2011商业地产与连锁品牌合作发展交流会

6月9日，由中国连锁经营协会主办的商业地产与连锁品牌合作发展交流会在宁波召开。会上，中国连锁经营协会首次发布《购物中心100品牌》。2011年中国零售业在保持高速发展的同时也经历着高通胀、高成本、高不确定性的挑战和考验。与此同时中国零售业迎来了多元价值的新零售时代—网络零售、地产、资本。中外连锁零售企业积极涉足商业地产、投资运营购物中心。

以下为新浪商业地产对本次活动的现场图文直播。

商业地产与连锁品牌合作发展交流会

主办单位：中国连锁经营协会

协办单位：宁波市鄞州区人民政府

图为商业地产

与连锁品牌合作交流会现场

主持人武瑞玲：各位来宾、各位代表，大家下午好！我是中国连锁经营协会的主持人武瑞玲。首先非常高兴咱们能够聚在一起，参加今天下午的商业地产与连锁品牌合作发展交流会。首先介绍出席今天会议的各位嘉宾。

中国连锁经营协会秘书长裴亮先生

中国连锁经营协会副秘书长主持人武瑞玲女士

宁波市鄞州区政府副区长王洪平先生

宁波市鄞州区政府办公室副主任虞立军先生

宁波市鄞州区外经贸局局长严岩平先生

宁波市鄞州区贸易局副局长王祝英女士

沃尔玛(中国)投资有限公司地产开发高级总监 Petr Nemec(聂明凯)先生

永旺中国总部执行董事羽生有希(朱菁)女士

中粮置业投资有限公司招商部总经理魏学问先生

鄞州万达总经理王志彬先生

万达商业地产股份有限公司招商中心总经理张华容女士

杉杉集团副总裁傅政骥先生

麻辣诱惑酒店董事长韩东先生

中国房产信息集团商业地产事业部总经理王永先生

利时百货人力资源及行政总监朱伟平先生

易城中国总裁祝惇若先生

CCFA连锁品牌与购物中心合作委员会主任，阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生。出席本次会议的还有来自连锁经营协会的会员代表和连锁品牌购物中心委员会的几位委员。

此次会议是由中国连锁经营协会主办，宁波市鄞州区政府协办，会议得到了宁波市鄞州区政府的大力支持和配合，得到了我们广大会员的积极响应，在此对大家的支持和参与表示热烈的感谢！

图为中国连销

经营协会副秘书长武瑞玲女士

本次交流会我们有几个主要的话题需要讨论，首先我们想讨论商业地产与连锁品牌的合作与发展模式，我们还要探讨连锁企业在商业地产，特别是购物中心建设和发展中的角色和作用。探讨购物中心连锁化发展的现实与趋势。二三线城市的零售业发展前景与商业地产的历史性机遇等话题。我们会有五个演讲嘉宾做专业的演讲，另外还有一场对话。在我们整个会议议程的最前部分，会由政府代表和协会的秘书长做致辞。希望今天这个会议能给大家带来一些启发和收获。

首先我们有请协会裴亮秘书长致辞。

裴亮：尊敬的王区长，尊敬的各位来宾，大家下午好！首先我代表主办方感谢鄞州区政府对于本次活动的大力支持，同时也欢迎连锁协会的购物中心委员会的各位主任委员，还有我们协会的品牌企业参加本次的讨论会。利用这个机会我简单谈一下协会对于零售业的扩张，以及与商业地产的合作，协会的一些看法。

图为中国连锁

经营协会秘书长裴亮先生

首先随着国家宏观调控政策的不断出台，整个房地产的开发进入了一个新的阶段。大家也都能亲身感受到，现在的房地产的开发，一个新的增长点就是商业地产。商业地产已成为广大的地产开发商，包括最知名的大的地产开发商，未来保持业务增长的一个重要的支撑。

那么商业地产的开发和住宅地产的开发，它有它自身的特色，其中一个很重要的特点就是商业地产的开发离不开商业的快速发展。离不开广大的商业品牌的支持和进驻。所以对于已经出现的商业地产的快速发展，我们也有必要从商业发展的状况这个角度，来审视我们未来商业地产发展可能出现的一些新的情况。

那么我们现在商业的发展状况是什么样的状况，我利用这个机会也简单和大家做一个沟通。协会今年对连锁百强进行了统计调查，我们发现了一个非常突出的特点，这也是协会十几年以来，在连锁百强统计工作当中发现的一个第一次出现的新的特点。就是我们连锁百强的企业的开店的速度第一次下降到了一位数，开店的增长速度是9.5%。那么在这之前，十几年的时间，我们的连锁企业都处在一个快速扩张、快速开店的状态。在过去的一年发生这

样的变化，其中自然有它的深层次的原因，我们分析应该说有两个原因，对于连锁企业开店扩张速度带来了非常直接的影响。

一个就是我们企业的经营成本在过去的一年或者更长的时间里明显的上升。我们连锁业的三大成本，房租、人工、水电，我们做的统计发现三个大的成本都有明显的上升，特别是房租。就是我们商业用地的经营成本，占我们三大成本的比例以及它的增速，是处在一个最快的状态。这必然导致我们连锁企业的经营状况，或者是投资回报的预期要发生变化。我想这是一个重要的因素，导致我们很多的连锁企业在对于市场的渗透扩张当中，转变策略，精耕细作，寻求可持续发展，我想这是一个很重要的原因。

另外一个因素，我想就是我们的连锁企业十多年以来，这种盈利模式也好，经营模式也好，现在面临很大的挑战。我们谈到连锁企业的经营模式，大家可能马上会联想到通道费的问题，的确是这样。我们现在企业的综合毛利率当中，通道费用或者说后台利润，占据了我们企业经营利润的一个很重要的组成部分。而这个通道费用目前已经成为从政府到媒体到供应商到消费者，大家普遍诟病的一种方式。

在这里我也不想对连锁企业的这种经营方式做出什么样的评价，但是从客观上来讲，通道费的这种经营模式和目前我们中国整个流通体系、分销体系的状况，应该说总体上还是匹配的。就是所谓的存在的就是合理的，它的这种现象我想在一段时间内是存在的。

但是目前的核心问题，是由于我们企业数十年、十几年的快速扩张，我们留下了很多的问题。粗放式的管理的问题没有解决好。所以虽然通道费用也好，后台利润也好，它是一种市场接受的方式，但是在具体操作当中带来了很多的问题和风险。不规范的现象应该说还是比较普遍的。

所以这样一种粗放式的管理和快速的扩张，在现阶段应该说到了一个需要重新反思、重新梳理、重新优化这样一个阶段。所以我想，这些因素也是使我们现在连锁企业扩张步伐放缓的一个因素。

当然，从总体上来看，连锁企业也好，零售业也好，消费品市场也好，从总体上我们有信心，在未来肯定还是一个巨大的市场。因为我们的服务业占GDP的比重的确和我们这个世界第二大经济体是太不匹配了。我们未来的发展，不论是民生问题、就业问题、城镇化问题等等，都需要靠国家大力推动消费市场，推动服务业来解决。所以我相信，从总体上来看，我们的商业的发展，还将保持一个相对稳健、快速的状况。

所以这也对于我们商业地产的开发提供了有力的支撑。

在连锁企业新一阶段的扩张中，我们注意到购物中心、社区商业，包括二级市场的二三线城市的购物中心和社区商业，已经成为我们连锁企业扩张的重点。那么从国外的成熟经验来看，一个成熟的消费市场，购物中心、社区商业必然将扮演一个关键角色，或者说扮演一个主体的角色，任何一个企业、一个连锁品牌都不能回避这样的现实。而且我们已经看到我们的很多会员企业已经在重新调整自己的经营模式。比如说把这个街店的方式进行梳理、压缩，提升品牌，然后适宜在购物中心开店，这种做法很多企业都已经在调整。

面对这样一个总的形势和趋势，作为中国连锁经营协会，我们近期也在把我们的工作重点，围绕着服务会员、帮助会员健康可持续发展的这样一个使命，聚焦到了商业地产的合作方面，就是为我们的商业地产和连锁品牌的合作，搭建一个高效的平台。搭建平台的工作，现在应该说还处于一个探索期，但是我们已经做了一些有一定的成效的工作。我们今年推出了《购物中心100品牌》，把国内适宜购物中心发展的高品质的，又适宜大量连锁化的品牌做了一个汇集。这一百多家品牌，我想未来也将是我们购物中心，特别是二三线购物中心招商引资合作的一个重要的合作伙伴。

王洪平：尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！非常开心给我这样一个机会，刚才秘书长已经介绍得非常详细，鄞州区也顺便介绍了。所以我上来可以简单一点了。

应该说在第十三届中国浙洽会盛大召开之际，我们非常荣幸能够来参加此次商业地产与连锁品牌合作发展论坛，感谢各位嘉宾的到来。首先请允许我代表鄞州区政府向各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！

图为宁波市鄞

州区人民政府副区长王洪平先生

鄞州应该是一个具有悠久历史和灿烂文化的江南名城，也是一个充满时代气息和蓬勃生机的都市新区。这里应该说是传统与现代交相辉映，发展与生态有机交融，城镇与农村相得益彰。特别是撤县设区九年以来，全区上下的共同努力，这里33平方公里的新城区建成了。多项的经济指标运行比较良好，财政收入连续三年实现了全省第一，科技综合实力也是全省第一，城乡统筹发展水平也是全省第一，新城区荣获了联合国人居奖优秀范例奖，可以说过去十年前我们这里还是一方水天阡陌，人烟稀少的农地，到目前为止短短九年多的时间里已经成为高楼林立的热地。鄞州的繁荣和发展得益于城市化的推进和经济转型释放出的巨大能量，也来自今天在座的各位朋友对鄞州建设发展的关心和参与。

今后五年我们鄞州区的城市发展的总体上有三大目标，首先是要打造城市经济的新高地，将依托城市功能区块的开发和重大产业基地的建设，基本形成以新型、高端、品牌为特色的现代城市产业体系。这是我们鄞州区今后要把产业体系的提升和调整。

