房地产投资分析报告

房地产投资分析

第一章绪论

一、房地产

1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。

2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。

3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。

房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物

权益：所有权、处分

4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性）

2、非同质性

3、相互影响性

4、保值增值性

5、消费、投资双重属性

6、数量有限性

7、长期使用性

8、难以变现性

二、房地产投资

1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业的行为。

2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。

3、房地产投资收益类型：1、现金2、避税收入3、无形的收益

4、主体：企业为主

投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介）

双重含义：一、资金；二、行为

5、作用：

1）对经济发展有巨大的推动作用宏观

2）对相关产业具有推动作用中观

3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费微观

三、房地产投资的特征：

1、对地段选择特别重要

2、资金量巨大

3、投资回收期长

4、受政策影响性强

5、房地产投资具有专业管理的依赖性

6、适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增

添设施、完善功能、多种用途

四、房地产投资类型（形式）

1、按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取

土地收益

（2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取

收益

（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益

（4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当中，间接地获取房地产收益

（5）房地产中介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资

（6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。

2、按投资的物业类型分为：（1）居住物业投资：公共住房、商品房

（2）商业物业投资：商铺、写字楼（经营型、具有收益性）

（3）工业物业投资：仓储、工厂

（4）酒店与休闲娱乐设施投资：会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村

（5）特殊物业投资：需要政府特殊许可才能进行的投资，加油站、机场

房地产投资利弊：利：（1）回报率高（2）高抗通胀能力（3）易于融资（4）可以避税所得税金额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+推销成本+贷款利息）

（5）潜在增值（6）可获得多重收益

弊：（1）资金量巨大（2）回收期长（3）技巧性强（4）合作性太强（5）变现性差（6）固定性

六、房地产投资资金来源

（1）自有资金

（2）银行资金（贷款）银行或非银行（信托、资金、保险公司、投资公司、担保）的金融机构

（3）集资：房地产投资主体通过吸收社会闲散资金，如债、股票

（4）利用外资（5）财政拨款（6）预售：未建成前预先销售

（7）承包商带资承包垫付工程款，获得项目承包权

房地产投资形成条件：（1）投资主体具有投资房地产的愿望

（2）投资主体具有足够的可以投放的资金

（3）投资者找到投资机会

（4）满意的投资回报

房地产投资原则：（1）满足市场需求的原则（针对开发主体）

（2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究）

（3）注重投资规模程度的原则

（4）背靠大树好乘凉的原则（合作）

（5）风险收益适当原则（“一三”法则）

（6）优化投资结构原则（投资回收期长）20%-30% 后备资金（见效快、周期短、易变现）

（7）积极稳妥的投资原则（量财力而行）

（8）利用财务杠杆的原则（以小搏大）

（9）发挥特色的原则

（10）战略比战术重要原则（回收期长、不特定性）

房地产投资与投机：投机属于投资范畴，是投资的一种特殊行为

房地产投机：是在法律允许范围内，由于市场不健全，政府调控不灵，而对社会整体产生负

效果的房地产投资行为

区别与联系：1、转手倒卖行为发生频率不同

2、期望的利润不同（投机期望获得高于正常利润的利润）

3、风险区别

4、持有时间

5、心理

6、职责权利、合同规范

都需投入一定量的资本，研究市场，获取利润

房地产投资分析研究对象、范围、方法

对象：研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法

内容（范围）：1、房地产投资的运动过程、规律（资金运动）

2、房地产投资市场分析

3、房地产投资经济效益分析

4、投资项目的可行性分析

5、房地产投资决策

6、投资风险分析（系统风险、系统外风险）

方法：定性分析：头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法

定量分析：期望值、直观比较法

静态分析：简单动态分析：复杂

意义（作用）：1、研究房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导，促进房地产行业健康发展

2、将房地产投资决策纳入科学轨道

3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益，使房地产能长期发挥其效用

4、房地产投资分析有助于协同建设

第二章房地产投资风险与防护

一、风险

人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果，与预定目标发生多种负偏离的综合风险R=F(P,C) P：不利事件发生概率C：出现不利事件产生后果

风险特征：客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性（同一时间，不同决策者，产生不同风险；同一风险，决策者采取措施不同，风险结果不同）

