房地产收入确认原则

房地产开发企业收入确认的条件

在审计实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了《商品房买卖合同》，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。那么，以上观点正确吗？

《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

（三）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（四）相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。“

由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。

与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：

1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。

2、房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

3、产品成本计量相对滞后。一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。

鉴于上述经营性质的特殊性，房地产开发企业滥用会计政策，操纵经营业绩显得更加容易。为了不同的目的，往往各取所需的选择有利于自己的收入确认原则，如有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。那么，应该如何公允、合理的确认房地产销售收入呢？

笔者认为，首先要正确理解“商品的风险和报酬的转移”。商品房风险和报酬的转移，其核心是商品的交付，即将合乎客户购买标准的房屋交付客户。这里的标准包括法律规定的关于质量的强制标准和客户在合同约定的个性化标准。房屋是一件特殊商品，其销售条件受到相关法律法规和销售合同的严格约束，并且客户在接收商品时在特定条件下享有退货选择权。如建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，“商品房现售，应当符合以下条件：已通过竣工验收；供水供电供热通讯燃气等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。”“商品房销售时，房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。按套（单元）计价的现售房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围或者面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以要求退房，由房地产开发企业承担违约责任。”

只有符合以上标准，商品房才能被客户接受。在此情况下，未办理产权过户不能构成退房的依据。从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。

其次是要合理理解成本能够可靠计量。前述房屋开发的成本滞后特征，决定了“房屋成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到。因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得。而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。在合理预估公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。

综上所述，笔者认为房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：

1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；

2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；

3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；

4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。

房地产开发企业销售收入审计攻略

房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用制度的改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。

房地产开发企业生产的最终产品——开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。

一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的

使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。

房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。

二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法

针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。

1、从管理当局的诚信度及能力分析。

管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。

2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。

针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。

4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产——土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。

5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。

针对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出达到不作收入入账之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以对“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”、“经营成本”等会计科目进行重点审计，对于“出租开发产品”、“在用周转房”的借方发生额，注册会计师可以通过查阅相应的房屋租赁合同、房屋拆迁补偿合同，核实其业务发生的真实性；其次，对于“出租开发产品”、“出租产品摊销”、“在用周转房”、“周转房摊销”的贷方发生额及“经营成本”的借方发生额，注册会计师可以核查其贷方发生额与借方发生额的相应原始凭据，通过核实相应的原始凭据，查实其是否转为房地产销售。最后，注册会计师仍可以采用分析性复核程序，通过分析上述各种指标，并通过比较来发现是否存在将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的情况。

收入确认原则

企业所得税－收入确认原则 居民企业：①依法在中国境内成立的企业； ②依照外国法律成立在实际管理机构在中国境内的企业； 非居民企业：①依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设有机构、场所的企业； ②在中国境内无机构、场所，有来源来中国境内所得的企业；【登记注册地标准及实际管理机构所在地标准】 个人独资企业、合伙企业不是企业所得税的纳税人。 （一）一般收入的确认 销售货物收入确认的一般规定——企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

（二）特殊收入的确认

（三）处置资产收入的确认

1．成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费，即企业销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）的成本。企业外销货物的成本要包括不得免征和抵扣的增值税。 2．费用，可扣除的费用，是指企业在生产产品及提供劳务等过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。 3．税金

4．损失：①损失的范围：生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失；②按损失净额扣除：企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。③企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。 5．其他支出

房地产企业销售收入确认原则及核算

房地产企业销售收入确认原则及核算 随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 一、问题的提出 新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 二、会计制度中房地产行业收入确认原则

