对一宗房地产评估案例的评析与思考

对一宗房地产评估案例的评析与思考

随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产评估体系的健全就显得极为重要。

G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C会计师事务所对其所属的×商场进行房地产评估。该案例涉及的房地产评估对象极具代表性，在了解其房地产评估过程的基础上，进行深入的分析、探讨，对提高今后房地产评估工作的水平将大有益处。

一、房地产评估对象简介

×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。

二、房地产评估过程简介

C会计师事务所的房地产评估人员，按照必要的程序，在对委托房地产评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产作出了房地产评估，主要做法如下：

(一)房地产评估思路与方法的选取

房地产评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法房地产评估https://www.wendangku.net/doc/9f13842075.html,，对塔楼运用重置成本法房地产评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的房地产评估过程)。

(二)房地产评估纯收益的求取

1.总收益，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是：

(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。

(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法房地产评估。

(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。

(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部

分比照停车场收入按其80%计算。

(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层2，455，416元；二层2，299，680元；三层3，081，264元：四层2，555，880元；地下室386，064元；共享大厅2，999，724元。合计13，778，028元。

2.总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层980，925元；二层952113元；三层1，096，707元；四层999，520元；共享大厅1，081，622元；地下室71，422元。合计入182，309元。

3.纯收益为总收益与总费用的差，一层1，474，491元；二层1，347，567元；三层1，984，557元；四层1，556，369元；共享大厅1，918，102元；地下室314，642元。合计8，595，719元。

(三)房地产评估的折现率的确定

取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5，057%。

(四)房地产评估的折现期

土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为：

［1-1／(1＋5.057%)34］×1／5.057%=16.079

(五)房地产评估结果

依据上述资料得出委评资产的房地产评估值：

1.裙楼房地产评估值15，480万元，其中一层2，371万元；二层2，166万元；三层3，191万元；四层2，502万元；五层1，302万元(按成本法房地产评估)；共享大厅3，442万元；地下室506万元。

2.塔楼房地产评估值2，888万元(按成本法房地产评估得到)。

3.委评资产总房地产评估值为18，868万元。

三、对该宗房地产房地产评估结果的评析

房地产评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产房地产评估最为常用的方法。但房地产评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且房地产评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行房地产评估，并加和求得房地产总价值，房地产评估思路和方法选取都是正确的。

收益法应用的关键是对房地产评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测房地产评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对房地产评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待、收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C会计师事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，房地产评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。房地产评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此房地产评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映房地产评估房地产的真实价格。而且×商场目前的整体收

益水平基本L代表了未来收益水平，因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。另外，为了验证对×商场租金的预测，房地产评估人员还选取了×商场附近的三家商场作为比较对象，作进一步的调整，从而保证了房地产评估价格的客观合理。

出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际房地产评估工作中.有很多房地产评估人员在用收益法房地产评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。

折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外房地产评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用5年期国债复利率加风险利率确定折现率是可行的。

总体来看，本案例房地产评估思路合理，选用方法适当，房地产评估测算过程正确，房地产评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题：

1.本案具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种房地产评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定房地产评估值，或用成本法来验证房地产评估结果。

2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。

3.房地产评估中来说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正常客观的租金。因为，如果某些房地产评估对象附带租约，当该房地产评估对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。房地产评估人员对这类房地产进行房地产评估时，应注意考虑这些因素的影响。

4.折现率的确定缺少具体的过程。

5.重视信息收集工作。

充分有效的信息既能保证房地产评估结论的可行性、客观性和准确性，又能保证房地产评估工作做到事半功倍。各房地产评估机构应将信息收集作为一种制度建立起来，平时就做好信息收集整理工作，并利用计算机技术对信息加以分析、归类，以方便利用。

