楼盘营销策划方案

楼盘营销策划方案

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2020年4月19日

序

凡成事者,三机不可缺其一,曰:天时、地利、人和。

凡楼盘鼎立者,三足不可短一隅,曰:市场、实力、宣传。

对开发商而言:是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。

对广告公司而言:是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式,将产品推介给消费者。

对珠江国际新城而言:一张白纸,万事待书,能够说有充分发挥的空间,也能够说无凭可依,无落手之处。

对于达奇而言:市场把握是经验,全面策划是能力,广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力,是自己最骄傲的地方,也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿,不是迎合,而是独一无二的创造力。

对于我们双方的合作而言:找到一个共同的支点,托起一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。

需要特别说明的是:在本方案中,鉴于项目自身资料短缺,我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解,展开不受限制的创意发想,以证明达奇的工作态度与方式;更重要的,是经过我方对项目整体策划建议,从开发理念的角度,为发展商提供一个更新的视角,更广阔的思路。

第一部分注意!我们面临重重困难

一、解析东区市场在——的变化(缩略)

●”新市镇”的概念将出现,其主要特征即是:郊区化、低密化、规模化(包

括配套的完整)。

●将会出现巨象之争,东区数百公顷的土地上上演双城记等。

二、通州地产升温,但高档项当前景难料

1、WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退,通州地区作为CBD最直接的辐

射区,地产市场升温。对比 ,通州区地产开发项目大幅增长,房价上扬15%—30%,个别项目达50%以上。 ,通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右,而 ,通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。

2、通州地产商直接瞄准CBD开火,几乎所有项目均以CBD白领为主要客

户群,”卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加,客观形成”粥多僧少”的局面,同时,市场细分的形成,使客户群分流严重,除特别优秀的项目外,难以形成大规模集中消费。

3、该区域开发历史较短,低档项目众多,中档项目逐步出现,高档项目稀

缺,其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即:选择该区域置业者,主要贪图房价低,可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之,可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同,多数放弃在此置业。因此,市场消费结构,导致通州区高档物业前景难料。

第二部分艰巨!100万平方米社区推广的难度

一、项目带来的是什么?

(一)、项目简介:

1、位置:通州区东北部永顺镇,现京东驾校校址。

2、占地:总占地面积1929.9亩,其中建设用地1613.5亩,代征城市道路用地

316.4亩。

3、规模:总建筑面积107.57万平米, 11月— 11月为首期,开发31.4万平米,

其中首先开工面积达13.8万平米。

4、建筑形式:4-5层低层住宅预计占50%,6层带电梯多层住宅预计占40%,小高

层预计占10%。

5、主力总房款:70万元。

(二)、项目分析:

优势:

?珠江的专业运作能力是项目品质之保证

珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目,包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目,其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目,而骏景花园更是当选为

今年住交会中国地产30大知名楼盘之一,其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍,在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整,这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性,而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。

?社区环境的营造亦是珠江地产的强项

其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑,而北京珠江在骏景项目上的要求(要做出让同行都钦羡的园林景观)更是让人信服,其在珠江骏景项目上提出了”好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少,而社区本身占地亩的同时又规划为低密住宅,更是能够在园林景观上做足文章。

?精装修是顺应市场发展之举

珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售,性价比较高,同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高,以及<关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定>的出台,商品房精装修已是大势所趋,终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同,获得抢占市场先机。

?主力房价与市场购买力相合

珠江国际新城主力总房款限定在70万之内,符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示:北京市白领人群所需商品房为每平米4000-6000元,总价不超过70万。珠江国际新城的定价与此相合,在加上房型为跃层且带精装修,更凸显其有着较高的性价比。

问题点:

●通州市场的社会认同度低,未来不容乐观

珠江国际新城位于通州区。在北京的房地产市场上,通州现阶段居住人口素质、市政配套情况,包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区位有心理障碍,对于通州项目的价格心理预期普遍偏低,甚至不如亦庄经济开发区。故而在本区位营造中高档项目,必须有非同一般的利益支持点,才可能拥有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。

