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万科物业某小区一期安全管理方案

万科物业某小区一期安全管理方案
万科物业某小区一期安全管理方案

万科四季花城安全管理方案

一、四季花城项目概况

1.位置:佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号(位于南海的泌冲片区,位于广州

的内环增槎路口金沙洲片区,为此区域南海与广州的交接点

2.地址:佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城

3.小区占地、建筑面积:约50万平米,总户数3900户,居住13000人左右。

一期的占地面积13.309万m2,建筑面积79800 m2,一期共624户(牡丹苑132户、百合218户、荷花苑90户、玉兰苑142户、紫竹轩42户)、住宅苑共5个,楼道单元55 个(牡丹苑12个、百合苑17个、荷花苑7个、玉兰苑12个、紫竹轩7个)。

户型:以多层住宅为主(一梯两户,个别为一梯三户),紫竹轩为情景洋房、牡丹苑部分为内情景。

4.

5.项目环境特点客户群体变化周边环境特点:

1.该项目地处偏远为城郊区域,位于佛山市南海区黄岐镇泌冲村,背靠大

沙村、后海村与浔峰山脉相连,四季花城外延广州3公里路将金沙洲路

与黄岐浔峰洲路紧紧相连,处于广州金沙洲片区与南海黄岐片区交接处。

项目本身贯彻了集团在城郊结合部开发大盘和实施造镇计划的理念,引

进和吸收了欧式多层、小高层和联排别墅建筑风格,同时在住区规划有

开放式商业街布局。随着项目开发的完成与带动,周边及商业街内已是

人流、商业云集。

项目全部开发结束后,住区的房屋租售市场非常活跃,交易频繁,房屋

2.产权人或使用人更迭不断。早期开发入住房屋的出租户数增加尤其明显。

客户群体的变化,导致客户进出不带门卡、尾随人员进出苑门、安全意识淡薄、居家报警使用率低等现象也开始逐渐增多,使得防范盗窃成为安全管理特别突出的难点和重点问题。

3.广佛两地的辖区派出所与小区的距离均在3.5公里左右,在项目启动的

同步与广、佛两地的公安部门建立了良好的关系,定时会安排公安巡逻车到四季花城区域予以巡逻,小区暂未设立有警务室,区内的安全管理与开放住区的安全需求存在显著的矛盾。

4.万科四季花城为分期滚动开发。分析其整个环境,归纳有以下几项:

1)地理位置特殊,背后靠山,容易受自然灾害的影响,随着小区的成熟人流量的增加,将直接威胁着小区山林公园的火灾隐患;茂密的树林为不法分子提供了天然的藏身场所,况且已交付使用的区域与未开发区域之间未能完全隔离,为安全防范工作带来了很大的难度;

2)住宅与建筑功能多元化,由于小区建筑为特色欧式多层、小高层和联排别墅建筑的风格,对外开放的范围太大,小区外立面易攀爬的辅助物、凸窗太多,各单苑封闭的围墙太矮,基本未超过1.5米的高

度;内设的商业街并对外开放,人流频繁,为本小区安全防范难点,促使对安全的需

3)周边社会环境复杂,主要是大沙、后海、泌冲、金沙街片区内居住大量的三无人员,平时没有固定的工作,给我们的管理带来很大的安全隐患,同时花城作为该区唯一的大型生活社区,安全管理必然会受到较大的外部压力。从广州、南海公安部门反映出的信息表明,由于该项目的地理位置特殊,属南海与广州的交接处,广、佛两地警方对该区域投入的警力相对缺凡,致使该项目周边治安情况很差,各类案件发生频繁。周边的低租金出租房屋、临时窝棚、种植养殖场都成为临时居住人口安身之处,各种无业、无固定居所的人员、临时进出人员都可能对小区安全构成威胁。

4)作为一个高尚社区,业主的涵养、品味也较高,同时对安全的期望值也比较高,常规的安全管理模式可能满足不了顾客对万科的期

望。

5)该项目作为一个滚动开发的小区,后期销售将围绕一期为中心,向周边扩展,所有参观客户必须经过一期,再加上外来人员必然给一

期的安全防范带来很大的难度。

6)花城的水景几大湖泊且面积大,周边的防护措施太简陋,起不到很好的保护作用,硬件不足又给我们的软件管理带来了难点。

结上所述,在对该项目进行安全防范的过程中,需要确保以下几项原则:

