北京市高端别墅市场需求调研分析40

北京市高端别墅市场需求调研分析40

最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享，希望能给各位一些启示。

1 需求调研说明

1．1需求调研目的

对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。

1．1．1解决方法

本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。这样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。

1．1．2调研范围

为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业

分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。

1．1．3样本确定

为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈部分，我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。

1．1．4调研问卷数量

本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。

1．1．5样本有效性说明

本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京别墅市场价格分布区间大致吻合，可以有效的代替别墅购买人群。

个体特征分析

1．2受访人群以中青年为主

在受访人群中，年龄30岁以下的比例为42％，31-40岁之间的比例为34％，表明这次调研总体年龄情况偏年轻，购买群体日趋年轻化。这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。

图表2-2年龄分布回答该题N＝345

1．3教育程度普遍较高

在受访人群中，大专以上学历的比例为96％，其中本科为60％，研究生为15％，一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。

图表2-3教育程度分布回答该题N＝264

1．4购房决策主体的性别正在模糊化

在受访人群中，男性的比例为53％，女性达到47％，女性在家庭购房中的决策权逐渐显现，“男主外，女主内”的传统观念变得模糊。从女性思想角度出发进行营销推广不失为一种补充。

图表2-4 性别比例N＝397

1．5服务业从业人员、中高层管理人员是需求主体

在受访人群中，从事服务行业(包括金融、保险、地产、广告、贸易等)的人群占了65％，制造业(电子、生物、IT等)占了23％，政府行政事业单位占了5％。

在受访人群中，担任高层管理职位的占了29％，担任中层管理职位的占了26％，专业人士(律师、医生、教师等)占了13％。

图表2-5 行业分布N＝281

1．6年收入40万以下占了86％

在受访人群中，年收入在10-20万的最多，达到30％，20-30万的占20％，30-40万的占13％，介于对个人隐私的回避，只有108位受访者回答年收入具体数字，并且有可能低报，因此，年收入的水平应该比统计结果要高。高档楼盘的客户群

已经由从前的达官贵人享用的“奢侈品”走下神坛，成为白领也能享用的“小资品”。

图表2-7 收入分布N＝108

2 购房背景分析

2．1受访人群多居住在朝阳、海淀

在受访人群中，有34％长期居住在朝阳区，22％长期居住在海淀区，这两个区被访者共占56％，其余人群分布在其他各区内。由于本次调研项目分布在东西南北4个区域，但是被访者分布却有着很高的集中度，这说明朝阳区和海淀区的居民对高档楼盘有较强的购买力。

图表2-8 居住区域分布N＝395

2．2受访人群多居住在普通住宅

在受访人群中，有67％长期居住在普通住宅，27％长期居住在高档公寓，5％居住在别墅，此次调研的高档物业都是他们想要更换的居所或者进行的投资，这和他们的年龄集中在中青年阶段，事业步入正轨，想要提升生活品质是吻合的。

图表2-9 日常居所分布N＝394

2．3拥有物业价值(想要买但是没有买的物业没有记录到总价值)集中在100-200万之间

在受访人群中，有31％拥有的物业价值在100-200万之间，50-100万的有23％，50万以下的有15％，200-400刀的有18％，400万以上的有10％，物业价值呈现正态分布。注于有一部分被访者没有实际购买，其新的物价价值没有记录，造成50万以下的比例稍多。而我们在对“此次购房的物业付值”的统计中显示，50万以下的比例只有2％。

图表2-10 物业价值分布N＝387

2．4郊区度假正在成为一种生活方式

在受访人群中，有55％被访者表示将在一年内考虑选择郊区度假的方式，其中，有30％表示将在半年内考虑这种生活方式。郊区度假的方式已经渐渐被大家所接受，并成为一种时尚。

图表2-11生活方式分析N＝394

2．5行程时间最好控制在两个小时

在受访人群中，有29％被访者表示对时间多少无所谓，25％可以接受两个小时，22％可以接受在一个小时左右，6％可以接受在一个小时以内。本项目的行程时间为两个小时左右，控制在大家可以接受的范围内。

