土地估价技术报告
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土地估价技术报告
项目名称：XXX位于XXX国有土地使用权抵押价格评估
受托估价单位：XXX评估有限公司
土地估价报告编号：赣恒盛[XXX]估字第X号
土地估价技术报告编号：赣恒盛[XXX]技字第X号
提交估价报告日期：X年X月X日
关键词：XXX
国有土地使用权抵押价值
XXX评估有限公司
XX年
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
XX位于XXX国有土地使用权抵押价格评估
二、委托估价方
XXX
三、受托估价方
受托估价机构：XXX评估有限公司
机构地址：XXX
资质等级：X级
资质注册号：XX
法人代表：XXX
四、估价目的
XXX为了国有土地使用权抵押的需要，特委托本公司对《中华人民共和国国有土地使用证》[XXX字第XX号]所载位于XXX的一宗土地进行评估，并为委托方办理国有土地使用权抵押提供价值参考依据。
五、估价依据
(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1、《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会1998年8月29日修订) [1999年1月1日起施行]；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第29号1994年7月5日) [1995年1月1日起施行]；
3、国土资源部关于《严格按国家标准实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉的通知》（国土资发[2002]195号）；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号1998年12月24日）[1999年1月1日起施行]；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号1990年）；
6、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国土资源部国土资发[2001]44号2001年2月13日）。
（二）地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件
1、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（江西省人大常委会公告第95号2001年12月21日）；
2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拔管理条例》（江西省人大常委会公告第9号1995年5月5日）；
3、《赣州市城镇国有土地使用权出让和转让及划拔管理暂行办法》赣市府发[2000]6号；
4、《XXX土地定级估价报告》；
5、《XXX市规划说明书》；
6、《XXX土地利用总体规划》；
7、委托方提供的有关资料；
8、估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
六、估价基准日
X年X月X日
七、估价日期
200X年X月X日至X年X月X日
八、地价定义
估价对象土地使用权性质为国有土地，使用权类型为出让，根据委估方提供的资料及评估人员现场勘察，待估宗地登记用途为商住，实际用途为住宅，实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排
水）及红线内场地平整，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整。评估设定待估宗地用途为住宅用地，待估宗地终止日期为XX,本次评估土地使用年限设定为住宅用地，从估价基准日起剩余出让使用年限XX年。
本次评估价格是指在上述设定用途，开发程度和土地使用年限条件下，于评估基准日XX的土地使用权价格。
九、估价结果
经估价人员现场勘查，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综合评定得出待估宗地在地价定义设定条件下于评估基准日的土地使用权价格为：评估土地总面积：X平方米
单位面积地价：X元/平方米
评估土地总地价：X万元(人民币大写：X元整)
待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）
曾耀锋委托的土地使用权价格评估 土地估价报告
赣州恒盛土地评估有限公司 联系电话：0797-******* 4
估 价 结 果 一 览 表
估价机构:赣州恒盛土地评估有限公司 估价报告编号: 赣恒盛地价[2008]估字第8号 估价期日:2008年8月8日 估价期日土地使用权性质：国有出让 表1
估价期日的
土地使用者 宗地
编号 宗地
名称
土地使用 证编号
宗地 位臵
估价期 日登记 用途
估价 设定 用途
容积 率设定
估价期日实际 土地开发程度
估价设定的土地开发程度 土地使用权年限/年
面积 平方米
单位面积地价 元/平方米
总地价 万元
曾耀锋 / /
X ）字第X
号
X / X X 宗地红线外“五
通”，红线内“场地平整”
宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”
X X X X
备注：“五通”指“通路、通电、供水、排水、通讯”，“一平”指“场地平整”。
一、上述土地估价结果的限定条件
表1-1
宗地 名称
地面平 整状况
周围道 路状况
供电 状况
供水 状况
排水 状况 供气 状况
通讯 条件
土地权 利限制
规划 限制
影响土地价格的其他限定条件
/
场地内土
地平整
/
