戴德梁行-经营性物业抵押贷款评估

经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需

求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。

戴德梁行物业部管理手册A

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《物业管理部人员架构表》 1. [ [ [督导下级]：客服主管 1.1负责协调本部门与其他相关部门的工作。 1.2制订本部门工作规划和部门预算，定期向总经理办公室汇报，并出席总经理办公室召集的部门会议。

1.3掌握各种费用的收缴情况，保证本部门按期收缴各项管理费用。 1.4负责与客户之间保持良好的沟通，及时了解客户的动态，组织各种联谊活动。 1.5对物业部主管的日常工作进行监督、检查。 1.6负责组织并协调本部门服务质量体系的建立、实施、维持和改进，以保证本部门的服务质量符合公司标准。 1.7组织主持每日工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。负责本部门工作计划的实施并定期总结上报。 1.8了解其它同等大厦管理水平及相关信息，提高本部门服务水平，完善部门工作。 1.9负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。 1.10完成物业总经理交办的其它工作。 2.物业管理部主管岗位职责 [职位]：物业管理部主管 [直接上级]：物业管理部经理 [督导下级]：物业管理员、前台 2.1负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报。 2.2与客户紧密联系，了解客户动态，及时处理相关问题。 2.3掌握各种费用的收缴情况，定期上报并安排催收。

2.4熟知本部门各项工作流程。 2.5处理客户投诉及时跟进上报。 2.6对物业助理的日常工作进行监督、检查。 2.7跟进本部门物品采购的有关工作。 2.8负责对物业助理的日常管理工作及每月绩效考评。 2.9监督管理保洁公司的日常运作，并定期对保洁公司的工作进行评估。2.10负责与相关政府部门的联络、沟通，及时汇报政府部门的要求，并按要求布置落实。 2.11负责对物业管理部工作每月进行总结，完成各种汇总表格及时上报，并提出自己的建议及整改意见。 2.12负责每日本部门工作日志的填写工作。 2.13负责本部门员工的绩效考核和综合评定工作。 2.14负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。 2.15完成上级领导所下达的各项服务。 3.物业管理部物业管理员岗位职责 [职位]：物业管理员 [直接上级]：物业管理部主管 [督导下级]：无 3.1负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报

经营性物业贷款须知

经营性物业抵押贷款业务须知 一、经营性物业的定义 经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待 二、经营性物业贷款 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。 四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8

级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。 五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。 六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；

戴德梁行物业管理方案模板

戴德梁行物业管理方案模板 作者：佚名文章来源：点击数：13217 更新时间：2007-3-14 第一章物业管理方案 电子文档：GLFA001 物业管理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划

(2)物业管理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理 (3)装修管理 (4)消防管理 (5)车辆管理 (6)清洁管理 电子文档：GLFA002

银行经营性物业贷款管理办法模版

x银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需

求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录； ２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上； ４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； ５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； ６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ８．x银行规定的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： １．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营； ２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发

经营性物业抵押贷款管理办法

******农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）； （二）购置的物业。可用于置换购置款。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行—1—

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（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件： （一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。 如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。 如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。 （二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。 —1—

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)修订稿

文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法

中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、

工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。 第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。

戴德梁行物业管理的特色

戴德梁行物业管理的特色 香港戴德梁行于1993 年成立，并于2000 年元月1 日与英国DTZ Debenham Thorpe(DTZ)及新加坡戴玉祥公司合并，称为戴德梁行公司。戴德梁行是一家综合性的房地产咨询有限公司，物业管理是其主要的专业服务内容之一。该公司的业务范围遍及全世界的40 个国家和地区，拥有200 个办事处，专业人员达10000 余名之多。 作为国际知名房地产顾问公司，随着整个大陆房地产市场的发展和活跃，戴德梁行已陆续在全国13 个城市设立分公司（现时戴德梁行在深圳、上海、广州、北京、大连、天津、重庆、成都、杭州等地均设有正式牌照分公司），业务范围覆盖60 多个城市。经过十余年的发展，戴德梁行已在全中国发展成为拥有三千多名专业人员的专业服务机构，提供并通过专业到位的服务，与很多客户保持着良好的伙伴关系，管理的物业面积超过二千五百万平方米，成为中国最有影响力的地产顾问咨询公司之一。 戴德梁行多元化的国际网络确保客户可以获得全球如一的高水平服务。凭着戴德梁行在物业管理及其他房地产相关服务方面的专业知识与经验，戴德梁行的业务范围现已涵盖了公营及私营等不同领域。 戴德梁行在不同类型的物业及设施运作方面均累积了丰富的管理经验。目前，戴德梁行正努力让众多的置业者能够享受到戴德梁行提供的全球标准专业化的、全方位的优质服务。 以下为戴行的两位老板在西安的一次演讲摘录： DTZ梁敏雄先生的演讲 各位嘉宾、各位客户、各位老板，各位媒体朋友大家下午好！我非常高兴也很荣幸今天能够来到西安，跟各位朋友见面，分享一下关于物业管理现在的情况。这次是我第一次来西安，昨天晚上跟今天早上转了一个圈，我觉得西安是一个比较古老的城市，但是我都看到它是充满朝气、生机、朝气勃勃的一个城市，所以我心里觉得西安是一个希望之城。那么今天跟各位分享一下现代物业管理概念。首先我介绍一下我自己在物业管理行业的一些经验。 我是香港人，在香港做物业管理有二十多年，其中在长江集团做物业管理，就是李嘉诚的公司，来到中国发展有十年都在北京。曾经在北京一个莉莎国际大厦，在中关村，还有一个25万平方米的大楼，在长安街。那么现在我在戴德梁行是派驻在金融街的国际大厦。那么我的物业管理资格是英国大学香港地产房屋经济学会会员，香港地产行政人员学会会员，我是注册专业房屋经理，在香港保良局专业进修学院，我也是这个培训课程的首席顾问。

