房地产开发成本及投资计算方法两篇

房地产开发成本及投资计算方法两

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篇一：房地产开发成本计算

第一节建设项目投资估算

（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644

万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。

三.房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

（1）土地使用权出让金

土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

(2)土地征用及拆迁安置补偿费

新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。（5）土地投资折价

非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个

百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的

0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。

8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推广费

约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费约为销售收入的1.5%—2%

（3）其他销售费用约为销售收入的0.5%—1%

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：

（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）

（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）（3）土地使用税

（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

（6）供电增容费（已免征）

（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）

（8）其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

（一）制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

（一）经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。

2、具体估算

（1）营业税

对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。（2）城市维护建设税

城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。

（3）教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

（二）土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。年应纳土地使用税=应税土地面积

（平方米）×税率

（三）房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

（四）企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：所得税税额=应税所得额×税率

应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。（五）土地增值税 1、土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

2、转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

3、土地增值税的扣除项目

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额扣除项目包括：

（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。

（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

4、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5、土地增值税的免税规定

有以下情形之一者，免征土地增值税：

（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。（2）因国家建设需要征收的房地产。综上所述，土地增值税的计算步骤

例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：

（1）计算增值额为： 40,000-10,000=30,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比： 30,000÷10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。（3）计算各档土地增值税税额：

a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为： 1,000×50%×30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：1,000×(100%-50%)×40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为： 1,000×(200%-100%)×50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：

[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元 (4)土地增值税总额：

150+200+500+600=1,450万元

例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：

（1）计算增值额为： 40,000-35,000=5,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比： 5,000÷35,000=14.28%

（3）判断土地增值税适用税率:

增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。

第四节借款还本付息的估算

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

（一）国外借款的还款方式

按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

（二）国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

（一）借款时的利息计算

按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率

2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。

解：

建设期各年利息计算如下：

第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元

第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元

（二）还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本，利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1、分析项目债务清偿能力 2、协助安排短期贷款 3、研究资金筹措方案的合理性

款20XX万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解：（1）建设期各年应计利息：

第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元第2年应计利息=（1040+20XX÷2）×8%=163万元

第3年应计利息=（1040+20XX+163?+3000÷2）×8%=376万元第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元（2）每期还本付息：

A=P(A/P,i,n)=1648万元

篇二：房地产开发项目投资估算方法一、项目总成本（总投资）的计算

的百分率取值，则以你自己获取的比重为准，同时以下的数据也仅供参考，希望在做设计的时候能通过调研获得更为准确的数据。

1、建安工程费

多层建筑大约为1300元/m2, 高层建筑大约为1900元/m2。

2、基础设施配套费

3、贷款利息

与“资金来源与应用表”和“借款偿还计划表”对应。

成本核算含复习资料解析

1采用交互分配法分配辅助生产费用时，第一次交互分配是在（）之间进行的。 A、各辅助生产车间 B、辅助生产车间以外的受益单位 C、各受益的基本生产车间 D、各受益的企业管理部门 【正确答案】A 【答案解析】交互分配法是分为两步的，一步是对内分配，一步是对外分配，其中第一步对内分配也就是在各辅助车间之间进行分配。 2下列成本核算方法中，不利于考察企业各类存货资金占用情况的是（）。 A、品种法 B、分批法 C、逐步结转分步法 D、平行结转分步法 【正确答案】D 【答案解析】平行结转分步法下，在产品的费用在产品最后完工以前，不随实物转出而转出，即不按其所在的地点登记，而按其发生的地点登记，因而不能为各个生产步骤在产品的实物和资金管理提供资料，不利于考察企业各类存货资金占用情况。 单选题 生产车间登记“在产品收发结存账”所依据的凭证、资料不包括（）。 A、领料凭证 B、在产品内部转移凭证 C、在产品材料定额、工时定额资料 D、产成品交库凭证 【正确答案】C 【答案解析】生产车间根据领料凭证、在产品内部转移凭证、产成品检验凭证和产品交库凭证，登记在产品收发结存账。由此可知，该题答案为选项C。 单选题 某企业有供电和维修两个辅助生产车间，本月供电车间提供电力85000度，其中被维修车间耗用5000度，共发生费用60000元；维修车间提供维修工时11360小时，其中被供电车间耗用360小时，共发生费用11000元。若采用直接分配法分配辅助生产费用，则供电车间的费用分配率为（）。 A、0.67元/度 B、0.61元/度 C、0.75元/度 D、0.97元/度 【正确答案】C 【答案解析】直接分配法是直接将各辅助生产车间发生的费用分配给辅助生产以外的各个受益单位或产品，即不考虑辅助生产内部相互提供的劳务量，不经过辅助生产费用的交互分配。所以供电车间的费用分配率＝60000/（85000－5000）＝0.75（元/度）。 单选题 在变动成本法下，产品成本不包括（）。 A、直接材料 B、直接人工 C、变动制造费用 D、固定制造费用

