中国房地产市场研究-热点专题： 回归常态的市场经济和房地产市场(2014年第134期)

回归常态的市场经济和房地产市场

任志强

根据9月份的数据显示，三季度固定资产投资持续处于一个下滑趋势，而这个下滑趋势里头影响最大的是房地产。房地产占固定资产投资的比重去年占到25%，今年大概已经不到15%了。按照李稻葵的说法，现在房地产投资增速的下滑已经影响了0.3个点的GDP。如果按照去年19.8%的投资增长，大概影响了0.6个点的GDP。如果加上相关产业的话，比如上游钢铁、水泥、玻璃、铝材，下游家具、家电、建材等等，累计起来可能大概要影响1.1个百分点的GDP。

近日国务院会议提出了注重于六大消费，实际上是国务院已经很清楚地看到了，在今年已经出现了人均收入增幅下降，居民消费持续下降的一种趋势，这不仅仅和八项规定有关，更重要的是老百姓的消费开始减弱了。所以国务院会议提出了六项消费中，第三项是指稳定住房消费。也就是说住房消费和其他消费一样，要列入到重点保护的消费方面。这三大项对于固定资产的投资和对于GDP的影响都非常大。

可怕的就是大家所关心的房地产投资，从表面数据看，三季度房地产投资下降到12.5%，但是如果分季度看，三季度当季的房地产投资增速只有10%。10%的增长中有3%来自于保障性住房的增长。换句话说，如果扣除保障性住房，房地产投资的增长速度已经变成了个位数。年初的时候，我们认为可能会进入到个位数，现在确实在部分月份房地产投资增长已经进入到了个位数。

如果不出台这些政策的话，原来估计今年年底的投资增长会低于10%。那么从投资增长中还可以看到另外一个方面的东西，一线房地产投资开始回升，而二三线城市房地产投资增速开始下降。在9月份之前，是东部地区下降最快，也就是一线城市为首投资下降的速度加速。东部地区下降超过了15%，中西部基本上稳定和平衡。但三季度的情况是一线城市投资开始回升，而二三线城市投资开始下降。

土地购置方面，最低的是二季度，二季度是-8%的土地购置，三季度是-2.5%。但总体而言，整体是负的。那么在负的土地购置中，一线城市的土地购置开始上升，二线城市的土地购置下降，三四线城市上升。这个差别说明什么？在全国普遍发展中区域性差别会加大，城市之间的差别会加大。一线城市到目前为止

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的土地收益已经和去年基本平衡了，如果加上四季度的话，实际上今年一线城市的土地收入会远远超过去年的情况。各个城市之间的发展不平衡也导致库存和销售情况出现了巨大差别。同时，土地购置中也可以看到，保障性住房也仍然占到了贡献度的3%。

最特殊的是四十个重点城市里头，在三季度的销售中有一些城市已经变成了有十三个城市快速正增长，其中一个重要原因就是和取消限购有直接关系，比如说增长最快的有兰州，112%，有呼和浩特第一个取消限购的城市，和杭州以及温州等等。这些取消限购的城市可以明显地看出在三季度出现了销售的迅速回升和反弹。

三季度有更多的城市开始取消了各种限购政策，有二十多个城市出台了一些补贴政策。比如说取消限购政策的有天津的十六条，也对天津市的销售产生了一些影响。9月30号以后，政策的出台可以看到，在10月份前两周的情况中明显看到了大多数城市出现了反弹，或者说绝大多数城市出现反弹，尤其是东部地区的一线城市，上海、北京二手房交易首先领先，一手房交易也出现了迅速回升。

大多数人认为，如果已经出台的政策能够得到落实，9月份应该是这一轮下滑的最低点。但底部运行的周期会比较长，有的人判断在明年的年初，我个人判断在明年9月份以后。这一段时间周期中最重要的是看我们的政策会有什么样的变化。

三季度我们开发资金的到位情况是最低的，这个最低可以用另一种比喻，就是已经到了的资金和开发完成的资金对比是1：3.1，这个数据低于2008年。如果说历史上2008年是资金到位情况最差的或者说资金断裂链最危险的一个阶段，那么今年到三季度应该说这个情况比2008年的情况更差。所以到位资金增长了4.5%，里面影响比较大的一个是银行信贷，只增长了4.3%，开发信贷的增长速度是非常慢的，预收定金下降了19%，这个差距也是巨大的。个人消费贷款是-7.1%，这两项负增长和一个低增长都影响非常巨大，非银行系统的投资增长了25%，但仍然比上个季度下降了7个点，也就是说非银行投资并没有为我们带来更多的资金，和上季度相比仍然处于下滑趋势。

