关于建设用地使用权相关规定的理解与适用

我国实行最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。建设用地使用权是不动产的重要组成部分，其相关内容系《物权法》规范的重点之一。笔者在解读《物权法》中关于建设用地使用权相关内容的基础上，根据现行的法律法规和政策，结合自己多年的专业实践，对该法中关于建设用地使用权相关内容如建设用地使用权的取得、农用地的转用、土地用途的变更、建设用地使用权的期限与收回等内容的理解与适用作出分析，对《物权法》规定与现行相关规定的衔接问题作出阐述。主题词：建设用地使用权、土地用途、出让、转让将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》或该法），自公布迄始，甚至说，在历次草案修订的过程中，即得到全国各届、各阶层的广泛关注。《物权法》的重心是规范不动产。在《物权法》草案的审议过程中，全国人大法律委员会提出我国应当实行最严格的土地管理制度，得到了国家高层的认可。最严格的土地管理制度，针对的主要就是建设用地的控制问题。建设用地使用权是不动产的重要组成部分，在目前正值国家对房地产开发产业进行宏观调控的大背景下，建设用地使用权的相关内容理所当然地成为《物权法》中被关注的重点之一。《物权法》最根本的作用在于定分止争，该法共五编十九章247条，其实概而言之，就是确定物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权这三个方面的问题。三个方面的问题均涉及到建设用地使用权的内容。《物权法》在现行法律规定的基础上，对土地法律制度进行了改革创新，建立了不动产统一登记制度，完善了土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、含宅基地使用权在内的建设用地使用权为主要内容的土地物权体系，明确了探矿权、采矿权的物权性质。笔者在解读《物权法》中关于建设用地使用权相关内容的基础上，根据现行的法律法规和政策，结合自己多年的专业实践，对该法中关于建设用地使用权若干内容的理解与适用问题作出分析，并对《物权法》规定与现行相关规定的衔接问题作出阐述。一、关于建设用地使用权的取得方式《物权法》第137条规定，国家所有的土地转为建设用地，主要是通过出让、划拨两种基本方式，另外还少量采用土地租赁、国有土地使用权作价入股等方式。此处的土地租赁与土地二级市场上的土地承租不同。此处的土地租赁系指土地一级市场上土地使用权的取得行为，作为建设用地使用人来讲，是土地使用权的原始取得，取得的是土地自物权性质的用益物权。在以土地租赁方式取得土地使用权并经登记后，其取得的权利证书为标注有“土地租赁”字样的土地使用权证；租赁土地使用权人可以在土地上按照相应的规划要求建造房屋等建筑物、构筑物并取得相应的所有权或统一的房地产权。二级市场上的土地承租是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，受让人取得的是他物权性质的土地承租权，其权利证书为他项权利证书；且受让人一般不能在土地上新建永久性的建筑物、构筑物。该条的另一个内容是明确了经营性建设用地的使用权必须采用公开竞价的方式出让。其中将工业用地亦纳入公开竞价取得的范畴，概系吸收了去年国家土地调控政策之国发[2006]31号文《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中第五项的规定。该条款对于结束长期以来工业用地使用权低成本取得、低强度使用的局面是一剂猛药。上海市已于《物权法》公布前，在上海市土地挂牌出让公告[2007]第1号中，明确地将工业用地使用权列为公开竞价的范畴。另，该条第三款所述“采取划拨方式设立建设用地使用权的，应遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”，系指遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称“《房地产管理法》”）第23条，尤其是2004年8月28日修改的《中华人民共和国土地管理法》（下称“《土地管理法》”）第54条中关于可以采用划拨方式取得建设用地使用权的情形。二、关于建设用地土地用途的改变《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”此条款中的“不得改变土地用途”，与《土地管理法》中土地用途管制制度所述土地用途性质不同。后者是从土地源头的意义上讲的，其主要出发点在于严格限制农用地转为建设用地，以控制建设用地总量，切实保护耕地，特别是保护基本农田。此条款中的合理利用土地、不得改变土地用途的规定系针对土地的利用环节，