●珠江地产的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量

珠江地产的品牌力量在业内及中国南方市场均得到高度认可。但在北京市场,珠江品牌在消费者中的宣传力度还不够,特别是对于市场的主流消费群体心目中,尚无法与几个老牌的京城地产开发商相比,因此,品牌对项目的支持力量尚待进一步激发。

●区位与交通问题是致命硬伤

建一个为CBD人的准备的百万平米社区,在推广中首先遇到的是区位障碍。不客气地讲,这个位置距河北省比距CBD要近得多。通州区尚需时日被子接受,更何况本项目所处位置已经超出了人们意识中”通州区”的概念范围。即使不过远10分钟的车程,依然给人一个”太远了”的大印象。交通的不便要求业主自己有代步交通工具,这就相应对客户群划分范围进一步缩小。

●价位超出该区域所能承受的上限,如无绝对有力的支撑,则将不被市场认同

,通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右;而 ,通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。本项目较之通州区中心区位部分项目的现房售价还高出22%。极少出现全精装修项目,市场此类要求亦非很强烈。

●周边配套需要长期建设、改造与完善,现状必会对前期销售造成阻碍

●地块形状决定了其社区的分散性。

珠江国际新城地块狭长,从而会使各建筑物及景观相对分散,各自独立,难以

形成统一的大社区感觉,而是一个一个分散的小区域,区内交通较为不便,一些公共设施不可避免的将重复建设。另外,部分无法拆除的已有建筑,对社区总体及景观建设必定造成影响。

因此,以珠江国际新城当前价位和档次,在通州地区则属于较高价位、较大户型、较高总价的项目,除TOWNHOUSE外尚无此类先例,在推广上将会有众多不可预测的风险。

二、推广难度

一方面,一个100万平方米的社区有足够的吸引力同甘共苦

1、通州区规模最大的社区,有足够的需求与能力将社区内部配套设施全

面完善到位,能够弥补周边配套欠缺的不足。

2、如此巨大的规模可保障足够的群居氛围,人气旺盛,避免空旷孤单的感

觉。

3、有足够的规模可吸引周边零星小区的到访者注意力转移。

4、大项目便于树立与之相匹配的项目形象,大规模亦注定其推广力度的

强劲,有望成为该区位的领导性项目,由此加速传播、增强消费者信心,形成追捧局面。

另一方面,一个100万平方米的社区销售起来难度极大

1、100万平米的社区应该采用什么样的建筑风格?全部统一的形式不但单

调而且大面积重复会很可怕。无个性的社区氛围不但无助于促进销售,

而且会令已购房者产生厌倦,容易发生变化。

2、销售压力过大,在推盘中销控难有新意。按部就班式的推进工作易造成

等待观望心理,使消费者认为”反正房子有的是,不必急于一时”,从而

难以形成紧迫的售楼局面,不利于成交量的放大。

3、起价较高,在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受,纯以景观或

工期为诱因,则难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮,而由此造成部分

客户流失。

第三部分突破!以大手笔全新开发理念为基础的项目定位

产品的规划是一切推广方向定位与手段的关键所在

一、吸引人的是世界文化氛围下的生活方式

1、在市场上充满”国际化”名目的表象下,直接反映出的是消费者对于

高品质生活的向往,经过对众多成功楼盘的考察亦不难得出结论,吸引众多消费者购买的主要因素之一,是高品质社区所营造的国际化氛围与提倡的现代化生活方式。

2、CBD是北京商务核心,也是与世界接轨最紧密的所在地,这里的白领阶

层同样是接受全球信息最快的一群人,她们对生活方式的追求更多是以世界流行趋势为蓝本的。因此,一个充满异国情调的世界文化氛围居住区,是她们所需要和所向往的。

3、如第二部分中分析的,消费水准与区位选择中的错位关系在本项目中表现

突出,那么要吸引能够消费房价70万元以上的这群人,就必须给她们一个非得选择这里不可的理由:即USP——独特的销售主张。

二、创造一个全北京乃至全国独一无二的”珠江国际新城”

1、世界特色主题下的社区规模

建议:依照100万平米的用地规划,将整个社区自然地划分为中、英、德、意、日、法、荷、美等八个主题区。注重整体规划、建筑设计与景观设计的全面配合,共同创造世界公园式的社区。

