收益法和市场法案例讲解

成本法和假设开发法-案例

综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大

写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费

收益法及市场法案例

收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为

土地估价：市场比较法试题及答案

土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc

篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》 房地产估价案例分析 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表

房地产评估案例市场法+收益法+成本法.

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

市场法和成本法在无形资产评估中的应用

第01讲　市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的 剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“ 入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。 【高频考点2】分成率的确定 （一）采用对比公司法测算分成率 ①寻找若干家与被评估无形资产拟实施企业处于同行业的公司作为“对比公司”；

完整word版房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116

个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

作业成本法案例分析

作业成本核算体系设计案例 邓为民 个性化的成本核算管理方法——作业成本法（邓为民） 企业管理前沿>财务管理>综合文档号:00.020.207发布时间：22-11-2002 摘要：许多产品实际上正在侵蚀着企业的利润，而这却被传统成本提供的信息所掩盖。 个性化的成本核算管理方法——作业成本法 邓为民 传统成本的局限 20%的产品创造了225%的利润。 “传统会计往好的说是无用的，往坏的说是功能失调与具有误导作用”。以传统成本为基础的管理会计正在失去其相

关性。企业界留传80/20法则，认为80%的利润由20%的产品产生，但是当哈佛商学院的卡普兰教授在企业应用作业成本计算系统时，却发现20%的产品竟然产生了225%的利润，他称之为20/225法则，该法则表明：许多产品实际上正在侵蚀着企业的利润，而这却被传统成本提供的信息所掩盖。 传统成本核算方法产生于上世纪初，是与大规模的生产相适应的。20世纪70年代以后，市场由卖方市场向买方市场转变，产品的更新换代加快，企业的生产特点由大规模、单一品种生产向多品种、小批量生产模式发展，以计算机技术为代表的信息技术，使企业的生产设备、生产环境、技术工艺等发生了重大的变化。技术的发展使得企业的固定资产投资增加，生产的复杂化以及现代管理技术的运用使得管理作业增多，而直接的生产活动相对减少，这一切使得生产的间接费用呈急剧上升的趋势。70年代以前，间接费用仅占人工成本的50%－60%，而现在很多企业的间接费用已上升为人工成本的400%－500%。以少量的人工费用为基础分配大量的制造费用，必然带来成本分配的偏差。 传统成本核算是以数量为基础的，它隐含一个假设：产量成倍增加，所有投入的资源也会成倍增加。基于这种假定，成本计算中普遍采用产量关联基准分配。这种基准最常见的表现形态就是材料耗用额、直接工时、设备工时等。然而，现实企业中资源的消耗与产量不相关的例子比比皆是。传统成本核算方法已经不适应时代的需要，企业迫切需要新的成本核算方法，在此情况下，作业成本法应运而生。 作业成本法基本原理 “成本是无法管理的，只能管理引起成本的作业”。 作业是企业的各种活动，作业成本法（Activity-Based Costing, ABC）是以作业为中心，通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本的新型成本管理方法，它把企业成本计算深入到作业层次，对所有作业活动追踪并动态反映，为企业决策提供相对准确的成本信息。 作业成本法的基本原理是：产品（成本对象）消耗作业，作业消耗资源，生产导致作业发生，作业导致成本发生。

成本法、收益法、市场比较法计算流程

三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法）

市场比较法(工业)

（一）市场比较法 1、比较实例选择 本次估价在收集到与估价对象条件类似的多个实例中，选择了与估价对象条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A： 该地块位于柳州市河西工业区三区A22-2-1地块，用途为工业用地，用地面积为22187.97平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为338元/平方米。 实例B： 该地块位于柳州市河西工业区三区A12-1-1地块，用途为工业用地，用地面积为45345平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年8月11日的市场交易价格为340元/平方米。 实例C： 该地块位于柳州市河西工业区一区A2-1-1（C地块），用途为工业用地，用地面积为12613.67平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为345元/平方米。 2、比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有: A、交易时间：确定地价指数； B、交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易； C、区域因素：主要有距市中心距离、距区域中心距离、距公交车站距离、商服繁华度、通路通达度、基础设施状况和公用设施状况等； D、个别因素：主要指宗地形状、面积、容积率、宗地自身条件和目前规划限制等。 3、因素条件说明