从遵守城市规划及村镇规划，以及保证土地的利用效能这两个角度设置。建设用地的使用，必须服从城市总体规划、村庄和集镇规划以及土地利用总体规划，遵守规划的土地用途即属于遵守土地的控制性建设用地条件及参数标准。而保证土地的利用效能，本身也包括两个方面的含义：一方面是政府计划意义上的节约用地，主要体现在控制建设用地总量、盘活存量用地；另一方面是建设用地使用意义上的集约用地，主要指建设用地的使用必须达到一定的投资强度及容积率，或满足一定的建设用地定额标准。通过该两方面提高土地利用效能的措施，力求实现在控制建设用地总量的前提下保证土地有效供给的目的。此条款中有权批准改变用途的“有关行政主管部门”，应指市、县的规划管理部门和人民政府。其中的市是指各级别的市（县级至直辖市），其中的县不包括区。由于我国城市规划和村镇规划均实行严格的规划制度，任何建设均须经过规划审批，改变土地用途等于改变了特定地块原先的规划，因此，应经规划管理部门重新审批。土地使用权的划拨、出让或出租，无论是采用公开竞争形式还是协议形式，虽然代表国家实施土地使用权出让及最后与土地使用人签订合同的主体均是土地管理部门，但批准用地的机关却是市、县人民政府。因此，在建设用地使用权人改变土地用途即改变原合同实质性约定的内容时，要经过土地管理部门核准，并由土地管理部门报请原批准用地的人民政府批准，才能通过变更原土地使用权合同或签订新的土地使用权合同的方式实施土地用途的变更。另，对原划拨土地，因发生土地用途变更后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式，缴纳土地出让金；对出让土地，凡改变土地用途的，应按规定补交不同用途的土地差价。三、关于农用地的转用《物权法》第43条作出了严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地总量的原则性规定。但该法第十二章“建设用地使用权”一章中，仅对国家所有土地的建设用地使用权作出了具体规定；而对农民集体所有的土地作为建设用地的情形，仅在第151条指出“依照土地管理法等法律规定办理”。根据《土地管理法》等现行法律的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，举办乡镇企业、本农民集体组织中的村民建设住宅、村镇公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地除外。根据建设主体及建设所占用土地所有权属性质的不同，可将建设占有土地的情况至少分为以下几种：一是任何单位或个人建设占用现有国有的存量建设用地或国有农用地；二是非本农民集体的任何单位或个人建设占用农民集体所有的建设用地或农用地；三是本农民集体的单位或个人建设占用农民集体所有的建设用地或农用地；四是任何单位或个人建设占用未利用地。涉及建设占用农民集体农用地的情形有两种，一是非本农民集体的任何单位或个人建设占用农民集体所有的农用地；二是本农民集体的单位或个人建设占用农民集体所有的农用地。前者在用地前既须办理农用地转用手续，又须办理征地手续；后者虽不须办征地手续，但必须办农用地转用手续。即上述两种情况中，只要是建设用地占用农民集体农用地的，均须根据法定的审批权限和程序进行农用地的转用审批手续。另，在国家所有土地或国家拟征收的农民集体农用地上进行建设占用农用地的，须办理农用地转用审批手续，此情形自不待言。由此，无论何种所有制形式的土地，只要是需要将农用地转为建设用地的，均须办理农用地转用手续。进一步讲，无论建设主体是否本农民集体的单位或个人，《物权法》第43条的效力客体应及于农民集体所有土地中拟转为建设用地的农用地。另外，我国在土地总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地使用权的审批，采用的是农用地转用审批与具体建设项目用地审批相分离的制度。农用地转用一般地由国务院或省级人民政府审批（其中村庄、集镇建设项目所需的农用地转用亦可由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府审批）；而在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地则由市、县人民政府审批。四、关于建设用地使用权的转让《物权法》第143条规定：“建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”该条中建设用地使用权的互换、出资、赠与俱是建设用地使用权转让的特殊形式。而抵押的建设用地使用权，在其以变卖、拍卖等方式实现抵押权时，亦是

