华润合院小别墅产品研究

被逼出来的“合院”复兴-这家别墅做到了极致

被逼出来的“合院”复兴，这家别墅做到了极致 攸克君一直认为，中国房地产，是把历史文化脉络和现代商业命题结合得最有趣的一个行业。比如这篇文章的主角：“合院”。如果现在你去看北京的别墅项目，基本上每三个项目中就会有一个是合院别墅。 实话实说，当下的“合院”产品形态是被禁墅令和高地价逼出来的无奈选择。受禁墅令影响，市场上已经没有容积率在1.0以下的地块，地块规划中更是完全剔除了独栋别墅。 而近年不断出现“地王”们，都面临一个问题：该做一个什么产品，才能平衡面积和总价，覆盖成本形成盈利？“地王”的高楼面价，预示着这个地块上的项目必须是一个高单价的项目；但为了扩大客户基数，就必须控制总价，如此一来，面积就不能大；然而，你又不能做一个80平米的产品，那是刚需，不是豪宅。 为了有一个基本的豪宅尺度，那就尽量压低单价，说好的10万+改8万+吧；但为了盈利就得增加项目容积率，增加建筑面积，然而，楼密了，隐私没了，社区舒适度也没了。在这种情况下，“合院”别墅产品被开发商普遍采用，其兼具了高总价与豪宅尺度之间的平衡。 有趣的点在于，当下的合院别墅的兴起，虽然有着商业动机，但合院的建筑形态，却是人类居住文明曾经的共同选择。早

在约公元前500年之前，在中国与地中海沿岸，已经有了十分讲究且精美的合院了。 陕西岐山凤雏村有一片西周时期留下的住宅遗址，分为前后两个院子，四面都有房子围合。现代学者根据先秦的文献推断，这所合院住宅的大门前有影壁，前一个院子的正房是前堂，主要用于举行宴会以及礼仪活动；后一个院子的正房是后室，用作主人的日常起居，东西两侧的房子分别给家中其他成员居住。整个住宅的形式已经很清楚地把内外区分开，并且显示出家庭内部的等级秩序。陕西岐山凤雏西周合院复原图 古代罗马的世俗生活与古代中国同样丰富多姿，不过其合院宅内已有了“功能”分区：前院中庭（atrium）垂直仰天，诸神与祖先都供奉于此。穿过中庭才进到宽阔的花园后院（peristyle）。19世纪荷兰裔英国画家劳伦斯·阿尔玛-塔德玛对罗马合院中闲暇生活的想象 不过，在欧洲古代世界消亡之后，合院逐渐不再是西方主流的居住形态。只有在中国，保留且不断完善合院的住宅形态长达3000年之久。近到20世纪50年代，北至都城北京，南至江南苏州，远至西南边陲昆明，以及少数民族如纳西族居住的古镇丽江，其城市结构均是由合院矩阵相联而成。西汉明器合院模型苏州清代毕浣园宅平面 因为应对楼市政策，让历史悠久的合院建筑再次复兴。按建