中国房地产未来走势分析

中国房地产行业未来走势分析

结论概要:

1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）

2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。

3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。

4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。

一、住宅市场

（一）销售情况

1、经历了2011年和2012年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。

2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。

3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产的未来发展趋势(精)

中国房地产的未来发展趋势 21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说似乎有些寒冷。在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展,未来的走向如何,是一个重要的需要探讨的问题。房地产对中国经济贡献卓著,在已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。但是这也导致了目前在金融危机的大环境下,由于我国内需不足,使得长期的经济发展找不到强有力的支撑点。这也是我国政府采取种种措施来刺激消费的主要原因。 中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是:一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投

房地产价格形成机制与未来价格预测

房地产价格形成机制与未来价格预测 ［摘要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。 ［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系 近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。 1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素 1.1 地产业的成本因素 其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。 1.2 地产业的两种需求 地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。 (1)改善性目的和消费性目的 在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20

中国房地产未来的发展前景

中国房地产未来的发展前景 学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班 指导老师：黎生南老师，长江大学 【摘要】:房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产发展前景趋势 Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】:Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects Trends

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

中国房地产价格影响因素分析

一、研究背景 改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。 然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。 二、房地产的四大特征 （一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。 （二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求；二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。 （三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。 （四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。 三、房价的宏观影响因素 （一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+ 20000×3.5+30000×4.0=205000；二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响： 1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始 中国房地产价格影响因素分析 □文/王丰 （云南农业大学经济管理学院云南·昆明） ［提要］近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。 关键词：房地产；投资；影响因素 中图分类号：F299.23文献标识码：A 收录日期：2018年3月23日 市场/贸易《合作经济与科技》No.6x2018 138--

中国房地产未来走向

中国房地产走势分析：2011房价平稳2012将全线崩溃 2011年3月10日8:25:8 经济参考报【大中小】【打印】14位网友发表评论第 1 2 页 在中国房价狂涨的2009年2010年是花旗手下的业务员不断的把美金送给开发商拿地盖房，对抗国家调控。“最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7 .25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款12540亿元，增长%，增速放缓个百分点;利用外资796亿元，增长66 .0%，增速提高个百分点;包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15 .9%，增速降低个百分点。”①中国的房价就是被花旗等外国银行团带领温州炒房团炒起来的。这里我们可以算算地下金融在房地产里面投入的资金万亿。也就是说有万亿的资金是房地产商从非正式渠道获得的。这些资金基本可以从几个方面获得：1、国际银行团的抵押对赌贷款，类似蒙牛跟摩根当年的对赌合约。2、中国社会精英阶层的灰色收入投入。3、地下钱庄的高利贷4、沿海地区出口企业的利润积存。 国际银行家为了维持中国的高房价带领中国的出口企业家，地下钱庄，统治精英投入万亿，可谓大手笔，当然为的是配合炒作石油及铁矿石价格上涨，全世界只剩下中国在大量需求铁矿石，如果中国房价跌了，石油铁矿石不采购那么多了，铁矿石还在涨价，那么美联储增发的美元推动大宗商品价格上涨这个事实就无法掩盖了，中国的8万亿政府投资刚好充当了价格上涨的替罪羊。美联储用增发的货币收购二房的垃圾债，只要支撑到2012年初基本就收购完了，这时就可以退出了。从图一我们可以看出，美国房地产见底的年份是2012年初，从2012年初开始美国将步入房地产健康发展的轨道，美国房地产的转型正式成功，由于美国房价的下跌，美国国内房租成本大降，美国企业的房贷支出，美国个人的房贷支出将减少一半以上，房贷危机产生的大量空置房将使得美国老百姓长期享受廉价房屋。而这些房屋的建筑成本则通过两房的债券转嫁给了外国投资者，外国投资者只能拿这些二房债券在美联储兑换成美元，而且美联储规定这些美元只能购买美国国债，而美国国债的利率基本为0，这样廉价的中国人民银行的资金就免费被美国人民享用，造福全体美国人民，中国政府的财政资金其实是修了很多的廉租房，只可惜修建的地方有点特别，是最发达资本主义国家美国。中国人民则在享受高利率高房价。 大家可能不是很明了，把房炒起来的的人是国际银行家圈子里面的花旗，现在喊跌的人还是国际银行家圈子里面的花旗。 在一篇为《花旗称中国已经很危险：已经接近美国和日本巅峰》的文章中：“花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国去年住宅地产项目的投资占国内生产总值(GDP)的6。1%，与美国2005年的水平相当，而之后美国爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低两个百分点。 沈明高在接受电话采访时说：“中国的房地产市场正在进入泡沫化阶段。显然，一旦住宅投资的占比超过名义GDP的8%，房地产价格就无法维持，中国可能也不会例外。” 沈明高说，在中国，房地产投资下降10%就将使名义GDP下降1个百分点。再算上与房地产行业间接相关的投资，名义GDP就将下降2到2。5个百分点。 去年12月是中国房地产价格第19个月上涨，同比涨幅为6。4%。近日政府提高了第

房地产业未来的发展方向

房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产价格现状分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/a114811216.html, 中国房地产价格现状分析 作者：黄丹丹 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：随着两会的召开，国家对住房供应体系提出许多政策调节，比如去库存等。房地产关系着民生，关系到经济，关系到金融，是构成整经济大厦的基石。去库存目的，是为了促进房地产平稳健康可持续的发展，要站在这个高度，对整个房地产市场进行一个长远谋划。可是，在今年三月份，深圳房价上涨625%，突破五万元每平。那这是什么原因造成深圳房价大幅上涨。下面我将从房地产现状、价格变化的原因、政策建议来分析。 关键词：房地产价格去库存 房地产业是一项综合性产业，其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展，成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业。近年来，我国房地产市场在迅速发展的同时，也暴露出了诸多的发展隐患，如市场运作不规范、无效供给过剩等，从而使得市场泡沫。今年我国煤炭行业、钢铁行业出现了产能过剩，产生了大量剩余库存，这对房地产行业有极大的负效应。房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。 一、房地产价格的内容和特征 房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型。按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位。按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态，即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体。与此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格。此外，按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等。按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型，还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型。按计价单位的不同，房地产价格可分为总价和单价。 从房地产价格类型划分的结果来看，房地产价格具有许多明显的特征。首先，房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用，而实质是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是一种权利价格。其次，作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性。房地产价格是房地产价值的货币表现，因为一般商品都是人类劳动的产品，而房地产所包含的土地是非劳动

未来中国房地产价格走势分析

未来中国房地产价格走势分析 随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。 价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。 越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。 众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。 只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。 然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的 一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。 二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。 第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现 第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加