通过转让的形式来实现。因此，该条款实质上就是涉及到建设用地使用权的转让在法律上的可行性及转让的条件问题。笔者认为，此处但书中的“另有规定”系指以下几种情形：一是《房地产管理法》第38条所规定的，以出让方式取得国有土地使用权的，转让时应满足已全部支付土地出让金并取得土地使用权证书，以及完成一定的开发投资金额等条件。二是划拨土地使用权的转让应经土地管理部门审核并经同级人民政府批准同意，并应将其中土地出让金中的土地收益部分上缴国家。三是关于农民集体所有的建设用地使用权。近年来在全国好多地方特别是试点地区都出台了加强农民集体所有建设用地使用权流转（即各种形式的转让、出租）的地方法规和政策。但无论这些地方法规和政策如何灵活，至少应有三个限制的底线：（1）必须符合相应的规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内；（2）不能进行商品房的开发经营；（3）禁止通过“以租代征” 等方式使用农民集体所有建设用地进行非农业建设。国有土地使用权的转让，应如实申报成交价格，土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报的土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可以行使优先购买权；相应地，土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府亦可以采取必要的干预措施。另，《物权法》第143条未规定土地使用权人对建设用地使用权的出租。依据现行的有关规定，建设用地使用权可以出租。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《土地出让转让条例》）第二十八条之规定，出让土地使用权人将土地使用权出租时，应满足的条件与《房地产管理法》第38条所规定的条件基本相同。将划拨土地使用权上所建房屋出租的，亦与划拨土地使用权转让的条件要求相似：经土地管理部门审核，报相应人民政府批准，并将租金中所含土地收益上缴国家。五、关于国有建设用地使用权的期限与收回《物权法》的亮点之一，是在第149条明确规定了住宅建设用地使用权的自动续期。物权法中的建设用地使用权问题一直是购房者关注的话题，特别是近两年关于建设用地使用权到期后如何处置的讨论日益热烈。尽管《物权法》对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何办理续期等细节问题未予规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，小业主的心终于可以放下，因此该规定受到老百姓的广泛欢迎。《物权法》对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地等土地使用权期限届满未规定自动续期，应理解为仍沿用原先的法律规定，需要续期的，须提前提出续期申请。目前正值商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，物权法对此类建设用地使用权未规定自动续期，概系国家意在用法律的形式来实施土地调控政策，从土地供应源头来对建设用地规模进行控制的体现。建设用地使用权的收回包括多种情况，如《物权法》第148条所规定的，因公共利益的需要提前收回；因违反《房地产管理法》第二十五条、《土地出让转让条例》第十七条之规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发被无偿收回。另有依据《土地管理法》第五十八条第（二）至第（四）项之规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；因出让土地使用期满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因迁移、解散、撤销破产或者其他原因而停止使用土地的；因公路、铁路、机场、矿场等经核准报废等情形。另，《土地管理法》对于农村集体所有土地上的建设用地使用权的收回情形亦作了相应的规定。《物权法》除第148条之外，对其他依法收回国有土地使用权的情况未加详述，在出现相关情形时，当分别不同情形，依据相应的法律法规进行处理。在《物权法》第144条所述以转让、出资等不同方式受让国有土地使用权的情况下，其土地使用权的期限，以建设用地使用权最高使用年限的剩余期限为限。若土地使用者需要进行续期，或者出现上述土地被依法收回的情形，则与一级市场上的土地使用权人适用相同的法律规定。另，建设用地使用权，自登记时设立并起算。六、关于房地不分家原则依据《物权法》第146条、147条、182条之规定，建设用地使用权在以转让、互换、出资或赠与（笔者认为还应包括合作开发土地或合作开发建设房屋）等情形转让建设用地使用权时，土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应一并转让。反之，以上述各种方式

转让土地上的建筑物、构筑物及其附属设施时，其占用范围内的建设用地使用权亦一并处分。在将上述建筑物或土地使用权抵押时，相应的土地使用权及建筑物亦须一并抵押。上述原则即属房地不分家原则。需要注意的是，《土地出让转让条例》第二十五条第二款，及1996年5月17日原国家土地管理局《关于城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例有关问题的批复》，以及国家土地管理局1990年8月25日《关于如何理解分割转让形式的答复》，曾经允许在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。依笔者理解，此种允许土地使用权分割转让的规定，为土地使用权的分割转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。包括将一幢建筑物分别转让给多个使用者，从而使该建筑物范围内的土地使用权分割转让情形，以及进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者的情形，其性质上属于土地使用权（连同其上面的建筑物、构筑物所有权）的分割转让，而非土地使用权与建筑物、构筑物所有权的分割转让，因此该种分割转让没有破坏房屋不分家的原则。至于个别地区已经将房与地进行分割转让的情形，属于历史遗留问题，应根据个案的不同情况作出妥善处理。但在《房地产管理法》等早已明确、且《物权法》又进一步申明房地不分家原则的情况下，不应再出现新的房、地分属不同权利人的情形。至于我国大部分地区实行房地归属于不同的部门管理、房地分开登记的实际情形，应通过部门之间协调、对房地产登记进行必要的技术处理、对房屋所有权或土地使用权作妥善的流转处理等方式来实现房地不分家原则的落实，而不应因技术上的具体实施问题影响物权管理的基本原则。当然，以上所述房地不分家原则不包括将地上建筑物、其他附着物作为动产转让的情形。另，《物权法》沿用了原先法律的规定，于第183条重申乡镇、村企业的建设用地使用权不能单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占地范围内的建设用地使用权须一并抵押。七、关于建设用地使用权的土地空间范围《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”土地，包括建设用地，是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素。在美国，对于一块特定的土地，可一个人拥有它的表面使用权（地面权），另一个人拥有它的地下开采权（次表面权），还有一个人拥有它的空中使用权（空域权）。我国现行的法律规定中，也已有规章性的文件承认除土地使用者外其他单位或个人对于特定土地的空中或地下利用的权利。1995年国土管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第54条规定：“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《物权法》系第一次从法律的高度明确了建设用地使用权可以在地表、地面以及地下分别设立的制度。笔者认为，《物权法》第136条中，建设用地使用权人主要指的是地面使用权人，其所拥有的权利是土地的地面使用权和一定高度内的空间使用权，在经批准的情况下，其本人或其他人可享有该地块的地下空间使用权。土地的地面使用权必须依据法律的规定通过出让、受让取得，或通过受让建筑物所有权连同土地使用权的方式取得；地下空间权及一定高度内的地上空间权，则可以通过双方约定，即以设定地役权的方式进行设定。当然，此地役权的设定应符合地下空间规划，遵守国家的相关规定或应获得相应的批准。该条款中“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”中的“用益物权”，应理解为限于已经登记过的用益物权。八、关于建设用地使用权的相邻权关系《物权法》第七章规定了相邻关系，该章虽系就不动产的相邻关系所作一般规定，但其中第88条、89条、91条、92条四个条款系对建设用地使用权的相邻关系所作特别规定，该四条规定细化了《民法通则》等现行法律对于建设用地使用权相邻关系的内容。值得一提的是，《物权法》第89条对于建造建