2、各国设计师加盟的正宗设计风格

分别邀请各国设计师完成其中相应部分的设计,以最具本国建筑风格的造型,配合现代简约的设计手法,营造每一个组团鲜明的异域风情特征和文化氛围。同时,结合项目精装修要求,配合不同主题区特点,在室内装修中营造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室风格,加深社区文化特质的表现。

3、纯正的商业街,创造出独具魅力的街区文化

在每一个主题区,建设一条特点鲜明的商业街区,以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围,是十分重要的一步。在这条商业街上,将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所,如法国街区,将有纯正的路边咖啡座、法式面包房、西餐厅、名牌服饰店等;

而在荷兰街区,则有出售木鞋、小风车等纪念品的小礼品店,出售个人作品的画廊和出售缤纷郁金香的鲜花店;另外,日本街区的居酒屋、意大利街区的皮具店、德国街区的啤酒坊、中国街区的古玩店、英国街区的钟表店……这一切无不营造出浓郁的异国文化氛围,漫步在这一条条的街道上,使所有人如同身临其境,仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔,深深地陶醉于异国风情之中。

从项目规划的角度,能够用主题街区的建设,取代人有我有的千篇一律的会所,而是将要求会所能提供的餐饮、购物、娱乐等服务内容街区化、商业化、社会化。

为了确实建设到位,主题商业街区可直接对外国人招商,力求使每一个街区中的餐馆有别处没有的正宗菜式与口味,小商铺里的产品都是出自正宗产地的知名品牌,力求真实。

3、完全仿真的社区景观规划

在进行每个不同的主题区的园林规划中,首先是经过带有各国明显特征的植被来装饰环境,如日本街区的樱花、法国街区的法国梧桐等等。更重要的是在社区的整体景观营造中,体现不同国家不同文化背景下园林景观的精髓:东方主题区的曲径通幽、小桥流水;西方主题区的刺绣式园林、宽阔的庭院甬路;欧陆小镇的清雅、安宁……配合相互呼应的建筑,让居住在其中的人们真实地体味世界各地的生活。

4、项目定位

在这个世界花园式的社区中,不同的组团,演绎着不同的文化氛围,生活在这里,365天都有似在进行环球旅行,永远感觉新鲜、丰富。我们就是要创造这样一个北京乃至全国都独一无二的中国特色的、世界文化主题社区。为了更好地体现本规划的主旨,更加充分营造独特的项目形象与社区文化,建议将本项目的案名及产品定位为:

珠江世界花园——世界街区文化主题花园社区

释义:”世界花园”易记、明了而不失大气,不但能充分表明本项目的特质,而且可在开发商今后

的发展中将其做成一个专属品牌经营。

第四部分掌握!用独特推广手段获取市场与广告的双赢

一、世界街区文化主题花园社区的建成,对本项目有着非凡的意义

1、这是一个完全不同于当前市场上用概念或者广告对项目进行包装的推

盘思路,而是由一种全新开发理念进行产品定位的创造性项目开发。就当前市场竞争的激烈程度,由外部对项目进行包装美化形成的表面化个性差异,是无法从根本上赢得消费者的。只有从开发理念上创新,为消费者创造完全与众不同的、更多的利益点,方能被消费者真正认同与接受。因为,对于消费者而言,我们具有独一无二、无法被其它项目替代的独创性。

2、这样一个项目的开发成功,不但仅是对于珠江房地产是一种全新的开

发思路,相信一方面会吸引业内众多同仁前来观摩,共同探讨这种全新的开发模式。另一方面,则会因项目独一无二的社区氛围吸引很多市民前来参观、购物、娱乐。特别是在中国加入WTO之后,CBD地区作为京城经济贸易的国际交汇点,必会吸引大量外籍人士谋求发展。而在别国的土地上,找到一个与自己家乡一样的居所,是她们每个人都向往的。那么,这里——珠江世界花园,必将成为这批人的首选之地。虽然这些外籍人士不会成为这个项目的主流客户,但她们的加盟,必定使社区所创造出的氛围更加纯粹。二、定位于世界街区文化主题花园社区,对本项目而言,有四点重大利好:

