昆明养老机构调研报告——太阳城老年公馆剑光作于2011年3月
昆明市养老机构调研报告
剑光
（2011年3月）
一、昆明市敬老院现状
2011年4月28日，根据《全国人口普查条例》和《国务院关于开展第六次全国人口普查的通知》，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次全国人口普查。主要数据如下：
全国总人口为1370536875人，其中大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口共1339724852人。
大陆人口中，0-14岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。
云南省总人口为4596.6万人，其中：0-14岁人口为952.8万人，占20.73%；15-59岁人口为3135.1万人，占68.2%；60岁及以上人口为508.7万人，占11.07%，其中65岁及以上人口为350.6人，占7.63%。
根据国际通行标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。我国在2000年就已经步入老龄化国家。随着家庭结构的日趋小型化和人们思想观念的转变，走进社会养老机构颐养天年已受到不少人的认可，加之独生子女一代开始成家立业，“四二一”的家庭结构日益凸显，一对夫妇不仅要挑起4位老人的养老重担，还要抚养下一代，自身承受的工作压力就非常大，照顾父母的精力也十分有限。
昆明市区范围内的公办敬养老院仅有昆明市社会福利院、五华福利院、盘龙福利院。昆明市社会福利院是目前全省规模最大，入住老人最多、医疗设施较好的社会福利机构，总床位数640个，其中，老年公寓有120个床位(入住生活能自理的老人)，舒缓治疗有40个床位(需全护理的老人)，政府供养类(孤寡、智障类老人)有480个床位。目前，舒缓治疗及老年公寓所有床位已爆满。据工作人员介绍，排队等候进老年公寓的老人已有百余人，按正常流转，少说排上几个月，多则几年才能入住。而省属老年机构长青公寓的入住情况也大体相似，究其原因，还是因为环境、设施、医护条件较好的公办养老机构资源严重匮乏，而民办机构因各种原因远远不能满足多数人的需求。
在相关职能部门、公办养老机构或部分管理规范些的民办养老机构，负责人都在不断地
接听托关系希望早日安排入住老人的电话。西山寿星敬老院负责人张伟坦言：“民办养老服务机构已成为昆明该行业的主力军，从数量上来说，昆明市民办养老机构床位数已占养老机构床位总数的近半，但10余年来，因对民办养老机构政策、资金扶持力度不够，其长期靠租赁场地来经营，环境、地点等限制，使一些养老机构已处于停业或半停业状况，加之该行业利润薄、抗风险能力差，有关法律法规又不健全，使其长期处于小规模、低档次、管理人才缺乏的状况，其生存发展举步艰危。”张伟说，即使像他这样在民办养老机构中经营情况数一数二的养老院，也为将来的出路忧心忡忡。
昆明市老龄委办公室对全市27家经营尚可的民办敬老院调查的结果显示，近几年来，民办养老机构均处于只减不增的状况。由于为老年人提供服务的设施不足，服务的项目和内容不全，服务人员的素质参差不齐，老龄服务机构的数量和质量都远远不能满足市场需要，条件差、设施差的养老机构床位闲置，而少数公办环境管理到位的养老机构却一床难求。面对一边是空置的床位，一边是排队等候多时进不去的敬、养老院，养老机构严重不足且处于失衡状态等问题正逐渐暴露。
二、对昆明敬老院的实地调查
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4、长青老年公寓
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21、太阳城老年公馆
昆明市盘龙区太阳城老年公馆位于云南野生动物园斜对面，交通便利。为别墅式养生养老服务机构。公馆内小桥流水，花香四溢，树林覆盖面积达70%，是难得的天然养吧，是老年治疗、康复、保健、安度晚年的理想之所。
公馆分为Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ四个区域，设有床位120个，常年接收生活自理、半自理、不能自理及需要临终关怀的老人。
根据老人身体健康状况的不同，公馆专门为老人制定了不同的有针对性的全程化养老服务。对于半自理的老人，以生活照料为主，精神赡养为辅；不能自理的老人，以生活照料为主，医疗救护为辅；对于需要临终关怀的老人，则是以医疗救护为主，生活照料为辅。
三、昆明市养老服务机构SWOT理论分析
（一）优势：
1、由于种种原因，一些养老院被转让为商店、网吧；或因经营不善、城中村改造、道路改扩建等原因被撤销、搬迁。
2、服务设施及软硬件建设最好的是昆明市社会福利院，同时收费在现有养老机构中排名第二位，它是面积最大的，占地约80亩，院区环境及卫生医疗条件是昆明市区所有养老机构中最好的。
3、设施较好、入住率最高的是长青老年公寓。400多个床位均已住满，想入住还要提前3个月电话预约，看看是否有空床位。
4、入住条件最为简陋、服务最差的是阳光老年公寓，另外盘龙区环北敬老院、寿康敬老院、五华吉平敬老院也很差。
5、季节性最强的是祥和老年公寓，是典型的“候鸟式”老年公寓，主要是5、
6、
7、
8、9月份到昆明旅游的异地老年人入住，目前昆明市本地的老年人住养的很少。
6、服务最单一的是永宁里金色怡园老年社区，仅为周边老年人提供就餐服务，吃一餐付一餐的钱，是典型的为社区居住老人提供“老年饭桌”经营模式。
7、盘龙金水敬老院设施、服务、卫生都很一般，环境还是不错的，而收费却是最高的，
普间1360元，套间1780元；包一个套间自理2000元，半自理2680元；医疗备用金的收取是有医保卡2000元，无医保卡5000元。成为昆明市目前收费最高的养老机构。
通过对昆明市区养老院的实地调查发现，目前昆明还没有一家集养老、养生、医疗、娱乐、购物、旅居于一体的大型养老社区，而在上海（亲和源老年公寓）、北京（曜阳老年公寓）、广州（广东金龙湖）等地，这种大型的养老社区已是遍地开花，越来越和国际接轨。另外昆明还有他独具的特点，自然优势（森林资源、水资源非常丰富）、气候优势（年平均气温在14摄氏度左右）、地理优势（东南亚的桥头堡，紧邻缅甸、泰国、越南）、人文优势（云南有25个少数民族、各有特色、独具魅力），所以在昆明建一所国际化的养生养老机构，优势得天独厚。
（二）劣势：
1、机构管理体制不顺
民政部1997年《农村敬老院管理暂行办法》规定敬老院为农村集体福利事业单位，当时农村五保供养为集体供养为主。新《农村五保供养工作条例》颁行后，农村五保供养实行公共财政保障，敬老院运转资金的主要来源也随之从“乡镇统筹”变为了“财政预算安排”，加之国家是敬老院建设的投入主体，照理敬老院的机构性质应转为“社会公共福利事业单位”。但由于民政部《农村敬老院管理暂行办法》迟迟未修订，导致敬老院“社会公共福利事业单位”的机构性质未明确，“政府主导，民政主管，部门协作，社会参与”的管理体制未理顺，在敬老院的建设和管理中，民政一家独自唱戏的局面没有得到有效改观。管理体制不顺所带来的政府及职能部门职责不清、权限不明、监管不力等问题，不仅严重影响了敬老院的建设质量和服务水平，也为敬老院未来的发展埋下了隐患。
（城镇养老院、老年公寓的相关政策）
2、硬件设施条件落后
近年来，通过坚持不懈地抓敬老院的新、改、扩建，我市敬老院的硬件建设和综合设施条件有了较大改善，许多敬老院的房屋、内部设施、设备都焕然一新，为五保对象集中供养创造了一个良好的生活环境。据统计，2006年至今，我市共投入资金近1000万元，先后对53所敬老院（含中心敬老院30所）进行了新建或维修改造，新、改、扩建数仅占全市现有敬老院总数的27%，建设和维修改造的资金主要来源于国家、省、市补助和市本级福利彩票公益金。由于资金缺乏，除了改、扩建的敬老院外，其余敬老院不同程度地存在着规模小、档次低、设施简陋的问题。如有的敬老院设计规划粗陋，建设质量不过关，美观和舒适度都不够；有的敬老院综合配套不全，服务功能单一，除了食堂、住房、公共卫生间、活动室等基本功能区之外，医疗室、阅览室等都未设或形同虚设，无法满足五保对象在医疗卫生、健
