房地产开发与经营论文

《房地产开发与经营》

课程论文

论文题目：中国房地产房价浅析

专业：工程管理

班级： 10工程管理2班

姓名：

学号： 201041207229

指导教师：

成绩：

中国房地产房价浅析

摘要：中国房地产房价问题已经成为人们生活关注的焦点。房价的提高能够促

进经济的更快发展，但是，房价高涨会产生严重的民生问题,房价泡沫破灭又会对实体经济带来灾难。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，现在的富人有好几套房，而普通人家和穷人却有买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。

关键词：房地产；房价；经济

改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。

房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。过去十几年来，贫富差距逐渐拉大；资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。

1.房地产定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位臵的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

2.中国房地产发展状况的概述

改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。

随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。

1)第一次飞速发展（1998至2003年）

1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。

2)调控整合阶段（2004至2006年）

经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。

在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。

3)二次飞速发展（2006年至现在）

从2006年借着2008年奥运会的旗号。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，同比2008年，很多楼市销量翻了一倍，例如厦门、杭州、天津、深圳等。有的地方甚至翻了两、三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2013年3月政府出台上调二手房交易税后，房价趋向稳定。

3.中国房地产价格变化的原因

1)土地价格的上涨

在1998年房改以后，停止了住房实物分配，这时候想要住房的话，必须要通过购买的方式，这为房价的增长提供一个重要条件，因为大家都要买房住，这就提供了需求。而仅靠这个因素还不能构成完整的市场。开发商要提供商品房首先还得从政府手里拿到土地。土地在中国是一个非常特别的要素，再中国土地所有权是归政府所有，虽然也可以购买，但购买的是土地的使用权70年，而所有权依然归属于政府。这实际上就说明政府对土地的所有是处于垄断地位。

随着中国经济的发展，人们的经济能力得到增强，同时也提升购买商品的需求。同时城市化进程也在加速进行，城市需要大量的务工人员以及高素质人才。这时候一方面大量农村人口涌入城市，希望可以留在城市，另一方面很多大学生在城市求学工作，并希望留在城市里、这样也加大对商品房的需求，导致商品房在房地产市场化的初期是供不应求，供不应求自然会是价格上涨，价格上涨会给

卖房的开发商，卖地的政府带来经济效益。然后再经济利益的驱使下，房价地价进一步提高，导致土地的价格一升再升，普通民众要想获得土地基本上不可能。首先你得有大量的资金来购买土地，这个资金量是很巨大的，其次要与政府搞好关系，这使中国国情。这就导致政府和开发商联手把商品房垄断了，本来商品价价格就高，市场供不应求，有了垄断以后，商品房的价格就会更高，这样就渐渐远离的普通大众。实事上要发展房地产的初衷是让每个人都能住上房子，居者有其房。但是在房价变得很高以后，这一期望就越来越飘渺了。房地产走离了他本来的轨道。

房价的提升也是国民经济发展的原因，但是国民经济的发展速度赶不上房价的增长速度。这样就是变相的，房地产商和政府利用土地这一垄断了商品房，然后利用商品房分刮了全民努力获得的财富，这显然也是不公平的。

2)商品产开发成本的增加

商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。土地是商品房最重要的因素，而土地的价格和房价两者之前存在着一种互相推动的关系，房地产市场的火爆推动房价上涨，房价的上涨推动土地价格上涨，而土地价格的上涨使商品房的成本使房价继续上涨，这样就会使房价和土地价格滚雪球一样的前进。以致现在各地“地王”不断的出现。

与以前的相比基本上所有的成本都有成倍的增长。首先土地的价格现在已经翻了数倍，其次由于房价的上涨土地征用及拆迁的费用也随着房价同步上升。再次由于建筑原料价格的上涨，比如钢筋，水泥，人力成本费用的上升，建筑成本也升高了，最后国家调控房地产的力度增大，房地产开发税费也随着增加，这更一步的加大房地产的开发成本。

4.房价对房地产开发商的影响

1)开发商利润增加

房价上涨，房地产开发商是首先的得利集体。房地产利润大是众所周知的一个事实，虽然现在的房地产不会再出现早期的利润达到200%以上的情况，按照现在的制度要求，房地产开发商依然保留30%的利润空间。这30%的利润空间指的是整个工程金额的30%。随着房价的提升，总金额也会随之增大，也就是说房地产开发商的利润也会随之增多，即使利润空间没有以前那么的扩张，还是非常可观的诱人。这也无怪房地产是中国一个可以长时间积累财富的行业。

2)商品房开发成本上升增大开发风险

房价上涨给房地产带来的更多利润的东西，也带来了风险。因为商品房的市场很火爆，人们对其的预期自然会越来越高，商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。成本的上升无疑会对房