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可

软件系统集成收入成本确认方法

转载]软件开发、系统集成企业收入确认比较 ?(2012-01-07 10:25:47) 转载 标签：? 转载 原文地址：软件开发、系统集成企业收入确认比较作者：平平 软件开发、系统集成企业收入确认比较 推荐以下是从部分从事软件开发、系统集成业务的上市公司公告中摘录的其收入确认的会计政策： 超图软件： 1、收入确认原则及具体方法 （1）自行开发软件产品销售收入的确认原则及具体方法 公司在已将所销售的软件产品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，并不再对该软件产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据且相关的经济利益很可能流入，与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。 公司销售的自行开发软件均为通用型的GIS 基础平台软件，按照与用户签订的销售合同向用户交付软件产品（产品的载体一般是光盘或密钥）时，即确认收入。 （2）技术开发服务收入的确认原则及具体方法 公司从事的技术开发服务业务系向用户提供技术开发劳务，即为客户定制GIS应用系统。公司的技术开发服务业务实质上属于提供劳务，适用收入准则中提供劳务收入的确认原则。在资产负债表日技术开发服务收入和成本能够可靠地计量、与交易相关的经济利益能够流入、劳务的完成程度能够可靠确定的前提下，公司采用完工百分比法确认相关的劳务收入。公司为每一技术开发服务项目建立《项目工程进度控制表》，按统计的实际工时/整个项目的预算工时，确定完工进度并据此确认每技术开发服务项目的收入。 上述收入确认原则与IT 外包服务业务中常见的系统集成业务根据与用户约定 的某一时点分阶段确认收入存在本质区别。系统集成项目中，合同金额的绝大部分是从第三方直接采购产品，如采购服务器、PC 机、磁盘阵列、操作系统及数据库等软硬件产品。而公司提供的技术开发服务是为了满足用户定制个性化应用系统的需求，只涉及少量的软硬件采购。在系统集成项目中，为使设备达到客户要求的可使用状态，系统集成商需要提供设备调试、网络布线、机房装修等服务，由于用户需要的是整套可使用的设备而非单独采购这些服务，因此这些服务的金额通常只占合同总金额很小的部分且无法与软硬件采购分离出来单独向用户提供。根据集成业务的上述特点，系统集成项目本质上属于销售商品，附带的服务只是为了使销售的商品达到预计可使用状态而必须提供的简单劳务。系统集成业务适用收入准则中商品销售收入的确认原则，系统集成企业在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方时确认收入，其收入确认涉及时点概念。根据系统集成业务的行业惯例，确认收入的时点通常以系统设备的初

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

收入确认的原则和时点

收入确认的原则和时点 一般收入确认 收入的范围和项目收入确认的具体规定 1.销售货物收入（1）销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入 （2）销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入（3）销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入 （4）销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入 2.提供劳务收入（1）安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入（2）宣传媒介的收费。在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费根据制作广告的完工进度确认收入 （3）软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入 （4）服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入 （5）艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入 （6）会员费。 会籍会员费+其他单项商品服务费方式——即时确认 会籍会员费+免费或低价商品服务费方式——收益期内分期确认 （7）特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入，属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入 （8）劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入 3.转让财产收入是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现 4.股息、红利等权除另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认

房地产收入确认原则

房地产收入确认原则 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满 足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有 关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转 移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的 任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代 销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售 方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合 成下列六种类型的销售： 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现 房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的 波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主

医药行业销售收入确认及相应审计程序

医药行业销售收入确认及相应审计程序 不同类型销售业务的收入确认问题 目前药品生产公司、医药公司都是根据所开具的增值税发票确认收入，即各种销售业务形式都体现在公司收入中，但其中确认的某些收入或收入的某些方面可能不符合《收入准则》，因此，需对不同类型医药企业的收入作具体分析后再予确认。 1.退货的风险及收入的确认 按照《收入准则》的要求，确认收入要满足4个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 医药公司正常销售、代理销售及换货、配售等含有商品发出的业务，商品所有权虽然已转移给买方，但由于医院、诊所、药店的垄断性经营权力，只要是客户还没有将药品转移给最终的消费者，一般都有退货的权力。因此药品所有权上的主权风险并不能转移给买方。由于医药公司可以将由医院、诊所、药店退回的药品退还给药品生产公司，药品所有权上的主权风险并不真正由医药公司承担，因此，医