身、娱乐、休闲等方面的需求；还有的敬老院设施条件落后，家具、电器陈旧老化，一些老人还用着几十年前早已过时的老家当，环境、绿化、卫生也有待改善。
3、集中供养水平偏低
造成敬老院集中供养水平低的原因有三：一是供养标准低。近几年来，受全国物价连续性上涨影响，以农村五保对象为代表的困难群众生活受到较大冲击。按照现行物价水平测算,五保对象的正常生活支出（包括米、面、油、菜、水电气、燃料等）需160元/人.月，医疗费10元/人.月，再加上其他零碎开支，敬老院人均供养经费最低也要达到180元/月。但我市农村五保供养标准自2005年确定为每人每月100元以来，已有3年未进行调整，且集中和分散供养标准没有差别。二是资金投入少。当前维持敬老院运转的资金主要来源于政府财政拨付的农村五保供养金和专项补助金，由于我市属西部贫困地区，财政比较困难，市、县两级财政对敬老院的资金投入仅能够勉强维持供养人员的温饱，住、医、葬尚不能顾及，更谈不上解决敬老院工作人员的工资和办公经费等问题。三是院办经济弱。由于资源整合效果不理想，大部分敬老院的院办经济都没有发展起来，一直以来提倡的“以院养院”的成功经营模式未能显现效应，日常开支较大，极大地制约了敬老院集中供养水平的提高。
4、内部管理状况堪忧
内部管理和服务较差主要是因为缺人办事、缺制度管事。一是工作人员配备不齐。首先，人手严重不足。由于缺乏关于敬老院工作人员配备标准、待遇和经费来源的明确规定，许多敬老院工作人员特别少，且流失严重。经调查，2007年全市敬老院有工作人员379人，工作人员与供养对象之比为1:15，而2008年敬老院工作人员仅有349人，工作人员与供养对象之比则扩大到了1:19。敬老院工作人员任务过重，压力过大，难以厘清院内所有事务。其次，工作人员素质较低。文化水平低，高中以上文化程度的只占12%；年龄偏大，45岁以上的占80%，相当一部分是村组合并后调整下来的原村组干部，工作积极性、责任心和管理水平都有待提高。再次，工作人员待遇偏低。我市敬老院的专职管理服务人员的平均工资为800元/人.月，大多数还没有办理社会保险，这在一定程度上造成他们工作不安心。队伍不稳定，服务质量和管理水平自然得不到保证。二是内部管理制度不健全。多数敬老院既没有设立院务管理委员会等内务管理机构，也没有建立起良好的卫生、保卫、饮食管理、医疗康复等规章制度，制度的缺失导致规范化管理成为了一句空话。如有的敬老院院长每月只来院一、两次，具体事务指定院内一名供养人员负责，组织纪律涣散，甚至长期不住院里，一旦突发意外或遇紧急事件根本无法及时应对和处理。
5、对比国内外老年人服务的保障及建设管理
（老年公寓的情况）
具体详列如下：
⑴档次不高，不能适应人口老龄化和养老需求。除昆明市社会福利院外，其他的都基本处在最低端的服务水平和软硬件条件。
⑵设计不合理，服务设施不配套，部分敬老院缺少无障碍设施，不能给老年人提供足够的保护。
⑶除昆明市社会福利院、云南红十字老年公寓卫生较整洁以外，其余的都不同程度的存在异味、臭味，通风条件及采光较差，不利于入住老年人的身心健康。
⑷绝大多数公寓把能自理的和不能自理的老年人混住，相互之间造成心理感染，不利于管理和有针对性的服务。
⑸除昆明市社会福利院、云南红十字老年公寓、长青老年公寓，都没有建立自己的服务标准和服务规范，标准低下，水准不高。
⑹部分老年公寓服务人员态度粗暴，入住老年人得不到应有的尊重和关爱。
⑺昆明市社会福利院是唯一能提供康复治疗服务的养老机构，其他所有的都要转送医院就诊治疗。
⑻除云南红十字老年公寓有“老吾老以及人之老”的服务理念外，甚至没有一家拥有自己的企业文化和服务理念。
⑼绝大多数都设在偏僻、狭窄、空间过于拥挤、交通不便的城中村或老旧社区，一旦发生突发事件，很难及时处理。
⑽老年人文化生活十分匮乏，成为老年人精神生活的盲点。仅有极少数提供有麻将室，不能满足老年人多元化的生活需求和精神上的慰籍。
（三）机会：
1、实施意见的下发：
昆明市政府于2009年4月出台了《关于支持社会力量兴办养老服务业发展的实施意见》，《实施意见》表明，在昆明主城四区、安宁市、呈贡县兴办养老服务机构，其固定资产投资规模不少于1000万元（不含土地），在其他县区投资规模不少于500万元的，市政府将按其
投资总额的10?给予一次性奖励。凡在昆明市民政、工商等部门办理登记、注册的社会力量兴办以及采取承包、租赁、合营等方式与政府合作经营，为老年人提供住、养服务的养老服务机构，均属于政策支持范围。
除了投资建设的奖励，扶持措施还包括营运补助。在主城四区、安宁市、呈贡县兴办的养老服务机构，床位数达到50张以上，并经相关部门验收合格，且昆明市辖区内的户籍老年人连续使用床位6个月以上的，给予每床每月不低于30元的营运补助；其他县区（不少于30张床位）给予不低于每床每月20元的营运补助，支持其提高入住老年人的住、养水平。
派仕敬老院负责人吕女士说，按《实施意见》中的相关政策，通过申请床位补助等，可以获得政府相应资金的支持，以改善敬老院的基础设施、环境等，使得硬软件条件得到有利改善，提高整体的规模与服务水平。
长青公寓院长认为，这次昆明市试行的《实施意见》，本来就是对养老服务业的一种推动举措，可能会促使部分社会资金投入到养老服务业中来，使得行业竞争加剧。陈志华分析，针对之前一些民营敬老院倒闭的原因分析，主要是受条件、设施等各种因素影响，但这是一种优胜劣汰的自然规律，而这种扶持政策可能为严重不足的养老服务行业带来新生。
2、服务的不足：
当有人咨询时，敬老院的工作人员提得最多的一个问题就是“老人生活能不能自理”。有很多敬老院明确表示不收生活不能自理的老人，有的则表示倾向于收那些生活可自理的老人。敬老院设置的这个条件，抬高了自己的门槛，也阻挡了一部分老人的入住。
即使敬老院的硬件设施很好，但是在服务等软件上就不尽如人意了，很少有养老院组织文娱活动让老人参加，老人的活动空间也很小；只准备大锅菜，老人想吃点什么还要出去买。老人的个性化要求得不到满足，在敬老院里找不到“家”的感觉。
一些敬老院里没有经过正规培训的专业护理人员，有的敬老院明确限定只接收附近居住的老人，而当老人生病时，就要通知老人的子女把老人转送到医疗单位救护。老人生病的时候，还要让子女经常到敬老院照顾。
3、床位的不足：
据了解，昆明市辖区现有的各类养老服务机构93所，其中各县(市)区、乡(镇)、村公办敬老院、养老院51所，主要解决农村五保老人和孤寡老人的养老问题，其中在昆明市级县区的公办敬老院、老年公寓仅有昆明市社会福利院、五华福利院、盘龙福利院、寻甸福利院、宜良福利院、东川福利院6所；全市有民办敬老院、老年公寓36所，目前共入住老年人4200余人。“越是经济发达地区，养老需求就越旺盛。按照国内的相关养老机构与老年人口2%的人床比率，昆明应有12000张床位才能基本满足市场需求。但目前，全市养老机构床位数仅
有6580张，人床比仅为0.92%。”昆明市老龄工作委员会办公室相关负责人说。如果与国际社会通行的5%―7%的人床比率来看差距就更大了。尽管这几年昆明大力发展社区养老服务设施和场所，但与巨大的老年人服务需求比起来，相差很远。许多贫困、边远地区及靠民间力量创办起来的养老机构由于经费短缺、资源不足等方面的限制，服务内容不丰富，显得单调、贫乏，与老年人日益增长的多样化服务需求有较大差距，随着老龄化趋势的日益加重，这个问题将越来越突出。
（四）威胁
1、民办养老院已经意识到硬件与服务的重要性，昆明市区新办养老院大都自然环境很好，硬件配套设施也较老的养老院好的多；服务方面也和卫校、医院开始联络，吸收更专业的人才加入，提升其自身服务及竟争能力。
2、大的企业集团、大额资金的入主养老事业，也将给我们带来巨大的压力。上市公司万科及挚信风投已在华东地区着手做养老事业，一旦进入昆明，竟争力无可比拟。