风险效应：内在机制、引发某种行为产生，或具有某种行为的趋势

诱惑效应：由于风险利益的存在，作为外部刺激，使得人们具有某种动机，从而做出奉献选择并导致风险行为的产生

诱惑效应大小与风险利益有关，风险代价有关

约束效应：当人们受到外界某种危险信号刺激时，做出回避风险选择，做出回避行为（威慑、阻碍抑制）

平衡效应：诱惑效应与约束效应相互平衡的结果

房地产投资风险：1、自然风险：由于自然因素带的不确定性，如地震，洪水

2、社会风险：由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险（暴动、骗、盗窃）

3、市场风险：由于房地产市场中的不确定性存在的风险

1）财务风险：购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回

2）利率风险：利率变动而导致的风险

3）购买力风险：由通货膨胀引起的

4）变现风险

4、技术风险：有科技进步所带来的风险，折旧加快

实践中几类常见的房地产投资风险分析：

投资损失的风险性、预期收益为达到

具体表现：高买低卖：止损；低买高卖，低于预期；

垫付资本没有按时收回或不能收回；

由于投资者财务状况原因，违背意愿抛售

房地产投资者主观风险分析：

本身的风险来源：知识有限性（知识结构）

能力方面（机会捕捉、决策）

品德因素（价值取向）

防范于控制措施：设立预警系统信息收集、反馈

高度透明的决策机制

用人制度完善

建立起防范系统

房地产投资商业风险分析：市场环境变化而导致投资水平差异

影响因素：房地产投资类型（投资房产风险小于地产风险）转手容易

房地产管理水平

市场变化：同类项目市场竞争对手的状况

经济景气状况（商业类项目）

房地产政策

政治风险

防护：组合投资、选择擅长项目、规模投资、选择经济上升期、选择短平快项目、预期后期管理维修费用

房地产投资金融风险分析和防护：金融市场变化而引起的利率变化

因素：金融政策的调整、取消抵押品赎回权（抵押贷款）、银行催还贷款的要求不同（收回、逐利）

防护：研究把握国家金融政策、重视抵押品被拍卖的风险、加强经营项目管理

变现风险分析与防范：将房产兑换成现金过程所产生的风险

因素：价值量大小、建设程度、地段好坏、市场行情、净现金流量

防护：搭配好投资的类型（比例、债券股票）、选择易分割的房地产、选好地段、有能力持有足够的时间、操纵房地产的现金流、做好房地产投资项目管理

不可抗力风险：由意外事故、自然灾害、战争等带来的风险

因素：地理位置、本身特性、抗灾自救能力、保险事业发展水平、房地产管理水平

防护：预防为主、担保（保费）、选选择韩少发生不可抗力地理位置进行投资

风险处理防范评价

处理方法：1、风险自留：投资者以自身财力承担风险带来的损失

使用条件不同：一、自己承担：承担风险：

1）、其他方法比自己承担或成本大

2）、风险不可转移

3）、风险带来损失较小，对投资者影响不大

二、自保风险：一套正式的计划、防护的措施：

1）、建立自报公司

2）、风险损失可分摊到成本（不可预料的成本）

3）、建立内部风险损失基金

2、风险转移：将风险损失转移给他人承担

3、风险组合

4、预防

5、回避

防范策略：常见易行：保险策略（专业保险公司）、投资分散策略、区域分散、时间分散、融资策略、联合策略

评价（指标）：1、资本利润率

2、财务传动比

3、营业率

4、偿债收益比

5、保本占用率

第三章投资项目可行性研究

一、概念

可行性研究：房地产投资项目在投资决策前，分析论证目标实现的可能性的科学方法。对项目的经济、社会、环境效益进行预测和评价，以此为基础，判断项目的可能性和可行性，来确定是否应该投资及如何投资等，结论性意见为决策部门提供可靠的科学依据，为下一步工作提供基础。

目的：减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济社会和环境效益。

作用：1、项目投资决策的依据

2、申请项目标准的依据

3、筹措资金的依据

4、签订协议或合同的依据

5、下一步规划设计工作依据

可行性研究的依据：根据国家相关的法规、国民经济与社会发展规划、城市规划部门出具的规划意见、土地主管部门出具的项目用地土地预审意见、环境主管部门出具的环境影响评价意见、交通行政主管部门出具的交通影响评价意见、自然、地理、水文、经济、社会等基础资料、有关工程技术的标准（规范）等资料、国家所规定的经济参考（参数、指标）、其他依据