药公司在药品销售后确认收入是基本满足《收入准则》的。代写论文 药品生产公司在药品销售给医药公司或医院、诊所、药店后，即使已收回全部货款，只要还存在继续交易的可能性，就存在药品退货的风险，但这种风险在正常经营状态下是可以估计的，属于可控制范围，因此仍然可以确认收入。在非正常状态下，如医药公司GSP达标、药品省级批号改为国家批号过程中，部分药品存在大量的退货，此时，以前年度销售确认的收入存在很大退货风险。因此，药品生产公司销售药品能否确认收入要充分评估其退货的风险后再确认。一般认为，销售药品后应该确认收入。 2.正常销售、代理销售、快批销售收入的确认 正常销售、代理销售、快批销售有真正的物流和现金流，满足《收入准则》的四个条件，因此可以在货物发出，取得对方确认收到货物的凭证或收到回款后确认为收入。 3.过票业务收入的确认 大多数过票业务没有真实的物流，不构成医药公司销售资源的真实，仅是通过开具发票来确认收入，不满足商品销售基本条件——存

收入确认原则(会计与税法区别)

国家税务总局近日发布了《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）（以下简称《通知》），明确了《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》关于确认企业所得税收入的若干问题，缩小了与《企业会计准则第14号—收入》（以下简称《企业会计准则》）的差异。在会计实务中如何认识并正确处理两者的关系，是一个非常现实的问题。 一、《通知》与《企业会计准则》对收入确认的规定 （一）收入的确认原则 《通知》规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵守权责发生制原则和实质重于形式原则。在新会计准则中，权责发生制原则是会计确认、计量、报告的基础，实质重于形式是会计信息质量要求的基本特征之一。 （二）销售收入的确认条件 《通知》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。而《企业会计准则》规定的销售收入确认条件中还包括“相关的经济利益很可能流入企业”。 （三）销售收入的确认时间 《通知》明确符合收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入；销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入；销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入；销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 《通知》还明确了售后回购、以旧换新、商业折扣、现金折扣、销售折让和退回的所得税处理，与新《企业会计准则》规定基本一致。其中，《通知》规定，采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。《企业会计准则》中对于售后回购的通常处理方式是：采用售后回购方式销售商品的，不应确认收入，回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。只在有确凿证据表明满足收入确认条件时，才对销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有关销售折让和退回的确认时间，《通知》规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入；而在《企业会计准则》中，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行会计处理。

软件开发系统集成企业收入确认比较

精心整理 软件开发、系统集成企业收入确认比较 推荐以下是从部分从事软件开发、系统集成业务的上市公司公告中摘录的其收入确认的会计政策：超图软件：1、收入确认原则及具体方法（1）自行开发软件产品销售收入的确认原则及具体方法公司在已将所销售的软GIS 表》每技术开发服务项目的收入。上述收入确认原则与IT 外包服务业务中常见的系统集成业务根据与用户约定的某一时点分阶段确认收入存在本质区别。系统集成项目中，合同金额的绝大部分是从第三方直接采购产品，如采购服务器、PC 机、磁盘阵列、操作系统及数据库等软硬件产品。而公司提供的技术开发服务是为了满足用户定制个性化应用系统的需求，只

涉及少量的软硬件采购。在系统集成项目中，为使设备达到客户要求的可使用状态，系统集成商需要提供设备调试、网络布线、机房装修等服务，由于用户需要的是整套可使用的设备而非单独采购这些服务，因此这些服务的金额通常只占合同总金额很小的部分且无法与软硬件采购分离出来单独向用户提供。根据集成业务的上述特点，系统集成项目本质上属于销 续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据且相关的经济利益很可能流入，与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。公司代理销售的软件产品系根据部分用户的具体要求，从软件供应商（如微软或甲骨文等公司）采购软件再销售给最终用户，或在提供技术服务过程中代用户采购非发行人研发的其他类基础软

件、数据库产品，代理软件产品按照商品销售原则确认收入。公司在将自其他厂商采购的软件产品交付给用户后，即确认收入。2、成本确认的具体方法（1）自行开发软件产品销售成本确认的具体方法公司自行开发软件产品的研发费用未予资本化。销售时向用户提供的光盘和加密设备金额很小，公司在采购光盘和加密设备时一次计入损益，因此自行开发软件产 包。 40% 完工进度结转，成本结转比例与收入确认的完工进度比例一致；软硬件和地理数据采购成本因其金额很小，采购时一次结转成本。（3）代理软件产品销售成本确认具体方法代理软件产品的销售成本为公司自其他厂商采购软件产品时发生的实际支出，公司按采购的实际成本结转相应代理软件产品的销售成本。保荐机构和会计师经核查认为，发行人收入、成本的确