四、房地产评估几点思考

第一、房地产评估做好原始记录和计算底稿的归档工作。

现在很多房地产评估机构的房地产评估质量不高，不重视房地产评估的日常基础工作，比如在很多房地产评估机构的工作底稿中往往只写明房地产评估值是多少，没有写清房地产评估值是怎样计算出来的，其公式又是怎样的。这样的不求甚解的房地产评估，给人的感觉就好象是在凭空凑数字，应付差事。也有一些房地产评估机构，由于受经济条件限制，工程技术人员大多为临时外聘，这些人对房地产评估工作的认识程度往往不高，在客观上造成业务上互不通气，从业人员多不愿意把原始记录和计算底稿交出来，进行交流并放到工作底稿档案中去。这也是许多房地产评估报告说服力不足，经不起推敲的主要原因之一。为提高房

地产评估质量，房地产评估机构应重视房地产评估的日常基础性工作，每次房地产评估都应有完整齐全的房地产评估工作底稿，并研究探讨这项工作的规范化、标准化，这样不仅使每次房地产评估都具有说服力，而且也为下次房地产评估水平的提高打下良好的基础。同时房地产评估管理机关也应加强对房地产评估工作底稿的监督和检查，不走过场、不搞形式主义，高标准、严要求，使房地产评估机构都能重视这一工作，以使房地产评估工作进一步规范化、标准化。

第二、合理确定收益性房地产的房地产评估方法。

收益性房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，其价值也往往体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是收益性房地产房地产评估最为常用的方法之一。采用收益法房地产评估时首先要准确界定由收益性房地产本身带来的纯收益，不能在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，而做到这一点看来也不是一件容易的事。市场法是最能体现房地产价格房地产评估的基本原理，最直观、适用性最广，也最容易准确把握的一种房地产评估方法。收益性房地产的转租转售比较频繁，因此在有条件选用市场法房地产评估时，应当首选市场法，特别是小型商铺的房地产评估。在有些房地产评估业务中，如房地产的抵押房地产评估，也可用成本法进行房地产评估。但是每种房地产评估方法的适用对象和适用条件不同，同时也由于房地产评估中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种房地产评估方法进行房地产评估时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此采用任何一种房地产评估方法都难以确保真正准确地反映房地产评估对象的客观合理价格。所以对同一房地产评估对象应同时选用两种以上的房地产评估方法进行房地产评估，这样会有助于各种房地产评估方法之间的相互补充，以消除数据资料的不确定性对房地产评估结果准确性的影响。

第三、房地产评估折现率的确定必须谨慎。

折现率必须谨慎确定，因为折现率的微小差异，会给房地产评估结果带来数以万计的差异。折现率在收益法运用过程中出现问题也最多，比如有的房地产评

估机构在其房地产评估报告中写到“折现率按无风险利率加风险报酬率确定为13%”，在当前银行存款利率非常低的情况下确定折现率为13%，是怎么来的？到底合不合理？根本说不清楚。仔细分析起来，无外乎是在用打算“房地产评估”的值来“确定”折现率，折现率高与低只能视“打算”房地产评估的值高与低来决定了，其随意性可见一斑，实际上房地产评估也就失去了可信度。现实中折现率有很多确定方法，只要认真去做这项工作，也并不是什么难事。另外，在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的用途一般会有不同的投资报酬率，如果用收益法房地产评估，则应该对经营内容不同的各部分房地产采用不同的折现率。

第四、房地产评估业应实行统一管理。

纵观我国目前的房地产评估市场，特别是房地产房地产评估市场，好似处于春秋战国时期，诸侯争雄，各部门各自为政，对房地产评估机构和人员管理造成混乱。这对我国房地产评估事业的长远发展是极其不利的。比如前述用收益法房地产评估，在总收益中扣除折旧的作法还普遍存在于这一现象。实际上在建设部发布的《房地产估价规范(GB／TSO291－1999)》中就已明确做了规定：“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”，并没有包括折旧。如果房地产评估业实行统一管理，相信这样一个简单的纯技术上的问题就会很少发生了。因此房地产评估市场条块分割这种现象不能再继续下去了，必须打破行业垄断，实行全国的统一管理、当前十分紧迫的工作是建立统一的房地产评估方法标准体系，使其成为实现行业统一管理的突破口。