筑物的过程中，不得违反国家有关工程建设标准，或妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照做出了明确规定，这也是《物权法》中体现惠民原则的亮点之一。现实生活中，部分开发商为了谋取高利润，不惜擅改规划，导致小区内楼幢数过多、楼层数过高、密度过大。在此前景下，“阳光权”这个听上去有点新鲜的问题不断出现在开发商和业主之间的纠纷事件中。鉴于相邻建筑物的通风、采光和日照方面，国家在规划、设计相应规范和标准中已经制定出相应的规范，《物权法》对此问题中工程建设标准执行层面的规定，可谓使小业主的“阳光权”得到了进一步的、基本法律层面的保证。另，建设用地使用权还有一种特殊的相邻关系，如临街、重要道路或建筑物周围的建筑物道路退让、带征绿地、高度控制等，对此《物权法》未作具体规定，笔者认为此类关系属于城市规划的范畴，有关的规定见诸《城市规划法》等专门的法律及规范、标准中。该类特殊的相邻关系主要特点在于系主要出于公共利益的需要，并且以国家的相应行政权力作保证，因此不存在其相邻关系中被妨碍人的权利难以救济的问题。九、关于建设用地使用权的抵押《物权法》沿用了《担保法》等法律的规定，采用列举与排除相结合的方式规定了可供抵押的财产，其中第180条所列举的含建设用地使用权在内的可供抵押的不动产财产，与现行规定大同小异。值得注意的有两点：一是该条间接地明确了可供抵押的财产应是“债务人或者第三人有权处分的” 这样一条原则，为该条第（七）项这一兜底条款的适用提供了方便。二是第187条中所作“抵押权自登记时设立”的规定。在我国以前的规定中，如《担保法》第31条之规定，系将不动产的抵押登记作为不动产抵押合同生效的要件，并进而在实际上将不动产抵押合同的生效与否作为了抵押权成立与否的标志。笔者认为，如此处理实际上是混淆了契约成立与契约履行的概念，将契约订立行为等同于契约履行行为或契约履行的结果，因此在理论上是错误的，在实践中当然也容易造成不必要的误解与纠纷。而《物权法》将不动产的抵押登记作为抵押权设立的标志，是完全符合抵押权设立及生效的本来意义的，该规定应该说是对以前的理论及《担保法》等法律规定的澄清或“拨乱反正”。对此，笔者将在另一篇《物权法》方面的文章中作专门的阐述。划拨用地使用权，根据现行法律的规定，是可以作为抵押权的客体的，但须履行审批手续，并在实现抵押权时，将该土地使用权的收益上缴国家。另，依据国土资发[2004]9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押的，土管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的相关部门的批准，不再另行办理土地使用权抵押审批手续。十、关于建设用地使用权的登记《物权法》贯彻不动产物权公示、公信的原则，在不动产登记方面做出多项创新性规定：一是确立了不动产统一登记制度；二是确立了不动产登记生效原则；三是对更正登记、异议登记和预告登记制度做出明确规定；四是明确了不动产登记簿的效力及登记机构的职责；五是明确了不动产登记机构的赔偿责任。依据《物权法》第9条第二款、第24条的规定，物权可以有不经登记而生效的情形；但不经登记的物权不能对抗善意第三人。另，根据《物权法》第31条之规定，《物权法》第28条至30条属于物权不经登记即生效的情形。其中，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物权法》中对于建设用地在内的不动产物权登记的种类，包括四大类：（1）土地使用权和房屋所有权登记；（2）房地产他项权利登记；（3）预告登记；（4）变更登记及异议登记。其中土地使用权和房屋所有权登记包括初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。房地产他项权利登记包括抵押权等他项权利的设定登记、他项权利的转移、变更及注销登记；根据《物权法》第十四章的规定，不动产物权人可以通过约定的方式设定地役权，地役权可以登记为他项权利。预告登记包括商品房预购、预购商品房设定抵押、房屋建设工程设定抵押及房屋建设工程抵押权转让的预告登记。从效力方面来看，土地使用权和房屋所有权登记

