物业项目管理实施方案
物业项目管理实施方案一、项目概况
项目名称:
项目地址:
开发单位:项目类型:小高层,,电梯公寓,住宅,别墅,住宅, 2交付日期:占地面积: m
总建筑面积:
总户数:
容积率:
绿化率:
二、管理处组织构架及岗位职责
,一, 管理处岗位人员核编图
岗位核编情况,单位:人,
项目负责人
客户服务人员
工程人员 ,含班长,
护卫人员 ,含班长,
保洁人员 ,含班长,
,二,管理处组织结构图
项目负责人
客户服务人员
护卫班长保洁班长工程维修班长
工程班长工程班长
工程班长护卫人员工程人员保洁人员
工程班长工程班长工程班长
,三,管理处各岗位任职要求工程班长 , 项目负责人岗位任职要求
基本要教育大专以上工作经验五年以上健康状况良好
求
特殊要具有物业管理企业部门经理上岗证
求
1. 担任同等职务两年以上，35周岁以下
2. 熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3. 具有较强的管理能力和领导水平
4. 通过行政部统一组织的、有总经理参加的面试、考核
5. 熟悉掌握计算机应用知识其他要
6. 心理素质好，能在压力下带领团队工作求
7. 具备现代企业管理理论知识
8. 掌握良好的沟通技巧，能进行有效沟通，能有效协调部门之间运作和处理员工关系
9. 善于分析判断内外部信息对部门工作影响，善于处理员工关系，维护劳资双方利益
, 客户服务人员岗位任职要求
基本要教育大专以上工作经验一年以上健康状况良好
求
特殊要具备物业管理从业人员上岗证和财务知识
求
1. 在相关岗位一年以上工作经验
2. 熟悉任职岗位的各项业务及运作流程，具有较强的专业技能/管理理论
其他要3. 具有一定的管理、组织、协调能力
求
4. 爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心
5. 熟悉掌握计算机应用知识
, 操作层员工,工程、护卫、保洁人员,岗位任职要求,含班长, 基本要教育初中以上工作经验一年以上健康状况良好
求
1. 护卫人员持退伍证或护卫证特殊要
求 2. 工程人员中的电工持电工特种作业上岗证
1. 在相关岗位一年以上工作经验
2. 熟悉本专业及部门运作流程
其他要
3. 具有一定的沟通、协调能力求
4. 接受相关的专业培训，要求持证上岗
5. 爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心
,四,管理处各岗位职责
, 项目负责人岗位职责
1、负责所管小区各项公共管理服务按质按量的完成。
2、.负责就管理区域事项和开发商、相关职能部门进行衔接和沟通。
3、负责所管区域各项费用的收取。
4、负责所管区域各项重大投诉的处理和上报。
5、负责小区团队的建设，完善内部管理，使各项工作程序均达到公司要求的品质。
6、负责所管理区域的成本控制。
7、管理处第一责任人，负责保证公司资产的安全。
8、负责对下属的督促、培训、指导，为公司培养选拔人才。
, 客户服务人员岗位职责
1、遵守公司制定的政策、决议和规定以及管理处制定的相关规定。
2、负责业主/住户相关费用的收取、统计和退费工作。
3、负责业主/住户各种资料、数据、信息的登记、存档和管理工作。
4、负责业主入伙手续的办理，协助开发单位整理房屋产权资料工作。
5、负责接待业主/住户及来宾，并做好咨询、处理和解释工作。
6、负责业主/住户有关家政、绿化、工程维修服务需求的登记工作，并根据其要求进
行流程安排，及时下达服务通知单:其他特约服务、项目合作、场地租赁、房屋中
介等需上报管理处主任统一安排。
7、负责受理业主/住户投诉的登记工作，并及时处理或通知相关责任人做出处理，每
日18:00前将当日投诉处理记录汇总报项目负责人。
8、负责为业主/住户办理经公司或管理处认可的房屋装修及设备安装手续。
9、负责安排与业主/住户相关的通知制作、发放预定物品的分发工作。 10、负责按公司的规定为业主/住户或其任何的人员办理相关证、卡的工作。 11、负责本管理处人事管理、劳动纪律的管理、培训管理、档案资料管理、物资管理、内部员工沟通等工作。
12、总结工作经验，为公司的服务、经营、拓展和管理处的工作持续改进出谋划策。 13、完成项目负责人交办的其他工作。
, 工程维修班长岗位职责
1、协助项目负责人处理和安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维
护、保养工作。
2、协助工程主管组织维修人员巡视住户装修及其管理。
3、协助并督促维修人员作好设备运行记录及巡检、维修记录。
4、组织维修人员按时完成水电抄表工作。
5、协助并组织维修人员及时处理报修工作,反馈常用物料、维修零件、工具等的品
质情况。负责维修材料的领用、统计工作。
6、第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护。
7、检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续。
8、组织班务会，总结工作经验，为管理处的工作积极出谋划策。
9、协助其他部门完成管理处工作。
, 护卫班长岗位职责
1、在项目负责人领导下开展工作。
2、负责带领本班员工上岗执勤、记录，对员工的工作进行现场指导。
3、
及时向护卫主管反映员工生活、工作及纪律情况，协调处理员工提出的问题。 4、负责对所管理范围内的新员工和调职员工做好在岗培训。
5、负责检查各岗位的工作情况并记录。
6、负责所管员工的思想沟通，并配合主管做好员工的思想工作，根据上级要求，合
理组织、监督员工按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结。 7、对在岗时发生的突发事件，及时采取处臵措施，并报告部门主管，事后向主管提
交书面报告。
8、负责护卫部员工的内务管理，定期组织班务会。
9、及时发现安全隐患并即时处理、上报。
10、协助其他部门完成管理处的工作。
11、总结工作中的经验，为护卫部的建设出谋划策。
, 保洁班长岗位职责
1、负责保洁管理区域的划分及人员安排，合理分配工作并制定工作计划。
2、负责每日对保洁工作的进行巡视检查和记录并现场督导工作质量。发现问题及时处
理的上报。
3、负责对物品的申购及配臵并合理控制成本。
4、组织人员培训，提高员工的工作质量和职业素质。
5、每日对保洁人员出勤、礼貌行为进行检查。
6、观察和掌握员工的工作情绪，做好员工的思想工作，及时向管理处负责人反映员工
思想动态。
7、负责对绿化工作质量进行检查、整改，并及时向有关部门反馈。 8、负责相关机具的管理和制定维养计划。
, 工程维修人员岗位职责
1、在班长的领导下，具体执行工程设施设备的运行、保养、和维修。
2、
爱护工具及设备，服从班长调度,积极参加公司或部门组织的学习和培训。 3、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。
4、负责清洁自己所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养。
5、认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程主管。
6、负责所管理区域的水、电抄表工作。
7、在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定
