东方证券-物联网应用系列研究报告之二：通信行业,3G视频监控应用迎来增长爆发期-100505

2010年

销量步入冰点，静待房价松动

――长城地产周刊第五十期（2010.4.26－5.2）

长城证券有限责任公

司

GREATWALL SECURITIES CO.LTD

投资评级：中性（维持）

行业表现

09-009-009-009-009-009-109-109-110-010-010-010-0房地产(申万)上证综合指数

相关报告

成交锐减、新政初现成效——长城地产周刊第四十九期（2010.4.19－4.25） 2010年4月 政策严厉程度超出预期——长城地产周刊第四十八期（2010.4.12－4.18） 2010年4月 房价继续攀升，政策风声鹤唳——长城地产周刊第四十七期（2010.4.5－4.12） 2010年4月 市场与政策博弈决定未来走向――长城地产周刊第四十六期（2010.3.29－4.4） 2010年4月 市场加速回升――长城地产周刊第四十五期（2010.3.29－4.4） 2010年3月 市场回暖在持续――长城地产周刊第四十四期（2010.3.15－3.22） 2010年3月 两会过后 云淡风轻——长城地产周刊第四十三期（2010.3.8－3.14） 2010年3月 销量回升，价格小幅下跌——长城地产周刊第四十二期（2010.3.1-10.3.8） 2010年3月 销量触底，股价亦否？――长城地产周刊第四十一期（2010.2.1－10.2.28） 2010年2月 短期销量难起，价格高位盘整――长城地产周刊第刊三十七期（09.11.30－09.12.06）2009年10月 成交高位调整，价格继续攀升——长城地产周刊第三十五期（09.10.19-09.10.25） 2009年10月

要点：

新房市场：成交量继续下滑，房价仍在高位僵持

销量：新政效果明显，成交量大幅回落，楼市迅速步入冰点，北京部分新盘出现了零成交。其中重点城市成交量环比下跌38%，较09年均值下跌48%，仅高出08年均值4%。一线城市下跌幅度收窄，跌幅为22%，二线城市成交量环比大跌44%。

价格：新政实施以来，楼价仍在高位僵持。本周重点城市新房均价仅下跌0.51%；二线城市下跌1.66%，而一线城市不跌反涨，整体上涨1.23%。 库存：随着成交量进一步缩小，一线城市库存指数明显上升，本周继续环比上涨4.04%，达到92.73；二线城市库存指数102.43，环比下降1.5%；重点城市库存消化指数下降至87，降幅为5.43%。

未来成交展望：新政影响力逐步增强，市场观望气氛加重，成交可能继续下滑。

二手房市场：销量开始回落，价格继续走高

受新政影响，本周四大城市二手房成交量明显回落，价格也有所松动，但整体仍处于僵持阶段。

政策方面：部分城市细则仍未落地

5.1之前，北京出台了“京十二条”，除了严格遵守“新国十条”的约定外，在部分由地方政府把握的条款上更加严厉，如限制异地购房、一个家庭限购一套新商品房等条款的约定。上海、深圳等地的细则还没有出台，市场都在翘首以盼，此前传言深版细则将更为严厉，可以看出市场对地方政府的期望很高，这也给了地方政府很大的压力。 投资建议：继续观望，未到抄底时

从政策来看，地方细则出台后，政策短期基本告一段落，在调控取得明显效果的情况下，短期内不会再出台更为严厉的政策，当然，在房价还没有松动并调整到位的情况下，政策也不会放松。从市场来看，政策影响正在显现，销量下滑非常严重，未来将不可避免的降价。从估值来看，目前一线地产股的PE 在10-11倍左右，但这是建立在此前较为乐观的预期下，如果销量在下半年没有多少起色，那么开发商在今年只正常的卖了4个月的房子，10年的业绩预测至少在目前预计的基础上打个“八折”，对应的实际估值大概是13-14倍，并不是特别便宜，而11年的业绩在哪里，还不得而知。

独立声明

分析师

黄清林： 执业证书编号：S1070210020007

?(86-755) 83515512 ? huangql@https://www.wendangku.net/doc/9010499155.html,

刘 昆： 执业证书编号：S1070209040312

? (86-755) 83516214

? liuk@https://www.wendangku.net/doc/9010499155.html,

万 知:

?(86-10)88366060-8780 ? wanz@https://www.wendangku.net/doc/9010499155.html,

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 长城地产周刊第四十七期（2010.4.26－5.2）

正文目录

一、长城视点 (3)

二、楼市动态 (4)

2.1 二手房成交综述 (4)

2.2 新房成交综述 (5)

2.3 各地新房成交纵览 (9)

三、土地市场 (18)