的作用在于经登记发生物权效力；他项权利及预告登记的效力在于经登记后能够对抗第三人。《物权法》关于登记的某些时间性规定较现行规定有些改动。如关于预告登记，《物权法》第20条规定在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告失效；而上海市的规定是自预告登记之日或大产证初始登记之日起两年内当事人未申请房屋所有权或者房地产他项权利登记的，预告登记失效。关于异议登记，《物权法》第19条规定申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记就失效；而上海市规定的期限为三个月。另，由于《物权法》没有将居住权、典权列为法定物权，根据物权法定原则，上海市应不再进行该两项他物权的登记。上海市规定中有通行权的登记，因通行权应视情况或属于相邻权的范畴，或属于地役权的范畴，故根据不同的情况可分别作不予登记、或按照地役权作他项权利登记处理。十一、关于建设用地使用权人的权利和物权保护就建设用地使用权，《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”笔者认为，该条的叙述其实是不全面的。建设用地使用权人对于建设用地使用权及其土地上的房屋等建筑物的所有权内容，应该是对土地使用权的占有、使用、收益以及有条件的处分权（在对土地使用权处分时须满足一定的条件或经批准），以及对该土地所建造建筑物、构筑物及其附属设施的占有、使用、收益和处分权。就建设用地使用权的保护，《物权法》没有作出专门的规定，应适用该法第三章物权保护的一般规定。该章中各种保护方式的诉讼时效，《物权法》没有以条文的形式作出具体描述，其确定只能依据各条款物权保护的内容结合民法的基本原理进行。笔者基本同意华东政法学院傅鼎生教授的观点：（1）第33条属于物权的确认之诉，该条款的诉请系直接针对具体的物，在权利没有得到实现之前，该诉请不应成为诉讼时效的客体；（2）第35条属于妨碍他人行使物权的违法行为，无论妨碍的时间多长也不会出现被人认为是形成已久的事实状态这一法律效果，因此亦不属于诉讼时效的客体；（3）第36条及第37条属于要求赔偿损失性质的诉讼，已不是物权的诉讼，因此属于诉讼时效的客体。但笔者不同意傅教授关于第34条的观点。傅教授认为，第34条属于物的返还性质的给付之诉，因此属于诉讼时效客体。笔者认为，第34条是物权权利人在被他人以占有动产或不动产形式侵权的情况下，就其本人的原物请求返还的诉请，在原物未得返还之前，侵权人的侵权行为一直处于持续状态，因此不适用普通诉讼时效及任何特殊诉讼时效的规定；或者说在提起返还原物之诉请时，其诉讼时效尚处于未开始起算的状态。十二、《物权法》关于建设用地使用权的规定与现行法律法规及政策的衔接问题在《物权法》出台以前，有关物权的包括建设用地使用权在内的法律规范内容分散地规定在《中华人民共和国民法通则》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国渔业法》等法律中。国家历次特别是2003年以来关于房地产开发与经营、土地调控等一系列规范性文件及政策文件中，亦就一些含建设用地使用权在内的物权方面的内容作了规定。《物权法》的出台，系在对现行的与物权相关的法律法规及政策中的规定（下简称为现行规定）进行审视的基础上，结合物权方面的司法实践和我国目前的法治状况，从物权的整个体系上对包含建设用地使用权在内的物权诸方面作出统一的规制。《物权法》的制定，虽说总体上系在沿袭现有法律框架和法律规范的基础上进行，但在若干方面必然会相对于现有的法律规范有所突破和创新。因此，《物权法》有些内容与现行规定有些矛盾与冲突是必然的。在学习和执行《物权法》的过程中，不但是《物权法》的具体内容、《物权法》中的内容与现行规定中相关内容的区别，而且如何处理《物权法》与现行规定适用的关系亦应成为需要研究的课题之一。笔者认为，《物权法》施行后，在执行中如何处理该法与现行规定的衔接问题上，从总体情况看应遵守如下原则：《物权法》与现行规定一致的，应结合起来执行；《物权法》没有规定，现行规定有明确规定的，应按照现行规定执行；现行规定没有规定，而《物权法》有规定的，按照《物权法》