成本计算基本方法举例公式

成本计算基本方法举例 公式 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

成本计算基本方法举例 一、品种法举例 （一）资料：某厂为大量大批单步骤生产的企业，采用品种法计算产品成本。企业设有一个基本生产车间，生产甲、乙两种产品，还设有一个辅助生产车间－运输车间。该厂200×年5月份有关产品成本核算资料如下： 1、产量资料见下表（单位：件）： （1）材料费用。生产甲产品耗用材料4410元，生产乙产品耗用材料3704元，生产甲乙产品共同耗用材料9000元（甲产品材料定额耗用量为3000千克，乙产品材料定额耗用量为1500千克）。运输车间耗用材料900元，基本生产车间耗用消耗性材料1938元。 （2）工资费用。生产工人工资10000元，运输车间人员工资800元，基本生产车间管理人员工资1600元。 （3）其他费用。运输车间固定资产折旧费为200元，水电费为160元，办公费为40元。基本生产车间厂房、机器设备折旧费为5800元，水电费为260元，办公费为402元。 4、工时记录。甲产品耗用实际工时为1800小时，乙产品耗用实际工时为2200小时。 5、本月运输车间共完成2100公里运输工作量，其中：基本生产车间耗用2000公里，企业管理部门耗用100公里。 6、该厂有关费用分配方法： （1）甲乙产品共同耗用材料按定额耗用量比例分配； （2）生产工人工资按甲乙产品工时比例分配； （3）辅助生产费用按运输公里比例分配； （4）制造费用按甲乙产品工时比例分配； （5）按约当产量法分配计算甲、乙完工产品和月末在产品成本。甲产品耗用的材料随加工程度陆续投入，乙产品耗用的材料于生产开始时一次投入。 要求：采用品种法计算甲、乙产品成本。（解答如下）

房地产开发项目的成本测算

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的

新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

成本核算的几种主要方法

成本核算的几种主要方法 因产品生产类型的不同特点和企业不同的管理要求，存在着三种不同的成本计算对象，即产品的品种、批别、生产步骤。而成本对象的不同，形成了品种法、分批法、分步法三种不同的成本计算方法。此外，如果产品的品种规格繁多，为了简化产品成本核算工作，可将产品的品种规格归并分类，按类别开设成本计算单归集费用，然后再按品种规格或生产批别、生产步骤分配费用、计算成本。这种用来简化成本计算工作的方法，成为分类法。分类法不是单独应用的成本计算方法，需与某一种或某两种基本方法结合应用，以便简化基本方法的核算工作，所以属于成本计算的辅助方法。以下面表格简单列示不同成本核算方法使用的生产组织形式、生产工艺过程和管理的要求及使用的类型。 成本核算方法 生产组织形式 生产工艺过程和管理的要求 适用的类型 品种法 大量大批生产 单步骤生产或管理上不要求分步骤计算工成本的多步骤生产 发电、采煤 分批法 小批单件生产 管理上要求分步计算成本 精密仪器、专用设备 分步法

大量大批生产 管理上要求分步骤计算成本的多步骤生产 冶金、纺织、造纸 分类法 综合性生产 分步、不分计算成本的生产 家电、服装 http: 产品制造成本构成项目为直接材料、直接人工和制造费用。 ⒈直接材料成本 ⑴采用实际成本方法核算 获取成本计算单、材料成本分配汇总表、材料发出汇总表、材料明细账中各直接材料的单位成本等资料。 ①审查成本计算单中直接材料与材料成本分配汇总表中相关的直接材料是否相符，分配的标准是否合理。审查时注意两个方面的问题： 第一、非生产耗用材料记入产品成本。如果成本计算单直接材料金额大于材料成本分配汇总表的分配金额，应进一步查明原因，审查材料使用对象有无将非产品耗用材料记入产品成本。 但企业会计人员如果有意识地挤占产品成本，在耗用材料进行分配时，就会将非生产耗用材料直接分配到产品成本，使得成本计算单和材料分配汇总表金额相等。核对材料分配表若不能暴露问题，可采取通过非生产性项目的审查，即采用“反查法”的方法进行审查，查明问题后，按照谁耗用谁负担的原则，进行纳税调整。账务处理：