总之，只有对房地产评估工作进行规范化、制度化，才能指导房地产估价师的抵押评估工作

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

侵权法期末考试复习资料

侵权法复习要点判断1*30=30 简答10*5=50 案例20*1=20 1.侵权行为的基本概念及其特征: 基本概念：是指行为人违反法定义务，由于过错侵害他人民事权益，依法应当承担侵权责任的行为；以及侵害他人民事权益，不论有无过错，依照法律规定应当承担侵权责任的行为； 特征：（1）侵权行为是侵害他人合法民事权益的行为。首先侵权行为是侵害他人民事权益的行为，再次，侵权行为侵害的对象既包括权利也包括利益。 （2）侵权行为是违反法定义务的行为。这里所谓的法定义务，首先是指绝对权赋予相对人不得侵害的义务。其次，这里的法定义务还包括法律赋予某些特定主体的特别义务。再次这里的法定义务也包括侵权法所设定的某些具体作为或者不作为的义务。 （3）侵权行为是由于过错而实施的行为以及法律明确规定构成侵权行为的没有过错的行为。 （4）侵权行为是造成他人损害的行为。对损害的理解包括广义的、侠义、最广义三种情况。狭义的损失指财产损失，广义的损失，既包括财产损失，也包括精神损失。最广义的损失，指行为给他人造成的所有不利后果，既包括各种现实损害，也包括可能给受害人造成的危险。 （5）侵权行为是应当承担侵权责任的不法事实行为。 2.侵权责任的基本概念及其特征 概念：

侵权责任是指民事主体因实施侵权行为而应承担的民事法律责任。 侵权责任是民事责任而不是行政责任或刑事责任 特征： 作为民事责任的一种侵权责任具有民事责任的一般特征，就其自身而言它具有如下特征： (1)侵权责任是民事主体因违反法律规定的义务而应承担的法律后果。民事责任都是对民事义务违反的结果。 (2)侵权责任以侵权行为为前提。有侵权行为就一定有侵权责任，除非出现免责事由。另一方面，有侵权责任一定有侵权行为。 (3)侵权责任的方式具有法定性。与违约责任的约定性不同，侵权责任的方式以及其内容， 法律有明确的规定。 (4) 侵权责任的形式具有多样性 侵权责任的行为人或责任人除了要承担赔偿损失、返还财产等财产责任外，在很多情况下，还可能同时承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等非财产形式的责任 3.什么是归则原则？有哪些种类？（四大） 概念：是指在加害行为人的行为致他人损害发生之后，据以确定责任由何方当事人承担的原则。侵权行为规则原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准，也是贯穿于侵权行为法之中、并对各个侵权行为规则起着统帅作用的指导方针。 种类：