a.分级服务、突出重点——即针对各区域的功能不同,在防范上采取不同的方

式,如商业区拟采用半开放式、居住区拟采用全封闭式、突出洋房的安全管理。

b.灵活多变、动静结合,以静制动——在防范措施上针对不同时期、不同部位,

采用不同的安全防范方法;在岗位设置上,实行静态管理与动态管理相结合的原则。如对自然灾害的防范上,夏季重点为防台风防大雨,冬季主要做好周边的山林防火。在岗位设置上,实行固定岗与流动岗结合,着装与便装相结合(便衣巡逻体现以静制动的原则)。

c.注意沟通、保持高度警惕——即在工作上与顾客进行充分沟通,及时分析顾

客的需求,与顾客保持融洽的关系,引导小区业主参与小区的安全管理,以便促进后续工作的更好开展。但在生活中要与顾客保持距离。

根据以上原则,对四季花城的安全管理工作有如下设想:

第一部分:团队建设和组织架构设想

一、安全团队的组建和磨合:

1.一个优秀团队,与组建时的成员的选配有密不可分的联系,四季花城安

全骨干的选拔是通过公开竞聘上岗,充分考察安全骨干的综合素质,再

经过为期一周的脱产升职培训和深圳成熟小区的交流学习,方可安排上

岗,并在上岗实习期间进行引导,逐步提高安全骨干的综合素质和带班

技巧;由于花城安全员新人较多,我们采用以老带新,充分体现传帮带

的作用,调动老同事带新同事的积极性,形成花城安全部的互帮、互助、

互学的高效团队氛围;通过强化训练、培训等方法,全面提高安全员的

综合素养。

2.一个优秀的团队需要全体成员的共同付出,更离不开带头人的言传身

教,因此,作为安全主管应该从以下几个方面着手,营造良好的团队氛

围:

二、做好人员思想沟通,促进团队的向心力和凝聚力。

1.统一班组长的认识,确定一致的工作方向。

2.做好老同志思想安抚工作,激发其工作积极性,主动做好新员工的“传、

帮、带”工作。

3.对新入职安全员做好引导,增强其对团队的集体荣誉感,从而自觉的融

入到团队中,引导其树立积极向上的心态,规划其职业生涯,增强自信

心。

4.以班组为单位展开各项竞赛、评比活动,增强其荣誉感。

5.班组的团队建设做好了,对整个安全班的团队建设将会起到较好的推进

作用。

6.建立健全各项沟通渠道,提倡“以工作为中心的简单人际关系”,杜绝小

团队意识、本位主义、个人主义,及时发现和解决团队建设中出现的问

题。

7.制定完善的奖惩和监督机制,明确奖励与处罚并不是目的,其目的在于

调动全体人员的积极性和主观能动性,做到以激励为主、以惩罚为辅,

但对一些有一定影响的违纪行为,要坚决进行处理,起到防微杜渐的作

用。

8.提倡管理者、班组长和老同志以身作则,做好模范带头作用,为基层员

工做好表率。优秀的管理者不在于自己做了什么工作,或个人能力有多

强,而是在于激励、训练和指挥团队的进退。及时把握团队建设的方向,提前预知各类可能存在的问题,并将其消灭在萌芽状态。

三、组织架构

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万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划 姓名: 学号: 专业

金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型:住宅,普通住宅建筑类别:板楼所在区域:昌平昌平县城楼盘地址:八达岭高速13B出口向东800米容积率:2.90 绿化率:30% 物业费:2.40元/平方米·月车位信息:1:0.5 物业公司:北京万科物业有限公司开发商:北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积:199877平方米建筑面积:615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设,是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内,原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等,交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等,345快每隔1分钟发车一班,高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目,21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块,紧邻商业中心,区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计,倡导社区与自然的融合渗透,营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求,通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间,将成为地标性的建筑综合体,树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境,创造丰富动人的生活场景,个性化空间,为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主,结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱,对近距离的视线进行遮挡,既提高了居住环境的私密性,又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学:昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学;昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学:中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场:新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行:中国银行,农业银行,建设银行,工商银行等医院:昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼,共计1548户。分别为:1-1#楼28层,1-2#楼9层,1-3#楼28层,1-4#楼28层,1-5#楼28层,1-6#楼22层,1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元,1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

花园小区物业管理实施方案

办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:610326100003061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业,2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名,下设四个职能科室: 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。 在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。

