住宅类项目的规划、方案设计任务书

住宅类产品

规划及方案设计任务书

二O—三年六月

目录

1总则 (1)

2总平面设计 (2)

3住宅单体平面设计 (5)

4住宅立剖面设计 (6)

5地下车库设计 (7)

6商业设计 (8)

7设计内容及成果要求 (9)

1 总则

1.1内容说明

1.1.1本任务书适用于我司住宅类产品（含商务公寓、相关附属用房、商业网点等）

的规划及方案设计。

1.1.2请特别注意黑体字部分，未注明或有抵触的内容应按国家及地方现行规范和标

准进行设计。双方对于所有关于本设计任务书内容不清楚的部分、重大变更

及补充均以工作联系函的形式予以书面签字确认。

1.2 阶段成果确认

1.2.1对于规划及方案设计过程中的重要问题，设计单位应先提交我司审核确认后方

可进行下一步设计。各阶段需完成如下（包括但不限于）阶段成果的确认：

总平面图，所有单体平面图（含地下车库），地形复杂区域的平面标高设计

及场地剖面图，一期（包含示范区）所有类型建筑、小区主入口的3D设计素模图及效果图。

1.2.2我在方案通过我司内部评审会后，设计单位需就项目一期进行平立面深化设

计，经我司确认后方可进入初设及施工图设计阶段。项目后续几期若建

筑类型或造型不同的，也需在各期初设及施工图设计阶段之前进行平立面深

化设计。

1.2.3结合整体风格重点设计小区主次出入口、单元入口、重要构筑物、围墙（原则

上提供多方案比选），均需合理考虑建筑体量感及造型风格与整个小区立面

设计相协调，并提供放大平、立、剖面图和效果图，小区次出入口尽

量简洁。

1.2.4方案图完成后，正式出图前应向我司提A3文本三套（纸质文件）和电子文

档，由我司认可后方可出图。

1.3 图纸要求

1.3.1文本图纸统一以A3图为主要出图图幅。

1.3.2建筑平面图部分的电子文档按规划局要求分层绘制建筑面积线。

1.3.3建筑平、立、剖面及效果图的设计应一致。

1.3.4立面专项审查、综合管网方案专项审查及其他专项审查均按相关职能部门

要求设计出图。

1.4设计依据及基础资料

1.4.1国土部门或规划部门提供的建设用地规划许可证附件（或建设用地规划条件

函、选址意见书、要点通知书等）、带地形的用地红线图。

142规划及方案设计合同及附件。

143我司提供的项目产品定位报告。

144我司对项目具体的设计要求函及设计过程中由双方确认的会议纪要和传真函件要求。

2 总平面设计

2.1规划及方案设计必须满足设计条件及我司提供的项目产品定位报告，若有冲突需

提交我司确认。

2.2规划布局中需考虑当地规划职能部门对天际线设计的要求，注意控制临街建筑的

连续长度及屋顶变化。

2.3 规划布局重点控制主要景观带、主要景观节点、小区出入口等的空间尺度

感，总平面切忌杂乱无章。

2.4 建筑群的规划布局、建筑物的平面布置与立面设计应有利于自然通风，减

少硬化地面，增加绿地和水域。

2.5建筑物的主要朝向宜采用南北向或接近南北向，建筑平面布置宜使采暖空调空间

朝向南偏东15°至南偏西15°，不宜超出南偏东45°至南偏西30°范围。

2.6 规划布局遵循景观朝向最大化原则。高层住宅原则上应错位布局以满足主

要户型景观视线互不遮挡。洋房、别墅布局时主要景观走廊不宜与住宅主采

光面垂直布置，应尽量成斜线布置，以达到住宅更多的端头户型能借景的效

果；当受场地限制只能垂直布置时，住宅山墙应避免成一条线，景观空间宜形成大小不一的空间节点。一栋楼的单元之间不宜错开布置。

2.7 商业、超市等盈利型建筑必须考虑对外经营，结合市政人流及小区人流情

况合理考虑商业面积划分及层数设置。商业临街面应按照有效停放一至二排小型汽车的尺度（地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米）布置地面停车。

2.8 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕、垃圾站、体育设施、老人

及儿童活动场地等非盈利型建筑及场地尽量布置在经济价值较低且不会

对周边住宅及商业造成太大影响的区域，幼儿园，公厕、垃圾站需考虑对

外开口，物管用房、社区工作组织用房原则上不布置在地下室内。

2.9 物管用房、社区工作组织用房、幼儿园、公厕等配套用房建筑面积的控制必须

严格执行国家及地方的相关规范，不低于最低面积要求但也不能超过最低面积要求的5%且不漏项。

2.10合理考虑小区主、次入口的位置并严格控制开口数量。地下车库车行出入口宜

靠近小区出入口布置，宜与主入口使用同一个物管岗亭管理。小区内地下车库入口位置禁止正对住宅主要房间，以避免对住户的影响。

2.11小区内道路尽量保证人车分流、线路便捷畅通，合理控制各级道路的长度、宽

度和数量，消防车道的宽度不应小于4米。别墅区出于私密性及景观性考

虑，道路设置宜曲不宜直。

2.12总平面设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；必须认真分析

场地标高关系并进行竖向设计，必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。绘制典型场地剖面图、首层总平面图、原始及设计标高对比图等进行分析。