图表2-12行程时间分析N＝393

度假型别墅正在被越来越多的人所了解

在受访人群中，有43％被访者知道度假型别墅的概念。度假型别墅进入我国才几个年头，但是正在被越来越多的人了解和接受。随着更多的此类别墅被开发，更多的目光对其的重视，相信未来几年会成为别墅中的一个亮点。

2．6紫玉山庄知名度很高

在受访人群中，只有30％的被访者有明确喜欢的别墅，其中，最受欢迎的是紫玉山庄，有16％被访者选择它，其次是碧水庄园，但是它们之间的差距是明显的，只有6％被访者选择碧水庄园。

图表2-1 3 别墅偏好分析

N＝120(表中没有列出回答数在2以下的项目)

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项目回答人数

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紫玉山庄 20

碧水庄园 8

观唐 7

玫瑰园 7

威尼斯别墅 7

翡翠城 6

汤HOUSE 5

一栋洋房 5

亚运新新 4

运河岸上的院子 4

纳帕溪谷 3

香江花园 3

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2．7项目颇具前景

在对受访人群介绍项目情况后，有17％的被访者表示有可能购买本项目。只要我们的产品迎合用户的期望，项目成功的可能性是很大的。

3 消费行为分析

3．1需求特征分析

3．1．1购买物业倾向——定制别墅最受欢迎

对于再次购房所选物业中，定制别墅受欢迎程度最高，有31％的被访者选择此种物业。分时度假产品和复合地产也占有一定市场，分别是21％和15％。对于其他物业，比如公寓或者普通别墅，选择的人群很少，只占7％，由于此次调查选取的被访者都是高档公寓或写字楼的置业者，他们在第一居所上已经实现了居住的舒适性要求，对第二居所必然选择独创性、个性化的置业原则。同时，介于此类人群崇尚自然、追求精神享受的个性特征，也成就了他们选择纯休闲的分时度假别墅和有鲜明主题特征的复合地产的理由。因此，在物业选择范围上，无论我们做什么类型的产品，我们都要把别墅定制化的理念贯穿到我们的产品设计中来，从产品到社区环境，从菜单式选择到互动参与，都要以方便个人发挥个性空间为主导。

图表2—14 购买物业倾向分析N＝394

3．1．2对选择区域倾向——新的热点区域正在崛起

被访者对购房区域除了传统的别墅热点区域，对密云、怀柔也表现了较大的兴趣，成为新的增长点，其中，有22％的被访者选择密云，20％选择西山，15％选择怀柔，13％选择小汤山，10％选择顺义，对于延庆，只有3％的被访者选择在此置业。在此次调查中，被访者对延庆的第一就是距离较远，这是我们项目的劣势，因此，在营销推广方面，我们可以朝着把空间距离转换成一种享受某种生活方式的必备的条件方向靠拢，把劣势转换成一种必然的条件。

图表2-15 购买区域倾向分析(多选题) N＝394

3．1．3针对复合地产的需求倾向——宜和休闲娱乐搭配

在针对复合地产所搭配的行业的调查中发现，最希望和复合地产搭配的行业是休闲娱乐业，达到57％，其次是体育和医疗，分别是25％和14％；希望和会议搭配的比例很低，只有7％。以上说明人们选择这些度假型物业是为了体验身心上的放松和解放，这也为我们以后开发复合地产指明了方向。

图表2-15 复合地产搭配需求分析(多选题) N＝392

3．1．4对物业产权的意向——多人共同拥有产权的观念已被接受

45％的受访者愿意多人一起购买，其中，22％愿意2人合买，14％愿意3人合买，8．7％愿意多人合买。只要产权分割清楚，人们还是愿意接受共有产权这种形式的，这对我们在推出分时度假别墅时，采用分割产权，扩大购买人群，降低购买门槛是一个选择的方向，但是同时我们注意到，在分割产权的购买形式中，人数越多，选择这种购买形式的比例越低，说明大家在产权分割上更多的是在自己的亲朋好友之间进行的。因此，我们在进行此类产品的营销推广时，可以采用邀请潜在购买者亲朋好友聚会的形式进行体验式营销。