产品成本计算方法案例0001

【案例4】产品成本计算方法案例 【案例1】小李刚大学毕业，就到某家啤酒生产企业从事成本会计核算工作 小李通过一段时间的学习，归结出该公司啤酒生产过程为：啤酒生产工艺流程可以分为制麦工序、糖化工序、发酵工序、包装工序四个工序。从而就可以完成整个的生产流程。根据掌握的资料，小李认为该啤酒生产企业是典型的分步骤生 产，因此将其成本核算方法设计为分步成本计算法。这种分析设计是否科学合理？是否还有其他反嘎可供选择？实际核算工作中又应怎样去实施呢？ 【案例2】某汽车生产企业是新成立的股份制企业，主要生产低排量的小汽车，汽车的所有零部件都是由自己生产，而且使每一种零部件都是在一个独立的生产车间生产。所产零部件大多是企业自己使用，也有部分对外出售；各零部件生产车间生产完成后都移交进入半成品库，最后由装配部门从半成品库领取组装成产品对外出售。根据该企业生产特点，可以采用哪一种或哪几种产品成本计算方法？请说明理由。 【案例3】品种法下的成本计算 一、［资料］海西集团下属的北方公司20X 7年8月生产甲、乙两种产品，本月有关成本计算资料如下： 1 .月初在产品成本。甲、乙两种产品的月初在产品成本如下，见表9-1。 表9-1 甲、乙产品月初在产品成本资料表 20X 7年8月 2 .本月生产数量。甲产品本月完工500件，月末在产品100件，实际生产工时100 000小时；乙产品本月完工200件，月末在产品40件，实际生产工时50 000小时。甲、乙两种产品的原材料都在生产开始时一次投入，加工费用发生比较均衡，月末在产品完工程度均为50% 3.本月发生生产费用如下： (1)本月发出材料汇总表，见表9-2。 表9-2 发出材料汇总表

成本计算基本方法 举例 公式

成本計算基本方法舉例 一、品種法舉例 （一）資料：某廠為大量大批單步驟生產的企業，採用品種法計算產品成本。企業設有一個基本生產車間，生產甲、乙兩種產品，還設有一個輔助生產車間－運輸車間。該廠200×年5月份有關產品成本核算資料如下： 3、該月發生生產費用： （1）材料費用。生產甲產品耗用材料4410元，生產乙產品耗用材料3704元，生產甲乙產品共同耗用材料9000元（甲產品材料定額耗用量為3000千克，乙產品材料定額耗用量為1500千克）。運輸車間耗用材料900元，基本生產車間耗用消耗性材料1938元。 （2）工資費用。生產工人工資10000元，運輸車間人員工資800元，基本生產車間管理人員工資1600元。 （3）其他費用。運輸車間固定資產折舊費為200元，水電費為160元，辦公費為40元。基本生產車間廠房、機器設備折舊費為5800元，水電費為260元，辦公費為402元。 4、工時記錄。甲產品耗用實際工時為1800小時，乙產品耗用實際工時為2200小時。 5、本月運輸車間共完成2100公里運輸工作量，其中：基本生產車間耗用2000公里，企業管理部門耗 用100公里。 6、該廠有關費用分配方法： （1）甲乙產品共同耗用材料按定額耗用量比例分配； （2）生產工人工資按甲乙產品工時比例分配； （3）輔助生產費用按運輸公里比例分配； （4）製造費用按甲乙產品工時比例分配； （5）按約當產量法分配計算甲、乙完工產品和月末在產品成本。甲產品耗用的材料隨加工程度陸續投入，乙產品耗用的材料于生產開始時一次投入。 要求：採用品種法計算甲、乙產品成本。（解答如下） 1、進行要素費用的分配

