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居住用地70年使用权的由来

建国后30多年里，中国一直没有专门的土地管理法律和管理机构，土地是无偿的、无限期的、不流动的。1985年，中国粮食产量突然下滑，当年耕地面积净减少1500多万亩。这件事促使中央下定决心，于1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局作为组织保证。

国家土地管理局成立后不久，便向国务院递交报告，提出全国普遍开征土地使用费。当时有三个理由：第一，国家对城市基础设施建设投入了大量资金，提高了土地使用价值，因此土地应该有偿使用；第二，要节约用地，保护耕地，只有法律手段不行，还要用经济手段，用地要付出高额成本，才能让土地使用者建立自我约束机制；第三，马克思地租理论也认为“消灭土地私有制并不要求取消地租”。

随后时任中国第一任国家土地管理局局长的王先进（现已82岁）提出三条意见：第一，转让的是土地使用权，不是所有权；第二，转让土地要有一定年期，不是无限期的，到时无偿收回；第三，要按不同年期收取一定的租金。等土地使用权的制度确定下来后，在城镇一方面是企业用地的使用期限，另一方面就是住宅用地了。

根据境外经验，结合中国实际情况，并参考了香港样板后，土地管理局当时一开始提出住宅产权是50年。有三个理由：第一，土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；第二，一个人的工作年期一般为50年，假设从20岁到70岁，够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；第三，过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。

后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，王先进回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年，也就是在1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

房地产估价报告市场比较法

房地产估价报告估价项目名称：朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产评估。委托估价方：甲先生受委托估价方：房地产评估咨询有限公司估价人员：陈显烈估价日期：2014年12月25日至2014年12月26日估价报告编号：

目录致委托方函 (3) 估价假设和限制条件 (4) 估价结果报告 (5) 估价技术报告 (9)

致委托方函甲先生：我公司受您委托，于2014年12月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为321㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年12月25日。经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场比较发和收益还原法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币742.65万元，单价为：16553元/㎡特此函告乙房地产评估咨询有限公司法人代表：陈显烈二〇一四年十二月二十六日

估价的假设和限制条件一、估价的假设条件 1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。 2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。二、本估价报告使用的限制条件 1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。 5、本次估价以估价对象证载建筑面积：312㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。 6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。

市场比较法在房地产评估中的运用

市场比较法在房地产评估中的运用发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。运用市场比较法估价的操作思路如下：一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：

l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。三、建立价格可比基础运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。四、进行交易情况修正由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

(城市规划)城市居住区规划设计规范

（城市规划）城市居住区规划设计规范 20XX年XX月峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有

城市居住区规划设计规范（2002年版） 1总则 1.0.1为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。 1.0.2本规范适用于城市居住区的规划设计。 1.0.3居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合表1.0.3的规定。表1.0.3居住区分级控制规模 1.0.3a居住区的规划布局形式可采用居住区一小区一组团、居住区一组团、小区一组团及独立式组团等多种类型。 1.0.4居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。 1.0.5居住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 1.0.5.1符合城市总体规划的要求；

1.0.5.2符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则; 1.0.5.3 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将基纳入规划； 1.0.5.4 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适、和优美的居住生活环境； 1.0.5.5 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 1.0.5.6 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 1.0.5.7 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 1.0.5.8 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益； 1.0.6 居住区规划设计除执行本规范外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。 2 术语、代号 2.0.1 城市居住区一般称城市居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000?50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2.0.2 居住小区一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

2020年(城市规划)城市居住区规划设计规范(含条文说明)

（城市规划）城市居住区规划设计规范（含条文说明）

城市居住区规划设计规范关于发布国家标准《城市居住区规划设计规范》的通知建标［1993］542号根据国家计委计综（1987）250号文的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《城市居住区规划设计规范》已经有关部门会审，现批准《城市居住区规划设计规范》GBJ137-90为强制性国家标准，自一九九四年二月一日起施行。本标准由建设部负责管理，具体解释等工作由中国城市规划设计研究院负责，出版发行由建设部标准定额研究所负责组织。中华人民共和国建设部一九九三年七月十六日一、总则 1、为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。 2、本规范适用于城市居住区的规划设计。 3、居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合以下图表中的规定。其规划组织结构可采用居住区小区组团、居住区组团、小区组团及独立式组团等多种类型。 4、居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划组织结构类型统一安排、灵活使用。 5、住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 1)符合城市总体规划的要求； 2) 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 3)综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 4)适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境； 5) 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 6) 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 7) 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 8) 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势