万科物业管理系统体系文件资料汇总情况

万科物业管理体系文件整理汇总 万科物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类Z Ⅱ顾客关系类C Ⅲ设备与房屋本体类S Ⅳ安全管理类A Ⅴ环境管理类H Ⅵ经营管理类J Ⅰ职能管理类Z、 一、文件管理 1、受控章在文件左上角的为体系文件正本,右上角为副本,公司受控章为红色印章,非受控章为蓝色印章。 2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》,经部门负责人确认后,报品质管理部,经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后,最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时,有更改的文字内容须加下划线标明(质量记录表格可不加下划线)。 3、新编体系文件,由品质管理部填写《文件发放签收表》,按《体系文件分类(发放)表》报部门负责人审核,片区分管领导审批,抄送人力资源部。 二、人事信息类 1、申诉处理:职员如认为部门管理中存在不合理时,可向人力资源部申诉,对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。 2、正式职员离职和职员延期转正时,部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》,每延期一次,需面谈一次。

3、信息分类:定期信息、即时信息、突发及预警信息。 定期信息:是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息,是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息,是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息:是指描述或预警各类突发性事件的信息,它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。 4、信息传递原则:及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。 5、各信息员岗位若发生变动,须提前2个工作日通报总经理办公,并完善各项交接手续,变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。 6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行,并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。 7、管理评审至少每半年进行一次,评审主要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持,各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。 8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要,对人员进行合理调配与储备,实现公司人力资源的动态平衡。运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要,对人员进行合理调配与储备,实现片区内人力资源的动态平衡。 9、培训类别包括:岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。岗前培训包括:业务实习、入职引导、岗前培训。部门入职引导人负责从新职员到岗至职员转正前的入职引导工作,内容包括公共部分、专业部分和生活部分。引导新职员熟悉工作环境,了解工作范围、沟通渠、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。 10、新职员在转正前参加新职员培训,并参加考试,考试未合格者,由部门视其前期表现情况,可提出申请补考;补考合格延期一个月转正,否则将解除劳动关系,新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》,并上交部门人事管理员并存档。 11、在职培训由部门培训负责人组织,每月至少组织一次在职培训,每季度每位职员参加各类形式培训不少于8小时,考核至少每半年一次,在职培训考核不合格者,由所在部门安排再次培训或做出其他处理。 12、部门业绩考核:公司年初与各部门签订《经营管理责任书》,内容包括:客户服务、经营管理、内

某小区物业管理方案

建 荆州 荆州太阳城物业管理方案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日

目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务内容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定 荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1)地理位置 该项目位于荆州市的沙市区,荆襄南道以南,长港路以北,工农路以东,园林路以西。 2)建筑物概况 本项目为一住宅小区,由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋;四层的住宅17栋;四层半的住宅84栋;六层的住宅90

栋;十一层半的住宅17栋,部分设地下室一层;会所三层;商业街二层;总建筑面积为310000M2,其中商业面积15000 M2,住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓,采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层,一方面充分利用建筑间距提高容积率,另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉;多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3)区内配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施,且建立有电子安全防范系统:周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。 4)物业管理用房 A.临时性用房 具体位置:荆州植物园太阳城南门销售中心第二层 用房面积:54平方米 B.长期性用房 具体位置:荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层 用房面积:总计240平方米 二、物业管理内容 物业管理以政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体

住宅小区物业管理方案模板

XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制

度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子

深圳某小区物业管理方案概况

深圳某小区物业管理方案 **管理(深圳)有限公司受深圳****发展有限公司委托,对进行物业代管,代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》,特制定本方案。 一、概况 座落于大道与益田路交汇处,属福田中心,未来深圳市中轴线所在的黄金地段,交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺,小区配套设施齐全,装修豪华,造型别致,气势宏伟。 小区占地面积5400平方米,总建筑面积126263平方米,其中住宅面积69107.63平方米,写字楼面积21978平方米,商业用房面积14116平方米,会所面积5438平方米,地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。 二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法 <1>组织架构、人员编制 占地5400平方米,总建筑面积126263平方米,户型三类,三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形,由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成,地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道,采取24小时全天候保安服务,实行封闭式管理。针对小区特点,参照深圳市物业管理法规有关精神,(1000平方米左右/管理人员1人),本着精减、高效、满负荷的工作原则,定岗、定员如下: A、管理层设11人。其中主任1人,副主任2人,助理主任1人,助 理员4人,财务3人。 B、操作层88人。其中保安三个班共48人,维修班14人,清洁班22 人(含花工2人);炊事员4人。 以上人员,除管理层人员外,其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位,详见入伙方案。 C、组织架构、人员编制网络图 <2>聘用员工条件、方法(聘用员工应具备的条件) A、管理处主任:大专文化程度或中级以上技术职称,持有物业管 理上岗证书。工作积极热情,勤于思考,责任心强,有较强的 管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神: 3. 工作态度: 4. 服务准则: 5. 企业管理理念: 6. 员工修养理念: 7. 企业服务理念: 8. 企业愿景: 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进(出)管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

