文档库

最新最全的文档下载
当前位置:文档库 > 房地产百问百答

房地产百问百答

目录

一、地产常识 .........................................................................

二、项目简介解......................................................................

三、物业管理 .........................................................................

A物业收费类 ...................................................................

B物业服务类....................................................................

C工程类...........................................................................

D装修类...........................................................................

E安全保卫类....................................................................

一、房地产常识

1、商品房的使用年限是多长?(住宅、商业)

我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定,我国国有土地使用年限规定为,

1)居住用地70年

2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地

50年;

3)商业、旅游、娱乐用地:40年,

2、什么是商品房的五证?

五证为国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,商品房预售证。

3、什么是土地所有权?

土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

4、什么是土地使用权?

土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。

5、什么是土地使用权出让?其形式?

土地使用权出让指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

6、土地使用权出让年限?

1)居住用地70年

2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地

50年;

3)商业、旅游、娱乐用地:40年,

7、什么是建筑面积?

指各建筑物每层外墙线(或墙外柱子外缘线)的水平投影面积(包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积)之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。

8、什么是房屋实用率?

实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。

9、什么是容积率?其意义?

指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ,容积率越高说明该物业较稠密;容积率越低说明该物业居住档次越高。

高层容积率一般为3-4;

多层容积率一般为1.5;

联排别墅容积率一般为0.7 左右;

独立别墅容积率一般为0.5以下。

顶级豪宅容积率一般为0.1左右。

10、什么是建筑密度?其意义?

居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) ╳100%,建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。

11、什么是绿化率?

绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。

绿化用地面积:指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等,为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。

12、什么是套内建筑面积?

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

13、什么是实用面积?

实用面积=建筑面积-公摊面积。即套内建筑面积

14、什么是使用面积?

使用面积=建筑面积-公摊面积-套内墙、柱面积。即净面积

15、计算全部建筑面积有哪些?

1)使用面积和墙体所占面积,以及墙体所占的面积,以及其他

共用配套部分所占的面积。

2)单层建筑物无论其高度如何,均按建筑物勒脚以上外墙外围

水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者,亦应计

算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相

邻处高跨柱外线为分界线。

3)多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算,每层建筑面积

按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

4)建筑物外墙为预制挂板的,按挂板外墙主墙面间的水平面积

计算。

5)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及

附属建筑物外墙有出入口的(沉降缝为界)建筑物,按其上

口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步

时,按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

6)用深基础做地下架空层,有围护结构者,按其围护结构外围

水平面积计算建筑面积。

7)坡地建筑物利用吊脚做架空层,有围护结构者,按其围护结

构外围水平面积计算建筑面积。

8)建筑物内的门厅、大厅,不论其高度如何,均按一层计算建

筑面积,门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

9)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物

自然层计算建筑面积。

10)建筑物内的技术层层高超过2.2米的,按技术层外围水平面

积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米,但从中分隔

出来作为办公室、仓库等,应按分隔出来的使用部分外围水

平面积计算建筑面积。

11)有柱雨罩,按柱外围水平面积计算建筑面积;

12)有柱车棚、货棚、站台等,按柱外围水平面积计算建筑面积;

13)突出墙面的门斗、眺望间,按围护结构外围水平面积计算建

筑面积。

14)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

15)建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积

计算建筑面积;

16)两个建筑物间有围护结构的架空通廊,按通廊的投影面积计

算建筑面积;

17)建筑物内无楼梯,设室外楼梯的,其室外楼梯按每层水平投

影面积计算建筑面积;

18)各种变形逢、沉降缝,宽在30mm以内的抗震缝,均分层

计算建筑面积,高低联跨时,其建筑面积并入低跨建筑面积

内。

16、计算一半的建筑面积有哪些?

1)独立柱雨罩,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

2)单排柱的独立车棚、货棚、站台等,按顶盖的水平投影面积

的一半计算建筑面积。

3)阳台(包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台)均按

其均按其水平投影面积的一半计算。

4)无柱的走廊、檐廊,按其投影面积的一半计算建筑面积。

5)没有围护结构的架空通廊,按其投影面积的一半计算建筑面

积。

6)室内有楼梯并设室外楼梯的,其室外楼梯按每层水平投影面

积的一半计算建筑面积。

17、不计算建筑面积有哪些?

层高 2.2M以下,公共绿化、柱廊等,作独立使用空间销售或出租的,人防。主要包括:

1)突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线,如

柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

2)检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3)穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的

设备层。

4)深基础架空层仅预留门窗洞口,不做地面及装饰的。

5)没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的

天桥、挑台。

6)单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

7)地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置

的安全出入口。

8)宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱,构筑物

如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9)建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、

罐的平台。

18、什么是公用建筑面积?

电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。

19、公用建筑面积分摊原则?

按栋分摊,原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。