利好1:针对于当前市场,本定位迎合市场对居住品质的要求,又符合主要消费群体的消费心理要求,必将引发市场的关注,成为市场的热点项目。准备买的人会向往,已经买了的人会无比自豪。而众多CBD的白领也会因社区独特文化的吸

引,将这里作为一处特定的游览、休闲的聚集地,如同香港的兰桂坊、巴黎的塞纳河左岸。

利好2:独特的定位必将创造独特的广告形象,丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材,与众不同的广告表现必将使其在同类项目中脱颖而出,形成快速传播。

利好3:经过规划来解决推广100万平米社区的销控难度。建议一反开发商一贯采用的大规模项目分期推广、分期宣传的方式,而是将八个组团分区百万平米社区的整体形象一次性推出。由于消费者各有所爱,因此不同风格的社区间必然相成小热点,形成热销局势;另外虽然整个社区销售单位量很大,但由每个组团化整为零后,每种风格的单位数量有限,自然在销售中形成紧迫感——”你喜欢法国街区吗?不快点买就没有了!”如此能够直接刺激销售,加快推广进度,减轻销售压力。

利好4:可根据销售情况随时调整开发先后的顺序,将销售状况最好的几个街区定为先开发区域;亦可根据销售情况随时调整价格的涨幅,不同风格组团的公开发售都能够给价格上浮一个较好的理由。如果运作成功,甚至有希望在全面起价基准上更高一筹。

二、广告表现:

由于项目一切未定,故现时展开本项目广告创意与表现为时尚早,而且也难以实现。仅以本策划方向为指导思想,设定:

广告语:一样天地别样生活

本策划关键词

差异化生存:在市场同质化日趋严重的今天,实现差异化生存是决胜市场的关键,任何非差异性的、趋同性产品(或概念)都将被前面的成品现房或更新的升级版期房(或概念)替代。同时,在不断的比较中,本项目的劣势点将在消费者心中被不断重复、强调与扩大。相反,如果从一个全新的理念去开发项目,那么其创造成出的众多独特的利益点,将成为市场上对消费者最有征服力的差异化特质。那么,即使项目本身存在一些弱点,也会被消费者自愿地谅解与接受。

文化:买房子实质是买生活,同样,造社区本质是造一种文化。

到位:世界文化只可”照搬”,不可”模仿”,关键是细微之处一定要到位。

以上是我公司对珠江国际新城项目规划及其推广方式的策划建议,由于项目资料有限,本思路有待与发展商进行进一步沟通与探讨。另外,由于时间有限,本报告中部分章节缩略,待正式提交策划报告时,再予以深入展开和全面补充。

北京达奇广告公司

12月7日

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

房地产-楼盘-营销方案

银海现代城营销方案 目录： 一．前言 二．推广计划——走进“银海”（现代城） 三．项目形象定位 四．推广思路——实景营销，情景营销 五．营销策略和方法 一、前言 高层推广概念为“完美生活——银海之家”，“平民的消费---贵族的生活”据此制定本推广计划。 二、推广主题——走进银海（现代城） 1.定义 “银海”取其本意为银色的大海，浩瀚无际是它的本色。银海既代表了夕阳下的抚 河如银屑撒在水中的光彩熠熠，更代表了抚州独一无二地理位置的将会创造的美 丽传奇。置身于“银海”的人，必能深得山水吉人天相的居住精髓，意寓着财富 如“银海”一般源源不断。现代化的设施，细致入微的管理，让您的生活美丽、 安然、闲逸、悠远、宁静、知足、和谐。走进“银海”（现代城）将带给您更多的 惊喜： （1）银海现代城是一个环境优美，独一无二的小区，小区内建筑优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、风格、时点、材质、园林、规划构 思之美），有让人如在诗中览如在画中游的感觉； （2）银海现代城邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求宁静与和谐的 地方；