3、昆明市政府将大力支持养老事业，但态度较慎重，以防以兴办养老事业为名而做其它非涉老事业的企业出现。政府每年只批准3家企业来做养老旅游这一块。所以，机会紧缺，形势逼人。
综上所述，通过对昆明养老机构SWOT理论分析，今天的养老院要想做好，以下几点是不可或缺的：
①完善基础设施，提高硬件设施水平。
要按照《老年人社会福利机构基本规范》和《老年人建筑设计规范》的要求，对养老机构的房屋、绿化、道路、水电等方面的基础设施进行完善，做到五通（电通、水通、路通、电话通、有线电视通），使住房与卫生间、浴室配套，有公共食堂、文化娱乐室、医疗健身室，划拨用地，同时要进一步补充办公设备及老年人的日常用具、健身器材等设施，使养老机构功能齐全、环境舒适，增强对老年人的吸引力，真正成为老年人颐养天年的幸福家园。
②大力发展院办经济，提升集中供养水平。
大力发展院办经济，院办经济不仅能丰富院内老年人的生活，而且能有效地缓解养老机构经费不足的问题，因此，每所养老机构都必须有院办经济项目和收入，利用划拨或调剂的社会福利事业用地，种植蔬菜或发展养殖业, 组织院内老年人参加力所能及的生产劳动，做到粮食、油、肉、蔬菜基本上能自给自足，增强养老机构自补能力。要积极发动社会各界的力量，为养老机构发展院办经济提供政策支持和项目优惠，推动“以院养院、以企养院”模式成功。
③配齐工作人员，健全管理制度，促进规范化管理。
一是加强工作人员队伍建设。合理确定养老机构工作人员与入住老年人的比例（省上要求1：10），制定养老机构工作人员的配备办法，选好配强工作人员，解决有人办事的问题。养老机构的负责人应实行专职。工作人员的工资、保险及福利待遇比照当地事业编制聘用人员标准执行，以解除其后顾之忧，稳定职工队伍。对养老机构工作人员，特别是院长和医护人员，要定期开展业务培训，提高服务技能。二是建立健全内部管理制度。要坚持以人为本、民主管理的原则，制定完善养老机构内部的财务管理、生活服务、清洁卫生、治安保卫、生产经营等各项管理制度，从制度上入手，使养老机构的管理规范化，工作人员责任明确化。严格落实工作人员岗位责任制和考评机制，增强责任和服务意识，并充分发挥院务管理委员会在养老服务机构民主决策、财务管理和服务监督等方面的作用。
四、盘龙老年公馆经营的建议措施
1、确定老年公馆的目标客户群和入院收费标准。根据市场调查，建议每人每月1500-2500元，押金2000元。
2、建立完善的规章制度和管理服务体系，有明确的企业文化、服务标准、服务规范和服务理念，统一工作服，树立富有亲和力的专业企业形象。
3、搞好员工的福利待遇，用感情留住人，用事业激励人，用优厚的待遇吸引人。
4、加强护士及护理团队建设，应从州县卫校的护士/护理专业中招聘，这是公馆实现高标准、专业化发展的基础和前提条件。
5、建立公馆网站，作为网络宣传的窗口和平台。
6、按照相应的比例确定一部分老年人到院试住，从而吸引更多的老年人到我院参观考察和入住，建议10名老年人入住一个月，他们将成为口碑宣传的最佳渠道。
7、在前期宣传上建议充分利用好昆明市各街天老年人最集中的时候去现场发放资料，并开展咨询服务，登记意向性入住老年人信息等……
8、加强与文化团体和学校以及部队的交流与合作，为本院老年人提供丰富多彩的文化生活。
9、加强与涉老管理部门以及行政主管部门的联系，做好昆明太阳城的各项日常工作。
10、加强与国际国内中高端养老机构之间的横向交流与合作，从而树立国内养老机构的标杆工程的形象。
剑光2011年3月
美国太阳城养老社区案例研究
美国太阳城养老社区案例研究 1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White T anks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6 km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。
2、太阳城经历了20年的发展历史 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。 60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。 太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb 开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。 1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高
合肥淮河路步行街地段调研报告
详细规划调研报告 ——合肥商业区的问题及发展建议 调研区域：合肥市庐阳区 调研地点：女人街、三孝口、城隍庙、淮河路步行街 区域概况：这些地点都位于合肥庐阳区，庐阳区还是一个日益繁荣的商贸大区。老城区内商业网点密布，现代化高层建筑鳞次栉比，人流、物流、信息流为全省之最。经过多年发展，以长江中路为主轴、四牌楼中央购物区和三孝口核心。 商务区为重点、淮河路步行街和宿州路特色商业街区为补充的核心功能区初步形成，成为全省商务发展的最佳选择。 明代合肥别称为庐阳。明代学者潘镗编有《庐阳志》、杨循吉著有《庐阳客记》等“合肥，别称庐阳（明代后），以地处巢湖、淝水之北，州境主要在南方而名”。今合肥旅游景点有“庐阳八景”这说，“庐阳”为4城区之一，所辖是以合肥老城区为主体。 庐阳区是一个具有深厚文化底蕴的城区。庐阳老城区是历史上的古庐州城，众多的人文景观、深厚的历史文化底蕴和强烈的时代气息交相辉映。现存有“张辽威震逍遥津”古战场、曹操点将“教弩台”、
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广州上下九步行街调查报告
广州上下九步行街 调查报告 小组名称：我心飞翔小组 小组成员：中山大学政务学院04级公共事业管理专业陈王超李文曦汪欢李双梁英慈 沈新昌陈曼华魏青科 指导老师：谭昆智
二00六年二月十号 广州上下九步行街 调查报告 目录 一、前言 3．商店的排列风格一致 4．和谐上下九，人文步行街 （四）服务 1．对游客的服务；2．对租赁商店的服务 3．对网上市民的服务；4．政府和步行街合作服务（五）上下九步行街需要改进的地方 三、总结 1．物质文化；2．制度文化；3．精神文化
附：上下九步行街地理位置图 广州上下九步行街 调查报告 一、前言 （一）调查对象 多 地，如何健康有序有效地发展步行街就成了非常有必要探讨的问题。 上下九步行街作为全国知名的步行街，深受广大顾客的喜爱。有鉴于此，我们希望通过对广州上下九步行街进行调查，以便真实地得到对步行街的更为深刻的了解和认识。并且在此基础上，结合我们所查阅的资料和书籍，进行比较深入的研究，希望对上下九步行街以及其他步行街未来的发展有所裨益。 调查方法：查阅文献、实地考查、访谈、问卷调查 （四）调查准备---城市有机体的理论及生态化管理 为了不至于因为商业街太丰富的东西使得我们的调查过于散漫而凌乱，我们
先进行了查阅工作。结合我们“和谐上下九，人文商业街”的主题，我们决定采用芝加哥学派著名学者罗伯特·帕克（Robert E. Park）的城市有机体的理论作为指导，并且借用媒介管理中学过的生态化管理方式理论，来进行调查研究。 城市有机体理论假说，就是将城市类比为生物有机体，假借生物学方法来研究城市发展，认为城市规模增长，空间扩展和功能变迁等动态变化都受类似生物体的生理机制所支配。 生态化管理是一种新型的管理模式，强调事物之间的相互关系和相互影响。生态是生物学中的一个概念，是分析自然界相互依存又相互冲突的一种规律现 咨 如 行街在本身的媒体广告推介上做得不太令人满意，据悉上下九步行街到目前为止还没有建立自己的网站，另一方面通过报纸、电视等媒体做得宣传又很少见，所以在发挥媒体推介步行街的作用方面还略显薄弱。 分析可知，大概有50％的游客会一个月来上下九步行街5次以上，另外有10％的游客是天天来上下九步行街的，这些数据就可以足够保持步行街的人流量，也可以基本满足各个商家的门槛人口，看来上下九步行街的确有其自身的魅力来吸引这么多的游客。 大约有80％的游客来上下九的主要的目的是购物，而选择休闲娱乐的占少
