XX商业系统集成方案
X X 商业集团
商业集成管理系统工程建议书
软件股份有限公司
二00八年十月
前言
第一章项目背景
第二章总体规划依据及设计原则第三章商场情况及需求分析
第四章系统总体规划设计
第五章系统配置及报价
第六章培训与服务
第七章项目实施方案
前言
随着我国社会主义市场经济体制的确立和发展，商业流通业进入了一个空前发展阶段，几乎所有的大、中城市，一座座新的商厦拔地而起，许多原有的商业设施也在翻新、改造，商业零售业的发展使得商业竞争变得异常激烈，各种“商战”此起彼伏。商场应为哪些档次的消费者服务？怎样才能及时了解并抓住商场所面对的顾客群的心里，将商品销售出去？……这些已成为商场经营者必须时刻思考的问题，而只有在多变的商品和顾客中掌握市场需求，及时淘汰积压商品，购进卖得快，利润高的商品的经营者才能获利，才能在竞争中生存和发展。
商业自动化管理系统的作用不仅在于提高销售结算速度，减轻营业员的劳动，提高商品营销的效率，创造利润，而且通过商业现代化管理，降低商场经营的各种成本，以最低成本为顾客提供商品的最低价格，以规模效益和聚客能力获得竞争的优势。
第一章项目背景
商业和计算机这两大行业的发展，必然导致这两大产业的有机结合。因此，目前商业系统采用计算机自动化管理系统工程已成为我们共同面对的一个紧迫问题。我国商业的发展也存在不平衡问题，给人的主要感觉是商厦的“硬件”（房屋建设、内部装饰、设备配置等）都是一流的, 也达到国际先进水平，但“软件”（管理、控制等）却未引起足够重视，管理水平与发达国家还有相当一段距离。而商业系统上档次不仅仅意味着豪华装饰，高档设备，更重要的是能充分利用先进的设备资源，引进先进的管理模式，管理上规模、上档次，才能迅速提高各方面效益。
XX商业集团为国内贸易部确定的全国商业计算机应用开发的重点单位，并已成功开发了“商业经营管理微机网络系统”，投入运行效果显著。由于商业及计算机技术的快速发展，为适应大型商业企业的发展和管理，XX商业集团决定采用最先进的计算机技术和管理方法来实现商场经营管理现代化。东大阿尔派愿以一流的人才、技术和设备的优势，积极参与XX商业集团商业集成管理系统的设计开发工作。
第二章总体规划依据及设计原则
大型商业企业的管理信息系统是一个多样化的复杂系统。进入九十年代，随着计算机技术及相关技术的快速发展，商场自动化系统已日趋完善和可靠，正逐步形成如下介绍的特点。
2.1 开放系统技术
由于各种技术标准的相继建立，开放性已成为技术发展的方向和潮流。开放就是要求系统的操作系统、网络环境、数据库资源及管理、开发工具等均建立在相关的工业标准基础上，使得用户的选择、系统的扩充及维护有更多的方便。
2.2 分布式客户机/服务器结构
九十年代，以网络技术为基础，强调以分布式方式进行信息处理的客户机/服务器（Client/Server)体系结构，已成为商业信息处理系统的主流环境。
2.3 系统集成技术
商业POS系统是一个复杂的应用系统，而且使用不同厂家生产的软、硬件产品，以及不同的开发平台。将多平台、多系统互连技术集成，快速形成商业POS系统体系，是开发商业POS系统的一个方向。
2.4 系统开发基本原则
1. 开放性
系统建立在分布式体系，先进的客户机/服务器系统结构基础上，选择开放的硬件平台、操作系统、数据库平台。应用软件的设计充分考虑标准化和开放的原则，建立具有灵活性和扩展性的应用平台。
2. 先进性
采用的技术及选择的设备应为最先进的。系统采用客户机/服务器体系结构，网络管理通过智能化的网络设备及网络管理软件实现网络的有效控制和管理，监控网络情况，及时排除故障。在系统的功能和性能上保证其先进性。
3. 实用性
充分考虑当前商业管理的各个环节，最大限度地适应用户管理模式及政策的不断变化，满足用户需求，提高商场经营管理工作的效益。
4. 可靠性
系统功能上确保前后台数据响应的速度及时可靠，保证商业管理业务的正常，采用具有容错功能的服务器，实时数据多级备份，主机实行双机备份，确保系统安全可靠。
第三章商场情况及需求分析
3.1 商场基本情况
一、XX商场大楼的基本情况
二、与本系统有关的职能机构
三、商厦经营的商品范围
四、人员编制
3.2 用户需求分析
一、目标功能需求
二、环境性能需求
第四章系统总体结构
XX商业集团商业集成管理系统是一套在开放平台上开发出的基于第三代POS机的商用软件系统。以实现用户经营目标，提高用户经济效益为宗旨，为用户提供现代化的商业管理技术和管理思想。根据中国零售商业企业的管理特点，为企业的长远发展打下基础，支持综合批发、配送中心、百货商店、自选市场、连锁商店、专卖商店、便民店等各种商业经营形式。
系统设计采用购件库的设计思想，以原型法为系统开发方法，使系统规模上是一个可定义系统，并建立企业的数据平台，在此基础上形成业务管理平台、经营管理平台、辅助决策平台。
4.１设计指导方针和技术路线
系统设计的指导方针是安全、可靠、具有灵活性和适应性，有便于进一步的扩充。系统设计的技术路线是成熟而不失其先进性的系统设备配置及开发技术，借鉴和吸收已有大型商业企业信息管理系统的经验，设计出具有国内先进水平的商品信息管理系统。
4.2 系统逻辑结构
XX商业集团的管理体制是二级法人，集团还有专业化公司的公司级法人，如XX公司等，而各公司下还有相应的百货商场、管理部等，这样就决定了其管理模式将是多层的。系统的逻辑结构示意图如下：
管理机集团服务器路由器远程系统
商业服务器???商业服务器储运中心物流管理中心
楼层服务器管理机???管理机
? POS机??? POS机
?
?
