百大集团2012年年报摘要600865

百大集团股份有限公司

2012年年度报告摘要

一、重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

二、主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元币种：人民币

2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

三、 管理层讨论与分析

3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2012年，公司牢牢抓住商业地产和商贸服务两条业务主线，切实做好经营管理，全年实现营业收入12.25亿，同比下降5.58%；实现利润总额1.02亿。主要原因系杭州城市扩张导致商圈分布趋于分散，而市内大型百货商店总数增加，市中心百货业市场份额下降；同时电

商不断冲击实体商场，导致杭州百货大楼全年实现营业收入11.6亿，同比下降 5.5%。

1、西子国际项目取得实质性突破

报告期内，项目成功引进杭州大厦作为商业战略合作伙伴，深度展开股权合作开发，为项目提升品牌美誉度、提升销售溢价、保证后续商业经营等提供了最为有效的保障。同时通过信托、关联方借款等多种渠道平衡资金，保证项目施工按年度计划如期推进，顺利达到预售的形象进度要求，于2012年10月29日取得整体预售许可，11月3日正式开盘。截至报告期末，项目已完成销售4.57亿元，回笼资金3.64亿元。

2、传统业务板块收益平稳

报告期内，公司与浙江银泰百货有限公司签订的《委托管理协议》、《委托管理补充协议》履行顺利。公司始终与受托方银泰百货保持良好沟通，为上述协议的履行提供良好的条件。

杭州大酒店完成了客房装修工程，通过对硬件设施的全面升级改造达到了准五星的标准，使酒店形象焕然一新，整体品质大幅提升。同时通过调整价格体系、大力拓展营销渠道、优化客源结构等方式最大限度做好新客房促销，经营状况得到了显著改善。

公司已将商居大厦物业分公司部分物业整体出租给杭州嘉祥房地产投资有限公司用于商业经营。报告期内，商居分公司积极配合嘉祥房产做好场地腾退、交接、装修等工作，并以此为契机启动实施北楼设施改造和南楼经营提升改造工程，截至报告期末已顺利完成收藏品市场外立面改造、观光电梯工程、南楼5、6层装修改造等工程，有效提高了物业的利用率和收益率。

3.1.1 主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种:人民币

2、收入

主要销售客户的情况

本公司主要从事商品零售业务，从单个客户取得的业务收入很低，因此向前五名客户销售的收入总额占公司主营业务收入比例很小。

3、成本

成本分析表

单位:元

4、费用

本报告期，费用总额约1.73亿。其中：财务费用本期较上期下降66.68%，主要系本期杭州百货大楼刷卡手续费下降所致。

5、现金流

1、经营活动现金净流量增加主要系本期杭州百大置业预售收到的现金增加所致

2、投资活动现金净流量减少主要系本期全资子公司浙江百大置业买卖孙公司杭州百大置业股权所致。

3、筹资活动现金净流量减少主要系本期偿还借款所致。

6、其它

发展战略和经营计划进展说明

报告期内，公司按照2011年报中披露的经营计划开展各项工作。详见本报告第四节“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”。

3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况

单位:元币种:人民币

2、主营业务分地区情况

单位:元币种:人民币

3.1.3 资产、负债情况分析

资产负债情况分析表

单位:元

：

其他应收款：主要系本期支付的各项保证金等增加所致

存货：主要系百大绿城西子国际项目本期投入增加所致

其他流动资产：主要系本期末购买理财产品增加所致

长期待摊费用：主要系本期杭州大酒店装修费用增加所致

递延所得税资产：主要系期末未实现的内部损益增加所致

短期借款：主要系本期融资需要增加借款所致

预收账款：主要系杭州百大置业本期房产项目实现预售收到款项所致

其他应付款：主要系杭州百大置业本期收到的各类保证金增加所致

一年内到期的非流动负债：主要系1年内到期的长期借款增加所致

其他非流动负债：主要系收到丁桥仓库拆迁款补偿所致

资本公积：主要系杭州百大置业本期资本公积转增股本所致

3.1.4 核心竞争力分析

公司在浙江省内具有较高的知名度和美誉度，是浙江省重点流通企业和服务业百强企业，"百大"商标是浙江省著名商标，"百大"商号是浙江省知名商号。因此，公司在浙江省内发展商业地产和商贸服务业有坚实的基础，较一般商业地产公司拥有更强的品牌效益和更多的客户资源。

目前，通过长期不懈的人才引进，公司已经形成了较为完善的商业地产开发团队，并在西子国际项目开发的过程中取得了开发高端城市综合体的宝贵经验，这为后续项目开发奠定了团队基础。

公司下辖的杭州百货大楼、杭州大酒店和商居物业公司均处于杭州武林商圈核心地段，这些物业市口良好，经营活跃，具有较高的抗通胀能力，在为公司带来长期稳定收益的同时，也可以为后续项目开发提供保障。