美国太阳城
美国太阳城 太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。 “太阳城中心”有六大居住社区：（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）。 太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。房前屋后，常年绿茵如盖，鸟语花香，尤其是新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，出门还可以打球。 这里的建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。 这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士，一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型，以适应不同类型老人的要求。这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开放式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自己的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球，中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。这里的几个大会所了，每天安排了丰富多彩的活动、读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种问题项目都能引人入胜。 太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每人费用大约为$1500。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。 太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们可以进行游泳、网球等活动，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。老年活动中心和乡村俱乐部多且内容丰富。记者在橄榄枝老人活动中心参观时，发现该中心户外有高尔夫、网球等场地，室内有健身房、电脑房、手工房等。中心工作人员告诉记者。来这里活动的老人平均年龄72岁，90岁以上的有20多人，基本是当地居民。在活动后，老年人还可以来中心的餐厅用餐，愿意交钱者每人2.5美元，没有带钱的可以免费就餐。
美国太阳城养老社区的中国化
从美国太阳城看我国老地产发展 美国太阳城老年社区，从偶然到顺势而为 美国太阳城养老社区位于美国亚利桑那州，全年气候炎热，城市密布棕榈树和各种热带植物，城市街道公用交通主要依靠高尔夫球车保证顺畅，全城共拥有16万居民，是美国最大的养老社区。 太阳城养老社区实拍 太阳城这座老年大型社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，而完全是开发商的歪打正着才有了现在颇具规模的城区。20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商德尔?韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。 亚利桑那州的气候非常适合老年人疗养各种慢性疾病，因此开发商将目标客户定位为老年群里。太阳城能够成为老年群体的首选是个偶然，但这个偶然是立足于适宜养老的环境基础上发生的，而地产商能够清楚的认识到太阳城发展的趋势，并抓住时机科学规划也造就了太阳城养老社区的成功。 太阳城优势可嫁接与国内养老地产 在太阳城养老社区中，为适合老年群体生活而设计的一系列原则值得养老地产开发借鉴。
一、养老地产专为老年人开设，老年人是主角 太阳城明文规定：所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。 二、养老地产建筑规划完全适宜老人群体需要 建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。 养老地产要适宜老年人的各项生活所需 三、低密度、无拥挤，住宅类型多但适宜老年人生活 太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。房前屋后，常年绿茵如盖，鸟语花香，尤其是新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，出门还可以打球。 四、大量生活设施让老年生活不孤独 太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们可以进行游泳、网球等活动，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。老年活动中心和乡村俱乐部多且内容丰富。 五、不与年轻人绝缘，周边配套“青年地产”项目
昆明南屏街调研报告
一、南屏街简介： 南屏街形成于20世纪30年代，位于昆明市东风路中段，处于市区的中心位置，是昆明市商业最集中的街道。南屏步行街西起东风东路下穿隧道路口，东至东风东路护国广场，从近日公园向正义路、三市街两边延伸，全长685米，总面积为3.67 公顷。 二、南屏街业态介绍： 南屏街的业态有百货店、大型综合超市、便利店、专卖店、购物中心和仓储式商场等6种形式。具体的商业经营有，餐饮，超市，美容美发，服装，化妆品，饰品、电影院，银行等。 商业的业态丰富多样，但是除了大型超市等比较明显的商业业态，其他商业形式都比较混乱，并没有很好地组织。 三、商业建筑分析： 商业建筑主要有沿着道路两旁的高层建筑、低层建筑，还有在道路中间的餐饮零售建筑。 （1）沿街的商业建筑：商业建筑很普通，并没有很好地进行空间场所的设计，场所精神很难体现，没有昆明的特色。 （2）道路中间的建筑：比较特别的是在道路中间的商业建筑，其体块较为巨大，但是效果并不是很好。第一，这些餐饮店的外观和巨大的尺度破坏了真个步行街的景观体系，让景观没有呈现良好的完整性和延续性，打断了视线，第二，其结构简单，设施简陋，卫生条件不好，位于道路中间人对场所的安全性没有达到，不能满足人们对就餐环境的需要。第三，当节假日的时候，人流突然增加，会照成交通的拥挤。 四、步行街空间尺度： （1）步行街建筑与道路：南屏步行街宽约40 米，两侧建筑平均为10 层楼约30 米高。其建筑和街道的高宽比约为 1.3; 南屏步行街建筑和街道的高宽比约
等于1, 空间有明显的封闭围和感,内向安定的性质,但不至于压抑。其街道空间高度和宽度之间存在匀称性。这种空间，两边的建筑具有亲和密切的关系，因而使整条街道尺度亲切怡人，具有整体感。其缺点就是中间较大的餐饮构筑物设置在了道路中间，使得本身合理的街道一分为二，当人流较大的时候，就会显得道路上的人群很拥挤，而且没有短暂停留的空间，人们在进行商业行为的时候停留下来，会影响到来玩的人群。 （2）步行街公共设施环境：南屏街的公共设施并没有满足人们的需求，石凳座椅的数量和质量都存在一定问题。第一，石凳座椅放置于道路中央没有遮阳，遮雨的设施，没有达到步行街舒适的要求。第二，步行街没有公共厕所，让行人只能去周围商场或者餐饮店内解决，不够方便。第三，将绿化和座椅结合并且分散地放置于道路中间，让人觉得坐在人来人往的大街上没有安全感，故很多座椅都是闲置的。应该将南屏街设置休憩的场所，赋予一定的场所精神，满足人们对休憩环境的需要。 （3）步行街的天际线 南屏步行街自东向西，天际线被一座名为“昆明市百货大楼”的现代式购物大楼所遮挡。自西向东，天际线则是由现代高楼大厦所围合而成的城市通道。使南屏步行街立刻产生了一种现代商业的氛围，高楼林立，但是却阻断人们的视线。