楼层服务器管理机???管理机
POS机??? POS机
从集团的发展来看，XX商业集团计算机商业集成管理系统将包括多个子系统：商业管理信息系统、电子订货系统、商业决策支持系统、电子销售系统以及与办公自动化系统的集成或接口系统等。
4.3 系统网络结构
XX商业集团是由多家商业企业组成的，在网络结构设计上基本相同。现以XX商场为基础设计系统网络结构。
4.3.1 方案设计及选型标准
XX商业集团网络系统的建立应立足于高起点，统一全面的进行整体规划设计，充分考虑系统将来的扩充及投资的保护。在技术上采用当今世界上最流行并且已成为工业标准的最新网络技术及设备。
4.3.2 网络技术选型
网络技术的发展很快，考虑XX商业集团的当前及未来的业务量的发展，就目前网络技术发展的方向，选择光纤网（FDDI）和以太网（ETHERNET）都是可行的。下面就介绍一下这两种网络技术。
1. 光纤网（FDDI）的研制始于1982年，有ANSI X3T9.5标准组织发展起来的，并于1994年10月成为美国标准。现在光纤网（FDDI）标准已成为国际标准化组织（ISO）所接受的国际标准。光纤网（FDDI）采用光纤作传输介质，双环结构，使用令牌传送和监控桢协议，带宽可达100M，通信流量大，可适应大量的通讯需要。光纤网（FDDI）主要特点有以下几方面：
(1) 高可靠性：FDDI标准确定了光纤的双环结构，并制定了多种网络管理用协议可以保证光纤的自动诊断、自动愈合。在光纤上某结点有故障或光纤被切断时网络自动愈合，双环变单环。单环再被切断时，单环变成多个环，至少保证局部通讯。
(2) 大容量：FDDI提供了每秒100Mbps的传输速率，大大超过了以太网和令牌环网，支持新一代图象、多媒体信息技术，另一方面它可容纳计算机结点数为500个，比现有以太网每一网段的结点数高出一个数量级。
(3) 长距离：单模光纤每个站点之间的距离可为60KM，多模光纤为2KM。以500个结点计算，一个FDDI网最大覆盖范围可为1000KM。
(4) 抗干扰、高保密性。以光纤为介质，传输的是光信号，所以无电磁辐射，很难窃听。且不受噪音和电磁的干扰。
基于以上的特点，FDDI已逐渐被用于需要传输大量数据的工作，技术也较为成熟。
FDDI技术的优势在于通信效率高，传输距离长等特点，不足之处在于系统造价比较高。
2. 以太网（ETHERNET）自1973年推出以来，已经得到广泛使用，并成为IEEE802.3国际标准，虽然其运算速率只有10M，因其推出的时间较早，技术成熟，产品丰富而且便宜，目前仍然是网络市场的主宰。而且围绕以太网的新技术不断推出，如速率高达100M的快速以太网，当前就有两种明显不同的提案：100BASE-X和100BASE-VG。100BASE-X方案保留以太网中原有介质访问控制（MAC）层协议，即CSMA/CD，因此可利用现有以太网系统的软件和硬件，以减少系统升级为快带速以太网的费用及风险；100BASE-VG方案起源于业界巨头IBM、AT&T和HP，通过在MAC层与原有CSMA/CD协议不相一致的作法，表明其并非完全是以太网的变形的数据帧，还可以处理令牌环帧，所以就为以太网用户和令牌环用户提供一个升级的途径。但目前100M以太网还不成熟，还没有受到广泛的配套支持。
3. 交换以太网
以太网交换技术是目前提高以太网宽度的有效途径，它主要通过对多网段提供并连接来拓宽以太网的宽度。其优点在于用户只需购买上一个以网交机，就可以很容易地将服务器、工作站功或小型网联接到起，并能为需要任何其它配件，不需换掉任何适配器，也不需任何新的网络分析仪模块。据一份调查显示，用户对高速网络（包括交换式以太网，FDDI，
100MBPS，以太网，ATM等）感兴趣的程度，交换式以太网高居榜首，而FDDI则列第二位。
4.3.3 网络结构选型
企业网络结构的选择主要涉及企业当前及未来的发展规模、管理模式、业务及信息处理量、安全及可靠性等综合因素的考虑上，同时兼顾企业资金的承受能力。在大中型商业零售企业网络结构的选择上，传统的组网方式有集中式及集中分布式，当前较为流行的是多级客户机／服务器结构。
1. 集中式结构
集中式结构一般选用高性能的中、小型机或工作站作为个企业网络的主要服务器，承担企业及其二级核算单位的数据存贮、后台计算以及信息的交换任务。其它计算机均作为系统中的客户机，直接与服务器进行信息交换，逻辑结构如图所示。这种结构的优点是数据的一致性好，管理简单，采用双机备份方式使得系统安全性比较容易控制。但对于信息处理量大的系统，主服务器负载过重，I/O通道拥挤，容易构成系统瓶颈，因而这种结构多用于中型企业以及业务量适中的大型企业。
终端机???终端机
集团服务器
收款机???收款机管理机???管理机
2. 集中分布式
集中分布式结构除了选用高性能的中、小型机作为商业企业网络主服务器外，在商品部或楼层这样的二级核算单位设置专用POS服务器，实现对楼层商品部中前台POS机的集中管理，而二级核算单位中其它后合业务处理仍在企业主服务器中执行，其逻辑结构为：
终端机???终端机
集团服务器
楼层POS服务器管理机???管理机
收款机???收款机
在该结构中作为中间层服务器承担着客户机与服务器双重任务，对POS机来说它是服务器，而对主服务器来说，它又为客户机。这种结构的优点是解决了集中式结构存在的瓶颈问
题，楼层服务器适当的他解了主服务器的负荷，主要负担得以减轻，但楼层服务器的可靠性不高，另外整个系统的数据一致性无法保证。
3. 多级客户机／服务器结构
多级客户机／服务器结构实际上是集中分布式的一种扩展方式。在这种方式下，主服务承担企业级的事务处理及高层辅助决策分析、查询等项任务，而对于信息处理量较大的商品部或由若干个商品部组成的楼层这样的二级核算单位，则设置专门的服务器，形成独立的楼层管理系统，构成网络客户机／服务器结构。其逻辑结构为：
终端机???终端机
集团服务器管理机
楼层服务器管理机???楼层服务器管理机
收款机???收款机收款机???收款机
在该结构中，通过中间的楼层服务器，对整个系统进行了模块化的分割，也就上通过楼层服务器，使得模块化的各独立系统，可以与主服务器共同构成企业系统的整体。这种结构的优点在于：企业主服务及主干网上负载减轻、楼层网的运行管理相对独立、集中、系统管理比较简单。并且系统运行的效率比较高，在资金允许的情况下考虑楼层服务器双机备份可以有效地解决楼层间网上数据的可靠性问题，对于XX商业集团公司目前及未来的发展规模，选择这样的企业，网络结构是较为合适的。
4.3.4 网络方案设计及说明
4.3.4.1 设计说明
1. 网络主干采用以太交换（主干速度为1G BPS）
局域网络设备采用CHIPCOM ONLIBE系列智能容错模块化集线器。
为减轻网络负荷，提高网络性能，单设一中低档大屏幕工作站用作网络管理工作站，网络管理工作站单独连至一网段。
采用扩展性、容错性极好的WELLFIEFT访问叠加节点路由器ASN作为集团公司与海外企业、金融机构、远程仓储、社会商情信息网的网络互连设备。
考虑到今后XX商业集团的扩建工程，交换机上预留了接口，根据工程的实际需要，可以通过若干多段直接联入系统，也强以通过扩充交换HUB实现系统的总体叠加和扩充。
2. 系统扩充性说明
根据以上配置足以满足XX商业集团公司目前及将来很长一段时间内的业务需求。
将来根据业务的发展，数据流量的增多，计算机点的增加，及未来网络技术的发展，可向高速度宽带网ATM过渡。因为GLACTICA以太网络交换HUB以及WELLFIEET访问叠加路由
器均支持向ATM升级。因而目前的配置具有很好的扩充性，完全保证用户的投资。
访问叠加路由器ASN是集成多个路由器单元并统一管理的路由器，总共可叠加四个单元，提供二十个网络接口和200MBPS的总体传输性能，完全可以满足XX商业集团公司目前及未来广域网连接的要求。
3. 网络管理说明
网络管理工作站采用SUN工作站。
智能网络设备的网络管理软件（包括CHIPCOM和WELLFLEET的网管软件）装载到网管工作站后，可以对整个网络的智能设备进行有效的图形化管理，包括：网络错误监测、网络端口访问控制、冗余线路连接支持、网络负载平衡、网络故障恢复、结构动态配置、网络活动状态报告以及软件更新等。
4. 网络系统设备选择及配置说明