其次是要打造品质特色的新都市，优化空间布局，拓展发展框架，我们现在所在的城区的话，大概是第一轮2002年代撤县设区以后规划的33平方公里，现在扩展到80平方公里。另外在这80平方公里的周边，一些乡镇在东南西，还将发展卫星城、中心镇的发展。

第三个目标是打造幸福生活新家园，健全完善道路交通、公共服务、生活设施等重大体系。不断优化绿色生态、宜居宜业的良好环境。

所以鄞州区城市经济下一步要进一步发展这个愿望，这就迫切需要引进商业地产和连锁经营企业的加盟，共同来建设。因为我们讲，城市城市，是城与市的完美结合，我们今天在座的很多的商业界的朋友，就是造市的。所以我们要得到城与市的完美结合。反过来我们同样来说，繁荣发展的鄞州也同样会给商业地产和连锁经营的企业带来巨大的商机。下一步我们会进一步提高服务，给各位的到来提供高效的服务。

各位来宾，各位朋友，鄞州是具有投资价值的城市，衷心希望本次交流会能够成为我们双方合作的新起点、事业发展的新里程，让我们携起手，共同谱写未来的蓝图，共创美好的明天。

祝各位身体健康、万事如意，谢谢大家。

主持人武瑞玲：再次感谢王区长。我们这次交流会之所以能够成功举办，得益于鄞州区外经贸局的大力支持，本次交流会也可以说是鄞州区外经贸局严局长和我们共同策划的，并且组织实施的。那么今天我们非常荣幸也请到了鄞州区外经贸局严岩平局长，给我们做鄞州区招商环境和相关项目的介绍，有请严局长。

严岩平：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，下午好！非常荣幸跟各位嘉宾和新老朋友相聚在美丽的鄞州，参加商业地产与连锁品牌合作发展交流会。上午各位嘉宾参观了鄞州区主要商业区块，我简要介绍一下鄞州区商业的投资环境以及近期在着重打造的几个区块。

图为宁波市鄞

州区外经贸局局长严岩平先生

先介绍一下商贸业的投资环境。鄞州区商贸业发展历史比较悠久，自古就有无宁不成市之说。投资环境具有无可比拟的优势。首先区位优越，宁波栎社国际机场坐落于鄞州区内，四条高速公路穿过，分别连接上海、杭州等长三角主要城市。宁波城市快速轨道已经开始实施，多条轻轨和地铁线路均纵横交错于鄞州区内。

第二，城市品质优越。鄞州中心城区面积80平方公里，常住人口40万，综合商业广场、五星级酒店、大型综合医院、高品质楼盘一应俱全，获联合国人居奖中国优秀范例奖。高效园区会聚了英国诺丁汉大学等八所高校师生，提供了人才储备。

第三，产业基础扎实。全区拥有销售规模2000万以上工业企业1526家，上市公司10家，居宁波市首位。174家国家高新技术企业拥有72个中国知名商标，17个中国名牌产品。2010年实现消费消费品零售总额222亿元，服务业对财政收入的贡献率达到了41%。外贸进出口总额突破了百亿美元。

第四，消费能力强劲。城乡居民收入稳步增长，人均可支配收入达到了31500元。鄞州区商贸业增长势头强劲，2010年批发零售业商品销售额892亿元，增长28%。其中汽车类消费增长58%。

第五，社会环境优良，营造透明法制的政务环境，提供了创业富民的良好氛围。目前一大批国际大型连锁企业径向入驻，如沃尔玛、家乐福、麦德龙等，日本的伊藤忠商社、香港的联盛集团等海内外知名企业纷纷来鄞州进行商业地产开发。

第二方面我推介一下商贸业重点区块。首先推介宁波南部商务区，今天上午大家已经去现场考察了，是闪耀在宁波新城区的一颗璀璨明珠。整个商务区自2006年破土动工，历时三年，一座气势磅礴的宁波城市新地标树立在世人面前。目前企业总部和商业店铺正在入驻之中。未来将投资118亿元，重点开发二三期、软件动漫创意园等项目，将打造成宁波市乃至浙江省品位最高、配套最全、人气最旺的商业新高地。

第二个是推介一下综合都市商贸区。综合都市商贸区位于南部新城东部，有best商业广场及周边地块组成。将投资110亿元，重点建设SMART商业广场等，预计两到三年后将成为国际品牌最为集聚的商贸中心。将是宁波最高端、最时尚、最具人气的商圈之一。

第三个，推介一下汇丰万达商业区，位于南部新城中部，目前是宁波市最成熟最具人气的商圈之一。十二五将投资65亿元进行开发，到2015年基本建成以商业休闲娱乐为主，兼容办公、居住、运动、休闲、餐饮等功能的多元化核心商圈，成为宁波市商业副中心

第四个区块是长丰滨江休闲区，位于鄞州北面，和江东、海曙两个区交界，是宁波市中心城区三江六岸的重要组成部分。今后还将重点引进开发城市商业综合体，飞跃时光文化产业综合体，社区综合服务中心等项目，建成以休闲商业为主的滨江综合片区，成为宁波市娱乐休闲的首选之地。

第五，推介一下潘火家居商贸区，规划用地面积约500公顷，目前建成了红星美凯龙等项目，今后还将重点开发建设宜家家居等项目。是以建材家居为特色，兼容商业商务和生活居住的城市重要发展片区。

第六，首南商贸休闲区，位于南部新城南部，重点建设以城市嘉年华为核心的集购物、娱乐、餐饮、休闲、城市度假五大功能为一体，总投资56亿的环球城项目。此外还将建设CEO城市街区等项目，将成为宁波最具特色、最梦幻的时尚娱乐王国。

第七，奉化江生态文化区，位于南部新城中部，重点开发建设综合广场、湿地公园、高档文化休闲区等项目，将建设成为以居住功能为主，兼有文化娱乐功能的滨江高端居住区。目前该地块正在规划之中。

第八，夏日生态商住区。位于南部新城东南部，已建成一批都市休闲农业项目，今后还将重点建设鄞州中学南侧居住综合体、景观特色街等项目，将成为以宜居宜业、生态休闲与特色的现代化生活品质之城。

第九，石碶开发区，2015年基本建设成多功能休闲区。

各位来宾，各位朋友，鄞州人正以求实敢为争先的鄞州精神，建设现代化的宁波南部新城，鄞州人民邀请你加入到这个充满激情和热情的建设队伍中来，欢迎您以及你们的朋友前来参观考察、投资发展，相信你们一定能在鄞州取得丰硕的回报，祝今天的交流会取得圆满成功，祝各位身体健康、事业兴旺，谢谢大家。

主持人武瑞玲：谢谢严局。通过严局长的系统介绍，大家可能对鄞州以及鄞州未来规划的一些商业地块，都有了比较清楚的了解。那么在此也非常的希望我们在座的连锁企业，包括我们的地产企业，能够跟鄞州在未来形成一些合作，为我们企业的发展，为鄞州的发展共同努力。

在去年11月份，中国连锁业大会期间，我们提出了中国零售要进入多元的零售时代，那么所谓多元，就是说有几个新的元素越来越凸显。这几个元素分别是地产、资本和网络零售，沃尔玛大家都知道是世界五百强之首，也知道它是零售业的老大，但是沃尔玛和地产之间有什么样的一些渊源，沃尔玛为什么在去年10月份隆重宣布要进入地产领域，那么我们今天非常有幸邀请到沃尔玛(中国)投资有限公司地产开发高级总监Petr Nemec(聂明凯)先生，来跟我们分享一下沃尔玛(中国)未来在整个中国零售以及零售地产方面的一些思考，现在有请Petr Nemec(聂明凯)先生。

Petr Nemec(聂明凯)：大家下午好，我是来自沃尔玛的聂明凯，非常荣幸也非常感谢中国连锁经营协会以及宁波鄞州人民政府能够邀请我来到这里。我今天想要跟大家分享的是沃尔玛(中国)地产开发部战略。

图为沃尔玛(中国)投资有限公司地产开发高级总监Mr. Petr Nemec聂明凯先生

我在2009年加入了沃尔玛，在加入沃尔玛之前，在麦德龙中国以及印度公司任职，总的国际地产的开发工作年限有22年。沃尔玛公司是由美国零售业传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立，目前沃尔玛在全球15个国家开设了超过9000家商场，下设60个品牌，员工总数210多万人，每周光临沃尔玛的顾客超过2亿人次。2011年的财政年度销售总额达到了4190亿美元，那在2010年沃尔玛公司再次荣登财富世界五百强榜首，并在财富杂志2010年最受赞赏企业调查的零售行业中排名第一位。这是沃尔玛在全球，在巴西、墨西哥、加拿大、危地马拉、日本、英国。在15年前，沃尔玛进入中国，并在深圳开设了一家商店。在2002年2月在深圳建立沃尔玛全球采购办公室。目前沃尔玛在中国共设立了3家干货配送中心，六家鲜食配送中心，在中国的店面总数达到了338家，其中有6

家为山姆会员。

沃尔玛在中国经营的业态有山姆会员店、大卖场、惠选折扣店、社区店以及惠选超市。

沃尔玛在中国所获的奖项有沃尔玛连续七年被评为供应商最满意的连锁企业，2009年3月沃尔玛入选翰威特2009中国最佳雇主，2009年沃尔玛荣获《商业周刊》中国绿色经济大奖企业奖。我们也深知我们肩上的社会责任，我们支持消费、可持续发展、人才发展以及回馈社区。大家可以看到这是我们门店的陈列，相信这些对大家来说一点都不陌生，因为大家肯定都有去过我们沃尔玛的门店。

下面我要给大家介绍一下我们的业务发展部。我们业务发展部在全国约有400名员工，我们拥有地产调研团队、区域地产开发部、工程设计部、店务规划部、租赁部、资产管理部以及地产开发部。

