开发商当管家名利双收大房企贴钱也要做物管
开发商当“管家”名利双收大房企贴钱也要做物管
2014年12月18日来源：北京青年报
眼下，人们翻开形形色色的楼盘的楼书、广告，或者去售楼处看房，经常有穿着正式得体、端庄大方的物业管理人员形象映入眼帘。它在以另外一种方式传播着楼盘的信息：管理“高大上”，让您安心居住，放心生活……
曾几何时，物业管理是开发商眼中的烫手山芋，缴费率低下、管理人员与业主关系形同水火，很多开发商房子一卖完马上把管理工作交给外来的物业管理公司，然后“拍屁股走人”，遗留问题成为很多小区物业管理公司与业主矛盾的主要成因。有几年，物业管理在某种意义上讲已经成为维权、闹事、纠纷、欺诈的代名词。
那么，被广为诟病的物业管理行业何时成为开发商的宠儿，以至于不少大型房企即使贴钱也要把物业管理公司做好？实行十几年的物业管理招标制是否走到了尽头？开发商自持小区物业管理的前景如何？广厦时代就这些问题进行了采访。
小区物业管理正在成为开发商营销王牌
有很多买过房或者正在买房的人们可能会发现：当销售员领着你在样板间、园区进行实地考察的时候，经常会看到有正在精心打理花草的园丁向你点头问好，“偶然”遇到一个帅气的保安给你非常标准地敬一个礼，也许还会看到样板间的阿姨正趴在地上擦拭地板，让你感动至极，从而因为它的物业管理水平之高标准使你最终从众多考察楼盘中优先考虑购买它……
但当记者告诉你，这一切都是提前安排的，你信吗？
这一招在地产营销中叫“触点营销”或“情景营销”，就是用物业管理人员在工作中的素质影响买房人的判断。这就是为什么买房人去一些高档住宅看房时，对方往往非常在意客户几点到达售楼处，他们会缜密地计算时间，客户几点到园区、几点到样板间，这样一来方便安排物业管理人员进行“演出”。
以上案例只是开发商发挥物业管理公司功能之冰山一角。由于房地产也经过十几年的发展，大浪淘沙，能在市场上攻城掠地的房企逐渐减少，中小型的企业基本退出或正在退出主流市场，大型房企的时代来临。而集团化、规模化的房企更是将现有的社区业主二次置业以及消费看作未来的宝藏。抓住这些业主的喜好以及消费特点，无疑对企业未来开发、销售会积累起广阔的客户群，因此，做好物业服务就成为重中之重。
在北上广深等一线大城市，物业管理好的社区都已经在进行“一公里商圈”的营造，物业管理公司会与周边商业达成诸多让业主得到实惠的合作，比如送水、订餐、子女教育、代收快递、家庭日服务以及大量便利商品进社区的便民服务。
按珠江北京公司总经理的话说，做这样的活动物业公司得不到什么好处，但对于活跃社区业主生活、传播房企倡导的社区人文化都是大有裨益的，用流行的词叫：创造社区“黏度”。
传统物业管理公司经营为何举步维艰
相比于近几年兴起的新社区的物业管理，老小区的物业管理水平仍然难言乐观。
据了解，北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的课题《北京市物业服务企业经营状况调研报告》显示，去年在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元。
在专业人士看来，在调查的社区当中，老旧小区占了大多数，如果刨除新社区，物业费欠缴率将更高。
拿亚运村某10年的老楼盘为例，该社区是北京缴费率“相当高”的代表社区，缴费率在85%以上，那15%哪儿去了？
负责该社区的物业管理公司经理告诉记者，业主其实对他们的工作是非常认可的，包括两年前物业费由2.1元/每平方米涨到2.7元/平方米，大多数业主都投了赞成票；而缴费率没有达到100%，是因为开发商遗留问题，使一些顶层业主的房子每到雨季就漏雨，修修补补。但开发商已经撤场，业主将这部分损失算到了物业管理公司头上，而物业管理公司也“不好意思”再收这些已经蒙受损失业主的物业管理费。
上述《报告》同时提到，在调查的小区中，84.6%的物业企业处于亏损状况。究其原因，物业管理费不涨是主因。几乎每一个物业管理公司负责人都会抱怨：物业管理费已经十年没涨，而人工费用、管理费用、材料费用都在逐年上涨。
北京华体物业管理公司总经理李朝晖在接受北青报记者采访时表示：“北京绝大多数社区的物业管理费十年零增长。但物价上升因素造成的人员、设备、采购、管理成本却增加了许多。”李朝晖介绍，十年前，根据有关规定，城镇户口的员工物业管理公司要负责上保险，而从前年开始，所有员工无论城镇还是农村户口一律要强制性上保险。如此一来，每个员工每月将近600元的保险费用加到了物业管理公司头上，但物业费一分也没有增加，这笔费用又成为物业管理公司身上的“重负”。
为什么品牌房企都爱当“管家”
前文分析了老旧小区物业管理艰难的原因，那么为什么目前在售楼盘的房企都偏偏要重点扶植公司的物业管理部门呢？一度被认为是最符合潮流的物业管理公司招标制似乎也慢慢被人们所淡化。
北京和裕地产副总经理王骞在接受北青报记者采访时表示，多年以前的房地产企业还没有规模化，很多公司只有一两个楼盘，为了好卖房，往往将物业管理费当作一种“添头”回馈给业主。比如“买房送10年物业管理费”、“介绍一个朋友买房可免两年物业管理费”
等等，骨子里就没有把小区管理当作一回事。而当初物业管理观念也没有深入人心，业主也没有意识到服务好坏是跟收费多少是成正比的。结果入住后，开发商撤场，承诺给业主的物业费只能与后来的物业管理公司交涉，往往成为了双方交恶的开始。
“而近几年，开发商，尤其是品牌开发商，项目越多就越发重视物业管理，基本每个大型房企都成立了自己的物业管理公司。在物管行业，保安、保洁、绿化、工程、中控、客服、车辆管理是必备的六个因素，无论是建筑面积百万的楼盘还是几万平方米的小型社区都必须具备这六个条件。因此，规模小的社区往往由于物业费收缴不力，又要支付这六个部门的支出，所以经营往往难以维系。而大型社区或有多个社区的开发商，资金实力雄厚，而且大多新建楼盘，有前期开发商先行支付物业管理费，业主往往入住时已基本认同服务收费，因此不出大的意外，物业收费比较顺利。加之是几个甚至几十个楼盘统一管理，人员、设备资源能够共享，因此还是能够正常运营的，“我们几乎所有开发小区都能达到收支平衡。”王骞说。
现在的在销楼盘也给买房人送物业管理费，但不再向前些年那样甩给物业管理公司，而是直接从销售部门划拨，物业管理公司不会赔钱，因此，越新的楼盘物业管理水平越高。
物业管理公司转型拥抱新“业态”
大型房企自不必说，一些小型房企对物业管理的转型也颇为新颖。
比如位于丰台某标志性社区，这个30多万平方米的老社区断断续续卖了8年，迟迟没有拿新项目，是因为公司地产开发受资金、规模等影响不足以与大型房企竞争，该项目一旦清盘就意味着公司要么转型要么解散。