局域网络设备采用美国著名网络厂商CHIPCOM公司的产品，具有当代水平的智能、容错以及网络交换能力的网络系统。采用的设备包括：
(1) 容错智能集成线器
(2) 24口BANK-SHITCHING 10BASE-T模块
(3) 以太网管理模块
(4) 以太网容错控制模块
(5) ONSEMBLE STACABLE HUB 4124-MH、4124-EH
(6) 网络交换主干集线器
(7) 网络交换模块
(8) 网管系统软件
(9) 访问叠加节点路由器
4.3.4.2方案设计
根据XX商业集团的实际需求，在遵循上述网络方案设计原则基础上，我们设计的网络方案为以太交换主干网与多级客户机／服务器企业网络结构，如下图所示。该方案为XX商场网络方案结构示意图，其他商场与之类似，只是规模上有所调整。
管理机管理机
终端
XX商业集团商业集成管理系统网络结构示意图
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4.3.5 网络服务器选择
1. 服务器选择原则
主服务器及楼层服务器在网络中的作用至关重要，它们均需承担大量的后台计算的和数据存取的工作，因此服务器选择要依据以下原则：
(1) 强大的计算能力，良好的I/O能力。
(2) 具有良好的扩展性（即随系统要求的提高能够迅速增加计算能力）和高度的可靠性（还必须支持目前众多流行的容错措施）。
依据上述原则，采用企业级的服务器要满足如下条件：
(1) 开放式体系结构（UNIX服务器）
(2) 多处理器结构（2—8个CPU）
(3) 具有容错系统或故障恢复系统
(4) I/O吞吐量大，可扩充性强
(5) 网络功能好
(6) 数据处理能力强
XX商业集团计算机系统结构方案中，将XX商业集团业务及信息处理量大的商品部由楼层服务器来管理，这样减轻了主服务器的负荷。主服务器暂时可选同楼层服务器相同档次的服务器。待其它系统投入运行，且集团数据库规模发展较大时可另增配集团服务器。
服务器可供选择的厂家有：IBM、HP、DEC、SUN等。
2. 主服务器（集团服务器）
主服务器采用双机方式，一台作为零售业管理系统的主服务器。主要运行财务、计划统计等与商品相关的业务。另一台为集团主服务器，作为集团信息管理。两台服务器又互为备份机。
3. 楼层服务器
根据百货大楼从零售业的管理方式和销售业务考虑，楼层服务器并采用双机CLUSTER方式，其中一台作为楼层业务管理服务器；另一台作为楼层POS管理服务器。两台服务器可并行工作，提高了系统的运行效率并互为备份，从而保证POS服务器故障下，前台销售不间断性。从信息处理和系统管理的角度来看，由于计算机对信息的管理是灵活性的，可以不受地理位置及部门的约束，因此每个商品部并不一定都要配备自已的一套部门服务器和局域网络，代之以建立楼层子网络系统，配备楼层服务器。
4.3.5 客户机选择
由于应用软件将在WINDOWS环境提供，考虑硬件更新换代的速度和性能价格比，建议微机选486/586档次的台式机比较合理，为了证系统的可靠性，台式机质量要有所证，应选名牌产品，如：IBM、COMPAQ、联想、长城、DEC、AST等。
4.3.6 收款机选择
收款机选用第三代收款机。三代收款机基于不断发展的PC技术之上，是开放的POS终端机，它具有标准PC+POS功能：有可选的通讯卡和网络操作系统，有标椎外围高设备接口，与多厂商设备连接。新的POS键盘有标准PC键接口，可选的磁卡阅读器，电子称，扫描器和条码打印机的工业标准接口。这样，可以方便地与网络系统直接连接。监于收款机的工作环境差，使用频度高，是整体系统的数据采集和销售，直接影响系统的运行和对顾客的
服务。因此，应选择的较好的POS机，如IBM、IPC、TEC等。
4.4 系统软件选择
4.4.1 服务器操作系统
在服务器操作系统的选型中，主要应从以下几个方面考虑：
1. 提供良好的用户界面，具有使用方便，功能齐全，清晰而灵活，易于扩充和修改等特点。
2. 包含有非常丰富的语言处理程序、实用程序以及开发软件用的工具性软件，向用户提供了非常完备的软件开发环境。
3. 操作系统必须易于理解、扩充，并具有非常好的可移植性。
4. 操作系统还必须提供进程间的通信功能，及具有C2级的安全防护措施，可以有效地防止非法侵入，保证数据安全，并有强大的防病毒能力。
5. 服务器操作系统与网络操作系统保持高度的一致，可以很方便地通过网络实现资源与数据共享。
6. 具有良好的开放性、可伸缩性和互操作性。
目前服务器网络操作系统有：UNIX、NETWARE、WINDOWSNT、OS/2等。
在以小型机为主服务器的硬件运行环境中，选用UNIX作为操作系统比较适合。作为工业标准的UNIX系统，其功能强大，安全可靠，是一个完善的多用户系统。UNIX系统具有以下特点：
(1) UNIX系统在结构上分为核心程序(KERNEL)和外围程序(SHELL)两部分。而且两者有机结合作为一个整体，使其功能可以和某些大系统相比美。
(2) UNIX系统提供了良好的用户界面，具有使用方便，功能齐全，清晰而灵活，易于扩充和修改等特点。
(3) UNIX系统包含有非常丰富的语言处理程序，实用程序和开发软件用的工具性软件。向用户提供了非常完备的软件开发环境。
(4) UNIX系统易于理解、修改和扩充，并具有非常好的可移植性。
(5) UNIX系统还提供了进程间的通信功能。如果从资源共享、数据共享等方面考虑，UNIX更适用于对大量数据进行处理的应用系统。由于UNIX系统具有C2级的安全防护措施，可以有效地防止非法侵入，保证数据安全。UNIX又是一个网络操作系统，可支持FTP、NFS和TELNET及E_mail等多种传输手段，可以很方便地通过网络实现资源与数据共享。
在本系统选择UNIX作为服务器操作系统。
4.4.2 客户机操作系统
客户机操作系统目前有DOS、Windows操作系统，是客户机端操作系统平台的选型。
4.4.3 数据库系统
数据管理是整个系统中信息处理的核心。选择一个性能优异的数据库管理系统，对整体工作有着至关重要的影响。所以在数据库的选型过程中，应着重考虑以下几个方面：
1. 基于SERVER/CLIENT体系结构而设计的关系数据库
2. 数据库有强大的联机事务处理能力
3. 支持与所有数据库异构互操作
4. 提供异步数据复制
5. 支持多种系统平台共存于一个应用系统
6. 提供开放的客户接口和服务器接口
7. 提供客户服务器管理工具
在本系统中建议采用Oracle作为整个应用系统的数据库平台。
ORACLE产品吸收了已有的许多RDBMS成功的技术，同时提出了和以往RDBMS不同的新的设计目标。主要有：
1. 满足联机事务处理(OLTP)的应用需求
2. 采用客户／服务器体系结构
3. 实现真正开放和分布的数据管理
ORACLE公司针对九十年代的技术发展和用户的需求，推出了自己的高技术产品，并具有如下的优势：
1. 为最优化的SERVER/CLIENT体系结构而设计的关系数据库
2. 可跨越任何网络和任何平台互联
3. 良好的可移植性：独立于客户机、网络和操作系统
4. 同时支持同步与异布分布式系统
5. 完善的多线索、多服务器的体系结构
6. 提供了开放的客户接口和服务器接口
7. 提供了客户服务器管理工具企业与工作组之间的无缝集成
4.4.4 系统开发平台
开发平台的选型主要指客户端（Client）开发工具的选择，Client端开发工具分为四大类：
1. Oracle开发工具，如Client端开发工具Developer 2000。
2. 第三方开发工具，支持ODBC接口。如Visual Basic。
3. Windows环境的GUI开发工具。如Visual C++。
4. 编程语言C、C++。
4.4.5 网络通讯协议
选择一种开放性好、标准化成度高、技术成熟的网络高层协议是系统建设成功的重要保障。
在网络互连方面最有代表性的协议是TCP/IP（传输控制协议/网络互连协议），TCP/IP 是当今网络互连技术的一个工业标准，是世界上应用最广泛而不基于任何硬件平台的网络通讯协议，它不仅被众多的局域网（以太网、令牌环网、令牌总线网）和广域网（如Internet)所采纳，而且所有的通讯网络(如果X.25公共分组交换网、DDN、ISDN等）均提供TCP/IP的接口，世界上大的软件供应商（如Microsoft、 Novell、BANYAN、IBM、DEC、HP等)的产品也均提供对TCP/IP的技术支持，实现互通互连。