的规定执行；物权法与现行规定中的相关内容不一致的，应当按照《物权法》的规定执行。当然，现行规定即现行的与物权相关的法律法规及政策中的规定内容相互之间，亦有许多重复与矛盾的情形，亦涉及到法律冲突与衔接的处理问题，此类问题亦应按照下位法服从上位法、旧法服从新法等原则来处理。

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。

建设用地使用权题库1-0-8

建设用地使用权题库 1-0-8

问题： [单选]关于建设用地使用权的“土地”的范围表述正确的是（） A.A、仅限于土地的地表 B.B、仅限于土地的地上 C.C、及于土地的地表和地上 D.D、可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 本题考查的是建设用地使用权的的设立。 《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

问题： [单选]关于建设用地设用权抵押叙述不正确的是（） A.A、建设用地使用权的抵押行为必须订立书面合同 B.B、抵押合同订立后,还需在土地登记部门进行抵押登记，登记后，抵押权才正式设立 C.C、地上建筑物、其他附着物也随着建设用地使用权抵押 D.D、建设用地使用权抵押不经登记，不可对抗第三人 本题考查的是建设用地使用权流转的要件。 根据《物权法》的规定，建设用地使用权的转让、抵押、出资等流转必须进行登记方能生效

问题： [多选]建设用地使用权人对其土地享有哪些权利（） A.A、有权占有、使用土地 B.B、有权利用该土地建造建筑物、构筑物 C.C、有权获得土地上的收益 D.D、有权利用该土地的附属设施 本题考查的是建设用地使用权人的权利。 《物权法》第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 (辽宁11选5 https://www.wendangku.net/doc/9716847911.html,)

问题： [多选]关于建设用地使用权的取得，说法正确的是（） A.A、取得建筑用地使用权，必须订立建设用地使用权出让合同 B.B、设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记 C.C、建设用地使用权自登记时设立 D.D、建设用地使用权自建设用地使用权出让合同订立时设立 本题考查的是建设用地使用权的设立 根据《物权法》第139条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权人自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

土地使用权有摊销年限吗

土地使用权有摊销年限吗 摊销 常见的摊销资产如大型软件、开办费等无形资产，它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献，所以其购置成本也要分摊到 各年才合理。 摊销期限一般不超过10年，与折旧一样，可以选择直线法和加 速法来摊销无形资产。从金额上看，一般情况下，摊销的费用相对 于折旧费用要小很多，也就是说，大多数公司固定资产要远远大于 无形资产，因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。 1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。 2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时， 在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产 的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使 用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租 的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之 间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产 核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值， 但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，

那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况) 9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。

国有建设用地使用权管理办法 - 制度大全

国有建设用地使用权管理办法-制度大全 国有建设用地使用权管理办法之相关制度和职责，第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人... 第一条严格实施土地规划和土地用途管理规定,不得轻易改变土地用途,禁止擅自改变各类建设用地用途。为规范国有建设用地使用权用途改变管理工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规,制定本管理暂行办法。 第二条下列项目用地不得改变土地用途: (一)保障性安居工程项目用地。 (二)划拨国有建设用地使用权的项目用地。 (三)工业园区或工业集中发展区内的工业项目用地。 (四)分期建设的工业项目用地。 (五)土地出让合同、划拨决定书或其它协议约定改变土地用途应收回土地使用权的。 (六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其它形式限制土地使用权利的。 (七)共有土地使用权,未经其它共有人书面同意的。 (八)土地使用权属存在争议的。 (九)法律、法规和政策规定禁止改变土地用途的其它情形。 本条第(一)至(五)项,为实施城乡规划确需改变土地用途的,经依法批准后予以收回土地使用权,对原土地使用权人依法予以补偿,纳入政府储备库。 第三条申请改变国有建设用地使用权用途的,应符合以下条件: (一)依法取得的国有建设用地使用权。 (二)拟改变的用途符合城市(镇)总体规划和控制性详细规划。 第四条国有建设用地使用权用途改变按下列程序办理: (一)用地业主向市、区县国土资源部门提出书面申请,说明改变用途的理由。 (二)对符合土地管理政策改变用途的,市、区县国土资源部门致函同级城乡规划部门征求意见,城乡规划部门根据城市(镇)总体规划和控制性详细规划进行论证。 (三)市、区县城乡规划部门论证同意改变土地用途的,提出具体规划设计条件致函国土资源部门,其中城市规划区容积率指标按照市政府《关于加强房地产开发项目容积率调整管理的通知》(眉府发〔〕45号)规定核定。市、区县国土资源部门对改变用途需补交的土地出让金进行测算,提交同级规划委员会审议。 (四)规划委员会审议通过的,市、区县国土资源部门拟定国有建设用地使用权用途改变方案,报同级人民政府审批。 (五)经同级人民政府批准后,用地业主应在批准后60日内缴清土地出让金,逾期未缴清土地出让金的,批准改变用途事项失效。 (六)用地业主缴清土地出让金后,国土资源部门按照规划部门核发新的规划条件,与用地业主重新签订土地出让合同。 第五条除本办法第二条规定不得改变土地用途的项目用地外,在依法取得的国有建设用地上,原经依法批准已建的地上建筑物用途与土地用途不一致的,市、区县国土资源部门可依法办理改变用途手续,并按本办法第六条规定征收土地出让金。

