2018广东省“三旧”改造项目推介会-佛山市城市更新主要政策宣讲PPT

佛山市“三旧”改造政策宣讲

佛山市国土资源和城乡规划局

2018年 · 6月

“三旧”改造成绩斐然

1、佛山是三旧改造发源地

佛山是全省乃至全国“三旧”改造的发源地，自2007年正式推进“三旧”改造以来，“三旧”改造已坚持了11年。

2、推动了佛山的经济发展和城市形象的提升

十一年来，佛山市积极探索，出台了一系列政策措施，总结了一批典型经验，“三旧”改造为佛山的经济社会发展和城市形象的提升作出了重大贡献。

3、多次受到省政府的表彰奖励

佛山“三旧”改造成绩斐然，多次受到省政府的表彰奖励。

基本情况

佛山市“三旧”改造取得的相关成绩

1

出台配套政策

市级层面出台“三旧”改造政策13项，各区在市政策指引下分别制定了区一级三旧改造政策，其中南海的地券政策、农村集体建设用地流转入市政策等都受到了省部的认可。

2促进土地的节约集约利用

年均通过“三旧”提供土地约6.63平方公里，单位平方公里土地产出GDP 由2.84提升至5.66亿元；“三旧”改造项目用地的容积率平均由0.7提升至3.3，提高约4.7倍

3

拉动经济增长

方面

累计投入超过2900亿，年均投入约占全市固定资产投资额的

18.2%；提供了470万㎡厂房，建设了美的全球创新中心、广佛智城、广东工业设计城等一批示范性项目。

4城市形象提升

方面

全市扎实推进316个重点项目建设，128个城市升级两年延伸行动计划项目。城市升级五年全市共完成总投资额约2475亿元，城市升级项目聚点成线、串线成网，逐步呈现出连片成面的整体效果5

获奖方面

多次获得省政府表彰奖励

基本情况

三旧改造的主战场和理想的投资热土

1、改造规模大

目前，佛山全市纳入省标图建库范围的“三旧”用地约57万亩，完成改造面积约12.45万亩，已实施项目占总量的21.83%。三旧改造的空间和潜力仍十分巨大，是全省三旧改造的主战场之一。

2、配套政策成熟

佛山经过十多年来积极探索、大胆创新，形成了一套较为完善且成熟的三旧改造政策，具体包括“纲领性政策、配套性政策、实施细则”等，形成了成熟的政策体系，加上鼓励市场主体积极参与的改造氛围，是市场理想的投资热土。

1、产保区内工业的转型升级

佛山是重要的制造中心，是国家制造业强市。为支撑这一定位，全市划定约52.5万亩的产业发展保护区，保护区内的工业转型升级将是下阶段佛山市三旧改造的主攻方向。2、旧城镇旧村居商住用途的改造

旧城镇和旧村居既是城市环境和形象提升的重要区域，也是习近平总书记在十九大报告中提到的“践行新发展理念、推进新型城镇化”以及“坚持在发展中保障和改善民生”的重要落脚点。因此，在旧城镇和旧村居改造上充分让利，积极鼓励市场主体投入到旧城镇旧村居改造中来，是佛山市下阶段三旧改造的重点。

基本情况

三旧改造的重点方向

主要分为“城市更新专项规划、城市更新单元计划、城市更新单元规划”三个层次。

佛山市的城市更新以城市更新单元为基本单位，建立了以“更新单元计划+更新单元规划”为核心的更新规划体系。

纳入标图建库范围的改造项目要纳入各区当年城市更新单元计划，并且项目还要符合城市更新单元规划的相关要求。

比如，更新单元最小规模应不小于1公顷，以及用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的

15%等。

（二）城市更新管理体系

1、建立全流程管理体系

建立城市更新“规划-计划”、“申报-审批”、“实施-监管”等全流程的管理体系。这套体系发挥的作用主要是进一步提升审批效率，切实落实省、市相关政策和文件的要求，尽可能避免行政和廉政风险。2、寻求审批效率和规范管理的平衡

佛山市城市更新管理中既强调规划的严肃性和管理的规范性，因此加强了对于城市更新单元的管理；同时，为提高城市更新项目的审批效

率，将主要工作集中在了更新单元计划阶段（该阶段审批权在各区），更新单元计划批准后，将根据计划落实单元规划编制和制定实施方案。不涉及控规局部调整的，报区政府审批；涉及控规局部调

整的，由区城市更新主管部门报市国土规划局审查，审查

通过的报区政府批准。

申报主体申请城市更新单元计划，区政府组织相关部门对

单元计划进行审核，按批次报批。

市政府根据省厅每年的更新任务要求，向各区下达年度城

市更新任务。

城市更新单元计划阶段城市更新单元规划阶段

实施方案阶段

实施监管阶段

各区政府根据任务要求，依据省国土厅下发的年度实施计

划编制要点，编制年度实施计划，报市国土规划局备案。

（三）城市更新政策体系

1、对全市的经验进行总结提升

佛山在城市更新政策方面重视对全市以及各区十多年来摸索出来的好的做法进行总结和提升。比如佛山针对旧城镇的政府主导模式，针对旧村居改造的公开转让模式，针对旧厂房的挂帐收储模式等。