新收入准则下收入的确认标准

新收入准则下收入的确认标准 法规政策： 根据财会2017年22号的规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后在履行了各单项履约义务时分别确认收入。 根据企业所得税法、企业所得税法实施条例及国税函xx 年875号的规定，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 案例说明： 【案例1】金君洋实业有限公司与A企业签订一项购销合同，合同规定，公司为A企业生产并安装两台电梯，合同

价款为600万元，按合同规定，A企业在金君洋公司交付商品前预付价款的30％，其余价款将在金君洋公司将商品运抵A企业并安装检验合格后才予以支付。金君洋公司于2018年12月20日将生产完成的电梯运抵A企业，至2018年12月31日估计已完成电梯安装任务的50％，预计于2019年1月31日全部安装完成。 问：新收入准则下金君洋公司2018年要确认收入吗？现行收入准则下要确认2018年的收入吗？税收下要确认2018年的收入吗？ 案例分析： 新收入准则下：根据控制权是否转移作为收入的确认标准，即是否履行义务，应该在2018年确认电梯的销售收入，同时按照履约进度确认安装的部分收入。 现行收入准则下：根据所有权是否转移作为收入的确认标准，即风险是否转移，不应该在2018年确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。 现行税收下：现行税收政策对企业销售收入的确认遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，还是根据所有权是否转移作为收入的确认标准，2018年不确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。因此，在新收入准则下，会计确认的收入与税法确认的

企业所得税中销售货物收入的确认及其政策依据

乐税智库文档 财税文集 策划 乐税网

企业所得税中销售货物收入的确认及其政策依据 【标 签】企业所得税 【业务主题】企业所得税 【来 源】 按照企业所得税法的规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。其中包括销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入：租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入。以下我们一起来学习销售货物收入的确认及其政策依据。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十四条规定，企业所得税法第六条第（一）项所称销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。 一、一般销售收入的确认 除企业所得税法及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1．商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2．企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3．收入的金额能够可靠地计量； 4．已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

（摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 二、不同销售方式收入的确认 1、托收承付 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 2、预收款 销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。 (摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 3、销售需安装和检验的商品 销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 4、支付手续费方式委托代销 销售商品采用的支付手续费方式委托代销，在收到代销清单时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通

2019年颁布新收入准则对房地产业的影响

2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式

收入确认制度

第一章总则 第一条目的。 为加强规范公司销售与收款业务流程，加强销售相关业务的管理，保证公司资产的安全，特制定本制度。 第二条适用范围。 适用于公司的所有销售收款，包括但不限于销售产成品、原材料、包装物等实物的所有销售与收款。 第二章具体制度和管理方法 第三条管理方法。 一、财务处理流程 1．客户资料的新建和维护： 按经销售部门过批准客户资料表新建和更新表，在财务软件中新建和更新客户编码并录入相关信用期、开票信息、账号信息等相关资料。 2．开具发票确认收入： （1）收入确认的条件： 收入确认原则： 1）收入已实现或可实现 2）收入已经赚取时才予以确认。 3）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 4）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 5）收入的金额能够可靠地计量； 6）相关的经济利益很可能流入企业；（95%） 7）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量； （2）具体业务财务收入确认条件： 1）商超 依据各业务员对应门店销售系统提供的对账单据、商贸通中已经生成的出库单、增值税发票确认书、纸质出库单（由供应链部提供给财务部）。以上四项齐备或达到后，方可确认收入。 2）团购 商贸通中已经生成的出库单、纸质出库单、专用票要附增值税发票确认单（普票不需要，但业务员要自行登记）。 3）网上销售 网上销售根据商贸通已记录的出库记录，纸质出库单，在发出商品时确认收入和应收款，根据客户的需求选择是否开具发票。 （3）具体开具发票的流程 1）核对商贸通记录、纸质出库单、增值税发票确认单。 2) 确定发票种类及发票上的各项金额，需要录入采购订单号及要打印明细清单的要特别说明。

