万科及其竞争对手

房地产上市公司财务报表分析

——万科及其竞争对手

公司金融课程论文3

郭红霞 11703班学号：1107534016

摘要：随着经济的增长，房地产业在国民收入中占据着越来越重要的地位，房地产是国民经济的基本承载。中国房地产业自1979年形成至今，逐步发张壮大，全国房地产开发景气程度快速上升。但随着房地产的发展壮大，中国房价也越来越高，为此，中央政府出台多项政策对房地产进行宏观调控。进入2012年，中央政府继续坚持房地产调控不动摇，综合运用行政、经济手段，持续升级调控力度，促进房价合理回归。本文以国内房地产龙头企业万科公司、保利地产、金地集团三家公司为行业代表，对2012年的各项财务指标进行分析，以说明房地产行业的现状以及发展趋势，以及龙头万科在整个行业中的竞争地位。

关键字：房地产；财务指标；万科；保利；金地

引言

随着我国城市化进程不断加大和住房商品化等重大措施的实施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前,由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价,如果说2010-2011年是房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，可以看到，地产行业基本在2012年之后出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，房价甚至稳中回升。

一、房地产行业发展现状

“2012年中国房地产上市公司TOP10研究”针对125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市当地产公司。研究结果显示：2011 年，房地产上市公司的运营表现出经营业绩增速放缓、股东回报稳步提升、财富创造能力整体下降、资金面持续趋紧的态势，同时上市公司在资本市场也处于较低的估值阶段。2012 年1-5 月份，央行两次降低存款准备金率，同时房地产上市公司加大营销力度，提升项目去化率，部分城市房地产市场交易有所回暖，但短期内房地产调控政策依然不会放松。在TOP10排名中，万科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第八。

表1 中国房地产上市公司TOP10

公司万科恒大保利中海绿地龙湖绿城金地合生首开

近年来我国房地产行业呈现以下趋势：

1.经营状况：收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。（1）营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。

2.股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高，有效保障股东收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。

3.财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕；（2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”；（3）存货规模快速攀升，资产减值风险加大。

4.投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（1）房地产上市公司市值仍处低谷，上行空间可期；（2）房地产上市估值抑制或触底回升。

二、万科、保利、金地地产公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的住宅开发企业。公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近50个城市。

保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，成立于1992年，2002年完成股份制改造，国有房地产企业综合实力排名榜首。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖35个城市的全国化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年4月上交所上市。公司是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位，连续七届荣获“蓝筹地产”殊荣，还荣获“2010中国最具价值地产上市企业”殊荣。目前，金地集团已布局19个城市，形成以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局。

从上图可以看出，在总市值排名中，万科在整个房地产行业中高居榜首，依然是龙头企业，保利排名第二，金地位居第四。

三、万科及其竞争对手财务分析

（一）资产状况及利润分析

表2 2012年主要数据

主要数据（白万）万科保利金地

总资产378802 251169 102521

总负债296663 196389 71524.5

总权益82138.2 54779.5 30996.4

营业总收入103116 68905.8 32863.4

营业总成本83023.2 55923.6 27553.9

营业利润21013.0 13393.6 5418.08

净利润15662.6 9978.6 4292.02

从上表可以看出，万科的资产负债结构中，总资产、总负债、总所有者权益均大于保利和金地，位居榜首。2012年，万科的总资产为378802百万元，比保利多127633百万，金地最少，归属于股东的权益为82138.2百万元，高于保利和金地。从利润数据中可以看出，万科2012年实现总营业收入103116百万元，成本支出83023.2百万元，实现营业利润21013百万元，比保利多实现营业利润7619.4百万元。万科全年实现净利润15662.6百万元，保利实现净利润9978.6百万元，金地实现4292.02百万元，保利比金地多实现净利润5686.58百万元。从以上数据可以明显的看出，万科作为房地产的龙头企业不会动摇。

（二）偿债能力分析

偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债能力,偿债能力分短

期和长期。

表3 2012年主要偿债能力数据

偿债能力（2012）万科保利金地

流动比率 1.3962 1.7308 1.9706

速动比率0.41410.38070.5615

现金比率20.12523.259441.4366

资产负债率78.316378.190169.7658

1.短期偿债能力分析。流动比率、速动比率以及现金比率都是反映企业短期偿债能力的指标。（1）流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期之前，可变为现金用于偿还负债的能力。从上表可以看出，金地的流动比率最高，而万科的流动比率最低，说明金地短期偿还债务的能力高于万科，另一方面的原因是由于金地的负债水平低于万科，财务杠杆较小。（2）速动比率是流动资产扣除存货之后除以流动负债，基于房地产业的特殊情况，一般在建工程和存货较大，所以速动比率更能反映公司的短期偿债能力。12年，万科的速动比率在这三个公司的居中，保利的速动比率最低，说明公司存货与在建工程较多，短期偿债能力较弱，金地的速动比率最高，其偿债能力较强。（3）现金比率是流动资产扣除存货和应收账款，完全反映了公司的现金流量。从以上3个数据全都反映出金地的短期偿债能力最强。

2.长期偿债能力。长期偿债能力表明企业对债务的承担能力和偿还债务的保障能力，是反映企业财物安全和稳定程度的重要指标，资产负债率是反映公司长期偿债能力的主要指标。从上表可以看出，万科和保利的资产负债率相差不大，但万科略高于保利，金地的资产负债率最低，以上数据说明，万科的长期偿债能力最强，金地最弱。但不管其数据如何，都高于其行业平均水平。