地产开发商带来更大的压力。毕竟并不是每个房地产开发商都有雄厚的资金。一旦房地产开发商预算不准确，出现资金链断掉的情况：比如出现政策影响的银行紧缩信贷，或者由战争或其他因素引起的建筑原料价格猛烈上涨，还有其它意外因素的出现。都会导致“烂尾楼”的出现。这时候房地产开发商受于各方的压力，不得不宣布破产，致使血本无归。不过“烂尾楼”出现以后，会有资金更加雄厚的公司来继续接手，所以对于行业外的人来说，没有太多影响。只是房地产的内部问题。

5.房价变化对购房者的影响

1)房价增长使户主资产增值

房地产价格的增长，会让早期购房者也就房地产户主享受着社会进步，全民经济发展推动房价上涨的便利。因为商品房不仅是商品，它还是资产。房价增长也就是资产的增值。房价的上涨不仅是房地产市场的发展。也是全民经济进步在房地产市场上的体现。现在房地产市场成为支柱产业，自然有一部分人享受着经济进步的便利。

2)房价增长增大购房者的购房压力

能够在早期买上房，享受便利的毕竟只是少部分人，大部分人还都是“没房阶级”。而我国城市化进程的加速推进也恰好就在近十来年。在过去的十来年里，大学校园扩招，大量农民工进城打工，其中会有很大一部分人想要留在城市。然而面对高房价，这些对商品房有着硬性需求的人正好是买不起房的人。以东莞的房价为例。房价为8000元每平方米。假如要拥有一套小一点的二房一厅（60平方米），也得要50万。假如是一个工人，工资为2000每月，需要连续工作25年能买得起房，还得不吃不喝。假如是一个公务员，工资为5000每月，需要连续工作10年才能买得起房，同样是不吃不喝。所以对于刚毕业想要到城市安家的大学生，还有进城打工的农民工，他们想要到城市安家是多么的困难。

并不算是说房价现在很高就不会上涨。即使现在的房价已经很高，政府也出台的很多调整房价的政策，但是调整的效果比较微弱房价反而越调越涨。事实已经证明从1998年到2012年房价总的来说处于一个高速增长的阶段，即使到现在也处于这个阶段当中，也就是说房价可能还会持续的上涨。所以购房者的压力还会继续增大。

6.应对当前房价的措施

1)改革财政体制

改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。这也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限，而政府售卖土地可

以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的组成部分。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全国政府收入实际已突破10万亿元，约占GDP的32%。2010年继续增长土地出让金达到2.7万亿元，同年全国财政收入为83080亿元；而全国土地出让成交总价款2.7万亿元，属于预算外收入，不在预算内，所以8.3万亿的财政收入不包含2.7万亿。也就是说政府卖地的收入占财政收入的25%。

在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加，还可以提升政府各级官员的业绩。因为，政府通过直接出售土地可以赚大钱，房地产业的税收也构成政府财政收入的重要来源，房地产业又可以带动其他产业发展。而所有这些，都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。

2)消除垄断现象

中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。

虽然我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底，全国共有房地产开发企业5.87万家，即使最大的房地产公司万科，2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%，营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%。但是开放商还是垄断了房地产市场。主要体现在：第一，准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。第二，政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。

3)大量修建廉租房和保障房

在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此，政府理应成为构建住房保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面，二者相辅相成。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决了；通过保障性住房，中低收入人群住房问题得到解决，房价也就不会失控。所以，通过保障房的大量供应，就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很多国家效果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释目前中国过高房价的源头活水。

7.购房者的应对措施

1)不以商品房为投资手段

随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资(不动产投资)性购房所占比重在近年来开始上升。如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消费者的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应。但是由于房地产投资信贷和消费信贷制度的存在，使人民的购买能力进一步增强，在加上我国“家国”文化中对房子的依赖。同时房地产开放商捂盘惜售，进一步加剧了供不应求的现象，致使房价一步一步攀升。结果是到现在很多人不惜代价就购买房子，不仅是一种需求，更多的成为投资手段。这样都会进一步提升房价。以要想房价降下来，就要缓解供不应求。此时购房者要警惕跟风的心态。不以商品房为投资手段，用其他的方法进行投资。缓解房地产市场供不应求的局势。目前政府已有相关压制措施，如：今年三月，政府出台上调二手房交易税。

2)以租房代替购买新房

以租房代替购买新房也许是另外一种缓解房地产市场供不应求现象的方法。这种方法适合刚工作的大学生群体。与买房相比，租房不需要大量的启动资金。不需要这样动辄几十万、上百万购买一套房子。而只是需要每个月房租。而恰巧我国现在存在的情况是”租房便宜，买房贵”而且买房租房都只是一种生活手段，应段根据个人经济实力选择最适合的生活手段。虽然租房也会有诸多不便。但相对买房来说压力会小很多。

