主要内容 2.1 设计供方管控 2.1.1 选好供方，加强履约评估，对供方库库实施动态的更新管理。供方库参见《：启迪协信规划设计供方库》《启迪协信展示区装饰设计供方库》 2.1.2 设计计划前置，为设计留出必要的设计周期 2.1.3 确保营销产品定位报告和产业策划报告等前置条件齐备，避免设计工作反复。 2.1.4 加强前期和设计单位沟通，确保设计目标一致 2.2 建筑、景观及室内设计管控参见《启迪协信品质指导手册》 2.2.1 设计风格、品质应符合项目策划的要求。 2.2.2 美观性及空间效果（包括室内空间的效果及净高要求）。 2.2.3 功能布局的紧凑、合理、完善（总体布局及单体平面）。 2.2.4 材料应满足建筑效果要求，参见《启迪协信集团设计体系效果类材料封样及现场样板段实施操作指引》 2.2.5 加强对效果类样板段和示范区的管理，切实提高营销道具的品质。 2.3 结构设计管控 2.3.1 合理性、安全性、经济性比较。参见《启迪协信结构设计标准》《启迪协信结构限额指标标准》 2.3.2 对室内空间的影响（构件布置及尺寸满足室内净高及美观性要求）。 2.3.3 对建筑外观的影响（确保满足建筑的外观效果）。 2.4 机电设计管控 2.4.1 经济性，使用与维护的便捷、安全与稳定性。 2.4.2 使用的灵活性及布置的美观性。参见《启迪协信集团机电设计品质指导手 册》《启迪协信集团-商业（街）样板段机电设计指引》 2.5 管线综合及竖向设计管控 2.5.1 合理性、经济性比较 2.5.2 与其它专业在设计上的矛盾 2.5.3 场地的美观性影响 2.5.4 合理组织好场地排水 2.6 细部设计及材料的选用。 2.6.1 与整体设计风格的协调性及满足整体品质定位。 2.6.2 功能性与美观性的统一。 2.6.3 细部构造的合理性、功能性及经济性评价。 2.6.4 材料的性能和价格比较及外观效果。
2020年(企业管理手册)协信集团品牌管理实施手册完结篇
（企业管理手册）协信集团品牌管理实施手册完结篇
协信集团品牌管理实施手册 一、品牌管理系统(BMS)—— 组织架构 协信集团的品牌管理组织架构主要功能：明确各级品牌管理部门和主要管理人员职责，将以往分散、没有部门或专人负责的品牌管理，纳入到一个职责分明、与项目运作、客户接触点紧密联系的组织系统中。品牌管理系统的主要内容包括： ? 组织机构设立整体框架 ? 品牌决策委员会组成及决策机制 ? 品牌决策委员会主要职责 ? 品牌总监设置及主要品牌职责 ? 部门品牌专员设置和主要职责 ? 项目品牌专员的设置和主要职责 公司品牌管理最高决策机构 集团各中心、子公司各部门、各项目部设置品牌专员，对项目开 品牌决策委员会 品牌管理机构设置 相关部门设置品牌专员和品牌管理部门对接，执行具体管 公司品牌战略和管理执行机构（行政人事中心负责品牌统
品牌决策委员会组成及决策机制 ?品牌决策委员会是协信集团品牌管理的最高决策机构； ?品牌决策委员会由集团领导、公司董事和高层管理人员担任； ?品牌管理委员会的召集人为协信集团总裁; ?委员会的核心任务是为协信品牌制定战略和决定品牌重大事宜； ?品牌决策委员会所形成的决议，由协信总裁授权行政人事中心执行实施； ?品牌决策委员会，原则上每半年召开一次会议，讨论并决议期内有关品牌的重大事宜品牌决策委员会主要职责 ?负责公司品牌战略制定与实施监督； ?负责审议公司年度品牌战略实施计划和品牌管理预算方案； ?负责审议人力资源部门品牌绩效考核方案； ?负责审议公司标志更改、品牌延伸、品牌资产转让、品牌合作重大决策； ?授权行政人事中心对公司广告、公关、品牌资产和视觉等日常管理事宜全权负责
最新中国房地产百强企业排名
中国房地产百强企业排名 2013-06-03 3月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重发布了 2013年中国房地产百强企业榜单。 1 万科企业股份有限公司 2 保利房地产（集团）股份有限公司 3 恒大地产集团有限公司 4 中国海外发展有限公司 5 绿地控股集团有限公司 6 龙湖地产有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 华润置地有限公司 9 世茂房地产控股有限公司 10 北京首都开发控股（集团）有限公司 11 金地（集团）股份有限公司 12 招商局地产控股股份有限公司 13 融创中国控股有限公司 14 中信房地产股份有限公司 15 远洋地产控股有限公司 16 金科地产集团股份有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司 18 华夏幸福基业股份有限公司 19 新城控股集团有限公司 20 荣盛房地产发展股份有限公司 21合生创展集团有限公司