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产评估案例

房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率

侵权责任法案例分析

侵权责任法案例分析 案情：2005年7月21日8时04分，被告谢晋金驾驶闽F08772号中型货车超速行驶至山长线20KM+500M处，遇相对方向由被告简国兴驾驶的闽EY6222号中型客车行驶时未靠右侧行驶，致两车于路右偏左发生碰刮，造成两车受损，乘客即原告邱雪美受伤住院治疗。该事故经警察部门责任认定：被告谢晋金、简国兴分别应负本次事故的主、次要责任，乘客即原告邱雪美免负本次事故的责任。另查明，被告谢晋金受雇于被告庄文成，被告简国兴受雇于被告肖清焕。原告邱雪美要求四被告连带赔偿医药费、护理费、误工补贴、伙食补助费、交通费、营养费共计12300.2元。 本案在审理过程中经福建省南靖县法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：一、原告邱雪美同意被告谢晋金、庄文成于2006年4月8日前赔偿医药费、护理费、误工补贴等6438.6元；二、原告邱雪美同意被告简国兴、肖清焕于2006年2月8日前赔偿医药费、护理费、误工补贴、伙食补助费、交通费等2759.4元； 三、被告谢晋金、庄文成与被告简国兴、肖清焕互负连带赔偿责任。四、原告放弃其余诉讼请求。法院对上述协议进行审查，认为不违反法律规定，给予以确认。 评析：本案案情并不复杂，却涉及旅客运输合同、雇佣、无共同故意的侵权等诸多的法律关系。要正确处理本案，就要准确理解与把握原告基于旅客运输合同违约之诉与侵权之诉的选择、两个雇主与其雇员对外的连带责任、无意思联络的共同侵权人承担连带赔偿责任、连带责任人内部份额与外部责任的关系等法律知识，但首当其冲要了解本案原告的诉讼请求是何种之诉。 本案是以旅客运输合同为基础法律关系，产生的一般侵权责任与违约责任两种民事责任的竞合。所谓旅客运输合同，是指承运人与旅客签订的，承运人将旅客及其行李包裹按约定的时间运送到目的地，旅客支付票款的协议。依我国《合同法》第二百九十三条规定，身为乘客向承运人购买车票，并当即乘坐承运人的客车，自此旅客运输合同成立并生效。承运人的主要义务是将旅客按车票约定的时间、路程、方式将旅客安全地运达约定的目的地，即应保证旅客在旅行途中的人身安全。根据《合同法》第三百零二条规定，可知承运人对旅客的伤亡承担责任是无过错责任原则的，如果承运人无法举证证明伤亡是由于旅客自身健康或故意、重大过失造成的，承运人应当运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任。本案中，原告邱雪美是乘客，被告肖清焕是承运人，被告简国兴是肖清焕雇请的司机，是执行职务行为而已，故原告邱雪美与被告肖清焕之间构成旅客运输合同关系。但承运人雇请的司机被告简国兴在运输过程中由于未注意来车，与相对方向的被告谢晋金驾驶的车避车不当，致乘客受伤。承运人已违反旅客运输合同约定的应安全送达这一义务，已构成违约，乘客可以依法提起违约责任之诉，追诉承运人的违约责任。 基于直接违反了合同法规定的违约原因，也违反了侵权行为法的规定，侵害了他人的法定民事权益，构成了侵权行为，也应承担侵权责任。由于同一行为，产生了既违反合同法的有关规定，符合了违约责任的构成要件，又违反了侵权行为法的有关规定，符合侵权责任的构成要件，产生了违约的民事责任与侵权民事责任的竞合。依《合同法》第一百二十二条规定，受损害方可依《合同法》请求违法

房地产评估案例1

1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012 形状无影响0

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

侵权责任法案例

侵权责任法案例 1、2010年8月1日，张三将自己所有的拼装小车转让给李四，2010年8月10日，王五向李四租车使用。王五和朋友A、B三人开车出去一起喝酒，此三人彼此都知道大家均无小车驾驶证。到了回家的时候，王五和朋友B均已喝醉。回家的路上，小车由无驾驶证的A驾驶。途中，小车与一辆大货车相撞，造成B重伤，大货车司机C因避让不当翻车死亡。B的各种损失为30万人民币，C死亡的各种损失为50万人民币。经交警认定，小车驾驶员A负事故的主要责任，大货车司机C负事故的次要责任。 （1）B自己是否要承担一部分损失，为什么？ 是 按道路交通安全法规定，任何人不得纵容驾驶人违反道路交通安全法律、法规和机动车安全驾驶要求驾驶机动车。而B明知A无小车驾驶证，却纵容A驾驶。 （2）王五是否有责任？为什么？ 是 王五明知A无小车驾驶证，却纵容A驾驶。 （3）A是否要承担责任？为什么？ A应当承担赔偿责任。 发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由机动车使用人承担赔偿责任. 2、2010年3月9日，某小学的小学生小杰和小涛在发生打斗，在场老师陈某未予制止。小杰踢中小涛腹部，致其脾脏破裂。小涛的父母对小杰的父母、学校提起诉讼，要求其承担医疗费用3万元。 （1）小杰的行为是否构成侵权？请以侵权责任的构成要件加以分析。 是 违法行为：小杰和小涛在发生打斗，并踢中小涛腹部，致其脾脏破裂。 损害事实：小涛脾脏破裂 因果关系：小杰和小涛在发生打斗导致了小涛脾脏破裂 主观过错：主观上故意踢小涛腹部，对他人造成人身伤害 （2）对小涛的人身损害，学校是否应当承担责任，承担什么样的责任，为什么？ 学校存在过错， 应承担与其过错相应的补充赔偿责任 原因： 按侵权责任法规定，限制民事行为能力人小涛在学校学习、生活期间受到人身损害，学校未尽到教育、管理职责的，应当承担责任。