和劳动纪律。
8、遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，应在接到通知后立即赶到现场进行处理，无法
立即处理者，须立即报告工程主管。
9、在接到管理处下发《派工单》或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。 , 治安监控中心岗位职责
1、熟悉所管理区域或周边环境，楼宇结构，设施、设备位臵等情况，熟悉楼宇对讲
系统、背景音乐、消防系统、监控设施的布臵及其控制范围，正确并熟练操作相
关设备，做好监控室内设备的日常维护、检查。禁止无关人员进入监控室。2、通过监视器密切监视出入所管理区域人员情况，发现可疑人员和情况及时向就近
相关岗位人员通报。
3、负责录像资料的妥善管理和按规定进行销毁。
4、负责监控室设备报警的核实及记录，并通知相关人员前往处理。
5、协助其他岗位做好安全保卫工作。
, 消防监控中心岗位职责
1、在项目负责人的领导下进行工作，服从护卫部当班班长的管理。
2、负责消防主机的操作，确认和处理各种报警信号。
3、按照消防监控中心规章制度、岗位标准及工作纪律进行工作,。
4、对于已经发生的火灾险情，应按照《火警应急行动程序》执行，并做好指挥人员的参谋。
5、在日常工作中，负责对消防主机设备维护和保养，并在消防主机发生故障时向护
卫主管汇报，同时通知维保单位。
6、负责日常工作及报警处臵情况的记录，并妥善保存记录，以备查验。
7、负责对监管的联动装臵及消防中心控制系统按程序和规定操作。
8、完成项目负责人布臵的其它工作。
, 义务消防员职责
1、管理处全体护卫人员均为均义务消防员。
2、认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术以及使用方法。
3、值班人员要忠于职守，工作严肃认真，力保业主,使用人,的生命财产安全。
4、管好消防监控中心的各种设备、设施，保证监控中心正常工作。
5、做好管理区域消防器材、设备的检查，保证消防器材、设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用。
6、检查各楼的电器、电线、电挚、煤气管道等有无损坏、锈坏、融化、堵塞等情况，
防止因短路或爆炸引起火灾。
7、制止任何违反消防安全的行为。
8、积极开展防火安全宣传，提高全民防火意识。
, 门岗岗位职责
1、维持门口人员、车辆的进出秩序和本区域的公共秩序，注重礼仪礼貌。
2、负责检查进出门岗物品，防止物品丢失及危险品进入所管理区域。对进入管理区
域的大件装饰、装修材料必须盘问和控制，同时联系工程维修班长进行现场处理。
如:整车的砖坯、大块的玻璃、雨棚、封闭阳台所用材料等。 3、负责登记进出车辆并检查车辆外观，严格执行公司对车辆进出的管理规定，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。
4、负责及时办理车辆出、入场手续，根据当时停车场的容量和车辆流量，用标准的
手势，动作引导车辆进出，并作好进出车辆的检查和登记。
5、严格执行车辆管理收费制度，做到钱、票相符，日清日结。负责临时停放车辆的
场地租用费票据及费用的收取。
6、制止载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放。
7、了解和掌握业主/物业使用人的车型、车牌号、姓名、楼层座号等情况。
8、负责对进入管理区域的外来人员进行登记，对可疑人员、小商小贩、推销人员、
精神不正常人员等进行盘查、劝离或监控。
9、依法处理本区域内发生的纠纷和一般性治安问题，及时报告当班班长，并负责现
场秩序的维护。负责本岗位治安防范工作，保证值班电话、对讲机不被无故占用。 10、负责执勤区域内的公共设施安全，维护岗位环境卫生，及时发现和制止不良行为，
对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处处理。
11、负责外来邮件、报刊杂志的签收登记和配合发放工作。
12、协助其他岗位做好安全保卫工作。
, 巡逻岗岗位职责
1、负责按巡逻路线图对公共区域及重点部位进行巡逻检查，做好数据的采集及巡逻记
录，发现安全隐患或不符合规定的情况及时制止和劝阻，及时向班长或业主,使用
人,反映检查中发现的问题。
2、对所管理区域自行车、摩托车的不规范摆放进行整理，对道路泊车，停车秩序进
行监管，发现可疑情况或安全隐患，应及时制止并向班长和控制中心报告。3、对装修户进行监督检查，对施工人员违章作业要及时制止并向班长报告，并联系
工程部人员到现场处理。
4、对巡逻时发现的可疑人员，应及时盘查、劝离或监控，并视情况报告当班班长。
制止来宾或公司内部员工的违章行为。
5、检查各消防通道是否畅通，消防设备器材是否完好无损，安全疏散标识是否醒目、
正确，有无消防隐患,
6、负责邮件、报刊的投递发放工作。
7、协助其他岗位人员做好安全防范工作。
, 保洁人员岗位职责
1、服从保洁班长的安排，严格按操作程序和工作标准做好责任区域内的日常清洁工作。
2、物尽其用，厉行节约。
3、爱护和保管好所使用的保洁工具与物品，爱护各种设施设备。
4、发现管理区域内的可疑情况和安全隐患及时上报,对服务区内发现的违章现象，及时
进行劝阻和制止。
5、积极协调、配合其他部门、班组的工作。
6、积极参加培训，加强对岗位职责、专业技能的学习，培养对突发事件、特殊事件的处理能力。
三、项目质量目标及测量方式
,一,质量目标
1、服务综合满意率:90%
2、有效投诉处理率:100%
3、零修急修及时率:98%
4、物业管理人员持证上岗率:100%
5、特约服务满意率:95%
,二,测量方式
1、服务综合满意率:管理处至少每年组织一次管理范围内的顾客意见调查活动，其中满意的顾客数占被调查顾客总数的百分比需达到90%，被调查顾客的比例应达到已入伙顾客数的30%。在顾客特约维修回访时，其满意率也需达到90%。
2、有效投诉处理率:所有有效投诉均填写了《顾客投诉处理记录表》，并按规定程序予以妥善处理。
3、零修急修及时率:管理处在对顾客提出的维修在约定时间内到达,急修在接到顾客报修后,,分钟内到达,的次数，占顾客特约维修总次数的百分比不低于,,,，
由管理处客户服务人员通过对《服务需求记录表》、《派工单》、回访记录等进行统计。
特约服务结束后一周内，管理处指派客户服务人员，对特约服务情况进行回访，回访采用上门、电话或信函,包括公开回复,等方式，回访率不低于50%，并由回访人记录在《特约服务回访记录表》中。对回访中发现的问题，由回访人通知责任部门整改并记录在《特约服务回访记录表》中，必要时填写《不合格报告》或《顾客投诉处理记录表》，并跟踪责任部门处理。每季度末月20日前，管理处将特约服务情况进行汇总统计，并将统计结果发至品质部，确保达到相关质量目标。
4、物业管理人员持证上岗率:管理处每年对已转正的管理人员持有物业管理从业人员岗位证书人数进行统计，要求已转正的管理人员持有物业管理从业人员岗位证书的人数占已转正全体管理人员总人数的百分比需达到,,,,。
5、特约服务满意率:管理处每季度末月20前，汇总统计本季特约服务情况，要求在特约服务回访中，满意的户数占所有接受特约服务户数的95%。
四、物业管理服务内容及标准
,一,房屋及维修管理
1、大厦、楼层、房号标志明显，大堂内布臵合理。