工作阶段：1、投资机会研究（地区、政策、资源条件、项目建成影响）

2、初步可行性研究

3、详细的可行性研究

4、项目的评估与决策

主要内容与步骤：

十个部分：

1、项目概况：名称、开发建设单位、位置、周边环境、四至、项目可行性研究的依据、目的、范围

2、项目用地现状调查及拆迁安置方案的制度

土地调查：地类、面积、使用单位

人口调查：总人口数、总户数、拆迁人口户数

建筑物调查：种类、面积、需拆迁数量

管线调查：项目范围内管线调查

其他地下地上物调查：水井、人防工程

制定拆迁计划和方案

3、市场分析和规模的确定

最佳规模、盈亏规模点；供给状况、需求状况及预测、价格及交易量

4、规划设计方案的选择

市政规划设计，包括各种市政设施的布局、来源、去路走向

平面布局

建筑规划方案：主体工程、单项工程、附属工程、层数、层高、面积

5、资源供给条件分析

建筑材料需求量、采购方式计划；施工力量组织、计划；建成后项目需投入生产的煤气、水电、通讯等条件；

6、环境影响评价

项目周边主要污染物、污染源的调查；项目建成后对周边环境的影响

7、项目投资开发机构的组织及费用管理

能源配置、机构的设置及费用的安排

8、开发建设计划的编制

9、项目经济效益和社会效益（重点参考、量化计算）

10、结论和建议

可行性研究报告步骤：

1、接受委托：投资主体委托房产咨询公司

2、区域调查研究：市场、资源调查

3、方案的选择和优化

4、财务评价和综合评价（利润、净现值、内部收益率、投资回收期）

5、撰写报告

可行性研究报告的撰写（要求）：

1、基本构成：封面（谁做的、为谁做的、项目名称、时间）、摘要、目录、正文（主体）、

内容、附表、附图

2、正文写作：

1）项目总说明背景、投资者、依据

2）项目概况项目性质、建成方式、地址、标准与规模、所需的配套及可能性、建成后服务对象

3）投资环境社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、政府政策、政府鼓励投资理念

4）项目的环境及其竞争性

5）市场研究供需两方价格、成交量

6）规划方案及建设条件重要性

7）建设方式及进度安排

8）资金估算及筹措

9）经济效益的评价

10）风险及不确定性分析

11）结论

项目的财务分析（静态、动态）

1、资金的时间价值：资金随着时间的增长而增加的价值

资金时间价值的计算：

1）现值：现在价值、初始价值、时间

2）终值：将来值

FVn（终值）=现值+利润利息（复利）=PV(1+i)n

净现值：MV=

3）内部收益率：NPV=0时的贴现率

年金终值与年金现值

年金：在一定时期内每期相等的收付款项

后付年金（普通年金）：年仅支付时间发生在每期期末

先付年金（即付年金）

年金终值FVAn=A(1+i)n—1/i

A：年金n：年金计息数

FVAn=

年金现值：指在一定期限内每期期末等额的收付款项的现值之和

PVAn=

（动态）投资回收期：

投资利润率=

成本利润率=总开发价值—总成本/总成本

投资项目的决策

类型：按问题广度和深度可分为：战略决策、战术决策

按是否有程序可分为：程序决策、非程序决策

按决策类型问题所处环境的不确定性可分为：风险型、确定型、不确定型、竞争型（前三种可定量化计算）

确定型房地产投资项目决策

项目所处环境或条件是确定的情况下决策问题：

直接采用比较方法（指标、投资利润率）

风险型房地产投资项目决策

特征：1、必须由投资者试图达到的明确目标

2、存在两个以上的备选方案

3、存在两种以上不以投资决策者主观意志而转移的自然状态

4、每一种自然状态下的逆损值可以估算出来

5、每一种自然状态出现概率可以预先估算出来

期望值法：

标准差：

决策树法

不确定性决策问题

1、乐观法：“大中取大，好中取好”

2、悲观法：“小中取大，坏中取好”

3、乐观系数法（折中法）：加权求平均值

4、后悔值法：最大受益于采取方案之差为后悔值。选选择最小后悔值所对应的方案为最佳方案。

1）各方案各状态下最大收益状态

2）算后悔值

3）找出各个方案的最大后悔值

4）在3）中结论找出最小后悔值

5）结论

5、等概率法：等概率求期望

第六章房地产市场调查与分析

一、概述

基础性工作

1、市场调查与房地产市场调查的含义

市场调查：1）针对市场中的顾客

2）除消费者之外，还包括其他市场主体

市场研究：指运用科学的方法有目的系统地搜集、整理、记录市场信息资料、分析市场情况，了解市场现状及其发展趋势，为市场预测、决策分析提供客观正确的资料

2、房地产市场调查的定义：以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法有目的系统地收集房地产市场的信息、资料，分析房地产市场情况，了解房地产市场现状及其发展趋势，为房地产投资决策者制定正确的决策，提供依据