（三）营运能力分析

营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,下面主要以短期营运能力来衡量万科、保利、金地利用其资产赚取利润的能力。

表4 2012年营运能力数据

营运能力（2012）万科保利金地

应收账款周转率60.632346.90778764.8988

应收账款周转天 5.93747.67460.0411

存货周转率0.28230.25730.3327

存货周转天1275.23911399.1451082.0559

流动资产周转率0.31950.31970.3528

流动资产周转天1126.76061126.05571020.4082

流动资产是房地产上市企业短期内可以调动的资产，变现比较快，周转迅速。流动资产周转率是房地产上市公司流动资产周转速度的主要评价指标，能够有效评价流动资产的综合利用效率。存货周转率和应收账款周转率是流动资产周转率的细化。应收账款周转率反映应收转款能否及时收回的能力，存货周转率反映存货的周转速度。从上表可以看出，万科的应收账款周转率最大，周转天数最小，应收账款的变现能力最强，金地最小；而金地的存货周转率最大，周转天数最小，存货周转速度最快，万科居中，保利的存货周转速度最慢，在之前的分析中，金地的速动比率最高，可能因其存货较少，这也是其存货周转率较高的原因。总体来看，三家公司的流动资产周转率，金地的周转率最大，流动资金变现能力最强，而万科的流动资产周转率最小，周转天数最长，变现能力最弱，这和其资产负债结构有很大关系。万科产业较大，资产比金地多很多，应收账款和存货也其他两家公司多，所以导致其流动资产周转率较两外两家低，但如论如何，其偿债能力都高于行业平均能力。

（四）盈利能力分析

盈利是公司得以生存和发展的动力,是投资者选择投资目标的原因,是债权人回收债权获取利息的保证。

表5 2012年盈利指标数据

盈利能力（2012）万科保利金地行业平均

净资产收益率19.66% 19.86% 14.39% 9.8%

净利率12.17% 12.24% 10.30% ——

毛利率36.56% 36.19% 32.05% 36.4%

每股收益（元） 1.14 1.18 0.76 0.4

净资产收益率是立足于股东的角度来考核企业获利能力和投资回报能力的重要指标。通过分析净资产收益率指标，一方面可以得知企业的投资效益状况，另一方面可以了解企业管理水平的高低。12年万科和保利的净资产收益率相差不多，但均比金地高，但同时也都高于其行业平均，反映了万科和保利的盈利能力较强，股东回报率较高，企业的收益状况较好，虽然金地较前两个企业的资产收益率较低，但在整个行业中，也处于较高的水平，企业也获得不错的收益和股东回报。同时，万科和保利的每股收益相差不几，对投资者而言，更倾向于万科和保利。净利率体现企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的营业利润就无法

形成企业的最终利润。通过对该指标的分析，能够充分反映出企业成本控制、费用管理、产品营销、经营策略等方面的成绩与不足，可以通过它反映出企业销售，管理和成本费用控制等方面的综合效果。从上表可以看出保利和万科的净利率相差不多，金地较差，万科和保利在12年获得较多的利润，同时其成本控制和费用管理等都较金地良好。

用杜邦分析法对三家公司的净资产收益率做更详尽的分析：

表6 杜邦分析法

杜邦分析法净利润率总资产周转率权益乘数净资产收益率

万科15.1893% 30.55% 4.545 19.66%

保利14.4815% 30.89% 4.545 19.86%

金地13.0602% 34.05% 3.333 14.39%

杜邦分析法是针对净资产收益率，将其划分为多项指标，来分析其影响因素，是因为什么原因导致其净资产收益率上涨或是下降。通过上表的分析，万科和保利的权益乘数一样大，保利的净资产收益率略高于万科是由于其总资产周转率较大。金地的净资产收益率周转率受其净利润率、总资产周转率和权益乘数，其中权益乘数较小，但其总资产周转率较高，导致其产生的原因还是由于其资产负债结构较小。

（五）成长能力分析

表7 2012年成长能力数据

成长能力（%）万科保利金地

主营业务收入增长率43.6505 46.4951 37.3972

净利润增长率35.0269 35.4463 14.733

净资产增长率21.0897 30.2277 18.5705

总资产增长率27.8835 28.7948 13.2827

从表格中可以看出，12年三家公司都进行了资产扩张，但万科和保利总资产增长率相差不多，进行了大规模扩张，主营业务收入增长率也相差不多，三家企业在12年均不同程度的扩张及壮大，但金地作为全国前10企业，还不及龙头万科和保利。

从上图可以看出，万科的主营业务收入居榜首，保利第二，金地第四。

四、总结

通过以上的分析，毋庸置疑，万科是全国最大房地产公司，成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。保利12年的盈利性和销售状况也处于较优越的水平，和万科不相上下，但还不足以触动龙头企业万科。金地的各方面指标虽不及万科和金地，但其盈利性和成长能力也是逐年攀升，跃居全国第八。

行业前景仍然是不错的，毕竟中国房地产这个国内居民最大的消费市场，仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。只是由于近几年的宏观调控政策，行业出现了冬天，房价虽然依旧有所增长，但其势头已不及当年，呈现较缓的趋势，但百姓对房产的需求依然只增不减，所以，未来房地产形势还会继续上升，只是比较缓慢而已。

参考文献

[1] 李红娥:《房地产上市公司财务报表分析》[D].西南交通大学.2012

[2]史天杰:《中国房地产上市公司财务绩效评价探讨》[M].《财经界》.2009

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[4]蒋一琼:《房地产上市公司财务体系分析》[M].《科技广场》2009

[5] 2012年中国房地产上市公司TOP10研究报告