而该公司负责人的做法是：成立一家物业管理公司，将自己开发的社区自己管理，所有员工众筹集资成为公司股东。该负责人告诉北青报记者，他这样做原因有三：第一，所有房子都是这批员工卖出的，他们和业主的关系非常好，有先天的优势成立物业管理公司；第二，除了现有的这一个项目，他们代建的还有一个大型的经济适用房项目，由于地缘优势，如果参与物业管理招标的话也很有可能成功，这样一来规模也有了；第三，是因为看中了物业管理公司新的“业态”。
什么是新“业态”？
大家是否看到目前东奔西走在各个社区的“社区101”、“叮咚小区”等进行一公里商圈的新型产业？您只要在家中拿手机购买新鲜果蔬、便利店商品、餐饮、书籍等等商品，不到一个小时基本就能送货上门。而这些服务是离不开物业管理公司的，这些新产业不仅给业主带来了便利，同时也给物业管理公司带来了客观的收入。
除了这些新鲜产业，传统的社区活动也使物业管理公司看到了前景。以往，一个商品要进社区进行销售或者推广，只需花500元-1000元交给物业管理公司即可，而在全民销售的今天，越来越多的商业机构愿意付出更多代价去社区发掘业主的购买潜力，也愿意付出更多
的回报给物业管理公司。比如，在社区进行车展，每卖一辆车，都有物业管理公司的佣金。每年，类似的社区活动有很多场，家具、汽车、旅游、地产、新鲜果蔬、银行理财等等算下来，全年收入绝对是以前难以想象的。本版文/本报记者张舰
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答谢老业主方式有哪些？
一、送物业管理费。这是最常见的答谢方式，这部分费用现在往往是由开发商直接从自己的营销费用中支出。
二、送旅游。新盘推介采取这种方式比较常见。对于老社区的业主，开发商一般会给老业主一个比旅行社便宜得多的折扣，如果一旦买房成交，开发商会垫付旅游费。
三、请老业主吃饭。有的开发商甚至将是否请社区内所有业主吃过饭当成物业公司考评的一项指标。除了大规模地请老业主吃饭，更多的高端社区开发商推出的是定制宴，老业主带朋友考察开发商项目，开发商出钱请客。
四、打儿童牌。每周推出亲子活动，与国际知名的儿童家居厂家合作，未来业主购买该品牌家居都会享受超低的折扣。
五、商品打折。奢侈品打折一般都是商贸公司搞促销，大品牌过季品、工厂货，用开发商会所售楼处的周六日，对业主准业主搞打折。
此外，很多开发商会针对业主有定制化的活动，这个根据业主兴趣和需求定制。
现代物业管理模式及发展
现代物业管理模式及发展 随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。 一、传统房屋管理与物业管理的区别 现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理 有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。 综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。 表1.1 物业管理和传统房屋管理比较
单一业主物业管理模式初探
单一业主酬金制物业管理服务模式初探 吴怀玉 什么是物业管理？按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 这里面包括三个层面： 第一、要有业主和物业服务企业； 第二、要签订物业服务合同； 第三、服务内容明确界定。 从物业的具体业态来说有多种多样，例如住宅、公寓、写字楼、商场、体育场馆、剧场、学校、机关、企事业单位等等，对于这些物业业态，是否都符合条例的定义？又如何做好物业服务那？这里我们仅对单一业主的物业管理服务模式进行研究。 单一业主，顾名思义就是业主只有一个。比如体育场馆、学校、机关等。单一业主有什么特点？ 第一、业主是一个，但使用人众多， 第二、服务需求多样性，商业性的物业更多考虑客户的需求； 第三、物业管理与其他的业务融合性高； 第四、业主的自我意识强烈。 针对这些特点，做好物业服务就不能按照传统的模式进行，要从理念上和方
法上进行创新。一般意义上的物业管理具备以下五个方面特点： （一）综合性 物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，此外还可提供全方位、多功能的特约服务。 （二）专业性 物业管理作为房地产的消费环节，属于房地产综合开发的延伸和完善，提供的是专业化的管理和服务。它是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备、专业的工具设备、科学的管理制度和操作规程。 （三）委托性 物业管理所有活动的开展都是以物业管理企业接受业主或使用人的委托，经过双方商议后，明确委托事项，双方责任，利益分配等之后进行。 （四）有偿性 物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理条例第四十一条、四十二条有明确规定： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （五）公益性 物业管理企业由于所处的区域优势，除了提供物业管理的有偿服务外，还可
物业服务管理基本知识宣传
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
物业管理商业模式及写字楼物业管理
物业管理商业模式 模式一:物业服务提供商 物业服务提供商,又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是,物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务,来获取物业服务费的收入。其实质是,物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式,但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。模式二:物业顾问服务商 物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。 模式三:物业资源开发商 物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服
物业管理基础知识_应知应会