广域网络低层通讯协议的选择
1. 数字数据网（DDN）
DDN是建立在数字传输系统（如：光纤网、数字微波）基础上的广域数据通讯网络，它为用户提供类似专线的永久性连接的数字电路，采用数字时分复用技术（TDM）和数字交叉连接技术（DACS）利用软件设置和调度信道可实现语音、数据、图象的综合传输。具有如下优点：
(1) 速率高（最高可到2Mbps)，传输延时短（小于0.45ms)通讯速率可根据用户需求任意选择。
(2) 高质量、低误码、透明传输，网络无阻塞，采用光纤线路，并具有路由迂回功能，安全可靠，便于组网扩容。
(3) 通讯容量大，采用数字传输方式，可综合传输语音（传真）、数据、图象信息。
(4) 用户可灵活选择业务方式，定时通讯和定时预约传输带宽，可随时增加业务功能（如：Frame Relay)。
(5) 可实现实时数据传输及检索功能。
2. 分组交换网（X.25）
分组交换网采用存储转发、虚电路技术，具有快速、灵活端口利用率高等特点。
在本系统网络中建议采用DDN作为广域网通讯低层协议，主要有以下考虑：
(1) 采用光纤作为传输介质，较X.25更加安全稳定，且不受外界干扰。
(2) 传输速率高（2Mbps)，网络延时更小。
(3) 适合大量保险数据的实时传输与查询。
(4) 在增加业务数据传输量情况下，不再增加通讯费用。
基于上述分析，本系统在广域网和局域网建设中所选用TCP/IP及DDN协议。
4.4.6 网络管理系统
计算机系统的管理和运行是计算机领域中的关键技术之一。特别是大型计算机系统的建设，更应该把系统管理和运行作为十分重要的建设内容。它往往也是这种大型计算机应用建设成熟的关键。
一个计算机网络的网络系统管理和运行应该具有如下功能：
1 同时支持网络监视和控制
2 管理所有的网络协议
3 尽可能大的管理范围
4 尽可能小的系统开销
5 容纳不同的管理系统
6 系统管理的标准化
在本系统中系统管理平台选用美国SUN公司的SunNet Manager，网络管理软件选用美国CISCO公司的Cisco Works。
1 领导新一代的系统管理技术—SunNet Manager
(1) 综合系统管理集成平台
(2) 面向目标的图形用户接口，使管理更加直观方便
(3) 自动识别网络系统组成部分
(4) 提供用户工具，用于拓扑图配置、监控、趋势分析和报告
(5) 分布式结构，可剪裁性好，即可用于局域网也可用于广域网
(6) 遵从工业标准的SNMP协议
(7) 包含管理服务库和应用编程接口
(8) 管理工具可以诊断和排除网络上的故障
(9) 通过管理选件可以更好地将UNIX系统纳入各种不同的网络环境之中
2 优秀的网络管理软件—Cisco Works
Cisco Works是一系列基于SNMP的网际管理应用软件，其基于工业标准平台提供设备监视、配置维护、故障排除等应用，主要包括：
(1) Cisco View：可以提供物理端口监控功能，并指示设备具体情况及状态
(2) VLAN Director：可以通过拖动鼠标到窗口的形式来设置虚拟网络
(3) TrafficDirector：可以进行信息流量的监控，将不同网段上的信息流用图形方式表示出来
(4) 广域网的强大的管理功能，包括健康监视、环境监视、路径监视等。
4.5 应用软件设计
从商业管理业务角度来看，主要包括以下环节：
(1) 商品进货管理（经销、代销、联销等）
(2) 商品销售管理（优惠、折扣、现金、信用卡等）
(3) 商品盘存管理（报损溢、盘存等）
(4) 合同管理（进货合同、批发合同、联销合同等）
(5) 商品核算（定价、变价、进售价核算等）
(6) 财务管理
(7) 商品流转分析
针对以上各种业务活动，系统涉及的各部分之间的关系如下：
前台销售动态监控
通信管理
核心管理
进货库存核算流转
销售合同财务
4.5.1 前台POS子系统
前台POS系统主要用于采集销售数据,包括销售记录、货币收款数据、营业员业绩数据和顾客对象数据、处理、归类并上发到后台主机，它是商场各部门进行经济分析、战略决策及合理化管理所需原始数据重要来源。
一、前台销售子系统的特点
1. 在同一零售系统或在全商场中顾客随处购物，且可在任意一台收款机上缴款。
2. 收款界面简洁，操作简便，打印速度较快，功能设计灵活。
3. 数据安全性：实行销售数据的三级备份，即收款机本地、收款机服务器及主机备份。当某级发生故障时，逐级向上恢复。
4. 数据一致性：当收款机异常断电时，重新开机进行数据恢复，保证数据一致性。
5. 支持多种促销方式：会员销售、介质卡销售、手动折扣、优惠功能。
6. 数据双向实时：当后台商品档案修改后，收款机可以实时访问到最新的商品信息；当收款机完成一笔交易时，后台可以实时地查询到该笔交易。实现收款机的实时监控功能。
7. 商品内码，条形码同时使用。
二、前台POS子系统的功能
1. 销售方式
(1) 商品固定单价销售功能
(2) 商品手动单价销售功能
2. 促销功能
(1) 单项商品优惠/折扣功能
(2) 总折扣功能
(3) “会员”销售功能
(4) 收费功能
(5) 商品赠送功能
(6) 介质卡销售功能
(7) 预收定金功能
(8) 分期付款功能
(9) 预缴货款功能
3. 销售交易更正功能
(1) 取消交易功能
(2) 改错功能
(3) 退货、换货功能
(4) 挂帐，读挂帐功能
4. 付款功能
(1) 多种货币介质付款功能
(2) 定金缴款功
5. 报表显示打印功能
POS系统通过微型打印机打印如下报表：
(1) 缴款日报
(2) 收款员时报
(3) 售货员时报
(4) 小时报表
(5) 部门销售报表
三、各类卡的处理
商业自动化的一个重要方面是各类卡的使用。它不但需要处理各种现金的消费，还要支持各种卡的处理并实现强有力的联网处理能力。
卡的种类主要有：优惠卡，专用扣款或贵宾卡和信用卡三大类。
1. 优惠卡的处理
(1) 前台ECR只判别卡的合法性
(2) 将其信息送入后台进行优惠额度核算
(3) 将结果返回前台POS
该项处理要求ECR具有实时后台联网功能，具备读写卡的处理装置（含磁卡和IC卡）。
2. 磁卡专用扣款卡的处理
(1) 磁卡写磁信息内容应有加密处理的持卡人密码处理信息以防止伪造卡。
(2) POS读入写磁信息后，应对其进行解密检验，判别合法性。
(3) 持卡人在消费时，应输入其个人证件号或密码检识，从而比较其输入的信息与写磁信息，判断其合法性。
(4) 经过POS的上述处理后，由其联网系统进入后台的专用卡处理机进行合法性处理，比较消费余款与帐户余款，将交易是否允许的标识及相应的流水号返回POS。
(5) POS收到成功信息后，记录这笔交易并打印输出相应的凭证。
(6) 下班结帐时，应与后台专用卡系统进行对账处理，防止因联网系统出现故障而造成多记或漏记。
3. IC专用卡处理
IC卡与磁卡处理上最大的区别在于处理时无需与后台进行实时通讯处理，只要通过IC卡本身帐户金额和密码管理即可进行扣款消费，关键在于选POS能够支持IC卡处理。
4. 信用卡的处理
信用卡与优惠卡、专用扣款卡有所不同，卡的发行者不是商场本身，而是银行，而且对处理这种卡的安全性和实效性要求非常高。信用卡的处理涉及面较广一些，商场的前台的处理和后台处理，电信部门的通信网络，银行方面的业务系统和网络处理功能。
信用卡也分磁性卡和IC卡，其中磁性卡用量最大，技术最为成熟。IC卡是目前兴起的信用卡的一种，由于IC卡本身具有CPU和存储器，可以对各种数据进行读、写存和加密等。所以用IC卡具有一定的优势。而将来信用卡可能采用磁光卡，即WORM-CD的原理（write once Read Multiple-CD）进行存储的信用卡。
(1) 磁性信用卡
该系统采用后台联网，前台POS处理的方式，即读卡机在前台与POS并存或在特定的POS 点设立读卡机，与后台处理机相联，由后台处理机与银行业务系统相联。
①前台处理。信用卡交易通过POS数据采集，将有关信息发送到后台处理机。
②后台处理。处理机将所发来的信息（如：设备号、交易类型、交易时间和交易柜员）填入报文中，据卡的发卡行标识，联通发卡行的业务处理系统，将信息传至银行处理系统。当得到银行的确认后，将正常可交易的信息返回POS，POS机收到正常返回信息后完成交易。下班结帐时，将本POS机所有帐务总笔数，总金额与后台主处理机的帐务记录比较，得出正确帐。