万科物业管理收费操作细则

万科物业管理收费操作细则 1.目的和适用范围 规范集团内物业管理公司的收款行为,为物业公司收费业务提供指导。 本规范适用于集团内全资及控股的所有物业管理公司(以下称公司)。 2.规范制订依据 本规范以《万科集团物业公司资金管理制度》和《物业收费管理规范》为指导,结合物业收费业务特点制订,各公司可根据本操作细则结合自身实际业务制订本公司的收费操作细则。 3.收费业务岗位职责 各公司应设置以下收费岗位,人员分工可一人一岗,也可岗位合并,但不相容岗位的合并,需经公司财务部批准。 3.1收费员 指经公司及管理处授权有权收取各类费用的人员。根据收费业务种类,收费员可包括:管理费收费员、停车场收费员、会所收费员、特约有偿服务收费员、泳池售票员、其他业务收费员等。 管理处出纳可兼任收费员,并同时按收费员岗位要求履行职责。 3.1.1收费员必须在授权收费业务范围内按规定的收费标准收款。 3.1.2保证所收款项真实、准确。 3.1.3正常工作时间内收款,工作日结束前将款项交于出纳;或直接将款项送存银行,凭银行缴款单与出纳结款;非正常工作时间或非银行营业时间收款,款项存入管理处指定的专用保险柜,并于下一正常工作日上班起两小时内与出纳结清。 3.2管理处出纳员(以下简称出纳) 3.2.1审核所在管理处收费员收款业务的合法性、合规性。 3.2.2督促收费员按要求及时结清款项、并审核票款一致性。 3.2.3与公司财务部进行款项交接。

3.2.4登记现金、银行存款日记账。 3.2.5管理处未设会计岗位时,负责编制管理处应收款台账或明细表。 3.2.6对所在管理处的收费员进行业务指导。 3.2.7协助公司按规定的时间和频次对各业务现场的收费情况进行检查。 3.3管理处票据管理员(以下简称票据管理员) 3.3.1收费员不得兼任票据管理员;出纳兼任收费员时也不可兼任票据管理员。 3.3.2负责向公司票据管理员领取各类收费票据,并办理领用登记手续。 若管理处确需自行领购收费发票,需经公司财务部审批同意。票据管理员领购后,需向公司财务部备案领购情况。 3.3.3负责向所在管理处的收费员发放各种收费票据并办理领用登记手续。除收费员外,严禁将收费票据发放他人。 3.3.4对收费员使用完毕的票据及相应的收款上缴情况进行核对,登记办理票据核销手续。 3.3.5将核销完后的票据存根向公司票据管理员进行核销,并登记办理核销手续。 3.4管理处会计(以下简称会计) 3.4.1负责所在管理处的收款管理。 3.4.2编制管理处应收款台账及明细表。 3.4.3定期不定期与出纳提供的收款凭证、日记帐、台帐进行核对,保证所有入帐的收款业务和出纳的收款记录完全一致。 3.4.4负责对收费员进行收款业务督导。 3.5公司财务经理 3.5.1制订和完善所在物业公司的收款管理制度。 3.5.2负责收费业务的岗位分工、业务指导与培训。 3.5.3定期不定期对各管理处的收款业务进行检查。 3.5.4对公司及所属各管理处的各项收款业务承担管理责任。 4。收费业务及管理 4.1.公共性服务收费及代收公共费用(以下简称公共性收费) 公共性服务收费包括物业管理费、电梯运行费、水泵运行费等;代收公共费用指公司代全体业主及住户或公共事业部门的收费,如公共维修基金、水、电、气、暖等。