前言 随着市场经济的不断发展，物业管理性价竞争日趋激烈。为了提高对物业管理的认识，加强物业管理服务素质性价的提升。工程部积极响应公司的号召，结合部门的实际工作情况，将物业管 理工作中的每一个工作细节不断精细化，使每一位新入职员工都认识***、了解***、熟悉***，献身***；从而提高在职人员的业务技能和工作应变能力，更能熟练地完成本职岗位工作；拟定编写*****工程部小区物业管理应知应会培训教材，此教材以物业管理基础知识、公司基本概况、工作应知应会、物业管理服务条例、以及金海花园设备设施的使用说明都作了较为详细的介绍。由于时间仓促，本次是初次编写此培训教材，在编写过程中有许多不到位之处，希给予修订补充，不断地完善本教材；共同提高自身的业务知识和业务技能，提高物业管理服务水平。 物业管理基础知识-应知应会 目录 第一章、公司慨况 第1节、公司简介 第2节、公司经营理念 第3节、公司企业文化 第4节、公司组织机构 第5节、公司人事管理原则
第二章、物业管理基本知识 第1节、物业管理基本概念 第2节、什么是物业 第3节、什么叫物业管理 第4节、什么是物业管理公司 第5节、什么是业主、物业使用人、业主大会、业主委员会 第三章、基本常识 第1节、物业的分类 第2节、物业管理中的七大管理 第3节、物业管理行业的特点 第4节、物业管理的服务容 第5节、物业管理条例 第6节、物业管理费 第7节、专项维修资金 第四章、物业管理从业人员的基本要求 员工守则第1节、总则 第2节、工作态度 第3节、服务态度 第4节、仪容仪表 第5节、行为举止 第6节、投诉处理 第7节、拾遗、赠物的处理 第8节、护公物、维护公共卫生 第五章、员工管理第1节、招聘和录用 第2节、入职规定 第3节、试用规定 第4节、劳动合同管理 第5节、工作时间规定 第6节、考勤管理 第7节、考核管理
最新管家物业服务模式资料
一、亲情管家服务模式 高端物业服务，首先是基础层面的服务，也就是我们常说的常规性的基础服务如保洁、保安、保修、保绿和客户服务，在这个基础上高端物业更多的是要考虑业主深层的服务需求，即在做好基础服务的前提下，营造和满足业主对文化生活及情感的深层次服务需求。这种满足业主精神层面的需求，是高端物业与普通物业最主要的区别，高端物业服务要以业主即时的需求为转移，需要对业主的深层需求有充分了解和把握，这种理解和把握需要一种理念和模式来引导和开发，从而才能持续的为业主提供与高端物业真正相配套的服务。基于这种认识，亲情管家服务模式更着重的是引导员工思考，怎样了解业主，怎样建立业主服务档案，怎样运用业主服务档案从情感上贴近业主，怎样料理业主和小区诸多的事务，怎样保持适度的服务距离，怎样成长为职业的亲情管家，因此，亲情管家服务模式是一种服务态度的模式，服务思维的模式，服务角度和服务创意的模式，而不是传统意义上的服务标准，不像酒店式服务、个性化服务、定制化服务、管家式服务（包括英式管家、德式管家和美式管家）、金钥匙服务等等所宣扬的那种极致服务，而是从中国传统文化中的亲情伦理的角度，探索出适合现代社会人们情感需求的服务思维和服务准则。 这里的亲情并不是家族血缘关系意义上的亲情，而是在社区交往中延伸“严父慈母、兄友弟恭”的民族传统文化精神，扩展成友好关注、文明礼让的“仿亲情”，通过物业公司的仿亲情服务，消除人与人之间的精神隔膜，淡化陌生感，瓦解业主的自傲，消除服务人员的自卑，重拾深埋在我们精神世界里的亲情文化基因，释放被现代社会商业化制度化抑制了的情感需求，营造氛围进行情感交流，从而获得广大业主的认同支持。经过长期持续的这种转化，使高端物业服务中的人际关系进入和谐稳定的状态，形成超越家族的更广泛意义上的亲情文化。物业服务不仅是服务和为物业保值增值，还要承担起塑造和谐人际关系的重任，亲情管家服务模式就是要在服务的过程中塑造这种超越家族亲情层面的更广泛意义上的亲情文化，把高档社区塑造成充满温馨的亲情家园。 亲情是亲切和情感的融合，亲情服务就是把在家中对待父母兄弟姐妹的态度和感情运用到服务中来的一种方式方法，对待长者要像对待父母那样充
物业管理基础知识汇总
物业管理基础知识 1、什么是物业？ 从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。 2、什么是物业管理？ 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3、物业管理的基本内容是什么？ 按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务 三大类。 常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理、环境卫生的管理， 绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务等。 针对性的专项服务包括：日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教 育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务，经纪代理中介服务等。 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充。 4、社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的最基本的特点是业主自治自律与物业管理 企业统一专业化管理相结合。 业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，它是所有业主使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提；其次是要志成立精度委员会，它对物业管理企业具有先聘楷和解聘权，是业主自治的关键。 物业管理的作用是：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提 高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限用确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。 5、精度是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在 物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。 物来使用人是指房屋、市政、肥用设施及场地的使用人。它既包含业权人，也包含非业权人。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成主的代表物业全休业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 6、物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务 7、物业管理公司的权利和义务是什么？ 物业管理公司在依据《物业管理委托合同》对受托物业实施管理过程中，具有以下权利：(1)根据有关法规，并结合实际情况制订管理办法。