③当出现通信故障，无法收到银行返回的确认信息，后台处理机应将该笔交易记录下来，并传给所发的ECR机告知交易失败。当又有一笔信用交易时，应先将本笔交易传送给银行使其取消，再继续进行下一笔交易，使其达到一致性。
(2) IC信用卡
在IC卡使用时，POS首先通过IC卡读写器对IC卡的合法性和持卡人帐户是否能够支付所消费的金额等项目进行检查，而无需通过联网方式与银行确认。
当检验通过后，ECR根据其消费的最后交易金额，更改卡内余额和交易笔数。个人密码的核算也是由POS根据此卡的密钥来判别持卡人所输入的密码是否合法。
当全天交易结束后，POS机将信用卡的全部成功交易送入发卡行进行检查核算，以保证银行帐户与持卡人的卡内余额相一致，并进行帐务划转。
4.5.2 批发销售管理子系统
与零售系统的不同之处是零售系统是通过前台POS收款机完成销售，而批发销售是通过开单员后台开单完成销售功能，本系统功能如下：
一、批发销售开单
1. 按品号,规格查询商品,简化开单过程
2. 实时查询库存情况,库存情况报警
3. 销售折扣,折让功能
4. 自动汇总功能
二、批发销售结算
1. 自动查找应结算销售单功能
2. 金额核对功能
3. 多种付款方式结算功能
4. 自动生成应收帐功能
三、票据自动打印功能
在批发销售的开单结算过程中可自动打印如下票据：
1. 商品提货单
2. 商品结算单
3. 商品普通发票
4. 商品增值税发票
四、增值税发票汇总报表打印功能
打印出符合税务局标准的增值税发票统计报表上缴税务局。
4.5.3 商品流转管理子系统
商品流转管理系统的主要功能是对商品的购进、销售、调拨和储存进行管理。商品流转管理子系统中包括的事务处理有三部分，即商品购进、商品销售和商品库存管理。商业企业的中心工作是商品流转的核算，而商品核算又离不开关于商品、货源单位、客户等档案信息。商品流转系统应成为决策者与管理者对企业商品流转数据迅速、准确和全面的自动采集工具，并在此基础上使之成为有力的决策分析工具，使管理者拥有一套可靠的现代化企业管理环境,成为科学管理的主人。
一、商品流转管理子系统特点
1. 系统可定义性：商品流转系统是个可定义系统。对该系统的商品品类、商品品种、组织机构、人员组成、往来单位等企业要素，都可根据需要定义、修改和删除，从而可以任意地构造系统的静态结构。
2. 商品品种核算：在整个商品流转业务处理及管理分析中，商品核算的基本单位是商品品种。商品核算的层次是：基本品类，商品品种，商品规格。
奥兰半岛商业街景观升级设计
建设工程设计合同 （本合同代设计任务书） 项目名称：奥蘭半岛商业街景观升级设计 项目地点：重庆市永川区 合同编号：（由设计人编填）委托方：重庆中科普永奥地产有限公司 受托方：重庆九禾园林景观设计有限公司 签定日期：二零一三年五月 中华人民共和国建设部 监制 国家工商行政管理局
景观设计服务合约内容 委托方:重庆中科普永奥地产有限公司（以下简称甲方） 受托方：重庆九禾园林景观设计有限公司（以下简称乙方） 一、设计工作内容 1、乙方对“奥蘭半岛商业街景观升级设计”提供专业设计服务，即景观方案 设计、方案深化设计、施工图设计及现场服务等其他相关服务。 2、依照甲方提供的CAD总平面图，“奥蘭半岛商业街景观升级设计”景观设计 总面积暂定为3400㎡。 3、设计范围： ①所有景观项目设计。 ②有关景观总平面图、竖向总平面图、施工图及放线定位图等。 ③各区域地形造型、广场铺地、园区道路、台阶、构筑物、小品、路沿、花 槽（台）、水景、围墙、挡墙、花架、栏杆、休闲座椅等景观设计。 ④背景音乐、景观照明、各区域景观给排水、配电系统等有关设计及施工图， 物料图及材质实物照片。 ⑤绿化种植配置图及植物统计表，并注明植物大小、高度、冠幅等相关详细 资料。 ⑥各种景观配套设施的布点位置及选型，并提供相关厂家资料。 ⑦方案图阶段成本概算。 ⑧每个组团主要景点效果图（形式不限）不少于五张，其中景观鸟瞰图一张。 ⑨以下设计内容与景观设计相关，但不属于本合同约定设计范围： A艺术专业设计（指雕塑、壁画、浮雕等具象设计）； B工业设计（指广告灯箱、拉膜、游戏器械、专业安装、定制垃圾筒等具象设计）； C 地面底座在1.5M宽以上的挡墙及大型设施的结构。 4、甲方应提供给乙方的资料： ①甲方提供建筑总平面布置图、竖向总平面图及各栋建筑平面图，车库平面
最全最完整商业地产招商计划书
招商策划方案
目录 第一篇团队组建 1.1人员配备 1.2到岗时间 1.3组织架构 1.4 各组织相关职能 1.5各岗岗位描述 1.6各职位薪金标准及计法 第二篇招商氛围形成 2.1包装总纲 2.2应用系统 2.3招商通路包装 2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 2.5形象宣传包装 第三篇招商现场资料及物料准备 3.1项目规划设计部分资料 3.2视觉形象延展设计 3.3工程及其它配合 3.4招商物料及宣传用品 第四篇招商实施及推案方式 4.1总策略 4.2招商策略 4.3品牌战略 4.4招商及销售阶段控制 4.5内部认购入市时机和时间建议 第五篇招商推广 5.1 推广原则 5.2 推广手法 5.3 招商主要设想和措施 5.4 招商推广及费用计划 附 1招商推荐会方案 2广告公司工作内容 3招商意向书 4合同书
第一篇团队组建原则： 一个上级 责权一致 既无重叠又无空白 1.1人员配备 目前部门需配备人数为6人。 部门经理——1名 策划师———1名 招商主管——2名 招商员——3名 销售主管——1名（待定） 售后服务——1名（待定） 售楼员（待定） 由管理公司配备清洁工———1名 保安————1名 1.2到岗时间 按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商， 1.4 各组织相关职能
1.4.1营销策划职能 1、对总经办负责； 2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理； 3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。 4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。 6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 1.4.2销售部职能 1、向营销策划部负责； 2、负责公司物业招商、销售工作； 3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略； 4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题； 6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 1.4.3策划部职能 1、向营销策划中心负责； 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作； 4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； 5、协同销售部进行物业招商、销售工作。 1.5各岗岗位描述 1.5.1营销策划部经理 1、职务名称：营销策划部经理 2、直接上级：总经助理 3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管； 4、本职工作：主持营销策划部全面工作； 5、直接责任： 6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；
某社区商业招商方案
某社区商业之商业街招商方案 1．基本情况与核心思路 (3) 1．1项目基本情况 (3) 1．2社区商业中心运作思路 (4) 2．周边商业市场调查 (5) 2．1周边现存商业分布 (5) 2．2现存商业格局对本项目影响 (7) 2．3人口流动示意 (9) 2．4案例分析——万科四季花城 (12) 3．项目成长性分析 (15) 3．1人口导入成长性分析 (15) 3．2住户对商业需求的渐进性分析 (16) 3．3商业成长性前景规划 (17) 4．综合运作计划 (20) 4．1初始业态建议及分布 (20) 4．1．1业态建议考量重点 (20) 4．1．2初始业态建议及分布 (21)