3.1 本周土地市场（住宅） (18)

一、长城视点

新房市场：成交量继续下滑，房价仍在高位僵持

销量：新政效果明显，成交量大幅回落，楼市迅速步入冰点，北京部分新盘出现了零成交。其中重点城市成交量环比下跌38%，较09年均值下跌48%，仅高出08年均值4%。一线城市下跌幅度收窄，跌幅为22%，二线城市成交量环比大跌44%。

价格：新政实施以来，楼价仍在高位僵持。本周重点城市新房均价仅下跌0.51%；二线城市下跌1.66%，而一线城市不跌反涨，整体上涨1.23%。

库存：随着成交量进一步缩小，一线城市库存指数明显上升，本周继续环比上涨4.04%，达到92.73；二线城市库存指数102.43，环比下降1.5%；重点城市库存消化指数下降至87，降幅为5.43%。

未来成交展望：新政影响力逐步增强，市场观望气氛加重，成交可能继续下滑。

二手房市场：销量明显回落，价格有所松动

受新政影响，本周四大城市二手房成交量明显回落，价格也有所松动，但整体仍处于僵持阶段。

政策方面：部分城市地方细则仍未落地

5.1之前，北京出台了“京十二条”，除了严格遵守“新国十条”的约定外，在部分由地方政府把握的条款上更加严厉，如限制异地购房、一个家庭限购一套新商品房等条款的约定。上海、深圳等地的细则还没有出台，市场都在翘首以盼，此前传言深版细则将更为严厉，可以看出市场对地方政府的期望很高，这也给了地方政府很大的压力。

投资建议：继续观望，未到抄底时

“京十二条”的出台，给了部分存在侥幸心理的投资者当头一棒，在预期其它城市也将出台严厉调控细则的情况下，地产股继续破位下行。

从政策来看，地方细则出台后，政策短期基本告一段落，在调控取得明显效果的情况下，短期内不会再出台更为严厉的政策，当然，在房价还没有松动并调整到位的情况下，政策也不会放松。换句话说，政府这次狠狠的打了房地产这个坏孩子一巴掌，如果孩子受伤比较厉害，迟早会出手疗伤，但政府现在还没看到孩子变乖、也还没感到心痛。从市场来看，政策影响正在显现，销量下滑非常严重，但价格还处于僵持阶段，未来将不可避免的降价，但到底会降多少，目前还不得而知，其对地产股的影响也还难以评估。从估值来看，目前一线地产股的PE在10-11倍左右，但这是建立在此前较为乐观的预期下，如果销量在下半年没有多少起色，那么开发商在今年只正常的卖了4个月的房子，10年的业绩预测至少在目前预计的基础上打个“八折”，对应的实际估值大概是13-14倍，并不是特别便宜，而11年的业绩在哪里，还不得而知。

综上所述，地产股投资仍需耐心等待，虽然地产股由于短期内跌幅加大，存在技术反弹的可能，但意义不大。

二、楼市动态

2.1 二手房成交综述

销量回落明显，价格有所松动

销量：最近一周，四大城市二手房成交量回落明显，虽然数据上来看，总体仍处高位，主要是由于数据滞后的原因，从我调研了解的情况来看，二手房交易下滑非常严重。具体数据为：北京7736套，环比-4%，同比75%；深圳3880套，环比4%，同比39%；天津1954套，环比-15%，同比12%；杭州338套，环比-47%，同比-70%。

价格：二手房价格有所松动，但总体仍处于僵持阶段。天津略有回落，杭州再创新高。具体数据为：天津6707元/平，环比-4%；杭州21608元/平，环比2%。

2.2 新房成交综述

成交量开始进入冰点，房价仍在死扛

销量：新政效果明显，成交量大幅回落，楼市迅速步入冰点，北京部分新盘出现了零成交。其中重点城市成交量环比下跌38%，较09年均值下跌48%，仅高出08年均值4%。一线城市下跌幅度收窄，跌幅为22%，二线城市成交量环比大跌44%。具体来看，重点城市和二线城市的跌幅大于一线城市，其中，本周南京以-77.85%，位于跌幅第一位臵，合肥和厦门次之，跌幅分别为-55.16%和62.76%；重点城市中，北京由于政策性住房的推出，成交量上涨39.48%之外，其他城市都有不同程度的下跌，其中，杭州继上周大跌72.55%之后，本周再次大跌41.19%，成交量萎缩至3.23万平方米。整体看来，成交量即将回到08年市场萧条时的平均水平。