从零开始学做物业经理第一部分物业管理基础知识
从零开始学做物业经理第一部分物业管理基础知识 The pony was revised in January 2021
从 零 开 始 学 做 物 业 人 撰稿：沈露明 序言 2017年1月国务院决定取消二三级资质行政审批，9月取消了一级资质核定，这两个文件的出台，无疑像两枚重磅炸弹在物业行业内引起了强烈的震动。 首先，正确解读两个文件的的含义是关键，取消资质后，物业管理市场的竞争态势将会彻底改变，从行业管理的层面上是从政府行政管理到市场监管、从事前管控到事中事后管理、从行政主管部门到行业协会的转变；对物业企业的管理而言，将是从对企业的管理转变为对企业行为的管理、从对企业的管理转变为对项目的管理、从对企业的管理转变为
对人员的管理、从行政主管部门的一方管理转变为多方共同监督管理。 其次，对物业管理从业人员管理也会带来质的改变，行业对优秀物业管理人员的需求会剧增、物业管理人员的素质要求大幅提高、对综合型人才的需求增加。 取消资质后，甲方和业主的选择空间越来越多，随着物业服务价格的放开，行业市场竞争愈加激烈，市场优胜劣汰或购并热潮将会不断涌现。 企业如何在今后的市场环境中有效生存如何适应未来的物业管理市场复杂局面市场化能力将成为企业关键成功因素之一；物业企业经营、管理能力的提升将成为核心能力。 越来越多物业服务企业都已经意识到精细化管理的重要性。我想这是缘于物业管理市场的竞争日益激烈，业主要求不断提升，市场分工逐步细化，管理成本逐年上升，盈利空间趋向缩小，企业生存和发展面临的压力正在加大。此外，对品牌的追求也使得很多企业在精细化上下功夫。 目录 第一部分物业管理基础知识-----------------------------------------------------3 第一节物业与物业管理-------------------------------------------------------4 第二节物业管理的类别、性质与原则-------------------------------------------7 第三节物业管理的内容和基本环节---------------------------------------------8 第二部分物业管理中工作重点及具体操作------------------------------------------6 第三部分物业管理相关名词（词条）解释 第一部分物业管理基础知识
物业管理基础知识培训
物业管理基础知识培训 https://www.wendangku.net/doc/a51894842.html, 评论0 条 收藏网摘： 物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等； 配套设施、设备分为：市政设施、文化娱乐设施、交通设施等； 场地分为：庭院、绿地、道路等。 物业侧重于使用、服务和管理角度。 物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，创造良好的自然环境。）2、耐久性（“精心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权）物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于 11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志者我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。 物业管理的特性：1、覆盖面广（从地域上看，管理面广，从管理对像上看，包括的范围也比较宽。从服务对象来看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用）2、服务性强（物业管理人员属于社会服务人员，服务是物业管理的根本属性）3、专业性强4、业主处于主导地位（业主是物业的主人，在物业管理中业主始终处于主导地位，实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标形式选择物业企业的服务，只有被业主接受，企业才会有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物业管理与社区管理相结合 物业管理的主要内容 （一）物业的接管验收：主要是根据物业管理委托服务合同制定物业的接管验收方案，按照有关规定组织物业的接管验收。 （二）物业管理方案和制度的制定：（1）建立物业管理企业的相关管理部门，确定人员编制（2）在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议（3）根据委托服务合同制定物业管理方案（4）制定各项物业管理制度（5）制定物业再开发利用方案（6）制定物业管理费用收支计划，并控制预算（7）制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务 （三）客户管理服务：（1）提供业主或使用人入住服务（2）有计划地与客户进行有效沟通（3）接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉（4）拟写物业管理的常用文书（5）建立与管理物业管理档案（6）测算并收取物业管理费用（7）对专项维修资金的使用进行管理（8）在管区内组织和管理各种有益的文体娱乐活动 （四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务：（1）向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设备设施的安全管理（2 制定房屋及附属设备设施的维修养护计划（3）对房屋进行日常养护和维修（4）管理监督业主或使用人室内装饰装修工程（5）对房屋附属设备设施进行日常养护和维修（6）运用智能化物业管理系统进行管理（7）对特种设备的委托维修养护工作进行管理（8）编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案 （五）安全服务：（1）制定物业管理区域内安全防范设施的设置方案，正确设置消防器材（2）提供物业管理区域内的安全保卫服务（3）进行消防安全管理（4）对进入物业管理区域内车辆的行使和停放进行管理（5）预防和及时处理物业管理区域内的各类突发事件
