余荫山房策划书

余荫山房策划书

1. 活动主题：参观代表建筑物，增加对大自然的了解以及对近代历史的了解，增进同学间的交流，促进友谊。

2. 活动目的：应用文写作的实训课为了让我们参观余荫山房，走进大自然，感受大自然的美，领略大自然的变化，增进我们同学间的感情，可以更加和睦的相处。

3. 活动流程：

（1）活动前期：预定的时间（13:30）提前十分钟在学校后门集中，由副班长清点好人数，然后步行去余荫山房。（2）活动中期：预计14:00到达余荫山房，由学委统一收好门票费用，每人8元。进入余荫山房后由班长与学委组织好排队跟着解说员到处参观，促进同学之间的感情，增进友谊。各小组了解余荫山房的，领略近现代重要史迹及代表性建筑。

（3）活动后期：预计15:30大概参观完毕，全班集中拍大合照，练手语操，并拍视频。拍摄完毕各小组自由组织拍照，增进感情。16:30在余荫山房门口集合自由解散返校。

4. 活动时间：2014年12月9日下午13:30

5. 活动地点：余荫山房

6. 活动对象：14级社会组织管理班和社区建设班

7.注意事项：

（1）在活动前加强对学生的安全教育，告诉学生一切行动听从组织者指挥，不准随意离开队伍单独行动。

（2）往返前认真清点人数，每个同学都要听从班长和组织者的统一安排，游玩时注意行路安全，切勿过分嬉戏打闹，队伍要有序地行进，同学间做到互相照应。

（3）文明行事，不得随意破坏公共设施；保护环境，严禁学生攀摘花草树木和乱扔垃圾；自己的垃圾袋一定要扔在指定位置，返回时清理好环境卫生。

（4）带上一些必要的应急物品。还需带上创可贴、晕车药等常用药；女生记得带遮阳伞或者遮阳帽，水须多带。

（5）定点返回，离开时必须集合人员，各班班长一定要清点本组人数，确保大家都安全后再自由解散返回。

策划人：陈滉毅

2014年12月15日

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

志愿活动策划书[详细]

志愿活动策划书 志愿活动策划书(一) 一、活动名称:“杜绝校园不文明行为”志愿活动 院青协成立五周年庆典暨首届西邮志愿者周 二、活动主题:待定 三、活动目的:促进校园精神文明建设,营造和谐校园氛围,同时在协会成立五周年之际,传播志愿精神,总结历史展望未来,增强协会成员荣誉感,扩大协会在校园中的影响力. 四、主办单位:西安邮电学院团委 承办单位:西安邮电学院青年志愿者协会(新校区) 五、活动负责人:乔倩、李玉玺、覃广华(待定) 六、参与人员:院青协全体志愿者 广播台、院报、西邮潮的校园媒体 自愿报名参加志愿活动的同学 七、活动时间:20**年11月 八、活动地点:校园内 九、活动流程 (1)具体安排收餐盘活动,明确各部负责区域和时间. (2)联系社联、大型校内社团、各系辅导员,筹备“百团大战”；与食堂方面良好沟通,请他们支持配合文明用餐活动.

(3)制作并张贴“校园公益漫画大赛”的海报；制作倡导文明用餐的大型条幅和写明活动流程的展板. (4)由各部门向下传达,在协会内部开展“我与青协”的征文活动. (5)制作印制校园不文明行为调查问卷. (6)各部门通过各种方式向以往青协所有服务过的机构送去感谢信,感谢他们的帮助、支持以及对志愿者的教导,征询他们对协会发展的意见,并取得回复；通过各种方式向往届协会优秀志愿者发送生日讯息,并请他们为协会祝福、寄语；与其他高校同类社团沟通联系. (7)联系媒体,递交合作意向书,在11月份全程跟踪报道活动系列. (8)所有协会志愿者从自己做起,文明用餐,排队打饭,自觉将餐盘送回回收车,并发动所在宿舍、班级. (9)整理青协历史资料,制作青协五年电子版纪念册. 3、第二周(11月9日——11月15日) (1)实施为期五天的文明用餐专项活动:周一中午青协志愿者到食堂、美食广场在各部预先安排区域收餐盘,宣传部组织同学条幅签名并将条幅悬挂于食堂；周二、三中午放学后志愿者在餐盘回收车出收拾整理餐盘,对于主动将餐盘送回的同学发放小纪念品；周四、五志愿者分管各个用餐区,对于不讲饭后不将餐盘送回的同学给予礼貌提示. (2)实施百团大战,扩大文明用餐的宣传力度.