图表2-16物业产权分析N＝392

3．2使用特征分析

3．2．1度假物业的使用时间——每月一次以上

在针对度假物业使用时间的调查中发现，有83％的受访人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受访者达到28％。周末前往度假型物业居住，已经成为他们郊外休闲娱乐的重要选择。我们在经营此类物业时，如何根据使用时间合理搭配物业管理资源，如何在业主闲置期间管理好房屋和社区，都是需要商榷的要点。

图表2-17 度假物业使用时间分析N＝393

度假物业的使用人群——10人以下朋友圈聚会占多数

在针对度假物业使用人群的调查中发现，有92％的受访人群喜欢10人以下一起度假，其中，以3-5人占的比例最大，达到43％；在一起度假的人群中，有68％选择和朋友一起度假，42％选择和亲戚一起度假，只有17％选择和同事及事业伙伴一起度假。这些说明，度假物业的使用者中，更多的人遵循传统的价值观，对友情和亲情的重视程度比较高，同时喜欢用小范围内的聚会来和大家分享闲暇时光。比如，我们在打造此类物业时，可以更强调屋内公共空间，从硬件到软件都要营造一种大家庭的温暖氛围，以此来加深大家的感情。

图表2-18 度假物业使用人数分析N＝393

3．3消费特征分析

3．3．1购房目的——提高个人生活品质是主流

在针对度假物业购房动机调查中发现，个人用途是绝对的主流，公司用途只占被访者选取答案的11％；在个人用途中，“作为个人资产，提高生活品质”占最多，达到57％，其次是周末度假使用，达到33％，用于个人投资占了27％。由于在样本选取上较多为私营企业主，这一方面说明被访者在公和私的界限上划分得比较明确，“假私济公”的消费理念还不适合国情。另一方面也说明，人们在周末度假不仅为了身心的放松，而且是一种生活品质提升的标志。因此，我们在打造度假型物业的时候，对于硬件上的细节不容忽视，因为高品质的生活也就意味着精致的生活细节。

购房考虑因素——楼盘宏观表现最重要

图表2-20 度假物业购房目的分析(多选题)N＝396

在针对度假物业购房考虑因素调查中发现，购房考虑因素最重要的是地理位置和交通便利，加权得分都是89分；(100分＝非常重要80分＝比较重要60分＝一般重要40分＝不太重要)；最不重要的是教育配套，加权得分是65分，其余得分见下表。我们把这15个因素用因子分析技术进行降维(见表2-4-2)，然后归纳总结出4个因子，这样我们就可以用这4个因子对所有的度假型物业考虑因素进行描述了。我们的这4个因子是：

因子1一楼盘的宏观表现，它包括地理位置、价格、交通；

因子2一楼盘必备条件，它包括户型、规划、生活配套、景观环境；

因子3一高层次需求，它包括运动设施、休闲娱乐；

因子4一附加价值，它包括教育配套、物业管理、社区文化、品牌、智能化、升值空间。

我们对这4个因子进行加权打分，得出因子1得分为87分，因子2为83分，因子3为76分，因子4为74分。就是说，在对远郊度假物业的购买考虑因素中，楼盘的宏观表现最重要，其次才是必备条件和高层次的需求，最不重要的是附加价值。由于本项目的宏观表现欠佳，我们可以把重点放在价格、户型、景观、社区规划上，而对于像社区文化、教育配套、智能化、升值空间等这些因素，更多的应该是在第一居所的考虑范围，我们把其作为一种补充和辅助即可，做到重点突出，主次分明。