会计与税法上确认收入的不同

（1）收入确认的原则不同。会计核算的主要目的是向管理者、投资者、债权人和潜在的投资者全面、真实、准确地反映企业的财务状况、经营成果及财务状况的变动情况。因此，会计核算要遵循客观性原则、实质重于形式的原则和谨慎性原则，注重收入实质性的实现，而不仅仅是收入法律上的实现。 税法的目的是对纳税在一定时期内所获得的经济收入进行测定，从而对此课征一定量的税收，以保证 国家的财政收入，满足政府实现经济和社会职能的需要。因此，税款的征收要遵循法律性原则和确保收入的原则，注重界定和准确计算应纳税额的计税依据。具体而言： ①会计制度和税法虽然在收入的核算上都遵循配比原则，但两者是有区别的。前者是从准确地反映企业的经营成果和财务状况的角度，确认收入与成本的配比，包括对象的配比和期间的配比。后者是从保护税基、公平税负的角度对有关的成本、费用和损失加以规定。 ②会计上强调收入的重要性原则，而税法不承认会计上的重要性原则，只要是应纳税收入，不论其业务事项是否重要，也不论其涉及的金额大与小，一律按税法的规定计算应税收入和应税所得。 ③对一些收入的处理上，会计上通常要充分考虑这些收入将来要承担的潜在义务，以确保能准确反映一个实体真正的长期获利能力。但税法，特别是所得税法一般情况下不考虑纳税人潜在的负债可能性，纳税人的经营风险国家不予承担。只要纳税人对赢利或潜在的赢利有控制权时，税法就会对纳税人的所得加以确认。当然有时税法会根据社会经济政策需要，限制或推迟收入的确认及收入时间的确认。 （2）收入确认的条件差异。会计制度规定，收入确定的基本条件包括经济利益流入的可能性和收入计量 的可靠性。而税法应税收入确定的基本条件则根据经济交易完成的法律要件是否具备，是否取得交换价值，强调发出商品、提供劳务，同时收讫价款或索取价款的凭据。 （3）会计收入与分税种的应税收入不同。会计制度为便于不同行业会计信息的比较，按经济业务的性质 划分会计收入，包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入、投资收益等。而各个流转税和所得税的应税收入与会计收入不对称，不同企业的主营业务收入会涉及不同税种的应税收入，如工业企业和交通运输企业的主营业务收入分别缴纳增值税和营业税。因此，企业会计核算时，按会计分类确认并计量会计收入，纳税时，按照各税种的应税收入的规定计税。 （4）收入确认范围的不同。会计制度对销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入提出了明确 的确认标准。税法规定，企业应在发出商品、提供劳务，同时收取价款或者取得收取价款的凭据时，确认收入的实现。可见，税法确认的收入范围要大于会计制度确认收入的范围。税法确认的应税收入不仅包括会计收入，还包括会计上不做收入的价外费用及视同销售。税法的规定主要是出于公平税负和征管上的需要，如为平衡外购与自制货物增值税的税负，增值税条例规定，纳税人将自产货物用于在建工程、职工福利等方面，要视同销售征收增值税。再例如就增值税链条式课税方式而言，由于增值税是逐环节对增值额课税，并凭增值税发票抵扣进项税，为了保证链条的连续、完整，就必须对委托他人代销和销售代销货物等会计上不作收入的行为，视同销售征收增值税。 （5）收入确认时间的不同。会计制度规定只要符合会计上的确认收入的条件，当期就要确认收入。税法 上一般在纳税申报表中反映确认应税收入，对应税收入的时间区分不同的税种做出不同的规定，增值税、营业税、消费税和企业所得税都分别规定了应税收入的确认时间。同时在同一税种下，应税收入的确认还要区分不同的交易性质。如纳税人同样是采用预收款方式销售商品，增值税、消费税确认收入的时间，均为发出货物或应税消费品的当天；营业税采用预收款方式销售不动产时，其收入的确认时间为收到预收款的当天。再例如，就增值税而言，采用委托银行收款和分期收款方式销售货物，收入确认的时间为：前者为发出货物并办妥托收手续的当天，后者为合同约定的收款日期的当天。