产品成本核算方法

产品成本核算方法 成本核算是企业管理和财务核算中最重要，也是最复杂的问题之一。 一、中小企业的管理特点决定其适用简易的成本核算方法 中小型企业一般指资产规模不大、产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同的、管理（含财务人员）较少的企业，组织体系通常利用垂直式管理体系，管理跨度较小。中小型企业因数量众多而在国民经济中起着重要的作用。随着知识经济时代到来，掌握先进技术和管理知识的人员创办新兴的科技企业将呈不断增长趋势，其中将有为数众多的小型企业。中小型企业由于受到规模、财力和人力的限制，企业内部牵制制度、稽核制度、计量验收制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度一般不完整，不系统，会计基础工作薄弱，会计信息数据采集不准确。 在生产方面具体表现为： 1.没有专职的成本核算人员； 2.辅助核算部门不独立核算； 3.车间划分不明显或虽明显但传递手续不完善，经常失真； 4.车间管理人员与行政管理人员不易区分——说到这，是否有人会说，那还能核算准，核算不准核算又有何意义？我也有这要样的疑问，也正是如此才更想通过介绍这样一种简单的方法以期能对中小企业成本核算有一定的促进作用。 中小企业的这些特点决定了他们应对成本核算方法进行简化，使成本核算方法能适应其管理现实的需要；也同时决定了他们多数应使用的是实际成本法，而做不到使用标准成本法或作业成本法。 二、核算方法的选择 无论什么工业企业，无论什么生产类型的产品，也不论管理要求如何，最终都必须按照产品品种算出产品成本。按产品品种计算成本，是产品成本计算最一般、最起码的要求，品种法是最基本的成本计算方法。若有需要或管理上是按订单生产，可使用分批法。 同时因小企业一般不对外筹集资金，（待查措词）不向公共部门报送报表，所执行的也就不是严格意义上的《企业会计制度》或《小企业会计制度》，执行的是参照税法规定的一种四不像的尽量能起到一些避税效果的会计政策。这在本文所要介绍的核算方法上也能体现出来。 三、相关科目设置及核算思路 1.不再分别设置基本生产成本和辅助生产成本两个科目，将其合并为一个生产成本科目，不按产品设明细账，直接设原材料、工资及福利费、电力（燃料动力）、制造费用等几个二级明细科目对大项费用进行归集。因为一般中小企业经营范围有限，产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同，除了主要原材料能归属到具体产品外，其它项目并不能归属到具体产品，核算到产品没有实际意义。但当所用原料及所产产品区别较大，可以按产品设明细账；也可不设，而用成本核算表代替，即所谓的以表代账。

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

产品成本计算方法举例

品种法的成本计算方法举例 【例6-1】某厂为大量大批单步骤生产的企业，采用品种法计算产品成本。企业设有一个基本生产车间，生产甲、乙两种产品，还设有一个辅助生产车间－运输车间。基本生产车间生产所需材料系生产开始时一次性投入。该厂2004年5月份有关产品成本核算资料如下： 月初在产品成本资料 表6-1 月初在产品成本 2、产量资料 表6-2 产量资料（单位：件） 3，该月发生生产费用如下： （1）生产甲产品耗用A材料44000元，生产乙产品耗用B材料16000元，甲乙产品共同耗用C材料4480千克，实际单位成本15元，共计67200元。甲产品C材料定额耗用量为5千克，乙产品C材料定额耗用量为3千克。产品耗用材料均系生产开始时一次投入。运输车间耗用材料800元，基本生产车间一般消耗性材料3650元，厂部管理部门耗用材料1200元。 （2）基本生产车间工人工资30000元，基本生产车间管理人员工资8900元，运输车间人员工资2600元，厂部管理人员工资15000元。按工资总额的14%计提职工福利费。 （3）运输车间固定资产折旧费为3500元，水电费为200元，办公费为80元；基本生产车间厂房、机器设备折旧费为15200元，固定资产修理费为1620元，水电费为3900元，办公费为462元；厂部管理部门固定资产折旧费为8500元，水电费为1200元，办公费为3800元。 （4）甲产品实际耗用工时为3800小时，乙产品实际耗用工时为2200小时。 （5）本月运输车间共完成21000公里运输工作量，其中：基本生产车间耗用6000公里，企业管理部门耗用15000公里。 要求：甲乙产品共同耗用材料按定额消耗量比例分配；生产工人工资按甲乙产品实际耗用工时比例分配；辅助生产费用按运输公里比例直接分配；制造费用按甲乙产品实际耗用工时比例分配；按约当产量法分配计算甲、乙完工产品和月末在产品成本。（材料系生产开始时一次投入，材料费用按完工产品和月末在产品数量分配，其他费用按约当产量法分配） 采用品种法计算甲、乙产品成本。 1，分配材料费用 表6-3 材料费用分配表单位：元