图表2-21 度假物业购房考虑因素N＝397 ----------------------------------

考虑因素得分考虑因素得分

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地理位置 89 物业 87

价格 84 社区文化 70

交通 89 品牌 74

户型 84 智能化 75

社区规划 82 升值空间 76

生活配套 84 运动设施 76

景观 85 教育配套 65

娱乐设施 77

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图表2-22 旋转因子荷载矩阵

3．4产品特征分析

3．4．1物业面积需求150-400平米物业较受欢迎

在针对度假物业面积需求调查中发现，150-400平米的物业较受欢迎，达到70％，其中，有38％的被访者选择150-200平米的物业，31％的被访者选择200-400平米的物业。被访者对远郊物业面积的需求还是偏好中小面积，这主要是由于使用者使用次数较少，消费比较理性，不愿意过多的闲置空间所致。本次调查的样本其物业资产以400万以下为多，他们和金字塔顶端的阶层消费观念还是有一定区别。我们在产品设计时，考虑到布局的便利性和合理性，建议以300平米左右的物业为主力户型。

图表2-24 物业面积需求分析N＝396

庭院面积需求——150-300平米庭院最受欢迎

针对度假物业庭院面积需求调查中发现，150-300平米的庭院最受欢迎，达到36％，其次是50-150平米的庭院面积，达到29％，同时也有20％的被访者选择300-500的庭院面积。被访者对庭院面积需求较大，500平方为需求的上限，并且基本和物业面积大小相对应，这和获得更多的室外空间的郊区类物业性质相吻合。建议在产品设计上，庭院面积大小和物业建筑面积配比可以控制在1：1或者更高。

图表2-25 庭院面积需求分析N＝396

北京高端别墅市场需求调研报告

北京高端别墅市场需求调研报告 1

北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行

定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。

别墅项目市场分析报告文件

南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日

目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00

第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：

?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地

产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增

别墅项目市场调研报告

不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。

3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式

调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型

别墅设计调研报告

别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，

等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

别墅项目前期市场调研报告

海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分

S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景

为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。

第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。

市场调研与预测在线测试

《市场调研与预测》第01章在线测试 《市场调研与预测》第01章在线测试剩余时间：59:46 答题须知：1、本卷满分20分。 2、答完题后，请一定要单击下面的“交卷”按钮交卷，否则无法记录本试卷的成绩。 3、在交卷之前，不要刷新本网页，否则你的答题结果将会被清空。 第一题、单项选择题（每题1分，5道题共5分） 1、消费者市场的特点是： A、购次少，批量大 B、需求的派生性 C、用户需求差异性大 D、用户规模差异性大 2、企业的目的是： A、提供适销对路的产品 B、提供优质的服务 C、取得尽可能高的营业收入 D、取得利润 3、广义的市场是指： A、商品交换的场所 B、买方与卖方的等价交换 C、生产者与消费者的相互沟通 D、对某种商品的消费需求 4、狭义的市场是指： A、商品交换的场所 B、买方与卖方的等价交换 C、生产者与消费者的相互沟通 D、对某种或某类商品的消费需求 5、企业对市场的主体性作用体现在： A、是市场一切活动的中心 B、检验市场的有效性 C、引导市场因时而变 D、创造市场 第二题、多项选择题（每题2分，5道题共10分）

1、狭义的市场由以下三个要素组成： A、消费者 B、生产者 C、商品 D、可支付购买力 E、购买欲望 2、消费者市场的特点是： A、市场范围广、规模大 B、购买的批量大 C、市场需求差异性大 D、购买行为有较明显的可引导性 E、购买频繁性 3、产业市场的特点是： A、购次少批量大 B、需求的派生性 C、用户规模差异很大 D、用户集中程度差异很大 E、购买频繁性 4、市场调查是市场预测的基础和前提，这一点体现在： A、市场调查可以为确定市场预测目标提供方向 B、市场调查可以为市场预测提供必需的信息资料 C、市场调查方法丰富和充实了预测技术

