中国房价分析报告

2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观（原创）房价万言书标题很大，能以此为题说明作者的胆识不小。首先声明，本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据，也不追究房价高低与否的历史，更不揣测某某道听途说的政策征兆，而是通过社会规律来预测房价的走势。本文内容虽略显严肃，但纯粹是一家之言，权当玩笑，请阅者一笑而过。

开头先定义下预测和讨论的目标范围。房价毕竟属于历史范畴，这里讨论的是从2009年11月初至今后10年的房价，当然是包括2010年的。这里的房价只局限于商品住宅的价格，也就是商品房售价，跟其他房产无关。然后需要申明，只谈中国的房价，不涉及国外其他国家的房产价格，而且很多数据是引用上海的房价，是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性，图个方便，而不是搞什么地狱之争。再解释下房价，这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价，即平均价格，不是具体哪个楼盘的销售价格，比方说“星河湾”均价6万每平方，“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米，还有著名的汤臣一品11万，皆不是我们要讲的房价。当然也不是统计局统计出来的那个数字，笔者很清楚的记得2004年初，国家媒体有个全国重点城市房价排名，其描述的上海当时的房价是每平方米5200元，排名全国第二，这个价格明显不是我们要说的市场平均价格，因为据当时亲身了解，上海外环附近的十几个楼盘，其新房和次新房价格大多在7000左右，而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了，所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内，就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样，我们这里概不讨论，也不作为依据。另外一个数据来自网上，很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能，包括我们熟知的搜房网等知名网站，其上的价格是当时房子最终的成交价，比方说一个楼盘在2005年全部或大部分已经成交，但在2009年的今天你再去查询，依旧显示的是当初的价格，普遍偏低，因此也不能作为我们讨论的房价之标本。在可接受的误差范围内，易居中国CRIC系统所收集的按周成交价计算出来的某城市实时平均房价，就显得更准确了，也是目前最普遍被引用的数据。我们这里的房价就是指当前该城市的商品住宅成交均价。举例，依据媒体报道的易居中国2009年8月中旬上海的房价为18000元/平方米，这里的均价是一个包括了各个区县的成交房产的总体加权平均，崇明岛的房产交易也是计算在内的，但还算基本反映了事实，至少是此时上海境内房产价格可供参考的比较准确的数据。

我们这里就对这个数字作一个预测：上海的房价会继2009年9月上旬冲高2万这个心理关口之后在2010年的3月份也就是春节过后数周之内再次突破2万，并迅速在2010年的五一假期之后突破2万5，然后在2010年国庆后破3万，之后继续冲高并在2011年的春节后冲过3万5，在那年酷暑来临之前逼近4万，从而轻松实现一年半时间内在高位翻番，届时汤臣一品将被超越，因为20万一平方的天价楼盘会在那时陆续出现。从2011年的下半年到整个2012年的年终将是一个历时一年半的调整期，价格回落到3万左右。此后匍匐前进，虽有升有降，但总体向上，在直到2020年的八年期间房价再次倍增，达到6万元左右一平，与之前相比已经是相当慢的速度了。这个是均价，而重点城市核心区域的价格将直指20万30万每平方。总之，从2007年到2020年整个14年中，房价的走势会是两个抛物线相交，第二个抛物线更高，顶点的绝对值会是前一个的2倍，然后大致是一条坡度不大的斜线，坡度12度半。整个期间最低价格出现在两个抛物线相交的地方，也就是2009年1月，这是十几年中房价最低的时候。诸君看到我这个预测不必气愤，也无须高兴，更没必要开骂拍砖，一切皆有规律，且听我娓娓道来。我这里是根据社会规律总结出来的房价趋势，跟那种房价或股价的技术分析无关，后面详细阐述社会规律是如何决定了房价趋势的。我这里的预言不夹带任何个人偏好或感情色彩，本人不是房产公司的托去唱高房价，也不是食不果腹望楼兴叹的愤世嫉俗者，纯粹是根据社会规律所作的楼市趋势预测。有人会质疑我这里的均价与事实不符，感觉太低了，实际上我们可以在每个城市找到基本等于本市房产均价的房子，比方说城乡结合部的某个新建小区，其价格一般就约等于该市的房子平均价格。再比方说在上海的外环内侧5公里之内，有数百个居民区，它们的房产价格就基本可以说是上海房子的平均价格了，而整个外环所包围的600平方公里内1000万人口身边的房价