（3）银海现代城为你提供超值的硬件设施，为你的出行和生活提供最大限度的便捷，居住在四季风情，伴您实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、 教育、发展等）。 2.银海现代城住宅定位如下： （1）轻盈抚河，山水人家（选址与定位） “山为库，水为财”，水是天地的眼睛，银海现代城选址为风景秀丽的抚州河 畔，深得中国依山傍水的传统居住精髓，是抚州难得的几块风水宝地之一。（2）生机勃勃，风情万种（环境） 生命在于回归，银海现代城注重小区内外园林景区的营造，尊重自然，在保 留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用 环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景 观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为 抚河增添一道美丽的风景线； （3）缤纷色彩，享受生活（设施） 社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的 需求，银海现代城充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括医 院、尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求， 享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求； （4）安静和谐，亲近你我（生活模式） 生命是一首诗，银海现代城提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到健身 径跑跑步，或者去抚河边散散心；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝 咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲； （5）邻里和睦，亲近一家（情感） 银海现代城把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以 业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上 不可缺少的朋友。 （6）群星汇聚，高贵气息（文化品味） 银海现代城提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区 规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美 感，只可意会，妙不可言。

某楼盘营销策划方案

某楼盘营销策划方案 某楼盘营销策划方案 业务员工作计划 目录 第一部分市场及政策研究 一、 08年杭州房地产市场分析 二、本案相关个案分析 三、本案有关房地产政策法规摘要 第二部分世贸.江滨花园区位研究 一、世贸.江滨花园基本分析 二、世贸.江滨花园景观分析 三、世贸.江滨花园交通分析 四、世贸.江滨花园周边设施分析 第三部分目标市场及目标消费者的定位分析 一、项目的优劣势 二、潜在的机会 三、面临的成功和风险因素分析 第四部分营销策划 一、产品定位 二、营销主题 三、客户培养

四、广告策略 五、公关策略 六、 SP促销 第五部分营销执行方案 一、营销阶段 二、销售计划 三、各阶段具体业务表现 四、广告推广方案 杭州市房地产市场分析 本案相邻楼盘调查 伊萨卡 理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近201X米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的

东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场 公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。 理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。 理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托： 滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。

新楼盘策划方案

新楼盘策划方案 1

新楼盘策划方案 【篇一：经典楼盘开盘策划方案(原创)】 ****开盘活动方案 第一章：前言 一、活动北景: 1、【%%%%%%】坐拥****湾一线海景至尊地段，以其得天独厚的地理优势、现代新颖的建筑设计、美丽丰富的园林景观，贴心高档的服务管理，成为****湾“椰梦长廊”度假旅游房产中最为耀眼的一颗明珠！一个专业、周密、创意的开盘宣传包装推广策划，必然成为点燃客户购买欲望的“火把”。 二、活动目的： 三、活动体系： ■宣传造势篇： 开盘前的媒体宣传（ 12月10日—— 1月1日）■开盘活动篇：开盘当日活动组织（ 1月1日） ■节前深化篇： 开盘后至春节前的项目宣传（ 1月2日—26日）

■节后延伸篇： 春节期间活动安排、吸引客户、回馈客户（春节期间）第二章：宣传造势篇： （由于贵公司另有安排，故略） 第三章：开盘活动篇 一、开盘时间与现场活动安排 活动时间：１月1日 活动地点：**** 活动对象：发展商领导及代表 政府领导及代表 项目已签客户及目标客户 业界及媒体人士 二、开盘活动定位 经过前期贵公司的宣传造势，********已有一定的知名度及客户积累，故开盘时强调的是现场氛围，经过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。

突出品位：经过现场的布置和工作人员的细微服务，来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 提升档次：经过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解传达，对现场人流进行合理控制，使整个现场感觉有次序、有层次。 有条不紊：经过一系列辅助工作，在销售过程中抓住客户心理，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，并直接达到火爆的销售效果。注：如客户不多，可考虑请20——40名客人扮成购房者来现场增加购房人气。 三、预期目标： ■营造热销卖场氛围，聚集人气； ■显示企业实力，扩大楼盘社会知名度、美誉度； ■ 融洽政府职能部门、客户及相关机构的关系； ■积累更多客户资料，为今后的营销奠定扎实基础； ■树立海韵公司积极良好的社会形象； 四、活动主题： 五、活动原则：

最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)