经营性物业抵押贷款三篇

经营性物业抵押贷款三篇 篇一：经营性物业抵押贷款 经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过8年。 条件 1、在银行开立基本账户或一般账户,具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点 1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负

债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。 优势 （1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 （2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 （3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 （4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。 案例 20XX年8月XX某公司因资金紧张以XX广场790平米商务楼向XX借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质

戴德梁行物业管理手册范例

戴德梁行物业管理手册范例 第一章物业管理方案 电子文档：GLFA001 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表

GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理

经营性物业贷款特征,申报条件与办理流程

产品定义 经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。 产品特点 经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 适用对象 主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。 申请条件 A、贷款对象应符合以下条件： （1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB； （2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体； （3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管； （4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执； （5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。 B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件： （1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营； （2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势； （3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息； （4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置； （5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。 （二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分

行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。 （三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。 （四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。 （五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件： （一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。 （二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷 款业务的通知 辽银监办发〔2014〕461号 各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下： 一、违规问题表现形式 （一）授信调查审查不尽职 有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷

政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。 （二）资金支付使用监控不力 有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。 （三）贷款风险分类不准确 有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。 二、监管意见与要求 （一）对照开展自查，有效落实整改 辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点

当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点 刘志博（审计署驻昆明特派办） 【时间:2010年12月24日】【来源: 】【字号：大中小】 内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。 一、经营性物业抵押贷款的监管风险 经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。 与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。 二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。 三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。 二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点 随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国

全球知名物业管理(五大行)

全球知名物业管理（五大行） 世邦魏理仕 全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Co mmercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。 世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。 仲量联行 早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。 进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。 目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目；别墅方面包括常州香树湾项目。

某银行经营性物业贷款管理办法

某银行经营性物业贷款管理办法

中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的

处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

经营性物业抵押贷款：放款落实环节难点答疑

经营性物业抵押贷款：放款落实环节难点答疑！ 概念普及经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款可用于借款人合法合规的资金需求，包括但不限于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等资金需求以及置换该物业建设期的银行贷款、股东借款等负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 实际放款环节难点答疑： 1租金监管账户开立问题 经营性物业抵押贷款的第一还款来源即物业租金收入，因此为保障第一还款来源，要加强对租金收入的监管，有效的措施为要求借款人与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监

管。实际操作中需要注意物业收入包含事项，租金、物业费、广告费、停车费、水电费差价收入等，同时需要注意 借款人与物业承租人是否签订租赁合同、物业合同等，收 款主体是否均为借款人，还是借款人名下其他的物业公 司，现实操作中经常会出现水电费差价收入、物业费等由 物业公司收取，应该落实这部分物业收入是否由物业公司 最终转给借款人，如果最终实际收款人为借款人，应要求 借款人、物业公司、银行三方共同签订项目资金监管协 议，有效的保障与项目有关的全部物业各项收入均由银行 进行监管。 2“买卖不破租赁”如何破解 “买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人 不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存 在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定：“租 赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，为有效保障银行的抵押权实现，应与抵押人、承租人签订三方协议，协议中规定：承租人向银行声明已 知悉借款人将物业抵押给银行用于办理经营性物业抵押贷款，在银行实现抵押权时，不得以承租人租赁权阻碍或干 扰银行行使抵押权。但在实际操作中，经常会发现签订三 方协议难度较大，如承租人与抵押人的地位不匹配，承租