浅谈城市居住区规划设计及其发展趋势居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落等，它不仅是传统意义上的相对独立的生活居住地段，同时还是一个社会学意义上的社区，它包含了居民相互间的邻里关系、价值观念和道德准则等维系个人发展和社会稳定与繁荣的内容。居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。规划结构有各种组织形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。基本的形式有： 1.以居住小区为规划基本单位来组织居住区 2.以居住组团为基本单位组织居住区 3.以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区规划布局的目的是要求将规划构思及规划因素，通过不同的规划手法和处理方式，全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。（一）居住区住宅的规划布置住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区（级）道路。在不同的气候区，住宅布置应考虑不同的环境因素对于住宅的影响，如日照、通风、保温、除湿、防风沙等。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。居住区按住宅层数可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合的居住区。应根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构。（二）居住区公共服务设施的规划布置居住区公共服务设施是为满足居民物质和文化生活方面的需要而配套建设的。所配套建设的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。公共服务设施应合理设置，避免烟、气味、尘及噪声对居民的干扰。（三）居住区道路的规划布置居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空

一类、二类居住用地人防区别

根据《城市用地分类与规划建设用地标准_GB50137-2011》，一类居住用地，代码为R1，范围包括公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地。可理解为独立式住宅，拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。二类居住用地，代码为R2，范围包括公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地。可理解为涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地。根据《城市居住区人防工程规划设计规范》3.0.1 一类居住区低层住宅人防工程配建面积指标按表3.0.1确定。本章主要是根据不同的住宅类型确定城市居住区人防工程的人均建设指标。 3.0.1 一类居住区低层住宅人防工程配建面积指标按家庭（户）整体确定。一类居住区人防工程规模需求分析：一类居住区为高端的低密度居住用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好。层数较低，一般为一至三层，少数位于城市中心区，多数位于城市外围。从遭受战争威胁来看，威胁程度最低，战时防空压力最小；从平时灾害来源来看，遭受突发性公共安全事故的可能性也不大，只有地震的威胁最为现实。尽管一类住宅的建筑密度低、容积率低，居住环境相对较为安全，现实防空防灾的威胁不大，但并不意味其对防空地下室的需求就弱。首先一类住宅的业主多为社会高收入群体，他们对居住环境的安全需求最高，特别是心理安全需求非常强，同时注重居住的私密性。其次，从完善住宅功能、优化居住环境的角度考虑，利用地下空间也是一种有效途径。再次，尽管一类居住区住宅遭受战争和突

土地集约利用水平与使用效益研究报告

专题三土地集约利用水平与使用效益研究随着杭州经济的快速发展及城市化、工业化进程的加快，对城市建设用地的需求将大大增加，各类建设用地需求给城市土地供应及落实耕地占补平衡的目标带来很大压力，仅靠新增用地发展城市建设难度很大。因此，改变目前城市土地粗放开发经营管理模式，促进城市由外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展，是解决杭州市当前城市化进程中，对建设用地需求及土地供应不足矛盾的基本途径。开展土地集约利用水平与使用效益研究是达到上述目标、制定相关政策和措施的基础。 3.1 城市土地集约利用与使用效益的内涵界定城市土地集约利用的基本涵义就是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度，即土地利用的集约度。由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的，理论上，当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点，即边际收益等于边际产出时，经营者将不会追加投入，这一临界点就是土地利用的集约边界，达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用，其土地的使用效益较高；反之，未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用，其土地的使用效益较低。总之，城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、相对的概念。它是指现期条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。而土地的使用效益一般指土地使用活动所取得的各种有用成果的总称，包括经济效益、社会效益和生态效益三种。并且认为，后两者难以用量化指标表示，对其全面评价目前尚有困难。可以说土地的集约利用和土地的使用效益两者的关系是相互结合，相互包容的，具体关系可见图 1 。