4．2综合运作计划 (28) 4．2．1招商策略 (28) 4．2．2现场区隔与包装宣传 (29) 4．2．3业态成长时间表 (31) 5．租金及免租金建议 (33) 5．1租金建议 (33) 5．2免租金建议 (34) 6．现金流量分析 (36) 7．招商前工作计划 (37)
1．基本情况与核心思路 1．1项目基本情况 项目开发进程 人口导入时间进程 1 期2C 2A/ 2B 2D2F/2G 总计 户数1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 预计交付时间已交付2007年8 月 2007年 12月 2008年6 月 2008年 12月 从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 ●交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； ●配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
商业地产招商方案
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
大型Mall、购物中心招商策划及实施
大型Mall招商策划及招商计划实施 一、mall招商原则 开发模式直接关系到招商工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，招商的重点是半主力店和中小商家。 大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。 MALL统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55：20：25的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度，提升经营业绩。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
碧桂园商业街项目营销策划方案1
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
商业街景观方案设计
商业街景观方案设计 商业街景观设计是在狭小的空间里面进行创意，一个好的商业街景观设计可以带活这里的商业业态，聚集人气的。下面是商业街景观方案设计，为大家提供参考。 **商业街项目商业业态以娱乐和综合商业为主，服装购物为辅，项目业态布置中缺乏美食布置，缺乏美食的吸引力，导致现状人气不足，在二期项目中建议增加美食比例，打造吃喝游玩购物一体的多重消费体验式的商业街，本次为商业街景观设计的文化和环境营造策划。 1、项目位于**省**市沙坝地，东靠开化北路，北临盘龙河，南到沙北路，总用地面积为6万平方米，分两期建设，其中一期面积3万平方米，二期面积3万平方米，均为底层商业，高层公寓或者住宅的建筑布局。 2、**概况：**市是多民族聚居市，世居**的各民族在悠悠漫长的历史长河中，创造了极其丰富的独具特色文化，形成了“壮族能歌、苗族能跳、彝族善舞”的独特民族文化体系；此外还有各少数民族的婚俗、葬礼、歌舞、服饰、食品、习俗等，更是风趣奇异，形成独特的民族文化旅游资源。 **年**市域总人口规模在62万人左右，城镇化率为%左右。**年市域总人口规模在73万人左右，城镇化率为70%左右。**年域总人口规模在100万人左右，城镇人口规模在605万人左右，城镇化率为81%左右。**年中心城区城镇人
口规模为70万人。 1、项目的优势 项目位于**城的传统商业区心，地理位置优越，其中**市城市总体规划把包括项目所在地范围内的**城市中部建设成为商贸的空间载体。 项目紧依盘龙河——景观优越。 **中心城区是典型的“两山夹一河”的城市格局，盘龙河九曲十八弯穿城而过。**应因地制宜，全力打造“水在城中、城在绿中”的绿色家园。形成以盘龙河沿河绿化为重点，广场公园绿化为节点，道路绿化为纽带，小区绿化为补充，面山绿化为屏障的生态绿网。 项目紧依开化路，交通便捷： 开化路为**城南北主要通道，人流车流繁忙，项目东侧紧靠开化路。沙中路和沙北路都紧靠项目地，为项目的交通便捷性提供了方便。 2、项目不足 项目周边环境杂乱，特别是沙北路以南，还有大量传统民居，居住人群参差不齐。盘龙河河水浑浊，河岸脏乱，特别是烤鸡商业街一侧，垃圾遍野，岸边还有垃圾房和公测。 在项目地周边未形成有效的商业景观，城市高端消费水平总体不高。 项目内部环境未进行系统的景观设计，环境暗淡无光，
商业地产招商方案(20200501234318)
商业地产招商方案(20200501234318) 商业地产招商方案 一. 正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业， 具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商 业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为 深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒 资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、 可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场, 电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿 堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场( 国美、永乐家电作为备选)1000 平方米特色餐饮，麦当劳 3层JC Penny 1000 平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。 一层7000 平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 负二层2000 平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方
商业裙楼招商方案
商业裙楼招商方案 The manuscript was revised on the evening of 2021
文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案） 前言: 文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业，招商部需分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足文园裕景交房后现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广，形成长效发展的核心竞争力，以推动项目良性的发展，并为后续地块铺路。 一、项目整体招商原则和目标 1、招商店铺 文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼，因销售单元面积大，总价高，纳入本次招商范围。