建设用地法律法规汇编

建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）

建设用地取得方式.doc

建设用地取得方式() 1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使 1）、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权转化为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

（2002年7月1日）起施行，以下简称《规定》），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2）、转让取得 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。 转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这一规定主是要为了防止炒卖地皮。 土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。 3）、租赁取得 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权 考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。 城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。 建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。 建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。 同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。 由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。

浅谈建设用地使用权的产生和期限

浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！ 浅谈建设用地使用权的产生和期限 苏佰林 （一）建设用地使用权的产生 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： （1）划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可

以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。 （2）出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；

国有建设用地使用权出让合同(GF—-20xx—-2601)标准版本

文件编号：RHD-QB-K9240 （合同范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 国有建设用地使用权出让合同（GF—- 20xx—-2601）标准

国有建设用地使用权出让合同（GF—-20xx—-2601）标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 （示范文本) 中华人民共和国国土资源部 中华人民共和国国家工商行政管理总局 国有建设用地使用权出让合同使用说明 一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图)、附件2（出让宗地竖向界限)和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件)。 二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。

三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米（1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米。 五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007)规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同 本合同当事人双方： 出让人（以下简称甲方）： 受让人（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。 第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。 第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。 本宗地坐落于省市区镇村。 本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。 第四条本宗地出让价格、支付方式和时间： （一）出让价格人民币（大写）（￥元）； （二）支付方式： （1）本合同签订之日向甲方交付元； （2）剩余元于年月日前付清。 第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。 第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。 第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作； （二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。 第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。 第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。 乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。 第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。 第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。 第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。 第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。 第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。 第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。 第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。 第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。 附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理 一、住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。 2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限，参照非住宅房地产同类情形确定。 二、非住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ①土地出让合同约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。因此，本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。 ②土地出让合同未约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合

同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为：建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×（1+建筑物价指数）收益期年限×建筑成新率/（1+建筑报酬率）收益期年限其中：建筑成新率＝[1-（1-R）×t/N]×100% R=建筑残值率；t=收益期结束时实际已使用年限；N=建筑经济寿命 （设定商业用房，在价值时点建筑经济寿命50年，已使用8年，剩余42年；土地使用年限40年，已使用10年，剩余30年） =3500×（1+2.0%）30×（1-38/50）/（1+7.5%）30 =3500×1.8114×0.24/8.7550 =173.79元/平方米 估价对象建筑为钢混一等结构，根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房[2015]6号），基本重置价为2300元/平方米，残值率为0。考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等，经测算，本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。 建筑物价指数根据近年来同类CPI指数，确定环比增长率为2.0%。 建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险投资的收益率，选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发，考虑到通货膨胀等因素，确定风险调整值为4-5%，由此求

国有建设用地使用权出让实施方案(最新)

国有建设用地使用权出让实施方案 为加强国有建设用地使用权出让管理工作，有序实施土地利用总体规划，显化土地资产价值，保证土地资源的合理配置和集约利用，创造公开、公平、公正的竞争环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、x《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》（x39号令）和《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》等有关规定，经县人民政府研究决定，同意将位于x精细化工基地一宗国有建设用地使用权面向社会公开出让，为确保出让工作顺利开展，特制定本实施方案： 一、出让宗地基本情况 平地（G）〔X〕-17号 1?权属情况。 该宗出让用地总面积x平方米，已经人民政府（x〔X〕150 号）文件批准为国有建设用地，土地界址清楚，权属明确。 2?宗地位置、面积及出让条件。 该宗地位于x精细化工基地内，东邻未利用地，南邻未利用地，西邻精细化工南路延伸段中心线，北邻纬一路中心线，面积x 平方米（合x亩），现状地类为：建设用地x平方米，未利用地x 平方米，净地出让。 3?规划用途及设计条件。