余荫山房

余荫山房 大家好,今天我们游览的是余荫山房。 余荫山房又叫余荫园，在番禺南村，占地1598平方米，建于清同治六年。它以小巧玲珑的艺术特色著称，是广东四大名园之一，国家级重点文物保护单位。 余荫园是南村人邬彬邬燕天兴建的，他在同治六年考中举人，做了刑部主事、七品员外郎，后来他的两个儿子也先后中举。当时，一家出了三个举人，是件光宗耀祖的事情。于是邬彬在宗祠旁边的空地上，建造了余荫园，表示纪念和继承祖先的余荫，让子孙后世更加荣华富贵。 邬彬聘请了许多造园名师，花费了近3万两白银，用了五年的时间才建成余荫山房。 进入余荫山房，往右穿过圆拱门，迎面是砖雕“寿”字；在这里夹墙种着一排竹子。相传造园时是先种下了竹子，然后才建墙和房，如果是真的话，这些竹子有140多年的寿命了，看上去还是青翠欲滴，这是余荫山房的一大奇观——夹墙翠竹。 二门的这幅对联是园主人邬彬亲自题写的，“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”这幅对联巧妙地把园名嵌了进去，点出了余荫山房的特点：布局合理、小巧玲珑、书香文雅。 进入二门后，首先看到的是一道30米长的廊桥，它把园林的建筑分成了东西两边，荷花池又将景致分成了南北两部分，使园林更加有层次。这是余荫山房的第二大奇观——虹桥映月。 深柳堂是余荫山房的主体建筑，原来是园主人读书的地方，现在是装饰艺术和文物精华的所在。堂前的石柱左右两边分别缠绕着炮仗花和古藤，花开的时候就像红雨一片，衬托着深柳堂。堂前的楹联是：“鸿爪为谁忙，忍抛故里园林，春花几度，秋花几度；蜗居容我寄，愿集名流笠履，旧雨同来，今雨同来。” 深柳堂面阔三间，因为园主人曾在北方做过官，所以他用白色和紫色的玻璃来装饰窗子，从堂内看出去，是严冬下雪的景致，让人感受北国风光。深柳堂藏有很多艺术和文物精品，包括满洲窗、刻在长4米的樟木板上的咸丰帝圣旨、32幅桃木扇形格子、两幅大型紫檀木花鸟挂落、紫檀木雕屏的名人墨宝等。这是余荫山房的第三大奇观——深柳藏珍。 临池别馆是园主人写诗作画的书斋，门前有一幅对联：“别馆恰临池洗砚有时鸥可狎，回廊宜步月寻诗不觉鹤相随”。 走出临池别馆，来到玲珑水榭，也就是八角亭，这里曾是园主人会见客人、吟诗作对的地方。亭子八个方向的玻璃窗格都能看到四周的景致，有清雅而瑰丽的氛围。亭里的楹联是园主人仅留的墨宝：“每思所过名山坐看奇石皴云依然在目，漫说曾经沧海静对明漪印月亦足莹神”。 亭里八个方向景致各不相同，分别是丹桂迎旭日、杨柳楼台青、腊梅花开盛、石林咫尺形、虹桥清辉映、卧瓢听琴声、果坛兰幽径、孔雀尽开屏。 余荫山房的南部是相对独立的瑜园，是园主人的第四代孙邬仲瑜在1922年建造的，是用来日常起居和读书的庭院。 瑜园以船厅为中心，又叫小姐楼，分两层。首层有桥、亭、池、馆等建筑，二楼是小姐的琴房、闺房等，可以欣赏古筝和舞蹈表演，能够感受到清代大户女子生活的雅趣。 余荫山房的北部是均安堂祖祠，堂门外有两珠酸杨桃树，和堂内的龙眼树、紫荆花树组成“子孙成龙”