都会大大高于这个平均值。那么从社会规律是如何看出房价的呢？这里的社会规律实际就是指的中国特殊国情。我们先从房子本身来说起，房子是个商品，但是在从计划经济向市场经济转化的过程中，房子这个商品慢了好几拍，在改革开放接近20年的上世纪九十年代末才开始私有化，之前都是国家按集体和企业来分房到户，按需分配。因为我们是社会主义属性的市场经济，所以不能彻底商品化，比方说我们的土地是全民所有的，在土地上所建的房子应该属于出资建房者，但是土地仍然是国家的，国家代替人民来所有，而国家无权出卖全民所有的土地，这个时候建房者不干了，因为他建房的那块土地不归他所有所以他无法来出售完整的房子给消费者，就产生不了利润。所以这个当口出了个权宜之计，就是将土地出让给开发商70年，政府代替人民来收取那70年的土地出让费用，然后开发商将建好的钢筋混凝土的房子连同70年土地和空间使用权按面积卖给许许多多购房者。于是这个钢筋水泥的房子加上一定年限的使用权便成了老百姓要买的房子。它本身并不是完全化的商品，因为无论从开发商购得土地开始还是从后来购房者买的房子来算，这个房子都没有永久的拥有权，只有租赁契约而没有真正的买卖合同，所以这里的房子并不是最终的商品，因为不符合商品的属性。但是因为国内找不到真正拥有永久使用权的房子，这个半商品化的水泥格子间便成了我们通常叫的“商品房”了，因为别无选择。这里我们可以参照另外一个同时期的生产要素，那就是人力资源，它就来得更加彻底，比房子商品化得更加彻底。改革开放之后随着国有企业的重组兼并，民营企业的迅速崛起以及外资企业的纷至沓来，人才市场的建立迫在眉睫，没有人力那么生产就无从谈起。但是直到90年代初我们还是没有看到真正的人力资源市场的建立，因为根据社会主义的国家性质，公民是国家建设的主人以及参与者，是不可以出卖劳动力的，也就是人力资源不可买卖，于是90年代中期之前出现了很多小型的人才市场，但名称却是“下岗工人再就业”“职业介绍所”等等，鲜有敢打出“某某人才市场”的招聘会。直到90年代中后期，随着工业改革和思想开放的进一步深入，才出现了遍地开花的人才市场、人力资源交流中心，以及后来的网上人才市场跟招聘网站和猎头公司。人，在劳动之后，终于有了价格。后来随着我国新劳动法的完善和国际化，劳动者在劳动后得到公司和社会的保障体系也日臻完善。人力资源商品化虽然来得晚却很彻底，比房产的商品化干脆得多。两者有这么大的差别可能跟商品的属性有关，人的寿命是有限的，顶多百年，更何况是劳动寿命；而一旦房产完全私有化，那土地就不再国有或全民所有，国家的国体将被改变。以上讨论主要是说明商品房的性质以及其成因，这样才有利于分析其价格。说到底我们现在的商品房是完全商品化的水泥格子加上未商品化的土地70年使用权。许多人对这个70年期限耿耿于怀，其实大可不必。大多数人只看到70年这个数字，想想自己要去世的时候或者去世后留给子女的房子将会因为70大限到期而变为失去土地和空间使用权的真

正的水泥格子而揪心，于是对政府的该项政策愤愤不平，其实这是庸人自扰。首先，这个数字70完全可以换成60、100或者170、甚至500年，只不过现在的70跟人的寿命长度差不多所以显得非常微妙。其次，我们绝大多数的房子会在建成70年不到的时间里面被拆迁，在这几代人都要如火如荼搞工业化信息化的变革时代，你能想象会有哪个小区存活70年吗？在房产私有化才开始十数年的时候就担心70年的事情，显然是为古人担心也是对子孙智慧的藐视。再次，即使有部分房产寿命会超过了70年，在那个日子到来之前会有政策出台，要么延长使用年限，要么使用土地租赁续约等等方法来解决这个70年问题。最后，我们说说大多数情况，举个例子，一个小区建成30年的时候，由于市政规划等等原因，该小区需要全部拆迁，而你当初购臵了一套房产，价值百万人民币，包括一套两居室的房子和70年的土地使用权，到拆迁的那一刻你还剩下那个已经很老的两居室和剩余的40年土地使用权，这时候新的开发商会跟你协商一个双方满意的价格，比方说300万元，此为拆迁费，而这个拆迁费包含了房产补贴以及剩余40年未用土地使用权的补偿，但这个补贴给你的300万最终会加上新房产商重新拍得的土地转让金一起为后来在此买房的新的购房者全部承担，而新的购房者付出的是在此地买更贵水泥格子的费用以及今后70年使用权的全部预付款，而你40年换人家70年，你赚了。