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋现象。
3、大厦外观完好、整洁,无乱贴、乱涂、乱画和无序悬挂现象。
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
5、空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面,除建筑设计有要求外，不得安装
户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损,共用部位门窗、灯具、开关
等功能良好,卫生间、水房等管理完好。
8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的
现象。
,二,共用设备管理
, 供电系统
1、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施，并严格执行。
2、备用应急发电机，可随时启用。
3、制定供配电系统维修、保养计划，并严格实施，保证供配电设备的正常运行。
, 弱电系统
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录，并按规定期限保存。
3、制定弱电系统维修、保养计划，并严格实施，保证弱电系统的正常运行。
, 消防系统
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，运行正常，完好无损，可
随时启用。
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
4、制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
5、无火灾安全隐患。
6、制定消防系统维修、保养计划，并严格实施，保证消防系统的正常运行。
, 电梯系统
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
3、轿厢、井道、机房保持清洁。
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
5、运行出现故障后，维修人员在30分钟内到达现场维修。
6、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。
, 给排水系统
1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒,二次供水卫生许可证、水质
化验单、操作人员健康合格证齐全,水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。 5、排水系统通畅，汛期道路无积水，车库、设备房无积水、浸泡发生。 6、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
7、制定给排水系统维修、保养计划，并严格实施，保证给排水系统的正常运行。 8、制定事故应急处理方案。
,三,共用设施管理
1、公用配套服务设施完好，无随意改变用途。
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。
,四,护卫及车辆管理
1、有专业护卫队伍，实行24小时值班及巡逻制度,护卫人员熟悉大厦的环境，文
明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。
2、结合大厦特点，制定安全防范措施。
3、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现在，不影响行人通行。
4、大厦外停车场有专人疏导，管理严格、有序，排列整齐，出入登记。
5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
,五,环境卫生管理
1、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。
2、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，大堂、楼
梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净,大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
4、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染。
,六,绿化管理
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实。
,七,精神文明建设
1、无与业主/物业使用人的纠纷发生，业主/物业使用人满意率在92%以上。
2、全体业主/物业使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。
3、设有宣传园地，开展健康向上的活动。
4、大厦内的公共场所未发生重大违纪违法案件。
,八,管理效益
1、物业管理服务费用收缴率90%以上。
2、提供有偿服务，开展多种经营，有较强的发展后劲。
,九,特色物业管理服务项目
1、特点鲜明，价格合理。
2、业主/物业使用人满意度高。
五、项目服务标准检验要求
,一,项目负责人检验要求
因管理处绿化外委，管理处项目负责人应负责绿化的监督检查工作，并按规定填写《检查情况记录表》，交外委单位签字认可。对绿化工作的检查每月不得低于两次。
管理处项目负责人负责对护卫、保洁、绿化、家政、工程设备等管理情况进行检查，发现问题立即通知相关人员整改，必要时记录在相关值班记录或巡视检查记录表中。
,二,班长检验要求
, 管理处各服务人员在向顾客提供服务后应进行进行自检，每天下班或交接班前
应对本岗位工作进行复检，对自检或复检中的问题应立即整改。
, 首次上岗的服务人员应由班长制定人员协助或指导，以确保服务质量。
, 护卫班长负责对护卫管理情况进行日常检查巡视，并填写《值班情况记录表》，
检查频率每岗位每周不低于三次。巡逻人员负责对管理状况进行巡逻，填写《巡
视记录表》，管理处工程部与护卫部负责每月至少组织一次消防系统检查，填写《消防设施检查表》。
, 保洁人员安公司相关规定进行保洁服务，保洁班长负责对保洁服务情况进行检
查，并将检查情况记录在《巡视记录表》中，保洁班长每岗位检查频率每周不得低于三次。
, 工程维修班长负责对设施设备的运行状况进行记录，填写相关设备运行记录及
值班记录，管理处工程部根据相关文件及标准对设施进行检查，填写《定期检查记录》。
, 特约服务人员应按规定的礼仪及相关要求向顾客提供服务，服务完毕，由顾客
在《派工单》上签字确认服务质量，管理处指定人员对特约服务情况进行回访，
并填写《回访记录表》。
,三,考核要求
为了规范管理处物业管理服务工作，建立内部竞争机制，提高经济效益和服务品质，使所管物业达到保值增值，从而提高公司品牌效益，增强公司的市场竞争力，对管理处进行绩效考核。
品质部负责组织制定考核标准及评分细则，考核内容包括财务管理、行政管理、品质管理等方面。
品质部组织财务部、行政部对挂拟出进行实地考核。各相关职能部门依据考核标准按事先设定好的路线进行考核，对考核中发现的问题纪录在考核标准及评分细则或《检查情况记录表》中，责任人应签字并注明整改时间。记录应准确、详细，以便必要时进行复查。