物业管理基础知识试题1答案
............ 肅為viZmf-........................................... 物业基础知识试题 部门： ___________ 姓名：_______________ 一、填空题（每题2分，满分10分） 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及 业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专 用、政府监管的原则。 4、正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于_5_年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于_5_年；（三）供热与供冷系统，为_2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为_2_年。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者_ 具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰 装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题（每题1分,满分20分） 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A） A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告 2、物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（ D ）的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ） A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有 人管，这体现了（B） A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（ C ）实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定，要有全体业主的（ B ）通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格，需向（ C ）部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是（A）
物业管理的基本知识内容
1. 物业 1．1 物业的起源与含义 A.物业管理的起源 物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国只有约十几年的时间，在当时英国经济发展迅速，城市人口大量增加，房屋的需求也相应增大，这就导致了居住环境变的恶劣，房屋设施损坏严重，租金拖欠问题突出。OC tacia Hill女士为其物业制定出一套行之有效的管理办法，获得了成功，首开物业之先河。从此物业管理逐的到世界各地，并不断发展成熟。 香港的物业管理也是沿自英国（殖民地）。大约在50年代，香港可以说是没有物业管理，使早期发展的一些物业因无维修保养、日久失修而开始破落，居住环境恶化。到了这种地步，人们开始逐步认识到防止建筑物过早残旧是有效的物业管理不可缺少的条件，且可使物业增值、保值。在50年代中期，香港政府兴建了大量的廉租屋以应付需要。因而从英国聘请了多位专业人士来港从事物业管理。可以说专业物业管理是由政府引进的。到了60、70年代，由于大量大型私人楼宇的兴建，公共设施更加完善，而住户的生活素质也在炎提高，对完善的专业物业管理所提供的服务更加重视，也开始逐成熟。 我国的物业管理大家在5年前可能还没有听过，其实中国第一家物业管理公
司是在80年代初在广东成立的。开始多数是以合资的形式负责外销楼的管理，但随着人们生活水平的提高对服务有了更高的要求。物业管理迅速在中国推行开来。现在，我可以说在座的各位很幸运，因为大家加入了一个被誉为十大朝阳行业的物业管理行业。 香港与中国的物业管理公司目前基本上都有两类，一类是依附于大型发展商的物业公司，台香港长江集团、恒基，大连的万达，他们通常只管自己的物业，竞争相对较小；另一类就象我们戴德梁行，没有自己的物业，但是优势是比较专业，并且对中小业主来说心里感觉更好。因为我们更加可以照顾到他们的利益。 B．物业管理的含义 说到物业管理，我们首先要搞清楚什么是“物业”。“物业”一词是由英文“property”引译而来的。就我们所称的物业管理公司，在英文就是“property Management Co., Ltd”。“property”的本意是比较广的，包括“财产、资产、拥有物、房地产”等。但从物业管理的角度来说，物业是由已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一个单栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。 1．2 物业的分类
管家物业服务模式