房地产开发项目成本预算

房地产开发项目成本预算-----------------------作者：

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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

成本计算方法习题.doc

分批法： 1．某企业生产甲、乙两种产品，生产组织属于小批生产，采用分批法计算成本。 （1）5月份的产品批号有：9414批号：甲产品10台，本月投产，本月完工6台。9415批号：乙产品10台，本月投产，本月完工2台。 （2）5月份各批号生产费用资料见表： 生产费用分配表 9414批号甲产品完工数量较大，原材料在生产开始时一次投入，其他费用在完工产品与在产品之间采用约当产量比例法分配，在产品完工程度为50%。 9415批号乙产品完工数量较少，完工产品按计划成本结转。每台产品单位计划成本：原材料费用460元，工资及福利费用350元，制造费用240元。 要求：根据上述资料，采用分批法，登记产品成本明细账，计算各批产品的完工成本和月末在产品成本。 2．某工业企业生产组织属于小批生产，产品批数多，而且月末有许多批号未完工，因而采用简化的分批法计算产品成本。 （1）9月份生产批号有： 9420号：甲产品5件，8月投产，9月20日全部完工。 9421号：乙产品10件，8月投产，9月完工6件。 9422号：丙产品5件，8月末投产，尚未完工。 9423号：丁产品6件，9月初投产，尚未完工。 （2）各批号9月末累计原材料费用（原材料在生产开始时一次投入）和工时为： 9420号：原材料费用18000元，工时9020小时。 9421号：原材料费用24000元，工时21500小时。 9422号：原材料费用15800元，工时8300小时。 9423号：原材料费用11080元，工时8220元小时。

（3）9月末，该厂全部产品累计原材料费用68880元，工时47040小时，工资及福利费18816元，制造费用28224元。 （4）9月末，完工产品工时23020元，其中乙产品14000小时。 要求：1．根据上列资料，登记基本生产成本二级账和各批产品成本明细账。 2．计算和登记累计间接费用分配率。 3．计算各批完工产品成本。 分步法 1．有关资料如下： 产成品成本还原计算表 产品名称：甲产量： 100件单位：元 要求：（1）计算还原分配率。 （2）将还原前产成品成本中的半成品费用，按本月所产半成品成本的结构进行还原，计算按原始成本项目反映的产成品成本。 2．资料：某企业生产甲产品分三个步骤连续加工，原材料在生产开始时一次投入，各步骤发生的费用已填列在成本计算单中，三个步骤的产量记录如下： 计量单位：件

成本计算基本方法 举例 公式

成本计算基本方法举例 一、品种法举例 （一）资料：某厂为大量大批单步骤生产的企业，采用品种法计算产品成本。企业设有一个基本生产车间，生产甲、乙两种产品，还设有一个辅助生产车间－运输车间。该厂200×年5月份有关产品成本核算资料如下：? （1）材料费用。生产甲产品耗用材料4410元，生产乙产品耗用材料3704元，生产甲乙产品共同耗用材料9000元（甲产品材料定额耗用量为3000千克，乙产品材料定额耗用量为1500千克）。运输车间耗用材料900元，基本生产车间耗用消耗性材料1938元。 （2）工资费用。生产工人工资10000元，运输车间人员工资800元，基本生产车间管理人员工资1600元。 （3）其他费用。运输车间固定资产折旧费为200元，水电费为160元，办公费为40元。基本生产车间厂房、机器设备折旧费为5800元，水电费为260元，办公费为402元。 4、工时记录。甲产品耗用实际工时为1800小时，乙产品耗用实际工时为2200小时。 5、本月运输车间共完成2100公里运输工作量，其中：基本生产车间耗用2000公里，企业管理部门耗用100公里。 6、该厂有关费用分配方法： （1）甲乙产品共同耗用材料按定额耗用量比例分配； （2）生产工人工资按甲乙产品工时比例分配； （3）辅助生产费用按运输公里比例分配； （4）制造费用按甲乙产品工时比例分配； （5）按约当产量法分配计算甲、乙完工产品和月末在产品成本。甲产品耗用的材料随加工程度陆续投入，乙产品耗用的材料于生产开始时一次投入。 要求：采用品种法计算甲、乙产品成本。（解答如下） 1、进行要素费用的分配 （1）材料费用分配表 单位：元