总体而言，9月底应该是一个非常严峻的时刻，这个趋势可能还会延续一段时间。可以看到在9月底陆续出台了一些相关政策，未来可能会面临着一个较好的经营状态。一个是从今年连续看到了很多次的微调，比如说两次定向降准，银行还提供了2000亿和5000亿的两个准备金资金，救济型资金，一万亿棚改资金以及开放了房地产个人消费信贷的市场。年初开放的上市公司再融资，到现在已经有一批经过了国土资源部的审核，开始再次进入到证监会审批阶段，预计到年底年初会有大量的地产公司再融资开口，有的是发债，有的是增发。这个审批周期大概9到12个月之间，国土资源部的审批时间大概要6到8个月，但是有一些已经开始陆续接到重新通过国土资源部的审批进入到证监会再审批阶段。后续可能因为这一系列动作会导致有所调整。

三季度M2是12.9%，略低于标准额的0.1%，但是预计在四季度会有所好转。从开发和销售情况看，最主要差别是中东西三个部分，从投资情况看，东部地区的投资仍然处于一个比较快的增长阶段，但是住

宅投资实际上是处于一个下滑趋势。而从销售情况看严重的主要是在东部，东部在销售上是负的15%左右，不管是销售面积还是销售额。而中部和西部地区在销售额上是正增长。因为东部地区占的总量很大，中部和西部地区占的总量很少，所以这三个地区的发展是不平衡的。而这一次出台的相关政策影响最大的实际上是东部地区，所以东部地区的迅速回升可能标志着在今年四季度以后宏观的数据会略有好转。

9月份国房的指数已经下降到最低点，94.7%，低于95%这个标准线，有可能也会再次出现回升，而从价格上来看三次出现的价格高峰，一个是2007年，一个是2009年底和2010年初，第三个高峰实际上是2013年的3月份以后，可以看这三个之间的周期基本上是2年多一点的时间开始出现回升，那么这个调整期都和我们的相关政策有关。

因此，宏观调控的修改不是为了救市，而这一次的调控，是一次不到位的调整。所以才有了李克强总理又再一次提到住房消费问题、公积金贷款问题和保障性住房三个问题。从目前的情况看，如果把它回归到一个不加限制的市场条件，这就是三中全会说的由市场决定资源配置和由市场决定价格的话，中国的房地产市场并不缺相应的需求，城镇化发展仍然有巨大的购买力，即使是仅仅一个解除限购措施就释放了相当多的能量，而如果把的限贷和按揭贷款的利率问题解决好的话，那么可以完成2018年左右到2020年左右70%城镇化率，而这个发展的过程对于住宅需求和对城市建设的需求仍然非常大。

希望这次国务院的会议提出的稳定住房市场消费能够建立一个更加平和的市场条件。但是新政策出台以后可以看到迅速恢复的市场信心，尽管利率又会不到位，但是交易已经开始出现了回升。从明年情况看，大家都认为明年的宏观经济形势仍然处于一个下滑的状态，但是中国政府还有很多有能力的条件可以调整明年的经济形势。

如果市场决定价格，就必须建立相应的长效机制，而中国目前对房地产市场最大的问题是没有建立相应的机制。首先一个是用什么样的方式进行住房保障？到目前为止，仍然在市场上执行的是利用保障房进行财富的再次分配，而不仅仅是保障居住权利。如果我们不从砖头补贴向人头补贴，永远滞后于市场需求。

第二个就是土地供应问题，在土地制度上我们还没有建立完整的长效机制，尽管国务院和三中全会已经提出了农村土地建设用地的流转问题，按最近宅基地相关政策才出台，而持续的政策还没有明确，可以看到的是中国把房产税改为房地产税，就是要涉及农村土地和城市土地的共同问题，因此土地制度是否明确也涉及到未来城市发展和房地产市场发展的一个重要前提。那么在所有的城市中，提出了有土地供应的计划，但没有一个城市按需、按点、按时提供给市场一个完整的信息。

（本文来源：任志强在第六届中国房地产科学发展论坛上的主题演讲整理而成，未经本人审阅）