考核中发现的需整改的问题，各相关职能部门应以电话或实地检查的方式进行复查，并将复查结果填写到《检查情况记录表》中。
******物业管理有限公司
管理处
二00 年月日
物业项目管理方案
综合写字楼物业管理项目方案目录 1.0公司简介 1.01企业文化 1.02企业理念 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01.综合写字楼基本情况 2.02.SWOT分析 2.03园区定位 2.04公司品牌建设 2.05 服务项目拓展构思 2.06管理模式 3.0项目人力资源管理 3.01.组织设计 3.02.基础性文件 3.03.人员配置 3.04.培训 3.05.薪酬
3.06.绩效 3.07.员工风控 3.08人事制度建设 3.09行政制度建设 3.10流程图表 4.0、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施 4.01.管理服务承诺指标 4.02.导入ISO质量认证体系 4.03.全面推行6S 4.04全面推行全国物业管理示小区标准 4.05管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表 5.0房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 5.011.指导思想：统一格调，统一标志 5.022.房屋建筑的日常养护维修与计划 5.03.设备设施的运行维护与计划 6.0、财务管理与管理费标准测算 6.01.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、容(表单) 6.02.能源费的估算与节能设想 6.03.物业管理费标准及测算明细 7.0、物业项目接管方案 8.0、安管服务方案 9.0保洁服务方案
10.0重点问题的解决预案10.01.消防 10.02.车辆管理 10.03.治安 10.04.安全突发事件10.05.投诉 10.06其它 11.0、其它 12.0总结
1.0公司简介 ****物业管理公司是由**开发总公司下属企业。 注册资金**万元，具备**市物业管理资格。 公司经营围：物业管理，物业管理培训及顾问服务等。 1.01企业文化 企业愿景：做物业界的精英 企业使命:为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造利润 企业精神：开放、和谐、务实、创新 企业意识：“用户至上，服务第一” 经营理念：“唯有品牌和专业才能创造超值价值” 人力资源理念：以人为本沟通协作精益求精 质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质”经营准则：理性追求、授权经营、协作共享： 1.02员工手册 1.03 企业文化手册 2.0综合写字楼物业管理服务设想 2.01项目简介 2.01.1．名称：**综合写字楼 2.01.2．位置： 2.01.3．建筑指标： 建筑面积： 地上楼层：
(项目管理)某项目管理方案
某项目管理方案 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1 经理1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任1 具体经营事务、人事等。 3 办事员3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业管理员1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测a) 经营收入：19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人员工资福利：14万元l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元l 税金：1.05万元l 不可预见费用：1.2万元c) 润亏：-1.11万元d) 物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月* M2 （1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计 1 经理1 1200 1200 2 经营部主任1 800 800 3 办事员3 600 1800 4 物业管理员1 800 8005 安全护卫员7 500 35006 水电工1 700 7007 保洁员2 400 800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计： 14..17万元/年 （2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3）绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 （4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6）办公费：按管理人员工资总额25%计算 5.52万元*25%=1.38万元 （7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元 （8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9）保险费：暂不投保
物业管理外包服务方案
六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之，为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全，保证办公物品和客户的人身安全，保证水、电、停车场的正常运行，保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观，拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务，我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务，能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标，又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化，所以，我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标（拟要求投入4人） 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作，实行24小时公共秩序维护服务，维护区域内公共秩序，对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作，以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容