岳麓山策划书

游岳麓山风景区活动策划书 一、活动背景：岳麓山位于古城长沙湘江西岸，是融自然景观与人文景观于一体的城市山岳型风景名胜区，整个山形“碧嶂张开，秀如琢玉”。岳麓山，湖南的文化名山，它山脚下有位列四大书院首，弘扬儒家理学的岳麓书院；山腰有“汉魏最初名胜，湖湘第一道场的”岳麓寺；山顶则是被列为道家七十二福地山；容纳了最具代表性的中国传统文化。我们青年志愿们来自全国各地，来自全省各地。来到了我们美丽的星城长沙，我们也应该去感受“岳麓”的神圣韵味。 一、活动时间、地点 时间：2007 年*月*日 地点：岳麓山风景区 二、活动意义 1、促进本部门各成员相互之间的交流、沟通与了解； 2、培养本部门各成员的组织与管理能力，加强其团结互助的精神； 3、走进大自然，了解大自然。 三、活动对象 本系团委实践部全体成员。 前期准备：1、宣传部负责拟写宣传海报，让会员通过各种渠道知道协会的活动将在近期举行。 2、组织部负责组织人员、安排人员分队、活动时间、

集合地点等。 3、外联部负责联系去往岳麓山的车辆（可选择乘坐公交）及活动赞助。 4、文艺部负责准备活动节目（2 个以上） 后期准备：1、秘书部负责现场人员登记，并记好每组组长或负责人的联系方式。 2、参与人员必须服从每组负责人的安排，每人可自行准备食品。 3、督导部负责监督每一个干事及会员，负责活动情况登记。 五、活动注意事项：活动注意事项： 1、每对进行各队内部管理，组长要有每一位组员的联系方式。 2、所有参与人员必须注意自己的人生安全，严格遵守交通规则。 3、所有活动组织人员在活动期间进行人员的清点，确保无人掉队。 4、活动期间每一人都要注意自身的形象，我们是“青年志愿者”。 四、活动安排 1、总指挥：（班长） ①负责组织和领导本部门所有成员； ②负责及时处理游览过程中的各种意外突发事件； ③负责与景区主要负责人或相关工作人员协商票价事宜； ④负责租车往返的接送工作。相机租借：（某副部长） 2、相机租借：（某副班长）

房地产估价案例分析

我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

余荫山房介绍(选自南方都市报)

余荫山房“小家碧玉”储藏半个岭南 南方报业新闻时间: 2010年04月23日来源: 南方都市报 作者：赛芊芊邓婧辉许晓蕾 卧瓢庐的满洲窗 “四蝠捧寿”照壁深柳堂是园主用以会客的场所 八角形的玲珑水榭掩映在绿荫 里。虽是园中一角,已能看出整 个余荫山房“缩龙成寸”的建筑 特色 园内逢景必有联园中还有一盘“没下完的棋”门洞如画,景色如画在广州看见世界让世界看见广州广州名片经典建筑系列总第149期候选名片148期余荫山房

提名辞：余荫山房以其“藏而不露,缩龙成寸”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。 索引 建成于清同治十年(1871年)的余荫山房,距今已有140年历史,与佛山梁园、东莞可园、顺德清晖园合称为广东四大名园。余荫山房是四大名园中面积最小的,也是其中唯一能基本保存原貌的。余荫山房以其“嘉树浓荫,藏而不露,缩龙成寸,小巧玲珑”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。1990年国家建设部、国家文物局、中国建筑学会核定余荫山房为全国近代优秀建筑单位。2001年6月25日国务院公布余荫山房为全国重点文物保护单位。 唯心 隐显之间 往日难以尽览。虽有亭台楼榭春花秋月作为证据,但尤为不可追者,毕竟还是人的内心。或者可以从诗文的辏辐间推究导引出部分开杈的真相,问题却还在于,诗文本身也未必就是真相。 邬彬先生是一个标准的十大杰出青年。富绅家世(先天充足)；十九岁中举而列乡试第一(后天强悍)；在刑部找到工作(堂堂京官)；后获诰封通奉大夫(理论上属行政五级高干)。用经过艺术加工的唐伯虎母亲痛心疾首的话说,就是:伯虎啊,你现在是年少有为,事业有成,家财万贯,这妻妾成群啊,你应该是世界上最快乐的人了,不是吗? 电影里的唐寅唐解元属于“被富裕”,现实中的邬彬邬解元真是“不差钱”,否则他也不能让这座最终得享大名的园子封顶,更别说装修了。不过,邬解元是否自认“世界上最快乐的人”,风流云散,已经找不到证据了。可是他没当几年官,就炒了老板爱新觉罗的鱿鱼,回了番禺。这一点确凿无疑到无需考证,倒让人不得不疑心,这个杰出青年与生俱来的使命,便是构筑打磨番禺这座园子了。 余荫山房。 深柳堂、临池别馆、卧瓢庐、玲珑水榭,再加一个后来的瑜园。 这些楼堂馆所大都富丽精美,而邬解元为之冠名,似有乖建设理念。诸如“深柳”、“别馆”、“卧瓢”之类,总是牵扯了某些特异的情绪。祖国古代的读书人都自命为“士”(现在一般不这样了),一不高兴了,就爱隐逸,“玲珑”地把自己藏起来。但是,邬解元又十分高调地把咸丰老师免费赠送给他的圣旨制成木匾,大喇喇地展示给熟人,童叟无欺。 余荫山房区区三亩之地,偏于南国一隅,历凡一百四十载而未湮没,反而益发健旺,总归有它的原因吧。 这园子精巧、深邃、匠心独具,表面上很合泉林隐士邬解元的口味,否则他也不能这么去布局。然而,除了把圣旨高挂之外,再以目下的观点来继续考量邬解元,首先没有任何争议的是,他是广东人,是广州番禺人。 广府人务实,勇于任事也相信命运,细腻而包容,往往很能挣钱。挣钱之后,他们愿意坚守传统,清明插柳重阳放灯。他们颇低调,这是他们性情中的一面。另一面,他们也有一颗高企的心,希望呵护自己的尊严和传递自己的气节。 邬解元邬彬是上天赐给岭南的“士”,他的生命便是余荫山房的生命。邬解元只圈了一小块土地,就存住了半个岭南。这园子如此之小,遮蔽在南国浓郁的绿荫中庶几无迹可寻。这园子如此磅礴,在被印刷的典籍中,或者无法计量的心路上,都是那么炫目而无可抹杀。