市场调研与预测的重要性

市场调研与预测的重要性 许多企业家在思考如何提高产品销量时，他们的答案不外乎有几个：降低产品价格，打广告，提高服务质量等。至于市场调查的重要性却很少在他们的考虑范围内其实市场调查才是一切市场活动的出发点和基础，它具有着重要意义。充分认识市场调查的价值并懂得运用其方法，可以帮助企业了解客户需求，认识竞争对手实力，帮助企业制定行之有效的产品和市场策略，使得企业最终达到盈利目的。 错误地引用市场资料或运用不正确的市场调查方法会不仅造成时间和资源上的浪费，更糟糕的是误导使用者，扭曲市场信息的正确性和可使用性，导致企业由于市场策略的有误而生意失败。所以作为一个企业人首先要了解的就应该是市场的概念，市场学是什幺？市场调查的定义以及方法是什么？ 市场调研基本概念 市场营销调研，即市场营销调查与研究的简称，是指个人或组织为某一个特定的营销决策问题而进行的收集、记录、整理、分析、研究市场的各种状况及其影响因素，并由此得出结论的系统活动过程。市场营销是以市场和消费者需求为基础而开展的经营活动，科学地认识市场和消费者，准确地把握市场和消费者的实际情况是市场营销的出发点。为了了解和掌握市场和消费者的实际情况，市场营销调研也就成了市场营销活动一个必不可少的、最基本的环节。 市场调研的作用 市场调研的功能就是通过市场调研可以得到什么结果，主要体现在三方面：收集并陈述事实(获得市场信息的反馈，可以向决策者提供关于当前市场信息和进行营销活动的线索)、解释信息或活动(了解当前市场状况形成的原因和一些影响因素)、预测功能(通过对过去市场信息推测可能的市场发展变化)。 市场调研的作用主要取决于使用者怎么运用调研结果，主要在下面几个方面发挥作用。 第一，通过了解分析提供市场信息，可以避免企业在制订营销策略时发生错误，或可以帮助营销决策者了解当前营销策略以及营销活动的得失，以作适当建议。

别墅高档公寓行业研究报告

别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；

其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期

国内物流市场需求调查与分析

国内物流市场需求调查与分析 物流市场总体状况 我国流通体制改革和流通产业发展近年来取得显著成绩，商品流通规模不断扩大。2001年，全社会消费品零售总额累计为37595亿元，同比增长10.1%。商品流通体制改革进展很快，新型流通方式不断涌现。市场体系逐步健全，商业网点达到1000多万个。但我国流通业对国民经济的贡献率不足9%，商品流通的规范化、法制化程度还较低，商品市场体系缺乏规划和资金投入，流通企业组织化程度低，亟需大力推进流通现代化。 而据国家经济贸易委员会指出，中国物流市场总值达1000亿元人民币，而这个数值仅为市场潜力的1／3，换言之，中国物流业，将演变成一个3000亿元的市场。 根据国家经贸委经济运行局分析结果，仅从运输看，2001年我国各种运输方式完成货物运输周转量46304亿吨公里，全国港口货物吞吐量24亿吨，其中主要港口的国际集装箱吞吐量达2700万标准箱，近10年间我国港口集装箱吞吐量年平均增长速度超过30%。同时，我国的物流存在着巨大的成本空间。据专家分析，我国全社会物流费用支出约占GDP比重的20%至30%，而美国、日本等经济发达国家的这一比重仅在10%左右。我国是目前全球最富经济活力的地区之一和最大的消费市场，许多跨国公司有意将制造中心或采购中心转移到我国，我国国内也有越来越多的企业开始面向全球生产和经营，中国也正在逐渐成为世界制造中心。因此，国内迫切需要建立一套快速、机动、便捷、高效的现代物流系统作为支撑。 当前在没有系统的社会物流量统计的情况下，由于货物运输是物流过程中实现位移的中心环节，用货物运输量的变化趋势来衡量社会物流规模的变化趋势是最接近实际的。