2、全面推进协议出让

一方面明确了三旧改造在土地供应中既可选择公开出让，也可以选择协议出让；另一方面针对协议出让涉及的利益分配专门出台了地价计收政策，为全面推广铺平道路。①自行改造：

佛山鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议

方式供地给原业主。

优点：政府不用整合原业主的意愿

缺点：①大多数业主缺乏自改能力

②利益驱动去产业化严重

操作中：限制自行改造中的工改住

②挂账收储：

原业主达成一致的前提下向政府申请公开出让，

出让金按比例分成。

优点：①政府不用整合原业主意愿

②公开出让的利益共享

缺点：①适用面小，适合旧厂改造

②不适合涉及大规模拆迁补偿的改造项目

③公开转让：

政府同意免储后，原业主一致同意前提下允许

毛地出让，按比例分成。

优点：①不用整合原业主的意愿

②免于前期土地整理

③公开出让

缺点：容易受审计、督查质疑

操作中：适用权属复杂的旧城、旧村

④协议出让：

由市场主体与改造范围各原业主达成一致后，政

府可直接供地给市场主体。

优点：①政府不用整合原业主意愿

②政府不需要与原业主谈搬迁补偿安置

③市场化运作的优势较突出

操作中：缺乏核心的政策支撑，比如完善的地价和

税收政策等

（一）旧城镇改造

1、改造模式

一是政府主导模式。对于改造难度极大的旧城镇改造项目，通常由政府主导，并聘请市场提供的专业服务来推进，比如佛山东华里改造项目。二是协议出让模式。市场主体可直接与改造单元内的原业主达成一致后向政府申请改造，政府可直接供地给市场主体。2、协议出让模式的地价计收

旧城镇改造采取协议出让方式供地的，地价的计收为拆建比2.2以内免收地价。也就是说，市场主体拆除原业主1平方的物业面积，新规划条件下2.2平方的物业面积免收地价。

现状认定1

2.2倍以内部分

规划建设不计收地价

超出2.2倍部分

正常计收地价

旧城镇协议出让地价计收示意图

（二）旧村居改造

1、改造模式

主要有三种模式： 一是公开转让模式。即允许村集体土地转国有性质后，由村集体通过政府公开平台进行公开转让，转让收益在扣除相应提留部分后按照一定比例补偿村集体。 二是自行改造模式。即村集体通过将出让地块抵押融资，然后成立公司自行改造。 三是协议出让模式。 2、协议出让模式的地价计收

涉及协议出让的地价计收，是拆建比2.2以内免收地价，拆建比2.2以上的60%免收地价，充分让利给市场和村集体。

现状认定1

2.2倍以内部分

规划建设不计收地价

超出2.2倍部分

地价款60%返还村集体

旧村居协议出让地价计收示意图

（三）旧厂房改造

1、区分对待旧厂房

主要分为二大块：一是产保区内的工改工项目； 二是产保区外的工改商住项目。

2、地价计收及利益分配

目前，佛山的工改商住项目主要采取挂账收储模式，即原业主自行开展土地整理，将“净地”移交政府进行公开出让，然后再由双方将土地出让金进行分成。市场主体参与土地前期整理的收益分成，原则上不超过原业主所得出让收益的50%。另外，我市将放开工改商住项目的协议出让，地价的计收主要是新规划条件下，容积率2.5以下免50%地价，以上部分免5%的地价。

2.5以内

部分

项目规划

免收50%地价

超出2.5

倍部分免收5%地价旧厂房协议出让地价计收示意图

（一）确定总量

1、全市工业用地总面积495平方公里，划定350平方公里的产业保护区；

2、全市村级工业园207平方公里（1025个）。其中，分布在产保区范围 内92.4平方公里，主要通过拆除重建和综合整治来推动。分布在产保区外114.6平方公里，主要通过复垦复绿，功能转变方式来推进。

（二）引导集聚

重点开展产保区内92.4平方公里的拆除重建项目的改造，引导产业向

该片区内集聚。2018-2020年，市政府下达各区的改造任务为2.3平方公里。

（三）政策优惠

1、提高村级工业园兼容比例：实施综合提升类村级工业园，经评估允许兼容不超过20%的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积，其中用于行政办公、生活服务等配套设施的用地面积不得超过7%。

2、地价计收给予优惠倾斜：工业提升类改造项目增加容积率的，不再补交土地出让金；进行总部、研发等提升改造的，按照工业用途的1.5倍（暂定）计收。

3、探索与“地票”挂钩做法：探索以工改居项目来带动工改工项目的做法。即一定面积的工改居住项目，需要购买等面积的工改工项目产生的地票。

4、允许新建厂房分割发售：以出让方式取得的工业用地符合相关要求和投资条件的，经报各区政府同意，可建设多层厂房并进行产权分割发售。

5、财政扶持政策：对产保区范围内拆除重建类工业提升改造项目，用地面积20亩以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，单个项目最高扶持不超过1000万元；通过整体改貌、局部改建等方式进行的工业提升改造项目，改建工程总造价达到2000万及以上的，对投资者按改建工程总造价的一定比例进行奖励；投资者于项目竣工验收后申请奖励，单个项目最高奖励金额不超过1000万。佛山市正在开展中心城区城市形象提升三年行动计划，市政府将投入20亿元的财政资金，专门用于奖励行动计划中的五十类项目。

欢迎您投资佛山“三旧”改造, 谢谢