按照x县城市建设规划站出具的x精细化工基地二期1-16# 地块规划设计条件，该宗地土地使用性质为工业用地（塑料制品业），其他建设规划设计条件为： 投资强度：》625万元/公顷； 容积率：》1.1 , <1.2 ; 建筑密度：》30% , <40% ; 绿地率：》15% , <20% ; 行政办公及生活服务设施所占比重：< 7%。 4.土地出让年限、建设时间。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该宗地出让年限为：50年。自取得土地使用权之日起一年建设完成。 5?出让宗地价格、竞买保证金。 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（x39 号令）的规定，x正联土地房地产评估事务所有限公司对该宗地进行了评估，评估地价为31元/川。 经研究，决定该宗地以31元/川出让，该宗地出让起始价（或起叫价）为Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。增价幅度为Y 2.0万元（大写：贰万元整）及其整数倍，竞买保证金Y 41.35万元（大写：肆拾壹万叁仟伍佰元整）。 二、出让方式 按照《xxx 土地使用权和矿业权交易市场管理办法》的规定, 委托xxx公共资源交易服务中心向社会公开出让以上宗地国有建设

第14讲_建设用地使用权的取得、建设用地使用权的期限

第五单元建设用地使用权 本单元考点框架 考点1：建设用地使用权的取得（★★）（P58） 1.创设取得（一级市场） （1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 （3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 （4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 【2017年·多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。 A.兴办乡镇企业需要对集体土地建设利用的，必须先将土地征归国有，然后取得国有建设用地使用权 B.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 C.建设用地使用权出让，优先考虑双方协议的方式，协议不成，则采取拍卖、招标方式 D.用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 【答案】BD 【解析】（1）选项ACD：参考上文；（2）选项B：参考本单元考点2。 2.移转取得（二级市场） （1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记 （1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。 （2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【2016年·多选题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B.按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件 C.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上 【答案】ABC 【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。 考点2：建设用地使用权的期限（★）（P60） 1.期限 （1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 （3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 （4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 （5）非住宅建设用地 ①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期； ②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金； ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

取得土地的方式有哪些,使用年限有什么规定-

取得土地的方式有哪些,使用年限有 什么规定? 划拨国有土地使用权，出让国有土地使用权。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 土地有国有土地和集体土地两种类型，不同的土地类型有不同的取得方式。那么，取得土地的方式有哪些？土地使用年限有什么规定？土地的取得方式和使用年限有什么关系? 一、获得土地的方式有哪几种 1、划拨国有土地使用权 土地使用权划拨：是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 2、出让国有土地使用权

是指国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让金：是指出让的土地使用权价格。 3、国家出资、入股国有土地使用权 是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规，关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 4、国家租赁国有土地使用权 是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门，签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 二、土地使用年限是多少 1、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)。 全国统一执行的土地使用年限为70年。 2、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 3、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。

4、商、娱、旅等盈利性项目用地。 全国统一执行的土地使用年限为40年。 5、其他综合类性质用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 365小编为您整理有关取得土地的方式的内容，取得土地的方式会根据土地的不同种类和不同用途有不一样的规定。希望您在申请获得土地时，可以具体问题具体分析。 ： 政府征地程序的最新规定有哪些 最新农村征地拆迁补偿标准是什么 最新征地补偿的计算方法是什么

国有土地建设用地使用权规定

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。 部长徐绍史二○○七年九月二十八日 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订） 第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。 本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。 第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。 第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。 前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。 第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建设用地使用权的取得

2021年注册会计师高频考点《经济法》：建 设用地使用权的取得 （2021最新版） 作者：______ 编写日期：2021年__月__日 【高频考点】建设用地使用权的取得 1.创设取得(一级市场) (1)除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设

用地使用权。 (2)创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。 (3)用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 (4)建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得(二级市场) (1)以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成

开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 (2)以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批; ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 (3)不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的; ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; ③依法收回土地使用权的;

土地使用权期限到期

关于土地使用年限到期的分析 土地使用年限到期之后是需要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限的，但是就住宅70年产权到期自动续期和40年产权到期按法律规定办理暂无明确细则，要缴纳多少费用，怎么缴纳都没有明确规定。 根据法律条文推测 土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 房屋产权不同是因为土地用途不同。居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。因此可以看出40年产权多为商业地产。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。目前就40年产权到期怎么处理暂无具体的细则标准。 目前执行土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。 住宅建设用地使用期限届满 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。 1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的房屋外，其它的房屋应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，房产所有权便得以延续，当然，变成危房需要强制拆掉的除外。 2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。 3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。