2、招商基本原则 ①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商，保证整个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。 ②引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。 ③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。 3、招商目标 在2017年1月1日前项目整体招商完成50%，即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商；2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%，以保障项目能如期顺利开街。 本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日—2017年5月1日），剩下的时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 二、会昌商业调研 1、会昌商业的现状 会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市场形成商业集群：老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将
某某商业街招商策划方案
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
九江信华城市广场商业地产项目招商营销方案
九江信华城市广场 商业地产项目招商 营销方案 1 2020年4月19日
九江信华城市广场 招商营销文书 第一部分*****（项目名）广场市场调查初步分析报告
一、*****（项目名）广场与*****（地区名）市其它同类型市场的对比性分析 *****（项目名）广场位于****（地理位置）卧龙山路与蔡新路交汇处,占地面积约70亩,规划建筑面积8 万多平方米。整体区域属****（地理位置）旧的商业地带, 已有20 多年的商业历史。根据*****（地区名）市的城市规划,本项目属于旧城区改造工程,规划设计为****（地理位置）新的中心商业地带。 （一）地块分析 1、整体地形呈方形,四条道路交汇而成, 易于规划设计。 2、北至*****（地区名）市政治、经济、文化中心的田家庵区, 南通古城寿都凤台,西达八公山风景区的必 经之地。 3、周边银行、交通、医院、学校等基础设施成熟, 配套齐全。 4、****（地理位置）中心区域,人口集中,流量大。 5、*****（地区名）集中的煤矿区。 6、商业基础坚实, 氛围浓厚。 （二）同类产品分析 12 2020 年4 月19 日
围绕*****（项目名）广场周边已形成几条特色街: 1、澳门商业街与香港街历史同等,属于老的商业街,商业品种主要以服装、鞋类为主, 人气较旺。 2、床上用品一条街, 整条街一百米长, 主要客户对象为附近居民和周边县镇批发客户及单位团购。 3、家具一条街, 已建成六年,初具规模。 4、其它零星商业街主要经营服装、鞋类、五金、百货类, 分散范围较大。 5、长江商贸新区,主要经营建材、服装、鞋类、百货等用品, 实力较强、操作手段较先进,是新香港街主要竞争对 手。 （三）消费群体分析 1、固有商户群 *****（项目名）广场三个单元,商户152 户,主要经营服装类商品,档次以低档为主,绝大部分经商数十年, 收入稳定且较高。购买用途主要是自己经营或租赁经营。 2、周边散户群 澳门街、床上用品一条街、家具一条街等经营户, 经营品种、规格比*****（项目名）广场相对高档, 收入 较高, 是*****（项目名）广场主要的目标客户。 12 2020 年4 月19 日
三棵树·旺角商业中心招商手册文案
芒市三棵树·旺角商业项目招商手册文案 封面（烫金、简约精致）：logo、三棵树·旺角商业中心招商手册城市中央汇聚万商 中国·芒市 购物·餐饮·娱乐·休闲·商务·金融·酒店·教育·生活·中央住宅封面颜色字体颜色 封底：logo、三棵树·旺角商业中心 定鼎之地大商将起 全球招商火热进行中 首批入驻享租金85折优惠（去掉这一句） 招商电话、项目地址、区位图、旺角、恒旭logo 开篇语： 孟中印缅经济走廊重镇边境城市未来的无限可能
芒市将于世界接轨身处大潮该如何抉择？（主） 项目简介： 三棵树·旺角商业中心由德宏州浙东实业有限责任公司开发，云南建投全面建设，德宏州恒旭商业管理有限公司统一运营。（空白处三个公司logo，配文：发展商强大后台支撑，建筑行业标榜企业，专业管理运营团队强强联合，势在登顶） 项目位于芒市团结大街147号（原德宏卫校），占地面积36577.7平方米，项目总投资3.2亿，总建筑面积69539.36平方米，其中商业面积33565.94平方米，住宅及其他配套面积35970.42平方米。共有独立产权临街商铺246间，住宅174套。建筑密度49.45%，容积率2.21，绿地率21.51%，机动车停车位345个，非机动车停车位510个。 三棵树·旺角商业中心位于德宏经济、政治、文化中心的芒市，处于城市中心轴线位置，项目周边市政配套齐全，多条城市主干线交叉环绕，连接芒市商业气息最为浓厚的团结大街及居民最为密集的南蚌路、仙池路等多条交通主线。 项目内有新代建24米宽市政规划道路，12000㎡地下停车空间，创新增加二楼天桥环线“芒市走廊”，在缓解芒市交通压力的同
商业地产招商计划书
商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势
商业地产招商流程及职责
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↓ → ↓ 1、项目整体招租部署 在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、市场调研：市场调研主要分为5个方面 、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。 、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。 、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。 商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 3、建立商品结构：根据调研结果及本店的市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库的信
息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。是招商工作的重要基础工作。 5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店的平面布局图。 6、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图，制定本店的级差租金标准。 7、联系、沟通：根据商品档案库的资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。 、提供我公司的招商资料； 、介绍公司的发展及未来 、介绍我公司在本地区的发展计划 、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况。 、初步交流合作意向。 8、考察、评估：据有合作意向的商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、谈判、签定合同：在有合作意向的前提下，进行实质性的谈判和签定合同。详见?合同（协议）签定及填写规范? 、确定位置和面积：位置的确定需根据商店的平面布局图，按照商品的类别来确定。面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定。 、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担的费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS 机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担的押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。 、商户证照的审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。 、合同（协议）的签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同