从以上我们对于商品房非商品化以及“70年”的讨论，可以看出整个中国房产的来龙去脉，以及现今价

格形成的机制，非商品化和70年并不是我们的重点。细心的读者会发现这里有两个重要参与者，一个就是前一段中代替人民来收取70年土地出让金的政府，第二个就是30年后将老小区的土地再次出让再次得到出让金的出让方，这两个主角其实是同一个人----地方政府。如果说地方政府是房东，而开发商就像长期租房客，他可以豪华装修房子然后转租给有钱的外国商人也可以把房子隔成若干小间再次出租给群租客，而最后的羊毛是出在最终借这些房子的群租客身上的。有时，那个长期租客也不得不少赚一点，因为房东有权突然告知准备终止长期合同或重新收回房子自住或再次借给出价更高的长期租客。所以我们看到的开发商实际是二房东，在土地上捣鼓出无数若干的小房子卖给更多没房子的百姓，最后所得减去标地的钱，拆迁补偿，以及造房子的原材料和相关成本就是自己的利润。这样一轮又一轮导致最终消费者面对的水泥格子价格节节升高，甚至到达了2007年均价一年内翻番的疯狂境地。万事皆有规律，而事出必有因。到了这里，地方政府俨然成了房价的罪魁祸首，在这场旷日持久的房产盛宴中无本万利，而且是高房价的始作俑者。那么，身为一方父母官为什么要让治下的百姓生活在高房价的水生火热之中呢？难道为了敛财，为了贪污，为了一己私利？答案是否定的。当官显然不是为了发财，在吃穿住用(大多是纳税人买单)都已经解决之后，官员追求的是最大限度地做好本职工作，在本地行政体系能够充分运作的情况下积极施政，为民谋利，同时想方设法增长本地经济，增加政绩，作为以后提升的筹码。“当官不为民做主，不如回家卖红薯”，我认为大部分官员还是清廉的。地方官员成为房价高企的万恶之首，事出有因。官员走马上任后第一件事就是抓好地方财政，确保本地区五套班子运转正常，保证当地水电气煤等基本民生供给充足并满足市民的衣食住行需要，然后才会注重发展当地经济提高政绩，做面子设施形象工程留下历史。这四步是循序渐进的，有一才有二。而事实上地方官员在第一步就犯了难，在首先保证当地行政体系高效正常运转方面就捉襟见肘，于是努力增加地方财政收入来满足庞大的行政开支就成了第一步中的第一步。我们分两个部分来讲地方财政这个很少有人关心而地方官员却首先关注的问题，一开支，二来源。先讲它的开支，在发达国家一般地方财政开支20%为行政开支，另外80%为地方公共财政开支。也就是公务员的工资加上为进行公务活动而必需的花费，占个小头20%，此为行政开支，另80%是用来增加本地道路等基础设施的建设、健全养老医疗等市民保障体系，完善居民生活教育娱乐等公共设施和服务，比方说廉租房低保房公共娱乐公共卫生等等的费用就在其中。但中国的实际情况正好相反，地方行政开支占了其财政收入的70%以上，而其他公共投入不足30%。说到底，行政开支太大，成本太高，那却是为何如此之大呢？首先，由于历史原因造成我们的行政人员队伍过于庞大，公务员的数量不仅超过了占人口2%的合理范围，而且普遍超过1：20也就是5%，更有甚者10%还多。其次，公务人员“收入丰厚福利又好”，虽然没有明确的公开数据可循，但是不可否认某地公务员的平均收入是大大超过当地城镇在岗职工平均工资的。没有一个地方的统计人员会公布自己所在地的公务员平均薪水的，更不用说官员财产公示了，连统计人员自己也在其列，这样的数据想大白于天下，在当下可谓是遥遥无期。数倍的公务人员比例乘以不可公开的收入，可以说是一个极大的社会资源浪费，增加了行政开支的沉重负担。另一方面是除去公务人员薪水之后的公务费用，这一块甚至占比更大，包括各种办公大楼的软硬件设施、政府采购、公车、公费出差、公务餐饮等等，我们通常说的“公费”，就是这么来的，本指执行公务所需花费，理所当然是财政来买单，但后来演变成了让政府做冤大头去办私事享受个人服务和福利的代名词。我们这里还不计算那些公费娱乐，公费旅游，公费礼品，公费赌博，以及更多的公为私用的花费，这个公务费用也已足够大的了。最后一块就是地方国有企业的开支，也算做行政开支，这也是我国特有的情况，因为地方国有企业（地方烟酒等除外）大多不占有垄断地位也不拥有在市场上耐以生存的技术基础，且效率低下，所以绝大多数是亏损的。地方财政就不得不支持这样的企业，使其勉强维持生存，不断输血，导致地方财政逐渐干涸。当然，当一个地方国有企业亏损太严重或者财政无力承担之时将之私有化，也就是卖给外资或者民营资本，倒是反而可以增加财政收入，但是要做好勿让国有资产流失并同时善待原有工人等问题，与此相关的类似“通钢”等等的事件还是屡见不鲜的，而且随着市场

经济的发展，地方国有企业私有化进程还会愈来愈多。于是，综合公务人员工资、公务开支以及国有企业财政拨款三个大的开支，使得整体的行政开支达到了地方财政开支的70%以上，当这一比例超过100%的时候，其他那本应占80%现在却占不到30%甚至更少的为全体市民提供的公共财政开支将更少，导致地方财政亏空。这个既不利于官员执政更不利于政绩，所以增加地方财政收入或者减少行政开支就成了地方政府的当务之急。但是后者积重难返，何况不是某一或某几届地方政府短期能够做到的，于是增加地方财政收入这个分母就成为了最好的解决之道。自然而然，我们就说到了地方财政收入的来源。来源有三块，一为地方税收，此是主要来源，而在国外基本是100%的财政来源；二是地方国有企业的盈利，这个也是为中国特有，国外不常见；三为出租土地收入来源，国外基本没有，因为国外土地早已私有化，政府并不拥有土地。各地的地方官员早已从这三个来源方面逐一推敲过，首先发现地方税收税种和税率已经被中央定好，无从增加，作罢；然后看地方国有企业，鲜有盈利的而且大多还要出钱来填补他们的胃口，偶尔出现几个，比方说前几年的福建兴业银行和现在的南京银行，但毕竟利润有限，国有企业这一块还是出多进少，也作罢；最后剩下土地出让金，这最后一根稻草！于是，疯狂批地，疯狂标地，疯狂规划，疯狂拆迁，而且出让的仅仅是70年使用权并且可以重复出让，将建成30年的居民区尽快规划后卖地给新的开发商而且价格更高，对于地方政府来说这个零本万利的事情何乐而不为？不但解决了地方财政亏空，而且增加了财政盈余，有了更多的钱可以来还富于民，建设本地交通娱乐等公共设施。如此三全其美的事情，谁还据之？于是以地价为面粉的面包价格毫无疑问会大幅上蹿，无论你中央如何控制贫民如何愤怨，只要房价不倒地价就不会降下来，所以2008