(整理)山东省建设用地集约利用控制标准

山东省建设用地集约利用控制标准一、城镇和农村居民点建设用地规划控制指标人均绿地面积：批绿地与常住人口的比值道路宽度：指道路红线的宽度。快速路：若承担有其他城市交通功能时，道路宽度可适当增加。人口超过200万的城市调整系数不得超过1.5；人口在200万以内的城市调整系数不得超过1.2。

人均公共绿地面积：指公共绿地与常住人口的比值。 3、农村居民点建设用地规划控制指标山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法，新建宅基地面积限额：（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166m2；（二）平原地区的村庄，每户面积不得超过200m2。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过266m2；（三）山地丘陵区，村址在平原上，每户面积133m2；在山坡薄地上的，每户面积可适当放宽，但最多不得超过266m2。人均耕地面积666m2以下的，每户宅基地面积可

注：A指青岛、烟台、威海市； B指济南、淄博、潍坊、东营、日照、泰安、莱芜、济宁市； C指德州、滨州、聊城、菏泽、临沂、枣庄市。

二、建设项目用地控制指标 1、工业用地控制指标 1.1指标解释（1）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。全省城市划分为7个类别。工业项目按照其行业类型和城市类别，不得低于规定的投资强度控制指标。（2）容积率：项目用地范围内总建筑面积（包括地下建筑面积）与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积其中：当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。采用国土资源部规定的指标。工业项目按照其行业类型不得低于相应的指标值。（3）建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物和堆场占地面积之和与项目总用地面积的比值。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积x100% 工业项目的建筑系数一般不得低于35%。（工业流程或生产安全上有特殊要求的除外）。（4）厂前区比例：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积与项目总用地面积的比值。计算公式：厂前区比例=行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积÷项目总用地面积x100% 工业项目的厂前区比例不得超过7%。（5）绿地率：项目用范围内绿化占用土地面积与项目总用地面积的比值。计算公式：绿化占地面积÷项目总用地面积x100% 工业项目的绿地率一般不就超过15%。

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价() ()() )(2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ = 甲单价=2162.65（元/m 2）乙单价=300×8.5=2550（元/m 2）丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2）（2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027 5m 元=?+?+??= 比准价格丙())/(22.2762105 100%2.11100100270026 m 元=?+??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。解：（1）计算比准价格比准价格A ()()() 25 /77.380999 100100100103100%171%5.11981003800m 元=????-?+?? = 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。

居住区分类

一类居住用地和二类居住用地（1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。三类居住用地“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。M1 一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业缝纫工业工艺品制造工业等用地M2 二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业医药制造工业纺织工业等用地M3 三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等用地

城乡建设用地节约集约利用研究开题报告范文格式

一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）（一）选题的目的和意义我国人多地少，土地资源相对短缺，随着工业化、城镇化的快速发展，我国城镇土地资源将面临越来越大的空间和环境压力。与此同时，在城市土地利用中，外延扩张的思想抬头，导致用地粗放、效率低下，使我国的经济发展与用地紧张的矛盾日益突出。针对发展中的突出矛盾与问题，中央提出了全面、协调、可持续的科学发展观和建设节约型社会的战略目标。建设节约型社会，是缓解资源供需矛盾的根本出路，要结合贯彻落实科学发展观、走新型工业化道路，保持经济平稳较快发展，为实现全面建设小康社会提供必要的用地保障。土地是人类生存的基础，在当今人地矛盾突出的情况下，如何优化用地结构、节约集约用地成为当前土地管理的热点问题。通过对城乡建设用地增减挂钩的科学性、可行性以及方法和意义进行论述，提出了挂钩规划工作中存在的问题及相关的建议，为积极稳妥地开展城镇建设用地增减挂钩工作提供理论依据和参考，同时对加快农村经济的发展、土地的集约利用和缩小城乡差距都具有重大现实意义。（二）国内外研究现状及发展趋势土地既有自然属性，又有社会经济属性，不同国家的土地等自然资源状况千差万别，并且社会制度、经济发展状况也不同，因此，国内外对节约与集约利用土地的研究在方法、侧重点上都不尽相同。 1．国外研究国外对城市土地集约利用主要从经济角度、地理空间区位论角度、城市规划角度、可持续发展论角度等进行研究。上世纪末，新制度经济学派兴起，罗纳德·科斯、巴泽尔等人从市场经济下土地产权角度研究了资源配置效率问题[1]；本世纪初美国著名土地经济学家理查·伊利在其名著《土地经济学原理》中，阐明人口、土地资源的稀缺性、地价等因素对城市土地集约利用的影响[2]；其他经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住性用地、厂商用地竞标曲线进行了研究，从经济学角度对土地利用进行研究，反映的是土地成本与产出的关系[3]。农业区位理论、中心地理论、工业区位理论等区位理论主要从地理学空间角度研究产业发展的最佳布局，虽然本质上也反映如何使厂商成本最小化，但他们使国家对土地的集约利用的管理有了一定方向[4]。在城市土地规划方面，“田园城市”理论代表霍华德主张以人为本的城市人居环境，城市土地不能过度开发利用[5]；《雅典宪章》、《马丘比丘宪章》为代表的现代城市规划理论，对城市土地利用做出了全新和比较完善的诠释，主张城市要与周围影响地区作为一个整体来研究，保证居住、工作、游憩和交通四种主要活动的正常进行，并强调城市的有机组织，生活环境与自然环境相和谐[6]。因此反映了城市土地集约利用在生产、生活方面的具体内涵[7]。从可持续发展理论角度，土地资源被认为是社会经济发展的基础，其合理利用是可持续发展最基本的核心内容。随着社会经济的发展，土地资源的生产能力和景观环境必须满足人类生活水平不断提高的要求，土地集约利用作为土