具体包括：1、房地产市场调查的目的是辅助决策，可以为投资过程中每一个环节提供服务

2、房地产市场调查的对象是市场各个主体

3、工具包括调查工具和研究工具

4、调查内容：一切与房地产有关的信息、资料等

5、调查目标阶段性、长期性

二、特征

1、调查内容具有广泛性

2、较强的针对性

3、调查对象具有多样性

三、原则

科学性、时效性、客观性、经济性、道德性

四、调查分类

1、按调查目的：应用型、基础型

2、按调查性质：探索性、描述性、因果性

3、资料来源：文案调查、实地调查

4、调查对象：消费者调查、非消费者调查

五、功能作用

功能：传递信息、认识信息、沟通和反馈、调节

作用：1、有利于投资决策者正确市场定位

2、有利于产品开发和产品策略

3、有利于实施正确的市场营销策略

4、有利于实施正确的产品定价和价格策略

5、有利于采取正确的销售渠道和促销策略

第二节调查方法

一、分类

按调查范围分：1、全面调查法（市场普查）：为了收集比较全面精确的资料而对某一时点市场的总体对象而进行的调查，全部调查对象无一例外地逐个进行调查

优点：资料全面可靠；正确客观

缺点：工作量大、废时、废力、废财、时效性差

适用：调查对象不多、并集中在某一区域

2、典型调查法：在全面分析调查对象基础之上，有意识地选择有代表性的单位进行深入地

调查

优点：面对面调查，能够获得第一手资料，系统深入了解调查对象本质规律；节省人力、物力、财力；时间短、对市场反应敏感

缺点：易受到调查者主观判断的影响，采用少数典型代表的结果推断总体结果，存在一定偏差

3、重点调查法：从总体调查对象中选取有重要作用的重点单位组成调查对象进行调查，用

重点调查结果及反映总体结果

缺点：适用面较窄；调查精度不高

4、抽样调查：优点：

1）避免调查者主观因素影响，客观性

2) 精度较高，准确性较高

3) 省事省力省费用

4) 在收集资料的广度、深度、较高

5) 应用广泛，用途广

缺点：1) 对调查人员有一定要求，要求较高

2) 适用于定量调查，不适用于定性调查

3) 样本数量大小很难把握

按资料收集方法分为：

1、访问法：直接询问被调查者，可以分为问卷法、谈话法、电话调查法

2、观察法：调查者不直接接触被调查者，通过眼、耳等观察被调查者，得出结论。可分为

直接观察、实际痕迹测量法、行为记录法

3、实验法：调查人员用实验的方式将调查对象假定在一定条件下获得相应的信息

二、程序

1、确定市场调查的目的

2、确定调查内容

3、确定调查的方案，包括人员安排、调查对象、调查方法、表格设计、调查日期、进度安

排

4、调查资料的整理和分析

5、撰写调查报告（提供调查报告），包括调查方法、调查目的、调查对象、处理方法及结

论、建议

三、调查方案设计

定义：在调查付诸时间之前所制定的调查计划

1、确定调查目的与任务

2、确定调查对象与调查单位

3、确定调查的内容（项目）（构成调查表）

4、设计的市场调查表和填表的说明；市场调查表包括表头、表体、表脚

5、确定调查时间、期限、人员

四、问卷设计

问卷：由调查者根据一定目的和要求，设计一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的向被调查者了解信息的工具（市场调查中最常见的）

好的设计问卷应具备：

1、能够将所有的调查问题明确地、准确地传递给被调查者

2、被调查者能给予合作，信息能够准确地、真实地、全面地被收集

设计问卷的原则：

1、目的性原则（与调查目的密切相关）

2、可操作性原则

3、可接受原则

4、逻辑性原则

5、简明性原则

问题的设计：试探性问题、烘托性问题、过滤性问题、背景性问题、实质性问题

注意事项：

1、不能设计无指导意义的问题

2、避免使用不确切的词使得被调查者理解错误

3、避免引导性的问题

4、避免设计令被调查者敏感、难堪的问题

房地产市场调查的内容

一、市场环境调查

1、政策法律环境：房地产有关的制度、政策等；房地产有关的法律法规；政府有关部门规

划、规章、计划；政府有关部门规划、规章、计划；国际国内政治形势

2、经济环境：受国家（地区）财政、经济、居民收入的影响

一个国家（地区）经济规模（GDP\GNP）；经济趋势；经济速度；经济产业结构；项目所在地人口及就业状况；项目所在地居民收入水平、消费结构、消费方式、储蓄存款状况；项目所在地的经济开发程度、对外贸易状况；地方政府的财政收入状况（制约房地产配套设施投资程度）