宗地供电来自X 供电局，
由城市电网供给，宗地内未接入
宗地供水来自X 自来水公司，宗地内未
接入
宗地外有市政排水设施，宗地内未
接入
/
宗地外接 市政电讯网
设定年期住宅用地土地使用权价格
/ 国家政策调整、宏观经
济发生重大变化和城
市规划等
曾耀锋委托的土地使用权价格评估土地估价报告
二、其他需要说明的事项
（一）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而
得；
（二）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估
价原则、方法及参数的选取；
（三）委托方对所提供资料的真实性负责，对因委托方提供的资料有误造成的后果，本估价机构概不负责；
（四）本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应
调整或重新评估；
（五）关于土地使用年限的设定：估价人员根据土地证上载明土地使用权终止日期为XX，从而可计算得待估宗地从
估价基准日起剩余合法使用年限为X年，本次评估设定待估宗地从估价基准日起剩余合法使用年限为X年；
（六）任何单位和个人未经本估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；
（七）报告中有关估价对象评估面积及权利状况以委托方所提供的《国有土地使用证》为准；
（八）本次委估宗地的土地使用权由曾耀锋以出让方式取得，本评估报告仅为委托方办理土地使用权抵押于评估基准
日的土地使用权价格提供参考。
X评估有限公司
X XXXX
X土地评估有限公司联系电话：X
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十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；
2、估价对象在设定用途得到最有效利用，并产生相当的土地收益；
3、估价对象与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证单位的持续发展；
4、在评估基准日的地产市场为公开、公平、公正的均衡市场；
5、任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家和地方的有关的法律、法规；
6、委托方提供的资料属实；
7、估价对象评估面积及权利状况以委托方提供的《国有土地使用证》为准。
（二）本报告使用的限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的时，本报告评估结果无效；
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的土地面积及权利状况以委托方提供的资料为依据。
5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。土地区位条件、地产市场交易
资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；
2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理
关于土地使用年期的设定：估价对象评估设定使用年期按住宅用地剩余出让使用年限X年设定。
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，对因委托方资料提供有误造成的后果，本估价机构概不负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签名（盖章）X X
X X
十二、土地估价机构
X评估有限公司
估价机构负责人签字：
X
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
（一）土地登记状况
待估宗地名称、土地使用者、宗地位臵、用途、面积、土地使用权取得方式等土地登记状况详见表2，根据土地证载明待估土地使用权终止期日为XX，从估价基准日起剩余出让使用年限X年。
估价期日土地使用权登记状况表
表2
宗地名称估价期日的
土地使用者
土地使
用证号
宗地位臵
评估设定使
用年限（年）
评估面积
（m2）
登记
用途
估价设
定用途
土地使用
权类型
/ X X号X X X X X X （二）土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权是曾耀锋以出让方式取得。宗地权属来源合法，界址清楚。待估宗地的土地使用者，国有土地使用证证号等土地权利状况详见表2
（三）土地利用状况
于评估基准日，待估宗地为空闲地，宗地红线内“场地平整”。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、地理位臵
XXX
2、自然环境
XX
3、行政区划
XXX
4、社会经济状况
(二)区域因素
1、区域概况
XX
2、交通
XX
3、基础设施条件
（1）道路：X
（2）供水：X
（3）供电：X
（4）通讯： X
（5）公共服务设施：X
4、环境条件
区域内主要污染有噪音、二氧化硫、废气、悬浮微粒等。地震基本烈度低于六度。
（三）个别因素分析
1、宗地位臵
X
2、面积、形状及用途
X（详见宗地图）。
3、地形、地质状况
X
4、环境状况
X
5、周围土地利用类型
6、人口密度
X
7、商服繁华程度
X
8、基础设施状况
X
9、土地使用年限
X
第三部分土地估价
一、估价原则
本次估价中，遵循的主要原则有：
（一）最有效利用原则
是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规定限制、市场要求和最佳利用程度等。
（二）替代原则