房地产市场比较法

第四章市场比较法第一节基本原理一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库第三节选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针

城市规划用地分类和代码一览表

类别代号大中小类类别名称范围类类居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地一类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 R1 R11 住宅用地住宅建筑用地 R12 公共服务设施居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿用地所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 R13 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R14 绿地居住小区及小区级以下的小游园等绿化用地 R2 二类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中高层住宅为主的用地 R21 住宅用地住宅建筑用地 R22 公共服务设施居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿用地所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 R23 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同 R 及停车场等用地 R24 绿地居住小区及小区级以下的小游园等绿化用地 R3 三类居住用地市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地 R31 住宅用地住宅建筑用地 R32 公共服务设施居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿用地所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 R33 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R34 绿地居住小区及小区级以下的小游园等绿化用地R4 四类居住用地以简陋住宅为主的用地 R41 住宅用地住宅建筑用地 R42 公共服务设施居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿用地所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄

贵阳市建设用地节约集约利用研究

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/a71889042.html, 贵阳市建设用地节约集约利用研究作者：潘祖艳李莉来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第09期摘要：本文以贵州省省会城市——贵阳市为例，以2014年的土地变更和社会发展数据为基础，研究目前贵阳市建设用地的节约集约利用状况，分析贵阳市建设用地存在的问题，并提出相关的政策性建议与措施。关键词：建设用地节约集约多因素综合法贵阳市一、贵阳市概况贵阳地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至26°55′之间，位于贵州省中部。行政区域包括南明区、云岩区、花溪区、白云区、乌当区、观山湖区、清镇市、修文县、息烽县、开阳县。根据“二调”资料显示，贵阳市土地总面积804336.60hm2。其中农用地面积 674336.48hm2，占土地总而积的83.84%；建设用地面积78177.86hm2，占土地总面积的 9.72%；其他土地40586.26hm2，占土地总面积的6.44%。全市建设用地面积中：居民点及工矿用地：面积61846.50hm2，占建设用地的79.11%。其中城镇面积10359.29hm2、农村居民点31869.50hm2、独立工矿用地16958.31hm2和特殊用地2659.39hm2，分别占全市居民点及工矿用地面积的16.75%、51.53%、27.42%和4.30%（贵州统计年鉴（2015））。交通用地：面积13079.16hm2，占建设用地的16.73%。其中铁路用地1464.87hm2、公路用地4567.24hm2、农村道路用地6398.32hm2、民用机场648.73hm2，分别占交通用地面积的11.20%、34.92%、48.92%和4.96%。水利设施用地：面积3048.39hm2，占建设用地的3.9%，其中沟渠 2875.45hm2、水工建筑物172.94hm2，分别占水利设施用地的94.31%和5.69%。其他建设用地：面积为203.81hm2。二、贵阳市建设用地节约和集约利用存在问题 1.建设用地内部结构不尽合理。.贵阳市建设用地中居住点及工矿用地所占比例较大，主要是农村居民点过于分散，城市空间不断向外扩展，而基本农田和耕地不断减少，造成建设用地节约集约利用度低。 2.城乡偏重向外延开发利用，建设用地效率低。近几年，观山湖区、花溪大学城、贵安新区、双龙经济区、清镇职教城等一系列新区的建设，带动了贵阳市乃至贵州省的社会经济的快速发展，但同时也使贵阳市的整体面貌发生了不太乐观的变化，逐渐形成新旧城区之分。一座座高楼大厦拔地而起的同时，一栋栋空楼就地矗立。新城区不断向外延伸，旧城区不断的形成“空城”，大量农民往城市迁移，农村也随之呈现了“空心村”。这很大程度上降低贵阳市城乡建设用地集约节约利用程度，从而造成土地资源的严重浪费。