2.13小区车库的车位数量原则上按规范最低要求控制，在适宜（注意减少对周边建

筑的影响）位置尽量多布置露天停车场，合理控制地面停车位的尺寸，地面停车位尺寸为2.5米X5.5米，通车道为6.0米。

2.14地面建筑的规划布局（包括建筑间距的合理控制及布局规整等）应有利于

地下车库的设置，原则上不在岩石上考虑地下室布置。为确保施工安全，

地下室范围应与道路红线、现状建筑构筑物、地下管线等留足安全距离。

2.15根据地勘报告原则上不在或少在高回填、高边坡及其他不利地质场地区域内布

置建筑。

2.16边坡应首先考虑放坡处理，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，高度大

于4米时需提交我司审核确认。挡墙在总图中要用相关图例表示并注明底部和顶部标高，采取放斜坡的需用相关图例和坡度表达。

2.17需设置化粪池（生化池）时应合理考虑位置，避开人行出入口、广场等人员密

集场所。

2.18变配电室独立设置于地上时需隐蔽处理，减小对建筑物的影响。

2.19消防控制室、中控室合并设置（需设置卫生间），与电信机房、发电机房、开

闭所一起考虑在一期范围内，物管接待大厅尽量考虑在一期范围内。消防设计形成系统满足一期消防需求。

2.20总平面图套用的红线图和地形图必须准确，必须是最新版本。

2.21总平面图及竖向总平面图需注明道路、小区主次入口、消防应急出入口、

人（车）行出入口、人防出入口、住宅单元入口，注明挡墙、道路、环境等重点部位标高及放坡坡度、坡向、坡长。

2.22总平面图应注明单体建筑的楼栋号、长度、宽度、高度、层数，建筑物四

周的放线坐标点，室内土0.000的绝对标高。

2.23总平面图中私家花园的围墙必须与单体平面一致，地上、地下建筑轮廓线要与

各单体平面统一，要注意其线型设置的打印效果。

2.24总平面图中应并注明建筑物之间、建筑物与用地红线之间、建筑物与道路中心

线之间的间距，仔细核对每个间距是否满足规划部门要求，注意特殊

用地的加退。间距的认定按建筑完成面考虑，留有适当余地。

2.25绿化总平面图设计绘制及指标计算必须满足当地职能部门的要求，指标数

据应准确无误。

2.26消防总平面图中消防车道、回车场、扑救面、扑救场地设计应合理，且必

须满足消防设计规范。

2.27有日照设计要求的区域需考虑日照间距对建筑的影响，绘制日照分析图。

2.28经济技术指标控制遵循尽量减少不可售面积，增加可售面积的原则，控制

公摊面积。

2.29经济技术指标除满足国家和所在地区方案编制深度的规定外，还应反映不

同物业类型的建筑面积、户数统计，各户型的详细建筑面积指标统计，每栋建筑包含的各户型面积、户数统计（按我司提供的表格模本）。总体指标

表、分期指标表、分期各楼栋明细表、大小套型配比指标表、设计说明中所有指标表中的指标应完全一致并准确到小数点后两位。

2.30必须仔细核算经济技术指标，建筑面积的计算要严格按照当地计算标准执

行，并随设计深入同时更新，各项经济技术指标严禁超规划条件。

3 住宅单体平面设计

3.1方案设计执行《强冠集团电梯标准》。

3.2方案设计执行《强冠集团建筑保温节能设计标准》。

3.3方案设计执行《强冠集团入户门标准化》。

3.4方案设计执行《强冠集团信报箱标准化》。

3.5方案设计执行《强冠集团设备管井标准化》。

3.6 方案设计阶段需绘制地下层平面图、吊层平面图、首层平面图、有面积变

化的标准层平面图、消防电梯机房平面图、屋顶平面图等所有涉及到面积计算的各层平面图。

3.7 方案阶段需进行节能试算，控制窗墙面积比、窗地面积比，确定门窗型材

类型，尽量少设或不设凸窗。

3.8 建筑设计应重视其平面、立面和竖向剖面的规则性，宜择优选用规则的形

体；若需要设置抗震板时，应在单体平面图上明确标示。

3.9 应确保面积计算的准确性，检查标注面积与计算结果是否吻合，电子文件

必须满足当地面积计算规则要求。注意控制规划面积尽量与房测面积一致。

必须整栋楼计算公摊系数后测算每套户型的建筑面积，每套户型建筑面积尽量与定位一致，当一套户型正负建筑面积超过2%寸需报我司确认。

3.10关于附加值（例如院馆、设备平台、建筑层高、坡屋面闷顶等）的设计必须满

足项目当地规划部门的要求，方案设计单位需单独提供改造后的标准层平面图。

3.11住宅位于商业上面的，需综合考虑住宅和商业互相影响的问题，商业屋顶需做

住宅私家花园的应划分明确，尽量不考虑结构转换。

3.12当洋房和别墅户型错、露太多时，需认真分析对上下楼层平面使用功能、净高

及外立面现立管是否有影响。尽量避免卫生间、厨房等上下楼层错位的情

况。平面图上需表达降板区域标高变化，出露台门洞上方尽量考虑设置雨

蓬。

3.13注意住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的平面组合方

式及尺寸控制，既要保证交房验收通过又要最大限度降低公摊。公共室内走