建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结

建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结 江洲 / 导读：案例解析建筑业营业收入的财税处理 案例： 案例1：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元。 案例2：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：待建筑物结构封顶后支付总造价的80%款项，12月底形象收入为4000万元，结构封顶预计在2017年4月。 案例3：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底由于建议方原因未实际施工，但施工方临建设施已部分搭建、人员已部分进场。经双方协定支付预付款1000万元。 案例4：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但由于建设方企业的原因，预计不能收回成本。 案例5：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但对方要求开票金额为6000万。

注：以上金额均为不含收入。 以上在增值税收入、企业所得税、会计准则上如何处理，在账面上又如何反映？ 如何处理： 一、增值税收入确认的有关规定： 1、营改增36号文件中在关建筑企业增值税纳税义务的规定： “（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 2、个人认为，其实以上并不是36号文件新产生的增值税销售收入确认条件，而是在未实施营改增之前，针对大型设备和应税服务增值税确认条件“转化”或是“平移”。理由是：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项

企业收入确认原则,内容与实施方法

企业收入确认原则，内容与实施方法 一、收入确认的原则 企业销售商品时，能否确认收入，关键要看该销售是否能同时符合或满足以下5个条件。 1企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移给购买方 风险主要指商品由于贬值、损坏、报废等造成的损失；报酬是指商品中包含的未来经济利益，包括商品因增值以及直接使用该商品所带来的经济利益。如果一项商品发生的任何损失均不需要本企业承担，带来的经济利益也不归本企业所有，则意味着该商品所有权上的风险和报酬已转移给购买方。 判断一项商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给购买方，需要视不同情况而定。 主要风险和报酬是相对于次要风险和报酬而言的，如果企业仅仅是保留了所有权上的次要风险，则销售成立，相应的收入应予以确认。 2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制 如果回购价已在合同中定明，体现在商品所有权上的主要风险和报酬就没有转移给购买方，同时又对商品实施控制，所以甲企业销售产品时，不应确认收入。 如果回购价为回购当日的市场价，尽管体现在商品所有权中的主要风险和报酬已经转移给了购买方，但由于企业对售出商品实施了控制，所以在销售该商品时，不应确认销售收入。 3收入的金额能够可靠地计量 收入能否可靠地计量是确认收入的基本前提。企业在销售商品时，售价通常已经确定，但销售过程中由于某些不确定因素，也有可能出现售价变动的情况，则在新的售价未确定之前，即使款项已经收到，也不应确认收入，而应将其实际收到的款项作为预收账款处理。等新的售价确定后，再按预收款销售产品的有关规定，进行确认收入、补收或退回多收款项的账务处理。 4相关的经济利益很可能流入企业 经济利益是指直接或间接流入企业的现金或现金等价物。在销售商品的交易中，与交易相关的经济利益即为销售商品的价款。很可能是指经济利益流入企业的可能性超过50%，销售商品的价款能否有把握收回，是收入确认的一个重要条件。企业在销售商品时，如估计价款收回的可能性不大，即使收入确认的其他条件均已满足，也不应当确认收入。 5相关已发生或将发生成本能够可靠的计量 根据收入和费用相配比的原则，与同一项销售有关的收入和成本应在同一会计期间予以确认。因此，如果成本不能可靠地计量，即使其他条件均已满足，相关的收入也不能确认，如已收到价款，收到的价款应确认为一项负债。 二、具体的收入确认方法 1无需安装的一般商品销售 无需经过复杂的安装的商品销售，基本都可在发出商品（无退货情况）或商品验收时确认收入。