公共秩序维护：主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括：日常公共秩序维护、安全监控，大楼内保，广场外保，巡视检查，地下车库安保等 消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。 交通安全管理：主要维护本大楼的交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理：主要是保守本大楼各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理：主要通过监控系统及时发现各种隐患，并通知岗位人员及时跟进，避免各种安全事件的发生。 信访管理：主要是控制信访人员，杜绝其进入大楼，并做好现场秩序维护工作。 （二）、日常保洁（拟要求投入5人） 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”：净化、美化、绿化；优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域，以确保领导干部及工作人员的工作，创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合工程处组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
物业项目管理方案精品
物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训
（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓
物业新项目入伙管理方案工作指引
物业新项目入伙管理方案工作指引 1.目的 为物业管理新项目的入伙管理工作提供指引，保证新项目入伙交付工作顺畅、有序进行。 2.范围 本方案适用于所有新项目的入伙管理。 3.职责 3.1.物业管理部负责本方案的修订完善工作。 3.2.各下属项目负责根据本工作方案对新项目入伙工作制定具体细则，并推动新项目入 伙筹备工作的顺利进行。 4.内容 4.1.入伙前的准备工作 4.1.1.资料的准备 4.1.1.1.入伙涉及的政府文件资料 ①政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑 工程质量保修办法》 ②物业公司《营业执照》及《资质证书》复印件 ③《前期物业管理委托合同》 ④物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证复印件 ⑤物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复复印件 ⑥政府有关项目消防工程的验收合格批文 4.1.1.2.入伙涉及的主要文件资料 ①《住宅质量保证书》 ②《住宅使用说明书》 ③《临时管理规约》 ④《前期物业管理服务协议》 ⑤《银行代收费协议书》 ⑥《业户手册》 ⑦《入住通知书》 ⑧《入住指引》 ⑨《业主收楼登记表》 ⑩《物业验收交接记录》 ?《钥匙托管承诺书》
?《防火责任协议书》 ?《业户情况登记表》 ?《楼宇验收交付书》 ?《业主钥匙发放确认单》 ?《入住手续汇签单》 ?《入住文件资料签收单》 ?《楼宇验收整改通知单》 4.1.1.3.入伙前90天，由物业项目负责人与地产公司营销部确定入伙准确时间、 本次入伙户数，并交接本次已售入伙业户的详细资料及联系电话；由物业 项目负责人组织项目相关管理人员及时对业户的详细资料与所购置的单 元联系起来做进一步情况熟悉。 4.1.1.4.购房合同中约定配送的设施，如厂家附有操作说明书、保修卡等资料，各 项目应促请地产公司收集，待入伙时一并发放给业主签收。 4.1.1. 5.需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等，以便于业户 办理装修手续时参考。 4.1.1.6.入伙时业主填写的资料需要准备一份已填好的样本，并展示在入伙办理现 场。 4.1.2.《入伙指引》准备 4.1.2.1.《入伙指引》由各项目客户服务部组织编制，报地产公司核准后随地产公 司的《入住通知书》一并发给业主。入伙指引包括的内容为：欢迎词，业 主入伙需准备和携带的资料，入伙办理流程，装修办理流程，业主在入伙 时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。 4.1.2.2.入伙前，各项目客户服务部应促请地产公司确定防盗门、窗花、阳台推拉 门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如允许在阳台安装防盗 网的，还须确定防盗网的样式。 4.1.2.3.入伙指引中须提醒业主携带的资料包括但不限于以下内容： ①《入住通知书》、地产公司签署同意入伙的证明文件、房产证明（购房合 同）； ②业主身份证或营业执照复印件； ③指定银行卡/存折； ④代理入伙委托证明、业主身份证以及代理人身份证； ⑤地产公司要求应具备的其它资料； ⑥业主及同住人的照片。 4.1.3.入伙现场准备 4.1.3.1.入伙场地的确定 入伙现场按原则应选择在项目会所办理，在保证环境优美的同时，也便于
物业公司商业项目,物业管理方案,
物业管理方案 目录 1.0XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0 总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》
5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责 5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》5.23 《员工培训制度》 5.24 《档案资料管理制度》 5.25 《值班管理规定》 5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》 5.27 《投诉处理、回访制度》 5.28 《维修回访制度》 5.29 《防火安全检查制度》 5.30 《电梯机房管理制度》 6.0客户服务部工作手册 6.0 客户服务部服务规范 6.1 客户服务部工作内容概述 6.2 客户服务部员工岗位职责 6.3 客户服务部规章管理制度 6.3.1 物业验收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 装修管理制度 6.3.4 投诉处理制度 6.3.5 报修管理制度 6.3.6 客户拜访与意见征询制度 6.3.7 前台接待管理制度 6.3.8 收费管理制度 6.3.9 客服巡视管理制度 6.3.10 档案管理制度 6.3.11 职位代理制度 6.3.12 外延服务管理制度
物业工程管理方案.docx
物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
住宅小区项目物业管理服务的整体设想与策划最新参考版
住宅小区项目 物业管理服务的整体设想与策划 最新参考借鉴版 ××物业 年月日