三、物业服务模式 依据上述对紫檀山项目的认知分析，结合我们的专业之经验，我们对紫檀山项目的物业服务模式研发提出“亲情英式管家”服务模式，对该模式做如下说明：?主动面向业主：“管家管理”服务模式中，管家助理将不再在办公室内等候业主前来提出服务需求，而是走出服务机构，形成移动的服务界面，主动获取业主需求信息并随时、快速满足业主需求； ?专业化服务：设立专门的服务机构——管家服务中心，提供专业化的服务； ?在小区各栋设立大堂管家管理中心，设立专门的管家助理，把业主的满意度作为本源，把情感因子注入社区文化，引领业主之间的情感依赖； ?管家终端处理：每一位业主将只需面对专门为其所在辖区设置的一位管家，当业主有需求时，只需联系本辖区管家，全权负责寻求为满足其需求的所有资源并进行操作，直至业主需求得到满足为止，在此过程中，管家对业主的服务将达到零时差、零缺陷和零干扰； ?识别需求、不断创新：管家在与本小区业主不断的沟通与定期的走访中，及时获取业主新的需求信息，服务中心所有人员对这些信息进行识别并付诸实施，在不断的研究创新与满足业主需求中，形成对本小区业主具有个性化的“贴心服务”。 “亲情英式管家”服务模式在项目服务上体现“只有你想不到的，没有我们做不到的”理念，全程体验“专业、敬业，认真、亲情的工作态度，取代常规物业对物的管理思路，全面推行对人的服务。从销售阶段的熟悉业主到推荐日后的正常管理，都由专职管家负责，建立管家服务中心，一站式服务，管家服务中心具有相对的调配权，对业主施行个性化服务，减少服务环节，在后台操作，实行一对一服务。 在做好常规物业服务管理，实施上述管家服务的同时，我们还将为客户提供各种个性化服务： 1）家居钟点工服务 1、根据客户需求提供家居清洁、烹饪、接送孩子等多种服务； 2、携带酒店式服务车、专业清洁工具及用品上门服务； 3、服务人员形象良好，接受过全面专业技能培训(包括清洁技能、沟通技巧、
物业管理服务模式设想
物业管理服务模式设想 一、物业管理模式设想 中海物业致力于以实践多年的结合中港两地先进物业管理经验的管理模式，充分发挥企业“超前化的服务、精准化的服务、规范化的服务、个性化的服务、菜单式的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化的运做成本、专业化的服务”九大管理优势，为每一位物业使用人创造一个“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活和购物环境。 以下是我司对贵公司推荐项目物业管理的初步设想，并将随着对项目的深入了解与介入逐步完善。 1.1 全面导入ISO9000国际质量管理体系 在项目的物管中全面导入ISO9000国际质量管理体系。中海物业作为国内首家通过ISO9002认证的物业管理企业，通过7年的实际运作并结合市场开拓过程中的需要，率先对这种基本的质量管理体系进行超越，并且将在本项目的实际管理过程中导入。 1.2 全面引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运 用到日常管理之中。 作为国内首家通过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围培养物业使用人的自律意 识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。在本项目日常物业管理中引入环境管理
体系，通过各种具体管理措施如垃圾分类、节约用水等，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中，处处体现绿色环生态环保理念。 1.3 全面推行酒店式特色物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中 ～以家园服务网为依托, 为广大业主提供全面细致的便民服务 中海物业于1999年于同行业首家导入现代酒店管理理念和技术，将酒店式物业管理模式与物业管理有机地结合起来，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务。无论是发展商还是业主、用户，让他们每一刻都可以切实感受到与众不同的尊贵和自豪。同年中海物业又在同行业中首家创立了中海家园服务网，本着“业主至上，服务第一”的服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，为广大业主提供全面、细致、温馨的人性化、个性化服务。 经过近六年的成功运作，中海物业积累了丰富的酒店式管理经验，针对项目的高档次定位，我们将在管理中有效整合公司各方面资源，充分发挥家园服务网的优势，广泛利用各种社会资源，为业主及物业使用人提供全天候、全方位、全过程的专项服务与个性化服务，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过服务中心训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的“五大酒店式特色服务”——私家区域日常维修养护服务、私家区域清洁服务、礼仪服务、商务配套服务、贴心管家式特色服务，并在履行这些服务的过程中，根据业主及物业使用人的需要随时增设服务项目。
物业管理基础知识
物业管理基础知识 1．物业：物业管理活动的物质载体，是联结物业管理相关法律关系主体之间关系的介质。原为香港地方俚语，意指单元性房地产，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。2．构造物：指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体，包括建筑物和构筑物两类。构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。 3．建筑物：指定着于土地上下，由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成，供人居住或用于其它目的使用的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态，是指用建筑物料与外部空间隔开，可以容纳人在其中活动的建筑物。 4．物业管理区域：物业的集合，是物业管理的基本单位。 5．居住物业：指专供居住的物业，包括住宅小区、别墅、公寓等。 6．商业物业：指业主或物业使用人用于商业（商务）活动的物业，包括写字楼、购物中心、商铺、酒店等。 7．工业物业：指用于工业和交通运输生产活动的物业，包括工业厂房、仓库等。 8．