产品成本计算与分析练习题答案

第九章产品成本计算与分析练习题答案 一、单项选择题 1.适合汽车修理企业采用的成本计算方法是（）。 A.品种法 B.分批法C.逐步结转分步法 D.平行结转分步法 【正确答案】B 【答案解析】汽车修理业一般属于小批单件生产，所以适合采用分批法计算成本。 2.在大量大批且为单步骤生产情况下，产品成本的计算方法一般是（）。 A.品种法 B.分步法 C.逐步结转分批法 D.平行结转分步法 【正确答案】A 【答案解析】大量大批且为单步骤生产情况下，产品成本的计算方法一般是品种法。 3.在下列方法中，属于不计算半成品成本的分步法是（）。A.平行结转法B.综合结转法 C.分项结转法 D.逐步结转法 【正确答案】A 【答案解析】平行结转分步法不计算各步骤所产半成品成本，也不计算各步骤所耗上一步骤的半成品成本，而只计算本步骤发生的各项其他费用以及这些费用中应计入产成品成本的份额。 4.采用平行结转分步法时，完工产品与在产品之间的费用分配是（）。 A.各生产步骤完工半成品与月末加工中在产品之间费用的分配 B.各步骤产成品与各步骤在产品之间的费用分配 C.产成品与月末各步骤尚未加工完成的在产品和各步骤已完工但尚未最终完成的产品 D.产成品与月末加工中在产品之间的费用分配 【正确答案】C 【答案解析】在平行结转分步法下，其完工产品与在产品之间的费用分配，是指产成品与月末广义在产品之间费用的分配。

5.某企业生产B产品，属于可比产品，上年实际平均单位成本为100元，上年实际产量为1800件，本年实际产量为2000件，本年实际平均单位成本为98元，则本年B产品可比产品成本降低率为（）。A．2% B．2.22% C．2.04% D．2.27% 【正确答案】A 【答案解析】B产品可比产品成本降低额=2000×100-2000×98=4000(元)，降低率=4000÷（2000×100）=2%。 6.下列各种产品成本核算方法，适用于单件、小批生产的是( )。 A．品种法 B.分批法C．逐步结转分步法 D．平行结转分步法 【正确答案】B 【答案解析】分批法主要适用于单件、小批生产的企业。 7.下列各种产品成本计算方法，适用于大量大批多步骤生产，且需要计算半成品成本的是（）。 A．品种法B．分批法C．逐步结转分步法D．平行结转分步法 【正确答案】C 【答案解析】分步法适用于大量大批的多步骤生产，根据是否需要计算半成品成本，分为逐步结转分步法和平行结转分步法。其中逐步结转分步法需要计算半成品成本。 8.下列各项中，属于品种法特点的是( )。A.分品种、分批别、分步骤计算产品成本 B.分品种、分批别、不分步骤计算产品成本 C.分品种、不分批别、不分步骤计算产品成本 D.不分品种、分批别、分步骤计算产品成本 【正确答案】C 【答案解析】品种法，是指以产品品种作为成本计算对象，归集和分配生产成本，计算产品成本的一种方法。特点是分品种、不分批别、不分步骤计算产品成本。 9.某企业生产A产品，属于可比产品，上年实际平均单位成本为120元，上年实际产量为1000件，本年实际产量为1200件，本年实际平均单位成本为114元，则本年A产品可比产

在产品成本计算方法

在产品成本计算方法练习 【练习1】：华海公司生产A、B、C、D四种产品，已知201X年3月份有关产量及费用资料如下：要求：根据不同情况，运用不同在产品计算方法。（选作） 1、本月产品数量资料： 本月完工产品和在产品数量 2、本月费用相关资料： 本月生产费用 要求： 1、由于A产品月末在产品数量很少，所以A种品采用不计算在产品成本法，则A产品的成本计算单可编制为如下： A产品成本计算单 201X年3月

2、由于B产品月末在产品数量较大，但各月末在产品数量变动不大，所以，B产品采用在产品成本按年初固定成本计算，则B产品的成本计算单如下： B产品成本计算单 201X年3月 3、C产品直接材料费用在产品成本中所占比重较大，所以采用在产品只计算材料成本，假设C产品的材料是在生产开始时一次投入，则C产品的成本计算单可编制如下： C产品成本计算单 201X年3月 4、假设D产品的在产品月末已接近完工，则D产品的在产品成本按完工产品成本计价，D产品的成本计算单可编制如下： D产品成本计算单 201X年3月