房地产评估市场比较法模板

市场比较法 Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期

房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）

关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

关于农村宅基地节约集约用地的调查报告农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关系着农民一辈子的切身利益，农民将其视为“命根子”。我区人均耕地少，后备资源不足，且正处于加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段。农村的发展和建设必然要用地，包括要占用一部分耕地，而我们的土地，尤其是耕地人均占有量少。解决这一问题的根本出路，就在于农村建设要节约集约用地，使有限的土地资源产生最大的经济效益、社会效益和生态效益。牡丹区立足土地利用的长远规划，根据“合理用地，保护耕地，有利生产，方便生活”的原则，按照规划有步骤地开展了农村宅基地治理整理工作。积极引导农民创新发展观念，走自我发展道路，鼓励有条件的村民建两层以上的房屋，逐步缩小城乡差距，促进农村经济社会全面、健康、和谐发展。一、存在的主要问题全区共有行政村（社区）628个，村庄建设用地21.4万亩，其中有“空心村”402个，占行政村总数的64%，闲置土地3.6万亩。近年来，由于区政府对土地的管理权和执法监察权部分上收到市一级，致使我区土地管理工作长期处于被动，工作难以开展。特别是农村宅基地管理问题尤为混乱，宅基纠纷和问题不断出现，群众上访量也逐年增加，成为影响农村稳定的重要因素。据统计，当前因农村宅基地引发的问题已占到群众土地上访量的97.5%，而且还有继续上升的趋势。随着我国市场经济体制的建立和不断完善，现行的农村宅基地管理制度已经引发了许多问题。一是人均宅基地严重超标。《土地管理法》明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但在一定时期内，由于基层政府对农民建房缺乏正确的引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准随意在承包责任地上建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，一些乡、村干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。就牡丹区而言，截止2006年年底，全区共有农村宅基地21.4万亩，按全区农业人口90万人计算，人均宅基地达到158平方米，超过省级标准66平方米。通过对何楼、皇镇、小留3个乡镇（办事处）6个行政村调查发现，6个行政村共有2160户，其中2100户超占面积，占总户数的97%，超占面积近千亩。何楼办事处的团柳树行政村共有360户，超占宅基面积的就有350户；牡丹办事处伊庙行政村共290户，其中一户两宅、一户三宅的10户。二是“空心村”、闲置土地普遍存在。近年来，随着我国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革，一些富裕起来的农民纷纷进城购房。他们留在农村的宅基地，受现行法律法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕。另外，一些村民利用不合法手段把住宅建在了村头或交通要道两侧，并且建新不拆旧，原来的住宅长期闲置，造成村庄内空外扩，形成“空心村”。并且，村内空闲地、废弃地也在一些村大量存在。胡集乡王屯行政村占地820亩，其中村内空闲地、坑塘、荒地等就有400余亩，土地资源严重浪费。三是村、镇建设规划难以落实。近年来，我国虽然多次制定过中心村、镇建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题，中心村、镇建设规划落实的效果并不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。很多村庄的农民群众乱搭乱建，杂乱无章，有的占压了街道，有的堵塞了胡同，造成建设的盲目性，在一定程度上导致了农村住宅建设用地规模失控，村庄无限扩张。同时，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量差。四是农村宅基地划分标准不统一。不仅乡镇办事处各有标准，而且同一乡镇村与村之间也大小不一，从0.33亩到0.5亩不等，有的宅基地面积接近1亩。五是集体土地资产流失严重。随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量