那我们业务发展团队主要会和外部的专业咨询团队，比如设计院、项目管理公司、成本咨询公司等进行合作。沃尔玛在租赁门店的同时，也会购买店。我们会购买现有租赁门店，购买土地使用权，或者是购买物业。沃尔玛在华投资战略决定了我们长期的合作伙伴关系，沃尔马也是一家值得信任的合作伙伴，我们也将严格的履行合同。

我们的合作可以提升同项目物业的价值，同时我们的门店可以使该项目聚集更多的人气。沃尔玛与购物中心的合作经验，沃尔在中国124个城市三百多购物中心开设门店，沃尔玛带来了品牌效应、人流以及给物业增值。

沃尔玛与很多购物中心的合作以及业绩都非常不错，比如万达。比如在一些购物中心我们也遇到了一些挑战，比如商场运营、设备管理及维护，以及市场推广带来的挑战。

沃尔玛所关注的，租金收入并没有真实的反映物业价值，物业的增值是因为商业地产投资以及地产商的获利预期。沃尔玛作为租户和业主的侧重点不同，对于沃尔玛来讲，顾客才是我们价值的体现，而地产商更加关注的是物业价值。就像我刚刚提到的，沃尔玛将继续保持在商场的租赁，但同时也参与购买。那在选择开发商合作伙伴方面，沃尔玛将更加谨慎。

沃尔玛对于合作伙伴的要求，首先要有丰富的商业地产经验。第二是资金雄厚，可以保质保量按时完工。为了双方能够长时间的合作，双方必须就策略预先达成共识。

第四是要有良好的业态组合，现在万达也是非常好的例子。专业项目管理团队以及招商代理公司聘用顶级的地产咨询顾问进行物业管理。

对于山姆会员店我们的选址标准是，我们城市定位是定位在全国的一二线城市，那对于购物广场，我们是开拓全国的一至四线城市。商圈范围，对于山姆会员店我们希望在20分钟车程内拥有70到100万人口，面向中高收入人群，而沃尔玛购物广场在2公里的范围内我们希望有10万以上的人口，面向中等收入者。

就像我刚刚提到的我们会会购买土地，对于土地的面积要求，山姆会员店希望可以达到40亩，沃尔玛购物广场20亩。店面的营业山姆会员店2万4千平方米，拥有1000个专属车位，而沃尔玛购物广场是1万2千平方米，拥有300个公共车位。对于我们的门店布局类型我们会有一层的或者是两层，选择是在于一层或者是B1或者是地下一层，一层和二层，二层和三层。

如果大家对于我们各个区域的项目有推荐，可以联系我们的CA的同事，以及我们以上各个区域的联系人。

现在到了我演讲结束的时间，非常感谢大家。

主持人武瑞玲：谢谢聂明凯先生。永旺应该说很多零售商非常渴望了解的一个同伴，另外外行也特别希望了解永旺。大家可能知道永旺是一个零售商，但是他同时也有很多的开发和运营了很多的购物中心，目前应该是在亚洲拥有商业物业最大的一家企业，在财富五百强也排127位。那么永旺这几年在中国的发展也取得了很大的成绩，下面有请永旺中国总部执行董事朱菁女士和我们分享一下，作为零售商开发运营购物中心，他们最关注的核心因素是什么，有请朱总。

朱菁：大家下午好，我刚才看了一下今天整个议题，非常巧，今天要演讲的四位我的同行里面有两家是零售商，纯粹的零售商，一家是刚才的沃尔玛，一家是我们。还有两家是商业地产开发商。为什么这么去界定呢，等下一下在我的ppt里面大家可能会看到，我先简单的把

永旺的情况跟大家分享一下。武秘书长也说到，可能对于永旺了解的并不多，接下来我会做一下简单的介绍。

图为永旺中国

总部执行董事羽生有希(朱菁)女士

大家可以看到永旺是在日本最大的一家综合性的零售企业集团，大家可以看到ppt上面，永旺是一个非常综合性的零售企业，也是亚洲最大的零售企业之一。目前我们在全球一共有11000多个商业网点，有接近25万的员工。

大家可以看到，这个圈，其实大家比较了解、熟悉的这个JUSCO是隶属于永旺集团的。就像很多酒店，大家知道喜达屋集团下面有很多的酒店，名字都不是一样的，针对的消费者和客户层次也都是不一样的。我们是在1996年第一次进入中国大陆，是在广州开了第一家我们的商场，当时的名字是叫JUSCO。JUSCO其实是一个业态，大家比较了解，它是一个百货加超市的这么一个业态。

我们这个集团其实比较特殊的就是说，它不是一个单一体业态，不是单个也不的零售集团。除了JUSCO以外还有品牌专卖店、折扣店、家具广场、便利店、医药超市和折扣平价的超级市场。也就是一个零售集团里面拥有了多种的业态可以进行开发，可以进行组合。

那么目前我们在中国主推的两个业态，一个就是JUSCO，这是从1996年开始就已经在中国，目前我们一共有28个分店。

第二个业态是购物中心，我们的购物中心称之为永旺，目前在全中国有9个大型购物中心。围绕这个购物中心，为了围绕这个零售，不同业态需要各种辅助的功能，辅助的服务。那么我们在这个集团里面同时还拥有银行、信用卡公司，包括物业管理、儿童娱乐、餐饮等等，所有这些都在集团内可以自我完成。那么它也就意味着当我要做一个购物中心的时候，其中有很大的一部分可以由我集团自身的企业来完成它的方方面面的功能。这个应该是永旺和其他零售商所不同的一个特点，包括和其他商业开发商所不同的特点。后面会有万达的同仁来介绍，万达自己也有万千百货，最初是做商业开发。永旺是从零售开始起步，三十年以前我们从我们的JUSCO这一个单一的业态慢慢的发展成了一个综合业态的集团，同时开始购

物中心、商业开发这一部分。目前在日本一共拥有郊外型的，我们主要做的是郊外的大型购物中心，在日本是有150多个。其中有100个郊外型的大型购物中心是由永旺来进行开发和运营管理的。面积基本上，我说的是营业面积，基本上在10到30万这么一个规模。

除了这个中国以外，目前我们在马来西亚、泰国、香港都有我们的分点，马来西亚是有27个购物中，泰国我们主要是做食品超市，有13个食品超市。香港是以JUSCO这个名字，目前有12个分店。

相信在座协会的一些会员应该有去看过，这是我们目前全日本最大的一个购物中心，叫湖城购物中心，一个是MORI 一个是KAZE，这两个购物中心。前面还有一块空地，现在这块空地已经是我们最新的一个业态，叫奥特来斯，今年4月份刚刚开业。整个加在一起的营运面积是40万平米，三个大购物中心，是用连廊连起来的，全日本最大的购物中心。整个这个购物中心的开发、管理，包括现在的营运招商，全部是由永旺集团自身来整体完成的。大家可以看大MORI部分，光是这一块的地面和平面停车场就有3500个车位。整体的车位达到了8200个车位，它一共有565个招商的店铺，在整个这个大的购物中心里面。

接下来，这张图比较老，这是青岛，1997年的时候开的一个商场。这跟我们后面要讲到的是有关系的。当时青岛的这一个部分是整个一片荒地，应该状态是比现在的鄞州更差，什么都没有。这也是一个西瓜菜地，当时。

当时的政府是希望我们在这儿建一个高楼，这是1997年的时候。大家可以想像1997

年建一个5万平米的商场，而且只有两层楼，没有人会认同你的概念和理念。当时就具备了800个车位，但是现在证明这个选择是对的。为什么我们一定要坚持这样做，因为这样才有永旺的特色，才有永旺的购物中心的特长，能够完全的发挥出来，才能最终为我们消费者带来更好的服务。这是很关键的部分。

这是北京，2008年开的一个购物中心，这个购物中心也是我们最标准的在国内希望今后发展的一个购物中心，占地面积大概是10万平米，一共是3层，每层的楼面面积是5万4千平米。目前我们用的是第二层，9万平米的营业面积。三楼的面积暂时是作为室内停车场，等待周边的商业氛围达到一定程度了以后，我们会把三楼改成商业设施，整个目前的停车位是达到了2500个停车位。开业有近三年了，这个项目可以说是在一片质疑声中建起来的，但是目前星期天早上，我们9点开门，9点半或者10点左右要到我们的平面停车场，有700个车位，恐怕就找不着车位了，要上地下或者是二楼，是这么一个状态。

这是在惠州的一个购物中心，这个我们把它列为社区性购物中心。相对的面积会比较小一些，它的占地面积大概在4万平米左右，营业面积在4万6，当然停车场也是必不可少的一个关键因素之一。那么这个更适合于相对比较小的商圈，适合于二三级城市的社区性的购物中心。

这个是顺德购物中心，面积是9万平米，营业面积是9万平米，也同样是一个购物中心的概念，拥有近1500个停车位。

接下来我想跟大家讲的，因为今天给我的题目是核心因素，其实核心因素，我相信每一家公司都是不一样的，它关注的点都是不一样的。为什么不一样？因为跟它企业的历史背景、

成长背景，包括理念，包括它想达到的效益都是有关的。我这里所讲的只是从永旺这个公司出发点来看我们关注的一些基本的概念。

在做这个购物中心的时候，我们比较关注的是什么样的购物中心才是你所需要的，其实购物中心最大一个特征就是它必须是很专业性的东西，是有很多技术技巧在里面，包括刚才大家听到的，有很多的团队在里面共同协作的一个结果，所以它是一个非常专业性的东西。同时它又是一个很复合性的购物中心，如果说你一个购物中心，你的招商的组合，你的数量，包括你的层次，都是要符合一定的要求，它是一个复合性的，不能是单一的。购物中心的概念就是说让我们的消费者有一个可比性、可选性。

第三，我们觉得是一个非常具有社会性意义的一个场所。一个购物中心可以创造出两到三千个就业机会，而且可以带动周边的，因为我们有超市也有餐饮，可以带动周边的发展。

现在大家都说做商业综合体，永旺是不做商业综合体，因为我们不会做商业综合体。商业综合体里面含有购物中心、酒店、住宅，可能还有办公楼。但是这都我作为零售商的特长。我可能会承担商务综合体里面的购物中心的功能，这是我擅长做的，也是永旺最关注的部分。从这个意义上说永旺是商业地产，我觉得还是有一定的误差。我们的根本还是一个零售商。