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂

建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产评估案例二

房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103

号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法

侵权责任法》相关案例分析

《侵权责任法》相关案例分析【例1】甲、乙夫妇因8岁的儿子严重残疾，生活完全不能自理而非常痛苦。一天，甲往儿子要喝的牛奶里放入“毒鼠强”时被乙看到，乙说：“这是毒药吧，你给他喝呀？”见甲不说话，乙叹了一口气后就走开了。毒死儿子后，甲、乙二人一起掩埋尸体并对外人说儿子因病而死（2008年司法考试试卷二第7题）。①甲、乙以默示的方式达成杀人的共同故意。②甲以作为方式，乙以不作为方式（母亲对儿子具有救助的义务），基于共同故意实施了杀人，在刑法上构成共同杀人罪，在民法上构成共同故意侵权。 【例2】甲、乙共谋伤害丙，丙中一刀，不知甲或乙所为。①丙只须证明甲、乙共谋伤害自己，自己挨的那一刀究竟是甲还是乙造成的，则无举证责任。②不仅如此，甲即便证明此刀伤是乙造成的，也不能免除自己的连带责任。③共同故意使加害人的行为结合为一个整体，各加害人均应就“可能的因果关系”承担责任，受害人免予承担证明每个加害人的行为与损害均具有因果关系，某一加害人不得通过证明自己的行为与损害无事实上的因果关系而免责。 【例3】甲、乙、丙共谋报复丁，甲将丁打伤，乙放火将丁的房屋烧毁，丙到学校将丁的儿子打成重伤。①甲、乙、丙须对丁的人身伤害、丁的房屋损害、丁之子的人身伤害承担连带责任。②共同故意侵权不要求数人造成“同一损害”，只要求损害具有“统一性”，统一于共同故意既可。 【例4】甲、乙、丙共谋抢劫丁银楼，甲虽未到现场，或者甲对乙、丙表示退出，若其先前的共谋对乙、丙的抢劫行为仍具作用，则甲的作用与教唆、帮助具有同等价值，仍应对乙、丙的抢劫行为负连带责任。①共谋后，仅仅未实施分配给自己的任务，

仍为共同侵权人。②甲事前的共谋对丁的损害仍具“心理上的因果关系”（近期刑法学上的概念）。 【例5】（共抬重物登高案）个体户甲、乙共抬重物登高，预见重物有坠落伤人之虞，但彼此询明，均有不至坠落之自信。结果继续抬行不久，重物坠落伤及随后的游人丙。①甲、乙对丙的伤害具有共同过失，构成共同侵权。②须注意：若甲、乙是同一公司的员工，则加害人就只有一个人（公司），就不是共同侵权了。 【例6】（相约飚车案）甲、乙相约于某日凌晨二时在北京二环路进行飚车比赛，试看谁能打破“二环十三郎”的纪录。甲、乙在比赛时你追我赶，争先恐后，汽车风驰电掣，时速高达每小时300公里。前方出现一出租车时，甲驾车成功闪避，乙因措施不力驾车撞上出租车，导致出租车车毁人伤。①甲、乙对损害有共同过失，构成共同侵权。②甲的行为与损害间虽无物理上的因果关系，但有法律上的因果关系。 【例7】（会诊案）患者甲在乙医院住院治疗，乙医院邀请丙医院的专家丁与本院的专家戊一同对甲会诊。专家丁因疏忽大意，误诊为甲的右肾坏死，专家戊也因疏忽大意没有发现诊断错误，二人决定对甲实施手术，切除甲的右肾。手术后发现甲的右肾没有病变。“甲医院”和“乙医院”有共同过失，构成共同侵权。 【例8】甲（20岁）对乙（12岁）说：“你用石头砸丙养的狗，看它有何反应！”乙见自己的父亲闻言未置可否，就捡起石头砸狗，狗挣脱铁链将丁咬伤，花去医药费3万元。对此，下列表述正确的有哪些？ A. 丁有权请求甲赔偿3万元 B. 丁有权请求乙的监护人赔偿3万元