结论

由此可知，房价的变化与房地产的发展状况是分不开的，让房价提升的原因主要有三，首先是1998房改取消了福利分房为房地产市场提供非常庞大的市场。第二是土地价格上涨，第三商品开发成本增加。房价上涨造就巨大财富也使更多的人买不起房。房价问题是政府当下必须解决的问题，作为公众和购房者的我们可以把希望寄托于政府。高房价只是阶段性现象，只是我国经济发展社会进步道路上需要解决也可以解决的一个问题。

参考文献

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房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

房地产开发与经营-在线作业B

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意义与实用价值非常重大。 1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值 建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发经营与管理公式整理复习课程

房地产开发经营与管理公式整理 E(R j ) = R f +βj [E(R m )－R f ] 资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 11)1(---+=t t t Q S Q αα 式中 t Q -本期预测值 1-t S -前期实际销售量 1-t Q -前期预测值 α-平滑指数，01≥≥α 利息与利率 （一）利息 F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率 %1001?=P I i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 （一）单利计息 i n P I n ??= N 个计息周期后的本例和 )1(n i P F n ?+= （二）复利利息I n =P[(1+i)n －1] N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+= 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，

1)1(1-+=-??? ??+=-=m m m r P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(n n n i i A i i i A P +-=+-+= 1 )1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1 注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产开发与经营论文

象屿都城住宅项目的市场定位分析 摘要:市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 关键词:象屿都城新虹桥首府市场定位比较分析 引言 随着 2008年九号线的开通,九亭,成为近年来各房地产开发商的新宠,目前已被越来越多的市场目光所关注。短短几年时间,诸多地产开发商汇聚于此, 开发建设了将近 30个项目。 其中来自厦门的象屿集团, 在进入上海之后也将犀利的目光聚焦在九亭这一热门板块。并将自己的开发模式和品牌带进九亭, 一口气开发了象屿都城、象屿名 城两个项目, 成为九亭首个开发系列品牌产品的开发商, 对九亭板块的提升意义重大。 象屿都城作为区域内最大的项目, 其 32万平方米的总建筑面积傲视南九亭。 周边生活配套齐全,是区域内难得一见的低密度居住社区。曾连续荣获 2008上海房地产标杆楼盘、 2009最值得期待楼盘、 2009年轨道交通宜居金牛奖等多个奖 项。 介于以上几个原因,我们小组选择该项目作为这次论文的调查对象。在 5月 14日,我们来到了象屿都城项目位于沪亭南路的销售中心。接受我们调查是上海同策房产咨询股份有限公司的销售代表。针对我们提出的问题, 他们做出了很好的解答, 让我们受益匪浅, 对于象屿置业的经营理念以及象屿都城这个住宅项目的市场定位有了更为深刻的了解。 第一部分关于市场定位 一、市场定位的定义

市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。 市场定位是在上世纪 70年代由美国营销学家艾 ·里斯和杰克特劳特提出的, 其含义是指企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置, 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度, 为本企业产品塑造与众不同的, 给人印象鲜明的形象,并将这种形象生动地传递给顾客,从而使该产品在市场上确定适当的位置。二、市场定位的内容 市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 第二部分象屿都城项目简介 象屿都城东至虬泾路, 西至沪亭南路, 南至一期别墅项目 , 北至淀浦河路。隶属于南九亭板块, 毗邻九亭板块唯一的商业街——九亭大街。周边生活配套设施齐全, 生活便利, 公交系统相对发达。象屿都城位于嘉富丽花园别墅和项目一期的环岛翡翠湾的中间。本次即将开盘销售的象屿都城三期, 周围别墅环绕, 使住户有用普通公寓房的价格买到别墅房的感觉, 生活空间有强烈的立体感, 动静分离。小区景观以巴厘岛风情为主, 体现优雅舒适的和谐生活。该项目的主旨是给年轻人渴望的城市,给小朋友快乐的天堂,给中老年人世外桃源。 第三部分分析框架 一、产品定位 1、卓显国际风姿,创新亚洲风情第一站 该项目由国际知名景观设计公司澳大利亚五贝国际设计有限公司负责其园林建造。汇集亚洲各路造园手法, 集萃东方人文精髓, 最终以新亚洲风尚之魅领秀国际风姿。小区内有独特坡地景观、仪式树阵及少女喷泉等特色风景, 体现人文与自然的和谐共生。 2、用一步到位的精装修国际理念打造精英阶层的醇品生活

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

历年房地产开发与经营(真题与答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上 将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外 的耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 12、下列报表中属于基本报表的是C 137 A、成本费用估算表 B、贷款还本付息表 C、现金流量表 D、营业成本表 13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到 期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1 A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24% 14、住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积 C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积 15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、3 B、4 C、5 D、6 16、进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业 17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向 承包商索赔 C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸 19、下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产经营管理论文

房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景

引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求