购物中心的原理，我这里就不再多阐述了，因为现在有很多的购物中心，大部分是带有主力店的，有的是不带主力店的，比如魏总要说的大悦城，可能更多的是以专业店，大中小的专业店组成的购物中心。

还有一个是消费者的购物方式，是我们做购物中心的时候非常关注的。因为现在中国的城市化的进程越来越快，而不同城市的速度，它的环境的变化又都是不一样的，消费者在不同的时期、不同的生活状态下，他对他所需求的一种购物的环境，包括他的生活方式，是完全不一样的。所以我们在建一个购物中心的时候，我不是看我建完以后明年能赚多少钱，三年以后能赚多少钱，我看的是这个购物中心能不能活二十年、三十年，这才是我们做购物中心的时候非常关注的一个部分。

这样接下来谈到下一个部分，因为它是一个非常长期的工程，刚才沃尔玛的嘉宾也讲到了，我们选择合作方的时候是谨慎又谨慎，必须是要享有同样的目标。同时购物中心里面，它还会有很多的招商的客户进来，和他们之间我们也需要享有共同的目标，步调一致。艰苦的时候我们要共同奋斗，盈利的时候我们要共同欢乐。这是永旺做购物中心的时候一个非常基本的原则，只有在这个理念共享的情况下，我们才能做好每一件事情。

相互信赖就不用说了，遵守合同的规定，履行各自的责任，这是在商业环境下，是非常重要的一个部分。

第三个，尊重自主，这其实是一个比较难拿捏的一个部分。购物中心这也是我们现在比较，可以说内部比较有争议的一个部分。不同的国家的民族性不一样，我相信在中国你很难看到是没有集中收银的购物中心。为什么要集中收银？这有跟多原因在里面，我也就不多说了。但是在国外很少会看到集中收银的场面出现，因为大家比较自觉，我们大家互相比较尊重自主，而不是靠一种政策提供约束力量，而是互相尊重的前提下尽可能让我们的商户去发挥他们的特长。所以这个合作理念里面，其实是讲到两点。一点是跟我们合作的共同开发购

物中心的合作方，另一个是营运过程中进入到购物中心的租户，这是在最初阶段大家都要达成一致的。

接下来我们关注的是建购物中心的时候的营运能力。我现在说的这个购物中心的核心因素，里面这些内容其实都是站在我作为购物中心的一个开发商，如何来和我的合作方共同努力工作的一个内容。其实营运能力有很多，我只是把其中一个部分拿出来讲。

招商，是一个非常技术性的，也是一个非常系统化的工作。那么回到最初，我刚才讲的，你要了解你的购物中心的本质。你自身的优势在哪里，你和别人竞争中可以获胜的长处在哪里。只有你了解了自己，同时又了解了社会消费的环境，了解了你的竞争对手，你才能够在你的招商的过程当中，把你在区域的定位，在消费者的定位里面，把自己的问题研究清楚。同时你也要非常明确自我定位。就像三十年以前，其实永旺并没有做购物中心，只是做GMS。为什么要做购物中心？因为环境变了，光靠一个GMS可能不能再有更大的发展、更大的生存，所以我们选择了一条新的路，扩展了我们的领域。所以自我定位也是非常重要的。

第二部分是一个策划，策划的能力其实是作为一个购物中心非常，从租户的角度来看非常关注的一个部分。因为永旺，刚才我说的兼顾两个身份，一个是我可以是购物中心的开发商，第二我也可以成为购物中心的一个主力店。所以我们是了解两方的立场、两方所的的内容。这里的策划，我如果作为一个租户进入购物中心，我可能会希望购物中心的开发商能够有更多的活动，为我们带来更多的客流，能够有更多的方方面面的帮助，来提高这个购物中心的知名度。

第三个部分是培训，这个是从开发商的角度来看的。我不知道在座有多少是开发商，永旺所有的购物中心里面的所有的租户，所招的员工，都必须参加和永旺的员工同样的最基础的培训。也就是说，进入一个购物中心以后，我们的消费者他要得到最大的满足，我们要在最大程度上让他满意，给他提供满意的服务、满意的商品。那么一旦进入这个购物中心，无论这个购物中心是去哪个店，你得到的服务标准应该是标准的、统一的、规范的。

那么这部分的培训，相信每一个租户，他并不是没有能力去做，但是怎么样能符合永旺的标准是很关键的部分。所以我们会免费为所有的租户提供入职培训，让他们达到永旺所期待的要求。当然里面还包括了商品知识，比如把做服装的租户集中在一起，培训服装的知识等等。

刚才大家可能也看到永旺有很多的业态，永旺做购物中心的时候，到底是有什么样的合作模式呢？其实我们一共是有分两块，一个是做购物中心的时候的合作模式，一个是做JUSCO时候的合作模式。

作为购物中心的模式，一个是购地自建，我们通常会需要一百亩两百亩的土地，购地以后自己盖楼自己招商自己营运。第二种模式叫定制整租，就是我不购地，但是我会整租这栋楼，这栋楼完全按照我的要求规划建，包括内部设计、内部结构，由永旺进行装修，包括后期营运，全部由永旺单独完成。这是一个定制整租的概念。

这是北京的15万平米的购物中心，大部分都是用定制整租的模式进行的。

关于JUSCO，它的灵活度比较高，既可以单独开店，也可以作为各大购物中心，可以成为万达的主力店，这个组成以租赁形式进行。

讲到一个企业，刚才讲的都是我们对购物中心的一些，觉得比较重要的，今天想跟大家分享的一些内容。在短短的这一点时间里肯定是讲不完的，如果有机会大家可以过后再交流沟通。

最后想讲的部分是一个企业市民，作为一个企业，必须尽到他的社会责任。相信所有的在座企业都会非常关注这一点。永旺是非常致力于推动社会公益活动，倡导植树造林活动。比如说像北京，我这里举的是一个八达岭长城植树的活动，1998年开始这个活动，但是还没有进驻北京的计划。2008年才在北京开的商场，之前我们在干什么？我们在履行我们的社会责任。一百万棵树，由中日两国的志愿者参与到这个活动，正是这样我们才和北京市政府结下了良缘，才在2008年开了这么大一个购物中心。

这是灾害募捐，我们企业有一个理念，有三个根本的内容，一个是人类，一个是地区，一个是和平。我们认为零售行业必须在和平的环境里面才能创造业绩，才能通过商业活动为社会做出贡献。所以零售商场是一个社会的平台，这个平台可以接触到最末端的消费者。一旦有类似于赈灾，有地震灾害的情况发生，永旺总会率先搭建一个平台，让大家都参与到赈灾的活动当中来。

这次日本大地震大家都知道，对我们东北地区的店铺也是有一定的影响。我们一般会和当地政府签订灾害的协议，一旦发生灾害，我们的商场会作为救援用地。但也不是所有的地区都会签订这样的协议，但是这次灾害来了，我们有一个购物中心没有签订这样的协议，有客人进来的时候，我们一个星期接纳了2千多位顾客，住在那里、吃在那里。所以通过这一点，这些顾客今天他们回过来又是我们的顾客。所以我觉得，做零售是一件非常有社会意义的一件事情。怎么样服务好我们的消费者，怎么样给他们的生活带来更多的丰富，怎么样带来更多的和平、祥和，是零售企业应尽的企业市民的责任，谢谢大家。

主持人武瑞玲：谢谢朱总的分享。这样的企业鄞州也会欢迎。

大悦城，我听说是在杭州已经开了，应该在北京的话，大悦城的出现，特别是西单大悦城的出现，已经成的一个，把原来西单一个相对比较传统的商圈，搞成一个非常潮流、时尚的商圈。就在前几天，端午节休假期间，我又再次去了西单大悦城，真是想吃，在那儿找一个地方吃饭，哪怕是快餐也不是很容易，看场电影也要提前一天去订票，非常火。大悦城也成了很多地产开发企业希望学习的榜样，也是很多连锁品牌希望进入的一个购物中心。下面有请中粮置业投资有限公司招商部总经理魏学问先生，他会介绍大悦城模式的核心价值和连锁化发展，有请魏总。

魏学问：尊敬的来宾，女士们、先生们，大家下午好！看来我们中粮对协会的汇报工作做得不够，我们在杭州暂时还没有店，但是我们在积极的选址，目前大悦城是有4家开业的店铺，分别是北京的西单、北京的朝阳、沈阳的中街、上海的苏河湾，四个已经开业的店铺。

图为中粮置业

投资有限公司招商部总经理魏学问先生

这里先还是给大家介绍一下中粮。中粮也是世界五百强之一，只不过比刚才的两位小一些。但是另外一个角度讲，中粮的资产主要在中国，在中国不知道这三家目前的具体的情况。中粮大概现在总资产是2000多亿，房地产方面我们集团有一个内控的指标，在25%，也就是房地产基本在500亿的投资。这个线也是我们集团发展房地产一个很重要的控制线。因为我们发展房地产，还是从我们的企业特点，然后房地产的特点，包括竞争环境、中粮的特色，综合做出的一个考虑。

中粮集团目前是两大产业方向，一个就是粮油食品的产业链，这条链目前包括大家很多熟知的一些产品，包括福临门的油、金帝的巧克力、长城的葡萄酒，可乐我们也是三大装瓶商之一。另外还有悦活，还有一个电子商务的网站我买网，另外我们还是蒙牛的主要的股东。

所以我们做房地产行业，我们觉得和贸易行业有很大的差异。我们是拿它作为一个整体的资产的平衡。因为很多房企是拿商业地产平衡住宅地产，但是其实我们的粮油食品行业，可能比住宅地产更急迫的需要商业地产来平衡，因为住宅放时间长了还能增值，我们的粮油食品讲究的是新鲜和快速的消费。所以说，为了平衡这个贸易行业的风险和它的一些特点，我们更需要商业地产做一种功能的互补和保值增值能力的增强。