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

平行结转分步法案例模板

平行结转分步法案例 【实训目的】通过平行结转分步法的运用，使学习者体验并掌握其成本计算程序。 【企业基本情况】新华工厂是一个小型工业企业，设有三个基本生产车间和一个辅助生产车间。型铸锻造车间造型、熔炼浇铸成569铁铸件，由加工车间加工成569零部件，再由装配车间装配成569设备。后车间耗用的前一车间的半成品均为1件。各车间生产费用的分配均采用约当产量法。机修车间为基本生产和管理部门提供机修劳务，其费用均通过“辅助生产成本”账户核算，不设置“制造费用”账户，费用按提供的劳务量直接对外分配。本企业产品成本的计算采用平行结转分步法。 【本月资料】（一）该企业2008年10月1日有关账户月初余额 表2-4-1 基本生产成本月初余额表单位：元 项目成本项目 车间直接材料直接人工制造费用合计 型铸锻造车间3913 1765.1 1800.5 7478.6 加工车间1396 3196.5 875.5 5467.5 装配车间1952 3122.5 2052 7126.5 PS:“辅助生产成本”、“制造费用”账户月初余额均为零。 （二）2008年10月产量统计表 表2-4-2 产量统计表单位：件 项目月初在产 品数量 本月投产量 （或收入） 本月完工量 （或发出） 月末在产品数量 型铸锻造车间100 800 800 100 加工车间150 800 700 250 装配车间200 700 650 250 ①在型铸锻造车间，当产品刚开始加工时投入60%的原材料，加工到50%时再投入剩下材料，月末在产品中，加工到40%的在产品有60件，加工到70%的在产品有40件，生产完的569铸件直接转入加工车间继续加工。

平行结转分步法案例

平行结转分步法案例 一个工厂有三个基本的生产车间。第一车间生产甲的半成品，第二车间将甲的半成品加工成乙的半成品，第三车间将乙的半成品加工成丙的成品(假设每个车间的半成品通过半成品仓库收发，期初每个仓库没有半成品。)企业采用并行结转分步法计算产品成本。原材料在生产开始时输入一次。每个车间的生产成本采用当量生产比率法在成品和成品之间进行分配。第一、第二和第三个连续加工车间的产量记录如下表所示。 产量记录 本月初投产，本月底完成。表1列出了第一次、第二次和第三次研讨会在XXXX举行的每个研讨会的相关产出数据。表1产量记录 年初，产品本月投产，本月底完成。本月末，第一个车间的产品是500，1000，1300 XXXX，5月 第一个车间的产品名称:一个产品单位:1月初，本月的生产总成本大约等于生产总单位成本转入成品成本份额。月末，产品成本的直接材料为10，0003xxxx，5月 车间2的产品名称:产品单位:1月初产品成本，本月生产总成本关于总产量直接材料直接人工成本合计5月 第一车间和第二车间的总单位成本产量为1，500，1500。直接材料的直接人工成本为30，000，000，200，7500，16500，11，000，105，000，225，000.15并行结转分步法与分步结转分步法的比较为 1。半成品的成本结转方法不同。在平行结转分步法下，一般不计算