××住宅项小区目 物业管理服务的整体设想与策划 第一章项目概况与分析 一、××住宅项目概况 项目位于××区××住宅项目，其四至为：东至、南至、西至、北至。 ◆占地面积：平方米 ◆容积率： ◆绿地率： ◆总建筑面积：平方米总建筑密度：北区%；南区% ◆回迁住宅建筑面积：平方米。 ◆北区配套公建面积： ◆北区回迁住宅规模：户。 ◆北区地上机动车停车位：辆，为双层机械停车位。 ◆北区绿地面积：平方米，绿地率%。 ?其他数据招标文件未详，因项目在设计建设阶段或有更改，本投标书 以经验值编制。 二、项目特点与管理难点、重点分析 ?××住宅项目项目由栋建筑围绕中心景观带布置，整体采用围合布局， 地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居环境在 建筑和规划上充分体现，但由于是危房改造回迁住宅，物业管理服务
要求相对比较低。物业管理企业如何切合项目规划设计理念，让物业 管理服务更符合业主的实际需求？ ?××住宅项目项目建筑形式以普通高层、中小户型为主，容 积率较高，居住密度相对较大，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自 如？ ?××住宅项目项目的业主预计将基本属于中低层收入阶层， 物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违 背业主的客观需求提供过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用 的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？...... 对于以上主要的难点重点问题，是我们在××住宅项目项目物业管理中必须持续思考并需妥善解决的。
物业新项目管理策划方案
物业新项目治理方案 目录 第一章新项目人员配置方案 (2) 一、物业服务中心组织架构 (2) 二、各岗位工作职责 (2) 第二章整体治理设想 (17) 一、服务延伸的内涵 (17) 二、转变服务理念 (17) 三、转变人员要求 (17) 四、提升服务手段 (18) 第三章“金钥匙”专职总管服务模式 (18) 一、安心----置身自然、独享安全、私密空间 (18) 二、贴心----居家服务、后顾无忧 (19) 三、舒心----居住尊贵独享、品味生活 (20) 第四章整体服务打算及标准 (21) 一、安全治理 (21)
二、设备治理 (24) 三、清洁绿化治理模式 (25) 四、客户服务 (26) 五、服务标准 (28) 第一章新项目人员配置方案 一、物业服务中心组织架构 二、各岗位工作职责
项目经理 1、领导全体服务中心职员完成公司下达的责任目标。 2、对项目的收支情况负责，业主住户中意率在95%以上。 3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。 4、对项目的内部运作负责。 5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。 6、每季度走访各业主许多于1次，制定各月工作打算和总结。 7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。 8、对项目职员进行考核，并据实进行奖罚。 9、依照公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。 10、依照国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的治理运作制度，打算周密安排得体。 11、每年组织项目对业主进行书面回访中意度调查。 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。 13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。 14、组织治理人员做好日检、周检、月评工作并存档。
物业公司及项目管理处办公室日常管理规程
物业公司及项目管理处办公室日常管理规程 物业公司及项目管理处办公室日常管理规程提要：办公区域文员依据传真审批单的内容在《发送传真记录本》上登记，内容包括：发送部门、发送人 更多资料 物业公司及项目管理处办公室日常管理规程 目的 规范物业管理公司与所辖各物业管理处办公区域的管理工作。 适用范围 适用于物业管理公司及各管理处各部门办公区域的日常管理工作。 职责 物业公司办公室行政人事部经理与管理处客户服务中心主管负责各部门办公区域的日常管理监督工作。 办公区域文员负责维护好各部门办公区域与公共区域的日常秩序。 办公区域内各岗位工作人员负责本岗位的日常管理工作。 程序要点 物品摆放 办公区的桌、台、椅、凳均须按规定位置放置，不得随
意调整。
各岗位员工上班前需检查所属物品是否丢失及损坏，发现丢失或损坏的应及时向部门负责人报告，并采取相应的补救措施，须申领或修理的，按《办公用品管理作业规程》或《报修管理作业规程》办理。 上班时应保持桌面基本整洁、有序，不允许摆放与工作无关的其他用品。 下班前应将桌面清理干净，办公椅放在办公桌前的恰当位置。 办公区域文员及物业服务中心接待人员应在上班前10分钟打开办公区内的照明设备、空调通风设备，检查公共区域物品摆放是否整齐、有序。 遇到雨天，物业服务中心接待人员应当在办公区门前显眼位置放置公益伞、防滑设施及标识。 常用办公设备的使用 常用办公设备包括：电脑、打印机、复印机、传真机、电话及其他设备。 电脑： A.经公司指定的电脑操作员即电脑责任人单独使用电脑，其他员工使用电脑须在征得电脑责任人同意方可使用。 B.启动与关闭的一般程序：
某项目物业管理推广方案
Tj XXXX物业管理方案 目录 1.0 XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表
5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
物业新项目管理方案
物业新项目管理方案 目录 第一章新项目人员配置方案 (2) 一、物业服务中心组织架构 (2) 二、各岗位工作职责 (2) 第二章整体管理设想 (17) 一、服务延伸的内涵 (17) 二、转变服务理念 (17) 三、转变人员要求 (17) 四、提升服务手段 (18) 第三章“金钥匙”专职管家服务模式 (18) 一、安心----置身自然、独享安全、私密空间 (18) 二、贴心----居家服务、后顾无忧 (19) 三、舒心----居住尊贵独享、品味生活 (20) 第四章整体服务计划及标准 (21) 一、安全管理 (21) 二、设备管理 (24) 三、清洁绿化管理模式 (25) 四、客户服务 (26) 五、服务标准 (28)
第一章新项目人员配置方案一、物业服务中心组织架构 二、各岗位工作职责 项目经理 1、领导全体服务中心员工完成公司下达的责任目标。 2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上。 3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。 4、对项目的内部运作负责。 5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。 6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结。