年末金融危机期间房价开始真正下跌，最慌的当属地方政府，绝不是房产开发商和投资客。总结本段我们会发现地方官员维持高地价，经济危机期间保房价，怂恿不断出现新“地王”，其本质并不是为了自己多赚钱也不是为了向开发商索贿，而是找到了维持其自身行政体系运转的一个最易上手的方法而已。分析了这么多高房价的由来，那高房价有什么问题没有，如果房价越来越高，我们的资产不也就越来越多，生活不也会更加富裕吗？加上人民币不断升值，这样我们可以再提前几年超过那些发达国家了。这个假设显然是不成立的，一套100平方的房子以现在的价格基本可以消灭本地一个中产阶级家庭的购买力，绝对可以打击其他占总人口80%以上的平民，居者没有其屋，最终的结果就是社会不稳，是关系到我党执政根基的问题。而地方政府自然有其小范围的解决之道，他们是通过保证本地原居民的居住利益和吸收高端高收入人才为本地市民的方法来维持本地区“市民主体”稳定的方法来达到缓和本地高房价矛盾的目的的。有某知名房产商曾说过“我建的房子是让有钱人居住的，是为富人服务的，穷人住不起房子不是我的问题，是政府的问题。”此人大言不惭，并将自己的社会责任推的一干二净，推给了政府。而“政府”的定义在这里又被地方政府加以利用，全国直接利用这个“政府”定义的当属那2000多个县域地方政府和1000多个市辖区政府。由他们掌控的高房价引起的社会责任被转嫁给了省一级政府，而某省无论其辖某地只要出了社会问题都是中央的第一询问和诘责窗口，因此在这场沸沸扬扬的高房价危机中，夹在中间的省一级政府实际上很是无辜。导致省一级政府的核心领导班子会不停被更换，而本该被追究责任却躲在地方的官员则安全无事，顶头上司成为替罪羔羊。就跟刚才所讲一样，得高房价之利的县级区级政府其手法并不高明，无外乎两点，一给开发商设定门槛，需要给本地居民高昂的拆迁补贴费，这样来安抚本地户籍居民的心；二对在本地就业并臵房产以及对地方税收有特别贡献的人赠以本地居民户口，使其融入并安抚，所以各地的入籍政策会在此后几年层出不穷，主要针对的是常住当地的非本籍富裕人群。以上海为例，户口政策一直很严格，但是会像富裕人群倾斜，无论现在的入籍政策是多么“综合考虑户籍申请人员的综合素质”，是多么谨慎的不断变革甚至一年一个政策变化，但其最终的入籍标准会只看一个指标----那就是纳税的多少，比方说在本地一年完税10万以上，可以申请户口，这就是户籍能否进入的实质标准，但其政策表面自然会做得非常冠冕堂皇，而这部分的高收入人群拥有房产已经不在话下。这样，一个先天得到一个后天得到，本地有户口的居民就不会为高房价而犯愁，解决了地方政府担心的民心不稳问题。至于流动作案和因此发生的其他问题，

那是中央政府的人口政策问题，或者至少是治安问题，与事发地当地政府无关。在这里地方政府就不把自己当作“政府”来看待了，政府就只有中央政府了！占好处的时候它就冒出来，有责任的时候它就躲起来。这种鼠目寸光的伎俩，比那位信口开河的房产商高明不了多少。他忽略了无论本地还是外地市民，都有换房子和买房子的需要，而房价无论对于谁都算得上是高得离谱，所以本地居民绝不是本地高房价的叫好者，他们也一样会为房子价格的高企而怨声载道。一旦民怨沸腾，地方官员则搬起石头砸了自己的脚，呜呼哀哉。另外，随着基层民选制度的渐进发展，县一级地方政府的主要政绩将更大程度取决于当地民意，高房价下的民意将直接导致乌纱不保。