22 金融街控股股份有限公司 23 广东珠江投资股份有限公司 24 卓越置业集团有限公司 25 北京金隅股份有限公司 26 首创置业股份有限公司 27 深业集团有限公司 28 四川蓝光和骏实业股份有限公司 29 天津市房地产开发经营集团有限公司 30 杭州滨江房产集团股份有限公司 31 方兴地产（中国）有限公司 32 中国铁建房地产集团有限公司 33 建业地产股份有限公司 34 越秀地产股份有限公司 35 福星惠誉房地产有限公司 36 银亿房地产股份有限公司 37 宝龙地产控股有限公司 38 旭辉控股（集团）有限公司 39 鑫苑（中国）置业有限公司 40 沿海绿色家园集团 41 广州市敏捷投资有限公司 42 禹洲地产股份有限公司 43 武汉地产开发投资集团有限公司 44 中国奥园地产集团股份有限公司 45 上海红星美凯龙房地产有限公司 46 龙光地产股份有限公司 47 协信地产控股有限公司 48 景瑞地产（集团）股份有限公司 49 方圆地产控股有限公司 50 上海三盛宏业投资(集团）有限责任公司
麓湖生态城个案解读
成都麓湖生态城 案例分享LUXELAKES
Part. 1 项目简介
Part 1.1: 项目区位 现在的天府新区近成都核心居住区，曾经的城市远郊。 本 案
宗地 编号 用地面积 (亩) 土地用途 商业占比上限 (%) 容积率 成交总价 (万元) 成交单价 (万元/亩) 成交楼面价 (元/㎡) 出让时间 1 896.25 住兼商 10 2.00 80662.5 90 675 2009-06-25 2 963.39 商兼住 60 2.00 81406.46 84.5 633.75 2009-06-26 3 942.42 商兼住 60 2.00 65969. 4 70 52 5 2009-06-30 4 997.34 商兼住 60 2.00 69813.8 70 52 5 2009-07-01 5 792.34 商兼住 50 2.00 102211.9 129 967.5 2010-01-20 6 801.1 商兼住 50 2.00 103341.9 129 967.5 2010-01-20 7 787.97 商兼住 50 2.00 101648.1 129 967.5 2010-02-02 8 826.87 商兼住 50 2.00 106666.2 129 967.5 2010-02-02 Part 1.2: 土地情况 建设用地7000余亩，湖域面积2100余亩，总建面700余万㎡； 超大体量，地形复杂；同时在土地物理及经济条件上均具备较好的打造空间。
以整体规划、单元开发为核心，是全部产品系列的大前提； 规划师与建筑师在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配套交通、建筑风格等进行研究，每一个独立组团都要经历7个步骤的反复与推进，才能有伫立水岸的机会；该过程短则两三年，长则七八年。
商业失败案例分析精编版
商业失败案例分析精编 版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
前几年的楼市调控，让不少房企选择减少商品房开发占比，转而日益倚重商业地产。特别是集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的“（专题阅读）”，格外受到青睐，并从一线城市向二三线城市蔓延。? 经过数年的高歌猛进，商业地产存量不断加大，尤其在二线以下城市，供需比例出现明显失调。有数据显示，目前部分城市的空置率已超过6%的国际警戒线，不少专家抛出“过剩，城市综合体发展堪忧”的言论。? 如此群雄争霸的局面，有成功者，必然也有失败者。? 尤其纵观国内商业地产市场，郊区超级购物中心的发展似乎都难逃“空城”的厄运。东莞的华南MALL、四川的熊猫城、深圳的五洲风情MALL、广州五号停机坪、海航YH、北京亦庄MALL、青岛城阳、湖南益阳的福中福国际城等均面临着类似的困局。? 广东东莞华南MALL 顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的广东东莞“华南MALL”，地处广深黄金走廊中间线、东莞中心城区西大门——万江、与广州、深圳共同构成的珠三角新城市带，集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”，可谓名副其实的“城市综合体”? 它占地面积45万平方米，建筑面积119万平方米，商业面积46万平方米，停车位3000个，是迄今为止世界上最大规模的商业建筑群之一，也是单个商业项目世界500强最为密集的地区之一。? 然而，“华南MALL”于2005年5月1日正式营业，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。虽然经过多年的养商，但这一项目至今为止其运营状况仍不理想。先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权。重组后的华南MALL更名为“新华南MALL生活城”以示区隔，定位也从当初的“购物公园”转变为“生活城”。? 北大资源从三元集团手中接手该项目后，对华南MALL的业态进行了一系列调整，比如增加了娱乐、休闲等吸引人气的业态与品牌，并加大了写字楼、住宅产品的比例，同时还相应地减少了一些购物中心、百货业态的面积。?