半成品成本，只计算每个生产步骤中应计入生产成本的成品成本份额，不能提供每个步骤的半成品成本数据。转入下一步加工的半成品成本仍保存在发生地的产品成本计算单中，不便于半成品成本资金的管理。在分步法下，半成品成本每月计算一次，每个生产步骤的半成品成本随着实物转移逐步结转，从而提供每个生产步骤的半成品成本数据，便于半成品资金的管理。 2，成品成本计算方法不同在并行结转和分步方法下，成品成本由原材料成本和成品加工成本组成，应包含在每个步骤中，因此不存在成本降低问题。在分步法下，成品成本由最后一道工序的半成品成本和最后一道工序的加工成本组成。因此，需要降低半成品的成本，以获得由指定成本项目反映的成品成本。 3和在制品具有不同的含义。并行结转法下，在制品是指整个企业尚未完成的半成品和在制品。它不仅包括在该步骤中正在加工的在制品，还包括在该步骤中已经加工但尚未最终制成成品的所有半成品。其成本按发生地反映，即保存在成本发生地的产品成本计算表中。在分步方法下，在制品是指狭义上的在制品，即仅在该步骤中加工的在制品。它的成本是按地点反映的，即每个生产步骤的产品成本计算表上按成本项目列出的在制品成本是在制品在加工各步骤的成本。 4，不同的适用性并行分步结转法一般用于半成品数量多、半成品结转成本工作量大的生产企业，分步结转成本为 。管理层不要求在每个步骤中提供半成品的成本数据。分步法一般适用于半成品种类少、工作量小的生产企业，逐步结转半成品成本。

房地产市场比较法

第四章市场比较法 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容 1、双方交易情况与交易目的 2、交易实例的房地产状况 3、成交价格 4、付款方式 5、成交日期 三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库 第三节选取可比实例 虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针

综合结转分步法和成本还原案例

综合结转分步法与成本还原案例 假设青峰工厂通过三个基本生产车间连续加工的方式大量生产甲产品，其中第一车间生产A半成品，第二车间将A半成品加工成B 半成品，第三车间将B半成品加工成甲产成品。原材料在第一车间生产开始时一次投入。各步骤在产品完工程度均按50%计算。完工产品与月末在产品的费用分配采用约当产量法。为计算方便，将各项数据均列入各产品成本明细账中。各项费用均已登记入账，并将成本计算单的有关内容合并到产品成本明细账中（实务中也可以这样做）。费用归集与成本计算情况见表12-3、12-4、12-5： 表12-3 第一车间产品成本明细账 产品：A 半成品 计算完第一步骤完工产品与月末在产品费用后，要将第一步骤完工A半成品综合成本95000元转入第二步骤产品成本明细账中，见表12-4。 表12-4 第二车间产品成本明细账 产品：B半成品

165000元直接转入第三步骤产品成本明细账中，见表12-5 表12-5 第三车间产品成本明细账 产品：甲产品 由于第三步骤完工的是甲产成品，所以完工入库的分录如下： 借：库存商品——甲商品258500 贷:基本生产成本——甲产品258500 以上结合实例介绍了在综合结转分步法下，按实际成本核算，并且各步骤生产的半成品直接交下步骤使用的情况下，各步骤半成品（最后步骤为产成品）的成本计算和结转的程序。 如果各步骤生产的半成品经半成品库收发，那末各步骤完工半成品入库与过去所讲完工产品入库的程序是一样的，而下一步骤从半成品库领用上步骤生产的半成品与生产领用原材料的程序和处理方法是一样的。 4.综合结转法的成本还原 1）什么是成本还原？ 成本还原就是将最终产成品所耗用的半成品的成本逐步分解还原为按原始成本项目反映的成本。 为什么要进行成本还原？因为在综合结转法下，是将每一步骤完工半成品所发生的材料费、人工费和制造费用综合在一起转入到下一步骤产品成本明细账。在下一步骤耗用的半成品中包括了以前步骤发生的直接人工费和制造费用。比方说，在第二步骤所耗用的半成品中不仅包含了第一步骤的材料费，还包含了第一步骤发生的直接人工费和制造费用；在第三步骤耗用的半成品中，不仅包含了第一步骤发生的材料费，还包含了第一、第二两个步骤发生