从以上分析可以看出，在这场中国当代惊天动地的高房价浪潮中，地方政府，也就是地方的主要官员已经是而且并将继续是主要策划者和推动者，而房产开发商无论大小都只是个小配角，但却成了高房价的罪魁祸首，这个也是地方政府误导民意的结果，其目的之所在，就是寻找替罪羔羊。而地方政府孜孜追求房产收益是为了填补地方财政，后者的收入来源先天不足，地方政府疯狂从土地和房产上圈钱也实属无奈之举。所以实际上高房价的始作俑者，既不是地方政府也不是开发商，而是另有其人。这就要从我国现在的税收制度说起。古来国家维持运转主要靠税收，中国历朝历代，苛捐杂税层出不穷，上下五千年，不断有“持不同政见者”高呼“苛政猛于虎也！”直至中华人民共和国的成立方告一段落。从1949年开始，到上世纪八十年代中期，国家的财政收入主要来自产业工人为国家建设兢兢业业而基本是无私奉献的工作所积累的财富，当时税负实际上少之又少。工人得到的是每个月极少的工资，绝大多数劳动所得为国有性质的企业所有。通过劳动所积累的财富主要经由80%的全民所有性质单位和20%集体所有性质的单位向中央输送，在城市以国有企业在农村以农业合作社为单位。国家将之大部分用来作为中央行政开销以及国有单位基本运营的费用，小部分则有选择性的下发给各个地方使用，并维持极少的国家储备以备不时之需。计划经济时代，确实需要中央来管理和分配国家财政资源，当时非常流行的地方驻北京办事处除了为在第一时间接受中央的各种指示并接待各自短期或长期投奔与路过的本地官员，其更主要的任务是向中央要钱，想得到中央更多的财政支持。改革开放之后，国家两腿并行，一面维持原有的全民所有制单位对自己的供血能力，一面增加税收收入。而在允许占少部分的私营经济相对发展不久之后，公有制的弊端导致在市场相对充分竞争的情况下国有企业纷纷亏损严重。一方面占用大量资金却效率低下，另一方面又“拖家带口”负责员工以及员工一家的生老病死，其结果直接使得国有企业丧失造血功能，入不敷出，不但不能为财政做贡献而且成为财政的第一资助目标，而庞大的行政开支又每时每刻都在消耗着国家财政，于是，国家没钱了。要解决这个燃眉之急，第一步便是国库券的诞生，发生在80年代中后期。但国库券毕竟基数太小，而且“出来混总是要还的”，那么最直接的重任自然落到了税收的头上，而中央税收成了重中之重。除税收之外，第三个方法就是国退民进，也就是将巨亏的国有和集体企业卖给强大的私营资本来换得现金。增加税收从90年代初到现在2009年为止，一直在增强，没有缓和的迹象，每个人都会发现身边的税种越来越多也愈收愈重。而国有企业私有化大致在上世纪末的国有企业改革中大部分完成，并在最近国家财政丰厚和民营企业遭受全球金融危机猛烈打击后的今天，反过来开始国进民退，用大量的现金和行政手段收购民企，日照钢铁就是比较典型的例子，最近的煤炭行业亦是如此。我们这里抛开国库券和国退民进两个事情，来谈主要矛盾也就是税收的问题。从90年代初期开始税收主要以分税制为主体，来加强中央宏观调控机制的重要支撑，建立以明晰界定各级政府事务为前提，以增强中央调控能力为目标，以强化基层政府管理服务能力为重点的税收分配制度。说白了就是三级税收制度：中央政府主要承担收入分配和稳定经济的职能，在资源配臵方面负责提供全国性受益范围的公共产品；地方政府（省级和县级）更主要地在资源配臵上发挥作用，提供大量的地方性公共产品。相应的，具有稳定经济政策，公平收入分配以及其他宏观调控功能的税种划归中央，对宏观经济不产生直接影响的税种划归地方，与日常生产经营和人民生活密切相关的大部分公共服务是由地方政府提供的，因此具有明显受益性的税种，应划归地方政府。我们来细细谈一下这三个税收。一，中央政府税收，以社会保障税、个人所得税为