最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路

营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略

入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录

引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

新楼盘销售方案以及策划方案概述

御花园销售方案以及策划方案框架 销售策划方案概述：本销售策划方案为解决《金信.御花园》项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等问题。 一、项目销售方案策划所包涵内容： 1、市场销售方案调查： 《金信.御花园》项目特性分析： a、建筑规模与风格； b、建筑布局和结构； c、景观和建筑功能配置； d、物业管理； e、开发商背景； f、结论和建议； 2、目标客户分析： 经济背景：经济实力/行业特征/公司； 家庭文化背景； 推广方式； 媒体选择； 创意及表达方式 3、价格定位 理论价格/成交价格/价格策略 4、入市时机及入市姿态 5、广告策略 广告的阶段性划分；

阶段性的广告主题； 阶段性的广告创意表现； 广告效果监控 6、媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 7、推广费用 现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放 二、销售策划方案内容： 1、销售现场准备； 2、销售代表培训； 3、销售现场管理； 4、房号销控管理； 5、销售阶段总结； 5、销售广告评估； 6、客户跟进服务； 7、阶段性营销方案调整 三、销售策划方案的内容及步骤 1、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。 2、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。 3、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

4、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案需求，做项目市场销售方案定位的调整。 五、项目销售策划方案思路： 1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风 2、主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明 确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略： 1、项目入市时机选择 理想的入市时机：入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2：你已经知道目标客户是哪些人； 3：你知道你的价格适合的目标客户； 4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点； 5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 7：已制定出具竞争力的入市价格策略； 8：制定合理的销控表；

某房地产项目营销策划方案分析

目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结

价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；

b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓

B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产行业销售计划书.doc

房地产销售计划书 房地产销售计划书一： 第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项 目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源

和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容：

一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群

房地产营销策划方案(范文模板)

房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件

一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以

房产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研

1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析

XX楼盘推广方案

8月推广方案 走过7月，翡翠城可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼，一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻人完成了了不起的成绩。但是，万里长征才刚刚起步，毕竟，我们现在只完成了翡翠城总销售量的四分之一还不到，今天的喜悦和成果是后期更加奋发的动力。8月，优势与挑战并存，是迈向胜利的又一个关键。 8月推广目标：8月份争取完成120套，至8月底，累计完成300套的阶段销售目标， 8月推广节点：开盘（建议安排8月16日，8月第三周周六） 第一部分8月推广策略建议： （一）8月推广面临的形势： 劣势：客户积累——从零开始刺激要素——已经释放 8月是翡翠城销售的一个转折点，前期通过优惠卡销售、优先选房权刺激等措施，经过长达至少3个月的积累，完成了第一批客户的积累，并在7月集中消化完毕。8月份，最为关键的是在各种优惠刺激措施释放后客户的重新挖掘。 优势：市场形象——强势品牌销售态势——十分火爆销售硬件——基本完善 可以说，翡翠城是7月份天津地产市场的最亮的明星，在瑞景板块以及整个

西北片区，翡翠城是目前最强势的品牌，通过一系列动作，翡翠城以压倒性优势超越了奥园、水木天成等，与燕宇、东晶等完全拉开了档次和距离。但是，目前的强势是暂时的，奥园悉尼居即将开盘，燕宇、东晶低价抢夺客户，所以必须通过8月份积极的维护、利用、促进、提升，才能站稳脚跟、保持优势。 延续认购的火爆，翡翠城近日的销售态势不错，日均客户流量基本保持在20批次左右，虽然以老客户居多，但现场人气还算旺盛。8月份必须充分延续现在的火爆气氛，在延续销售中心的人气保持、人流量上深下功夫。 售楼中心的落成、样板间开放为销售提供了最有力的武器，现场打击力度大大提高。 （二）8月推广核心： 1、开盘活动：制造新节点、新刺激 关于开盘的思考：开盘是造热点更是造节点——完成300套的手段。翡翠城其实已经完成了一般房地产开盘所要达到的目的和任务，那开盘意义何在？还有没有必要搞开盘活动？百思勤认为，开盘仍然是翡翠城推广的重大事件，由于8月节点比较单一，开盘成为吸引客户购买的关键点，翡翠城开盘突破传统开盘之意义，沿袭前期成功经验：客户积累——客户锁定——节点爆发的层层递进、集中突破、阶段把握、立体攻势的推广原则，开盘成为对翡翠城销售的新的爆发节点和阶段性攻势。在开盘期，充分利用优惠的价格手段、市场气氛营造以及集中成交的羊群效应，促成新客户成交。 开盘的意义还在于翡翠城新的起点。开盘宣告翡翠城正式进入市场，开始了正式的上市销售，对内部工作人员也通过热闹的活动增强信心、鼓舞士气。 开盘推广目的：承前启后，制造轰动，夯实基础，延续热度 开盘的目标： 1、实现累计300套销售指标并制造开盘成交“神话”。 2、引发全市对翡翠城的关注，维持现场热度、积累新客户，进一步扩大全 市影响力。制造开盘轰动，翡翠城以火爆热烈、倍受消费者青睐的形象正式进入市场；

