我国房地产企业投资开发中的成本核算现
FINANCE＆ECONOMY金融经济
檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸檸
从更高层次上对企业的业绩进行更为全面的评价。
总之，战略管理会计从战略的高度，提供超越企业本身的更为广泛的和有价值与战略管理相关的信息，并从更高的起点重新界定了管理会计的内涵，它克服传统管理会计的缺点及局限性，使传统管理会计迈向更高的层次。战略管理会计对现代管理会计的突破，是管理会计的重大变革，这种变革不仅改变了管理会计本身，而且对现代财务会计也产生了深远的影响。它有利于降低各行业的管理成本加强各行业的管理水平，能更好地适应时代的发展，
为自己的发展建立一个良好的基础。本文
在分析传统管理会计局限性的同时阐明了
战略管理会计的内涵和特点，并力图构建
战略管理会计的基本内容体系，由此我们
认为无论从理论还是从实践角度上来看，
战略管理会计理论体系都具有重大意义。
参考文献：
［1］夏宽云.《战略管理会计》.2006
［2］孟凡利、王翠春、王健、杨公隧.
《管理会计应用：现状、问题与应有
的改进》.《会计研究》.1997
［3］黄勇《试论我国战略管理会计存在的
问题与对策》.《当代经济》.2008
［4］李建芳.《管理会计体系存在问题及
对策》.《财会研究》.1996
［5］刘洋.《战略管理会计在我国企业中
的应用研究》.《生产力研究》2.008
［6］甘永生.《战略管理会计基本内容体
系初探》.《会计之友》.2004
（作者单位：中铁十五局集团第五工
程有限公司六分公司）
我国房地产企业投资开发中的成本核算现状
□郭晓燕
摘要：近些年，随着我国房地产市场的潮起潮落，房地产企业的成本核算也日渐受重视。房地产开发商要想在激烈的市场竞争中获得经营利润，就必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。本文作者将结合自身几年来的工作经历，拟对房地产开发成本的内容以及在成本核算中遇到的一些问题谈些看法。
关键词：房地产投资；成本核算
一、房地产企业投资开发中的成本核算特点
成本核算和成本管理是企业实现自身财务目标的重要手段，尤其是对于资金密集型的房地产企业而言更是如此。近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产价格的不断升高，土地拍卖价格以及办公楼租售价格也节节攀升，房地产企业之间的竞争越来越趋向于价格竞争了。因此，我国房地产企业要想在今后激烈角逐的市场环境下获得更多的利润，就必须加强自身的成本控制和成本管理。然而，房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面：首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。
其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。
最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。
二、房地产投资开发中的成本构成
房地产投资开发的成本构成主要指的是房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，包括全部开发中的成本投入、配套设施费的分摊、环境绿化费的分摊等。这些成本构成按照成本的使用途径可以分为三个大的方面。
第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费以及建筑安装工程费。土地征用及拆迁补偿费指的是房地产企业开发时为征用土地所发生的各项费用，如土地征用费、耕地占用税、安置居民拆迁房支出等；前期工程费指的是项目开工前所发生的费用，如项目规划设计费、可行性研究费、勘察设计费等；建筑安装工程费指的是房地产企业以出包方式支付给承办单位的安装工程款或者自己承建发生的各项安装费用，如水暖电器、土建施工中的料工费等。
第二，项目开发中与施工相关的配套以及其他费用支出。主要包括基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用三大块。基础设施费主要指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污照明等相关的费用支出；公共配套设施费指的是开发项目中不能够明确转让的公共设施配套设施发生的支出，如变电站、公用停车场等；开发间接费用主要指房地产企业所属的管理各部门在施工中所发生的费用，例如施工人员的工资、福利费、施工设备的折旧费等。
第三，最后一个方面的成本费用支出则主要指的是房地产企业在整个项目开发过程中所发生的各种投融资成本，如银行的利息贷款支出、业务上的招待费支出、为直接组织管理开发项目而
421
财会之窗
发生的人员费用等。要知道房地产行业是一个投资周期长、风险高、市场竞争激烈程度很强的行业，这方面的费用比不可小觑。
三、我国房地产企业投资开发现状中存在的问题
房地产企业投资开发的成本核算是一个关系着房地产企业利润的大问题，房地产开发成本核算归结起来主要体现在以下几个方面，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期等。
1.成本费用的归集和分配方法不太合理
根据通常的企业成本会计处理方法，一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话，就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话，就应该通过一定的程序先归集料工费，再采用适当的方法进行分配，例如约当产量法等。然而，对于我国的大多数房地产企业而言，由于项目投资开发中发生的大部分成本费用都是属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、设施配套费等均属于间接开发成本，这些料工费占用的比例还都是比较大的，但是怎么样对这些开发过程中的间接成本进行归集呢，到目前为止，独立核算的房地产行业会计准则并为给出明确的说法，很多房地产企业在处理成本费用的归集和分配上也是各有不同，口径难以一致。