别墅调研报告

别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号

独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。

别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。

别墅电梯行业深度调查及发展前景研究报告

2016-2021年别墅电梯行业深度调查及发展前景研究报告 杭州先略投资咨询有限公司 二〇一六年

报告目录 报告摘要 研究背景 研究方法 第一章别墅电梯行业发展综述 第一节别墅电梯行业定义 第二节别墅电梯行业基本特点 第三节别墅电梯行业分类 第四节别墅电梯行业统计标准 一、统计部门和统计口径 二、行业主要统计方法介绍 三、行业涵盖数据种类介绍 第五节别墅电梯行业经济指标分析 一、赢利性 二、成长速度 三、附加值的提升空间 第二章全球别墅电梯行业运行形势分析 第一节全球别墅电梯行业发展历程 第二节全球别墅电梯行业市场发展情况 一、全球别墅电梯行业供给情况分析 二、全球别墅电梯行业需求情况分析 第三节全球别墅电梯行业主要国家及区域发展情况分析 一、欧洲 二、美国 三、日本 第四节全球别墅电梯行业市场发展趋势预测分析 第三章 2011-2015年中国别墅电梯行业发展环境分析第一节 2011-2015年中国经济环境分析 一、宏观经济环境

二、国际贸易环境 第二节 2011-2015年别墅电梯行业发展政策环境分析 一、行业政策影响分析 二、相关行业标准分析 三、行业发展规划 第三节技术环境分析 一、主要生产技术分析 二、技术发展趋势分析 第四节 2011-2015年别墅电梯行业发展社会环境分析 第四章中国别墅电梯行业市场总体运行情况分析 第一节 2011-2015年中国别墅电梯市场规模分析 第二节中国别墅电梯行业规模情况分析 一、行业单位规模情况分析 二、行业人员规模状况分析 三、行业资产规模状况分析 四、行业市场规模状况分析 第三节 2015年中国别墅电梯区域市场规模分析 一、2015年东北地区市场规模分析 二、2015年华北地区市场规模分析 三、2015年华东地区市场规模分析 四、2015年华中地区市场规模分析 五、2015年华南地区市场规模分析 六、2015年西部地区市场规模分析 第四节 2016-2021年中国别墅电梯市场规模预测 图表：我国别墅电梯产品区域规模预测(图表模型，具体数值以报告内容为准) 第五章 2011-2015年中国别墅电梯行业供需情况分析 第一节 2011-2015年中国别墅电梯产量分析 一、2011-2015年中国别墅电梯产业总体产能规模统计分析 二、2011-2015年中国别墅电梯产业产量统计分析 图表：2011-2015年我国别墅电梯产品产量统计(图表模型，具体数值以报告内容为准)

别墅调研报告范文(规范版)2篇

别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College

别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：

◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件

别墅市场调研报告+5.21

市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】

项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：

（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】

别墅项目报告

上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。

随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但

关于北京别墅的市场调研报告

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北京别墅市场调研报告

目录

一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。

某别墅项目报告

上海市佘山别墅工程报告 第一部分别墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层经管层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。 随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。

据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅工程，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方M。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的别墅需求量一般在200万平方M左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。 虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅工程稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅工程来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定的价值空间。 上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品。 二、别墅分布