楼盘-营销策划方案

百替·御园华府项目营销策划方案 一、市场分析 1、中国市场分析 ==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。 全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。 ==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。 我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析 2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。

2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。

房地产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率

(营销策划)楼盘策划方案

楼盘策划方案 CS设计 一、案名：卓越园 二、说明：体现尊贵、超越、与众不同之气势。 标志设计 略 传播策略 一、形象主题：上层社会人士生活、休闲乐园 二、物业主题：卓越家园富贵人生 三、物业概念：精品公寓楼 传播执行 本项目规模小、不可能投入较多营销费用，广告应有的放矢，采取少量、持续的策略，保持一定的曝光率；同时，制造具影响力的软性新闻和文化活动，力求最小的费用投入，产生最大的广告效果，并在成功宣传项目的基础上，打造开发商品牌，提升其在房地产业的知名度,为今后的房产开发夯实基础。 为此，拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作（售楼书、海报、平面图、及各种图表）、看板（售楼处）、指示牌制作、奠基典礼和“卓越人生”征文（第一期报纸宣传）、应对WTO企业总裁论坛和游园活动（第二期报纸宣传）、促销活动、开盘庆典等（第三期报纸宣传）、国庆庆典（第四期的报纸宣传）、第五期报纸宣传

（配合促销）达到预期的宣传目的。其具体工作流程如下： 工作进程表 2002年2月风水测定 2002年3月专题片制作 2002年4月印刷品设计、制作 2002年4月软新闻（征文发布） 2002年6月看板、指示牌制作完毕 2002年6月30日奠基典礼和软新闻（湖里公园又添新景观）2002年7月应对WTO企业总裁论坛、游园和软新闻 2002年9月开盘庆典、第一期报纸广告 2002年10月1日国庆庆典、第二期报纸广告 2002年10月以后第三期报纸广告（预留） 一、媒体传播 （一）、报纸（目前，报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体）。本案一共计划出三期报纸广告和三次软性新闻，预留一期报纸广告根据本案销售情况再安排 第一期 目的： 结合本案的开盘庆典、“书写卓越人生畅想美好家园”征文颁奖活动的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐的全新概念；营造一种诗情画意桃花源头式的空间理念；提升本案文化品味；激发

房地产营销策划案整体思路

房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务

.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析

新楼盘销售方案以及策划方案概述

新楼盘销售方案以及策划方案概述 房地产销售方案以及策划方案概述： 第一节：销售策划方案概述 销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。 第二节：销售策划方案与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一、项目销售方案策划所包涵内容： （一）市场销售方案调查 项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议 （二）目标客户分析 经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭 文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式： （三）价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 （四）入市时机：入市姿态 （五）广告策略 广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控 （六）媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 （七）推广费用 现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放

二、销售策划方案所包涵内容： （一）销售现场准备 （二）销售代表培训 （三）销售现场管理 （四）房号销控管理 （四）销售阶段总结 （五）销售广告评估 （六）客户跟进服务 （七）阶段性营销方案调整 第三节：销售策划方案的内容及步骤 一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。 二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。 三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案 https://www.wendangku.net/doc/9f2988194.html,需求，做项目市场销售方案定位的调整。 五、项目销售策划方案思路： （一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。 （二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 （三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略：