2.随意调剂成本，工程款决算与成本费用支出存在较大差距
房地产企业在同一个时间内可能有好多个项目在同时进行开发，当然，由于每个项目的地理位置、市场用途以及土地出让价格等的不同，会导致每个项目的利润率不一样，这个也比较容易理解，例如经济适用房和商品房开发、别墅等的利润空间就会存在较大差距。因此，有些房地产企业在进行项目成本核算时出于某种目的如偷漏税或者其他方面的原因，会人为地调整不同项目之间的成本分配，造成工程款决算与成本费用支出存在较大差距。例如一些房地产开发企业为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，一般多采用预提配套设施费的办法，预提标准由企业自行规定。这样会不可避免出现预提数与实际发生数发生较大的差异，不少房地产企业都会把其当成为调节当期利润的重要关口。
3.会计成本核算不到位，虚列成本费用
房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业，涉及的会计期间也比较长，跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。正是因为这种状况的存在，导致很多房地产企业的成本核算不到位，成本费用列支不规范的现象。例如我国《施工、房地产开发企业财务制度》第六十二条规定“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现”。而在实际操作当期的收入和成本并不能够准确预转，这就为企业虚列成本费用提供了平台。
四、我国房地产企业投资开发中的成本控制与成本完善对策
1.合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法
目前，很多房地产开发企业对于前面提到的六大成本项目的归集核算不够重视，只是将前期工程费、基础设施费等六个核算方面进行成本归集，没有明确进行分类归集，也没有进行费用组成结构关系的分析。笔者认为我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集，例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计入有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目，借“开发成本—房屋开发成本”，贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法，即按照基础设施费的历史成本发生原因给以合理分摊。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。
2.强化会计监督，加大税务监管力度
随着我国房地产市场的慢慢成熟，针对于房地产行业的会计制度应该得到不断完善和加强，尤其是对于房地产企业的一些会计监督制度。从近些年来看房地产行业会计造假现象严重，很多企业都存在不同程度的偷漏税现象，其中随意调剂成本便是一种相当重要的手段。因此，企业外部审计部门、财政税务相关部门应该加大外部监管力度，对不真实核算工程预决算的企业、不按照规定核算收入和成本的房地产企业加大监管力度，从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。
3.制定科学的材料领用流程，节约现场管理监督费用
房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程，实行限额发料，对于在成本领用中有良好表现的节约行为给予适当的奖励，超出标准成本领用限额的或者超出项目预算材料限额的应当给予一定惩罚。另外，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额，虽然这些费用与项目成本直接关联性不是很大，但是这项费用的有效控制可以为其他成本费用项目的列支提供一个较好的影响典范。
4.加强项目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途径
俗话说“良好的企业内部管理出成本效益”，房地产企业更是如此，为了对企业投资开发的成本有一个全面的考核分析，笔者认为企业应以施工的区域为依据，来作为确立每个工程项目的成本依据，并单独设立进行共同分配的成本对象来强化成本核算和成本分析控制。此外，房地产企业也要积极强化成本控制途径，重视包括成本费用开支范围、期间费用的开支范围、成本和费用管理责任制、成本和费用的计划和考核等一整套成本管理措施，在整体层面上不断提高房地产企业的成本核算水平。
总之，房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急，也是房地产开发商在激烈的竞争市场中获得经营利润的必要途径。
参考文献：
［1］林爱君.浅谈房地产企业成本核算问题［J］.企业与经济管理，2007（7）.
［2］冯树健.房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议［J］.
财政监督，2008（5）.
［3］张聚永.试谈房地产开发成本核算的规范化［J］.商场现代化，2009（2）.
［4］张文保，韩晓斌.房地产业中的成本核算与降低成本的方法［J］.山西建筑，2009（10）.
（作者单位：青岛城市建设集团股份有限公司）
521