那么我们也认为，商业地产是一种资源稀缺的很额，现在大家也都是在抢着布点。我们倾向于选择一些城市地标型的位置，资产相对较高，我们能够做出一些知名度比较高、品牌价值也相对较高的地产项目。从股东的角度，我们也认为贸易行业有比较大的风险和机遇，相对来说房地产行业，特别是商业地产行业，现金流回报比较稳定，经营起来比较平稳，风险相对适中。从金融融资的角度，商业地产也有比较好的市盈率。

另外中粮作为一个国企，同样也是肩负着社会责任，我们希望能够通过这种购物中心的兴建，城市地标的兴建，推动城市化的进程，强化复合城市的功能，通过综合体集约利用土地，同样也提供稳定的税收，提供比较多的就业机会，提高人民的生活水平。

那么我们中粮和刚才的几家有一些区别，就是说我们是不做经营的，我们董事长也是在很多场合回答过这个问题，就是说有很多的人会问他，他也无数次的回答，中粮做不做超市？我们董事长回答就是中粮不做超市，中粮做超市可能需要把集团的资产都卖掉去做超市。沃尔玛这样做超市能做到全球五百强的第一名，中粮虽然有很多粮油食品的产品，也有大量的贸易，但是我们还是不会去做超市。

和永旺有所区别，我们只做租赁业务，而不想涉及到任何的，和万达也有所区别，不管是影院还是冰场还是KTV等等业态，我们也是不会参与的，我们是牢牢把握住自己的价值。因为我们认为这个，就像朱总介绍的一样，房地产很专业，业主是业主的能力和价值，商户是商户的能力和价值。做业主的并不懂得做商户的技能，做商户的可能也缺乏业主的这种资金或者说他的长期持有的能力。

那么我们大悦城和刚才的沃尔玛和永旺，可能有一些区别在哪呢，包括和万达，就是说我们大悦城是想做得，客群相对窄一些，不是所有人去大悦城能买到东西。我们选择这样一个定位，希望做得很深很透，辐射更大的商圈。希望具有产品的性格，从语言、服务、态度，甚至于从所有员工的眼神中能够透出来，去感染每位顾客，能够像一个活的生命体一样，充满年轻和阳光的味道，来的人不光是要购物，而是说希望能够喜欢我们这种性格和喜欢这种大悦城带来的氛围。

大悦城，我们还是希望能够找一些相对核心的位置，能够引领这个城市的时尚潮流的消费的文化和理念。那么我们大悦城品牌，就是内涵是时尚、年轻、潮流品位，我们是希望能够具有年轻的活力，能够成为新亮点和新地标，能够把这种新的购物文化、消费文化带给市民。

我们的核心客群是18到35岁的年轻人，确实像朱总所说的，中国因为发展得非常快，每一代人的消费观念和收入，和他经历的生活是不一样的。我们认为18到35岁的年轻人比较容易接受新鲜的事物，比较追求自我，对未来充满向往，充分希望，乐于享受生活，消费观念更加冲动更加感性。那么他们相对来说，家庭的生活，因为也都是独生子女更多，可能家庭的生活会较原来少一些，收入支配也比较自由，更多的去逛街、购物、恋爱、交友、休闲聚会，能够有更多的社交活动。

所以大悦城就是说，它希望是一种时尚生活方式的集合，就是把年轻人需要穿的、需要玩的、需要体验的，能够在一起聚会的各种生活方式，集合在一起，能够让年轻人体现出他自己的精神状态和气质。

我们大悦城还是希望能够做到辐射范围更广，就是说而不是去做一个区域的配套。我们是想做一个较窄的客群，把它做充分做透，然后在相当大的一个区域内没有比我们在这个点上做得更充分。

要想实现这一点，我们一个就是说，尽量的去引进一些独有的品牌，在西单开业的时候我们大概有30多个是北京独有的，另外还有大概同样的数量是西单商圈独有的，这样能够保证我们的独有性，是达到25%以上，能够吸引整个西单和整个北京的一些客群。

另外我们体量相对比较大，一般商业部分在10万平米以上，这样能够保证我们在这个点上做得很充分，能够有不同的业态，能够把这个业态不同的品牌尽可能多的吸引过来。我们比突出时尚潮流的引领性，这个和大众品牌有所区别。

同时我们也很强化对大悦城品牌的宣传，就是对这个大悦城这个品牌而不是对商品品牌的宣传，从而增强大悦城这个购物中心的号召力。我们希望把大悦城打造成整个城市甚至全国年轻人的潮流圣地。

我们大悦城也是主要现在突出三个亮点，一个是建筑亮点，一个景观陈列亮点，一个是业态亮点。

建筑亮点就是说，因为我们开业的数量还有限，同时也是一个学习的过程。我们现在还是在每一个购物中心都会花比较大的成本去请比较好的设计公司，让他们能够从建筑上创造一些有吸引力、让人过目不忘的亮点，这样大家来到大悦城以后可以找到地标性的元素，可以找到很好约会的点。就像小说里说的在什么广场第几根灯杆下碰面。我们也是希望有一些地标性的点，大家约会的时候有一个很好的说法。

另外就是景观陈列亮点，这里图片小一些，就是西单大悦城也是最早在2008年2009年，我们到现在陆陆续续在做一些大型的陈列，包括天鹅湖、马戏团，包括一系列的陈列亮点，这些每年的花销都在百万以上。但是我们也是利用几个购物的条件，我们尽量的把这种比较昂贵的景观装饰，能够在多个购物中心重复的使用。有的可能在西单用过，会在中南广场，会在上海大悦城重复的使用，去改变它。

我们也引进了儿童体验的业态，我们也是希望和一些最新的业态能够有合作。

我们大悦城比较讲究组合，就是说组合是大悦城的生命力，是大悦城定位的灵魂。其实组合就是说，就是说大家现在流行叫做混搭。原来百货是尽量按业态组合的，化妆品在一块儿，鞋、女装、男装、儿童，各个都在一块。我们就是说，我们在采用更多按购物中心的分类去搭配商品。比如说我们按风格去组合，比如偏性感的、偏运动的、偏时尚的、偏优雅的等等一些风格，或者按功能去组合。我们会很好的搭配主力店、次主力店，很好的搭配不同的区域。

我们大悦城还是比较关注这个商户销售的，我们内部分析第一项指标是销售，而不是租金，这和很多房地产开发企业可能不一样。大家很多都是首先就是谈租金，租金完成的情况，租金的高低。我们是首先谈销售，我们大悦城是比较早和商户的POS系统连接，我们会根据租金和销售的情况把商户进行分类，包括待培养、明星型、售后型和现金流型的商户。对商户进行分类，我们希望积极对商户做出调整。因为每一个商家进入大悦城，他放弃了街店的展示面和边际线，而希望购物中心带来合适的客流，给他提供很好的经营环境。我们就需要对所有的商户负责，而不仅仅是对一家或者两家商户负责。我们需要让所有的商户，客流能够互动，大家是往一个方向去经营，也就是说往年轻、时尚、潮流、品位的方向经营。

如果一个商户的客流很大，生意也很好，但是如果说它带来的客流不能和其他的商户形成互动，反而是占用了很大的资源，影响了其他商户的销售，可能这种商户也并不是我们最看重的商户。我们还是希望大家能够在一个屋檐下，能够更好的协同去把这个购物中心经营得更好。

那么我们这个大悦城，我们也是在连锁化的发展，目前是开了四家店铺。未来提的目标是三年二十个，五年三十个。那么我们现在还是希望能够在一线城市更多的去增加我们的店铺，增加我们的购物中心，我们同时也积极的在一线、二线核心城市的繁华商圈去寻找位置。

那么像我们这里有一些具体选址的要求，因为我们是要做一个城市的时尚年轻潮流品位的引领者，所以我们还是要求交通相对来说比较好一些，尽量的是有地铁。然后交通比较便利，商圈，我们不是太害怕竞争，我们愿意去一个好的商圈，有一个好的交通，全城的人都能方便的到达。同时我们在一个窄的客群做出我们的特色，而不是和周边的商家打成一片。

我们和永旺的区别就是说，我们还是一个，因为我们中粮的商业地产包括四大块业务，一个是购物中心，一个是酒店，一个是住宅，另外我们还做一些开发旅游地产。所以我们具备开发购物中心、酒店、公寓和写字楼的综合专业能力和管理经验。我们未来会以大悦城购物中心为主体，选址是必须有大悦城，是在10万到20万平米左右，如果有公寓、酒店、写字楼或者住宅，都不拒绝，而且也相对来说很欢迎。

就大悦城而言，我们可能和刚才的一些区别，就是说我们不太介意层高，我们西单是11层，朝阳也是11层，上海的购物中心也是11层，当然做高层商业很辛苦，这不是什么值得炫耀的地方。但是因为整个这些指标都是相关联的，如果我要选一个繁华商圈，可能很难拿到一个很大的地块，同时容积率比较高，拆迁相对比较困难，所以说我们又要选择一个交通比较好的位置，那我们只能去细分楼层方面的要求，可能我们一线城市基本上最好还是9层左右，不超过9层。二线可能希望7层以内，三线最多做到4层，这样的。单层面积是1万到2万平米，这样的话我们比较有信心做高层商业的业态搭配和经营管理。

商业复制我们是采用模块化复制，不是单品牌对品牌的复制，我们是希望把我们的品牌，大悦城目前有一千多个店铺，四个大悦城一千多个店铺，七百多个品牌，我们筛选了三百个品牌是我们的核心商户。我们希望把这些商户进行更细的分类，我们希望强调组合，一个组团一个组团的进行品牌复制。能够保持这种购物的氛围和它的功能性。

