《实务》案例、简答题(绝非考题,请参考学习即可)

2015年物业项目负责人考前练习题

《物业管理实务》案例题

案例一：

刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。

请仔细阅读、分析此案例并回答：

1、物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？

2、按照法律法规要求，刘先生在此案中有哪些过错？

3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？

案例二：

某小区楼上业主扔烟头，导致楼下三楼业主家阳台上的东西着火，将三楼家阳台磁砖及邻居家玻璃烧坏。该小区物业管理处帮忙救火，动用了5个灭火器，损失两个防毒面具。在帮助三楼救火过程中，消防栓出现故障，消防带与消防栓脱开，无法关闭，致使水流入起火业主家中，造成一定损失，水还险些流入电梯，由于及时将电梯开到楼上，才避免电梯被淹，但已造成电梯摄像头损坏。

请结合题目回答下列问题：

1、物业管理处要求三楼业主支付灭火器的费用和烧坏的邻居家玻璃费用并自行修复三楼

业主家被烧坏的阳台瓷砖。你认为是否合理？为什么？

2、物业管理处要求三楼业主支付电梯摄像头费用，是否合理？为什么？

3、起火业主家户内由于消防栓未能及时关闭造成的损失应由谁赔偿？为什么？

案例三：

某住宅小区有多家业主私自搭建鸽子房。鸽子房所造成的遮光、噪音、异味等严重干扰着相邻业主的生活。为此，受扰业主多次向物业服务企业反映、投诉，但是，并没有解

决问题，故认为物业服务企业不作为，并以此为由而拒缴物业服务费。物业服务企业则认为对鸽子房的管理力度已经很大，光强制拆除就3次，不能因此就拒缴物业服务费，故请求业主委员会协助催缴。业主委员会认为物业服务企业对私搭乱建、豢养宠物管理不力，要求物业服务企业即时解决，否则准备启动业主大会进行投票表决，以更换物业服务企业。目前该问题正在磋商中。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、受鸽子房干扰生活的业主是否应该缴纳物业服务费？并说明理由。

2、物业服务企业应该如何处置私搭乱建和豢养宠物问题？

3、面对业主委员会准备启动业主大会更换物业服务企业，物业服务企业应该如何解决？

案例四：

某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情

况下，将王先生告到法院。

请结合上题回答以下问题：

1、你认为A物业管理公司能胜诉吗？

2、法院会如何判决？理由和依据是什么？

案例五：

A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切

正常”的字样下签了名。

春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F 公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题？

2、如何避免这样的事情发生？

案例六：

某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、在张女士受伤的事件中，物业公司是否存在过错？为什么？

2、对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？请简述理由。

案例七：

刘小姐购买了一套原业主已入住五年的二手房，搬入不久发现如下问题：

家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，居住小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放另人厌烦的广告值班保安经常脱岗并在岗睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施常常误报，消防楼梯布满尘土且堆有杂物。

于是刘小姐向该住宅小区的物业服务公司投诉，但物业公司却要求刘小姐缴纳原业欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时，物业公司还告知刘小姐，因收取的物业费太低，对这些问题无能为力，请刘小姐自己解决。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、针对刘小姐的投诉，物业公司应该怎样处理？

2、刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？

3、解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理

成本）？

4、针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？

5、原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？物业公司可以采取怎样的手段追缴？

案例八：

2004年8月8日原告与某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《某小区前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），开发商委托原告为该小区提供物业服务和管理，被告购买了该小区B4号楼5单元501号房屋，建筑面积275.85平方米，并于2006年6月6日办理了入住手续。开发商与原告签订的前期物业合同第九条约定写字楼及公共区域能源费合计每平方米每月15.03元；第十一条约定业主在缴费期开始之日前的10个工作日内预付下一个季度或半年的物业服务费。如业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。、

原告某物业公司诉称，被告是某小区4号楼5单元501号房屋的业主。自2004年8月8日起，原告一直为该小区提供物业服务。但是，自2007年6月1日起，被告已拖欠原告501房屋的2007年6月1日至2009年5月31日的物业费99504.72元。经多次催要未果，故原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费，并追加要求被告支付截止2009年6月30日的滞纳金14557.54元，同时要求被告承担本案诉讼费。

被告称：我拒绝交纳自2007年6月起的物业费是由于原告没有达到物业服务的标准。

虽然大厦是开放式的写字楼，但保安没有尽到安全管理的责任，导致我公司员工放在前台上的手机被盗。我公司楼下是美发学校，三百多人经常占用五层卫生间，并且学校使用的化学品常年污染五层的空气。我多次向原告反映情况，但至今原告没有解决，所以我不同意交纳物业费，并且原告要求的滞纳金没有法律依据，所以不同意给付。

请仔细阅读本题并分析回答下列问题:

1、业主的答辩理由是否合理？

2、物业服务企业的诉讼请求是否合理？

3、如果物业公司的诉讼请求是合理的，而业主的抗辩是不合理的，请问其依据是什么？

简答题：

1、简述预有火警时，物业处理的基本步骤是什么？

2、简述物业管理投诉处理的程序。

3、《北京市物业管理办法》规定物业服务企业每年第一季度要向业主公示哪些内容？如有