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金

网络新闻侵权现象及案例分析

网络新闻侵权现象及案例分析所谓网络新闻侵权，是指新闻单位或个人通过网络媒体对社会或者他人造成的不法侵害行为。可以说，网络新闻侵权，是新闻侵权在网络环境下的特殊表现形态。为了开拓业务市场，传统媒体纷纷上网，加入网络新闻的竞争之中。这就加剧了网络新闻的竞争，使得网络新闻侵权现象不断发生。如今，这一现象已经成为社会关注的一个重要问题。 网络是一个分散的、宽泛的信息传播渠道。因此，网络新闻侵权的表现形式也是多种多样的。但主要还是集中在网上侵害他人名誉、侵害他人隐私、侵害他人肖像，以及侵害他人著作权等几个方面。 由于网络媒体与传统的其他三大媒体相比，具有传播主体交互性和分散化的特点，其传播的领域主要集中在两个方面：一是比较知名的新闻网站;二是其他的新闻公示区，如BBS公告板、一般网站的新闻板块等。作为新闻侵权在网络环境下的一种特殊表现形态，网络新闻侵权除具备一般新闻侵权的相关特征之外，还有其独有的一些特质。具体表现为以下两个方面： (一)侵权主体的多元化 网络站点的分散性和现行的网络传播自由规则决定了网络媒体传播主体的多元化。网络传播的主体既可以是传统的新闻媒体，也可以是其他社会组织或者个人。正是的新闻媒体有时也会成为非媒体主体的受众。这是新闻媒体面临着更多的去核实有关新闻信息的任务，也增加了认证新闻侵权主体的工作量和难度。目前，一般消息和正规

新闻的权威性主要还集中在人们对传统的、有影响的媒体的信任方面。在这方面其他组织或个人还不具备竞争力，这相应地减少了社会其他组织或个人利用网络新闻媒体侵害社会公众的机会和可能。 (二)侵权主体的虚拟化 网络为人们的交流创造了一个比较虚拟的环境，这是网络媒体与传统媒体有所不同的另一方面。由于网络媒体信息传输格式和文字表示的一致性，给网络新闻侵权主体的确认带来了困难，这也是虚拟环境下对新闻法制管理产生的负面影响。网络新闻传播主体呈现的这种游离、分散状态，使我们对网络新闻侵权主体的确认变得十分困难，成为困扰各国新闻司法的一个难题。 相关案例分析： 腾讯网”不实新闻侵权赔偿20万-法制案例分析 近日，记者从辽宁省沈阳市中级人民法院获悉，本是合格产品的沈阳宏象牌地板被深圳腾讯网站说成是不合格产品，严重损害了企业声誉，最终企业通过网络证据保全公证固定侵权证据，打赢了官司，获得了20万元的名誉侵权赔偿。法院经审理查明，2009年8月4日，深圳市腾讯计算机系统有限公司经营的腾讯网刊登出一则标题为《沈阳销售地板15种不合格工商局记入黑名单》的新闻，其主要内容为：2009年8月3日，沈阳市工商局公布了近期经市场监督抽查质量不合格地板的产品及经销企业、生产企业名单。其中，王红生产的沈阳宏象牌地板赫然在列。此则新闻与百度、谷歌等搜索引擎链接。由于互联网传播迅速，再加上腾讯公司经营的腾讯网在全国具有相当

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者：

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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

房地产评估案例1

房地产评估案例1

1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处

2.1房地产评估案例一(重要教学评述)

房地产评估案例2.１ 房地产评估案例一 案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2０03年２月2１日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估. 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产. 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的［沪房地×字(２002）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号：（略) 土地使用期限:1996—０４-0５至2046－0４－04止 土地总面积：２9,0322m

建筑面积：6，7９１2m 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥3０公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司. 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为６，791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 （１)建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

房地产估价常见错误案例分析

房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨

前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误