是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（三）供需原则
是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（四）预期收益原则
是指估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
（五）报酬递增递减的原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
（六）贡献原则
是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
（七）变动原则
是指评估人员应把握土地价格影响因素及价格的变动规律，准确地评估价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、
评估结果准确、保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选择依据
根据《城镇土地估价规程》，能行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等。估价方法的选择应遵照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点，选择适当的估价方法。
委估土地为住宅用地，其所处区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易预测待估宗地物业开发完成后的不动产总价，可选择剩余法进行评估。由于待估宗地所处区域类似土地交易实例较多,故还可选用市场比较法评估。
综上所述，本次估价，采用剩余法、市场比较法进行评估。
（二）估价方法的介绍
1、剩余法
剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。
以剩余法评估土地价格用下列公式：
V=A—B—C
式中：
V—待估土地价格
A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B—整个开发项目的开发成本
C—开发商合理利润
2、市场比较法
（1）测算公式
市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估
土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：P D=P B×A×B×D×E
式中：P D——为待估宗地价格
A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数（2）年限修正
V m=V n×[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]其中：n为比较案例年限、m为估价对象年限。
（三）估价过程
A、剩余法
1、待开发土地基本情况如下表3
宗地名称估价期日的土
地使用者
土地使
用证号
宗地位臵
评估设定使
用年限（年）
评估面积
（m2）
登记
用途
估价设
定用途
土地使用
权类型
/ X X号X X X X X 出X 2、选择最佳开发利用方式
依据国家强制性标准，七层以下房屋容积率应小于或等于2.5,结合X 实际情况,本次评估住宅用地容积率设定为2.5,地上可建住宅总建筑面积X 平方米。
4、开发建设周期
根据建设工程工期定额，参考X的开发项目工期行情，结合开发项目实际情况，预计待估土地取得后即可开工建设，其总的建设工期估计为12个月，预计一年后竣工。
3、市场调查
根据市场调查分析，该项目建设周期为一年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出售，其它相关市场调查资料及费用详见下面计算过程。
3、求取地价
（1）计算公式
设委估土地最高合法出让年限（50年）土地使用权价格为V L，根据剩余法估价理论，其公式为：
V L=开发完成后不动产总价—建筑费用及专业费用—利息—税费—开发商利润
（2）评估计算过程
①不动产总价：
根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，经上述分析，待估宗地所处区域类似住宅近期交易实例较多，根据房地产估价规范，本估价报告采用市场比较法对住宅进行估价，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象比准价格。
所谓市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（a）计算公式的确定：
C = 可比实例价格×[100/（）]×[（）/100]×[100/（）] ×[100/（）]
个别因素修正交易日期修正区域因素修正交易情况修正
（b）现就开发项目与下表三个可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、
个别因素进行比较修正：
交易情况修正：可比实例均为正常交易，交易情况无须修正；
交易日期修正：可比实例均为近期交易案例，开发项目销售时间在一年后，
房地产价格有所上涨，须修正；
区域因素修正：可比实例在环境、景观、交通便捷度、离市中心距离、公
共设施完备程度等方面与开发项目相近，应给予适当修正；
个别因素修正：可比实例在临街状态、物业管理、楼层、朝向、新旧程度、
区内配套、装修等方面与开发项目相比存在差异，应给予
适当修正。
（c）修正计算如下表4
可比实例实例 A 实例 B 实例C
物业称贵源国际新城阳明苑阳明大厦
销售平均单价（元/m2）X X X
交易情况修正100/100 100/100 100/100
交易日期修正105/100 105/100 105/100