图7、07年7月以来重点城市销量指数（07年下半年均值=100）

价格：新政实施以来，楼价仍在高位僵持。本周重点城市新房均价仅下跌0.51%；二线城市下跌1.66%，而一线城市不跌反涨，整体上涨1.23%。另外，重点城市新房价格仍比09年均价高出37.14%，较08年均价上涨50.59%。其中，福州楼价下跌11.26%，是我们重点观察的城市中跌幅最大的，汕头以-8.84%次之；重点城市中，除北京房价下跌6.23%之外，个城市均有不同程度上涨，其中，广州大涨20.52%，深圳房价也没有止跌之势，本周继续上涨9.38%。

（重点城市取北京、上海、深圳、天津、重庆、武汉、苏州、长沙）

库存：随着成交量进一步缩小，一线城市库存指数明显上升，本周继续环比上涨4.04%，达到92.73；二线城市库存指数102.43，环比下降1.5%；重点城市库存消化指数下降至87，降幅为5.43%。

图11、07年7月以来一、二线城市库存指数（07年下半年均值=100）

（一线取上海、北京、深圳，二线取南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）

图12、08年以来重点城市库存消化周期指数（07年下半年均值=100）

（重点城市取上海、北京、深圳、南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）

未来成交展望：新政影响力逐步增强，市场观望气氛加重，成交可能继续下滑。最近一周新盘成交动态：

数据来源：中指研究院，长城证券

2.3 各地新房成交纵览

区域成交量综述：

环渤海：北京、天津、青岛周成交量分别环比上涨0.4%、-47.15%，-17.08%。

长三角：上海、南京、杭州、苏州周成交量分别环比上涨-33.11%、-77.85%、-41.19%、-49.23%。

珠三角：深圳、广州周成交量分别环比上涨-34.57%、-23.33%。

中西部：重庆、武汉、长沙周成交量分别环比下跌-16.03%、-30.94%、-1.7%。（1）北京：

（2）天津：

（3）青岛：

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

长城地产周刊第四十五期（2010.4.26－5.2）

（5）南京：

（6）杭州：

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

长城地产周刊第四十五期（2010.4.26－5.2）

（8）苏州：

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

长城地产周刊第四十五期（2010.4.26－5.2）

）

深圳：

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

长城地产周刊第四十五期（2010.4.26－5.2）

（10）广州：

（11）东莞：

图29、东莞住宅销量与库存情况

（12）厦门：

图31、厦门住宅库存与消化周期情况

（13）福州：

（14）武汉：

（15）长沙：

图35、长沙住宅销量与价格情况

（16）合肥：

（17）重庆：

（18）成都：

三、土地市场

3.1 本周土地市场（住宅）

供地计划出台，土地市场量价双升

土地供应：市场低谷反弹，供应上升。本周推出住宅用地24宗，较上周增加6宗，其中3宗住宅用地入市。推出面积272万平方米，较上周放大200万平方米。一线城市中上海推出2宗，23万平方米；二线城市以天津供应量居首，共推出7宗，23万平方米。由于住宅用地推出量的增加，在土地类型中占比也从上周的33%上升到57%，占据半壁江山。

土地成交：土地成交渐活跃，楼面价格上升。由于各地供地计划纷纷出台，本周土地市场重新活跃，20个重点城市，22宗住宅用地成交，成交面积238万平方米，较上周增加229万平方米。楼面均价也随之水涨船高，其中上海成交楼面价格高达8395元/平方米，由于成交量的大幅减少，在成交的土地性质中，住宅用地本周占比由上周的4%上升到71%。

附：最近一周全国重点城市土地成交情况

数据来源：中指研究院

长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD

长城地产周刊第四十五期（2010.4.26－5.2）

研究员介绍：

黄清林：管理学硕士，注册会计师（CPA ），中级经济师，三年大型上市房地产企业投资管理经验，2008年1

月加入长城证券，任房地产行业研究员。 刘 昆：管理学硕士，六年证券研究工作经验，具备证券投资咨询资格；2006年加入长城证券，任房地产行

业研究员。 万 知：经济学硕士，一年大型上市房地产企业投资管理经验，出版证券投资专著一本；2008年加入长城证

券，任房地产行业研究员。 研究员承诺：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、

勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。

免责声明：本报告由长城证券有限责任公司（以下简称长城证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，除非另有说

明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。

本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。

长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券有权在发送本报告前使用本报告所涉及的研究或分析内容。 长城证券版权所有并保留一切权利。

投资评级标准

:

长城证券研究所

地址：深圳市福田区深南大道6008号特区报业大厦16、17层 邮编：518034

传真：86-775-83516207

北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦9层 邮编：100044

传真：86-10-88366650 网址：https://www.wendangku.net/doc/9010499155.html, 长城证券有限责任公司

GREATWALL SECURITIES CO.,LTD