3、社会人文环境

影响投资者的价值观念或行为

项目所在地风俗习惯、审美观念、价值取向；项目所在地家庭人口数量及结构；人文素质4、项目的基础环境调查

自然环境：山水等自然景观，空气、水源、噪声

周围配套设施：交通、供水、排水、通讯（市政）、商业服务设施

二、消费者及其行为调查

1、可分为：个人（家庭）消费市场组织

个人（家庭）消费市场特征：广泛性（数量多、范围广）、分散性（分布分散、购买规模小、零星）、复杂性、易变性、伸缩性（需求弹性）、替代性、地区性

2、影响因素：文化因素、年龄因素、性别因素、职业因素、受教育程度、可支配收入、生

活方式、心理因素

3、调查内容：

1)消费者的属性（层次、分布、年龄、职业划分、购买倾向、经济来源、经济状况、消费

结构、购买能力）

2)消费行为及心理调查：动机、行为

3)消费者需求调查：需求量、总量饱和点、偏好

4)品牌认知程度及原因

三、房地产市场潜力调查

供应状况：现有的房地产供应量、产品供应结构、产品供应趋势

成交状况：成交量、成交结构、成交价格及变动趋势、市场占有率及价格水平、土地供应计划、新开工的面积

供求关系：供给与需求的对应关系、供给弹性、需求弹性

四、市场营销因素调查

1.产品调查

1）本企业产品的市场占有率

2）产品的创新情况

3）消费者对产品的认知程度

4）市场中现有产品情况

5）建筑设计、施工企业的状况

2、价格调查

1）影响因素

2）价格现状、变化、价格弹性

3）市场中竞争者的价格及其定价方法

4）项目所在地的市场价格

3、营销渠道

1）主要渠道（售后返租）

2）代理机构的数量

3）客观的评价

4、促销调查

1）广告调查：广告的信息设计及选择、分布及效果、广告媒介、广告费用预算

2）团队调查

3）促销的绩效调查：展销会、样板房、折扣

五、市场竞争对手调查

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是 的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如 租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将 先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、 阶段、评估决策阶段。 门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目 引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、 厂 商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基 础 设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大 致 阶段、 不是 16,由于工业房地产 差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投资分析报告

课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

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【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题 一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从 和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、

阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在 不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。 二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）

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【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

《房地产投资分析》综合测试题5-5

东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题5 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异 对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。 2、简述房地产市场调查的程序 1．提出问题，确定调查的目的 2．决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。 3．设计调查表 4．选样 5．数据处理、分析与解释 6．提出调查报告 3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化 4、简述居住项目项目对区位的要求 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1.市政公用和公建配套设施完备的程度。 2.公共交通便捷程度。 3.环境因素。 4.居民人口与收入。 5．简述房地产开发项目总投资的构成 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

6、简述土地增值税的税率 土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。 1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 7、简述财务分析的基本程序 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料 2．编制基本财务报表 3．财务分析指标的计算与评价 4．进行不确定性分析 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论 8、简述敏感性分析的含义和作用 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。 9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点 按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是： 1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 10、简述房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。 3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。 二、论述题（共2题，每题10分，共20分） 1、试述房地产市场的特征

房地产经营与管理试题与答案

房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

房地产项目投资可行性分析报告[详细]