岳麓山活动策划书[1]

游岳麓山风景区活动策划书 ——春游岳麓山展青春风采 活动背景：1、深入了解师大源远流长的历史。登上岳麓山，了解湖湘文化的深厚底蕴，更添对母校师大的热爱； 2、增强班级配合协作，增强班级凝聚力营造一个活跃积极的班级气氛，增强我们支部的集体荣誉感； 3、让同学们走出房间，投入大自然的怀抱，从此少做宅男宅女，呼吸新鲜空气，保持身心健康愉悦。 一、活动时间、地点 时间：2012年5月19日 地点：岳麓山风景区 二、活动意义 1、促进班级同学相互之间的交流、沟通与了解； 2、培养同学们的组织与管理能力，加强其团结互助的精神； 3、走进大自然，了解大自然。 三、活动对象:机电1110班全体成员 四、活动安排： 前期准备：1、宣传委员负责拟写宣传工作，让各班同学们通过各种渠道知道班级的活动将在近期举行。 2、组织委员负责组织人员、安排人员分队、活动时间、集合地点等。 3、班长、副班长负责联系去往岳麓山的车辆（可选择乘坐公交）。 4、文艺委员负责准备活动节目（2个以上）

后期准备：1、秘书部负责现场人员登记，并记好每组组长或负责人的联系方式。 2、参与人员必须服从每组负责人的安排，每人可自行准备食品。 3、督导组负责监督每一个干事及组长，负责活动情况登记。 五、活动注意事项： 1、每队进行各队内部管理，组长要有每一位组员的联系方式。 2、所有参与人员必须注意自己的人生安全，严格遵守交通规则。 3、所有活动组织人员在活动期间进行人员的清点，确保无人掉队。 4、活动期间每一人都要注意自身的形象，我们是“青年大学生”。 5、一切行动听指挥。不允许不向组织回报而擅自离开。 四、活动安排 1、总指挥：（赵攀） ①负责组织和领导本班所有成员； ②负责及时处理游览过程中的各种意外突发事件； ③负责与景区主要负责人或相关工作人员协商票价事宜； ④负责租车往返的接送工作。 2、各组长必须全力配合且协助指挥员的各项工作。 3、将班上的所有成员分成四组，每组选出一个负责人由其直接负责该组的各项工作，并及时将该组出现的有关问题告知总指挥，以寻求及时、最佳的解决方案。 4、各成员必须一切行动听指挥，并做到自觉遵守景区的有关规定，严禁有吵闹、打架等有损班级形象的恶性事件发生。 五、活动流程： 1、集合时间：上午8：00