商业地产招商方案案例详细解析
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
商业地产招商代理协议书(纯代理佣金版)
商业地产招商代理协议书 委托方：（以下简称甲方） 代理方：（以下简称乙方） 为提高项目的投资效益，减少投资风险，在平等互利、协商一致的基础上，甲方将其下属项目的招商工作交由乙方负责。甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，就相关事项达成以下条款： 一、项目概况及代理范围 1、代理项目名称：，坐落于：。 2、项目共层，招商(建筑)面积平方米（见附图） 3、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方就本项目提供招商代理服务。 4、有关后期商业经营管理委托事宜，双方另行协商为准。 二、合同期限 自年月日起至年月日止。 三、委托项目招商租赁政策 本合同项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权，乙方应根据市场情况，制订相关租赁政策，报甲方同意后予以执行，甲方根据市场情况，有调整招商政策的权利。 四、委托内容（指甲方委托乙方）： 1、乙方负责为该项目选择租赁对象，包括各种专业店及相关配套服务项目等， 同时将不同类型租户在工程条件上的基本要求以及设施配备情况（包括荷 载、卸货、停车、动线走道等各细节方面）提供甲方综合考虑； 2、乙方负责与目标客户安排会面并展开磋商，并根据需要安排实地考察； 3、乙方负责全程谈判目标商家，并负责培训招商工作人员； 4、乙方对甲方委托的各商业项目制订招商方案，并具体实施； 5、乙方负责根据市场租金现状，制定招商策略、拟订租赁价格及相关租赁条 件，经甲方同意执行后，与目标客户商定合作细则并负责各类租务文件的 拟定；
6、乙方在招商过程中，负责协助开展相关项目的宣传推广工作。 7、协助甲方完成商业规划方案； 8、协助甲方收取租赁押金和租金； 9、其他双方认可的委托事项。 五、甲方权利与义务 1、甲方权利 A.在招商过程中所涉及的甲方产业之商家租金，由甲方现场财务主管保管 并办理相关票据手续； B.享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利； C.拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权； 2、甲方义务 A.向乙方提供该项目的相关合法文件； B.根据本合同约定，支付乙方服务费用。 六、乙方权利和义务 1、乙方权利 A.根据本合同约定，按时收取相关服务费用； B.每周与甲方召开工作例会，汇报本周工作及下周工作内容。 2、乙方义务 A.保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问； B.根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核， 经甲方确认后予以实施； C.负责该项目招商过程中的各项日常招商管理工作； D.承担该项目乙方人员的工资等相关费用； E.协助甲方与招商客户签订该项目相关合同； F.未经甲方书面承诺，乙方对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任； 七、业绩目标与业绩确认 1、业绩目标是在规定期限内完成项目招商面积。 2、业绩确认：以签订正式的租赁合同为准。
商业街营运及招商方案
商业街营运及招商方案 根据大十字商业街的工程进度，6月30日将全线竣工、交付使用。商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 2、竞争状况 近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场（统计的经营面积高达8万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成"风水"轮流转的特点。 过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商户大量外流，部分楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下，从去年六月起，历时半年方才基本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现部分空置。华洋地下街在完成精装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖。帝都百货依托太平洋百货的品牌，凭借兰州某百货管理公司优秀的管理团队和先进的管理模式，采用扣点式经营这一双赢的商业运作模式，同期进
项目商业销售方案营销推广进度计划
项目商业销售方案营销推广进度计划 项目商业销售方案与营销推广进度计划 1、根据以上数据分析，结合项目特征，我们认为： 决定本案销售是否成功的关键因素为：商业生态链的设计与规划，招商成功率，商业物业经营管理的整体性和营运一体化。在保证以上三个基础条件的前提下，销售思路为： 1.1销售分为三个梯次，所谓”梯次”是指销售开展的步骤。第一梯次为”货卖爱家--直接对口行销”，第二梯次为”边商边售”，第三梯次为”先商后售”。 1.2本项目可同时借项目所在商业圈成熟之势，与项目优势如地理位置、政府着力规划支持、专业商业经营团队等与商务类消费力与消费需求呈上升态势、项目商业完全可以根据市场需求量身定做等突出的优势特征相结合，打造”锦西·城市休闲商务港”的区域标志型建筑，突出项目”中产生活+上品建筑+商务休闲+定向消费”的商业定位特色。 1.3XX商业服务机构将配合项目销售重点引进兼具品牌和高租金承受力的商家，从投资者安全、经营者稳定以及商业销售价值最大化三方面综合促进销售进度。目前市场上的投资客户对商业投资表示出迟疑的原因主要在于项目整体商业价值概念模糊以及项目外在商业形象和项目内商业经营气氛的不足，需要通过有效手段--XX资方俱乐部行销沙龙、项目商业专场展示、商业街景氛围包装的到位与量身定做的商家专业经营保障来促进商业投资客户的下单。 1.4XX资方俱乐部以及XX商业联盟已在对本项目商业定位与规划的商业主题明确推出的市场调查阶段，得到一定的市场效果，短时间锁定了品质商家客户--主题市场、升级版社区配套以及百货流通超市等品牌商业的紧密关注，同时吸引了部分自营型的投资客户，如：某升级版社区商业客户对本案目前所描述的未来商业价值、商业业态与销售、租金增值空间非常关注。 1.5详细的项目整体商业营销推广、商业定位、业态规划、租金价格体系测算与商环境包装建议于双方合作的代理合同签署后提供： ●项目销售方案与营销推广进度计划； ●项目业态定位及规划方案与商业运营策略； ●项目商环境设计包装方案与执行进度计划。 2、销售周期划分及预期目标（略） 3、销售思路 3.1根据商业部分”功能定位、市场定位与消费者定位”的具体要求，锁定目标商业客户，以”商业先行，规划建筑在后”的中心指导思想，为经营稳定、行业租金承受力呈上升态势的一线品牌商家量身定做本案的经营场所，在建筑开工的同时预先收取商家的租金，改变传统的被动招商局面，变被动招商销售为主动招商销售。 3.2充分运用XX商务联盟的资方俱乐部以及关联销售网络进行”会务营销”和”关系营销”，整合利用各种营销手段，充分发掘项目直接客户，进行点对点的大客户行销，完成合同销售金额，实现项目利润的最大化。 3.3以商业项目专场展示最大限度地吸引目标投资者。 3.4以售楼现场投资说明和深度回访为主要销售手段，定向销售为关键突破。 4、销售策略 4.1XX资方俱乐部客户 目标客户：XX团队成员多年运作商业楼盘堆积了一定数量的投资客户，他们对项目判断的往往取决于项目投资说明的商业价值展示程度与投资前景的挖掘深度。这类投资客已经拥有固定的生活圈子和对商铺的投资习惯，但需要一对一的专业交流，故不能采取大众营销