大剧院工程建设项目可行性研究报告
一、项目背景 1.项目名称山东省青岛市“某大剧院”。 2.承办单位概况 某大剧院由青岛**实业有限公司设立的项目公司——青岛**大剧院有限公司全权负责本项目的开发建设和管理运作。青岛**实业有限公司是经青岛市人民政府批准、按照青岛市经济发展战略总体要求、在规范国有资产运作的基础上成立的市直属国有独资公司，公司注册资本金人民币20 亿元，主要职能是作为政府投资主体，运营国有资本，经营国有股权，进行投资、资本运作和资产管理。 青岛**大剧院有限公司是青岛**实业有限公司的全资子公司，公司注册资本金人民币5700 万元；法定代表人——张镇德。 3.可行性研究报告编制依据 国家发展和改革委员会《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）《投资项目可行性研究指南》。 青岛市崂山区国土资源局“项目用地预审意见书[崂地预字(2004)34 号]”。 青岛市发展和改革委员会“关于建设某大剧院项目立项的批复[青发改社会(2004)14 号]”。 青岛市发展和改革委员会“关于某大剧院建设方案有关问题的汇报（2004 年9月2 日）”。 青岛市规划局“建设项目选址意见书[青规选址字(2004)267 号]”。 青岛市规划局“建设工程建筑方案审查意见书[青规建审字(2004)267 号]”。 青岛市国土资源局“建设用地批准书[资府国土函(2003)145 号]”。 概念方案（** 建筑设计有限公司、**建筑设计研究院有限公司）。 4.项目提出的理由和过程 青岛经济相对发达，环境优美，聚集了各地的精英和人才，对文化艺术的高品位需求不断提高，拥有一批追求高层次的精神生活的消费群体。但目前青岛市文化基础设施匮乏，缺少一个设施完善，功能完备的大型演出场所。城市大剧院是城市的标志性功能建筑，能够有效提升城市的居住吸引力，和丰富城市的旅游产品。为改变青岛市文化设施建设滞后的现状，保持精神文明和物质文明的同步发展，青岛市第八次党代会提出“要建设一批标志性的文化设施”，青岛市第九次党代会提出“将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心”，同时《青岛市文化事业“十五”规划》也提出要“加大对文化设施的投入，加快文化设施建设和改造的步伐”。在这种背景下，兴建某大剧院已显得非常迫切和必要，某大剧院的建设因此也被提上了议事日程。 二、项目概况 青岛是国务院批准的第一批中国历史文化名城，有着深厚的文化底蕴。为了实现将青岛建设成为现代文化名城和区域性文化中心的要求，满足公众日益增长的精神文化需要，并满足文化事业社会化、产业化发展的需要，作为文化事业重要硬件设施的大剧院的建设已日显紧迫，加大文艺场馆投入，充分利用文艺场馆的多功能作用推动产业化的发展，促使青岛市必须拥有一个标志性的文艺建筑——某大剧院。 1.建设地点 某大剧院建设地点位于青岛市崂山区香港东路、云岭路交界处，该区域属于崂山区行政中心。 2.建设规模 城市的发展对于大剧院的建设提出了新的要求，即大剧院应能够同时满足歌 剧、舞剧、话剧、戏曲、交响乐以及歌舞、曲艺、杂技和大型综艺演出等功能需求，并具有接待世界一流艺术表演团体演出的条件和能力。因此某大剧院的功能应涵盖大剧场、音乐厅、多功能厅、演艺人员接待培训中心、表演艺术交流中心等内容，并包括场馆设施及配套设施。 建设规模应控制在79,000 平方米，其中： ?大剧场（1,600 座）建筑面积18,000 平方米； ?音乐厅（1,200 座）建筑面积9,000 平方米； ?多功能厅（400 座）建筑面积4,500 平方米； ?公共剧务建筑面积5,500 平方米左右； ?通用设备用房建筑面积7,000 平方米；
商业街区情况调研报告
商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带,是市民居家购物休闲首选的商业街区,也是重要的对外窗口。街的形象代表着的城市形象,街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状 据清光绪八年《县志》记载,溧邑自隋唐以来,街衢繁盛,物阜民康,唐时,城外街为县城之中心,县衙署和城隍庙就设在街道之中。万历二十七年,知县徐必达修治城内街道,皆铺以石。古往今来,街始终店家林立,商贾云集,生意兴旺,人流如潮,是我县一条传统的商业街,也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸,珍珠路与中大街之间,居于商业核心区的中心位置。建国后,我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。1984年的县城总体规划,就把街确定为商业步行街。1995年初,县委、县政府结合旧城改造,对街南街区域进行全面拆旧建新,北面商铺也装修出新,路面进行了简易铺装,并于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼,成为当时郊县旧城商业街区改造的样板工程。此后,街北街陆续进行了局部出新改造。XX年开始,以街为轴心,对珍珠路、交通路、中大街、大东门街围合地带进行“两场一街”(商贸文化广场、街商业广场、大东门
美食街)拆旧建新改造,XX年陆续建成投入运营。XX年街西北区域地块开工建设“名仕阁”商住楼,XX年底前将建成投入运行。至此,街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老商业街,演变成一个完整的商业街区。整个街区占地面积约40万平米,其中商用建筑面积约20万平米,街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。街商业街区内拥有大小商户500多家,汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。经过近几年的打造,街区内的商娱功能放大,时尚业态增多,门类逐步齐全,已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流物流聚集区,也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前,对商业街区实施管理的单位有5家:一是“两场一街办公室”,原在“县三产办”名下,XX年1月以后移交给永阳镇三产办,从事带有一定政府综合协调性质的管理职能;二是“两场一街”的物业管理公司,共有3家,分别是:管理街商业广场的瑞祥物业公司,管理商贸文化广场的秦环物业公司和管理大东门美食街的青河物业公司,均由原开发建设“两场一街”的3家开发商分别聘用,从事区域内的日常物业管理;三是由市容局承担街包括南区及“两场一街”以外的街巷河沿的市容环卫管理。 二、街商业街区目前存在的主要问题 街商业街区虽然经过几次改造,但限于当时的财力、规
重庆市三大步行街调研报告终稿