【练习2】A产品材料消耗定额为60元，生产中经三道工序其中：第一道工序材料消耗定额30元，工时50小时；第二道工序材料消耗定额18元，工时30小时；第三道工序材料消耗定额12元，工时28小时。各道工序月末在产品的数量分别为：第一道路工序100件；第二道工序80件；第三道工序60件。本月完工产品为69件，月初在产品及本月发生的材料费用共计4000元，人工费用2300元，制造费用1380元。 要求：计算A产品分次投料、陆续加工各工序投料程度、加工程度下的约当在产品数量及成本和完工产品成本。 【练习3】光明公司生产甲产品，月初在产品和本月生产费用合计为654 000元，其中，直接材料成本为480 000元，直接人工成本为54 000元，制造费用为120 000元。该月完工甲产品1000件，月末在产品盘存200件，甲产品所耗直接材料是在生产开始时一次投入的，月末在产品完成定额工时500小时。甲产品定额资料：单位产品直接材料费用定额为300元，每小时直接人工定额为20元，每小时制造费用定额为32元。则甲产品本月完工产品与在产品成本分配计算单，如下表 产品成本计算单 产品名称：丁产品2011年7月金额单位：元 要求：根据已知资料，采用定额成本法计算在产品成本 【练习4】 里尼公司生产乙产品，乙产品有关成本资料如表

房地产开发成本核算及科目设置

精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费

产品成本计算方法举例

产品成本计算方法举例 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-

品种法的成本计算方法举例 【例6-1】某厂为大量大批单步骤生产的企业，采用品种法计算产品成本。企业设有一个基本生产车间，生产甲、乙两种产品，还设有一个辅助生产车间－运输车间。基本生产车间生产所需材料系生产开始时一次性投入。该厂2004年5月份有关产品成本核算资料如下： 月初在产品成本资料 表6-1 月初在产品成本 2、产量资料 表6-2 产量资料（单位：件） 3，该月发生生产费用如下： （1）生产甲产品耗用A材料44000元，生产乙产品耗用B材料16000元，甲乙产品共同耗用C材料4480千克，实际单位成本15元，共计67200元。甲产品C材料定额耗用量为5千克，乙产品C材料定额耗用量为3千克。产品耗用材料均系生产开始时一次投入。运输车间耗用材料800元，基本生产车间一般消耗性材料3650元，厂部管理部门耗用材料1200元。 （2）基本生产车间工人工资30000元，基本生产车间管理人员工资8900元，运输车间人员工资2600元，厂部管理人员工资15000元。按工资总额的14%计提职工福利费。 （3）运输车间固定资产折旧费为3500元，水电费为200元，办公费为80元；基本生产车间厂房、机器设备折旧费为15200元，固定资产修理费为1620元，水电费为3900元，办公费为462元；厂部管理部门固定资产折旧费为8500元，水电费为1200元，办公费为3800元。 （4）甲产品实际耗用工时为3800小时，乙产品实际耗用工时为2200小时。 （5）本月运输车间共完成21000公里运输工作量，其中：基本生产车间耗用6000公里，企业管理部门耗用15000公里。 要求：甲乙产品共同耗用材料按定额消耗量比例分配；生产工人工资按甲乙产品实际耗用工时比例分配；辅助生产费用按运输公里比例直接分配；制造费用按甲乙产品实际耗用工时比例分配；按约当产量法分配计算甲、乙完工产品和月末在产品成本。（材料系生产开始时一次投入，材料费用按完工产品和月末在产品数量分配，其他费用按约当产量法分配） 采用品种法计算甲、乙产品成本。 1，分配材料费用 表6-3 材料费用分配表单位：元 C材料费用分配率＝4480×15÷（600×5＋400×3） ＝67200÷4200＝16元/千克 甲产品应分配C材料＝3000×16＝48000元