“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录 目录 (2) 第一章总论 (4) 一、项目背景及概况 (4) 二、主要技术经济指标 (6) 表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6) 第二章住宅市场分析与营销战略 (6) 一、投资环境分析 (6) 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7) 二、住宅市场分析 (8) 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10) 四、营销推广战略 (11) 表3 楼盘销售价格増况表 (12) 第三章项目选址及区设条件 (13) 一、项目选址 (13) 二、区域历史文化地位 (13) 三、建设条件 (13) 第四章建设规模及功能标准 (14) 一、建筑面积及内容 (14) 二、项目规划设计方案 (14) 表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15) 三、工程项目情况 (15) 表5 工程项目一览表 (15) 第五章建设方案 (16) 一、建设场地环境 (16) 二、总体规划布局 (17) 表6 项目建设经济指标一览表 (17) 三、建设方式 (18) 表7 招标情况一览表 (18) 四、结构设计 (19) 五、室内给排水及供电工程 (19) 第六章项目施工进度安排 (21) 表8 项目施工进度安排表 (21) 第七章投资估算与资金筹措 (22) 一、投资估算 (22) 表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22) 二、资金筹措 (23) 第八章经济效益分析 (23) 一、住宅销售价格 (23) 二、销售进度及付款计划 (23) 表10 各类建筑销售计划表 (24)

三、税费率 (24) 表11 税费率表 (24) 四、盈利能力分析 (24) 五、清偿能力分析 (24) 六、主要经济指标 (25) 表12 主要经济指标表 (25) 第九章风险分析及对策 (26) 一、风险分析 (26) 二、投资风险的控制 (26) 第十章项目可行性研究结论及建议 (27) 一、结论 (27) 二、建议 (28) 附录(国民经济评价) (28) 表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28) 表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29) 表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30) 表16 损益表(单位:万元) (30) 表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31) 表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32) 表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)

房地产投资分析复习资料

第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)

房地产投资分析答案

建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12 期中《房地产投资分析》试卷(2014.11.) 出卷人：陈志琴审核人：孙良 班级：_____ _____ 姓名: 成绩：_____________ 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产 的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各 种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等 统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 二、填空题（每空1分，共20分） 1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。 2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。 3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。 4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的

回收与增值四个阶段。 5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。 6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。 三．选择题（每题2分， 1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 2、下列属于房地产投资主体的是 A 。 A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者 3、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治 B、经济 C、管理 D、区位 5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。 A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间 6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。 A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用 7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。 A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间 8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。 A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风 9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。 A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 10、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产投资分析复习题

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《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必

房地产项目投资可行性分析报告

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“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告

目录

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 SG·DHSZ 2、开发商及简介 四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司 四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源

4月浙江自考房地产投资分析试题及答案解析

浙江省2018年4月自学考试房地产投资分析试题 课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.以下关于土地投机的说法正确的是( ) A.土地投机商购买土地，将其用于房地产项目的开发，然后整体转让以获取收益 B.土地投机商是单纯为获取地块升值而购买及持有土地的 C.所有购买土地使用权的开发商都视作土地投机商 D.土地投机商非常关心土地的土壤成分 2.仓储商店的特点是( ) A.仓储商店一般离市中心较近 B.经营仓储商店所需的技术含量较低 C.很多仓储商店是以连锁店的形式开设的 D.仓储商店外观必须醒目，这样才能吸引顾客到来 3.工业用房的特点是( ) A.具有特殊用途的工业用房通常周转率较低 B.较大规模的工业用房通常周转率较高 C.工业用房的租用者很少会在房屋内部安装大型机械设备 D.当工厂地处边远地区时，工业企业倾向于选择多层厂房 4.从物理形态上划分，房地产可以分为( ) A.土地、建成后的物业和在建工程 B.生地、熟地和在建工程 C.在建工程和已建成工程 D.居住物业、商业物业和工业物业 5.投资者及时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这一特性被称为( ) A.耐久性 B.适应性 C.政策影响性 D.相互影响性 6.房地产的价值受物质实体与权益两方面因素的影响，以下关于这两个因素的说法正确的是 1

( ) A.物质实体可以用收益大小来表示 B.权益是无形的，不可触摸的 C.权益是物质实体的载体 D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定因素 7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区，并将其销售出去，这一行为属于 ( ) A.房地产开发投资 B.置业投资 C.间接投资 D.金融投资 8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于( ) A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.时间价值 9.房地产投资分析的目的是( ) A.力求根据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化 B.力求根据特定项目目标，将风险最小化 C.力求获得平均收益水平 D.力求根据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获得最好的经济效果 10.某企业2018年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为( ) A.10万元 B.20万元 C.30万元 D.60万元 11.一个投资者购买了一套商品住宅用于出租，则该投资者该项投资活动的成本构成为 ( ) A.购买成本和出租成本 B.经营成本 C.购买成本和经营成本 D.出租成本 12.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为叫做( ) A.土地使用权买卖 B.土地使用权划拨 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让 13.以招标的方式出让土地使用权主要适用于( ) 2