重庆市三大步行街调研报告 1、解放碑步行街调研 1.1区位分析及历史意义：解放碑全称“人民解放纪念碑”，位于重庆市渝中区商业区中心部位，民族路、民权路、邹容路交汇处，是重庆标志性建筑之一，是抗战胜利和重庆解放的历史见证，是全国唯一一座纪念中华民族抗日战争胜利的国家纪念碑。 1.2交通组织关系及内外交通连接关系： 1.2.1交通组织关系： 由地图可见，解放碑步行街以解放碑 为圆心，呈十字放射状分布，每条道路与市政道路均以铺装衔接，以圆球形路障和花坛相分隔。步行街内道路平直简单，无车流通过，行人可安全且自由的穿行其中。解放碑步行街是目前重庆市商业业态最全面、最集中、最繁华的商圈步行街，解放碑以西以青年路为界，左右各连重庆商社大厦和国泰广场正入口，东面以八一路为界，左右各连纽约大厦及大都会广场，步行街以北跨过五四路直达环球购物中心、重庆交易大厦，五四路两端承接国泰艺术中心及大都会东方广场；朝南方向则以中华路、民权路交接处为界，尽头处可直接观察到较场口得意世界大厦，卓茂名车，星豪酒店等地标性建筑。解放碑作为重庆的一个著名景点，地势集中，交通流线相当发达。 (1)私家车，但是由于解放碑人流密集，交通流量大，周边停车位不足且步行街内不通车，导致私家车经常无处停放且易造成交通拥堵现象，不建议驾车出行。 (2)出租车 (3)公交车：市内各区均有公交车可达解放碑。103、104、105、111、112、122、215、251、301、303、401、402、405、413、418、481等路。 (4)轻轨：2号线——临江门、较场口站点下，步行距离适中。6号线/1号线——小什字站点下，步行距离相对临江门较远。 1.2.2内外交通连接关系 解放碑步行街与市政道路的分隔主要采用铺装的改变和花坛阻隔的形式，将外部交通和内部交通区分开，一方面强调了步行街的范围，另一方面又划分了车流流线和人流流线，使人们可以自由、随意的在步行街内安全的散步和游憩。皱容支路上OMEGA店铺附近设有小什字站5号出口，方便游人的进入。
影剧院调研报告word版
影剧院设计调研报告 杜闯（2009280012）一，影院特别是剧院作为文化建筑因素，我们应该考虑哪些？ 戏剧是一门综合艺术，它涵盖了文学、音乐、美术、舞蹈和建筑各个领域的成就。它具有视觉艺术和听觉艺术的双重心理感受，演员与观众直接交流感情，当众展现故事情节。戏剧情节属时间艺术，戏剧情节需要在空间中展现，所以它又是时空性很强的综合艺术。剧场是戏剧生命价值的载体，它是戏剧物质化和形态化的手段。没有剧场舞台，就没有戏剧演出，没有观众厅观众就不能看戏，戏剧就失去了意义。戏剧的文化特性须通过剧场时空环境的组织去表述，并强化其艺术效能。所以要宏扬戏剧文化，也必须研究剧场建筑文化。 作为中国传统剧场建筑文化的重要 特征，以剧场的两个主要部分观和演两个 空间来评析，传统剧场对演出部分戏台， 从规划到单体设计独具特色，获得很大成 就，而观众区部分多为自由开放的自然空 间，为了解决视线遮挡问题，只好将舞台 标高提高到观众站立时的视平线以上，所以中国传统戏台建筑台面标高多高于观众平地１．５ｍ～３ｍ。这样才能对站立观众视线遮挡有所弥补。
中国传统戏台的选址定位，常与自然 风景相结合，这是中国“天人合一”哲学 思想，表现在戏台建筑融于自然的反映， 欣赏戏剧与感悟大自然美景连系起来。这 与中国诗书画寄情于山水之间，从而达到 净化心灵修身养性目的一派相承。如江浙 水边戏台，鲁讯描述的绍兴社戏，与环境 结合创造绝伦美景：夜空星月与江中倒影映照，戏台灯光中红绿身影闪动，婉转唱腔随风飘荡，构成声色俱丽景象，表现出先辈们营造舞台建筑深厚的文化修养。戏台临江建造，不只是为了蓬船水上交通联系方便的单一措施。水边戏台多为中国江南传统亭阁园林建筑结合演戏功能衍化而来。造型优美屹立于江畔，构成美化自然的风景点；戏台建筑在传统市镇规划上，多置于集镇的重要位置，观众区常为集市贸易广场，如四川罗城戏台，位于街道中央构成弧线的梭形广场。 剧场建筑是具代表性的文化建筑，文化建筑应充分展示文化内涵。在剧场建筑设计中，对内部空间组合，除满足观演功能要求外同时须满足观演的精神需求：使观众在进入剧场前能目睹一个端庄典雅的剧场形体和一个优美开朗的外部空间。进入剧场后不受到金碧辉煌的物欲刺激，而是享受优雅别致的净心环境。 二，对任务书的理解和查找不同功能空间用房的案例 本次设计的影剧院是为满足广大群众观看影视戏剧的需求。剧院的观众厅容量为1000—1200座，为中型剧场。电影院有60座、80座、120座、200座的，均为小型电影院，或者说是特小型电影院。因此，我认为还有的1000平方米的多功能厅其功能之一必定是作为电影院的。建筑高度不超过24m，这次设计的一个多层大跨度的建筑。
商业街市场调研报告
商业街市场调研报 告 1 2020年4月19日
风陵渡商业街市场调研报告 前言鉴于风陵渡商业街的整体规划,经过我公司相关人员的初步调研, 根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点并加以专业发挥,对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。 一、基本市场情况 1、区域市场状况该地处三省交界的”金三角”地区,交通发达,辐射范围广泛,所覆盖地区有:陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地,所辐射的地区广,但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明: 芮城县人口35万,城镇人口5万多,人均年经济收入在5000多元,商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带,主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点: (1) 由专业房地产公司开发; (2) 有百货商场、超市等大型零售业态,超市(如盛宝润发,面积多㎡,地上两层)生意较好; (3) 现有品牌较少,全部为国内品牌(如红豆、古士旗、 2 2020年4月19日
虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼),进货渠道均在西安; (4) 有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所; (5) 临街门面面积一般在20㎡－80㎡,以50㎡居多; (6) 租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间; (7) 出现专业售房机构,地处当地最繁华地段,但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一,不能营造良好销售氛围2、定向市场状况风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处,是通往西北、西南和中原的咽喉,属省级经济开发区,距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里,现有人口8万多,城镇人口1万多,主要分布在道北,人均经济生活水平较低,民风淳朴,以农副产业为支柱产业,商业相对较发达,交通方便,与潼关一河之隔,大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时,市政基础配套已初具雏形,但政府管理较宽松。当前,潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻,将对当地的经济产生巨大的影响。当前,风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带,其中有黄河市场、副食品商城、老街市场,但以摊位经营为主,经营状况不理想,一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主,呈以下特点: (1) 主要由供销社和个人开发,缺乏统一管理,大多陈 3 2020年4月19日
养老地产相关政策与盈利模式
朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式 ２０12-11-26 14：１8:1６来源：中房网 【摘要】：２０12年１1月22－2４日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“２012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。 中国百年建筑研究院院长朱文俊 因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题?养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策.这个PＰT主要从四个方面给大家做一个交流。 一、养老地产的本质 这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分,养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租,这是两个不同的行业,利润来源也不一样.很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈,很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老?房地产行业的利润好像就总 是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展.房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域. 二、养老地产的相关政策 最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向.中央政府想得很明白，支持方向也很明确,但是到了地方,我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候,很多政策没办法去落地的,这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握,我们要 去做一些工作引导地方政府,让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策,跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想,这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系,也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设.在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合,１1项任务里面有6项跟我们是紧密相关的,在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式,后面还会详细讲一下. 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产,在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划.去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导.讲到要统筹发展养老机构，要
国外养老项目经典案例
国外养老项目经典案例 国内的养老地产刚刚兴起,但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区,并有着 丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年,中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去 参观、学习,于是,国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”,我们也许能感悟到“中国养老地产”未来走向。 经典样本1: 美国太阳城 年轻人1年最多住1个月 说起太阳城,很多北京人都不陌生。在北京就有两个:北京太阳城和东方太阳城。但多数人不知道,太阳城的“鼻祖”在美国,美国太阳城是世界知名的养老地产项目,毫不夸张地说,各个国家做养老地产的开发商,几乎都去美国参观过太阳城。让人佩 服的是,尽管很多人学它,但无论是规模,还是管理,没有一个项目能超越它。 在美国,人们不把老年人称做夕阳,而是叫做太阳。太阳城中心(Sun City Center 因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年,坐 落在佛罗里达西海岸,现有来自全美以及世界各地的拽1.6万户,并一直处于持续增 长的态势。 美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅、“国王之殿”(连体别墅、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓以及“自由
广潮六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 在太阳城,无论那种年龄段的老人,选择哪种住宅,都会享受到积极活跃的老年 生活方式。每人每年缴纳一定费用,就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏 尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外,在社区内,还有各种各样的俱乐部, 是老年大学的组成部分,开设的课程和组织的活动超过80种,包括木匠活、缝纫坊等,甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定:居民必须是55岁以上的老人,18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。 经典样本2: 日本港北新城 “镶嵌式”养老住宅 日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活 社区内,使老年人的生活更加活泼多彩。 港北新城把老少户住宅(二代居、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套 住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭祝老人专用住宅套型是指将普通住宅
商业步行街调研报告
商业步行街调研报告 ——以中街为例 吴艳红 168040013 12级风景园林 前言：商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集群体。它由许多零售网点共同组成。历史形成的传统商业街，往往位于城市的中心区。它们是城市的名片，体现着城市的繁荣和发展。以沈阳市中街及其周边的商业区构成的城市中心区为研究对象，关注像这样的城市中心区域一样由以不同速度运动着的人群占据的，并能产生出丰富、实在的社会关系和可栖居的场所感的叠加和界面的潜力。将不同的运动循环、速度和时空特征融入产生场所的交界面中，力求使这一区域在空间和行为上取得和谐。并且关注中街城市中心区商业空间组织方式，关注该地块对城市特色的体现，如何让中街这类城市中心区融汇历史与现代，通过交通，界面组织等空间元素更好的展现城市独有的风貌，塑造更好更具地域性特色的城市环境，进一步强化中街的场所精神，体现中街“中国最早商业步行街”的商业价值，提升城市商业空间形象。 沈阳著名的商业街——中街，有380多年历史，号称“东北第一街”。后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的 “左祖右社、面 朝后市”之说， 将原来的 “十”字型两 条街改筑为 “井”字型4 条街。即今沈阳 路、中街路、朝 阳街、正阳街。