7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。 8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。 9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。 10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。 11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查。 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。 13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。 14、组织管理人员做好日检、周检、月评工作并存档。 15、带动和组织全体员工落实终端服务等等。 人事行政管理 1、负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草工作。 2、负责公司的培训组织工作，并进行会议记录。 3、负责采购计划的审核，采购供应商的评审等工作。 4、负责公司固定资产和办公用品的管理工作。 5、负责各类业务合同的管理工作。 6、负责行政费用（通讯费、交通费等）报销管理工作。 7、负责公司员工的招聘、录用、劳动合同的订立和解除、人事档案、暂住证、员工社保等管理工作。 8、负责公司各部门人员岗位编制管理工作。 9、负责公司员工的内部调动工作。 10、负责劳动工资、考勤、人事统计工作。
关于物业进场开展项目管理的方案
关于物业进场开展项目管理的方案 从2010年12月初园区设备设施管理部，搭建创新班组至今已有4个月之久，创新班组历经园区管理模式理论学习----项目实地考察调研----完善相关整改方案等几阶段。创新班组在项目实地考察调研过程中，发现项目现场问题主要有：各部门都存在个别员工工作经验相对薄弱；部门与部门之间的工作缺乏配合；各部门的职责划分不清；各项管理工作落实不到位；基层工作的执行力度不够；项目现场整体管理略显凌乱。针对此状况，创新班组拟定以下方案进行整改操作，以期达到提高物业整体服务水平及员工素质，树立良好物业专业管理公司形象的目标。 一、强化原有的组织管理方式，采取项目经理管理责任制，各部门落实责任点。 1、明确各部门工作职责： 项目执总：全面负责项目部的总体事务，确保完成园区设备设施管理部下达的各项经营指标，建立与完善本项目管理的模式，完成各项工作指标及经营指标；负责本项目各工作流程、工作标准确定及监督检查执行情况；负责本项目人员编制及对骨干员工工作能力、职业素质的提升；注重本项目成本运营，组织进行物业费的收缴，关注节能管理，加强经营创收；负责项目品质管理工作实际操作并组织进行监督检查；加强与园区设备设施管理部、地产方及对外政府职能部门工作的沟通与交流；解决、处理、跟踪重大事件、投诉。 客户服务部：户内、公共区域工程遗留问题的报修处理、汇总分析及重点问题的跟踪解决；一般性投诉处理及跟踪解决；写字间入住手续办理；钥匙、车证领用、借用、保管；装修申请办理、装修巡查、违规整改跟踪处理；内业管理：业主文本档案管理、通知信息发布；管理区域标识系统建立；园区内社区文化组织策划、管理区域宣传信息建立；多种经营业务的开展；物业费催交；部门员工考核、培训和管理工作。 运营管理部： 1】秩序维护：管理区域整体安全防范，秩序维护，人员出入登记、检查制度；门岗形象展示，门前秩序维护；管理区域消防安全检查；管理区域车辆管理，人车分流；管理区域装修垃圾清运监管；夜间报修处理；突发事件的处理及应急预案的制定；员工宿舍纪律管理及内务卫生管理；外委员工考核、培训和管理工作。 2】工程维修：管理区域公共设备设施的运行、维护、保养及更新改造工作；市政设备设施运行维修保养工作；能源统计汇总、节能降耗工作；业主户内有偿服务开展；项目工具、图纸管理；外委员工技能考核、培训和管理工作。 3】保洁绿化：管理区域内的卫生清洁；（包括空置房）管理区域内生活垃圾的收集和清运；管理区域的定期卫生消杀；清洁设备的保养；管理区域绿化植物的养护；外委员工考核、培训和管理工作。 行政外包：贯彻执行公司的各项行政管理制度，工作规范化；公司文件资料、证照和印章、所有往来合同等档案资料的规范管理；公司各类会议的准备及会议纪要的汇总、编写；调整并落实公司人事制度；进行人员招聘面试，并组织进行新员工入职培训；配合公司进行
政府机关物业管理项目服务方案
政府机关物业管理项目服务方案（说明：本文为ＷＯＲＤ格式，下载后可直接使用）
目录 整体管理方案………....……………………………………… 第一章物业管理服务整体思路…………………………… 第二章保洁服务方案及管理制度………………………… 第三章秩序维护（保安）服务方案及管理制度………… 第四章会议服务方案及管理制度…………………………… 第五章综合维修服务方案及管理制度……………………… 第六章绿化养护工作方案…………………………………… 第七章管理人员及作业人员配置…………………………… 第八章重大节会、活动、迎查保障措施…………………… 第九章突发事件应急预案…………………………………… 第十章人员培训计划……………………………………… 第十一章服务承诺……………………………………………
整体管理方案 第一章物业管理服务整体思路 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化，政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 一、政府机关物业管理服务的主导思路 以专业的物业管理服务品质为基础，以高度的政治统一为主导，紧密配合政府工作，树立政府机关办公新形象，维护机关大院的良好秩序，确保机关后勤服务，持续改进，实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。 以政治为高度，以政府个性化需求为导向，以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础，整合地方社会优秀资源，为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务，达到用专业服务政府，树立新的政府机关办公形象的目的。 我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势，把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。 本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有： 1. 建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在洸河办事处物业服务中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。 2. 培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的综合素质和较强的服务意识。二是“培训关”，我们每年都要针对不同的人员分别
物业公司试行项目经理负责制管理经验材料