其它类型物业：体育类物业（体育场、体育馆、健身房）、文教娱乐类物业（学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场）、卫生保健类物业（医院、疗养院、养老院）、交通类物业（车站、空港）、名胜古迹类物业（古建筑、名人故居）和宗教类物业（教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠）等。 9．混合物业：一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。 10．公产物业：产权归国家所有的物业，包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物业。 11．私产物业：产权归个人的物业。 12．单位产物业：产权归单位所有的物业。 13．私益性物业：为五官产权人垄断性占有和使用，能为其创造生活便利或带来经济利益的物业，如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。 14．公益性物业：指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。如行政办公类物业、学校、医院、图书馆、礼拜堂等。 15．物业内容的二元性：指建筑物和建筑物所依附的土地。 16．设施设备的配套性：指物业以其各种配套设施设备满足人们各种需要的特性。
邓玉麟《解析物业管理管家服务模式(2天)》
解析物业管理管家服务模式 课程背景 中国的物业管理从1981年起源于深圳，经过了三十多年的探索和发展，从早期的前业主时代、为业主时代发展到了今天的新业主时代。业主作为物权所有者也是物业管理的主导者，业主满意度和忠诚度将决定物业项目的管理权，物业管理的服务内容也从最初的基本服务发展了对优质服务、全方位服务甚至个性化服务的转变，如何体现服务价值、让服务真正成为企业获得业主和市场认可的核心竞争力，成为了各物业企业提升自己服务品质和企业核心竞争力的关键。 随着市场竞争的日趋激烈，各物业品牌企业在管家模式方面进行了大胆的创新与实践并均取得了非常好的效果。管家式物业服务模式是对目前中国传统和常规物业管理模式的一种突破，它是针对高档社区物业的特征而设计的一种个性化物业管理模式。它根据社区客户群体的特点，结合物业管理行业的特点，以满足客户各种需求为目的的，以物业管理常规服务为基础，以‘“生活管家”和“事务管家”为服务特色，整合外部资源进行信息和服务共享，为客户提供个性化的生活服务平台，以“一条龙”服务为方式的一种新型物业管理模式。 课程收益 通过学习了解管家服务模式的起源、发展及未来的走向，帮助物业服务企业、项目管理人员正确认识管家服务模式在项目管理中的作用，真正体现物业企业的服务价值； 改变项目经理管理思维，通过各种案例和现场讨论深刻剖析，培养忠诚客户真正做到让业主对物业的信任和依赖、全面降低投诉率、提高满意度； 通过物业案例分享，帮助物业服务企业正确导入管家服务模式。 课程对象
各房地产企业分管物业领导及物业服务企业总经理、副总经理、总监、区域总经理、市场总监、品质总监、及物业企业其他中高层管理人员； 物业管理公司运营管理中高层管理人员及客户服务版块管理人员。 D1.9:00-12:00 什么是物业管家 一、物业服务模式在不断创新（计划授课35分钟） 1、传统的物业管理模式 2、物业项目服务模式在创新 （1）自身原因 （2）市场因素 （3）竞争机制 （4）购买卖点 二、到底什么是物业管家（计划授课35分钟） 1、物业管家服务模式的产生契机 2、精准定位物业管家 【情景案例1】 现场讨论：画出你心中的管家和你所理解的物业管家 点评讲授：物业管家的定义和定位 3、物业管家服务模式的服务要求 休息15分钟
物业管理十大盈利模式
物业管理十大盈利模式 毋庸讳言，目前中国物业管理行业的发展面临经营困局。收费标准十几年不能提高；物业服务人力以及各类物业服务资源物价不断上涨；保安公司、清洁公司以及设备机构等各类专业服务机构，不断蚕食物业管理一体化服务；物业管理客户（业主委员会或业主单位）手握物业资源，面对诸多物业服务企业，具有得天独厚的谈判能力，要求降低服务费用，提高服务质量，等等。这些就是目前物业管理行业所面临的市场环境。 和任何个人的发展一样，物业管理企业无法选择环境，只能选择应对市场环境的策略。纵观二十年来中国物业管理行业发展，为了企业的生存和发展，物业管理企业各出奇计，形成了形形色色的经营模式。通过对这些经营模式的梳理，有利于物业管理企业根据自己的企业内外环境，选择适合自己的经营方式和盈利模式。 根据物业管理企业的经营战略、发展策略以及利润增长结构，可以将目前物业管理企业的盈利模式归纳为十个大类。 1、战略服务经营模式 这是一种物业管理企业作为地产开发企业的附属机构，从属于地产开发企业的发展战略而形成的经营模式。由于物业管理企业本身利润偏低，加上近年来市场环境不断恶化，即使是物业管理行业发展良好的深圳、上海、北京等城市，物业管理行业平均利润率都不超过5%。在地产开发商看来，就企业的回报而言，物业管理子公司所产生的利润在其集团企业所占的份额几乎可以忽略不计。物业管理子公司承接非自主开发的物业，回报低，风险大，而且削弱了自主开发地产项目的服务竞争力优势。由此，很多物业管理企业将经营定位于集团企业地产开发战略服务，退出外接物业项目。如深圳几家知名地产企业下属的物业公司，就是典型的服务于集团地产整体战略的经营模式。 2、内部专业化模式 这是物业管理企业将专业化服务市场内部化的一种经营方式。为了避免物业管理企业利
物业管理模式
物业管理商业模式 模式一 物业服务提供商: 物业服务提供商，又称基础服务模式，是目前占绝对优势地位的主流商业模式。其特征是物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务来获取物业服务费的收入。其实质是物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。物业服务提供商对应的收费模式为包干制（虽然也有少数企业名义上采用酬金制模式但实践中依然采用包干制的费用核算方法）,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平；缺点是交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。 模式二 :物业顾问服务商 物业顾问服务商,又称不动产顾问服务模式,通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式，典型代表是成都嘉宝和国际“五大行”。