3.1.5 主要子公司、参股公司分析

3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

3.2.1 行业竞争格局和发展趋势

报告期内，公司的业务主要集中在杭州，杭州市的市场竞争格局和行业状况对公司的发展和经营有重大影响。

2012年度国家继续实行较为严格的房地产调控政策，这对杭州的房地产市场产生了巨大影响。2012年度，杭州市房地产开发投资增势明显减缓，房屋施工面积增速回落，房屋新开工、竣工面积下降。据杭州市统计局公布的信息，2012年全市完成房地产开发投资1597.36亿元，增长22.6%，增幅比上年回落13.6个百分点；全市房屋施工面积8284.91万平方米，增长7.6%，增幅较上年回落16个百分点；房屋新开工面积1816.03万平方米，同比下降26.9%；房屋竣工面积1055.09万平方米，下降13.8%。但在销售方面，杭州房地产市场出现了"V"型反弹的局面，2012年全市新建商品房销售面积1089.62万平方米，由上年负增长25.7%上升到增长48.4%。销售向积极的方面转变，对我公司西子国际项目的销售有促进作用。

2012年度杭州市社会消费品零售总额的增幅放缓，据杭州市统计局公布的信息，全市实现社会消费品零售额2944.63亿元，比上年增长15.5%，增幅同比下降3.2个百分点，扣除

价格因素，实际增长13.3%，较上年下降0.4个百分点。同时，在2012年度网络购物继续分流传统零售业的市场份额，据杭州市统计局的调研资料，2012年度杭州市区城镇居民人均通过互联网购买的商品和服务支出达271元，比上年增长了59.4%。特别是在11-12月，受"双11"和"双12"的优惠活动的刺激，杭州市区城镇居民人均网购支出为129元，占全年网购消费的47.6%。预计未来网络购物仍将进一步分流传统百货商场的市场份额。受到社会零售总额增幅下降和网购分流作用的双重影响，杭州传统百货商场销售增长势头均有所放缓，公司下属杭州百货大楼的销售更是出现了下滑。为此，公司将与杭州百货大楼的受托方银泰百货积极配合，争取商场业绩稳定和增长。

3.2.2 公司发展战略

2009年，公司转型涉足商业地产，开发了西子国际项目。在今后的发展中，公司仍将把商业地产作为重点，积极寻找新的开发项目，合理控制投资规模，优化商业模式。

3.2.3 经营计划

1、保证西子国际项目工程安全平稳推进。持续拓展渠道资源、创新营销模式，全力以赴做好项目销售工作。

2、杭州大酒店在硬件品质提升的基础上积极探索经营管理创新，突破营销瓶颈，进一步提高入住率，以管理提升带动效益提升。

3、商居分公司通过依托上市公司和杭州收藏品市场的品牌效应，探寻"杭州收藏品市场"走出去发展的新路子，做好品牌推广，试水市场外拓。

4、积极配合银泰百货，争取商场业绩稳定和增长，保证委托管理协议及补充协议履行顺利。

3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司将继续优化资产结构，合理统筹各项资金的使用，充分利用各种金融工具降低资金使用成本。公司资金流能充分满足当前主营业务未来所需。2013年，在建投资项目的资金需求在通过预售资金流入予以解决的基础上，公司将继续拓展融资渠道，提升融资能力，为公司的快速拓展提供资金保证。

3.2.5 可能面对的风险

（1）行业政策风险

房地产行业受政府宏观政策与行业政策的影响较大。近年来国家陆续出台政策，严格限制房地产业的过快过热增长，这些政策的出台对我公司西子国际项目的建设、融资、销售等都产生了很大的影响。随着2012年度全国部分城市房价的回升和土地市场的回暖，2013年度国家继续加码房地产调控政策的可能性非常高。国家的政策会对我公司西子国际项目的销售和新项目的获得产生不利影响，为此，公司将密切关注宏观经济，结合市场的最新变化，合理调整营销策略和投资策略。

（2）财务风险

目前，西子国际项目虽然已经开始销售，但整体工程预计将在2014年底完工，仍面临较大的后续资金压力。2012年公司通过物业抵押贷款、信托等多种方式开展融资。2013年公司将继续拓展融资渠道、创新融资方式，同时紧抓销售，确保资金顺利回笼，保证项目资金平衡。

（3）后续发展的风险

目前，公司具有的商业地产项目只有西子国际一处，后续项目的储备不足，无法保证持续性经营的需要。为此，公司将加强项目拓展工作，把握土地市场机遇，审慎做好项目调研，

适度增加优质项目储备，为公司在商业地产领域的发展奠定可持续发展的基础。

四、财务报告

4.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

4.2 本报告期无前期会计差错更正

4.3 与上年度财务报告相比，财务报表合并范围未发生变化