我们主要的定位是平民时尚，因为年轻人的收入还是相对有限的，我们既时尚而又不昂贵。就是说单价相对来说只有几百块钱，但是很时尚。西单虽然现在经营得很好，年销售额也是接近30个亿，但是我们这次调整还是紧紧围绕年轻和平民时尚的概念，我们没有过多的引进一些高端品牌，最高的也是一些年轻一点的二线品牌。

最后是我们地产方面的使命和愿景，我们还是要发展以大悦城为品牌的城市综合体，我们希望把这个品牌做强，然后我们要成为中国最具持续发展能力的品牌地产的引领者，去风险高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流和生活方式，全心全意使客户、股东、员工的利益最大化。

谢谢大家。

主持人武瑞玲：谢谢魏总。我们这个安排也是有意也是无意，前两个演讲嘉宾都是外资的，也是以零售、营运商的身份在演讲，后面两位都是中国企业，万达的商业地产开发模式，已经作为经典案例被大家所不断的来称颂，当做经典案例来分享。大连万达整个集团的发展非常的迅速，那么每一个城市的万达广场都成了一个地标性的项目。而且万达有一句话，一座万达广场，一座城市中心。鄞州这个万达，可能是一个很好的案例，今天上午部分代表也

去参观了，我在去年的时候也去过这家万达。从集团了解来讲，鄞州万达也是非常成功的，销售也非常好的一个项目之一。

我们非常荣幸的请到鄞州万达广场的总经理王志彬先生，给我们介绍这个项目的情况。我想多说一句，我们给他出的题目是这样，政企携手打造商圈，强化运营服务商家，没有当地政府的支持，万达在短短五年内取得这样的成绩是不太现实的，请王总从这个方面多做介绍，也给后来者提供这方面的经验。

有请王总。

王志彬：尊敬的王区长，尊敬的各位领导和各位商界精英，感谢大会给我这样的机会，和大家分享鄞州万达广场过去四年多走过的历程。我对整个万达集团的的情况不做介绍了，我是作为鄞州区域的负责人，在这里介绍万达不太合适。再一个当地的政府对我们很了解，行业的同行对我们也有比较深的研究。

图为鄞州万达

总经理王志彬先生

鄞州万达广场是万达集团，我们叫做第三代综合体，其中的第一个。也可以说是在鄞州是开创了万达广场的先河。那么通过四年里政府的支持和万达人的努力，这个广场应该说取得了巨大飞跃，而且也得到了宁波商界的一些认可。在这里，也因为鄞州万达广场的成功效应，去年我们这个集团又在宁波区域，在宁波的江北和绍兴的柯桥分别开的两所万达广场。未来的两年还将在温州和宁波余姚再开两所万达广场。这是整个宁波区域万达广场的情况。

下面我用一点时间来跟大家介绍一些万达广场的历程。我想商业地产也好，商圈也好，整个的发展是应该和城市的发展是不可分割的。简单回顾一鄞州的变化。

作为鄞州区来说，刚才政府的领导介绍过了，我不再赘述。简单来说，大概到去年年底我知道的情况，鄞州从财政收入来讲已经连续三年作为全省的第一，就是在同类区域内。鄞州的新城来说，是在我们这个，可能在座的各位今天早上和昨天已经看过了，鄞州新城总共是33平方公里，位于宁波市三江口中心的南边的6公里这么一个区域内。万达广场就座落在鄞州新城的中心。

商业地产项目战略合作协议

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业地产项目战略合作协议 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。

这里所说的〈〈商业项目战略合作》 是指的一种相对新颖的商业项目合作模式： 经由一家 专业的商业投资管理公司对市场进行调研， 选定投资场所、投资项目并确定投资方式后， 再 由一家商业地产公司负责该商业项目的施工建设， 商业投资管理公司继续负责对该商业项目 的后期招商，各商业公司或租或买入驻后， 实际进行商业经营。 如郑州国贸中心就是这种经 营模式。为了保证投资的可行性和利益最大化， 一些商业投资公司、商业地产权和商业公司 就有了形成相对稳定的战略合作伙伴关系的市场需求。 即商业投资公司考察的商业项目优先 推荐给其固定合作的商业地产公司， 凡是对于商业投资公司和商业地产公司共同确定的商业 项目，其固定的商业公司，比如麦当劳、沃尔玛都入驻经营。 对于这种商业项目合作， 当一家商业投资管理公司的老总让我帮忙起草一份 〈〈商业项目 战略合作协议》时时，我也是第一次遇到。他们作为非法律专业人士， 所告诉我的也基本就 是这些。然而，作为协议起草人，这些信息只是基本信息，远远不够。但是朋友所熟悉的是 商业操作，对于我们作为律师所要考虑的各种 万一”，他们还真不熟悉，因为思路不同：他 们考虑的是好的一面，而我们为风险预防之需要必须考虑坏的一面。 因此，还有哪些信息要 他们提供，只能靠我们这些律师来 循循善诱”了。此时，考验的就是我们这些律师的快速反 应能力和分析能力。尽管客户并不需要我们每件事都熟悉， 并不要求我们当场就拿出最终的 完整意见，但是，如果在了解和讨论过程中，跟不上他们的思维，抓不住事情的要点，发现 不了他们所未考虑到的要害， 就会让客户们很没有信心将事情交办， 很可能就从根本上失去 了一个业务，至少是一次学习的机会。 特别是我们作非诉讼业务时，必须要尽可能准确和充分 这样才能抓住问题的本质。 对于这种至少是我们内地律师很 ----审查合同时因为有靶子就容易得多了 -----就得多想想了。 捆绑”的松紧度究竟怎样----是否甲商业投资管理公司的业 是否只要商业投资管理公司的业务一经提出， 乙 商业地产公 甲商业投资管理公司又如何操作， 未被采 等等。因此，当我一边听他们介绍，一边 尽管我明确告知他们我是头一次接触此类业 务，他们还是相信我能做好。这样，不仅赢得了机会，更赢得了时间，可以深入的去分析和 思考。 我的一些具体思路这里不再赘述， 从我所起草的范本中， 朋友们也可以轻松的判断。 当 然，当时时间紧促，考虑也不一定周延，此后也未再作进一步的分析， 因此必然有不足之处。 现在拿出来，作为学习资料，与朋友们共同再研习，欢迎多提指正意见。 附件: 商业项目战略合作协议 我以前在律师岗前培训时常讲， 地理解客户的商业目的和思路， 少见到的这种特殊的合同的起草 如三者之间的关系到底如何界定， 务只能交给乙商业地产公司作， 司只能采纳并实施，如果乙商业地产公司不采纳， 纳的商业投资管理公司的前期调研成本如何处理， 思考，一边提出此类问题时， 他们就被触动了。

形势与政策论文：2011年国际经济形势

当前世界经济正处于新一轮经济周期的上升期。今后５年～１０年，世界经济发展速度将快于上世纪８０年代～９０年代。中国、印度、俄罗斯和巴西等发展中大国的先后崛起，将加速国际经济关系调整与格局演进，多极化趋势将日趋明显。美国经济“双赤字”，使世界经济发展失衡。美元贬值、油价飙升，使全球经济风险加大，但世界经济整体趋势依然向好。 去年，世界经济增长近５％，为近３０年来最好。今年，受欧元区和日本经济疲软的影响，全球产出增幅将放缓。 美国经济依然是世界经济的引擎。国际机构和经济学家普遍认为，美国经济将持续稳健扩张。虽然受到高油价冲击，又面临财政和贸易“双赤字”，但美国经济的内生性强，增长势头不会改变。原因是：１。企业投资强劲复苏，居民消费持续增长。２。低利率时代虽然结束，但宏观环境依然宽松。３。“新经济”虽然缺乏新动力，但活力再现。加之奥巴马政府的持续减税、弱势美元和油价适度回落等等，均有利于美国经济持续扩张。 日本受福岛核危机，经济衰退复苏步履维艰。去年，国际机构普遍看好日本经济。今年上半年日本经济处于停止状态，下半年可能恢复增长。然而，日本经济复苏依靠的不是内需而是外贸。因为，目前仅靠内需尚难支撑日本经济复苏。可见，当前日本经济基础依然脆弱。

一是油价飙升对经济影响开始显现；二是国内需求依然不旺；三是经济发展严重依赖出口。 欧元区经济增长缓慢，但复苏势头尚能维持。欧元区经济在连续两年低迷后，去年增长２％，虽低于ＩＭＦ估计的２.２％但仍是近４年来最好的欧元的被动持续升值。油价居高难下，开始影响欧元区经济复苏 亚洲经济增长触顶回落，但仍是全球最快的地区。该地区宏观经济基本稳定，区内合作效应凸显，互利共赢格局正在形成，发展趋势是：东亚地区将持续较快增长，“四小龙”则适度扩张；东南亚经济将稳步复苏，越南成为佼佼者；南亚经济增长势头不弱，印度成为地区领头羊；中亚经济恢复性高增长，但资源型经济风险将增大。在未来数年中，亚洲将在全球经济中保持较高增长，依然是世界经济的增长中心。 发展中国家经济将进入稳定增长期。国际机构对发展中国家经济中长期前景普遍乐观。目前，发展中国家具备空前良好的发展机遇：１。宏观经济环境普遍改善。２。国际原材料价格持续上涨。３。南南经贸合作明显加强。亚洲与拉美、亚洲与非洲，亚、非、拉区域合作步伐加快，带动发展中国家间的泛区域、区域和双边合作蓬勃发展。４。中国、印度、俄罗斯、巴西和南非等发展中大国经济加速发展，

中国一线知名商业地产策划咨询公司排行榜

中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜最近，由专业机构评选出的中国一线知名的商业地产策划咨询公司排行榜出炉，如下所示： 1.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司, 行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)业务倾向房地产代理分销。 2.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影 响力企业,同策房产咨询股份有限公司。 5.美地行—上海本土房地产策划咨询公司，成立于2002年，服务了万达广场、 新城控股集团商业广场、夫子庙水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 3.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值 TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司 4.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业 著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 5.美地行—上海本土房地产策划公司，成立于2002年，服务了新城控股集团 商业广场、南京水游城、伦敦切尔西湾等中外著名商业项目。 此榜单中各公司在行业算是标杆公司，但是都有不同的业务侧重点，所以难于在同一个领域或者个案上进行比较。上海的地产策划公司比较多，商业地产策划咨询也是其中比较重要的业务模块。易居和同策是老牌地产策划公司，像美地行等