当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。如今的中街已成为沈阳第一条步行街.街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。 1.人文历史 沈阳市中街是全长1500米的沈阳中街是沈阳最早的商业街，1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形 成了。吉顺丝房、 老天合绸缎庄等 大百货商店，多集 中在街路的南北 两侧；丰富多采、 琳朗满目的小商 品行市(市场)，都 散布在沿衔的胡 同里。沈阳中街，也是中国第一条步行街，是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，是早期城市的商业文化中心，自明清开设以来，距今已有三百八十多年现在历史。这一地区现存多栋保护建筑。沈阳中街始建于1899年，它是沈阳市早期城市建设活动的主要地区之一。从前清皇封御赐的荣耀，到今天遐迩闻名的繁华，中街见证了沈阳商业文明的发展历程。 沈阳中街作为历史悠久发展成熟的城市商业中心区具有明显的区位优势。沈阳中街城市风格鲜明，中街及其周边的环境就能较好的体现沈阳市的城市风貌，沈阳故宫，沈阳老字号吉顺丝房旧址，风格统一地反映了沈阳的城市特征。 2.人性化商业区 2.1空间界面
国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
６个国外养老中心设计案例与4个国内养老地产案例 201４—０9-09 养老 题图为蜗牛养老产业俱乐部LＯGO |6个国外养老中心设计案例 １、美国太阳城养老社区 2、ＷoＺoCo老年公寓-—MVRDV作品 3、葡萄牙奥埃拉什老年中心 ４、斯洛文尼亚Hodｏ?老年中心 5、德劳丁老年公寓 6、奥地利老年人公寓 一、美国太阳城养老社区 1、太阳城选址于阳光明媚得凤凰城郊区 太阳城就是美国著名得养老社区,它位于亚利桑那洲,凤凰城西北12英里，那里全年3１2天能够接收到日照,因住在其中得老年人活跃得生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩得高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者得天堂"。在它周边有Ｌａke Pleaｓant地区公园,W ｈite T anks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 社区于１９61年开始建设，已经成为全美最好得老年社区之一。这里得居民必须就是55岁以上得老人，18岁以下得陪同人士一年居住不能超过3０天。社区提供货品齐全得购物场所，包括餐饮、邮政与宗教服务在内得完备服务,以及专业化得医疗服务与丰富得娱乐休闲服务。 太阳城占地37、8k㎡,其中陆地37、6 ｋ㎡,水域0、2 k㎡。太阳城由DeｌWebb公司于19６０年开始建设,经过2０年得发展基本建成。太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，
适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活得一切设施与法规 ２、太阳城经历了20年得发展历史 1959年，Ｄel Webｂ公司开始建造社区,首先建起来得就是一个商业中心,然后就是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施,也成为了所有养老社区规划学习得对象. 在开盘之前,Ｄel Ｗebb 做好了五件事情：价格适当得样板房,娱乐、工艺设施，拥有好餐厅得宾馆，一个邮局,以及一个商业中心。Ｄel Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展得关键。 3、太阳城住宅产品以独栋与双拼为主 住宅全就是平房或别墅，不用爬楼 新开发得西南部新区，专供退休得公司主管与老板居住,栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围,不仅空气新鲜,赏心悦目,更就是出门就可以打球 房价便宜,由于这里没有学校,很多税赋得到减免。 整个城市车辆最高时速不超过50公里，高尔夫球车就是居民合法得主要交通工具之一 城区除了拥有几所大得专为老人服务得综合性医院外，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷 ４、休闲设施成为社区特色 太阳城拥有７个娱乐中心,提供游泳、网球与工艺，另有两个保龄球馆,8个高尔夫场，3个乡村俱乐部,一间美术馆与一个交响乐演奏厅。用于演出得“ｓｕｎｂowl”室外剧场与”sun dｏme“中心就是为表演而建在太阳城区域，能提供700０个座位。 ５、周边配套逐步完善 太阳城北边得Lａke Pleasaｎt地区公园,提供水上娱乐、露营与野餐得设备，这个湖就是西
光谷步行街调研报告材料
光谷步行街调查报告 调查目的：通过对光谷步行街零售店的布局、销售经营活动、交通的调查，不仅让我们对光谷步行街有个全新的认识，也促进了我们对商业街的特点和功能的学习。 调查方式：实地考察；网上查阅资料 调查地点：光谷步行街 调查时间：12月01日15：00—19:00 调查背景：光谷步行街，位于武汉市武昌鲁巷广场，总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街。步行街作为新时期的一种商业存在模式，体现的是一种组织﹑一个地理的概念。严格意义上，它不是一种独立的业态却是各种各样业态的集合体。它有着自己独特的特征，至此调查则以光谷步行街为例，其旨在于观察﹑分析并总结光谷步行街的相关特征。 调查内容： 1、选址问题 影响光谷步行街的选址可以总结为以下三个方面：人口因素﹑交通因素以及其他因素。分析如下：
1）人口因素 人作为需求的主体，在选址的决策中自然占据着重要的地位。具体分析如下： ①人口数量众所周知，武汉是全国三大高校聚集地之一，有大专院校近50余所，在校大学生约60万人。而以鲁巷为核心的光谷片区，聚集了全市80%以上的高校及学生消费人群，是国内第三大智力密集区。如此庞大的人口数量是光谷步行街能以欣欣向荣的基础。 ②收入情况需求量是指一段时间内消费者想买而且有能力购买的商品的数量。基于这一点，在有了庞大的消费群体后，还应当考虑其消费的能力，也就是消费者的收入情况的分析。仅大学生方面，人均年消费万余元，除学杂费5000元左右外，个人人均支配额5000余元，年均消费额高达200亿。这样的一群消费群体，既是汉口商业多年繁荣昌盛的主要动力，也是武昌商业独当一面、破局腾飞的最大引擎。 2）交通因素 交通因素对于选址决策而言无疑是重要的也是必要的，交通便利的程度一定意义上决定着整个商业街的繁荣程度。正所谓流通生财，交通的越是便利就越有利于车流人流的增加，从而也就带来了资金的流通，越有利于商业街自身的发展。 对于光谷步行街而言，步行街周边设有好几个公交车站，如珞瑜路光谷广场，珞瑜路鲁巷广场，雄楚大道民族大道口等，
商业街市场定位调查报告设计方案
四川理工学院调查报告 设计方案 《大学城商业街市场定位分析》 专业：统计学 班级：2011级1班 指导老师： 学生： 学号： 2014年12月13日
一、前言 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。 1.了解大学城商业街的消费者主要构成 2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构 3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价 4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度
3.1 调查前分析 那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目 银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过