其特征是,物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务,通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务,向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务,向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务,来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是,物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。物业顾问服务商模式适用的客户类型主要有三种:高端产品的开发企业、缺乏经验的物业服务企业和投资型物业的业主。该模式的优点是资本投入少,企业收入稳定,经营风险低,专业形象好,房地产上中下游产业链的打通,有利于信息的利用和资源的整合；缺点是收入相对公开透明,企业利润难以快速增长,客户对企业的专业素质和品牌效应要求较高。 模式三:物业资源开发商 物业资源开发商,又称为多种经营模式,通常是具有地产开发背景且具备丰富的物业衍生资源的物业服务企业采用的商业模式,典型代表是绿城和上海仁恒。其特征是,物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营,通过搭建物业平台的方式,直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易,来获得物业服务费用以外的收入。其实质是, 物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。物业资源开发商模式的商业逻辑是:物业服务企业的关注重心从业主的物业服务需求本身转向基于物业服务平台衍生的多元化需求。由于物业的不可移动性和物业服务的自然垄断性,决定了基于物业服务形成的消费平台的相对垄断性。相对于众多消费品的商家来说,物业服务企业的优势在于能够利用最为接近终端客户的地域优势,最为准确地为商家提供消费者的需求信息,最大限度地为商家降低服务成本,因此自然便于其利用与业主形成的物业服务关系搭建具有相对垄断地位的消费平台,最为便捷地促成商家与业主之间的交易撮合,并从中获得自身的商业利润。“物业搭台、商家唱戏、业主捧场”,当前一些企业试水的物业服务电子商务,正是运用最新网络信息技术探索平台收费商业模式的实践。物业资源开发商模式适用的客户类型,多为具有经营价值的高端物业业主。该模式的优点是能够充分利用企业掌握的物业资源优势,实现经济效益的最大化有利于物业服务企业增加收入,分散主业的经营风险；
物业管理基础知识
物业管理基础知识 目录CONTENTS 第一章物业管理概述 一、物业 物业的定义 物业管理中的物业，通常是指各类建筑物、构 筑物、场所极其附属的设备、设施和相关场地。 可以是建筑群，也可以是单体建筑。 现代物业按使用功能分类 1、居住类物业：住宅小区、公寓、别墅等 2、商业类物业：商务写字楼、商场、酒店等 3、工业物业：工业大厦、工业厂房、仓库等 4、其他物业（亦称之为特种用途物业）： （1）体育类物业：体育场、体育馆、健身房等 （2）文化娱乐类物业：学校、剧场、音乐厅等 （3）卫生保健类物业：医院、疗养院、养老院等 （4）交通类物业：公路、铁路、桥梁、码头等 （5）宗教类物业：教堂、宗祠等 相关的设备、设施和场地 （1）设备： 给排水设备、消防设备、供暖供冷设备、弱电设 备、照明设备、电梯设备等； （2）市政共用设施： 市政道路、水、电、煤气、电话、有线电视等。 （3）相关场地： 如停车场、庭院、道路等 二、物业管理 物业管理的含义 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理丰富的内涵 （1）多个责任主体的共同活动 （2）必须依据法律、法规以及合同约定 （3）一个物业管理区域内 （4）共用部分和共同事务的专业化服务 （5）产品是服务 （6）对公共秩序提供辅助、协助性管理服务 物业管理的必要性 （1）业主住户要求提高 （2）楼宇兴建渐具规模 （3）物业设备先进
（4）地产发展需要 （5）生产发展需要 物业管理活动的特点 （1）全天候服务 （2）无形与有形的结合 （3）生产和消费的同时性 （4）易逝性 （5）业主导向性 （6）差异性 （7）物业服务和住用者的不可分割性 （8）不可储藏性 构筑物业管理的理论体系 （1）以建筑物区分所有权为基础 （2）以物业服务合同为核心 （3）以等价有偿为前提 （4）以专业服务与自治自律相结合为手段 （5）以追求客户满意为根本 （6）以保证物业正常使用为目标 物业管理的起源及发展 （1）世界上物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代，当时英国大工业正处于发展的高涨阶段，对劳动力有巨大的需求。 奥克维姬·希尔（OCTAVIAHILL）女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，成为世界上物业管理的起源。 （2）物业管理在中国香港的发展 中国的物业管理是遵循英国——香港——深圳——内地这个 轨迹发展而来。 1953年圣诞前夕，香港九龙石硖尾寮屋大火，造成5万多人无家可归。 政府兴建7层公营房屋安置灾民，1954年第一座落成。同时政府开始由英国引入房屋管理，由此展开了香港公共房屋建设及物 业管理的历史。 （3）深圳的物业管理 1981年3月10日，国内第一家管理专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。 1993年6月30日，成立全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 1994年6月18日，全国首部物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业条例》颁布，同年11月1日开始实施。 所以说深圳一直走在全国物业管理的最前沿，起行业带头人的角色。 中国物业管理行业的相关法规 1、《物权法》：2007年3月16日十届全国人大第五次会议通 过，同年10月1日起实施。