万科物业项目安全业务检查考核标准

万科物业项目安全业务检查考核标准(2012版) 1.目的 通过加大对现场的监控管理力度,提升安全现场服务品质与安全管理人员工作的积极主动意识。 2.范围 适用于公司各物业服务中心。 3.方法和过程控制 检查人员以公司安全管理部人员为主,检查对象为:检查岗、中心岗、车场岗、巡逻岗、固定岗(包括项目部岗),每季度至少覆盖所有服务中心一次,含夜间查岗。 本标准为今后公司安全部现场检查考核依据,以现场业务考核为主,考核采用百分制。安全管理部相关检查人员在现场检查发现的问题,按照本标准对现场岗位及时开出整改单,由部门当事人、当值班长或主办/主管人员签字确认后,由检查人员复印一份交部门人事管理员处。 检查方式以明查和暗访的方式相结合、白天与夜间交叉互控,采取就高考核原则:即一个项目一个季度可能会有多次检查(包括明查和暗访),季度业务检查排名考核最终以最多扣分的考核为准。 现场检查发现部门严格按公司安全管理制度落实的,现场给与即时加分,如:部门检查时未被检查人员突破;现场加分不抵扣分,不打折,直接纳入各部门季度评比总分,具体加分项见标准。 现场当班岗位、现场当班中心值班员被查到存在问题的扣分情况作为当值班长、中心监控负责人管理绩效,扣分与当值班长、中心监控负责人工资挂钩(根据公司考核体系,扣1分折算为10元)。按面积将考核等级分为:A类(20万平米以上混合型住宅)、B类(10万-30万平方米纯高层住宅、10—20万平方米混合及多层住宅)、C类(5万-10万平方米住宅)、D类(5万平米以下住宅)、E类(写字楼项目)五个等级; D类(5万平米以下住宅)、E类(写字楼)项目:安全现场业务检查考核扣分总数即为本月安全与风险管理部检查的当值班长、中心监控负责人的考核绩效;

【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)

【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页) 部门: xxx 时间: xxx 整理范文,仅供参考,可下载自行编辑

荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导: 您们好! 诚挚感谢您们,给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业,是荆州市物业管理协会会员单位,目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区,另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信,在金宾士地产公司领导支持和关心下,通过我们的努力,“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境,确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此,我们郑重承诺:秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念,推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨,倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”,最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料,精心制作了此份物业管理方案书,希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验,结合政策法规和客户实际需要,向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥! 荆州市利嘉物业管理有限公司

二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密,仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺: ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书,未经我公司同意,不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则,我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳,则我方将予以收回。 特此申明! 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日

物业管理实施方案

物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述: 物业名称:帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特

点后,在实施物业管理中,坚持规范管理,挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理,优质服务,为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值,最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟,两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”,并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话,所有管理人员统一着装,佩戴标识,专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点,绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询,业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意,实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 (一)机构设置方案业务流程及各部门职责

1、机构设计图: 机构图说明: 机构图设置的原则:精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导,职责分明,减少管理环节,提高工作效率。 2、业务流程: 根据公司机构设置,通过资源整合,流程设计,任务分解,过程控制,持续改进。为业主提供优质服务,让业主满意,使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责: 主任:根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定,前面主持小区物业管理工作,确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部:负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队:负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理,消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队:负责小区房屋及其公共部位,公用设备设施的维修养护,确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队:负责小区道路,楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 (二)专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备:根据小区实际管理工作需要,我公司在小区

老旧小区物业管理方案1

老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质,对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性,针对不同情况采取相应措施,有效化解物管、自管中的诸多矛盾,逐步建立健全长效管理机制,努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候,始终要坚持以人为本、服务至上的理念,服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式,以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路: 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上,实现低消费投资,高价值体现,将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准,针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤其重要,小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高,我公司将安排具有消防工作经验的保安人员,以退伍军人为主,兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,以做到真正的小区就是家,爱岗如爱家,实行24小时执勤,为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大,我公司物业管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清晰,管理服务人员24小时服务,服务热情,行为规范。 5、针对老旧小区物业管理,我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每半年公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系的,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况,采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户,实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题,提高员工的爱岗热情,真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门,在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好

万科物业发展有限公司新客户关系管理系统用户手册

万科物业发展有限公司 【新客户关系管理系统】 用户手册 版本 拟制数信日期2016-03-09 审核日期 批准日期

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目录 1.概述...................................................................................................................... 错误!未定义书签。 2.用户登录.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 3.用户登出.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.客服中心.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.使用场景 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.2.新增家庭成员...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.3.删除家庭成员(非业主).................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.4.修改房屋信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1. 5.维护客房关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.6.修改客户信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.7.房屋过户.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.8.拆分/合并房........................................................................................ 错误!未定义书签。 4.1.9.维护客车关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.10.全能搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.11.客户搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.12.客服中心报表.................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.13.工作台.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.场景操作流程 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。