苏州可园导游词范文介绍

苏州可园导游词1 江苏省苏州市可园风景区位于人民路48号(园门朝南，与沧浪亭隔水相望)，1963年被列为苏州市文物保护单位。可园基址五代时属吴越中吴军节度使孙承右别墅，北宋时系沧浪亭的一部分，南宋时为“韩园”宅邸，元、明时其地入大云庵。清乾隆三十二年(1767年)，在此筑园，名为近山林。再取“仁者乐山，智者乐水”意，又名“乐园”。沈德潜曾读书于此。有人误以为是行乐之乐，说是“行乐不可训也”，于是易名“可园”。园曾为大宪行台宴集之地。道光七年(1820_年)，江苏巡抚梁章钜重加修葺，划归正谊书院。当时可园占地20余亩，有挹清堂、坐春舻、濯缨处诸胜。 咸丰、同治年间，可园受到兵火破坏。光绪十四年(1888年)，江苏布政使黄彭年重修，成立“学古堂”，建“博约楼”，藏书八万卷。临池筑一小亭，取名“浩亭”。园内广种梅花，杂植桃、李、杏等佳果。三十一年，巡抚陆春江停办学古堂，改设游学预备科。三十三年，又改存古学堂。辛亥革命时期，张默君女士在此创办《大汉报》。1920_年，设江苏省立苏州图书馆(初名第二图书馆)于此。园中增植梅树逾百。“铁骨红”古梅有“江南第一枝”之誉。 可园现存面积5000平方米，水池居中，建筑疏朗，槛曲廊回，水木明瑟，庭宇清旷。数十年来曾几度维修。 苏州可园导游词2 今天就由我来带领大家游览典型的私家园林--可园，可园始建于清朝道光三十年(1850年)，其始建者为东莞博厦村人——张敬修。他是一名武将，官至江西按察使署理布政使，相当于现在的省长，而他又是一介文人，琴棋书画样样精通。 大家请看，正门口“可园”两个大字是张敬修的亲笔书法，每字都是一笔写成，写得苍劲有力，显示了他的艺术功底。 为什么叫可园呢?园子本来张敬修起名叫做“意园”，因为园林修好了以后，园主人经常邀请文人雅士过来聚会，并且会问他们，自己修建的园林大家感觉怎样啊?朋友都说“可以，可以啊”。园主听多了觉得可以的以字和意义的意字相谐音，那可字在意字之前就更胜一筹了，就把意园改成了可园。 我们首先进入的是草草草堂，可能你会问，怎么会有这么奇怪的名字啊?草堂就草堂，还来个草草草，其实啊这个是园主人做人格言!因为张敬修认为：“用