标准成本核算方法

标准成本核算方法 1.A工厂是一个生产某种汽车零件的专业工厂，产品成本计算采用标准成本计算系统，有关资料如下： （1）成本差异账户包括：材料价格差异、材料数量差异、直接人工工资率差异、直接人工效率差异、变动制造费用效率差异、变动制造费用耗费差异、固定制造费用能量差异、固定制造费用耗费差异。 （2）原材料在生产开始时一次投入，除直接材料外的其他费用陆续发生，其在产品约当产成品的系数为：月初在产品0.6，月末在产品0.4。 （3）成本差异采用“结转本期损益法”，在每月末结转“主营业务成本”账户。 （4）单位产品标准成本为56元，其中：直接材料30元（10千克×3元/千克），直接人工16元（4小时×4元/小时），变动制造费用6元（4小时×1.5元/小时），固定制造费用 4元（4小时×1元/小时）。 （5）本月生产能量11000小时，月初在产品数量600件，本月投产数量2500件，月末在产品数量700件，月初产品数量100件，月末产品数量120件。 （6）期初库存原材料1000千克，本月购入原材料30000千克，实际成本88500元（已用支票支付）；本月生产领用原材料25500千克。 （7）实际耗用工时9750小时；应付生产工人工资40000元；实际发生变动制造费用15000元；实际发生固定制造费用10000元。 要求： （1）编制以下业务的会计分录： ①购入原材料； ②领用原材料； ③将生产工人工资记入有关成本计算账户； ④结转本期变动制造费用； ⑤结转本期固定制造费用； ⑥完工产品入库； ⑦期末结转本期成本差异。 （2）计算本月的主营业务成本。 （3）计算期末存货成本。 1.【正确答案】（1）编制以下业务的会计分录 ①购入原材料： 实际成本88500（元） 标准成本3元/千克×30000千克＝90000（元） 价格差异－1500（元） 会计分录： 借：原材料90000 贷：银行存款88500 材料价格差异1500

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

成本计算基本方法习题答案

成本计算基本方法习题参考答案 一、单选题 1.品种法的成本计算对象是（ A ）。 A.各种产品品种 B.产品的批别或订单 C.各种产品的材料费用 D.每个加工阶段的半成品及最后加工阶段的产成品 2.简化分批法与分批法的主要区别是（ B ）。 A.不分批计算完工产品成本 B.不分批计算在产品成本 C.分批核算原材料费用 D.不分配核算在产品成本 3.平行结转分步法在产品的含义是指（ D ）。 A.本步骤在产品 B.最终产成品 C.最后步骤在产品 D.本步骤在产品和以后步骤在产品及入半成品库尚未最后完工的半成品 4.在采用综合逐步结转分步法下，下步骤耗用的上步骤半成品成本应转入下步骤成本明细账中的（ D ）成本项目。 A.直接材料 B.直接人工 C.制造费用 D.直接材料或自制半成品 5.采用分步法，为反映原始成本项目，必须进行成本还原的是（ A ）。 A.逐步综合结转分步法 B.逐步分项结转分步法 C.逐步结转 D.平行结转 6.采用简化分批法下，累计间接费用分配率（ C ）。 A.只是在各产品之间分配间接费用的依据 B.只是在各批产品之间分配间接费用的依据 C.既是各批产品之间，也是完工产品和在产品之间分配间接费用依据 D.只是完工产品和在产品之间分配间接费用的依据 7.采用简化分批法，在产品完工之前，基本生产成本明细账登记的内容是（ B ）。 A.不登记任何费用 B.只登记直接费用和生产工时 C.只登记原材料费用 D.登记间接费用不登记原始费用 8.分批法适用于（ A ）。 A.小批生产 B.大批生产 C.大量生产 D.多步骤生产 9.成本还原是将（ D ）耗用各步骤半成品的综合成本，逐步分解还原为原始成本项目的成本。 A.广义在产品 B.自制半成品 C.狭义在产品 D.产成品 10.分步法中，半成品已经转移，但成本不结转的成本结转方式是（ B ）。 A.逐步结转分步法 B.平行结转分步法 C.综合结转分步法 D.分项结转分步法 11.产品成本计算的分步法是（ C ）。 A.分车间计算产品成本的方法 B.计算各步骤半成品和最后步骤产品成本的方法 C.按生产步骤计算产品成本的方法 D.计算产品成本中各步骤份额的方法 12.逐步结转分步法中在产品含义是指（ B ）。 A.自制半成品 B.狭义在产品 C.广义在产品 D.半成品和产成品 13.分步法适用于（ D ）。 A.单件生产 B.大量生产 C.大量大批生产 D.大量大批多步骤生产 14.将上一步骤转入的半成品成本全部记入下一步骤成本计算单的“自制半成品”或“直接材料”成本项目，这种成本结转方式称为（ D ）。 A.成本还原 B.平行结转 C.分项结转 D.综合结转 15.成本还原是从（ B ）生产步骤开始，将其耗用的前一步骤的自制半成品综合成本，按照上一步骤完工半成品成本构成，还原为原始成本项目的构成。 A.最前 B.最后 C.中间 D.任意 二、多选题