区域因素修正100/X 100/X 100/X
个别因素修正100/X 100/X 100/X
比准价格（元/ m2）X X X
（d）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：
住宅单价V01=（1650.94+1650.94+1650.94）÷3
=1650.94（元/m2)
（e）开发住宅未来对外销售总价V的求取
V=1650.94元/m2×1450.00 m2
=2393863.00 元(取整:239.39万元)
（f）不动产总价V的求取（表5）
序号开发物业建筑面积(m2) 单价(元/ m2) 总价(万元)
1 住宅1450 1650.94 239.39
合计V 239.39
②投入的开发成本
单位建筑面积成本费用计算，根据对X类似楼盘建筑行情的调查了解，
确定拟开发楼盘客观平均成本为（表6）：
序号项目取费标准取费数量客观成本(元/m2) 一前期工程、勘探设计费 2.00 1 2.00
二报建费用44.80
1 市政公共设施配套费13.00 1 13.00
2 新墙体材料专项费用8.00 1 8.00
3 防空费16.00 1 16.00
4 白蚁防治费 2.00 1 2.00
5 建筑工程质量监督费0.40% (三) 2.32
6 上级行业管理费0.60% (三) 3.48
三土建、水电安装工程费540.00 1 540.00
合计586.80 则有拟开发物业（总面积1450m2）开发成本为：
1450平方米×586.80元/平方米=850860.00元
取整为:85.09万元
③建设单位管理费
以上述②项加地价之和的3%计取管理费:
（85.09+V L）×3%=2.55+0.03V L
④销售费用
以销售收入的3‰计取销售费用:
239.39万元×3‰=0.72万元
⑤销售税费
以销售收入的6%计取税费:
239.39万元×6%=14.36万元
⑥投资利息
预计至竣工的开发建设期为12个月。第②项的土建水电费用和第③项费用在工期内均匀投入，计6个月利息；土地的购臵费用V和第②项中勘察设计及前期工程费、报建费用在开工前首先投入，计12个月的利息。上述第④项费用在工程将竣工时投入，计1个月的利息，银行利息加手续费按月息1%计，假设土地价格为V L，则：
利息 =（78.30+2.55+0.03V L）×6×1% +(6.79+V L)×12×1%
+0.72×1×1%
=5.67+0.1218V L（元）
⑦开发利润
根据X的私人小块地的房地产开发利润水平，结合待估宗地实际情况,确定该项目投资利润率按15%计，则利润为：
利润=（地价+投入的开发成本+建设单位管理费+销售费用）×利润率=（V L+85.09+2.55+0.03V L +0.72）×15%
=13.25+0.1545V L（元）
⑧土地价格的确定：
将上述数据代入公式，计算土地的价格：
V L=不动产总价—投入的开发成本—建设单位管理费—销售费用—销售税费—投资利息—开发利润
=239.39-85.09-（2.55+0.03V L）-0.72-14.36-(5.67+0.1218V L）
-（13.25+0.1545V L）
=117.75-0.3063 V L
解上述方程得委估土地使用权出让价格：
V L=90.14（万元）
(3)委估土地剩余使用年限(42.4年)价格V A
V A=90.14×[1-1/(1+5.14%)42.4]/ [1-1/(1+5.14%)50]
=90.14×0.96=86.53（万元）
折合单价:1491.90元/平方米
B、市场比较法
1、测算公式
市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为：P D=P B×A×B×D×E
式中：P D——为待估宗地价格
A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数
D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、年限修正
V m=V n×[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]其中：n为比较案例年限、m为估价对象年限。
3、比较案例选取及因素说明
在广泛收集交易实例的基础上，针对评估地块的实际，依据对照比较案例标准，从众多的市场资料中选取与委估地块同地区、同一供需圈，用
途一致的3个交易实例作为比较案例。其基本情况列表7：
4、因素修正及地价测算（表8、表9）
表7 实例简介及因素条件说明表
委估宗地及实例
比较因素
待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间2008.08 2007.10 2007.8 2007.12 交易情况抵押转让转让转让
区域因素
交通条件便利便利便利便利基础设施条件五通一平五通一平五通一平五通一平环境条件较好较好较好较好
个别因素临路状况临次干道临次干道临次干道临次干道宗地形状规则不规则不规则不规则规划限制较好中等中等中等自然条件一般一般一般一般
样点地价（元/m2）1250 1245 1250 土地使用权年限/年42.4 70 70 70 土地用途住宅住宅住宅住宅位臵105国道白石段阳明北路胜利路水北天一组
表8 比较因素条件指数表
委估宗地及实例
比较因素
待估宗地实例A 实例B 实例C 交易时间112 102 100 104
交易情况100 100 100 100
区域因素
交通条件100 100 100 100 基础设施条件100 100 100 100 环境条件100 100 100 100
个别因素临路状况100 97 98 97 宗地形状100 95 96 94 规划限制100 95 95 95 自然条件100 100 100 100