余荫山房导游词

余荫山房 各位游客，欢迎来到余荫山房游览，我是这里的导游。 相信大家都知道余荫山房是属于什么样的景点，是的，是岭南园林。我听到有人问：园林最出名的不是苏州园林吗？这个岭南园林有什么好看的！您这是小瞧了我们这个余荫山房了。余荫山房吸收了北方和苏州园林的特色，在只有几亩土地上，巧妙布局，各种构园要素搭配合理，用藏而不露，缩龙成寸的手法，造出园中有园，景中有景，幽深广阔的境界，是岭南园林艺术的杰出代表。 参观之前，我想问一下大家，您觉得园林应该如何游览？其实我国园林不是单纯地模仿自然，而是经过艺术加工的、有着各种理想意境的风景。因此，欣赏园林要在景色的主次、深浅、轻重和隐显虚实变幻中，品味造园家创造的意境。 好了，闲话少说，我们现在看到的就是大门。这里原本的山房正门很小，且有照壁，经迂回方进入园林的中心地带，这才符合传统建筑的“藏而不露”。现在所看成到的大门是当宗祠外建的。这大门的最亮点是斗拱。斗拱是中国传统木结构建筑所特有，是中国传统建筑的象征。 我们都知道每个园林的名字都有来历的，那么余荫山房的名字又是怎么来的呢？这里原是清朝举人邬彬之私家园林，已有130年历史。他官至刑部主事，任七品员外郎。更难得的是他的两个儿子也是举人，所以有“一门三举人，父子同登科”之说。后来园主人看破世情，便告老归田，隐居乡里，兴建了这座园林。为纪念先祖的福荫，取“余荫”二字作为园名，同时期望子孙后代能永泽先祖的福荫。 要进入余荫山房参观可是要经过一门与二门的，一门的“夹墙翠竹”是余荫山房的一大奇景。这夹墙中怎么会有一排竹子呢？这排竹子到底多少岁了呢？相传在造园时先种下了竹子 然后再建墙与房 如果是这样的话 这排夹墙竹几乎有140年的寿命了 但现在看上去还很青翠嫩绿。提起竹子，让我想起了苏东坡的诗句：宁可食无肉，不可居无竹；无肉令人瘦，无竹令人俗。这也寄托了园主人的清新高雅。进入二门就可以看到第二大奇景是“虹桥印月”。 知道园林最美的景致是在哪里吗？是园林中的主体建筑前面，我们这里的主体建筑就是大家眼前的深柳堂。这里原来是园主人读书的地方。堂前楹联是 “鸿爪为谁忙 忍抛故里园林 春花几度 秋花几度 蜗居容我寄 愿集名流笠履 旧雨同来 今雨同来。”“深柳藏珍”是这里的第三大奇景。那这里有什么珍宝呢？大家请看这里的一幅长4米的樟木板 上面刻着有清咸丰帝封赠园主人的祖父母、父母及其本人和妻室三代的圣旨。中厅有两幅大型的花鸟挂落，全用紫檀木双面雕成，名为“松鹤延年”、“松鼠菩提”。图案精致优美 栩栩如生。另外 在紫檀木雕屏上刻有晚清广东三大才子刘山舟、张船山、翁方纲等人的诗句 以及乾隆时期大学士刘墉的墨宝 。 园林的一草一木一字一联都寄托着园林主人的情操与文化修养，现在我们来到的是均安堂，在这里有意思的是所种的植物，大家能告诉我这里都有什么树木吗？这位大姐的观察力很强，是的，这里有酸杨桃树、龙眼树、紫荆花树。这就可以出一谜语了，知道它能组成什么意思吗？对了，是“子孙成龙”的意思，表示园主人希望子孙后代都能继承先祖余荫，使邬氏后世昌盛繁荣。 好了，最后我拿我们这里的文昌苑的楼顶的神像与旁边的木棉树来祝福大家，读书独占鳌头、五子登科。我的讲解完毕，现在的时间给大家自由参观，谢谢。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

余荫山房介绍

余荫山房 余荫山房位于广州市番禺区南村镇。余荫山房为清代邬彬的私家花园，建于清代1866年，距今已有145年历史。园占地面积1598平方米，以小巧玲珑、布局精细的艺术特色著称。 余荫山房的布局十分巧妙。园中亭台楼 阁、堂殿轩榭、桥廊堤栏、山山水水尽纳 于方圆三百步之中。园中之砖雕、木雕、 灰雕、石雕等四大雕刻作品丰富多彩，尽 显名园古雅之风。更有古树参天，奇花夺目，顿使满园生辉。 而园中“夹墙竹翠”、“虹桥印月”、“深柳藏珍”、“双翠迎春”等 四大奇观，使游人大开眼界。 在面积并不大的山林里分别建筑了深柳 堂、榄核厅、临池别馆、玲珑水榭、来薰亭、孔雀亭和廊桥等，，浓缩了园林的主要设施和景致，使有限的空间注入了幽深广阔的无限佳景。余荫山房园地虽小，亭桥楼榭，曲径回栏，荷池石山，名花异卉等，一应俱全。西半部以长方形石砌荷池为中心，池南有造型简洁的临池别馆；池北为主厅深柳堂。堂前庭院两侧有两棵苍劲的炮仗花古藤，花儿怒放时宛若一片红雨，十分绚丽。深柳堂是园中主题建筑，是装饰艺术与文物精华所在，堂前两壁满洲窗古色古香，厅上两幅花鸟通花花罩栩栩如生，侧厢三十二幅桃木扇

