房地产收入确认时间

下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析：

1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。

4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。

5、泛海建设：房地产销售收入的确认原则：在房产主体完工并验收合格，签订了销售合同，收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50％以上时确认销售收入的实现。

房地产企业销售收入确认原则及核算

房地产企业销售收入确认原则及核算 随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 一、问题的提出 新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 二、会计制度中房地产行业收入确认原则

预收款后给客户开了发票,确认收入问题

“预收款后，向客户开了发票，确认了收入，但成本尚未发生，如何结转？是暂估吗？成本没有发票可以扣除吗？” ——这几天，四个会计不约而同向我问了这类问题，细节虽各有差异，但核心就是：预收款时，因为开发票（也有未开发票的），确认了收入，总要确认成本吧，未发生的成本怎么办？暂估的话，无票的成本、未开支的成本，在汇算时怎么处理？ 这属于会计没有正确把握税会差异原则，才导致的问题，如果处理不当，会让企业多缴税、早缴税，甚至可能有滞纳金和罚款的风险。 首先预收款不能确认为收入。 为什么？答：既然是预收款，自然就不能确认收入。 不是开了发票吗？答：除增值税外，开发票与确认收入之间没有关系。 我总爱强调，发票与收入确认之间没有关系，当然，除增值税之外。但是，有些有经验的会计却不以为然，认为税务只认发票，开发票还是确认收入的好，舍财免灾。蓝老师的做法，我们在实务中不敢。 这种自以为安全、舍财免灾的做法，却会带来意想不到的灾，那就是：成本没有实际开支，成本没有发票，仅凭暂估结转的话，未来如果被查到，那才真正很可能被要求补税、滞纳金、罚款。反而加大了风险。 比如，工程开工之前，预收一笔工程款1110万元，你开了发票，交了增值税，强行确认收入1000万元，那么，结不结转成本？ 如果没有成本，就要交250万的所得税，显然不现实； 如果确认700万成本，由于没有发票，未来税务发现要调增，就有滞补罚了。理由是成本不真实，不满足真实性要求。 如果去找了700万的发票来总账，就成假账了，还涉嫌了偷税，还可能收到虚开的发票。弄不好竟然还有坐牢的风险？ 本来没有风险的事，就这样弄成了重大风险。 中国式税收实务，害人不浅，让我们账越做越乱，税越交越乱。 预收款时，对销售商品企业而言，商品没有出库，甚至可能没有生产出来；对提供劳务企业而言，对应劳务没有提供，甚至没有开始提供提供。所以不能确认为收入，这既是《会计准则》的要求，也是企业所得税政策的要求。 对于《准则》会计应该不陌生，参看收入准则与建造合同准则即可，其基本原则是：满足确认条件的情况下，销售商品在出库时确认；提供劳务按提供进度或完工进度确认。 对于企业所得税，大家应学习国税发【2008】875号文，我在这里就不赘述了。百度上一找一大把，其对收入确认的要求，与《准则》“几乎”没有差异。 一旦明白了这一点，就知道，既不能去确认收入，也不能去暂估成本。 顺便说知识：对成本的“暂估”，本来是指成本金额不能确定时，会计做一个估计；现在是连成本自己都不存在，如何能暂估？只能叫预估，但预估的金额不满足成本确认条件。

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析

房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

【实务案例】增值税纳税义务发生时点早于会计收入时点的处理案例【2017-2018最新会计实务】

2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！【实务案例】增值税纳税义务发生时点早于会计收入时点的处理案例 【2017-2018最新会计实务】 【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】在财会[2016]22号《增值税会计处理规定》中写到:按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的,应将应纳增值税额,借记”应收账款”科目,贷记”应交税费——应交增值税(销项税额)” 或”应交税费——简易计税”科目,按照国家统一的会计制度确认收入或利得时,应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入. 【案例】某建筑企业承建一项土石方工程,开工前施工项目部按工程承包合同的规定,收到发包单位通过银行转账拨付的工程款30万元.月末,企业以工程价款结算账单与发包单位办理工程价款结算:本月已完工程价款19万元,按规定应扣还预收工程款16万元.施工项目部收到发包单位支付的工程价款3万元. 假设该项目采用一般计税方法计税,根据上述情况,企业应作如下账务处理: (1)开工前预收工程款: 借:银行存款 300000 贷:预收账款———预收工程款 300000 预收工程款产生的销项税额=300000÷(1+11%)×11%≈29729. 73(元) 借:应收账款———×工程增值税 29729.73 贷:应交税费———应交增值税 (销项税额)29729.73 (2)月末办理结算: 工程结算价款产生的销项税额=190000÷(1+11%)×11%≈18828. 83(元) 借:应收账款———应收工程款 190000 贷:工程结算 171171.17