怎样做市场调研和市场分析

单纯根据客户理解和要求去做市场调研,在错误的营销策略的指导下利用“科学的方法”分析市场,调研的结果对客户的市场指导性必定大打折扣。 笔者认为,市场调研公司做市场分析一定要从营销的角度来理解市场并指 导调研工作,不要由于已经认定了这个项目,那再怎么分析都是晴空万里、形势一片大好, 那样的心态导致为了调研而调研,为了结果而调研。作为看清调研误区系列文章之一,本文将从市场潜量分析这一环节中容易碰到的误区以及解决方法和大家进行交流。 1. 认准细分市场前不久,有个案例是关于婚礼市场的分析。 我们在做一个城市的婚礼市场潜量的时候,按照一般的市场分析办法,会把整个城市的年轻人口的数量,平均每年结婚的数量,平均每次婚礼的总开销结合起预估整个城市的婚礼市场的总需求量,这样一计算起来,数据非常庞大,一年有几十个亿,分配到每个婚礼公司,每个公司至少也有几千万的市场,前景非常诱人,惹的欲进入此行业的人士喜笑颜开。 其实并不然,仔细观察一下婚礼市场的产品链就会发现,婚礼市场的产品链极其宽广,从婚礼策划,婚纱租赁,车辆租赁,相册,现场摄像到酒店,礼品,婚礼司仪等等各个领域,没有一家公司能够提供全部服务,也没有哪个客户愿意全部交给一家公司来做, 因为婚礼犹如女士逛街,图的就是那个过程的乐趣。作为婚礼市场进入者,就应该仔细分析自己的资源集中在哪个产品区域,切不可眉毛胡子一把抓,什么都能做,然后就应该开始分析具体这个细分市场的需求有多大,这样就可以避免无的放矢了,这样一轮下来,可能你只能在几百万的市场里拚搏了。 我们都知道,一种产品的整体市场之所以可以细分,是由于消费者或用户的需求存在差异性。引起消费者需求差异的变量很多,实际中,企业一般是组合运用有关变量来细分市场,而不是单一采用某一变量。概括起来,细分消费者市场的变量主要有四类,即地理变量、人口变量、心理变量、行为变量。以这些变量为依据来细分市场就产生出地理细分、人口细分、心理细分和行为细分四种市场细分的基本形式

市高端别墅市场需求调研分析

北京市高端不墅市场需求调研分析 最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的不墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域不墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端不墅需求调研的一些差不多情况与大伙儿做一次分享，希望能给各位一些启发。 1 需求调研讲明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，要紧包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法

本报告在需求研究方面，要紧通过两个方面来完成，首先通过对现时期市场在售的同时和北京不墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。如此，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、不墅、公寓，同时其价格和北京总体不墅价格分布相似，这9个物业分不是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定

为了准确反映调研人群的特征，关于一般访谈部分，我们所统计的人群均为差不多购买或者立即购买的有意向购房群体。关于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发一般问卷449份，其发放标准按照不墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假不墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。1．1．5样本有效性讲明 本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京不墅市场价格分布区间大致吻合，能够有效的代替不墅购买人群。

区域市场及项目周边市场调研报告

区域市场及项目周边市场调研报告 1 2020年5月29日

1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 2 2020年5月29日

销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 3 2020年5月29日

价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸,部分江汉,少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 4 2020年5月29日

市别墅项目市场调查报告

市别墅项目市场调 查报告

南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市

— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海

率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;

别墅项目消费者调研报告

别墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的别墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特别需要被访问对象符合以下条件：（1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。 3、调查内容 （1）目标客户的初步购买计划，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业管理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量控制 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识别的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识别身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择别墅式住宅的规划形式

调查数据显示，被访问者希望别墅式住宅的规划形式为纯别墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与普通商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市虽然有一些高档小区规划建设了别墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为别墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而对于别墅的目标客户来说，除了要求别墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中别墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯别墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择别墅式住宅的类型 调查数据显示，被访问者打算购买独立别墅的有57人，占53.27%；打算购买双拼别墅的有18人，占16.82%；打算购买联体别墅的有24人，占22.43%；打算购买叠加别墅的有8人，占7.48% 。独立别墅和双拼别墅的购买意向共占70.09%，体现出这一特殊人群对私密性和领域感的普遍追求。别墅对私密性和领域感的要求远胜于多、高层住宅。这既是别墅这一特定居住形态的本身要求，也是满足业主更多的心理需求、精神需求和居住文化的要求。 3、拟购买别墅式住宅的时间