主，还包括关税、证券交易税、燃油税、公司所得税、海洋石油资源税等涉及国家主权，公平市场环境，影响全局利益，关系国民经济稳定，维护统一秩序，调节收入分配以及流动性较强和分布不均的税种，其收入总量十几年来都被控制在全国收入比重的５５％左右。而目前的实际情况是这个比重过高，并直接导致中央行政开销之外多余了大量的现金，为了增值大部分用来购买了外国的政府债券，这个也就是我们2万多亿美元外汇储备的主要由来。这个比率我们暂且假设理论值应该是40%比较合理。二为省级政府税收，省级财政作为地方财政的主导环节，担负着中观层次上进行经济调控的职能，并负责省域范围内的收入再分配和投资规模大、受益范围广的基础设施建设。因此，一方面要保证省级财政必要的财力，同时将一些具有调控功能的地方税税种划归省级财政。省政府收入以营业税为主，还包括资源税（一部分）、公司所得税、个人所得税中的地方分享比例等。其收入总量控制在全国收入比重的１５％左右，这个比例现在看来还是较为合理的。营业税是一种与地方经济发展密切相关的税种，城市维护建设税对于地方政府建设基础设施，提供公共服务也具有重要意义，将它们划为地方税是合理的。但目前铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税划归中央，这种划分方法显然不够规范，应将其收入全部划归地方，增强地方的税收能力。三，市县级政府税收，县、市政府以房地产税为主，还拥有资源税（一部分）、契税、土地增值税、遗产税、排污税、车船牌照税等流动性较低、信息要求较细、适宜由基层掌握的税种，以及其他国税、省税以外的较小税种。其收入总量应保持在全国收入比重的３０％左右。明眼人一看，显然这个30%的比例偏小，笔者认为应靠近50%比较合适。而县级地方政府无法来规定自己所收税种范围，他只有将现有可收税种一一研究，看看有没有增收的空间。无论你是否懂税收制度，只要看到“房地产税”这四个字，就应该知道房价高企的由来，以及地方政府（县级）成为高房价主导原因的本质，因为他已经成为地方政府增收的最后一根稻草。抬高房价地价则自然是各个地方政府所乐见的，各地的国有企业成为不短刷新的地王，也就在情理之中，因为这增加了地税的征收，更增加了循环卖地所得。我们洋洋洒洒，行文近万字，终于发现了地方政府有意推高房价的原因：在被中央政府强行拿去了20%的税收收入后只剩下30%税收份额的地方政府，为了增加地方财政，主要通过抬高地价收取不断推高的土地出让金，并推高本地房价增加房地产税收来保证本地施政资金的充足。我们不厌其烦跨度60年特别是改革开放后国家的财政收入情况，尤其是从90年后三级政府的税收制度来看，不难看出：房价高企的直接原因是三级税收比例的不合理。也就是中央税收过高，本应收取税收总额35%左右却多收了20%，导致国库异常充足，并拥有了超过2万亿美元的外汇储备，国富。而本该获得50%税收大头的县级地方政府却实际只分配到了30%的税收收入，导致县级地方政府无限的想方设法增加收入（炒高卖地费用）增高现有税种特别是房地产税的纳税基数（房价），其直接结果就是民穷，三代人几十年的收入全部用来买房子。于是国富民穷俨然成了现实的写照，导致民怨沸腾，甚至民生不稳。一面是收取高额税收的中央政府，已经很富有且数万亿美金在握，但仍然不愿意放弃高收入来源（55%的税收），一面是虽然在税收分配中失利但却在房产盛宴中赚得盆满钵满的地方政府，第三面就是占中国人口80%以上的高房价受害者----普通平民，三者博弈，是一盘大棋。这三者中唯有这个后者普通民众没有话语权，而是顶多用脚投票，在房价突破心理极限的时候放弃买方，其大多数时间是在前两者各自立场的媒体论调中得到完全相反的结论而不断彷徨，心情压抑。而中央媒体则一贯是抵制和批评高房价的坚决拥护者，地方报刊等等宣传工具加上地方的帮凶（当地的房产商和少量房产投机客）则完全站在另一面去忽悠大家买房，双方媒体群枪舌战，但谁也不点破。吵架归吵架，其实是“双赢”，双方都在得利，吵架是为了给另外一个人看，目的就是让他看不懂。只要现在这个税收政策没有变化，那中国的房价就没有不高的理由，不大可能下降，一直会不断上涨，本文前段的预言在此看来还是相当保守的。既得利益者一即使再富有也不会放弃高额利润，既得利益者二就算已经从不断刷新的地王那里赚得了太多的真金白银连家里都放不下了也不会停止继续往自家扒金。自然，税收越来越重，要买的房子价格越来越高，就是这个第三者需要面对的问题了，永远的问题。在此我建议三条如下：一，将中央税收比例和

县级地方税收比例对调，也就是前者30%,后者50%。二，将土地出让金和土地自然增值的部分全部收归国家，由中央来收取。三，还富于民，国家将2万亿美元中的绝大部分返还给国民，还富于民，增加了个人收入也就自然解决了高房价之危。此三条是解决中国高房价问题的办法，最好同时使用，当然三条缺一缺二亦可，就怕一条都不用。就算一条都不用，那么至少可以精简公务人员规模，减少庞大的行政开销，也好减少从中央到地方的财政压力，也可稍微减小在税收和地价上的胃口，老百姓也稍微好过点。否则，就怕以后会更加疯狂；毕竟，古话说得好，水可以载舟，。。。。。。作者：味上小厨

中铁十二局四公司

阿尔及利亚东西高速公路M3标项目部

二〇〇九年十一月十二日

近几年国内房价走势预测调查

近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院 班级：财务管理11--01 学号：541106070105 姓名：葛皓

近几年国内房价走势预测调查 调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。 调查对象：房地产价格走势 调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。 样本：1.一线城市房子供需走势统计图

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月 第４７卷第２期 西北师大学报（社会科学版） ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ） Ｍａｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ＮＯ．２ 高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角 张振华 （南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１） ［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。 ［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５ 一、高房价的三种经济解释视角 （一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一 苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。 苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３） 由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。 然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。 （二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。 ［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６ 万方数据

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/9910810932.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

中国近年房价

中国近年房价 1．房价的定义 房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。 房价 在这里之所以说是“基本上”，是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，

房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。 所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。 所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。 2．中国房价近几年变化 首先我们先来看看近年国类房价的变化趋势图 北京市2000-2007年房价变化趋势图 根据北京近年房价的变化趋势图，可以看出房价一直处于逐年上什的，尤其是最近几年上什的幅度明显增加。 2012年全年，全国房地产开发完成投资71804亿元，同比增长16.2%；增幅比上年同期相比回落11.7个百分点。其中，四季度当季完成投资20758亿元，同比增长18.1%，增速与三季度相比加快4.4个百分点，出现回升迹象。

我对中国房价未来走势的看法(精)

我对中国房价未来走势的看法 前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。 我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。 许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。 在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？ 房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势 伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。 回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成： 1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。 2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。 3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。 中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是： 1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。 2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。 3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。 6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