新生代公司则比较集中于细分市场和精品市场。 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。

商业地产项目可行性研究报告

市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

中国2011年经济形势

国家2011年经济形势趋势预测 2010年3季度，在调控政策和市场因素的共同作用下，经济增长继续回调。3大需求中出口和投资需求回落明显，消费增长则继续保持强劲。3季度GDP增长率为9.6%，4季度预计GDP将回落至8.4%左右，全年经济增长则在9.9%左右，居民消费物价指数3.2%左右。展望2011年，增长率将比今年有所回调，经济增长预计为9.5%左右，居民消费物价指数3%-4%。 一、2010年宏观经济政策效应及经济运行中存在的矛盾与问题 当前经济总体运行形势较好，但也存在一些不可忽视的问题与矛盾。这主要表现在：一是经济增长继续下行的压力较大。据测算，如果保持目前的环比增长水平，2011年1季度GDP同比增长率将降至7.5%左右，明显低于合理的潜在增长水平。二是通胀预期并未完全消除。尽管总体价格形势基本保持平稳，但在货币供应增长较快、货币存量较高和工资、成本上升等因素的影响下，通胀预期仍然居高不下。通胀预期较高加大了房地产市场调控的难度，也限制了政策运用空间，间接影响到经济增长潜力的发挥。三是保持和巩固房地产市场调控成果的难度较大。由于房地产市场发展缺少长效机制，当前调控主要依靠短期和行政措施，现有调控成果并不稳定，存在着反弹的可能。此外，受开发周期等因素的影响，房地产市场调控对经济增长的一些不利影响也未完全显现。四是结构调整和短期增长的矛盾比较尖锐。由于2009年以来重工业增长明显加快，单位GDP能耗和排放水平有所上升，导致今年特别是下半年完成“十一五”规划目标的任务异常繁重。五是货币信贷增长存在着结构性问题。一方面是货币信贷增长仍处于较高水平。另一方面，实体经济特别是中小企业和民营经济的资金紧张程度却趋上升。信贷宽松与贷款难的问题同时存在，货币政策操作难度很大。 二、2011年经济运行的有利条件与不利因素分析

商业地产代理服务内容

商业地产代理服务内容合作模式一：项目顾咨询与策划服务 服务内容： （一）商业地产顾咨询 1、决策顾咨询：地块属性分析、市场格局判定、项目概念定位、专业公司选择 2、战略顾咨询：品牌进展定位、项目战略摸索、项目战略营销、企业战略规划 3、市场顾咨询：市场策略顾咨询、市场定位顾咨询、市场运营顾咨询、市场推广顾咨询 4、招商顾咨询：业态业种配置建议、个性招商策略提议、分步招商打算审定 5、销售顾咨询：销售卖点选择、销售打算协助、销售人员培训、销售成效测定 6、营销顾咨询：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示 7、推广顾咨询：媒体组合和媒体选择建议、推广打算审核、费用预算审核 8、商管顾咨询：商管公司设置建议、商管建章立制审核、商管运营成效测评 （二）商业地产策划 1、概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施 2、全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划

3、商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M 规划 4、市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位 5、招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商打算、招商文案技巧 6、销售策划: 销售时机把握、销售节奏操纵、销售卖点设计、销售人员培训 7、营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计 8、市场推广：媒体组合、媒体选择、推广打算、费用预算 9、经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营爱护 合作模式二：项目代理销售 即由乙方负责该项目的推广销售工作，并按不低于代理均价的价格进行销售；甲方承担销售道具、广告、活动促销等销售费用，并按合同约定向乙方支付代理销售佣金。（注：该合作模式的前提招商工作先行）服务内容： （一）前期商业调研 （二）营销推广 1、制定项目入市时机策略 2、制定不同销售时期的价格策略和营销策略 3、在不同时期进行项目推广、策划促销活动 4、定位推广基调和广告风格

商业地产主流产品资料讲解

商业地产主流产品简介 商业地产最初的产品模式有裙楼、临街底商、独立商业建筑等，历经较长时间的发展和转变，演变成如今购物中心、商业街、城市综合体、公寓、写字楼、酒店、社区商业、批发市场、地铁商业等多种产品相结合的局面，对这些主流产品的了解和认识有助于我们加深对于商业地产开发的理解。 一、购物中心 1、概念：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。 2、分类（根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，购物中心分为）： （1）Shopping Mall (停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)； （2）Shopping Center (店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。 3、特征： （1）多功能的消费场所； （2）多业态的综合物；

（3）物业管理和商品经营双主体运营。 4、案例：台北101购物中心 （1）项目简介：位于台北市信义区的信义商圈，紧邻台北市政府，同时是台北金融大楼，系由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，造价共达580亿元台币，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，台北101购物中心除了底部群楼作为购物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。 （2）楼层介绍：群楼商场地上101层、地下5层、高508米，是目前世界最高楼，其中B2-B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心，5楼则为数家银行与证券服务金融中心进驻服务，6楼至84楼为一般办公大楼，85楼为商务俱乐部，86至88楼为观景餐厅，89楼为室内观景层，91楼为室外观景台。 二、商业街 1、概念：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。 2、分类（按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的

房地产战略合作协议

房地产战略合作协议 甲方： 地址： 电话： 传真： 法定代表人： 乙方：昆明***房地产经纪有限公司 地址：昆明市五华区**** 电话：0871-**** 传真：0871-**** 法定代表人： 甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方为全程设计、策划、销售、招商运营、项目经营管理昆明市白塔路昆明市中医学院地块（以下简称该项目）事宜，达成本合同。 第一条招商及经营管理的项目及地址 甲方委托乙方商业策划、招商及商业运营管理的物业为：，地点位于：，项目总建筑面积为平方米。 第二条双方共识 （1）甲方委托乙方向土地使用权方****提供该项目全套的竞标、设计方案。 （2）甲方与***达成战略合作协议后向乙方一次性支付该项目前期策划款人民币50万元整。（人民幣伍拾萬元整） （3）甲方与****达成战略合作协议后，乙方即成为该项目唯一的代理机构，负责该项目的策划、设计、招标、销售代理、招商和商场管理，甲方不得以任何理由更换、撤销或中止乙方在该项目中的以上代理权。 （4）乙方对该项目的策划、设计、招标、销售代理、招商和商场管理有绝对的主体权

利。若项目开展过程中，甲方需要对委托的事项进行修改的，应与乙方协商并经乙方书面同意。 第三条甲乙双方义务与权利 3.1甲方权利： （1）负责审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见并和乙方进行磋商，确定其方案得到法定机关的批准后实施； （2）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权； （3）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，及时向乙方提出改进意见； （4）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利； （5）在所有的招商代理、销售代理、商业运营确定后，所有客户缴纳的定金由甲方负责该项目点的财务主管收取并办理相关手续。 3.2甲方义务： （1）甲方保证本项目经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该项目的相关合法文件证明； （2）承担该项目各种广告宣传费用和乙方实施该项目的相应办公费用，并向乙方提供固定的办公场所和相应办公设备； （3）甲方应书面授权指派专业人员作为联系人与乙方协调该项目工作。 （4）根据本合同约定，甲方按时支付乙方服务费用； （5）承担乙方招商过程中相关公关、物料、宣传品及各类设计费用； （6）不干涉乙方的日常业务及人事管理工作，只对乙方周期性的工作指标进行考评； （7）负责该项目对外一切政府机关等手续的办理工作； （8）有义务协调乙方与工作相关机构（如:广告公司、设计院、施工方等）的工作。 3.3乙方权利 （1）按合同约定按时收取相关服务费用；

2011下半年中国宏观经济形势和政策解析

2011下半年中国宏观经济形势和政策解析 班级：国际经济与贸易094班 宏观经济指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价的总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。近期，许多研究机构和专家对2011年宏观经济形势和政策进行了判断。 宏观经济形势之关于2011年通货膨胀的判断 对2011年通货膨胀的宏观经济形势，主要研究机构和专家普遍认为，2011年通货膨胀压力将进一步加大。 一是对2011年居民消费指数（CPI）的预测值。主要研究机构在2010年11月份之前预测值都在4%以下，但自12月初纷纷大幅上调了原有预测值，目前对CPI的预测已经均在4%以上，最高预测达到5.5%。主要有：渣打银行大中华区研究主管预计CPI为5.5%；美银美林中国区首席经济学家预计为4.5%；中金公司和高盛的预测均为4.3%；中国人民银行通货膨胀监测分析小组、中银国际首席经济学家、国务院发展研究中心主任的预测均为4.2%。 二是关于2011年CPI走势。主流观点均认为CPI呈前高后低的走势，月度涨幅的高点出现在上半年。主要原因是：本轮通胀率加速上升是从2010年下半年开始的，这决定了2011年上半年翘尾因素比较大。

三是对通货膨胀原因的分析。许多专家认为，除农产品价格上涨等推升2010年CPI的因素将持续存在外，2011年需要更加关注国际大宗商品价格上涨和国内劳动力成本上升等因素。对于国际输入型通胀压力的宏观经济形势分析主要有中国宏观经济学会秘书长估计，日本资产泡沫破灭后形成的坏账损失大约是资产泡沫高峰时价值的10%，美国资产泡沫只要破掉5%就是大约30万亿美元，如果美联储不得不购买这些不良资产，前两轮的货币增发量仍远远不够，预计可能仍会实施新一轮宽松货币政策；中国银监会主席认为，目前包括美国、欧盟、日本在内的金融市场上约有50万亿美元的资本市场投资资金，它们配置在新兴市场的资产比例约为3%～7%，未来该比例上升1个百分点，就意味着有4850亿美元的新增资金流入新兴市场，新兴市场国家将面临严峻的资产泡沫和通胀压力；高盛香港投资银行部董事总经理估计，2011年国际大宗商品价格将继续攀升，油价将涨至105美元/桶，铜价涨至11000美元/吨，黄金涨至1700美元/盎司。对于国内劳动力成本上升的分析；中国宏观经济学会秘书长认为，中国经济到了一般所说的“刘易斯拐点”，劳动力开始变得相对稀缺，食品价格上涨会推升工资水平；兴业银行资深经济学家认为，“工资—物价”螺旋上升的趋势正在形成。 宏观经济形势之关于2011年世界经济的走势 主要研究机构和专家的观点基本一致，均认为2011年世界经济总体增速将进一步放缓。联合国经济与社会事务部在2010年12月份发布的《2010年世界经济形势与展望》认为，世界经济增长的主要