某小区物业管理方案

建 荆州 荆州太阳城物业管理案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日

目录 一、项目概况 二、物业管理容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定

荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1)地理位置 该项目位于荆州市的沙市区,荆襄南道以南,长港路以北,工农路以东,园林路以西。 2)建筑物概况 本项目为一住宅小区,由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋;四层的住宅17栋;四层半的住宅84栋;六层的住宅90栋;十一层半的住宅17栋,部分设地下室一层;会所三层;商业街二层;总建筑面积为310000M2,其中商业面积15000 M2,住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓,采用低层、多层和小高层相结合的式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层,一面充分利用建筑间距提高容积率,另一面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉;多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。 3)区配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施,且建立有电子安全防系统:界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。

小区物业管理具体实施方案

小区物业工程部管理具体实施方案 一、工程人员服务礼仪规范 工程人员服务礼仪规范提要:住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 (一)工程部住户维修工作的基本要求 1. 住户维修的时限性 为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。 2. 住户维修的规范化 住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范 (1)进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。 (2)进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。" (3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。

某小区物业管理方案(doc 52页)

某小区物业管理方案(doc 52页)

XX小区物业管理方案 第一章总体概述 第二章管理优势 第三章管理方式和管理目标 第四章管理架构 第五章管理人员培训 第六章安全管理 第七章工程管理 第八章清洁管理 第九章绿化管理 第十章服务管理 第十一章社区文化建设 第十二章管理制度和服务程序

第一章总体概述 (XX小区的定位) 我司认为,XX豪华居住小区的经典式物业管理唯有与高品质的物业管理相匹配,开发商与管理公司实现强强联合才能更完美地发挥XX的优势。XX物业管理有限公司是首批取得全国物业管理企业一级资质的专业管理公司,我司完全有信心、有能力为XX豪华居住小区增辉填彩。 对XX小区的管理,我司有以下设想: 1、树立信心保证。 我司将充分发挥我们的品牌优势,以国家一级资质物业管理公司的良好声誉,让业主感受到一个可靠、可信、可亲的管理形象!充分发挥我公司在物业管理方面的丰富经验,让业主有一个“安全、舒适、优雅”的居住环境。 2、放心是贯穿XX管理全过程的核心理念。 我司将把安全管理将作为物业管理的重中之重来抓。只有安全系数得到保障的前提下,才能从质的方面提升管理水平。根据物业类型和管理要求不同,设计安全管理的不同侧重点,这是我司多年来的经验总结,也是我司对业主的承诺。 3、导入优质的管理模式,以优质服务换来业主舒心。 传统的物业管理,主要对公用设备管理、治安管理、环境卫生、保洁管理。但随着业主对服务质量要求的提高,物业管理的真正内涵不断扩展,从原来对“物”的机械管理提升到对“人”的服务,对业主的服务放在第一位,让业主

感到投资的真情回报。做为前身为军队出生的物业管理公司,我司继承了严格守纪,团结向上的军人作风,把对员工的严格要求,和星级式高标准管理导入到物业管理中来,这种意识观念的转变和管理模式的实施是我司的竞争优势。 4、规范化、智能化的管理,提供让业主省心而又舒适的服务。 现代化物业追求规范化、智能化的管理,只有充分运用楼宇智能化的系统,实现管理上的数据化、无纸化,才能从速度上、费用上真正提供现代化的物业管理服务。而管理科技含量高的物业是我司的强项,我司目前管理广州永福楼小区(广州市优秀文明小区)就是智能型物业。我司智能化电脑管理系统将使XX实现业户管理、设备维修及管理处人事、财务的统一电脑管理。 5、愉快的合作,贴心的管家。 我司上级单位是以房地产开发为龙头的大型企业,我司能深刻地体会到物业开发过程的繁琐与艰辛,因此在与全国数十家物业开发单位的合作中,我司一直秉承“充分信任,精诚协作”的合作精神,充分体谅到开发商的难处,全力协助做好各项业务工作。这也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基础。我司相信,互相了解、相互信任的合作,无疑是值得信赖,是零风险的。 总之,我公司有信心通过我们的管理,为XX带来以下益处: 1、有利于物业销售和租赁。 我们对高尚社区有着丰富的经验,有一大批经验丰富的专业技术人才,现代化的物业管理以先进的管理手段,创造优美、舒适的物业环境,在消费者心中树立起可信、可靠的物业形象有利于提升物业的品牌价值,吸引更多客户。 2、有利于提高管理水平,使物业上档次、出品牌。

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