2020年房价走势研究分析

2020年房价走势研究分析 1、经济发展的关键核心要素，是资本+科技，而这两个因素其实对应同一个东西——劳动剩余。 用微观层面举例子，如果一个工厂，把劳动产出全部都分掉，是没法发展的，工厂需要有研发人员来提升效率，工厂需要购入新的设备来提升产能。所以，本质上相当于工人把自己的劳动剩余的一部分让渡出来，用于供养可能暂时没有产出的研发人员；同样的道理，购买新设备的资本也是来源于工人的一部分劳动剩余。 记住这个结论，经济要发展，当前劳动者就必须要让渡一部分劳动剩余。 劳动剩余越多，则对发展越有利，劳动剩余越少，则对发展越不利。 2、经济发展的成果，并不是每个人都能享受到，而且，经济发展的成果，每个人享受到的程度并不相同，于是问题来了，有的人不愿意让渡劳动剩余咋办？动用国家力量强行获取？恭喜你，每个统治者都想过这种方法。强取当然可以拿到任何你想要的的

比例，但又一个问题来，劳动者的能动性下降了咋办？ 最极端的情况，你要是想100%都要拿走，那我干脆就不干了，你毛都拿不到。如何在基本保持劳动者能动性的情况下，尽可能多的积累劳动剩余，是一个大课题。 3、建国后，新中国一穷二白，纯农业国家，如何完成积累，如何发展工业？ 大道理谁都懂，但真到了要每个人交出劳动剩余的时候，谈何容易。如果直接价税，则会打击生产积极性，并且当时全国绝大多数人口是农民，农业税征收自古都是不容易的事情。 于是，重点方向放到了如何提高企业利润上面来，企业有利润才能完成积累，才能再投资，才能不断发展壮大。如何提高利润呢？ 1）提高收入； 2）降低成本。 如何提高收入？ 国家直接赋予企业垄断地位，而为了确保企业有了利润之后能够继续再投资而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家想要的，于是国家全面接管各大企业。这就是垄断国企的来源。

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因

2020年中国房价分析

2020年中国房价分析 一.深证房价为何会大幅上涨 炒房客的理由很简单，经济越差，房价越要涨。不涨房价，怎么拉动房地产？不拉动房地产，怎么刺激经济？现在经济那么差，要保GDP，不拉房价是不可能的。这就是本轮炒房的底层逻辑。这个逻辑在过去20年都是对的，但这一次却是错的。 银行把国家发放的中小微企业专项补贴贷款拿去炒房，是不得已而为之。理由很简单，这笔钱就算再低息，甚至国家贴息贴到零，那也是要还的，本金是一分钱不能少的。这年头谁都可以注册公司，找个注册公司一手包办，花费才一千多块，如果你能再多花点钱，还能有专业公司帮你包装，业务流水啥的全都有，和正经公司毫无区别。事成之后如何把钱从公账里转出来，别人也有全套方案。所以就凭一张破营业执照，你就想空口白牙的从银行贷走几十万几百万？别逗了，万一你不还钱，签字的放贷员是要负责任的。我才不信你的流水，也没兴趣听你吹业务，不想知道你是不是下一个马云，更不相信你所谓的个人还款承诺。想贷款可以，拿抵押物来，我只认抵押物，哪怕你不还款，我拍卖抵押物好歹还能拿回一点钱。深圳有很多公司，但有抵押物的还真没几个，大家连办公室都是租的，有些公司恨不能连电脑和桌椅都租，哪来的抵押物。公司没抵押物，但老板您有房子啊，您拿房子来抵押就可以了，这样我就放心了。银行是放心了，但老板不放心啊。我开个公司，贷款给员工发工资，却要把个人的房产都压上去，万一经济不行，那不仅公司破产，一家老小都要流离失所。这事我不干，银行你爱找谁找谁去。款放不出去，银行也急了，上面有任务必须完成啊。于是放贷员就找老板们商量，这样，你以你公司的名义，用你个人的房产做抵押把钱贷出来，至于这些钱你拿去干嘛，我们不管，走个形式就行了。老板您想想，这可是国家贴息的贷款啊，超低息甚至免息，不要白不要啊，你去买房贷款还得5%呢。老板一想，是哦，这么便宜的贷款不要白不要，贷了！至于贷出来干嘛，当然是买房了。中国的房地产市场早就沸腾了，很多人不是不想买，是买不起。有多少钱，就买多少房，根本不管什么房租比，也不管什么价值中枢。狂热的人类曾经愿意花1万金币去买一颗破郁金香，何况房子。现在房价上不去，只不过是因为大家手里没钱了而已，国家管控了贷款的流向。如今贷款被开了一个口子，深圳房价当然要涨。而且买了房，老板们就有更多的房产可以抵押了，可以拿到更多的贷款。生生不息，源源不断，只需要换几个人的名义就行了。这可是贴息贷款，利息低到让人发指，近乎于不要利息。从某种意义上，有些炒房客甚至会认为这种贴息贷款的出现，是国家要拉房地产的一个标志。再加上经济越差的时候国家一般都会拉房价刺激经济的历史规律，炒房客们立刻就兴奋了。拿1亿的房子，炒房客利用这种规则，给他长一点的时间多走几遍流程，完全可以凭空再买10亿甚至更多的房产。撑死胆大的，饿死胆小的，过去20年里胆大的都发财了。如果不是国家紧急下令禁止，深圳的房价，翻倍都不夸张，那些炒房客真的做得到这种奇迹。深圳的房价起来之后，其他城市的房价也跟着蠢蠢欲动，因为企业贷是全国性的，很多地方的炒房客只不过来没来得及发现这个漏洞而已。但其实，深圳的企业贷失控，这是一个工作小失误而已，并不代表国家要放松对房价的管控。 二.过去国家为何扶持房地产行业 国家拉房地产的最大原因，是因为中国人太爱储蓄了，太多的钱放在银行里沉睡。这些钱拿出来建设国家，你好我好大家好，所有人的收入都在上涨。但百