销售收入确认的差异

会计规则：《企业会计准则第14号--收入》第四条，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地计量； 4.相关的经济利益很可能流入企业； 5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 税务规则：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函[2008]875号）》第一条第一款，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移 给购货方； 2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地计量； 4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 税法对于收入确认条件比会计准则少了第四点，也就是相关的经济利益很可能流入企业，之所以比会计少第四点，也是因为会计和税法各自的特点决定。会计核算的时候讲究的是谨慎性原则，在相关的经济利益未能很可能流入企业是不确认收入，而税法属于义务性法规，税收具有无偿性和强制性，只要纳税义务发生，不管相关经济利益是否很可能流入企业，都需要缴纳税款，只要这样才能保证国家税基的稳定，因而也就在税法中会有一个视同销售的问题。 所以，对于视同销售是否需要确认收入，在税法上需要，而在会计处理中，根本没有视同销售这个概念。 （一）收入确认原则的差异 1．企业会计制度在确认收入时，遵循“实质重于形式”的原则，需要会计从业人员的职业判断，侧重于收入的实质性实现，根据交易的实质确认是否作为销售收入处理，而不是按

中国注册会计师审计准则问题解答第4号(2020发布)——收入确认

中国注册会计师审计准则问题解答第4号 ——收入确认 （2019年12月31日修订） 收入是利润的来源，直接关系到企业的财务状况和经营成果。有些企业为了达到粉饰财务报表的目的而采用虚增、隐瞒、提前或推迟确认收入等方式实施舞弊。在财务报表舞弊案件中，涉及收入确认的舞弊占有很大比例，收入确认已成为注册会计师审计的高风险领域。中国注册会计师审计准则要求注册会计师基于收入确认存在舞弊风险的假定，评价哪些类型的收入、收入交易或认定导致舞弊风险。本问题解答旨在指导注册会计师基于收入确认存在舞弊风险的假定，设计并实施恰当的审计程序，以将与收入确认相关的审计风险降至可接受的低水平。本问题解答所包含的示例和应对措施并非强制要求，亦不能穷尽实务中的所有情况，注册会计师需要根据风险评估结果，结合被审计单位实际情况，保持职业怀疑、运用职业判断设计并采取适当的应对措施。《中国注册会计师审计准则问题解答第1号——职业怀疑》与注册会计师识别、评估和应对因收入舞弊导致的重大错报风险特别相关，注册会计师应当予以一并阅读和考虑。 一、在识别和评估与收入确认相关的重大错报风险时，注册会计师如何考虑舞弊风险？ 答：注册会计师在识别和评估与收入确认相关的重大错报风险时，应当基于收入确认存在舞弊风险的假定，评价哪些类型的收入、收入

交易或认定导致舞弊风险。 （一）关于收入确认存在舞弊风险的假定 《中国注册会计师审计准则第1141号——财务报表审计中与舞弊相关的责任》要求注册会计师在识别和评估由于舞弊导致的重大错报风险时，应当假定收入确认存在舞弊风险，在此基础上评价哪些类型的收入、收入交易或认定导致舞弊风险。 假定收入确认存在舞弊风险，并不意味着注册会计师应当将与收入确认相关的所有认定都假定为存在舞弊风险。注册会计师需要结合对被审计单位及其环境的具体了解，考虑收入确认舞弊可能如何发生。被审计单位不同，管理层实施舞弊的动机或压力不同，其舞弊风险所涉及的具体认定也不同，注册会计师需要作出具体分析。例如，如果资产重组交易中的重组标的存在业绩承诺或对赌条款，则重组标的管理层可能有高估收入的动机或压力（如提前确认收入或记录虚假的收入），因此，收入的发生认定存在舞弊风险的可能性较大，而完整性认定则通常不存在舞弊风险；相反，如果管理层有隐瞒收入而降低税负的动机，则注册会计师需要更加关注与收入完整性认定相关的舞弊风险。再如，如果被审计单位预期难以达到下一年度的销售目标，而已经超额实现了本年度的销售目标，则管理层可能有将本期收入推迟至下一年度确认的动机，收入的截止认定存在舞弊风险的可能性较大。 如果注册会计师认为收入确认存在舞弊风险的假定不适用于业务的具体情况，从而未将收入确认作为由于舞弊导致的重大错报风险领域，注册会计师应当在审计工作底稿中记录得出该结论的理由。 （二）关于风险评估程序 《中国注册会计师审计准则第1141号——财务报表审计中与舞