集团主要权限体系划分
集团主要权限体系划分 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
协信集团主要权限体系划分 1.协信集团对下属公司不同的战略定位： 1.1.对控股公司中城联，集团采用战略导向的管控模式，主要通过完善法人治理结构通 过董事会进行管理 1.2.发展相对成熟的商务发展公司，集团应采用战略导向的管控模式 1.3.对与主业密切相关的全资子公司物业公司，集团应采用偏操作导向的管控模式 1.4.城建、长信、购物中心是集团全职子公司，也是集团主业，集团采用操作导向的管 控模式，通过总部－子公司－项目公司的功能配置、权限划分得以实现 2.集团主要权责确定 集团主要权责是指管理主线贯穿集团总部、下属公司和项目部三个层次。主要是：战略管理、投资管理、人事任免决策权、财务管理、品牌推广、信息管理等 3.权限体系遵循主要原则： 3.1.集团总部是资源整合平台，服务支持和协调监控中心 3.2.全资子公司权限原则 3.2.1.全资子公司战略、投资和高层人事任免决策权责集中，日常经营管理类决 策权责下放 3.2.2.全资子公司财务管理、品牌推广、信息、客户管理、企业文化、标准规 范、重大采购权责、内审稽查集中，其他经营管理权责下放 3.2.3.履行期限长的权责集中，履行期限短或需要快速决策的权责下放 3.2. 4.能共享集团资源、有利降低成本且能提高效率的权责集中，不能共享集团 资源、具有行业特点的权责下放 3.2.5.计划外事项处理权责集中，计划内事项处理权责下放 3.3.控股子公司权限原则 3.3.1.董事会审批战略与重大事项来实现管控。如战略与年度计划预算审批、重 大项目投资的可行性论证、重大项目实施过程中的关键节点监控 3.3.2.财务管理上：董事会通过由集团委派主要财务人员、资金审批、上报财务 报表等多种财务手段进行监督管控 3.3.3.中成联总经理在董事会的授权下，独立领导业务运作，集团相关职能部门 给予业务上的指导、支持和信息备案工作
协信产业研究院--【干货来袭】产业园区运营服务的盈利模式
协信产业研究院--【干货来袭】产业园区运营服务的盈利模式 协信产业地产事业部园区经营管理总监卫建国 浓缩观点：民营园区拥有市场化开发主体机制灵活性、基于利益驱动的敏锐嗅觉的先天优势，但同时需要学习政府园区模式的“长线思维”，切勿短视化、狭隘化。而就产业园区运营服务的盈利模式而言，应基于园区的不同阶段，设计不同的模式来实现不同程度的利益诉求。园区运营的实践者需要与时俱进，但需时刻明确园区运营服务的“本”在服务，唯有通过服务企业接收、政府满意，园区运营商参与最终的“分钱”游戏方才有顺势而为的可能。 随着诸多企业投身产业地产领域，作为新的奶酪，产业地产逐渐成为房地产细分领域的红海。毋容置疑，拼服务已成为产业地产开发商之间竞争的共识，随着未来竞争的加剧，“服务好”将成为园区运营者竞争胜出的法宝。但任何企业首先是一个赢利组织，如何在服务好的同时发掘和丰富产业园区的盈利点，如今对于不少产业地产开发商、运营商乃至一些行业龙头企业来说，依然是一个亟待解决的课题。 作为产业地产大家庭的一员，协信集团也已就产业园区运营服务和经营的关系，提出了自己的见解，即通过对园区客户的经营、服务和管理，在帮助客户提升价值的同时树立自己的品牌，从而产生自己的增值收益，说到底，即把赚钱寓于服务之中。寥寥数语道出园区经营的普遍规律。但若真想把这些理念转化动人的数字、转化为一种可持续的分钱游戏，无论从思想上还是到行动上，行业的规律还需要进一步研究。 政府主导园区的相关启示
眼下，不少所谓的业内人士一提及产业地产或工业地产，立即想到华夏幸福、联东U谷、天安数码等一批业内新宠。但从专业的统计口径、从区域产业集聚的业态、从服务体系的打造及实施上，政府主导的园区依然是行业的翘楚。 从服务内容上，眼下各路产业地产新秀提出的从几大服务平台到服务体系等，在不少国有园区早已是成功实践； 从赢利模式上，无论从一级开发、二级开发、租售经营、配套服务、有偿中介、股权投资等等也早已在这些园区屡见不鲜。 而新入的产业地产商为何在服务及经营方面裹足不前呢，说到底，需要学习政府园区模式的“长线思维”，先放水养鱼，再伺机而动，如果根基未稳即竭泽而渔，则这首先不会是一种做强做大这个行业的系统思维，园区拓展的持续性也会出现硬伤。 