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房地产经济学

第一章绪论

房地产,是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称,包括建筑在土地上的各种房屋,及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地,以及与房屋、土地有关的权益。

房地产特性:1位置的固定性与质量的差异性2数量的有限性及供给的稀缺性3利用永续性与报酬递减性4产权分割性与权益的流动性。

房地产业是指从事以第三产业为主、第二产业为辅的,包括房地产买卖、租赁、评估、管理,以及土地开发、房屋建设、维修等活动内容,以及从事这些活动的组织和机构。

住宅业与房地产业的主要区别表现两方面:

第一,两者的侧重点不同。住宅业主要强调以住宅建设(生产)、流通、消费、服务为主要经济活动内容;房地产业则是指包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、建设、流通、消费、服务等经济活动的一个产业。第二,两者应用的背景和条件不同。房地产业是随着房地产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出的,是国民经济中具有基础性、先导性、支柱性的产业。住宅业则主要是针对住宅建设、住宅市场问题而提出的,它是随着住房制度改革的不断深化,适应扩大内需,并将住宅业作为新的经济增长点等政策的提出而产生的。

房地产的重要地位:

1房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用

(1)房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件。

(2)房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件。

(3)房地产业是城市经济建设的重要物质基础。

(4)房地产业是国民经济积累资金的重要来源。

2房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用

(1)房地产业对建筑业的带动作用。

(2)房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。

(3)房地产业对金融业的推动作用。

3房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用

(1)房地产业能够带动经济的发展。

(2)房地产业能够促进城市经济的繁荣。

(3)房地产业能够带动消费市场的开拓。

(4)房地产业能够优化城市消费结构。

广义的房地产经济学可以理解为以研究房地产经济运行规律,以及研究房地产资源的合理利用与有效配置等宏观经济理论问题为主要内容的学科;狭义的房地产经济学可以认为是以研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运行机制和规律为主要内容的一门部门经济学。

土地经济学的研究内容概括为三个“三”,即第一个“三”,为三大关系:人与地、地与地以及人与人的相互关系;第二个“三”,为三大影响要素:自然因素、经济因素、制度因素;第三个“三”,为三大具体内容:土地利用、土地经济价值与土地制度。

房地产经济学应以房地产资源的合理利用与分配,对资源利用过程中人与人的权益关系的调节,以及房地产业的运行规律、房地产业与国民经济的相关关系及其调控体系等作为自己的研究对象。

研究内容:1房地产经济的基本理论。包括:产权理论、地租理论、地价理论、房地产周期理论等。2房地产经济活动及其运行的基本规律和相关关系,包括:房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、资金运行规律,以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等。3房地产运行的制度保障与政策环境,营造房地产业发展的良好的外界环境。

房地产经济学作为经济学的一个分支,其研究方法应沿袭一般的经济学研究方法,即注重理论分析与实证分析、宏观分析与微观分析、定性分析与定量分析以及系统分析等,这是房地产经济学研究方法的一般要求。

土地经济学:在中国,1930年出版的章植的《土地经济学》被公认为第一本土地经济学研究著作。

城市经济学:1985年,英国经济学教授伊文思出版了其著作《城市经济学》。

第二章房地产市场

一般地,狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所,如房地产交易所;广义的房地产市场则是指房地产业也是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。

房地产市场体系的划分:1按市场运行层次划分为房地产一、二、三级市场。2按市场交易客体划分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。3按物业类型划分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。4按覆盖范围划分为国际性、全国性、地方性房地产市场。5按照供货方式划分为现房市场、期房市场。6按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场。7按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐性市场)。8按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。