房地产收入确认原则

房地产收入确认原则 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满 足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有 关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转 移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的 任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代 销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售 方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合 成下列六种类型的销售： 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现 房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的 波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主

预收款开票,税怎么交-会计收入如何确认【会计实务经验之谈】

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 预收款开票,税怎么交?会计收入如何确认?【会计实务经验之谈】 很多时候是买方市场，不是理论上，我货物发完了，货款收到90%了，才给客户开发票。基本是，合同一签订，客户的预付款就要求你开票。特别对于一些特殊行业，比如产品周期长，需要预付款的产品，这种情况越来越明显。 1 增值税纳税义务 增值税暂行条例第十九条规定（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 结论：不管货物是否发出，先开具发票的，就达到了增值税纳税义务，就需要按照票面的金额算税金，申报销项税。 误区：很多会计人员分不清会计收入和增值税收入。认为开了票就非要做会计收入，其实这是个大误区。误区的核心就是未分清税务和会计的差异。 解决误区的办法，首先要清楚，会计做账是按照会计准则来做账，而不是按照税法来做账，纳税申报必须的按照税收法规来申报。 其次，按照这两种办法分别来处理一个事项后，就必然会产生税务处理和会计处理的差异。比如预收款开票的问题，税务上达到了确认增值税的时点，申报表需要申报销项。会计准则中规定的收入确认条件还未达到，你连货物都还没发出，肯定不能确认收入。这就是差异。 2 会计收入确认 按照收入确认原则，预收款收到一般情况是未到达收入确认条件的，会计无法确认收入。 3 账务处理和纳税申报 账务处理： 比如，一个项目合同总金额100万，合同规定，合同签订客户先付20%的货款，销售方给客户开相应的增值税专用发票，等到货发出再付余下的货款并开全额发票。 收到款： 借：银行存款 20万

预收房款账务处理

一、预收房款、定金 A、预收房款、定金应及时进行账务处理： 借：银行存款/其他货币资金/财务费用－手续费/库存现金 贷：预收账款-预收售房款 凭证附件主要包括：商品房认购书、商品房预定单（定金）、交款核对单、购房款金额构成表、收据、各类银行单据等。 现金流：退钱的时候做流入的负数。 B、换房、更名时的账务处理： 贷：预收账款-预收售房款（红字） 贷：预收账款-预收售房款 凭证附件主要包括：收据、变更申请单（更名/换房）、商品房预定单（换房新单）等。 C、收到面积补差款的账务处理： 借：银行存款/其他货币资金/财务费用－手续费 贷：预收账款-预收售房款 凭证附件主要包括：面积确认书、收据、各类银行单据等。 D、收据换发票的账务处理： 贷：预收账款-预收售房款（红字） 贷：预收账款-预收售房款 凭证附件主要包括：全款收据、发票存根等。 “预收账款-预收售房款”这个科目，只有在收入确认结转时才会出现借方发生额，退房、退面积补差等请在贷方用红字反应。 二、收入 A、一般收入确认标准是按照风险及回报转移的原则来确认的，如：综合竣工备案/商品房交付许可证，新建商品房房地产权证（大产证），寄发收楼通知书，签署房屋交接书（有些合同明确规定购房人应在书面通知后xx天内收楼，否则视同已交付，未明确规定，一般签署交接通知书），交付钥匙，产权分割/商品房房地产权证（小产权）；我们在确认收入时必须同时满足下列条件： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2、开发产品已办理完成交付手续； 3、销售合同已签订；

4、收齐全部房款的，以交房公告截止日为确认房地产商品销售收入的时点。 销售的房屋应在满足收入确认条件后按期确认收入。所有收入均应通过预收账款核算。 这里想提下的是已确认收入的客户换发票： 贷：主营业务收入-房地产销售收入（红字） 贷：主营业务收入-房地产销售收入 凭证附件主要包括：销售清单（已换票）、全款收据、发票存根联等。 B、其他收入 （1）租金收入：来自经营租赁的物业租金收入以直线法按租约年限确认。 （2）酒店经营收入：酒店经营收入于提供该等服务时确认。 （3）装修服务：装修服务收益于提供服务的会计期间确认。 （4）股息收入：股息收入于确定获得收取股息的权利时确认。

新会计准则对房开企业收入确认的影响

五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析 新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即： 第一步，识别与客户订立的合同； 第二步，识别合同中的单项履约义务； 第三步，确定交易价格； 第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务； 第五步，履行各单项履约义务时确认收入。 其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。 一、“五步法”模型的理论分析 （一）识别与客户订立的合同 收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。 企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将

履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。 企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。 企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。

预收账款自查说明范文预收账款多存货少的情况说明写

预收账款自查说明范文预收账款多存货少的情况说明写你好： 正常情况下，企业销售货物按如下方式做账： 一，如果是先收款后发货： 1，收款时： 借：银行存款 贷：预收账款（应收账款） 2，发货后： 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税金--增值税（销项税额） 3,月末结转成本：