成本核算具体案例分析

成本核算的方法根据企业生产产品的特点来定：主要看产品是否是多步骤生产（生产工艺的特点）；半成品是否有销售的情况（如果有销售，可能需要采用分步核算，以便准确核算半成品的成本）；工作（成本/生产）中心是按照产品来分还是工艺来分。 如何核算成本： 首先归集产品的材料成本，一般都需要技术部门提供产品的BOM（物料清单），以确保按订单或者生产计划生产的时候领料的准确。（一般会问生产线出现来料不良和损坏怎么处理：退仓并补领即可，损坏部分需要当月预提计入制费，损坏材料报废的时候，冲预提，并将报废材料的价值从原材料科目转出，来料不良属于供应商的责任，退返供应商有退货和换货两种处理方式）。 接下来是直接人工的分摊：选择投入工时或者完成工时来分摊当月的人工费。在线是否分摊人工，可根据公司的在线是否比例小，而且在线的量较稳定，一般公司都希望不要将费用分摊给在制品，如果核算在制品的人工，可以根据投入工时、完工程度、投料的比重作为依据来分摊。 制造费用的分摊：选择投入工时或者完成工时或者机器工时来分摊当月的制费，也可选择人工工时和机器工时并行的办法（部分费用采用机器工时分摊，部分采用人工工时分摊）。在线是否分摊，同直接人工的做法。 成本分析：可按当月销售分析毛利率、净利率；完全成本法（做分产品损益表将期间费用选择一定标准分摊给产品）下的净利率；可按当月生产当月全部销售的假设做以上两个成本分析表（因为当月的实际业绩并未在销售中全部体现，当月的生产全部销售与当月投入的成本费用配比，更能反映企业的经营成果）；费用的分析，可以做当月的人工、制费、期间费用除当月的投入工时、销售工时，以便与以前月份的单位工时费用比较。发现费用异常需要查找原因，给管理提供有用的信息。 一、库存物流与总账信息流的对应关系表 物流（材料/人工/费用状态）信息流（总账） 材料采购入库/退货应付账款、原材料增加/减少 材料的报废申请/退港或者作为废品出售费用预提，材料转入报废仓，不涉及材料/原材料减 少冲预提 直接材料的领用原材料减少，生产成本－直接材料增加 辅料的领用（产品上不直接体现，价值低）制造费用增加，原材料减少 生产线材料损坏退损坏仓/来料不良仓生产成本－直接材料减少，原材料增加 来料不良退返供应商（退货/换货）原材料减少，应付账款减少/从来料不良仓调拨到换货仓 直接工人劳动的消耗应付工资，生产成本－直接人工增加 制费的归集、分摊制造费用转出，生产成本－制造费用增加 成品半成品完工入库半成品、库存商品增加，生产成本的三个明细科目转出 成品销售收入/销售成本结转应收账款、主营业务收入/主营业务成本增加、库存商品减少全年销售成本结转金额的核实与总账主营业务成本勾稽（成本倒扎表） 工单在制明细表（ERP系统可提供）生产成本－直接材料、直接人工、制造费用 二、库存账与总账对账：库存材料/辅料于总账原材料科目一致；半成品仓半成品于总账半成品一致；成品仓成品与库存商品科目一致；在线的材料及工单（生产任务书）投入未结转部分的人工制费与总账生产成本科目余额一致。 *物流与信息流的对应，如出纳的现金与现金日记账必须对应同理，故所有物流的转移、领用、报废、入库、退货、销售、处置都需要在总账做相关的分录。

成本法及市场法案例

成本法及市场法案例 本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象 本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。 估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。 1.房地产权利状况 估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-XX]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-XX]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第XX号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第XX号]。委估房地产产权清晰，无纠纷。 委估物业概况2. 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为年82071 月日。土地开发程度达到七通一平：通水（上水、下水）、电、天然气、热”“29力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水 泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配