物业公司试行项目经理负责制管理经验材料 物业公司试行项目经理负责制管理经验材料提要：以雅苑小区为试点探索试行了项目经理负责制，在一定程度上实现了从管理物业到经营物业的转变，有效地培养和提高了队伍的经营管理水平，初步总结积累了一些管理经验 来自地产E网 物业公司试行项目经理负责制管理经验材料 物业公司成立于1996年12月，现有职工374人，下设四个物业站、一个物业管理处以及五支专业化队伍，主要担负着15个小区9027户居民的物业管理工作。近年来，我们针对管理局补贴费用逐年下降、管理成本逐年上升的实际状况，面对新形势下物业管理逐步走向市场化所出现的新问题和新情况，结合公司实际，以提高经营管理水平为目标，以雅苑小区为试点探索试行了项目经理负责制，在一定程度上实现了从管理物业到经营物业的转变，有效地培养和提高了队伍的经营管理水平，初步总结积累了一些管理经验，取得了比较好的效果。 一、试行项目经理负责制的背景 近年来，随着管理局对社区物业系统补贴费用的进一步压缩，使社区物业管理原本存在的矛盾更加突出。其中，维持物业公司正常运营的管理费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为微利行业的物业公司今后
如何提高经营管理水平，实现市场化运作，已成为物业公司寻求生存与发展的崭新课题。从目前油田社区物业公司的整体发展现状看，物业公司在管理和服务职能上还存在着很大的计划性，还存在着自身定位模糊、“等靠要”思想严重以及管理成本过高的问题。这些问题的存在，使我们清醒地认识到，当前物业公司的经营管理还只处于“计划指标”的状态，我们还没有真正树立起市场化的经营管理意识，在以往物业站与专业队的管理环节中，由于各基层单位成本费用独立核算，双方出于节约成本和维护本单位自身利益的需要，在具体工作中经常出现责任不清、互相推诿以及管理成本双重支出的情况，导致管理成本过高、服务质量提升较慢。基于这种现状，物业公司要想生存与发展，就必须在企业的经营管理上有所创新，通过项目经理负责制的探索试行，逐步理顺各种经济利益关系，降低管理成本，提高经营管理水平，为真正参与市场竞争创造先机。 二、项目经理负责制的内涵 在雅苑小区试行项目经理负责制之前，我们在成本费用的使用上比较单一，只是将小区内产生的水、电、卫生以及办公等费用分解到物业站，物业站只要抓好了水电等费用的收缴工作，就基本能够保证全年成本不超，奖罚措施体现不明显，职工工作上没有压力，物业站普遍存在“节大放小”等思想，经营管理方式因循守旧。观念决定思路，思路决定
商住项目物业管理方案参考借鉴范本
商住项目物业管理方案 参考借鉴范本 年月日
商住项目物业管理方案 一．本商住物业项目定位特点设计： 1、客户个性化服务——“以人为本”的管理理念 “互动管理“是从“客户关系管理的理念转化而成的，因为物业管理中的服务质量并不完全由企业本身来决定，而同客户的感受有很大的关系。即使被企业认为符合高标准的服务，也可能不为客户所喜欢和接受。因此，可以认为服务质量是一个主观范畴，它取决于客户对服务的预期质量与其实际感受的服务水平（体验质量）的对比（即客户的满意程度）。同时由于服务的主体的不同就会导出客户的不同需求，在这方面我公司认为对于追求个性的商品（服务），惟有感性的员工才能制造、推销这些商品（服务），进而满足这群个性消费者的要求。从而也衍生我司独特内部管理模式：“以职工为关注焦点”；这点也是我司对ISO9002质量管理体系的进一步认识及灵活运用的成果； 2、设备成本的控制思路——危机管理理念 ★抓好设施设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，主要以计划性预防性为主，做好以下几项工作：设备年度大中修计划的制定。设备月度季度维修计划的制定。设备运行日志的记录和控制。 ★特别抓好设备的日常养护工作 养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，据我司多年的设备管理经验：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大中修费用的1/6左右，设备是养出来的。 ★多小修、及时修，尽量避免大修 设备养护得更好，总会有损坏，坏了就要修但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件小功能开始破坏的如果置之不理用不了多久就会由此关联引起大的设备故障。因此，我司的设备管理重要理念就是不会让设备带病运行，设备坏了最重要就是在设备损坏初期将设备尽快修复，是非常重要的设备管理基本原则； 3、标准化作业程序——ISO9002质量管理体系 ★通过有效实施ISO9002质量标准，我司建立一个系统化、文件化的管理体系，它使物业的接管，服务体系的设定维持和物业文化的建立等都有所规范，它把企业的各类工作程序作业（操作）方法等均以书面的形式确定下来，使每项工作怎么做都规定得具体明确，从而使企业成为一个“铁打的营盘”。
物业公司项目经理职责
项目经理岗位职责 1.在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，组织物业项目部全体工作人员开展日常管理和服务工作，对外承接楼盘、负责物业管理方案/环境管理方案的制定实施，物业接管验收，交房等管理工作。 2.负责督导公司小区管理、环境清洁绿化、客户服务、住户投诉、设施设备管理、维修管理、社区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。 3.负责组织与开发商的物业接管验收。 4.依据公司年度工作计划，审核所辖部门编制的年度工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。 5.组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。 6. 负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。 7. 积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。 8.联络和监察清洁、设备、维修的承包方，确保其提供高素质服务。 9. 与业主、租户和承包方保持良好关系以加强物业管理效能
10.负责组织召开住户恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与住户之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理住户信函，处理住户投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。 11.负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。 12. 协助监督小区日常的业务管理中的财务开支，减少浪费现象，协助催缴物业管理费及跟进有关的法律活动。 项目副经理岗位职责（客服） 1.负责协助项目经理监督、检查、指导所辖项目的安全管理、消防管理、环境管理、客户服务、客户投诉、设施设备管理、维修管理、装修管理、社区文化活动管理等工作，协调相关工作，提出合理化建议，并监督改进。 2.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。 3.负责协助项目经理组织催缴物业管理服务费，并跟进与收费有关的法律活动。