全国星级酒店历年平均房价 出租率

全国星级酒店历年平均房价出租率 RevPAR 2014-08-01 09:41:10来源：迈点网作者：赵焕焱 手机阅读 2014年一季度全国五星级酒店平均房价678.13元，平均出租率为49.08%，RevPAR332.91元。 【全国五星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】 【一季度】 2010年340家673.09元、53.93%、363.00元， 2011年556家677.35元、56.01%、379.35元， 2012年624家728.53元、54.37%、396.07元， 2013年702家683.72元、50.14%、342.82元， 2014年759家678.31元、49.08%、332.91元； 【二季度】 2010年463家706.52元、61.43%、434.02元， 2011年589家685.49元、62.76%、430.19元， 2012年658家709.84元、60.92%、432.43元， 2013年716家699.34元、56.37%、394.21元； 【三季度】 2010年485家661.73元、63.56%、420.60元， 2011年578家668.39元、64.39%、430.35元， 2012年658家698.08元、61.79%、431.34元， 2013年717家676.55元、58.34%，394.70元； 【四季度】 2010年492家696.87元、64.32%、448.23元， 2011年608家699.23元、63.85%、446.43元， 2012年654家696.65元、61.12%、425.79元， 2013年722家696.31元、57.92%、403.30元。 【全国四星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】 【一季度】 2010年1314家320.81元、54.98%、176.38元， 2011年2009家331.59元、56.86%、188.54元， 2012年2207家355.96元、55.91%、199.02元， 2013年2275家348.65元、51.42%、179.28元， 2014年2400家341.76元、48.68%、166.37元； 【二季度】 2010年1796家340.41元、62.24%、211.87元， 2011年2088家344.14元、63.76%、219.42元， 2012年2242家363.15元、61.65%、223.88元， 2013年2355家355.89元、56.58%、201.36元； 【三季度】 2010年1856家344.11元、65.56%、225.60元， 2011年2123家349.76元、66.70%、233.29元， 2012年2214家369.72元、64.90%、239.95元， 2013年2346家363.44元、60.33%、219.26元；

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题

运用马克思主义哲学原理分析中国房价问题 中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。 用马克思原理来解释房价上涨的原因，可以从以下几个方面来看：第一，物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方（炒作团队也属于买方）需求大于卖方（惜售也要归结到卖方小的方面）需求，这是市场经济规律，是物质。卖方提高销售价格，这是意识。第二，物质运动是有规律的，物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和利用客观规律:房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中渔利。 第三，用联系的观点看问题：物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。第四，用发展的观点看问题： （1)房价上涨，这是内外因共同作用的结果，市场规律，这是内因；外部力量影响，这是外因，外因通过内因起作用，中间商、地方政府利用市场规律，为了追逐暴利，为了地方税收，为了头上乌纱，不惜一切，以房地产立市，以房价高为荣。 （2)房地产作为一个普通产业，与其他产业无异。但由于产业内部利润巨大，外部力量不加约束，慢慢形成了现在房价上涨的现象，以至于现在严重脱离现实。很多地区的实例已经证明，严重脱离成本区的商品，最终会泡沫破裂，比如香港楼市，日本楼市，这是量变而质变的道理。 第五，用矛盾的观点： （1)矛盾无处不在，开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。 （2)矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？ 第六，感性认识反映现象，理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。 （1)房价上涨是现象，这一现象的本质是通货膨胀，是政府政策的失灵，是社会主义社会的不和谐。 （2)普通家庭两、三代人的积蓄为了后代而买房，每套房产就能够消灭一个中国的中产阶级，可见这一现象的危害之深，这一现象的本质就是，藏富于民，民的财富大部分被严重不公平的再分配，导致贫富差距剧烈拉大，家庭积蓄严重缩水，人民生存安全感降低，影响社会稳定。这是本质。 虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购，大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远，所以我们必须采取更有效的措施去打压房价：一．加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的，是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展的作用。二．加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。三．高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的

中国房价上涨分析资料

中国房价上涨分析

用经济学原理分析中国房价上涨现象 在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。 一、需求拉高价格 人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。 二、供给抬高价格

中国未来房价趋势分析报告

中国未来房价趋势分析报告 专业：环境工程 学生姓名：李林宽 学号：061400115 完成时间：2015年6月14日

中国未来房价趋势分析 当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价 的秘密。 中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市 聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城 镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继