借：主营业务成本 贷：库存商品 这样做的结果是： 预收账款一借一贷抵消，账上预收账款余额是0, 账上库存商品和实际库存商品同样减少 主营业务收入-主营业务成本=主营业务利润………应交所得税 应交税费-增值税（销项有余额）……应交增值税 二，现在有很多私企发货后不确认收入： 1,收款时： 借：银行存款 贷：预收账款

2，发货后：账务上不做任何处理，即不确认收入、也不结转成本。（即第一条中的2、3分录都不做） 这样的结果是：账上预收账款有余额、账上库存商品没有减少，但实际库存商品已经减少 所得税不用交。增值税不用交。 通过以上一、二对比，结论：预收账款余额偏高，实际库存比账面库存商品少许多，这就是偷逃税款。 税务人员对这个问题清楚的很，所以，你写啥都没用。 不知道这样的回答能不能帮到你。 预收账款是买卖双方协议商定，由购货方预先支付一部分贷款给供应方而发生的一项负债。科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。 预收账款的核算应视企业的具体情况而定。如果预收账款比较多的，可以设置“预收账款”科目；预收账款不多的，也可以不设置“预收账款”科目，直接记入“应收账款”科目的贷方。单独设

置“预收账款”科目核算的，“预收账款”科目的贷方，反映预收的货款和补付的货款；借方反映应收的货款和退回多收的货款；期末贷方余额，反映尚未结清的预收款项，借方余额反映应收的款项。 预收账款挂账长期或者大额挂账的现象主要分两类： 1、非主观故意行为 部分企业尤其是工业企业按合同规定收到预收账款、发出货物后未将全部货款结转销售收入，未能及时足额纳税；以上偏差并非企业故意偷逃税款，主要是会计人员对税法的学习和理解不够，或误将预收账款结算方式当作分期收款结算方式进行账务处理，或认为没有收到全部货款及开具发票就可以不记收入而未结转销售收入。会计人员在确认销售商品收入的时间上存在认识上的偏差，会计人员过多的从会计制度角度，考虑谨慎性原则，强调所有权的实际性转移，而忽视税法规定的形式要件实现就应纳入收入，缴纳税款，混淆“预收账款”、“分期收款”等结算方式，将本应属于收款在前，发货在后的预收账款误按分期收款进行账务处理。 2、存在主观故意行为

2019年颁布新收入准则对房地产业的影响

2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式

企业确认销售收入的条件

企业确认销售收入的条件 房地产企业确认销售收入的条件有哪些？ 【解答】 《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。 我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。 也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： （1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书； （3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得； （4）成本能够可靠地计量。 房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： （1）合同总收入能够可靠地计量； （2）与合同相关的经济利益能够流入企业； （3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定； （4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。 中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有： （1）有建造合同，并且合同不可撤销的； （2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

收到的货款不挂在预收账款账务处理技巧

收到的货款不挂在预收账款账务处理技巧在老板的“授意”下，企业的财务人员有时不得不做些违反“税收法规”的事情，例如将应结转收入的款项挂账在“往来款”科目，目的也很单纯：为了少交企业所得税和增值税，或是至少达到延迟缴纳税费目的。 不放预收账款，放预付账款就安全了吗？ 现实情况是有些企业知道这类款项不应该放在“预收账款”，这样的话被税务稽查一查一个准，然后便将本应结转收入的收到的货款挂在“预付账款”贷方或“其他应付款”贷方，其实就是换了一个地方（科目）放，企业内心的OS估计是：“预收账款”挂账金额太大或者挂账时间太长的话税务局肯定会找上门的，但是呢，如果放在“预付账款”或是“其他应付款”税局会不会发现不了，抱着这样的侥幸心理感觉不会被税务稽查，但这么做也只是“掩耳盗铃”...... 事实上，往来账户是企业核算债权、债务账户的统称，主要包括“应收账款”、“其他应收款”、“应付账款”、“其他应付款”、“预收账款”、“预付账款”等账户。在企业没有设两套账的情况下，偷逃税款的重要手法之一便是在往来账上做文章。

现实中，常有很多企业尤其是往来账金额较大的企业，通过将营业收入挂在“往来款”的方式隐匿收入，少缴税款。然而，“往来款”并非“安全港”，将收入挂在往来款会存在很大风险，一旦被税局发现，补税，补缴滞纳金也就算了，还要写各种材料，不仅如此，还要对之前做错的账务进行更正处理，这时又会涉及到当期错账的更正、以前年度错帐的更正。忙的焦头烂额，真的是得不偿失！！！ 往来账调节利润的做法或违反税法规定 如果是应确认而没有确认的收入，按照税法规定，已经产生纳税义务，就会面临潜在的偷逃税以及滞纳金的风险，涉及的主要税种为企业所得税和增值税，下面我们来看看这两个税种纳税义务时间的一般规定： （1）“按照《企业所得税法实施条例》第九条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。” （2）“按照《增值税暂行条例》的第十九条的规定，销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