格画橱，碧纱橱的几扇紫檀屏风，皆为著名的木雕珍品，珍藏着当时名人诗画书法。隔莲池相望，有临池别馆呼应，夏日凭栏，风送荷香，令人欲醉。东半部的中央为一八角形水池，池中有八角亭一座，名“玲珑水榭”，原是赋诗把酒、吟风弄月之所，有丹桂迎旭日、杨柳楼台青、腊梅花盛开、石林咫尺形、虹桥清晖映、卧瓢听琴声、果坛兰幽径、孔雀尽开屏之八角玲珑。水榭东南沿园墙布置了假山；水榭东北点缀着挺秀的孔雀亭和来薰亭。周围还有许多株大树菠萝、腊梅花树、 南洋水杉等珍贵古树。“来薰亭”半身倚墙 而筑，“卧瓢庐”幽辟北隅，“杨柳楼台” 沟通内外，近观南山第一峰，远接莲花古 塔影。东西两半部的景物，通过名叫“浣红跨绿”的拱桥有机地结合在一起。此外，余荫山房南面还紧邻着一座稍小的瑜园。瑜园是一住宅式庭院，建于1922年，是园主人的第四代孙邬仲瑜所造。底层有船厅，厅外有小型方池一个，第二层有玻璃厅，可俯视山房庭院景色。现已归属余荫山房，两园并在一起，起到了辅弼作用。 雨天是赏园最佳时间，那浠浠沥沥的小雨洒在碧绿的睡莲塘中，在深绿的莲叶上滚着，在淡绿的睡莲花瓣上沾着，满园都是淡淡的睡莲香气，几条红色锦鲤在花间穿行，周围都是如竹叶在雨中沙沙地响着。 余荫山房真不愧是园林之宝，如果要寻找历史文化的根源，余荫山房就是一所不可不游的岭南庭院！

余荫山房导游词

余荫山房 讲解线索 由来一门二门深柳堂临池别馆玲珑水榭瑜园均安唐文昌苑小结 【由来】 余荫山房，又名余荫园，位于番禺南村，占地1598平方米，始建于清同治三年（1864年），是广东四大名园之一，国家这重点文物保护单位。 余荫园是番禺南村邬彬（字燕天）兴建的。他在清同治六年考中举人，后来，他的两个儿子也先后中举。当时，一家有三个举人，是一件光宗耀祖的大事，所以要在家乡大兴土木，修建居室，来显示家族的荣耀。于是，邬彬在宗祠旁边的空地上，建造了余荫园，意思是要纪念和继承祖先的余荫，是子孙后世更加荣华富贵。 邬彬聘请了许多建院名师，花费了近3万两白银，用了五年的时间才建成余荫山房。现在我们参观的余荫山房，是瑜园和均安堂集合在一起的整体建筑。【一门二门】 进入余荫山房的一门，往右穿过圆拱门，首先映入我们眼帘的是“寿”字砖雕，其次是夹墙中的一排竹子，相传在造园时是先下了竹子，然后再建墙与房，如果是这样的话，这排夹墙竹几乎有140年的寿命了，但现在看上去还很青翠嫩绿。“夹墙翠竹”是余荫山房的一大奇景。 二门的对联是园主人邬燕天亲自题写的“余地三弓红雨足，荫天一角绿云深”（“弓”是古典丈量地亩的单位，一弓等于五尺。这里的“三弓”不是实指，而是泛指占地很少）红色的木板，黑色的篆书，将园名桥面地嵌入联中，证号描绘出这座名园的特色。 进入二门，首先看到的是30米长的廊桥，把院内空间分隔成东西两半。又有荷花水池将景致划分为南北两部分，使园中的景物显得起伏曲折，虚实呼应。第二大奇景是“虹桥印月”。 【深柳堂】 深柳堂是余荫山房的主体建筑，原来是园主人读书的地方。堂前左右两旁的石柱，分别缠着炮仗花树的古藤，枝叶茂盛，花开是宛如红雨一片，衬托着古色古香的深柳堂。堂前的楹联是:“鸿爪为谁忙，忍抛故里园林，春花几度，秋花几度；蜗居容我寄，愿集名流笠履，旧雨同来，今雨同来。” 深柳堂面阔三间有宽敞明亮的厅堂,书斋，和卧室。厅堂有一幅长4米的樟木板，上面刻有清咸丰帝封赠园主人的祖父母，父母及其本人和妻室三代的圣旨。堂内还有32幅桃木扇形格子，是木雕中的精品。中厅有两幅大型花鸟挂落，全用紫檀木双面雕成，名为“松鹤延年”，“松鼠菩提”,图案精致优美，栩栩如生。另外，在紫檀木雕屏上刻有晚清广东三大才子刘山周，张船山，翁方纲等人的诗句，一级乾隆时期大学士刘墉的墨宝，深柳珍藏是第三大奇景。 【临池别馆】 临池别馆在荷花水池的南边，原是园主人写诗作画的书斋，门前有一幅对联，“别馆恰临洗池砚有时鸥可押，回廊宜步月寻诗不觉鹤相随。”在夏天的夜晚，主人时而泼墨挥毫，时而凭栏远眺，随风送来阵阵荷花清香，令人迷醉。 【玲珑水榭】

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

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