商业地产服务建议书

谨呈：XXX公司 XXXXXXX项目 商业服务建议书 XX中原物业股份有限公司 2014-10-08

1企业背景及项目基本情况 (3) 1.1企业背景 (3) 1.2项目概况 (3) 2中原对本项目的认识和理解 (3) 2.1项目理解 (3) 2.2项目服务目标 (3) 2.3工作步骤和研究思路 (4) 3服务内容和报告大纲 (5) 3.1服务内容 (5) 3.2报告大纲 (5) 4项目服务周期及费用安排 (10) 4.1服务周期 (10) 4.2服务费用 (10) 5专业服务工作团队 (11) 附件一：项目团队主要成员简历 (12) 附件二：同类项目操作案例 (13) 1企业背景及项目基本情况 1.1企业背景 XXX企业是于1993年成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型 综合企业集团，其核心特征可以归结为…… 1.2项目概况 项目位于XXXX ,为XXXX类型项目，依据XXX现有办公及商业项目的深入分析，为项目寻找差异化的发展路径。在符合地块指标的前提之下，打造具有特色的产品形态，并延续xxx 项目一贯的文化理念诉求，为项目地块打造独具特色的文化形象。

2中原对本项目的认识和理解 2.1项目理解 由于项目正处于前期策划阶段，我司认为本项目在目前阶段以及未来两至三年内，以下问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义： 1)本项目将面临哪些具体的开发或投资目标，以及将面临的内部约束条件； 2)本项目的目标消费者将锁定哪几类人群； 3)本项目未来将以怎样的市场策略和商业定位才能发挥自身的独特价值； 4)本项目未来的短期、中期和长期收益预期如何； 5)本项目如何通过现代建筑设计和有效的市场手段来提升项目亮点； 以上问题的回答需要以实际市场现状调研为基础，结合专业的商业运营经验进行系统分析， 借助更多专业环节的处理最大限度发挥项目的潜质。 2.2项目服务目标 根据业主的要求，结合项目自身特点，我们将提供项目市场定位建议和整体业态组合，同时为本项目的招商和运营工作的实施提供顾问帮助，本司可为本项目确立以下服务目标： 1)整合我们的优势资源，与贵司紧密配合，在本区域建立一个全新商业形象； 2)建议项目业态构成模式，适当增加个性业态比例，创造超越传统商业的消费新目 的地; 3）以适度领先的业态规划，实现不同区域的有效配合，创造明晰高效的人流动线， 提升项目整体的租售能力； 4）以市场零售商需求的视角，配合设计师持续进行方案优化，促使产品形象与定位 特色达到有效统一，以专业细节提升项目竞争优势； 2.3工作步骤和研究思路 我们将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探索最真实的市场，对历史和现实进行客观的分析与研究，并给出具有前瞻性的项目发展前景预测。主要的途径和方法包括： 1 ）客户访谈，充分了解贵司对项目的期望和目标，以及相应的财务实力；并在整个研究 过程中与客户保持每周不少于一次的联系，随时跟进客户的计划和目标；

不一样的江湖.,商业地产三大产品线。

不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解 近年来，凡是做商业地产，都讲究“上纲上线”。万达凭借“万达广场”一条产品线闯荡天下；华润则兵分三路，万象城打头阵，五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。 产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。 产品线战略的意义： 产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。如下公式所示： 投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。 举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%

×0.25×2.5=12.5%。如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。 代表房企的商业产品线一览

地产公司与设计院战略合作协议书

战略合作协议书 xxxxxx有限公司 与 Xxxx建筑设计研究院 2020年3月

战略合作协议书 甲方：xxx建筑设计研究院 乙方：xxx有限公司 双方本着平等合作、优势互补共同发展的原则，就双方在今后的项目规划、建筑、景观、室内、幕墙设计等方面长期合作达成如下战略合作协议： 1.0合作纲领 1.1合作宗旨 甲方与乙方的合作宗旨是通过双方的紧密合作、优势互补、互惠互利，打造双赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。 1.2合作目标 双方相信，通过本次战略合作，能够帮助双方进一步提升整体运营效率、降低运营成本，实现双方未来的市场扩张策略并获得市场份额，并且为双方合作创造更大的商业价值。 1.3合作内容 乙方所接触项目的规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计、幕墙设计等全面设计工作。 1.4合作范围 双方在以长三角为中心逐步向全国范围扩散的发展合作。 1.5合作模式 1.5.1由乙方责设计业务的拓展和承接事宜，在项目谈判过程中，甲方需配合乙方推进谈判进程，必要时甲方需前来共同谈判，路费及食宿甲方自理。 1.5.2项目谈定后，由甲方承担并负责全面设计工作。 1.5.3设计费由双方协商而定。 2.0收费模式 2.1报酬及支付

2.1.1报酬 A．在本战略合作框架协议下，设计费低于国家标准收取，则乙方获得合同额5%的业务介绍费； B．在本战略合作框架协议下，设计费按照国家标准收取，则乙方获得合同额15%的业务介绍费； C．在本战略合作框架协议下，设计费超出国家收费标准，则乙方获得合同额的25%的业务介绍费；或属于国家收费标准内的部分按10%收取，超出国家收费标准的部分则按70%收取。 D.因项目种类、大小及复杂程度均不相同，具体针对某些项目可以一案一议。 2.1.2支付 当甲方收到定金后三日内，支付乙方介绍费总额的30%；当甲方收到第二笔款项后三日内，支付剩余70%的介绍费。 3.0 协议附件 3.1本协议项下的合作业务以及相关的商业条款如有不完善的部分，双方将协商另立书面说明，并作为本协议的附件，是本协议不可分割的一部分。 3.2如果没有特别说明，本协议各项条款同样适用于协议附件。如果附件中的条款与本协议相抵触，以附件中的说明为准。 3.3双方针对某一具体合作内容的具体事宜，包括项目组织架构、工作流程、服务范围、收费模式及其他需要共同商讨之议题等双方一致关心的问题，将经由双方友好协商达成一致后在附件中签署。 4.0 不可抗力 4.1如果出现严重阻挠任何一方履行协议义务的不可抗力事件，或者此等不可抗力事件使得合同目的无法实现，则该方应当无任何迟延地通知另一方关于其履行合同义务或者履行部分合同义务受影响的程度，并出具有权机关的证明。 4.2受到影响的义务履行部分应当推迟到不可抗力事件程序期间完成。 5.0 声明与保证 5.1 乙方向甲方声明与保证 乙方是一家合法成立、且有效存在的公司；

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳

商业地产项目定位和营销思路

营销策划中心2016年1月 目录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势

《商业战略合作协议书》.

商业战略合作协议书 以下是苞业战略合作协议书范文文章，供大家参考！ ［提示］合同范本请点击以下链接： 租房合同|劳动合同|租赁合同|劳务合同|用工合同|购 销合同I装修合同 甲方：xxx商业投资管理公司 乙方：XXX商业地产开发公司 丙方：XXX商业公司 鉴于 1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资 管理公司， 2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司, 3、丙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资公司， 甲乙丙三方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在河 南省境内进行商业项目的发现、 开发和投资，故经友好协商， 三方特签订本战略合作协议如下： 一、基本合作原则 甲方负责在河南省境内商业项目的调査和推荐； 乙方负责对所选定的商业项目的投资建设；

丙方负责进驻乙方所投资建设的商业项目。 二、甲方具体负责的合作事宜 甲方在河南省境内所自行调査，或受乙方、丙方任一方或双方共同委托调査的以下各类具备开发、投资价值的商业项目，均须同时优先推荐给乙方、丙方选择 甲方在向乙方、丙方所推荐第条规定之商业项目时，应保证自己对各具体推荐项目的调查、分析和建议均已尽自己的判断力；尽管有前述规定，但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。 除非发生以下任一情形，甲方不得再将自己向乙方和丙方所推荐的第条规定之具体商业项目另行推荐给乙方及丙方以外的其他人：自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起天内，乙方和丙方均未给予任何书面答复； 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起天内，乙方和丙方均明确书面答复无意实施该具体推荐商业项目； 虽然乙方和丙方均在甲方向其报送该具体推荐商业项目资料之日起天内明确书面答复愿意实施该具体推荐商业项目，但须延期实施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延长期限; 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起天内，仅有乙方或丙方中的一方书面同意在甲方建议的周期内实施此项目； 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起天内，甲乙双方之间未就该具体项目中甲乙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同；

2011年上半年国民经济形势分析

上半年国民经济保持平稳较快增长 （2011年7月13日） 中华人民共和国国家统计局新闻发言人盛来运 上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。 初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。 一、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收。全国夏粮产量12627万吨，比上年增产312万吨，增长2.5%。上半年，猪牛羊禽肉产量3722万吨，同比增长0.2%，其中猪肉产量2443万吨，下降0.5%。 二、工业生产平稳增长，企业效益继续增加。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。分行业看，39个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。 1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润19203亿元，同比增长27.9%。在39个大类行业中，37个行业利润同比增长，2个行业同比下降。1-5月份，规模以上工业企业主营业务成本占主营业务收入的比重为84.7%，比一季度提高0.3个百分点。5月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.2%。 三、固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。 上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。

商业地产未来发展趋势分享

未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。