预收账款和应收账款有什么区别

一、预收账款和应收账款有什么区别 1、应收账款是资产类科目。 应收账款指企业因销售商品、提供劳务等业务，应向购货或接受劳务单位收取的款项，是企业因销售商品、提供劳务等经营活动所形成的债权。 2、预收账款是负债类科目。 预收账款指企业按照合同规定，向购货单位预先收取的款项。企业在发货前预收的货款，应作为企业的一项负债。 3、销售的时候先收钱后付货的是预收账款，先付货后收钱的是应收账款。应收账款主要用于赊销，销售的时候借记“应收账款”贷记“主营业务收入、应交增值税”,收款的时候，借记“银行存款”,贷记“应收账款”,如果已售出商品还没收到钱，计入应收账款的借方。虽然应收账款和预收账款的性质不一样，但是他们核算的都是销售业务，而且收钱时都是贷记“应收和预收”,发货时都是借记“预收和应收”所以借贷方核算的内容是一致的。 4、应收账款核算符合销售商品，提供劳务收入确认条件的所产生的债权，对债权人来说是一项资产。 5、预收账款核算企业销售商品，提供劳务根据合同协议约定预先收取的定金或预付款，对收款的企业来说，是一项负债。（也就是说在符合销售商品，提供劳务收入收入确认条件前收取的款项）。 二、应收账款转到预收账款的会计分录应该怎么做？ 应收账款贷方余额就是预收账款，会计上可以不做处理，填写资产负债表的时候做为预收账款加计就可以了。如果要转至预收账款： 借：应收账款-XX公司（贷方金额）

贷：预收账款-XX公司 预收账款按应收账款方式进行控制。按具体客户设置明细账，进行明细核算，具体可采用如下方式： 1、区域分布/具体客户模式； 2、合约结合具体客户模式； 3、具体客户模式，对客户不多的企业，采取具体客户模式进行明细核算。 三、怎么确定是应收款还是预收款 预收账款是企业按照合同规定向购货单位预收的款项。与应付账款不同，预收账款所形成的负债不是以货币偿付，而是以货物偿付。 应收账款核算符合销售商品，提供劳务收入确认条件的所产生的债权，对债权人来说是一项资产。

房地产开发企业收入确认规定

财税法规关于房地产开发企业 收入确认的规定 ★会计法规关于房地产企业收入的确认原则： (1)商品房已经移交； (2)已将发票或结算账单提交买方； (3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得； (4)成本能够可靠地计量。 在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。 ★税收法规关于房地产企业收入的确认原则： 根据国税发（2006）31号文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定，房地产企业开发产品销售收入应按以下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现； 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品

房地产开发企业会计核算方法完整版

房地产开发企业会计核 算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》 协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入

房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税

房地产销售收入的确认

一、房地产销售收入的确认范围 房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。 房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。 二、房地产销售收入的确认原则 房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。 房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。 在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。 三、房地产开发企业税法确认收入时限 （一）关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 （3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。 包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房地产企业预售和收入业务的会计处理

房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。 例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。 甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录

如下（单位，万元）： 2008年度会计处理： （1）2008年度收到预售房款 借：银行存款 4000 贷：预收账款——A1房产 4000. （2）预缴营业税、城建税和土地增值税 借：应交税费——应交营业税——A1房产 200 应交税费——应交城建税——A1房产 14 应交税费——应交教育费附加——A1房产 8 应交税费——应交土地增值税——A1房产 40 贷：银行存款 262. （3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借：管理费用——工资 50 管理费用——业务招待费 90 销售费用——广告宣传费 300 贷：银行存款 440. （4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×（5.55%+1%）] ×25%=34.5. 借：递延所得税资产 34.5 贷：所得税费用 34.5. 2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440

房地产开发企业开发房地产收入的确认.doc

根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则、《税收征管法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，自2003年7月1El起，有关房地产开发企业征收易。得税的征收管理规定 (1)开发产品销售收入的确认。 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应根据收入的性质和销售方式，按下列原则分别确认收人的实现： ①采取一次性全额收款方式销售开发产品的。应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 ②采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ③采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ④采取委托方式销售开发产品的。应按以下原则确认收入的宴现：第一。采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第二，采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第三，采取包

销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。第四，采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ⑤将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：第一，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。第二，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 ⑥以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 (2)开发产品预售收入的确认。 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 国税发[2006]3l号文件将房地产企业开发的产品，按开发项目的性质区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％；非经济适用房项