民营园区的后发优势 尽管国有园区在园区经营服务上积累了有益的经验，但基于体制、机制及效率等各种因素影响，这种服务体系的搭建和盈利模式的实现在各个园区是不均衡的，内容和深度的拓展受实施主体工作专业度、敬业度的影响较大，实施效果与政策资源的聚焦程度、产业资源的集聚程度等无法匹配。 而民营园区恰恰可以通过市场化开发主体的机制灵活性、基于利益驱动的敏锐嗅觉，尽可能地兼顾效率和效益的平衡。 与政府主导园区相比，民营园区唯一需要扬长避短的地方，即是不要把一个长久的事业短视化，不要把一个宏伟的事业狭隘化，唯其如此，才能保证政府、园区开发商、入园企业乃至园区开发运营团队四位一体的价值趋同，形成利益取向的正相关，最终形成发展中的多赢之举。
中国著名商业城市综合体案例分析
城市综合体案例分析2010-7 什么是城市综合体？定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。现代城市综合体–所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上–聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等–开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有–开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制–如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等历史街区–多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大–建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整–实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主–如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等1、香港太古广场2、深圳华润万象城3、北京华贸中心4、北京三里屯village 5、上海新天地6、成都宽窄巷子7、北京前门大街1、香港太古广场 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角” 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场楼层分布3-4Island Shangri-laPacific Place ApartmentHSBC ConradOne pacific place Hong Kong JW Marriott Two pacific place楼层分布1-2Lane Crawford Hong Kong SeibuAMC Pacific PlaceLane CrawfordPark Court楼层分布-1 JW Marriott Garden Court Great Foodhall业态分布与比例所占比序号类别店铺数量LG L1 L2 L3 L4 备注例1 百货公司2 1 1 1 2 女士时装44 8 17 19 23 3 男士时装36 8 13 15 18 4 童装玩具1 1 1 5 皮革制品/皮鞋/手袋33 4 7 22 17 6 运动用品4 4 2 7 护理/美容7 4 2 1 4 8 书本/音乐/电子用品6 3 2 1 3 9 艺术品/家居布置/礼品9 3 2 4 5 10 珠宝/钟表/饰物25 5 7 13 13 11 娱乐1 1 1 12 食肆16 4 3 2 1 8 餐饮10家，其它6家13 银行/服务11 6 银行7家，干洗1家，其他3家合计195 4 45 51 77 1 100 食肆除餐饮外、银行、服务等17 家未计入所占比例2 23 26 39 1 返回2、深圳华润万象城概况：建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家 主力店店中店商业规划设计：1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免